第三章：房地產(chǎn)開發(fā)的程序[詳版課資]

1、第三章 房地產(chǎn)開發(fā)的程序與管理,房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序 投資機會選擇與決策分析 前期工作 建設(shè)階段 租售階段,學(xué)習(xí)目的與要求,掌握房地產(chǎn)開發(fā)的概念、主要程序及各階段的主要工作內(nèi)容。 熟悉：投資機會選擇與決策分析的方法，土地使用權(quán)獲取方式，建設(shè)過程中相關(guān)管理工作的內(nèi)涵，房地產(chǎn)開發(fā)項目租售階段物業(yè)銷售形式，制定租售方案。 了解規(guī)劃審批、開工審批、建設(shè)工程招標的工作程序和內(nèi)容，租售階段的宣傳與廣告策略。,一、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序p63：,第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序,是整個開發(fā)過程中啊重要的一個環(huán)節(jié) 項目可行性研究 投資機會選擇,第二節(jié) 投資機會選擇與決策分析,投資機會尋找 投資機會篩選,決策分析p6

2、4,第二節(jié) 投資機會選擇與決策分析,市場分析:主要分析市場的供求關(guān)系、競爭環(huán)境、目標市場及其可支付的價格水平。 項目財務(wù)評價：項目的經(jīng)營收入與費用進行比較分析。,一、獲取土地使用權(quán) 二、確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得規(guī)劃許可 三、建設(shè)工程招標 四、開工申請與審批 五、前期工作的其他環(huán)節(jié),第三節(jié) 前期工作,(一)政府土地收購儲備 1、含義:城市政府通過設(shè)立的專責(zé)機構(gòu)，統(tǒng)一負責(zé)行政區(qū)域內(nèi)土地整理、征用、收購、收回、置換、儲備、一級開發(fā)以及土地交易等活動的一種工作制度。 2、土地收購儲備范圍 (1)新增建設(shè)用地中用于經(jīng)營性開發(fā)的土地 (2)已列入危舊房個改造計劃的土地 (3)依法收回的閑置土地 (4)政府依

3、法收購和整理的國有土地,一、獲取土地使用權(quán)p68,(5)因單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)、兼并或其他原因調(diào)整出的原劃撥國有土地，含原有城市基礎(chǔ)設(shè)施改造調(diào)整出的劃撥用地。 (6)土地使用權(quán)期限已滿、政府依法收回的土地 (7)以出讓方式取得土地使用權(quán)后無力繼續(xù)履行出讓合同，又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地 (8)土地使用者要求政府收回的土地 (9)市區(qū)范圍內(nèi)無合法使用權(quán)的國有土地 (10)其他依據(jù)法律、法規(guī)可以收回的國有土地,1、含義:按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及控制性詳細規(guī)劃和年度土地供應(yīng)計劃，對確定的存量國有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為。 2

4、、模式 純政府模式、政府與企業(yè)合作模式、受政府授權(quán)委托的企業(yè)模式,(二)土地一級開發(fā)p74,(1)制定城市近期、中期和長期的社會經(jīng)濟發(fā)展計劃 (2)對城市區(qū)域范圍內(nèi)的土地利用狀況進行詳細調(diào)查，掌握可開發(fā)土地資源現(xiàn)狀的數(shù)量、質(zhì)量和分布 (3)制定開發(fā)區(qū)域發(fā)展的控制性規(guī)劃和詳細規(guī)劃 (4)按確定的優(yōu)先順序選擇啟動開發(fā)地塊或區(qū)域,2、操作程序:p75,(5)編制土地一級開發(fā)項目可行性研究報告并獲得有關(guān)部門批準 (6)由土地管理部門協(xié)助辦理土地出讓(或劃撥)手續(xù)；制定拆遷安置補償方案并獲得政府主管部門批準 (7)進行現(xiàn)場土地開發(fā)工作，達到相應(yīng)的建設(shè)條件 (8)核算土地開發(fā)成本、評估土地價格，按土地出讓

5、計劃，通過政府土地交易市場以招標、拍賣、掛牌或協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)。,（三）獲取土地使用權(quán)的途徑 1、土地使用權(quán)出讓 (1)招標出讓國有土地使用權(quán):市、縣人民政府土地行政主管部門(以下簡稱出讓人)發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國有土地使用權(quán)投標，根據(jù)投標結(jié)果確定土地使用者的行為。 (2)拍賣出讓國有土地使用權(quán):出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出家結(jié)構(gòu)確定土地使用者的行為。,(3)掛牌出讓國有土地使用權(quán):出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期

6、限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為 (4)協(xié)議出讓國有土地使用權(quán):國家以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。,2、土地使用權(quán)劃撥 縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者交納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償支付給土地使用者的行為。,3、原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)土地使用權(quán) 對于原有劃撥土地上的存量房地產(chǎn)，如因企業(yè)改制或兼并收購等行為導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)變更時，需辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù) 4、與當前土地使用權(quán)擁有者合作 土地轉(zhuǎn)讓、公司入股、并購或合伙等方式,（一）土地出讓過程中的規(guī)劃管理p76 1、出讓城市國有土地使用

7、權(quán)之前，應(yīng)當制定控制性詳細規(guī)劃。出讓的地塊，必須具有城市規(guī)劃行政主管部門提出的規(guī)劃設(shè)計條件及附圖。 (1)規(guī)劃設(shè)計條件包括:地塊面積、土地使用性質(zhì)、容積率、建筑密度、建筑高度、停車位數(shù)量、主要出入口、綠地比例、須設(shè)置的公共設(shè)施、建筑界限、開發(fā)期限及其他要求。,二、確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得規(guī)劃許可,(2)附圖包括:地塊區(qū)位和現(xiàn)狀、地塊坐標、標高、道路紅線坐標、標高、出入口位置、建筑界限以及地塊周圍地區(qū)環(huán)境與基礎(chǔ)設(shè)施條件。 2、規(guī)劃設(shè)計條件通知書及其附圖或?qū)彾ㄔO(shè)計方案通知書及其附圖，是城市國有土地使用權(quán)出讓合同的重要附件，不得隨意變更。確需變更的，必須經(jīng)市規(guī)劃行政主管部門批準。,（二）房地產(chǎn)開發(fā)前期

8、的規(guī)劃管理p76 1、開發(fā)項目選址、定點審批階段 對應(yīng):城市規(guī)劃管理部門下發(fā)選址規(guī)劃意見通知書 2、申請建設(shè)用地規(guī)劃許可階段階段 對應(yīng):規(guī)劃管理部門下發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可階段,（二）房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理p76 3、規(guī)劃設(shè)計條件審批階段 對應(yīng):規(guī)劃設(shè)計條件通知書 4、設(shè)計方案審批階段 “規(guī)劃設(shè)計方案審批通知書” 5、申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證,三、 建筑工程招標p189,（一）開發(fā)建設(shè)項目的招標方式 招標方式有：公開招標、邀請招標 1、公開招標 是指招標人以招標公告的方式邀請不特定的法人或其他組織投標。,公開招標通常適用于工程規(guī)模較大、建設(shè)周期較長、技術(shù)復(fù)雜的開發(fā)項目建設(shè)。開發(fā)商公開招標項目應(yīng)授標

9、給最低報價者，除非該最低報價者的標價是不合理的或根本無法實現(xiàn)的。,2、邀請招標 指招標人以投標邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蚱渌M織投標。 被邀請參加投標的承包商通常在310個之間。,邀請招標一般適用于那些工程性質(zhì)比較特殊、要求有專門經(jīng)驗的技術(shù)人員和專業(yè)技術(shù)，只有少數(shù)承包商能夠勝任的建設(shè)項目，或是公開招標的結(jié)果未產(chǎn)生出中標單位的建設(shè)項目，以及由于工期緊迫或保密的要求等原因而不宜公開招標的建設(shè)工程。,（三）招標機構(gòu),當開發(fā)商決定采用招標方式發(fā)包建筑工程時，不管是公開招標還是邀請招標，都需要組織一個招標工作小組，負責(zé)招標過程中的決策活動與日常事務(wù)工作的處理。 1、招標過程中的決策活動,確定開發(fā)項目發(fā)

10、包的范圍 確定承包方式和承包內(nèi)容 確定標底 決標并簽訂合同或協(xié)議,（三）招標機構(gòu),2、招標中的日常事務(wù)工作,發(fā)布招標公告或邀請招標函 編制和發(fā)送招標文件 編制標底 審查投標者資格 組織勘察現(xiàn)場和解答投標人提出的問題 接受并妥善保管投標人的標函，負責(zé)為其保密 開標、審核標書并組織評標 談判簽訂協(xié)議或合同,（三）招標機構(gòu),3、招標工作小組組成人員,決策人員 專業(yè)技術(shù)與經(jīng)濟方面的專家 助理人員,（四）招標程序,1、申請招標 條件：該項目納入了城市年度開工計劃、開發(fā)商獲得了土地使用權(quán)、領(lǐng)取了建設(shè)用地許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，完成了拆遷安置工作，施工現(xiàn)場具備了“三通一平”或 “七通一平”的建設(shè)條件，并

11、且施工圖紙齊備，資金和主要建筑材料已經(jīng)落實，同時取得當?shù)亟ㄔO(shè)主管部門辦理的建設(shè)工程開工審批手續(xù)。,（四）招標程序,1、申請招標 主要程序： 持當?shù)亟ㄔO(shè)主管部門同意招標的“建設(shè)工程開工審批表”和招標申請書，開發(fā)商可向當?shù)卣袠送稑斯芾聿块T登記、申請招標，并領(lǐng)取招標用表。獲得批準后，方可進行招標。,2、編制招標文件 工程綜合說明 招標方式 鋼材、木材、水泥及其他主要材料與設(shè)備的供應(yīng)方式 工程款支付方式及預(yù)付款的百分比 合同條件和合同文本 投標須知 招標人認為應(yīng)向投標人明確的問題 招標文件附件,3、編制招標工程標底 4、確定招標方式，發(fā)布招標公告或邀請投標函 5、投標人資格審查 6、招標工程交底及答疑

12、 7、開標、評標和決標 8、簽訂合同,四、開工申請與審批,申請領(lǐng)取施工許可證應(yīng)具備的條件 申請辦理施工許可證的程序,（一）申請領(lǐng)取施工許可證應(yīng)具備的條件,已辦理建筑工程用地批準手續(xù)，獲得國有土地使用權(quán)證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證 在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證 施工場地已經(jīng)具備施工條件，需要拆遷的，已經(jīng)獲得拆遷許可證且拆遷進度符合施工要求 已經(jīng)通過招標確定了施工企業(yè)，簽署了施工合同,（一）申請領(lǐng)取施工許可證應(yīng)具備的條件,有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料，施工圖設(shè)計文件已按規(guī)定進行了審查 有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施 按照規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理，并簽署了委托監(jiān)理合同。

13、 建設(shè)資金已落實（建設(shè)工期不足1年，到位資金原則上不得低于工程合同價的50%；建設(shè)工期超過1年的，30%） 持有人防部門出具的人防施工圖備案回執(zhí)，繳納了有關(guān)費用,（二）申請辦理施工許可證的程序,建設(shè)單位向發(fā)證機關(guān)領(lǐng)取建筑工程施工許可證申請表 建設(shè)單位持加蓋單位及法定代表人印鑒的建筑工程施工許可證申請表，并附有關(guān)證明文件，向發(fā)證機關(guān)提出申請,（二）申請辦理施工許可證的程序,發(fā)證機關(guān)在收到以上材料后，符合條件的，應(yīng)當自收到申請之日起15日內(nèi)頒發(fā)施工許可證；對于不符合條件的，15日內(nèi)應(yīng)書面通知建設(shè)單位，并說明理由。有關(guān)材料不足，應(yīng)從補充材料之日起計算。 建筑工程在施工過程中，建設(shè)單位或者施工單位發(fā)生

14、變更的，應(yīng)當重新申請領(lǐng)取施工許可證。,五、前期工作的其他環(huán)節(jié),征地、拆遷、補償 施工現(xiàn)場的水、電、路通和場地平整 市政設(shè)施建設(shè)協(xié)議 安排短期和長期信貸 對擬開發(fā)建設(shè)的項目尋找租（售）的客戶 進一步分析市場狀況，初步確定目標市場、租金或售價水平 制定項目開發(fā)過程監(jiān)控策略 洽談開發(fā)項目保險事宜等,第四節(jié) 建設(shè)階段,建設(shè)階段指開發(fā)項目從開工到竣工驗收所經(jīng)過的過程。 所涉及的管理工作主要有：對建設(shè)工程實施包括質(zhì)量、進度、成本、合同、安全等在內(nèi)的工程項目管理。（p221）,一、質(zhì)量控制p221 指項目管理機構(gòu)以合同中規(guī)定的質(zhì)量目標或以國家標準、規(guī)范為目標所進行的監(jiān)督與管理活動，包括決策階段、設(shè)計階段和施

15、工階段的質(zhì)量控制。,對原材料的檢驗 對工程中的配套設(shè)備進行檢驗 確立施工中控制質(zhì)量的具體措施（如施工設(shè)備、儀器、混凝土質(zhì)量等） 確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度,二、進度控制p222 指以項目進度計劃為依據(jù)，綜合利用組織、技術(shù)、經(jīng)濟和合同等手段，對建設(shè)工程項目實施的時間管理。 包括：對項目施工總周期目標進行具體的論證與分析；編制項目施工的進度計劃；編制其他配套進度計劃；監(jiān)督項目施工進度計劃的執(zhí)行；施工現(xiàn)場的調(diào)研與分析。,三、成本控制p227 是監(jiān)督成本費用、降低工程造價的重要手段。 主要工作： 投資決策、設(shè)計和醫(yī)工程發(fā)包階段成本控制外,編制成本計劃，確定成本控制的目標 審查施工組織設(shè)計和施工方案 控

16、制工程款的動態(tài)結(jié)算 控制工程變更 注:做法和手段228,四、合同管理p229 1、合同在工程管理中的作用 2、房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要合同關(guān)系 3、合同管理的主要工作內(nèi)容 本節(jié)內(nèi)容自學(xué),五、安全管理 本節(jié)內(nèi)容自學(xué)（p231）,六、竣工驗收,竣工驗收的要求 竣工驗收的依據(jù) 竣工驗收的工作程序 竣工結(jié)算 編制竣工檔案 本節(jié)內(nèi)容自學(xué)（p232）,第五節(jié)租售階段,選擇物業(yè)銷售形式 制定租售方案 制定宣傳與廣告策略,一、選擇物業(yè)銷售形式p272,成功的房地產(chǎn)銷售過程包括三個階段： 宣傳、溝通階段談判階段簽約階段 房地產(chǎn)營銷的具體方式主要分為： 開發(fā)商自行銷售為主和委托代理兩種,（一）開發(fā)商自行銷售,原因：委

17、托物業(yè)代理要支付相當于售價13%的傭金 適用條件： 大型房地產(chǎn)開發(fā)公司 房地產(chǎn)市場高漲、市場供應(yīng)短缺時 開發(fā)項目明確，銷售對象固定,（二）委托物業(yè)代理,物業(yè)代理的作用 -通過市場調(diào)查，了解潛在的市場需求，準確地預(yù)測消費者行為、偏好、潮流與品味，協(xié)助開發(fā)商或業(yè)主進行準確的市場定位。 -通過廣告等市場宣傳活動，對潛在的投資置業(yè)人士進行有效的引導(dǎo)。,從房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期策劃到項目租售完畢，物業(yè)代理參與整個開發(fā)過程，協(xié)助開發(fā)商最實現(xiàn)投資收益目標。 按照置業(yè)人士提出的有關(guān)要求，幫助其選擇合適的物業(yè)，并為其提供完善的購樓手續(xù)服務(wù)。 幫助買賣雙方進行有關(guān)融資安排。 提高市場運行效率。,物業(yè)代理的形式,聯(lián)合

18、代理與獨家代理 買方代理、賣方代理和雙重代理 首席代理和分代理,委托物業(yè)代理公司的應(yīng)注意的問題,充分了解物業(yè)代理公司及其職員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。 物業(yè)代理公司可投入市場營銷工作的資源 物業(yè)代理公司過往的業(yè)績 針對物業(yè)的類型選擇物業(yè)代理 認真簽訂物業(yè)代理合同,二、制定租售方案,出租還是出售,對于住宅項目，開發(fā)商大多選擇出售 對商用房地產(chǎn)項目，開發(fā)商可選擇出租或租售并舉,二、制定租售方案,租售進度 要考慮與工程建設(shè)進度、融資需求、營銷策略、宣傳策略以及預(yù)測的市場吸納速度協(xié)調(diào)。,二、制定租售方案,租售價格 房地產(chǎn)定價方法p295 （一）成本導(dǎo)向定價 成本加成定價法、目標定價法 （二）購買者導(dǎo)向定價 認知價值定價法、價值定價法 （三）競