匯美家居廣場(chǎng)建設(shè)工程可行性研究報(bào)告41497

1、湖南常德市匯美家居廣場(chǎng)建設(shè)工程可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總 論 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性第三章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)第四章 選址及建設(shè)條件第五章 建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)第六章 建設(shè)方案第七章 環(huán)境保護(hù)、綠化及節(jié)能第八章 項(xiàng)目管理、物業(yè)管理與實(shí)施進(jìn)度安排第九章 投資估算與資金籌措第十章 項(xiàng)目投資效益分析第十一章 風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策第一章 總 論一、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目名稱(chēng)常德市匯美家居廣場(chǎng)建設(shè)工程2、項(xiàng)目承辦單位常德希豪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司創(chuàng)建于1992年11月，系國(guó)家認(rèn)可的房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)資質(zhì)企業(yè)，公司設(shè)立在常德市洞庭大道中段“希豪嘉苑”小區(qū)內(nèi)，注冊(cè)資本2100萬(wàn)元。公司以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和裝飾為主業(yè)，兼營(yíng)其它產(chǎn)業(yè)，公

2、司擁有一支愛(ài)崗敬業(yè)、團(tuán)結(jié)務(wù)實(shí)、紀(jì)律嚴(yán)明、開(kāi)拓進(jìn)取的高素質(zhì)員工隊(duì)伍?，F(xiàn)有員工24人，其中具有中、高級(jí)技術(shù)職稱(chēng)的管理人員15人。為應(yīng)對(duì)入世挑戰(zhàn)，進(jìn)一步提高管理水平，公司正積極進(jìn)行isq9002國(guó)際質(zhì)量體系的認(rèn)證工作。公司以“開(kāi)發(fā)房產(chǎn)、建設(shè)常德、回報(bào)社會(huì)、服務(wù)人民”為宗旨，秉承“團(tuán)結(jié)務(wù)實(shí)、高效創(chuàng)新”的企業(yè)精神。以質(zhì)量求生存，以?xún)?yōu)質(zhì)創(chuàng)品牌，現(xiàn)已累計(jì)完成投資20000多萬(wàn)元，并已建成希豪苑、希豪嘉苑、麗都名居三個(gè)大型商居小區(qū)和慈利商貿(mào)城，建筑面積20萬(wàn)平方米。公司在2000年、2001年、2002年分別獲得常德市政府頒發(fā)的“房產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售”二等獎(jiǎng)和三等獎(jiǎng)，在2002年被湖南省房產(chǎn)協(xié)會(huì)、開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)評(píng)為“房地

3、產(chǎn)開(kāi)發(fā)誠(chéng)信單位”。公司經(jīng)過(guò)近十年艱苦努力和快速發(fā)展，目前已成為常德市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)上的一支生力軍。常德希豪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司為了適應(yīng)市場(chǎng)需要，經(jīng)研究決定在常德市南坪路以南，皂果路以西建設(shè)常德市匯美家居廣場(chǎng)。匯美家居廣場(chǎng)是常德市人民政府的重點(diǎn)工程，該項(xiàng)目也是常德市家具產(chǎn)業(yè)園的一個(gè)重要組成部分，是一個(gè)集家具、室內(nèi)裝飾為一體的建設(shè)項(xiàng)目。同時(shí)該項(xiàng)目又位于常德市火車(chē)站商業(yè)圈的最佳位置，南臨南坪三星路、北臨207國(guó)道、東臨皂果路、西臨市場(chǎng)路，是湘西北地區(qū)最大的家居大市場(chǎng)之一。3、研究范圍與研究依據(jù)本報(bào)告研究范圍主要包括市場(chǎng)分析、選址、建設(shè)條件、工程初步方案、投資估算及資金籌措、經(jīng)濟(jì)效益等方面內(nèi)容。研究依據(jù)

4、是根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)的法規(guī)、政策、規(guī)程和規(guī)范，其主要依據(jù)為：（1）常德市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃；（2）常德市城市總體規(guī)劃19992020； （3）場(chǎng)址所在地1：1000現(xiàn)狀地形圖；（4）常德市規(guī)劃局發(fā)出的地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；（5）投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版），國(guó)家計(jì)委計(jì)辦投資200215號(hào)審定；（6）國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二版）；（7）建設(shè)部建標(biāo)2000205號(hào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法；（8）其他有關(guān)專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范；（9）常德市統(tǒng)計(jì)局、房產(chǎn)局等政府部門(mén)發(fā)布的數(shù)據(jù)；（10）建設(shè)方提供的其它相關(guān)資料。4、項(xiàng)目提出的理由2001年以來(lái)，常德市改革開(kāi)放不斷深

5、入，國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)，社會(huì)事業(yè)長(zhǎng)足發(fā)展，城市面貌煥然一新，城市基礎(chǔ)設(shè)施日益完善。根據(jù)常德市城市總體規(guī)劃1999-2020，城市范圍將由1998年底的48.25平方公里擴(kuò)大至2005年的60平方公里和2020年的95平方公里；城市人口將由1998年底的47.25萬(wàn)人增加至2005年的60萬(wàn)人和2020年的100萬(wàn)人；江北城區(qū)近期發(fā)展重心將向西向北發(fā)展及適當(dāng)向東發(fā)展。而本項(xiàng)目位置正處于城市發(fā)展框架之內(nèi)。本項(xiàng)目地處常德家具產(chǎn)業(yè)園之內(nèi)，位于皂果路和南坪路交匯處的西南側(cè)。該項(xiàng)目已基本上建成，預(yù)計(jì)2005年12月底可試營(yíng)業(yè)，該項(xiàng)目具有現(xiàn)代建筑風(fēng)格的家具大市場(chǎng)，既能滿(mǎn)足常德市民21世紀(jì)新的住房要求，又?jǐn)U大了

6、常德市家居產(chǎn)業(yè)園的經(jīng)營(yíng)面積，提升常德市城市品味。此研究報(bào)告旨在通過(guò)對(duì)有關(guān)情況詳細(xì)調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)行可行性分析，作為本項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)的決策依據(jù)及項(xiàng)目招商、融資的參考依據(jù)。二、項(xiàng)目概況1、建設(shè)地點(diǎn)本項(xiàng)目位于常德西北部，南坪路以南，皂果路以西。該區(qū)域地段優(yōu)越，是常德家具產(chǎn)業(yè)園的最佳地段，經(jīng)濟(jì)活躍，交通便利。（與常德火車(chē)站，汽車(chē)總站毗鄰）2、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)規(guī)劃占地25346平方米（含公用道路、綠化用地），實(shí)際建設(shè)用地19459.81，總建筑面積約45865平方米，其中：家居經(jīng)營(yíng)商鋪29355，住宅16510，該項(xiàng)目總投資為6105萬(wàn)元。（1）建設(shè)期限：2003年12月2005年12月。（2）建設(shè)目標(biāo)：

7、本項(xiàng)目主要是為了順應(yīng)常德市城市發(fā)展戰(zhàn)略的需要，以市場(chǎng)化的運(yùn)作方式建設(shè)一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、功能完善的家居市場(chǎng)，滿(mǎn)足湘西北消費(fèi)群體的家居購(gòu)物需求，為家居產(chǎn)業(yè)園經(jīng)營(yíng)戶(hù)提供住宅服務(wù)，同時(shí)擴(kuò)大家居產(chǎn)業(yè)園的經(jīng)營(yíng)范圍。（3）項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資：6105萬(wàn)元。項(xiàng)目建設(shè)資金來(lái)源：企業(yè)自籌、銀行貸款。（4）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益項(xiàng)目建成后，實(shí)現(xiàn)收入10409萬(wàn)元，實(shí)際收入為9977萬(wàn)元，凈利潤(rùn)1506萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率達(dá)到25.6%，投資利稅率達(dá)到37.5%，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率13.15%，投資回收期5.7年。（5）項(xiàng)目社會(huì)效益a、項(xiàng)目可提供2.9萬(wàn)平方米市場(chǎng)鋪位和1.6萬(wàn)平方米住宅，滿(mǎn)足消費(fèi)者需求；b、項(xiàng)目是常德市家具產(chǎn)業(yè)園的

8、一個(gè)重要組成部分，對(duì)發(fā)展常德市的家具產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要的促進(jìn)作用。c、帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，直接、間接帶動(dòng)建材、冶金、機(jī)械等60多個(gè)部門(mén)和行業(yè)發(fā)展，每增加投入1億元帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加1.479億元的投入； 三、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)單位指標(biāo)備注1總用地面積m219459.81實(shí)際建設(shè)用地2總建筑面積m245865家具經(jīng)營(yíng)用房29355m2，住宅16510m23住宅戶(hù)數(shù)戶(hù)1364建筑密度%49.55容積率2.36綠化系數(shù)%157建設(shè)總工期年2.08總投資萬(wàn)元61059總收入萬(wàn)元1040910財(cái)務(wù)費(fèi)用萬(wàn)元30011銷(xiāo)售稅金萬(wàn)元57212所得稅萬(wàn)元50013利潤(rùn)總額萬(wàn)元343214稅后

9、利潤(rùn)萬(wàn)元293215投資利潤(rùn)率%59.616投資利稅率%81.3四、問(wèn)題與建議本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與常德市人民政府常德市鼓勵(lì)發(fā)展家具產(chǎn)業(yè)的若干政策常政辦發(fā)（2000）14號(hào)的文件精神是一致的，其總體方向符合政策導(dǎo)向。通過(guò)對(duì)市場(chǎng)需求、工程方案以及財(cái)務(wù)效益等方面的分析，項(xiàng)目是可行的。在具體規(guī)劃建設(shè)過(guò)程中，還需注意以下問(wèn)題：1、重視建筑細(xì)節(jié)。盡管一個(gè)經(jīng)營(yíng)商鋪?lái)?xiàng)目地成功開(kāi)發(fā)很大程度上有賴(lài)于區(qū)域位置，但同一地段高、中、低檔樓盤(pán)并列的情況也不乏實(shí)例，就其原因無(wú)非是建筑產(chǎn)品細(xì)節(jié)上的差異。在規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)貫徹生態(tài)原則、文化原則和效益原則，力求塑造一個(gè)具有優(yōu)雅環(huán)境、文化內(nèi)涵豐富、經(jīng)濟(jì)效益和鮮明個(gè)性的人性化生活康居空間。2、

10、貫徹“以人為本”、自然與“可持續(xù)發(fā)展”思想，以建設(shè)生態(tài)型經(jīng)營(yíng)環(huán)境空間為規(guī)劃目標(biāo)，滿(mǎn)足家具商鋪的安全性、耐久性和經(jīng)濟(jì)性，創(chuàng)造一個(gè)布局合理、功能齊備、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代家具廣場(chǎng)。第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性一、項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策近期我國(guó)固定資產(chǎn)投資調(diào)控政策總的原則是適當(dāng)控制投資規(guī)模，調(diào)整投資結(jié)構(gòu)。國(guó)家要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)持續(xù)健康的發(fā)展，提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿(mǎn)足人民群眾物質(zhì)文化生活的基本需要，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。黨的十六報(bào)告中明確提出了中國(guó)在本世紀(jì)頭二十年全面建設(shè)小康社會(huì)的奮斗目標(biāo)，而康居是小康社會(huì)最核心的主體。二、項(xiàng)目建設(shè)是滿(mǎn)足常德市和湘西北地區(qū)家具廣場(chǎng)的實(shí)際需求常德市人民政府為了發(fā)展家具產(chǎn)

11、業(yè)，采取“商貿(mào)起步，產(chǎn)業(yè)跟進(jìn)”的開(kāi)發(fā)思路。而常德希豪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司力爭(zhēng)打造一個(gè)常德市最完美的家居廣場(chǎng)，常德市目前的家居廣場(chǎng)比較分散，主要有：一是火車(chē)站附近的家具產(chǎn)業(yè)園。該項(xiàng)目建筑面積為60000，屬二層臨時(shí)建筑，主要建筑結(jié)構(gòu)為輕綱建筑材料組成。而火車(chē)站廣場(chǎng)前應(yīng)為常德市的示范工程和標(biāo)志性的建筑用地，也就是說(shuō)如果該地區(qū)有其他項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，則火車(chē)站的家居廣場(chǎng)可能就會(huì)被拆除。二是金鉆廣場(chǎng)真優(yōu)美家居廣場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)面積約10000，該家居商鋪開(kāi)業(yè)不到半年。由于金鉆廣場(chǎng)占地面積比較大，商鋪比較多，許多商鋪閑置，開(kāi)發(fā)商為了搞活廣場(chǎng)，采取一個(gè)臨時(shí)措施，將部分商鋪開(kāi)發(fā)為經(jīng)營(yíng)家具。而該家居商鋪不符合規(guī)劃的要求，也屬臨時(shí)

12、家居商鋪。而匯美家居廣場(chǎng)是一座永久性的家居商鋪，從設(shè)計(jì)到施工，從總體布置到細(xì)部構(gòu)造，從總圖到消防均是按照家居商鋪來(lái)進(jìn)行建設(shè)的。三、項(xiàng)目建設(shè)能滿(mǎn)足常德市家具產(chǎn)業(yè)廣場(chǎng)的需要根據(jù)常德市城市總體規(guī)劃1999-2010，常德市城市范圍將由1998年底的48.25平方公里擴(kuò)大至2005年的60平方公里和2020年的95平方公里；城市人口將由1998年底的47.25萬(wàn)人增加至2005年60萬(wàn)人和2020年的100萬(wàn)人。從1998年底到2002年末，常德市凈增城市人口8.75萬(wàn)人（含自然增長(zhǎng)和機(jī)械增長(zhǎng)），每年平均增長(zhǎng)1.75萬(wàn)人。在不考慮有效購(gòu)買(mǎi)力的情況下，單從住房需求分析，常德市每年因人口增長(zhǎng)而拉動(dòng)住房需求

13、將達(dá)到50萬(wàn)平方米（按日前我市人均居住建筑面積28.27平方米計(jì)算）。實(shí)際上2002年常德市凈增城市人口1.94萬(wàn)人，這一理想需求將達(dá)到55萬(wàn)平方米。另外城市外來(lái)人口的購(gòu)買(mǎi)需求也不容忽視，據(jù)統(tǒng)計(jì)，常德市目前外來(lái)人口購(gòu)房的比重為15%左右，這部分人群也直接拉動(dòng)了商品房需求的增長(zhǎng)。從消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀(guān)念也發(fā)生了明顯的變化。改善型住房的需求較為明顯，人們已不能滿(mǎn)足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀(guān)念。常德住房消費(fèi)正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大，“終極置業(yè)者”不斷涌現(xiàn)，常德人均居住水平迅速提高。根據(jù)這一需要，同樣也會(huì)帶動(dòng)常德市本地區(qū)的家居產(chǎn)業(yè)。

14、根據(jù)初步測(cè)算，常德市城區(qū)一年僅家具的銷(xiāo)售量到2020年預(yù)計(jì)可達(dá)15億。四、項(xiàng)目建設(shè)是促進(jìn)城市建設(shè)，完善城市規(guī)劃的需要隨著城市建設(shè)步伐的加快和常德市城市發(fā)展重心的轉(zhuǎn)移，常德市城市發(fā)展日新月異。項(xiàng)目周邊的商業(yè)與居住氛圍也在逐漸增強(qiáng)，學(xué)校、銀行、集市已經(jīng)形成，購(gòu)物、上學(xué)、通訊、儲(chǔ)蓄、就醫(yī)也較為方便。在此修建家居產(chǎn)業(yè)廣場(chǎng)具有得天獨(dú)厚的環(huán)境優(yōu)勢(shì)。對(duì)完善家居產(chǎn)業(yè)園片區(qū)城市規(guī)劃，促進(jìn)城市建設(shè)有重大意義。第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析營(yíng)銷(xiāo)方案一、常德市經(jīng)濟(jì)及家具流通市場(chǎng)發(fā)展情況 （一）常德市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 根據(jù)常德市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2004年常德市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)，2004年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值58337億元，同比

15、增長(zhǎng)l25，增幅比上年提高1.2個(gè)百分點(diǎn)。按常住人口計(jì)算，人均gdp1l064元。 2004年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額為2397億元，增速高達(dá)633。全市商品房屋銷(xiāo)售面積達(dá)11677萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)433；商品房屋銷(xiāo)售額達(dá)112億元，比上年增長(zhǎng)165。 2004年全市居民儲(chǔ)蓄存款263.25億元，比上年增長(zhǎng)114。 2004年全市人口自然增長(zhǎng)率持續(xù)下降。年末總?cè)丝?0105萬(wàn)人，全年出生人口10779人，全年凈增人口5908人，人口自然增長(zhǎng)率1%。全市城鎮(zhèn)化水平為318。2004年全市人民生活繼續(xù)得到改善。城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)迅猛，消費(fèi)升級(jí)步伐加快。市區(qū)城鎮(zhèn)居民可支配收入887167元，比上年增長(zhǎng)

16、123，居民人均消費(fèi)性支出695886元，比上年增長(zhǎng)77，市區(qū)城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)361。農(nóng)民人均純收入2953元，比上年增長(zhǎng)1 58，農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出2564元，比上年增長(zhǎng)16，農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)53.7%。據(jù)2005年前三個(gè)季度的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，2005年常德市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展在國(guó)家宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)調(diào)控的大背景中，仍然保持較高的發(fā)展速度，步入可持續(xù)的健康的發(fā)展軌道。（二）常德市家居流通市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r 商品流通市場(chǎng)是連接生產(chǎn)與消費(fèi)的紐帶，是生產(chǎn)流通消費(fèi)鏈條的中間環(huán)節(jié)。根據(jù)常德市家具工業(yè)協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)調(diào)查，2004年常德市最大家具的兩個(gè)流通市場(chǎng)銷(xiāo)售額為2億元，其中外地家具產(chǎn)品銷(xiāo)售額達(dá)14億元，本地產(chǎn)品銷(xiāo)售

17、額達(dá)06億元。外地家具產(chǎn)品70通過(guò)家具流通市場(chǎng)銷(xiāo)售，本地家具產(chǎn)品的30通過(guò)家具流通市場(chǎng)銷(xiāo)售。如果加上外地采購(gòu)和單位團(tuán)購(gòu)，常德市每年家具銷(xiāo)售量近4.8億元至5.8億元。而加上家飾、燈飾以及衛(wèi)生潔具、廚具等家居銷(xiāo)售量，常德市每年的家居銷(xiāo)售量過(guò)10億元。外地家具產(chǎn)品與本地家具產(chǎn)品在生產(chǎn)發(fā)展和消費(fèi)品味上相互影響、相互作用、相互滲透。由于常德市流通市場(chǎng)構(gòu)成特點(diǎn)，因此常德市家具流通市場(chǎng)潛力和發(fā)展前景與整個(gè)家具生產(chǎn)現(xiàn)狀和發(fā)展，整個(gè)消費(fèi)者構(gòu)成的現(xiàn)狀與變化密不可分。 1、2004年全國(guó)家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 據(jù)中國(guó)輕工業(yè)信息中心統(tǒng)計(jì)，2004年全國(guó)家具行業(yè)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，努力開(kāi)拓國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)，取得了優(yōu)異的成績(jī)，生產(chǎn)、內(nèi)銷(xiāo)

18、、出口均呈現(xiàn)出高速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，為未來(lái)的發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。國(guó)有及規(guī)模以上企業(yè)全年完成產(chǎn)值95292億元，同比增長(zhǎng)3415，產(chǎn)銷(xiāo)率為9815，銷(xiāo)售收入增長(zhǎng)3228，利稅總額增長(zhǎng)2979。2004年度全行業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值2650億元。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計(jì)，全年出口總額突破100億美元大關(guān)，達(dá)到10353億美元，同比增長(zhǎng)393；全年進(jìn)口726億美元，增長(zhǎng)2628。 家居行業(yè)的高速發(fā)展是由于國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展、人民生活水平不斷提高和國(guó)際市場(chǎng)需求旺盛的大好形勢(shì)推動(dòng)的結(jié)果。全年家居行業(yè)發(fā)展有如下幾個(gè)特點(diǎn)： 一是生產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大。 二是產(chǎn)品質(zhì)量不斷提高，花色品種不斷增加，多功能性產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)，產(chǎn)品更加豐富多彩。三是產(chǎn)

19、業(yè)集群和特色區(qū)域逐步形成。四是家具城的建設(shè)方興未艾。規(guī)模越來(lái)越大，水平越來(lái)越高。同時(shí)一批經(jīng)銷(xiāo)商的隊(duì)伍已經(jīng)形成，對(duì)促進(jìn)家居產(chǎn)品流通和銷(xiāo)售起了重要的作用。 五是家具出口增勢(shì)強(qiáng)勁。盡管受到美國(guó)木制臥房家具反傾銷(xiāo)的影響，但出口仍呈高速增長(zhǎng)。2004年110月出口8047億美元，增速3783。美國(guó)商務(wù)部終裁后，11月份超高速增長(zhǎng)，月增1057億美元；12月份出口1249億美元，創(chuàng)出新高?？傮w上說(shuō)美國(guó)終裁修改后的平均665的稅率對(duì)多數(shù)對(duì)美出口企業(yè)有利。 目前對(duì)美出口平穩(wěn)增長(zhǎng)。 六是在高速發(fā)展中也存在不少問(wèn)題：主要是有一些地區(qū)和產(chǎn)品盲目發(fā)展，造成與國(guó)民經(jīng)濟(jì)和人民生活需求不夠協(xié)調(diào)，高檔產(chǎn)品不足，中低檔產(chǎn)能過(guò)剩

20、，競(jìng)爭(zhēng)激烈；人才缺乏，管理水平不高，勞動(dòng)生產(chǎn)率還處于較低水平；資源缺乏，土地供給不足，能源緊張也將制約家具行業(yè)發(fā)展。2常德市家居產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 一是家居產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模。2000年，常德市委、市政府為了培育常德市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，發(fā)展家居產(chǎn)業(yè)、出臺(tái)了一系列的優(yōu)惠政策，把家具產(chǎn)業(yè)確定為常德市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)總量的重要工程項(xiàng)目和支柱產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)有家具生產(chǎn)企業(yè)100余家，其中機(jī)械設(shè)備現(xiàn)代化生產(chǎn)企業(yè)10余家，年產(chǎn)值2億余元。 二是市場(chǎng)占有率上升。2000年，家具市場(chǎng)規(guī)模小，不成氣候，銷(xiāo)售品種幾乎全部是外地產(chǎn)品，生產(chǎn)企業(yè)也只能生產(chǎn)簡(jiǎn)單的實(shí)木家具。2004年，經(jīng)過(guò)五年的時(shí)間，培育了火車(chē)站家居城、真優(yōu)美家居廣場(chǎng)兩個(gè)大型家居市場(chǎng)，經(jīng)

21、營(yíng)戶(hù)由50余戶(hù)發(fā)展到330余戶(hù)，2004年（僅指兩個(gè)市場(chǎng)）銷(xiāo)售額達(dá)2億元，本地產(chǎn)品市場(chǎng)占有率升至30。稅費(fèi)從原來(lái)的低稅賦、免收費(fèi)到2004年年收稅費(fèi)200余萬(wàn)元。 三是家居產(chǎn)業(yè)凸顯優(yōu)勢(shì)。(1)家居產(chǎn)品種類(lèi)逐漸豐富。(2)生產(chǎn)成本低，銷(xiāo)售價(jià)格低。(3)常德市有豐富的竹木資源，為發(fā)展特色、環(huán)保家具產(chǎn)品奠定了基礎(chǔ)。(4)質(zhì)量逐步上升。質(zhì)量由原來(lái)的粗放型發(fā)展到現(xiàn)在的精細(xì)化。(5)外銷(xiāo)產(chǎn)品占比上升。2004年外銷(xiāo)產(chǎn)品占本地生產(chǎn)量的10。 四是存在的問(wèn)題：(1)知名企業(yè)不多，家庭式小家具企業(yè)占主體。(2)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)滯后。(3)外地產(chǎn)品市場(chǎng)占有率高。家飾、燈飾、廚、衛(wèi)等產(chǎn)品，幾乎是外來(lái)產(chǎn)品。3、常德市家具流通

22、市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 常德市成氣候、成規(guī)模的專(zhuān)業(yè)家具流通市場(chǎng)僅有火車(chē)站家具城和真優(yōu)美家居廣場(chǎng)兩個(gè)市場(chǎng)?；疖?chē)站家具城經(jīng)營(yíng)面積約6萬(wàn)平方米，經(jīng)營(yíng)客戶(hù)約300戶(hù)，經(jīng)營(yíng)形式為租賃經(jīng)營(yíng)，屬場(chǎng)地局限，經(jīng)營(yíng)戶(hù)達(dá)到飽和?；疖?chē)站家具城經(jīng)營(yíng)場(chǎng)址是以21層高樓批地，將來(lái)是常德市國(guó)道口的標(biāo)志性建筑。2000年常德市委、市政府在家具產(chǎn)業(yè)園正式啟動(dòng)前，為帶動(dòng)家具產(chǎn)業(yè)園的全面開(kāi)發(fā)和建設(shè)，以2年期臨時(shí)建筑作為首期工程，建成家具、家飾城，吸引經(jīng)營(yíng)者入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)形式為租賃經(jīng)營(yíng)?；疖?chē)站家具城建設(shè)初期，因規(guī)劃的原因，存在消防隱患。雖然火車(chē)站家具城按照政府要求2年一批繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，但是火車(chē)站家具城因政府計(jì)劃用地內(nèi)容不變和消防因素會(huì)適時(shí)取消，遷址

23、經(jīng)營(yíng)。真優(yōu)美家居廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積約1萬(wàn)平方米，經(jīng)營(yíng)戶(hù)約30戶(hù)，經(jīng)營(yíng)形式為租賃經(jīng)營(yíng)，因場(chǎng)地局限，經(jīng)營(yíng)戶(hù)達(dá)到飽和。而且市場(chǎng)內(nèi)均無(wú)倉(cāng)儲(chǔ)中心，造成了倉(cāng)儲(chǔ)與銷(xiāo)售脫節(jié)的弊端。 二、常德市家具流通市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)、全國(guó)家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 中國(guó)家具行業(yè)正處于生命周期的第二階段即成長(zhǎng)期。近十年來(lái)中國(guó)家具行業(yè)經(jīng)歷了第一個(gè)高速發(fā)展期，主要是以量的擴(kuò)張為主，初步建立起了門(mén)類(lèi)齊全、與國(guó)際接軌的完整的工業(yè)體系，產(chǎn)品能基本滿(mǎn)足經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活需要以及國(guó)際市場(chǎng)出口的需要。未來(lái)五到十年，在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展、人民生活水平穩(wěn)步提高和國(guó)際市場(chǎng)需求旺盛、國(guó)際家具產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的大背景下，中國(guó)家具行業(yè)迎來(lái)第二個(gè)高速發(fā)展期。這個(gè)時(shí)期主要不是在量的擴(kuò)張

24、，而是質(zhì)的提高。用高新技術(shù)改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)方式，提高產(chǎn)品質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)第二次飛躍，基本實(shí)現(xiàn)由家具生產(chǎn)大國(guó)向強(qiáng)國(guó)跨越的目標(biāo)。 (1)家具企業(yè)向規(guī)?；?、專(zhuān)業(yè)化、品牌化的趨勢(shì)發(fā)展。 (2)家具企業(yè)向集群化、特色產(chǎn)業(yè)區(qū)域不斷形成的趨勢(shì)發(fā)展。 (3)家具產(chǎn)品向功能化、多元化、時(shí)尚化趨勢(shì)發(fā)展。 (4)國(guó)際家具產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加速向中國(guó)轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)。我國(guó)良好的投資環(huán)境和產(chǎn)業(yè)配套水平以及低廉的勞動(dòng)力將繼續(xù)吸引大量外資注入。歐元升值，美元貶值，使歐洲家具企業(yè)原輔材料漲價(jià)，出口受阻，將加速向中國(guó)轉(zhuǎn)移。美國(guó)、 日本、韓國(guó)亦是如此。 (5)家具市場(chǎng)向國(guó)際化的趨勢(shì)發(fā)展。世界家具商把目光集聚中國(guó)，今年家具零關(guān)稅，進(jìn)口家具將

25、進(jìn)一步擴(kuò)大。國(guó)際上大的經(jīng)銷(xiāo)商也看中中國(guó)巨大的潛在的發(fā)展中的市場(chǎng)。 (6)家具流通向?qū)I(yè)化、梯度化的趨勢(shì)發(fā)展。面對(duì)洋家具商的進(jìn)攻，我們家具流通企業(yè)必須改造目前無(wú)限擴(kuò)大場(chǎng)地的做法，要有特色，專(zhuān)業(yè)細(xì)分，大中城市、中小城鎮(zhèn)梯度化經(jīng)營(yíng)。 (7)出口國(guó)家和地區(qū)多元化，出口產(chǎn)品多樣化的趨勢(shì)。美國(guó)對(duì)中國(guó)木制臥房家具反傾銷(xiāo)使中國(guó)全行業(yè)受到了教育，同時(shí)也促進(jìn)了我國(guó)家具出口國(guó)家和地區(qū)多元化及產(chǎn)品多元化趨勢(shì)的形成。目前我國(guó)出口國(guó)家增加到100多個(gè)，但近期仍以美國(guó)為主，歐洲和其他地區(qū)會(huì)增長(zhǎng)很快。 (8)家具會(huì)展國(guó)際化、專(zhuān)業(yè)化、大型化趨勢(shì)。目前上海、廣東幾大家具展展位供不應(yīng)求，國(guó)外采購(gòu)商持續(xù)增長(zhǎng)。幾大展會(huì)將成為世界級(jí)的展

26、會(huì)，與很多專(zhuān)業(yè)展會(huì)相結(jié)合，中國(guó)將成為世界家具的采購(gòu)中心 (9)全國(guó)家具行業(yè)協(xié)會(huì)結(jié)合“十五”期間家具行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)，結(jié)合2020年國(guó)家發(fā)展規(guī)劃，認(rèn)為“十一五”期間，按gdp增幅7左右，家具行業(yè)增長(zhǎng)15， 出口增長(zhǎng)20為宜。 從九個(gè)方面充分表明，家具行業(yè)的發(fā)展空間大。 、常德市家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 2000年以來(lái)，常德市委、市政府一直把家具產(chǎn)業(yè)作為常德市的支柱產(chǎn)業(yè)，在政策上給予扶植，專(zhuān)門(mén)出臺(tái)了常德市鼓勵(lì)發(fā)展家具產(chǎn)業(yè)的若干政策，在207國(guó)道饒城線(xiàn)的皂果路以西兩側(cè)建立1平方公里的家具產(chǎn)業(yè)園，爭(zhēng)取3年完成，5年成為常德市的支柱產(chǎn)業(yè)之一。為進(jìn)入園區(qū)的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)者提供場(chǎng)地和配套服務(wù)，專(zhuān)門(mén)成立了由市長(zhǎng)(副市長(zhǎng))為組

27、長(zhǎng)的發(fā)展家具產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)協(xié)調(diào)小組。常德市家具市場(chǎng)占據(jù)了天時(shí)、地利、人和的優(yōu)勢(shì)，常德市的家具市場(chǎng)以創(chuàng)立常德市的特色家具產(chǎn)業(yè)為契機(jī)將會(huì)得到更大的發(fā)展。 (1)緊跟國(guó)家家具市場(chǎng)發(fā)展大趨勢(shì)，抓住機(jī)遇，大力發(fā)展常德市的特色、環(huán)保家具產(chǎn)業(yè)。 (2)根據(jù)消費(fèi)群體的特點(diǎn)，走規(guī)模效益之路，整合產(chǎn)業(yè)鏈，創(chuàng)造特色產(chǎn)品。(3)根據(jù)常德市竹木資源豐富的特點(diǎn)，引進(jìn)品牌家具企業(yè)，帶動(dòng)整個(gè)家具產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 (4)根據(jù)本地家具產(chǎn)品多而雜的特點(diǎn)，提高設(shè)計(jì)水平，加大市場(chǎng)宣傳，樹(shù)立品牌，以品牌創(chuàng)效益，擴(kuò)大常德市家具產(chǎn)業(yè)的知名度，帶動(dòng)整個(gè)家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 2004年（兩個(gè)市場(chǎng)）家具銷(xiāo)售額達(dá)到2億元，比2000年的銷(xiāo)售額1億元翻了一番，復(fù)合增

28、長(zhǎng)率達(dá)20。按照中國(guó)家具行業(yè)協(xié)會(huì)“十一五”的建議，家具增長(zhǎng)率15較為適宜，常德市家具產(chǎn)業(yè)受政府政策扶持，處在成長(zhǎng)期，可以以此作為估算依據(jù)，在“十一五”期間， 以2004年常德市家具產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值2億元基數(shù)計(jì)算，2010年常德市家具產(chǎn)值可達(dá)4.6億元。2020年可達(dá)15億元，家具市場(chǎng)前景十分可觀(guān)。 、常德市家具流通市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì) 除家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)影響常德市家具流通市場(chǎng)外，還從消費(fèi)者，房地產(chǎn)、區(qū)域和交通影響常德市家具流通市場(chǎng)四個(gè)主要因素著手，全面分析常德市家具流通市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。 (1)從消費(fèi)者收入和恩格爾系數(shù)分析： 根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查總隊(duì)2000年調(diào)查文獻(xiàn)資料我國(guó)居民收入群體與消費(fèi)結(jié)構(gòu)

29、研究結(jié)論： 處于金字塔頂端的高收入階層，人口接近4500萬(wàn)，占城市人口的10左右，占全體人口的35左右他們的人均可支配收入接近20000元，這個(gè)階層的消費(fèi)傾向最低，恩格爾系數(shù)已降至15以下，達(dá)到了發(fā)達(dá)國(guó)家的平均水平，其所進(jìn)行的消費(fèi)是一種富裕型消費(fèi)。 處于金字塔中部的中等收入階層，總?cè)丝谠?5億左右。其人均可支配收入或人均純收入在6000至7000元之間，這個(gè)階層的邊際消費(fèi)傾向居中，恩格爾系數(shù)在35左右，其消費(fèi)正在從小康型向富裕型、從數(shù)量追求型向質(zhì)量追求型轉(zhuǎn)變。 處于收入”金字塔”底部的低收入階層，總?cè)丝谠?億上下。他們的人均可支配收入或純收入低于2000元，這個(gè)階層的邊際消費(fèi)傾向最高但收入增長(zhǎng)

30、緩慢，恩格爾系數(shù)在50左右，其消費(fèi)尚處于溫飽有余的階段。在這個(gè)階層中，還有8000萬(wàn)左右人均純收入低于700元的農(nóng)村人口，其恩格爾系數(shù)在60以上。 2000年至2005年，我國(guó)gdp每年平均按8的速度增長(zhǎng)，居民的收入以?xún)晌粩?shù)增長(zhǎng)，扣除物價(jià)增長(zhǎng)因素，收入增長(zhǎng)率仍然接近10。通過(guò)幾年的積累，思格爾系數(shù)在15左右的消費(fèi)人群，積累了龐大的金融資產(chǎn)，為了資產(chǎn)保值、增值的需要，這部分人群會(huì)加大投資力度。幾年來(lái)股市跌跌不休，至今風(fēng)險(xiǎn)仍然沒(méi)有釋放殆盡，債市收益太低，由于對(duì)中國(guó)的發(fā)展保有信心，這部分人群往往會(huì)把金融資產(chǎn)適時(shí)地、有選擇地投資到風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低、升值潛力大的住宅和鋪面上去。思格爾系數(shù)在35左右的消費(fèi)人群

31、從小康型步入富裕型，生活從數(shù)量追求型向質(zhì)量追求型轉(zhuǎn)變。這個(gè)群體約為45億人，從市場(chǎng)角度看，對(duì)于家具市場(chǎng)而言是現(xiàn)在的目標(biāo)消費(fèi)群體，數(shù)量可觀(guān)。恩格爾系數(shù)在50左右的消費(fèi)人群從溫飽型步入小康型，生活品質(zhì)發(fā)生變化，開(kāi)始關(guān)注用、住的品味。這個(gè)群體約為7億人以下，從市場(chǎng)角度看，對(duì)于家具市場(chǎng)而言是潛在的消費(fèi)群體，數(shù)量龐大。由此可見(jiàn)，低、中、高檔家具市場(chǎng)蘊(yùn)藏著巨大的商機(jī)和潛力。(2)從房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r分析：1986年至2004年房地產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)速度為359。銷(xiāo)售量2004年達(dá)到3223164萬(wàn)子方米，比2003年增加4514萬(wàn)平方米，比1997年至2003年年平均銷(xiāo)售量4118萬(wàn)平方米多396萬(wàn)平方米，其中住

32、宅部分占比達(dá)90，商鋪占比達(dá)10。住宅和商鋪的增長(zhǎng)有力地拉動(dòng)了住家家具和辦公家具的需求，帶動(dòng)了家具市場(chǎng)的發(fā)展。 工業(yè)化、城鎮(zhèn)化建設(shè)，人口的凈增長(zhǎng)，一會(huì)增加城鎮(zhèn)人口數(shù)量，二會(huì)提高人民的生活水平，與此相應(yīng)會(huì)拉動(dòng)居民房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效增長(zhǎng)，必然拉動(dòng)家具產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 (3)從常德市的地理位置和交通狀況分析常德市位于焦柳鐵路、石長(zhǎng)鐵路、207、319國(guó)道、湘北干線(xiàn)以及常長(zhǎng)高速公路交匯處。根據(jù)國(guó)家重點(diǎn)干線(xiàn)公路網(wǎng)常德過(guò)境方案規(guī)劃報(bào)告和常德市公路規(guī)劃網(wǎng)(1991-2020年)戰(zhàn)略目標(biāo)，在三十年規(guī)劃期要建成由國(guó)道、省道組成的“四縱四橫四聯(lián)線(xiàn)”高等級(jí)公路主骨架，形成干支相聯(lián)的現(xiàn)代公路網(wǎng)絡(luò)。其中有常德至長(zhǎng)沙、常德至張

33、家界、常德至荊沙、常德至吉首、常德至岳陽(yáng)、常德至邵陽(yáng)高等級(jí)公路共6條線(xiàn)路經(jīng)過(guò)常德市區(qū)，與城區(qū)內(nèi)的主干道及市區(qū)外的干支公路相連通，從而構(gòu)成了常德市區(qū)與周邊地區(qū)的四通八達(dá)的公路交通網(wǎng)。常德市以其優(yōu)越的位置和交通條件，被列入全國(guó)60個(gè)交通主樞紐之一。常德至張家界高速公路即將于2005年12月26日通車(chē)。隨著6個(gè)高速公路的逐步貫通，常德市家具市場(chǎng)輻射力可達(dá)周邊200300公里，輻射范圍比2000年100公里擴(kuò)展了23倍，為常德市家具市場(chǎng)帶來(lái)了更多的潛在的消費(fèi)群體。 根據(jù)常德市政府的常德市1999年-2020年城市總體規(guī)劃方案的遠(yuǎn)景規(guī)劃，到2020年常德市中心城區(qū)人口發(fā)展到近100萬(wàn)。2004年常德市城

34、區(qū)面積559平方公里，人口5376萬(wàn)，城鎮(zhèn)面積的持續(xù)、有序地發(fā)展擴(kuò)大，人口的增長(zhǎng)，從理論上計(jì)算，意味著全市在16年中平均每年將新增城市人口289余萬(wàn)人，按3口人家粗略計(jì)算，新增住房需求近1萬(wàn)余戶(hù)，按新增住房住戶(hù)1萬(wàn)余戶(hù)。從1998年末至2002年末，常德市凈增城市人口875萬(wàn)人(含自然增長(zhǎng)和機(jī)械增長(zhǎng))，每年平均增長(zhǎng)175萬(wàn)人，而2002年常德市凈增城市人口194萬(wàn)人，超過(guò)平均增長(zhǎng)數(shù)，從一個(gè)側(cè)面充分佐證了城市人口凈增長(zhǎng)已成不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，帶動(dòng)常德市房地產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勁發(fā)展，相應(yīng)地拉動(dòng)了家具產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。 根據(jù)常德市房地產(chǎn)管理局發(fā)布的常德市房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)2004年度市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告資料顯示，實(shí)有房

35、屋建筑面積28372萬(wàn)平方米，1585萬(wàn)棟，其中住宅建筑面積l 51 98萬(wàn)平方米，人均住宅建筑面積2827平方米。常德市人均居住面積按家庭住宅面積120平方米小康標(biāo)準(zhǔn)相差近100平方米，預(yù)示著房屋更新量大。 全國(guó)家具產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，昭示著將來(lái)會(huì)有更多的企業(yè)參與到常德市流通市場(chǎng)來(lái)，更多、更新的家具產(chǎn)品會(huì)通過(guò)常德市家具流通市場(chǎng)展示給消費(fèi)者，銷(xiāo)售給消費(fèi)者。以常德市家具流通市場(chǎng)2004年銷(xiāo)售額2億元為基數(shù)，取中國(guó)家具行業(yè)協(xié)會(huì)的預(yù)測(cè)家具產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率保守?cái)?shù)字15，產(chǎn)銷(xiāo)率98計(jì)算，2010年，通過(guò)家具流通市場(chǎng)的流通量達(dá)到46億元，比2004年增加流通量2.6億元。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入的不斷提高而變化

36、，中、小城市消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)升級(jí)步伐加快，外地家具產(chǎn)業(yè)不會(huì)輕易放棄常德市家具流通市場(chǎng)，本地家具產(chǎn)業(yè)也會(huì)加大占領(lǐng)常德市家具流通市場(chǎng)的份額，通過(guò)常德市流通市場(chǎng)擴(kuò)大產(chǎn)值，增加銷(xiāo)售量?？梢灶A(yù)見(jiàn)，2010年，家具流通市場(chǎng)實(shí)際流通量要大于46億元，增加量大于26億元。 消費(fèi)群體的擴(kuò)大，一方面會(huì)吸引更多企業(yè)參與到常德市家具流通市場(chǎng)來(lái)，另一方面會(huì)增加流通量。 消費(fèi)群體構(gòu)成和消費(fèi)品味變化，縮短了消費(fèi)周期，增加消費(fèi)頻率，增加購(gòu)買(mǎi)次數(shù)，家具產(chǎn)品的更新?lián)Q代步伐加快，同樣會(huì)吸引更多企業(yè)參與到常德市家具流通市場(chǎng)來(lái)，也會(huì)加大家具流通市場(chǎng)的流通量。 通過(guò)四個(gè)方面分析，常德市家具流通市場(chǎng)蘊(yùn)涵較大的發(fā)展空間和升值潛力。由于現(xiàn)有兩個(gè)

37、最大的家具流通市場(chǎng)幾乎飽和，增量部分必須通過(guò)增加新的流通市場(chǎng)來(lái)消化。通過(guò)火車(chē)站家具城和真優(yōu)美家居廣場(chǎng)兩個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的銷(xiāo)售額和面積對(duì)比測(cè)算，需要3個(gè)“匯美家居廣場(chǎng)”才能消化家具新增流通量。從嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕嵌瘸霭l(fā)，考慮到高檔家具的價(jià)格因素，則至少需要2個(gè)“匯美家居廣場(chǎng)”才能消化家具新增流通量。由于家具銷(xiāo)售系展示性銷(xiāo)售，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地要求較大，受土地調(diào)控的限制，在“匯美家居廣場(chǎng)”未形成氣候前，不可能產(chǎn)生新的家具流通市場(chǎng)，因此昭示著“匯美家居廣場(chǎng)”具有明確的市場(chǎng)前景。只要“匯美家居廣場(chǎng)”市場(chǎng)定位準(zhǔn)確，受家具生產(chǎn)和消費(fèi)的強(qiáng)力帶動(dòng)，具有大的升值空間?！皡R美家居廣場(chǎng)”市場(chǎng)定位準(zhǔn)確，還可以擴(kuò)大項(xiàng)目銷(xiāo)售的目標(biāo)群體，有利項(xiàng)目的

38、銷(xiāo)售三、項(xiàng)目市場(chǎng)分析順應(yīng)常德市家具市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿?、資源和交通方面的優(yōu)勢(shì)，“匯美家居廣場(chǎng)”應(yīng)時(shí)而生，具有如下特點(diǎn)： “匯美家居廣場(chǎng)”規(guī)模 “匯美家居廣場(chǎng)占地面積29畝，總建筑面積45865平方米，框架結(jié)構(gòu)，共六層。其中一、二層為市場(chǎng)部分，整體框架結(jié)構(gòu)，未分棟，一至四區(qū)為家具經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，五區(qū)為市場(chǎng)主入口、水電及消防配套設(shè)施和商品集中展示場(chǎng)所。市場(chǎng)部分總建筑面積29355平方米。三至六層為住宅部分，分10棟，每層四層， 一至四區(qū)上各有5棟住宅，共有136套住宅。住宅部分總建筑面積16510平方米。 、位置及交通 “匯美家居廣場(chǎng)”坐落于常德市家具產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，北臨207國(guó)道，南臨三星路，東臨皂果路，西臨市場(chǎng)

39、路，與天下糧倉(cāng)，水果市場(chǎng)、鋼材及建材市市場(chǎng)、服裝市場(chǎng)、糖酒副食品市場(chǎng)、火車(chē)站、汽車(chē)總站、短途汽車(chē)站毗鄰、通過(guò)207國(guó)道、皂果路、三星路城區(qū)主干道，可通往全市的各個(gè)方向。 、項(xiàng)目的設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì) 1、項(xiàng)目四面臨街，其中207國(guó)道網(wǎng)聚周邊各市縣人流、皂果路接納常德市區(qū)人流，三星路接納項(xiàng)目附近人流。2、項(xiàng)目多入口的設(shè)計(jì)帶來(lái)多重的人流系統(tǒng)，整體四周均勻設(shè)置八個(gè)出入口，既利于分散消費(fèi)者人流，又避免了邊角位的出現(xiàn)。 3、項(xiàng)目主入口設(shè)計(jì)有近600平方米的中庭大廳，一方面便于消費(fèi)者購(gòu)物休閑，另一方面可以盡顯項(xiàng)目形象，有利于日后經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地的宣傳活動(dòng)的開(kāi)展和物業(yè)管理。4、項(xiàng)目鋪面實(shí)用率高達(dá)70以上，為業(yè)主提供實(shí)惠。 5、

40、項(xiàng)目商鋪的分割最小只有6平方米，可以任意組合，有利于經(jīng)有利于投資，降低風(fēng)險(xiǎn)。6、項(xiàng)目發(fā)達(dá)的交通系統(tǒng)設(shè)計(jì)有利于消費(fèi)者的流動(dòng)。7、項(xiàng)目功能分區(qū)明確，有利于經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)，提升項(xiàng)目形象和檔次。、政府服務(wù)和管理常德市政府2000年就把家具產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)發(fā)展，制訂一系列優(yōu)惠政策鼓勵(lì)家具市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)、家具產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)。專(zhuān)門(mén)成立常德市發(fā)展家具產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)協(xié)調(diào)小組。由市長(zhǎng)(副市長(zhǎng))任組長(zhǎng)，各職能部門(mén)負(fù)責(zé)人和副負(fù)責(zé)人為小組成員。指導(dǎo)協(xié)調(diào)小組負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)園總體規(guī)劃的審定；建設(shè)中重大問(wèn)題的協(xié)調(diào)；產(chǎn)業(yè)園投資，生產(chǎn)機(jī)關(guān)內(nèi)應(yīng)優(yōu)惠政策的制定和落實(shí)；協(xié)助開(kāi)發(fā)商組織重大的招商活動(dòng)。指導(dǎo)協(xié)調(diào)小組下設(shè)辦公室，負(fù)責(zé)指導(dǎo)協(xié)調(diào)小組日常工作。產(chǎn)

41、業(yè)園形成一定的規(guī)模后，成立常德市家具產(chǎn)業(yè)園管理辦公室，管理園區(qū)的行政社會(huì)事務(wù)、實(shí)行“多家事一家管，多家費(fèi)一家收”。在管理辦公室未組建之前， 由市家具產(chǎn)業(yè)辦公室代行管理辦公室職能。常德市各級(jí)政府、各有關(guān)部門(mén)和單位，積極支持家具產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)和發(fā)展，對(duì)涉及到產(chǎn)業(yè)園的事宜，明確一名領(lǐng)導(dǎo)分管，指定相關(guān)科室承辦。應(yīng)由市直有關(guān)部門(mén)為產(chǎn)業(yè)園提供的配套與服務(wù)，有關(guān)部門(mén)要根據(jù)產(chǎn)業(yè)園的統(tǒng)一規(guī)劃與開(kāi)發(fā)建設(shè)要求，納入各自的工作計(jì)劃，與產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)發(fā)展同步。 、預(yù)售情況 截止2005年7月31日，住宅預(yù)售率達(dá)100，鋪面認(rèn)購(gòu)率達(dá)697。鋪面預(yù)租率達(dá)4979。2005年7月11日，聯(lián)邦家私、艾迪爾家私、興利萬(wàn)家私、全友家私

42、與該公司簽訂租賃合同，租賃面積4000多平方米。四、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案和銷(xiāo)售計(jì)劃分析 (一)、產(chǎn)品方案及價(jià)格設(shè)計(jì)“匯美家居廣場(chǎng)”項(xiàng)目分住宅部分和市場(chǎng)部分兩個(gè)部分，住宅部分10棟，每棟4層，共1 36套住宅，銷(xiāo)售均價(jià)889元平方米； 市場(chǎng)部分二層，共分鋪面1 760個(gè)， 一層鋪面806個(gè)，二層鋪面954個(gè)。市場(chǎng)部分一層建筑面積121 83平方米，銷(xiāo)售均價(jià)5200元平方米，夾層建筑面積3847平方米，銷(xiāo)售均價(jià)1500元平方米，二層建筑面積1332 5平方米，銷(xiāo)售均價(jià)2738元平方米。一、二層銷(xiāo)售總均價(jià)為3969元平方米，根據(jù)項(xiàng)目的銷(xiāo)售策略，投資者購(gòu)買(mǎi)商鋪可獲得一次性返還租金24(年回報(bào)率8)， 即折合銷(xiāo)

43、售均價(jià)為3016元平方米，就其價(jià)格方面在常德市具有明顯的吸引力。 （二）、市場(chǎng)定位 為促進(jìn)銷(xiāo)售工作的推開(kāi)開(kāi)發(fā)商將“匯美家居廣場(chǎng)“商鋪劃分較小且價(jià)格較低，一般百姓均有能力購(gòu)買(mǎi)。80的鋪面面積為8.59平方米1722平方米，對(duì)應(yīng)的鋪面單價(jià)為2378元平方米5200元平方米，以銀行五成按揭計(jì)算，扣除三年一次性返租，首付在5800元12000元之間，資金壓力小，投資獲利簡(jiǎn)單。因此目標(biāo)客戶(hù)群體可以覆蓋常德市絕大部分市民。1、從職業(yè)劃分客戶(hù)群體：(1)經(jīng)營(yíng)群體：經(jīng)營(yíng)群體鎖定在中小經(jīng)營(yíng)戶(hù)上，是項(xiàng)目的主要投資者。這部分投資者對(duì)行業(yè)較為熟悉，所以投資較為理性，有自己的思維和想法，但是也敢于投資和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。雖然數(shù)

44、量不多，但是是“匯美家居廣場(chǎng)“的強(qiáng)化拓展的客戶(hù)群體。(2)、其他職業(yè)：鎖定在中高級(jí)管理人員、公務(wù)員、政府官員的基礎(chǔ)上，向老師、企業(yè)員工、其他行業(yè)的中小個(gè)體戶(hù)等方面擴(kuò)散。2、從年齡上劃分客戶(hù)群體：在考慮鞏固中年人目標(biāo)消費(fèi)主體的同時(shí)，可考慮向兩端拓展，挖掘年輕人和老年人等被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手遺忘的客戶(hù)。主要通過(guò)低風(fēng)險(xiǎn)、低首付和高回報(bào)來(lái)降低置業(yè)門(mén)檻和打消疑慮。3、從性別上劃分客戶(hù)群體：在把男性作為投資決策土體的基礎(chǔ)上，挖掘一些經(jīng)濟(jì)獨(dú)立、有投資意識(shí)的女性投資者。（三）、項(xiàng)目銷(xiāo)售策略與收益分析1、 銷(xiāo)售策略與投資者收益分析：、(1)、銷(xiāo)售策略：投資低風(fēng)險(xiǎn)。所有商鋪帶12年租金發(fā)售，年回報(bào)率8。12年后投資者如續(xù)租

45、，年回報(bào)率將超出12。第10年投資者還可以選擇由開(kāi)發(fā)商原價(jià)回購(gòu)。投資低門(mén)檻。投資者在購(gòu)買(mǎi)商鋪時(shí)，開(kāi)發(fā)商一次性返還銷(xiāo)售價(jià)款的24(年回報(bào)率8)。80的鋪面面積為859平方米1722平方米，對(duì)應(yīng)的鋪面單價(jià)為2378元平方米5200元平方米， 以銀行五成按揭計(jì)算，扣除三年一次性返租，首付在5800元12000元之間。隨機(jī)抽取兩個(gè)樣本進(jìn)行定量分析(具體見(jiàn)第2點(diǎn)投資者收益分析)：投資者按揭貸款36000元購(gòu)買(mǎi)1722平方米商鋪，根據(jù)測(cè)算，投資者第一年，月租金抵月供盈余為-48元，第二年，月租金抵月供盈余為-23元，第三年，月租金抵月供盈余為2元。十年本益和為118396元(扣除按揭貸款利息后余額)，十年

46、凈收益為44600元(扣除按揭貸款利息后余額)，年復(fù)合收益率為539。投資者按揭貸款7000元購(gòu)買(mǎi)859平方米的商鋪，根據(jù)測(cè)算，投資者第一年，租金抵月供盈余為6元，第二年，租金抵月供盈余為11元，第三年，租金抵月供盈余為1 02元。十年本益和為27l 77元(扣除按揭貸款利息后余額)，十年凈收益為10512元(扣除按揭貸款利息后余額)，年復(fù)合收益率為558。無(wú)論是定性還是定量分析，投資者即使是按揭投資本項(xiàng)目，也有投資價(jià)值。而且選擇合適的按揭成數(shù)，從按揭的第一年開(kāi)始，月租金抵月供后盈余大于零。因此不論是個(gè)人全額投資，還是按揭貸款投資，本項(xiàng)目均有實(shí)實(shí)在在的投資價(jià)值，適合全民投資。高回報(bào)率，高升值潛

47、力。一開(kāi)發(fā)商對(duì)投資者按8ii報(bào)率返還租金。二隨著家具產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)與消費(fèi)的強(qiáng)力帶動(dòng)，對(duì)“匯美家居廣場(chǎng)”的市場(chǎng)定價(jià)而言，具有高的升值潛力。 2、投資者的收益分析：隨機(jī)抽樣分析表單位：面積：平方米，單價(jià)：元/平方米，金額：元單元面積單價(jià)價(jià)值五成十年按揭貸款應(yīng)交首付月租金收入抵扣三年租金額實(shí)際首付b1082172244187607838039380395071825819781b252885920001718085908590114.54123.24466.8第一年按揭月供盈余第二年按揭月供盈余第三年按揭月供盈余十年按揭利息十年投資本益和十年凈收益復(fù)合年收益率540 48 515 23490 214440

48、11839644600539% 105 6 100 11954610228082717710512558%注：1、本例中月供為五年十成按揭遞減法第一，二、三年中的最大月供數(shù) 2、盈余為租金抵月供后的余額 3、十年凈收益為總租金收入投資額總的按揭貸款利息（四）、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略的可行性分析由于我國(guó)計(jì)劃國(guó)民收入2020年達(dá)到小康水平，cdp則將以年平均7的速度增長(zhǎng)。隨著城鄉(xiāng)居民收入的不斷提高，受人類(lèi)追求生活品質(zhì)的天然動(dòng)力的推動(dòng)，家具產(chǎn)業(yè)前景十分可觀(guān)。對(duì)一個(gè)新興的市場(chǎng)而言，一般會(huì)經(jīng)歷一個(gè)市場(chǎng)培育期。在培育期間，政府和開(kāi)發(fā)商會(huì)以各種優(yōu)惠手段搞活市場(chǎng)，一但成功后，則或取消優(yōu)惠或按市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r適當(dāng)減少優(yōu)惠政策

49、程度?！皡R美家居廣場(chǎng)”2006年7月8日開(kāi)業(yè)，計(jì)劃培育期二年，鋪面投資者簽約租期12年，12年后可續(xù)租。商鋪經(jīng)營(yíng)戶(hù)租賃租金標(biāo)準(zhǔn)：市場(chǎng)樓層匯美家居廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)起租之日起第一、二年月租金標(biāo)準(zhǔn)第三年月租金標(biāo)準(zhǔn)第四、五年月租金標(biāo)準(zhǔn)一層17元/月22元/月26元/月夾層4元/月7元/月12元/月二層10元/月14元/月18元/月商鋪經(jīng)營(yíng)戶(hù)優(yōu)惠措施：項(xiàng)目匯美家居廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)后首年租賃期內(nèi)第一季度第二季度第三季度第四季度第二年至第五年租金優(yōu)惠期限前3個(gè)月3個(gè)月3個(gè)月3個(gè)月租金收取比例免收租金按正常標(biāo)準(zhǔn)30%收取按正常標(biāo)準(zhǔn)60%收取按正常標(biāo)準(zhǔn)80%收取按正常標(biāo)準(zhǔn)收取備注租金優(yōu)惠期間，租戶(hù)必須交納管理費(fèi)；租金折扣優(yōu)惠屬

50、一次性享受，不做累加。根據(jù)“匯美家居廣場(chǎng)”的租賃租金標(biāo)準(zhǔn)和優(yōu)惠措施測(cè)算，開(kāi)發(fā)商收益情況如下：2006年7月至2006年12月市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)租賃租金收入：(1218317+1332510+38474)615=32(萬(wàn)元)2007年1月至2007年12月市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)租賃租金收入：(1218317+1332510+38474)1285=36287(萬(wàn)元)2008年1月至2008年12月市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)租賃租金收入：(1218317+1332510+38474)6+(1218322+1332514+38477)= 50235(萬(wàn)元)2009年1月至2009年12月市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)租賃租金收入：(1218322+1332514+

51、38477)6+(1218326+1332518+384712)= 65057(萬(wàn)元)2010年1月至2010年12月市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)租賃租金收入：(1218326+1332518+384712)12=72333萬(wàn)元從“匯美家居廣場(chǎng)”租賃政策來(lái)看：家具產(chǎn)業(yè)園及周邊市場(chǎng)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)租賃收入為20元平方米30元平方米，“匯美家居廣場(chǎng)”的月租對(duì)比最低租金20元平方米要低3元，租賃標(biāo)準(zhǔn)起步較低，然后隨著市場(chǎng)的逐步走旺，漸次走高，符合家具產(chǎn)業(yè)的宏、微觀(guān)發(fā)展趨勢(shì)。從定量分析表明：對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，雖然在銷(xiāo)售時(shí)一次性返還租金24(年回報(bào)率8)，但是2006年7月至2008年獲得租金收入897萬(wàn)元。2010年經(jīng)營(yíng)租金收入72

52、3萬(wàn)元，扣除營(yíng)業(yè)稅及附加40萬(wàn)元(7233355=3978萬(wàn)元)為683萬(wàn)元，與按年回報(bào)率8計(jì)算給予投資者的總投資收益681萬(wàn)元相抵略有盈余。開(kāi)發(fā)商實(shí)施一系列的銷(xiāo)售、經(jīng)營(yíng)策略，不僅銷(xiāo)售出了所有的鋪面，而且還獲得了超過(guò)銷(xiāo)售預(yù)期的長(zhǎng)期收益。（五）、項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃銷(xiāo)售計(jì)劃共分五個(gè)階段：第一階段：2004年1 2月2004年12月， 住宅預(yù)售率50：第二階段：2005年1月2005年1 2月， 住宅預(yù)售率100 鋪面預(yù)售率20鋪面預(yù)租率50：第三階段：2006年1月一一2006年12月 ， 鋪面銷(xiāo)售率40鋪面預(yù)租率100第四階段：2007年1月2007年12月， 鋪面銷(xiāo)售率70第五階段：2008年1月2

53、008年12月， 鋪面銷(xiāo)售率100（六）、項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃的調(diào)查結(jié)論截止2005年7月31日，按住戶(hù)數(shù)統(tǒng)計(jì)，預(yù)售率為1 00，鋪面認(rèn)購(gòu)率1 4，預(yù)租率4979。結(jié)合宏觀(guān)政策、開(kāi)發(fā)商具體營(yíng)銷(xiāo)策略和經(jīng)營(yíng)思路，通過(guò)調(diào)查和分析：預(yù)計(jì)該項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃和租賃計(jì)劃可以實(shí)現(xiàn)。 第四章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件一、項(xiàng)目選址項(xiàng)目選址于常德市江北城區(qū)南坪路以南，皂果路以西。該項(xiàng)目的地塊屬新城區(qū)，用地性質(zhì)為商住用地，用地區(qū)域內(nèi)交通便捷，城市基礎(chǔ)設(shè)施及居民生活配套設(shè)施較完善。該區(qū)域雖是常德市的新城區(qū)，但隨著城市建設(shè)步伐的加快，現(xiàn)在人氣很旺，購(gòu)物、就醫(yī)、上學(xué)、儲(chǔ)蓄投資都非常方便。二、建設(shè)條件1、位置優(yōu)越本項(xiàng)目建設(shè)地段位于南坪路以南，

54、地處家居產(chǎn)業(yè)園片區(qū)，該區(qū)域是城市發(fā)展經(jīng)濟(jì)重心。通過(guò)南坪路、皂果路可通往城區(qū)的各個(gè)方向，周邊商業(yè)銀行、學(xué)校、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)應(yīng)有盡有。因此開(kāi)發(fā)建設(shè)匯美家居廣場(chǎng)，具有得天獨(dú)厚的環(huán)境優(yōu)勢(shì)。2、交通方便本項(xiàng)目地段交通優(yōu)勢(shì)明顯，北面緊鄰南坪路，市內(nèi)有多條公交線(xiàn)路經(jīng)過(guò)此地，并通往市區(qū)各個(gè)方向。其四通八達(dá)的交通優(yōu)勢(shì)，為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)提供良好的交通環(huán)境。3、建設(shè)場(chǎng)區(qū)“五通”條件具備小區(qū)周邊市政設(shè)施有：道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等，形成完善的路、水、電、氣、通信等市政設(shè)施。供水：城市自來(lái)水管網(wǎng)供水。供電：項(xiàng)目區(qū)域緊鄰供電線(xiàn)路，電源直接從城市供電系統(tǒng)引入。煤氣：可以直接從鄰近城市燃?xì)夤艿李A(yù)留口接入。通訊：直接由常德市電信局通信網(wǎng)接入。場(chǎng)地：場(chǎng)地平整。第五章 建設(shè)規(guī)模、功能標(biāo)準(zhǔn)及建設(shè)進(jìn)度一、建筑面積和內(nèi)容匯美家居廣場(chǎng)建設(shè)總用地面積19459.81m2，初步規(guī)劃總建筑面積45865m2，其中家具經(jīng)營(yíng)商鋪29355，住宅16510。該家具廣場(chǎng)