開發(fā)“粵海大廈”項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價(jià)報(bào)告1

1、課程設(shè)計(jì)報(bào)告2013 2014 學(xué)年 春季 學(xué)期課程名稱： 工程經(jīng)濟(jì)學(xué) 課程設(shè)計(jì)題目：開發(fā)“粵海大廈”項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價(jià) 指導(dǎo)教師： 曾麗娟 組 別 組 長： 系 別： 土木系 專 業(yè)： 學(xué)號姓名主要工作描述需要填寫每位同學(xué)具體承擔(dān)的任務(wù)。簽名成績成員表（含組長）調(diào)研期間： 2014 年 月 日至 月 日指導(dǎo)教師簽名： 評閱時(shí)間：2014 年 05 月 日前言項(xiàng)目社會調(diào)研目的：通過社會調(diào)研，理解粵海大廈這個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)與經(jīng)營過程設(shè)計(jì)的（2）學(xué)習(xí)如何將各相關(guān)因素（政策、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和法律法規(guī)等）、人員和組織和諧互動地聯(lián)系起來完成一個(gè)成功的工程項(xiàng)目，明確作為土木工程師在以經(jīng)濟(jì)市場為背景的“工程-社會大系統(tǒng)

2、下運(yùn)行”項(xiàng)目的職責(zé)。 （3）基本了解項(xiàng)目策劃的工作思路和方法，并應(yīng)用于今后的課程學(xué)習(xí)和畢業(yè)設(shè)計(jì)。力求通過項(xiàng)目的實(shí)踐訓(xùn)練使學(xué)生完成從知識的學(xué)習(xí)者到應(yīng)用者的角色轉(zhuǎn)變的目標(biāo)。目錄第一章 房產(chǎn)的基本情況介紹1.1 項(xiàng)目區(qū)概況 1.1.1區(qū)域位置 1.1.2規(guī)劃背景 1.1.3規(guī)劃定位1.2 項(xiàng)目概況 1.2.1 宗地位置 1.2.2 項(xiàng)目周邊環(huán)境 （1）交通 （2）配套 1.2.3項(xiàng)目控制要點(diǎn) （1）用地位置 （2）用地性質(zhì) （3）用地面積 （4）道路綠化用地 （5）實(shí)用地面積 （6）規(guī)劃指標(biāo)要求1.3 項(xiàng)目定位 1.3.1 產(chǎn)品定位 1.3.2 市場定位 1.3.3 客戶定位1.4 營銷計(jì)劃 1.4

3、.1 銷售價(jià)格定位 1.4.2 營銷渠道 1.4.3 促銷策略1.5 規(guī)劃概述 1.5.1用地總指標(biāo) 1.5.2住宅戶型指標(biāo) 1.5.3戶型設(shè)計(jì) 1.5.4鳥瞰草圖1.6 配套設(shè)施第二章 投資估算與財(cái)務(wù)評價(jià) 項(xiàng)目成本分析2.1 項(xiàng)目工程概要 2.1.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 2.1.2 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營周期 2.1.3 開發(fā)成本估算 （土地費(fèi)、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建 設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他 費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)用、經(jīng)營資金）2.2 項(xiàng)目投資計(jì)劃 2.2.1 資金投入：投資計(jì)劃表 2.2.2 資金收入：房地產(chǎn)銷售收入計(jì)劃與預(yù)期 2

4、.2.3 項(xiàng)目現(xiàn)金流與稅金計(jì)算 2.2.4 現(xiàn)金流量表（全部投資） 2.3 財(cái)務(wù)評價(jià) 2.3.1 損益及利潤表 2.3.2 財(cái)務(wù)評價(jià)參數(shù)選取與初步評價(jià)（靜態(tài)） 2.3.3 動態(tài)財(cái)務(wù)評價(jià)相關(guān)指標(biāo)與總結(jié) 第三章 不確定性分析與風(fēng)險(xiǎn)分析 3.1 敏感性分析3.2 臨界點(diǎn)（盈虧平衡）分析 3.3 風(fēng)險(xiǎn)來源與控制第一章 房產(chǎn)的基本情況介紹1.1 項(xiàng)目區(qū)概況1.1.1 區(qū)域位置項(xiàng)目位于汕頭城市中心，該區(qū)域有城市發(fā)達(dá)繁榮的商業(yè)圈，地處cbd核心地段金砂路與華山路交界處，附近有金海灣大酒店，大蘋果酒店，君華酒店，配套有丹霞小學(xué)等教育機(jī)構(gòu)，周邊配套設(shè)施齊全，交通便利。（見圖1-1）圖1-1 粵海大廈區(qū)位圖（圖片

5、來源：百度地圖）1.1.2 規(guī)劃背景項(xiàng)目位于金砂路與華山路交界，始建于1992年，建成5層后，由于資金問題停工20年，于2012年3月11日對外宣布正式開工，結(jié)束了20年的停工期，項(xiàng)目將建成公寓、商鋪的綜合大廈?；浐４髲B項(xiàng)目的建設(shè)將在原有建筑基礎(chǔ)上進(jìn)行翻新改建。（見圖1-2）圖1-2 處于停工期的粵海大廈1.1.3 規(guī)劃定位為了充分利用處于市中心商業(yè)圈和便利的交通條件，項(xiàng)目由大型國有企業(yè)粵海集團(tuán)投資開發(fā)的集辦公、生活、休閑等多種功能，規(guī)劃建成武融高級寫字樓、金領(lǐng)公寓、精英俱樂部，以及汕頭首創(chuàng)高層大型智能停車場于一體的現(xiàn)代化綜合大廈，聚享優(yōu)勢資源，演繹都會繁華?？偢叨冗_(dá)100米，建筑面積約576

6、04平方米，具備辦公、生活、休閑等多種功能。1.2 項(xiàng)目概況1.2.1 宗地位置 項(xiàng)目位于汕頭cbd核心地段金砂路與華山路交界東北角。粵海大廈地處城市繁華商業(yè)圈，附近有金海灣大酒店，大蘋果酒店，君華酒店，配套有丹霞小學(xué)等教育機(jī)構(gòu)；交通便利，位于汕頭經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的市中心。（見圖1-2）1-5項(xiàng)目位置圖1.2.2 項(xiàng)目周邊環(huán)境（1） 交通項(xiàng)目位于汕頭cbd核心地段金砂路與華山路交界東北角，交通便利，附近有眾多交通點(diǎn)，最近的公交站點(diǎn)：金海灣大酒店。途經(jīng)的公交車有：2路上行；2路下行；6路上行；6路下行；18路上行；18路下行；38路上行；38路下行。（見圖1-6）（2） 配套地帶繁榮，配套設(shè)施完善齊全。

7、如購物：南國商城 超市：沃爾瑪購物廣場、羅長發(fā)貿(mào)易行 銀行：工商銀行、中國銀行 酒店：金海灣大酒店等。（見表1-1和圖1-6）周邊配套信息表 表1-1 配套類型地名（距離）教育機(jī)構(gòu)東方愛嬰（96米），金霞幼兒園(南區(qū))（247米），丹霞幼兒園環(huán)碧莊分園（254米），金霞幼兒園（262米），汕頭市金園區(qū)中東僑聯(lián)培英幼兒園（274米），金丹幼兒園（299米）購物商場羅長發(fā)行(國商分店)（116米），卜蜂蓮花(金砂東路店)（121米），金龍?jiān)肥畴s店（160米），廣達(dá)兒童社區(qū)（186米），汕頭特區(qū)國際商行（211米），源興貿(mào)易商行（214米）醫(yī)療中心龍湖人民醫(yī)院(西門)（432米），汕頭市龍湖人民醫(yī)院

8、（481米）銀行中國建設(shè)銀行(汕頭市分行)（75米），中國建設(shè)銀行24小時(shí)自助銀行(汕頭市分行)（88米），交通銀行24小時(shí)自助銀行(金龍支行)（116米），交通銀行(金龍支行)（124米）娛樂休閑電影票超市（143米），南湖社區(qū)老人文化活動中心休閑亭（591米），一帆影城（684米），香港城4d電影院（693米），星洲公園(北門)（1014米），星洲公園（1020米）餐飲服務(wù)愛的溫度（106米），嘉禧咖啡餐廳(華山店)（127米），ud cafe(榕江店)（178米），feeling coffee club（212米），啡閣（219米），紅磨坊(榮華店)（235米），臺灣壹咖啡（240米）1

9、.2.3 項(xiàng)目控制要點(diǎn)（1） 用地位置：汕頭金砂中路、金砂東路與華山南路交界處（2） 用地性質(zhì)：商業(yè)、酒店式公寓、辦公室、停車場用地（3） 用地面積：6478.725 m2（4） 道路綠化用地：800.77 m2（5） 實(shí)用地面積：2921.18 m2（6） 規(guī)劃指標(biāo)要求 1）容積率：9.5(各項(xiàng)的疊加值，其中：住宅用地取4.0容積率4.5，辦公用地取3.0容積率3.0，商業(yè)取0.3容積率2.0，建筑密度50%，) 2）建筑密度：主樓25%，裙樓50% 3）綠地率：30% 4）停車率：住宅20%，商業(yè)20% 5）建筑高度：155米 1.3 項(xiàng)目定位1.3.1 產(chǎn)品定位 粵海大廈占有稀缺的區(qū)域價(jià)

10、值，頂級的規(guī)劃配置，充裕的停車空間。為充分利用處于市中心商業(yè)圈和便利的交通條件，項(xiàng)目集辦公、生活、休閑等多種功能，規(guī)劃建成融高級寫字樓、金領(lǐng)公寓、精英俱樂部，以及汕頭首創(chuàng)高層大型智能停車場于一體的現(xiàn)代化綜合大廈，聚享優(yōu)勢資源，演繹都會繁華?？偢叨冗_(dá)100米，建筑面積約57604平方米，具備辦公、生活、休閑等多種功能。功能定位：l 城市新地標(biāo)：統(tǒng)御cbd核心地段、中心區(qū)稀缺席位、artdeco恢弘外觀l 商務(wù)新風(fēng)尚：財(cái)富領(lǐng)地豪華大堂、精英俱樂部、酒店式物業(yè)管理l 價(jià)值新篇章：金領(lǐng)匯聚戶戶陽臺全明套型、自由靈動空間、soho宜居宜商l 科技耀未來：標(biāo)桿之作首創(chuàng)高層智能停車場、近600席車位、高配置

11、環(huán)保建材項(xiàng)目定位：l 住宅：品味高的金領(lǐng)生活，環(huán)境高檔上檔次，裝修華麗，便利舒適生活l 寫字樓:高級豪華，交通便利，視野遼闊，空間舒坦，餐飲，會議室等配套完善l 商務(wù)：面向上檔次的商家，購物中心、精英俱樂部、餐飲等服務(wù)齊全l 會所：以娛樂休閑、運(yùn)動休閑為主，9樓設(shè)立大廈會所，服務(wù)于大廈的業(yè)l 智能停車場：充裕的停車空間，便利生活1.3.2 市場定位l 目標(biāo)市場：高端市場。l 市場特征：住宅、辦公樓單價(jià)在9000元以上，商業(yè)店鋪單價(jià)10000-70000元不等，產(chǎn)品品質(zhì)高，設(shè)施設(shè)備檔次高，大量運(yùn)用高新技術(shù)產(chǎn)品，環(huán)境優(yōu)美，對開發(fā)商運(yùn)作水平要求高，競爭對手一時(shí)難以進(jìn)入該市場。l 消費(fèi)者需求的變化和市

12、場供應(yīng)水平的變化，呈現(xiàn)出如下特性： 1、對于地段論的消費(fèi)群體而言，是地理位置優(yōu)越的城市中心建筑的豪宅。其產(chǎn)品特征主要以建筑風(fēng)格的另類、建筑材料的奢華、配套設(shè)施的高檔、服務(wù)水平的酒店式標(biāo)準(zhǔn)、裝修風(fēng)格與檔次的豪華為要點(diǎn)。這類市場主要集中在城市的中心，以豪宅為名義，鎖定的是極度熱愛城市生活的群體。 2、對于品質(zhì)論的消費(fèi)群體而言，是居住的舒適性、私密性、景觀性、運(yùn)動性、生活性等方面。這類市場的核心要點(diǎn)是“為生活而居住”，以商業(yè)、生活、環(huán)境為名義，鎖定的是極度熱愛生活的群體。主要聚焦于汕頭高收入階層、城市“新貴”：他們具有良好的文化背景和高品味的興趣愛好，是城市中最具活力、最求變、最有個(gè)性、追求生活品位

13、和認(rèn)同現(xiàn)代消費(fèi)方式的一族。1.3.3 客戶定位 主要面向人群：金領(lǐng)、高薪白領(lǐng)、高產(chǎn)家庭、社會名流目標(biāo)市場客戶描述表 表1-2人口統(tǒng)計(jì)特 征年齡組成30歲到45歲之間收入偏高的群體職業(yè)分析教師、科研人員、科技人員、職員、公務(wù)員、私營業(yè)主及其它高收入行業(yè)的人士經(jīng)濟(jì)收入月收入10000元以上，或曾事業(yè)有成已有富裕積蓄行為特征擁有良好的價(jià)值取向不斷提高自己的精神涵養(yǎng)尊重社會道德規(guī)范、有關(guān)愛他們在追求自我實(shí)現(xiàn)的過程中表現(xiàn)出有別于一般人特征：高層次的精神、有品位的行為、有素養(yǎng)的言談。該群體需要包括價(jià)值認(rèn)同感、健康的需要、生活標(biāo)準(zhǔn)、社區(qū)文明以及情感需要等消費(fèi)特性寬裕舒適、消費(fèi)層次較高 對子女的教育不遺余力

14、看重房地產(chǎn)的多重投資價(jià)值 購物講究質(zhì)料品牌和檔次 社交圈與商務(wù)活動緊密相連 購買的核心目標(biāo)提高生活品質(zhì)，彰顯身份從一定層面上講，也可以理解為投資行為1.4 營銷計(jì)劃1.4.1銷售價(jià)格定位粵海大廈占據(jù)優(yōu)勢地段，擁有豐富的周邊配套資源，大廈設(shè)計(jì)本身定位融高級寫字樓、金領(lǐng)公寓、精英俱樂部，以及汕頭首創(chuàng)高層大型智能停車場于一體的現(xiàn)代化綜合大廈，面向高收入人群。該項(xiàng)目除了第9層作為大廈會所，不出售外，其余物業(yè)都用于銷售。2014年4月現(xiàn)購房一次性付款可享9折優(yōu)惠，按揭可享9.2折優(yōu)惠。（見表1-3）項(xiàng)目各層基本報(bào)價(jià)（約數(shù)） 表1-3層號功能均價(jià)備注-30地下三層停車場車位用于出售是否考慮有人防工程？人防

15、工程改造為車庫，只能作為出租的物業(yè)。還有1-4層為商業(yè)中心，是否考慮是地下車位為提供給客戶的？1商業(yè)70000價(jià)格隨著層數(shù)的增加而降低，首層價(jià)位70000元，5層價(jià)位10000元左右，2-4層價(jià)位10000-70000元之間，均價(jià)為40000元左右2-4商業(yè)約400005商業(yè)100006-8機(jī)械停車高層大型智能停車場9會所010-30高級寫字樓、金領(lǐng)公寓9500辦公用地和住宅1.4.2營銷渠道項(xiàng)目采用自營銷售和代理銷售相結(jié)合：建立銷售部直銷、派發(fā)傳單宣傳以及網(wǎng)頁宣傳推廣，時(shí)至2014年4月，整個(gè)項(xiàng)目已出售將近90%的單位（包括商業(yè)用地），還剩下不足10戶單元待售。銷售渠道表 表1-4營銷渠道定

16、義優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)自營銷售房地產(chǎn)開發(fā)商自己承擔(dān)全部流通功能，通過自己的營銷人員直接推銷房地產(chǎn)產(chǎn)品，國內(nèi)房地產(chǎn)銷售的主渠道1、 直接面對客戶，方便掌握消費(fèi)者需求；2、 通過在銷售處售樓，在賣產(chǎn)品的同時(shí)也賣服務(wù)，有利于維護(hù)開發(fā)商的品牌；3、 對銷售節(jié)奏和價(jià)格走向進(jìn)行有效的控制；節(jié)省銷售傭金。1、 難于形成營銷專業(yè)優(yōu)勢2、 分散了企業(yè)的人力、物力和財(cái)力代理銷售由中間代理商承擔(dān)房地產(chǎn)商品的流通1、 委托代理公司可以整合社會資源；2、 代理公司有廣泛的客戶網(wǎng)絡(luò)；代理商具有營銷專業(yè)優(yōu)勢；3、 有利于開發(fā)商集中資源1、 容易導(dǎo)致銷售失控；2、 需要支付銷售傭金；3、 分流了利潤。1.4.3促銷策略由于該項(xiàng)目占據(jù)大量

17、優(yōu)勢資源，因此在沒有提出大規(guī)模的促銷策略的情況下，已基本完成銷售任務(wù)。以下是對該項(xiàng)目可以有的銷售策略建議，以達(dá)到快速的銷售目的。（表1-5）促銷策略分析表 表1-5促銷手段定義促銷方式具體流程廣告促銷廣告是房地產(chǎn)企業(yè)用來直接向目標(biāo)對象傳遞信息的最主要的促銷方式，以刺激目標(biāo)對象產(chǎn)生需求。電視廣告選擇在當(dāng)?shù)刈钣杏绊懥Φ碾娨暸_投放廣告，最高收視率的節(jié)目前投放廣告報(bào)紙廣告選擇在項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)行量大的報(bào)紙或刊物集中投放廣告車體廣告利用人流量非常大的地鐵、高鐵、車站打廣告網(wǎng)絡(luò)廣告1、 充分利用公司網(wǎng)站，對公司整體運(yùn)作以及所有開發(fā)項(xiàng)目做統(tǒng)一宣傳；2、 以提供高效的一站式物業(yè)服務(wù)為宗旨，建立專屬于本項(xiàng)目物業(yè)的

18、社區(qū)網(wǎng)站，網(wǎng)站內(nèi)容需囊括社區(qū)內(nèi)外生活資訊和公共信息，使業(yè)主的日常生活更加方便、快捷、精彩。3、 在主要門戶網(wǎng)站、房地產(chǎn)網(wǎng)站如搜房網(wǎng)、網(wǎng)易地產(chǎn)等大量投放廣告。人員推銷銷售人員幫助和說服購買者購買某種商品或勞務(wù)嚴(yán)格選拔培養(yǎng)1、 推銷員對公司有一個(gè)全面了解，對公司的經(jīng)營目標(biāo)、營銷策略、項(xiàng)目情況等了如指掌；2、 推銷員全方位了解產(chǎn)品設(shè)計(jì)到生產(chǎn)的整個(gè)過程，清晰產(chǎn)品性能、特點(diǎn)等；3、 推銷員了解顧客購買的可能性及希望從中得到的利益，了解顧客購買決策依據(jù)；4、 推銷員具備良好的文化素質(zhì)，具有一定的專業(yè)知識；系統(tǒng)培訓(xùn)1、 收集客戶信息，及時(shí)傳遞房地產(chǎn)項(xiàng)目信息2、 通過溝通，及時(shí)了解消費(fèi)者的需求3、 通過接觸，

19、與消費(fèi)者建立良好的關(guān)系公共關(guān)系某一企業(yè)或組織以達(dá)成建立良好形象、增加商品銷售為目的而采取的一系列提升和社會公眾的關(guān)系，增加公眾對其的認(rèn)識，理解以及支持的促銷活動人為制造新聞點(diǎn)營造神秘氣氛，吸引了媒體、競爭對手、消費(fèi)者絡(luò)繹不絕地前來探盤，引得媒體爭相報(bào)道，享受免費(fèi)廣告。危機(jī)公關(guān)面對問題危機(jī)，在眾多消費(fèi)者與媒體的關(guān)注下，迅速采取全面返工維修、協(xié)商解除合同、補(bǔ)償客戶損失、加強(qiáng)建筑施工質(zhì)量監(jiān)控等措施，以坦誠的態(tài)度重樹項(xiàng)目良好形象，在一定程度上挽回了公司的美譽(yù)度。與各方面建立良好的關(guān)系1、 注重以客戶為導(dǎo)向，強(qiáng)調(diào)利用公司與客戶的雙向交流，以建立持久的對應(yīng)關(guān)系，2、 在業(yè)界樹立公司和品牌的競爭優(yōu)勢。3、

20、加強(qiáng)與地方政府、金融機(jī)構(gòu)和其它社會組織的合作。營業(yè)推廣指企業(yè)為了激勵購買、銷售商品和服務(wù)而使用的除廣、公關(guān)和人員推銷之外的全部企業(yè)營銷行為的統(tǒng)稱。適合將產(chǎn)品在短時(shí)間內(nèi)推廣的促銷方法。參加和組織房地產(chǎn)展銷會、免費(fèi)樓巴接送看樓、買樓送禮品、舉辦大型文化娛樂活動、團(tuán)購折扣優(yōu)惠、贈送物業(yè)管理費(fèi)、聯(lián)合大型商家購物優(yōu)惠促銷、先租后售、讓利以聚人氣、重大節(jié)假日開盤1.5 規(guī)劃概述規(guī)劃建設(shè)1幢30層建筑，其中裙樓1-5層為商業(yè)，6-9層為機(jī)械停車，10-30層為公寓，另加3層地下停車。其中，空中停車場為該大廈的亮點(diǎn)，規(guī)劃中顯示地下停車場可容納170輛車，地面機(jī)械停車116輛，六、七層室內(nèi)停車80輛，八層機(jī)械停

21、車54輛，總停車數(shù)可達(dá)442輛。1.5.1 用地總指標(biāo)項(xiàng)目各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)表 表1-6項(xiàng)目單位內(nèi)容用地面積m26478.725總建筑面積m257401.95計(jì)容建筑面積m246768.59其中商業(yè)m21686.68公寓25454.12辦公19308.71地下室面積m210633.36建筑基地面積m22921.18建筑密度%45.09%主樓密度%17.07%裙樓密度%28.02%容積率7.23綠地率%12.36%總停車輛442輛（其中微型車輛29輛）圖1-7 項(xiàng)目總平面圖1.5.2 住宅戶型指標(biāo)1、項(xiàng)目主樓10-30層戶型 10-30層戶型指標(biāo)表 表1-7房號10-27層戶型10-27層面積（m2）

22、28-30層面積（m2）1a58.5158.732b66.8865.383c75.5873.134c75.5873.135e95.9493.436e95.9493.437c75.5873.138c75.5873.139b66.8865.3810a58.5158.7311c75.2372.8312c75.6873.2613f78.8676.4514g77.277.4715c75.9173.5216c75.2572.84合計(jì)1203.111173.97圖1-8 基礎(chǔ)層平面圖標(biāo)準(zhǔn)平面圖？2、項(xiàng)目主樓第九層一共有8個(gè)戶型，見表1-8和圖1-9第九層戶型指標(biāo)表（10-27層） 表1-8戶型編號數(shù)量戶內(nèi)建

23、筑面積（m2）陽臺面積（m2）c型749.225.9e型267.202.5b型175.005.7k型145.8111.4l型139.602.8n型136.303.7m型140.173p型161.444公共面積374.12本層建筑面積1227.28總數(shù)15圖1-9 第九層平面圖1.5.3 戶型設(shè)計(jì)以基礎(chǔ)層標(biāo)準(zhǔn)層的戶型為主力戶型，每個(gè)戶型都可以改裝為公寓和辦公寫字樓（見圖1-10和圖1-11）。圖1-10 15單元公寓平面圖 圖1-11 15單元辦公平面圖戶型a每層數(shù)量：2面積；58.51 m2住宅可以做成：一室兩廳一陽一廚一衛(wèi)建議：適合時(shí)尚單身高薪白領(lǐng)；客廳與餐廳相結(jié)合，增大空間大小。也適合小公

24、司經(jīng)營做辦公室戶型b每層數(shù)量：2面積；66.88 m2住宅可以做成：一室兩廳一陽一廚一衛(wèi)建議：適合時(shí)尚單身高薪白領(lǐng)；客廳與餐廳相結(jié)合，增大空間大小。也適合公司經(jīng)營做辦公室。戶型c每層數(shù)量：8面積；75.58 m2住宅可以做成：一室兩廳一陽一廚一衛(wèi)建議：適合時(shí)尚單身金融金領(lǐng)；客廳與餐廳相結(jié)合，增大空間大小。也適合公司經(jīng)營做辦公室。也適合公司經(jīng)營做辦公室。戶型e每層數(shù)量：2面積；95.94 m2住宅可以做成：兩室兩廳一陽一廚一衛(wèi)建議：適合適合有孩子的溫馨家庭；客廳與餐廳相結(jié)合，增大空間大小。也適合公司經(jīng)營做辦公室。戶型f每層數(shù)量：1面積；77.20 m2住宅可以做成：一室兩廳一陽一廚一衛(wèi)建議：適合

25、時(shí)尚單身高薪白領(lǐng)；飯廳過道和客廳之間可加用屏風(fēng)，不僅占用空間小，而且私密性更好。也適合公司經(jīng)營做辦公室。1.5.4 戶型效果圖戶型效果圖1-121.5.5 鳥瞰草圖立面效果圖圖1-131.6 配套設(shè)施 項(xiàng)目1-8層為商業(yè)辦公，局部為停車塔；9-30層為酒店式公寓；地下3層為停車庫 項(xiàng)目內(nèi)部配套設(shè)施表 表1-10層號功能類型備注-30地下三層停車場可容納170輛車1-8商業(yè)辦公上檔次的商家，購物中心、精英俱樂部、餐飲等服務(wù)齊全6-8（局部）機(jī)械停車高層大型智能停車場，六、七層室內(nèi)停車80輛，八層機(jī)械停車54輛9會所以娛樂休閑、運(yùn)動休閑為主，如建設(shè)健身房10-30高級寫字樓金領(lǐng)公寓1、 以酒店式公

26、寓為主，適合品味高的金領(lǐng)生活，環(huán)境高檔上檔次，裝修華麗，便利舒適生活2、 可改造為高級豪華、視野遼闊，空間舒坦，餐飲，會議室等配套完善的高級寫字樓第2章 投資估算與財(cái)務(wù)評價(jià)2.1 項(xiàng)目工程概要2.1.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（1） 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （見表2-1）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表2-1序號項(xiàng)目單位內(nèi)容1用地面積m26478.7252總建筑面積m257504.123計(jì)容建筑面積可銷售面積？m246870.763.1商業(yè)m21686.683.2辦公m219308.713.3公寓m225875.374地下室面積m210633.365建筑基底面積m22921.186建筑密度

27、%45.09%7主樓密度%17.07%8容積率7.239綠地率%12.36%10總停車輛442表2-2 2.1.2 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營周期表 主體結(jié)構(gòu)的工期進(jìn)度呢？(注：由于收集的信息不全，本張開發(fā)經(jīng)營周期表只包括了從2013年11月份到2014年7月份的施工信息。)2.1.3 開發(fā)成本估算 本項(xiàng)目的開發(fā)成本包括土地費(fèi)、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)用、經(jīng)營資金。又由于本項(xiàng)目是盈利性企業(yè)，且全部投資沒有融資和借貸沒有資金外借嗎？項(xiàng)目投資資金全部采用股東的資金？，因此公共設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)用、財(cái)

28、務(wù)費(fèi)用為零，開發(fā)間接費(fèi)用直接計(jì)入企業(yè)的銷售費(fèi)用，不單獨(dú)進(jìn)行計(jì)算。土地費(fèi)用估算估算的參數(shù)要體現(xiàn)出來 表2-3土地出讓金用地面積土地費(fèi)用（元）5500元/m26478.725m235632988（注：土地費(fèi)用估算依據(jù)老師提供的每平方米出讓金和本工程占地面積求得。）前期工程費(fèi)用估算估算依據(jù)？ 表2-4序號項(xiàng)目項(xiàng)目費(fèi)用(元)1水文地質(zhì)勘察費(fèi)20701.52可行性研究分析費(fèi)20000003規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)4140302.4合計(jì)6161003.9（注：前期工程費(fèi)用的估算依據(jù)書本230頁提供的資料，由于其它臨時(shí)費(fèi)用不詳，估算起來較為困難，因此咩有將臨時(shí)費(fèi)用計(jì)入。）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表（單位：元） 表2-5序號項(xiàng)目

29、取費(fèi)基數(shù)建設(shè)費(fèi)率建設(shè)費(fèi)用1供電工程259149050%12957452供水工程259149013.40%347259.73供氣工程259149013.40%347259.74通信工程259149022.40%580493.85其他25914901%20731.92合計(jì)2591490（注：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的估算依據(jù)上網(wǎng)查得的資料。）建筑安裝工程費(fèi)（單位：億元） 表2-6序號項(xiàng)目占安裝工程費(fèi)的百分比建筑安裝工程費(fèi)項(xiàng)目費(fèi)用1人工費(fèi)13%1.380.17942材料費(fèi)54%1.380.74523設(shè)備機(jī)械費(fèi)5%1.380.0694安裝工程費(fèi)11%1.380.15185其他直接費(fèi)8%1.380.11046其他

30、間接費(fèi)9%1.380.1242注：建筑安裝該工程費(fèi)=2400*57504.2=138010080元=1.38億元（注：建筑安裝工程費(fèi)的總價(jià)由老師提供的單位造價(jià)和本方案實(shí)際建筑面積算得，其中每部分的費(fèi)用估算依據(jù)上網(wǎng)查得的資料。） 管理費(fèi)用=（土地費(fèi)用+前期工程費(fèi)+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)+建筑安裝工程費(fèi)+公共配套設(shè)施費(fèi)）*3%=（35632988元+6161003.9元+2591490元+1.38億元+0）*3%=5471564元（注：管理費(fèi)用的估算依據(jù)書本232頁提供的資料。）銷售費(fèi)用=（土地費(fèi)用+前期工程費(fèi)+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)+建筑安裝工程費(fèi)+公共配套設(shè)施費(fèi)）*2%=（35632988元+6161003.

31、9元+2591490元+1.38億元+0）*2%=3647710元（注：管理費(fèi)用的估算依據(jù)書本232頁提供的資料。）開發(fā)期間稅費(fèi)估算表 表2-7序號項(xiàng)目總額（元）1土地使用稅62195762營業(yè)稅284232073營業(yè)稅附加稅19896244教育附加稅78019315城市維護(hù)建筑稅182045056土地增值稅2316411457企業(yè)所得稅27281215合計(jì)321561203(注：開發(fā)期間的稅費(fèi)估算依據(jù)書本235頁提供的資料和上網(wǎng)查得的資料，其中，有些稅費(fèi)的估算太難，沒有計(jì)入。）其他費(fèi)用估算表 表2-8序號項(xiàng)目數(shù)量（工程造價(jià)/元）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)總額（元）1標(biāo)底編制費(fèi)1406015700.12%168

32、721.92標(biāo)底審核費(fèi)1406015700.03%42180.473招標(biāo)管理費(fèi)1406015700.03%42180.474工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)1406015700.12%168721.95安全監(jiān)督管理費(fèi)1406015700.06%84360.946工程監(jiān)理費(fèi)1406015700.06%84360.94合計(jì)590526.6（注：其它費(fèi)用的估算依據(jù)書本251頁提供的資料，其中取費(fèi)基數(shù)為總工程造價(jià)費(fèi)，總工程造價(jià)費(fèi)= 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)+ 建筑安裝工程費(fèi)。）不可預(yù)見費(fèi)用=（土地費(fèi)用+前期工程費(fèi)+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)+建筑安裝工程費(fèi)+公共配套設(shè)施費(fèi)）*5%=（35632988元+6161003.9元+2591490元

33、+1.38億元+0）*5%=9119274(元)（注：不可預(yù)見費(fèi)用的估算依據(jù)書本233頁提供的資料。）經(jīng)營資金是開發(fā)企業(yè)用于日常的周轉(zhuǎn)資金，也就是在建設(shè)起末為經(jīng)營期準(zhǔn)備的鋪底的流動資金。由于本項(xiàng)目實(shí)行商品房預(yù)售，所以不再需要另外準(zhǔn)備經(jīng)營資金。項(xiàng)目投資表 表2-9序號名稱合計(jì)(元)1開發(fā)建設(shè)投資5227757601.1土地費(fèi)用356329881.2前期工程費(fèi)6161003.91.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)25914901.4建筑安裝工程費(fèi)1380000001.5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)01.6間接開發(fā)費(fèi)01.7管理費(fèi)用54715641.8財(cái)務(wù)費(fèi)用01.9銷售費(fèi)用36477101.1開發(fā)期稅費(fèi)3215612031

34、.11其他費(fèi)用590526.61.12不可預(yù)見費(fèi)91192742經(jīng)營資金03項(xiàng)目總投資522775760（注:該表是整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程中的總投資表。）2.2 項(xiàng)目投資計(jì)劃2.2.1 資金投入：投資計(jì)劃表 表2-10序號名稱合計(jì)（元）01（2012.16）2(2012.712)1開發(fā)建設(shè)投資(元)52277576046278702.2930515723.9487094401.1土地費(fèi)用(元)35632988356329881.2前期工程費(fèi) (元)6161003.93080501.951.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)(元)25914901.4建筑安裝工程費(fèi)(元)13800000000276000001.4.1人

35、工費(fèi)(元)17940000299000029900001.4.2材料費(fèi)(元)7452000010645714.2910645714.2910645714.291.4.3設(shè)備機(jī)械費(fèi)（元）69000001.4.4安裝工程費(fèi)（元）151800001.4.5其他直接費(fèi)（元）1104000022080001.4.6其他間接費(fèi)（元）1242000024840001.5公共配套設(shè)施費(fèi)（元）01.6管理費(fèi)用（元）54715641094312.81.7銷售費(fèi)用（元）36477101.8開發(fā)期稅費(fèi)（元71.9其他費(fèi)用（元）590526.6118105.321.10不可預(yù)見費(fèi)

36、（元）91192741823854.82經(jīng)營資金（元）03項(xiàng)目總投資（元）52277576046278702.2930515723.948709440投資計(jì)劃表續(xù)表序號名稱3（2013.16）4（2013.712）5(2014.16)6(2014.712)1開發(fā)建設(shè)投資 (元)48709440162364801943617.5647872.51.1土地費(fèi)用(元)1.2前期工程費(fèi) (元)3080501.951.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)(元)28423206.7525914901.4建筑安裝工程費(fèi)(元)276000002760000027600000276000001.4.1人工費(fèi)(元)299000029

37、90000299000029900001.4.2材料費(fèi)(元)10645714.2910645714.2910645714.2910645714.291.4.3設(shè)備機(jī)械費(fèi)（元）34500000345000001.4.4安裝工程費(fèi)（元）759000075900001.4.5其他直接費(fèi)（元）22080002208000220800022080001.4.6其他間接費(fèi)（元）24840002484000248400024840001.5公共配套設(shè)施費(fèi)（元）1.6管理費(fèi)用（元）1094312.81094312.81094312.81094312.81.7銷售費(fèi)用（元）9948309948309948301

38、.8開發(fā)期稅費(fèi)（元）107187067.7107187067.71.9其他費(fèi)用（元）118105.32118105.32118105.32118105.321.10不可預(yù)見費(fèi)（元）1823854.81823854.81823854.81823854.82經(jīng)營資金（元）3項(xiàng)目總投資（元）48709440162364801943617.5647872.5(注：該表格參考于課本252頁的表10-28，其中開發(fā)間接費(fèi)結(jié)合本項(xiàng)目具體情況，直接計(jì)入開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用，由于該項(xiàng)目并無貸款，財(cái)務(wù)費(fèi)用為零，由于本項(xiàng)目實(shí)行商品房預(yù)售，所以不需要另外準(zhǔn)備經(jīng)營資金)2.2.2資金收入：房地產(chǎn)銷售收入計(jì)劃與預(yù)期 項(xiàng)目銷

39、售回款計(jì)劃表 表2-11 項(xiàng)目內(nèi)容銷售建筑面積（平方米）銷售價(jià)格（元/平方米）總價(jià)（元）備注公寓25875.379500245816015車位（個(gè)）4422280000元/個(gè)101026836寫字樓9333.661050098003430底商123617856合計(jì)568464137住宅銷售率100%商鋪銷售率100%銷售收入568464137銷售計(jì)劃表 表2-12銷售比例回款比例回款金額合計(jì)計(jì)算期(季度）住宅寫字樓住宅寫字樓住宅寫字樓2012.162012.7122013.162013.71233%23%28%20%68828484.21960068.670780552.82014.1664%

40、55%59%57%145031448.95586195.51150617644.42014.7123%22%13%23%31956081.952254078.8934210160.84合計(jì)100%100%100%100%245816015980034302556163582.2.3銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 表2-13序號項(xiàng)目合計(jì)（元）01（2012）0121銷售收入5684641370121.1公寓2458160150001.2寫字樓980034300001.3底商123617856001.4車位（個(gè)）101026836（22.8萬元/個(gè)）0001.5自營收

41、入00002經(jīng)營稅金及附加33160431.7440002.1營業(yè)稅30145847.04002.2城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)2110209.29280002.3教育費(fèi)附加904375.4112000序號項(xiàng)目2(2013)3(2014)12121銷售收入029.3%60.7%9%1.1公寓033%64%3%1.2寫字樓023%55%22%1.3底商023%55%22%1.4車位（個(gè)）033%64%3%1.5自營收入00002經(jīng)營稅金及附加029.3%60.7%9%2.1營業(yè)稅029.3%60.7%9%2.2城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)029.3%60.7%9%2.3教育費(fèi)附加029.3%60.7%9%（注：表格參考于課

42、本254頁表10-31，合計(jì)部分以元為單位，而后的半年統(tǒng)計(jì)的則為銷售比例。其中，營業(yè)稅=銷售收入*5%，城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)=營業(yè)稅*7%，教育附加費(fèi)=營業(yè)稅*3%）2.2.4全部投資現(xiàn)金流量表全部投資現(xiàn)金流量表 表2-14序號項(xiàng)目合計(jì)（元）01（2012）0121現(xiàn)金流入5684641370001.1銷售收入5684641370001.2自營收入002現(xiàn)金流出515185426.550520000083000002.1開發(fā)建設(shè)投資不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）2500000000520000083000002.1經(jīng)營稅金及附加852699620.550002.3運(yùn)營費(fèi)用91192742.4所得稅170796532

43、0003凈現(xiàn)金流量53278710.450-5200000-83000004總現(xiàn)金流量53278710.450-5200000-60300000全部投資現(xiàn)金流量表續(xù)表序號項(xiàng)目2（2013）3（2014）12121現(xiàn)金流入0166559992.141345057731331.1銷售收入0166559992.141345057731331.2自營收入2現(xiàn)金流出830000085763554.23171967468.9728699908.5611025002.1開發(fā)建設(shè)投資不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）83000002775000330000011025002.1

44、經(jīng)營稅金及附加09716006.50120128382.072984438.8572.3運(yùn)營費(fèi)用3039758303975830397582.4所得稅054964797.4062113869051.282816883384.763凈現(xiàn)金流量-830000080796437.91173090262.2271516914總現(xiàn)金流量-6860000012196437.91185286700.11105387899.3 （單位：元）(注：該表格參考于課本255頁的表10-34，其中所得稅從有銷售收入的半年分開始算起，所得稅=銷售收入*33%，開發(fā)建設(shè)投資所采用的數(shù)據(jù)為現(xiàn)場咨詢得到，運(yùn)營費(fèi)用=管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用（財(cái)務(wù)費(fèi)用為0）)2.3財(cái)務(wù)評價(jià) 2.3.1損益表損益表 表2-15序號項(xiàng)目合計(jì)1（2012.16）2(2012.712)3（20013.16）1銷售收入 (元)5684641372開發(fā)成本 (元)1467625743051572448709440487094403銷售費(fèi)用 (元)36477104營業(yè)稅稅金(元)28423206.755利潤總額 (元)3896306466所得稅 33%(元)1707965327稅后利潤(元)218834114損益表續(xù)表序號項(xiàng)目4（2013.712）5(2014.16)6(2014.712)1銷售收入 (元)2309