中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告

1、2009年中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告中國房地產(chǎn)測評中心于2009年5月19日在上海發(fā)布了2009年中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告。通過深入研究房地產(chǎn)上市公司凈利潤的變化，測評中心發(fā)現(xiàn)企業(yè)兩極分化現(xiàn)象較為嚴(yán)峻。在受到全球經(jīng)濟(jì)受金融危機(jī)重創(chuàng)下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤其是大型房企需要更加有效地控制成本，在加強(qiáng)管理的同時，平衡集權(quán)與分權(quán)的管理，進(jìn)而提升公司的核心競爭力。測評中心發(fā)現(xiàn)，萬科、中海、保利、金地、華潤置地、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等多家優(yōu)勢聚集型上市公司， 第一部分測評背景2009年中國房地產(chǎn)上市公司測評報告，以2008年滬深上市的103家和大陸在港上市的28家，合計共131家房地產(chǎn)上市公司為研究對象。與20

2、08年測評報告相比，納入測評的上市公司總數(shù)凈增1家，主要是因為相關(guān)上市公司業(yè)務(wù)構(gòu)成發(fā)生變化，造成一些公司進(jìn)入一些公司退出測評范圍。另外，由于滬深和香港會計準(zhǔn)則方面的差異、數(shù)據(jù)指標(biāo)的完整性、統(tǒng)計口徑以及財務(wù)報表報告期間的不同，測評中心對大陸在港上市公司的數(shù)據(jù)進(jìn)行了局部調(diào)整，統(tǒng)一制作了中國房地產(chǎn)上市公司綜合實力排行榜。在此基礎(chǔ)上，又著重對滬深上市公司的盈利能力、抗風(fēng)險能力和成長能力進(jìn)行研究和分析，并制作了相應(yīng)的排行榜。第二部分測評榜單和分析一、2009年中國房地產(chǎn)上市公司綜合實力榜二、2009年滬深房地產(chǎn)上市公司綜合實力榜注1. 數(shù)據(jù)來源：滬深房地產(chǎn)上市公司和大陸在香港房地產(chǎn)上市公司2008年年報

3、、半年報和各季季報。注2. 本排行榜從企業(yè)的規(guī)模實力、盈利能力、償債能力、營運效率和成長能力五個方面，采用總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、市值、銷售收入、凈利潤、凈資產(chǎn)收益率、流動比率、速動比率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、銷售收入增長率等17項指標(biāo)，運用主成分分析法、ahp方法、灰色關(guān)聯(lián)度法分別測評，再用模糊borda組合評價法進(jìn)行綜合評價得到。注3. 限于篇幅，本報告中只列出中國房地產(chǎn)上市公司綜合實力榜和滬深房地產(chǎn)上市公司綜合實力榜前20強(qiáng)，詳細(xì)排行會在網(wǎng)站公布。二、2009年滬深房地產(chǎn)上市公司盈利能力榜注1. 數(shù)據(jù)來源：滬深房地產(chǎn)上市公司2008年年報、半年報和各季季報。注2. 本排行榜在對房地產(chǎn)上市公司

4、的盈利性指標(biāo)進(jìn)行綜合考量之后，選取了最能體現(xiàn)企業(yè)盈利水平的凈資產(chǎn)收益率、反映上市公司普通股獲利水平的每股收益以及最直觀表現(xiàn)企業(yè)獲利能力的凈利潤等三個指標(biāo)來綜合評價滬深房地產(chǎn)上市公司的盈利能力。注3. 限于篇幅，本報告中只列出中國房地產(chǎn)上市公司綜合實力榜和滬深房地產(chǎn)上市公司綜合實力榜前20強(qiáng)，詳細(xì)排行會在網(wǎng)站公布。企業(yè)盈利能力是指企業(yè)在所運用資源數(shù)量給定情況下持續(xù)獲取利潤、維持企業(yè)在市場競爭中長遠(yuǎn)生存和發(fā)展的基本水平。2008年受房地產(chǎn)市場低迷的影響，半數(shù)以上的滬深上市公司出現(xiàn)凈利潤下降或由盈利轉(zhuǎn)為虧損，損害了企業(yè)未來的發(fā)展能力。測評中心根據(jù)上市公司的盈利特征將其劃分為四種類型：突破型、平穩(wěn)型、

5、乏力型和可疑型。由圖4可見，2008年的市場影響十分顯著，僅有4.85%的上市公司實現(xiàn)盈利突破，平穩(wěn)型企業(yè)約占整個上市公司數(shù)目的四分之一，盈利乏力型的企業(yè)超過半數(shù)，同時，盈利可疑型企業(yè)比2007年有所上升，達(dá)到15.53%。圖 42009年滬深房地產(chǎn)上市公司盈利能力評分值分布盈利能力榜單顯示，盈利突破型企業(yè)的凈利潤均值達(dá)到21.55億元、凈資產(chǎn)收益率均值高達(dá)16.11%，與之形成鮮明對照的是盈利可疑型企業(yè)上述兩個指標(biāo)為-0.48億元和-19.96%，處于被淘汰的邊緣。2009年滬深房地產(chǎn)上市公司盈利能力居前的萬科、保利和萬通的經(jīng)營業(yè)績，在2008年的逆市中得到充分體現(xiàn)。萬科2008年共實現(xiàn)銷售

6、面積557.0 萬平方米，銷售金額 478.7 億元，主要來自于深圳的萬科城、第五園，上海白馬花園、新里程，沈陽萬科城、蘇州魅力之城和天津東麗湖等項目。保利2008年共實現(xiàn)銷售面積258.49 萬平方米，銷售金額 205.11 億元，萬通2008年的凈利潤較2007年增長220%，凈資產(chǎn)收益率達(dá)到25%，在逆市中給市場交出一張亮麗的答卷。三、2009年滬深房地產(chǎn)上市公司抗風(fēng)險能力榜注1. 數(shù)據(jù)來源：滬深房地產(chǎn)上市公司2008年報、半年報和各季季報。注2. 本排行榜從企業(yè)的長期償債能力、短期償債能力、現(xiàn)金流狀況以及企業(yè)營運效率四個方面、選用了資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率、速動比率、每股現(xiàn)金存量、每股現(xiàn)金

7、流量、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率等7個指標(biāo)來評價企業(yè)的抗風(fēng)險能力。注3. 限于篇幅，本報告中只列出中國房地產(chǎn)上市公司綜合實力榜和滬深房地產(chǎn)上市公司綜合實力榜前20強(qiáng)，詳細(xì)排行會在網(wǎng)站公布。企業(yè)的抗風(fēng)險能力是指在市場環(huán)境、宏觀經(jīng)濟(jì)政策、不可抗力以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期等條件惡化情況下維持正常運營，并保持企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的基本素質(zhì)。房地產(chǎn)上市公司的抗風(fēng)險能力集中體現(xiàn)在企業(yè)維持安全的資本結(jié)構(gòu)以適應(yīng)各種宏觀環(huán)境的能力，即具有較高的資金運作能力和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)快的公司更有利于規(guī)避各種市場風(fēng)險。本次測評根據(jù)抗風(fēng)險能力的基本含義和模型測算結(jié)果，綜合房地產(chǎn)行業(yè)整體風(fēng)險水平與國民經(jīng)濟(jì)的波動狀況，確定了強(qiáng)、中、弱、無四個抗風(fēng)險層級。

8、由圖5可見，房地產(chǎn)上市公司的整體抗風(fēng)險能力比通常預(yù)計的要好一些，屬于強(qiáng)和中抗風(fēng)險層級的企業(yè)占總數(shù)的73.78%，行業(yè)整體處于較為健康的狀態(tài)。結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的行業(yè)特征，考察滬深房地產(chǎn)上市公司抗風(fēng)險能力10強(qiáng)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率季度變化數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)，其資產(chǎn)負(fù)債率水平基本處于正常狀況，相當(dāng)一部分10強(qiáng)企業(yè)呈現(xiàn)小幅下降趨勢，尤其是金融街從2007年的近70%，下降到2009年第1季度不到50%，抵抗市場銷售量、成交價格波動的能力顯著增強(qiáng)。流動比率和速動比率也扭轉(zhuǎn)了2008年年中的趨勢，至2009年第1季度出現(xiàn)大幅攀升的現(xiàn)象，有效地提高了企業(yè)的短期償債能力。圖 52009年滬深房地產(chǎn)上市公司抗風(fēng)險能

9、力評分值分布需要注意的是，根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率、速動比率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率均值的比較分析，處于低和無抗風(fēng)險層級的企業(yè)狀況堪憂，如果2009年市場調(diào)整進(jìn)一步下行，那么這類企業(yè)將無法有效地維持生存。此外，中抗風(fēng)險層級的企業(yè)的抗風(fēng)險能力也將持續(xù)下滑，有可能進(jìn)入到更低的層次。低抗風(fēng)險層級和無抗風(fēng)險層級企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率均值分別達(dá)到74.91%和71.43%，再考慮到其資產(chǎn)中有相當(dāng)一部分流動性較低的存貨，那么這兩類企業(yè)的命運完全寄托在2009年市場銷售量持續(xù)增長上。2009年第1季度季報也說明，這兩類企業(yè)尤其是無抗風(fēng)險層級企業(yè)麻煩依舊，抗風(fēng)險能力并沒有隨著市場成交量放大顯著改善，只是壓力稍有減

10、輕，資產(chǎn)負(fù)債率稍稍下降，每股現(xiàn)金存量略有增加。四、2009年滬深房地產(chǎn)上市公司成長能力榜注1. 數(shù)據(jù)來源：滬深房地產(chǎn)上市公司2008年年報、半年報和各季季報。注2. 本排行榜的目的就是要從滬深房地產(chǎn)上市公司中找出真正的具有較強(qiáng)發(fā)展?jié)摿Φ钠髽I(yè)。對于本年度銷售收入、凈利潤和凈資產(chǎn)出現(xiàn)負(fù)增長的企業(yè)，剔除出本測評榜范圍。同時，對于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)范圍以外的業(yè)務(wù)增長所導(dǎo)致大幅增長的企業(yè)，或者今年剛剛轉(zhuǎn)型進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域而產(chǎn)生高速增長的企業(yè)也未列入。由此，我們采用銷售收入增長率、凈利潤增長率和凈資產(chǎn)增長率三個指標(biāo)運用組合評價法評出成長能力10強(qiáng)。注3. 限于篇幅，本報告中只列出中國房地產(chǎn)上市公司綜合實力榜和滬深房

11、地產(chǎn)上市公司綜合實力榜前20強(qiáng)，詳細(xì)排行會在網(wǎng)站公布。企業(yè)成長能力是指隨著市場環(huán)境的變化，企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模、盈利能力、市場占有率持續(xù)增長的能力，反映了企業(yè)未來的發(fā)展前景。測評中心同樣根據(jù)市場環(huán)境狀況和行業(yè)特性將滬深房地產(chǎn)上市公司的成長能力劃分為高、中、低、無成長性等四個類別。圖6表明，受累于2008年房地產(chǎn)市場萎縮，房地產(chǎn)上市公司的成長動力受到明顯抑制，83.50%的企業(yè)落入低成長性類別，如果加上無成長性類別的企業(yè)，則近九成企業(yè)成長乏力。低成長性企業(yè)的銷售收入增長率、凈利潤增長率、凈資產(chǎn)增長率均值分別為-0.87%、-10.34%和16.57%，相對于高成長性企業(yè)來講，基本處于維持狀態(tài)。圖 620

12、09年滬深房地產(chǎn)上市公司成長能力評分值分布在2009年滬深房地產(chǎn)上市公司成長能力榜中，天房發(fā)展2008年由開發(fā)保障性住房改為開發(fā)商品房為主，銷售收入大增728%，凈利潤增長149%。另外，公司又獲得兩個保障性住房項目，使公司能夠在商品房市場低迷的時期，利用政府推動保障性住房刺激消費的契機(jī)，在提高市場占有率、增加現(xiàn)金流方面獲得更多的益處。而沙河股份2008年度新開發(fā)的項目世紀(jì)假日廣場竣工并實現(xiàn)銷售，使得公司2008年凈利潤大增240%。這些企業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗值得整個行業(yè)借鑒。第三部分結(jié)語總體上，2008年是中國房地產(chǎn)上市公司的調(diào)整年，131家上市公司的總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到15796.95億元，總營業(yè)收入達(dá)

13、到3374.68億元，凈利潤額為603.23億元，從業(yè)人員總數(shù)超過15萬人。2009年一季度沒有延續(xù)2008年的慣性下滑，市場出現(xiàn)一定程度反彈，上市公司業(yè)績出現(xiàn)止跌回穩(wěn)跡象。 1、市場集中度有所提高2006年、2007年和2008年最大的四家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入各年占全國總銷售額(cr4)的比重分別為4.6%、5.2%、7.8%，其中2008年上半年測算的市場集中度為7.7%，連同下半年計算在內(nèi)市場集中度提高了0.1個百分點。 由于房地產(chǎn)開發(fā)具有較強(qiáng)的地域性特點，從分地理區(qū)域各指標(biāo)分析，部分開發(fā)商在區(qū)域市場的市場集中度較高，體現(xiàn)了開發(fā)商仍具備影響區(qū)域市場價格及其走勢的較強(qiáng)能力。2、08全年市

14、場成交脆弱，去庫存化壓力加大2008年積弱的房地產(chǎn)需求對開發(fā)企業(yè)的庫存造成很大壓力，盡管2009年第1季度全國市場出現(xiàn)成交放量，但企業(yè)仍然面臨著較大的庫存壓力。統(tǒng)計顯示，滬深103家房地產(chǎn)上市公司的存貨總額為4566億元。 3、09年市場先行指標(biāo)透露積極信號進(jìn)入09年之后，我們發(fā)現(xiàn)市場的先行指標(biāo)開始有積極的信號，這個先行指標(biāo)我們用成交供應(yīng)量一階差分表達(dá)，這個指標(biāo)反應(yīng)非常好。我們用先行指標(biāo)模擬了從06年到現(xiàn)在的數(shù)據(jù)狀況，我們發(fā)現(xiàn)上海第一季度已經(jīng)包括得非常清楚。深圳從08年q3、q4開始就表現(xiàn)的非常好，先行指標(biāo)在全國的表現(xiàn)非常好。4、前期土地供應(yīng)情況引發(fā)市場擔(dān)憂 以上海為例，2008年1季度開始，

15、土地成交量一改前面一年的增速狀態(tài)，到2008年末，更是出現(xiàn)了急跌。假設(shè)2007年1季度成交的土地要過一年(或一年半)能上市，通過成交量比差分和成交面積環(huán)比增速兩圖交錯疊加可以清楚的看出，2008年1季度至2009年1季度的成交量比差分與2007年1季度至2008年1季度的成交環(huán)比是保持基本同步的，但是2008年2季度開始的土地成交環(huán)比急跌讓我們對于后市房地產(chǎn)市場的價格平穩(wěn)不得不表示出一定的憂慮。5、開發(fā)企業(yè)資金壓力逐步緩解 我們發(fā)現(xiàn)08年多數(shù)房地產(chǎn)上市公司現(xiàn)金流量已經(jīng)為正了，這是很積極的指標(biāo)，房地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債更加安全。“萬、保、招、金”去年它們的現(xiàn)金流量都是負(fù)的，09年第一季度以后全部都為正了，

16、市場表現(xiàn)為開發(fā)企業(yè)資金壓力逐步緩解。讓這些樓現(xiàn)在降價出售，基本不可能。其他的企業(yè)現(xiàn)金流量基本都在往接近正的方向走。6、適度寬松的貨幣政策：資金環(huán)境改善 適度寬松貨幣政策，使得企業(yè)借錢比較容易。比如雅居樂從工行獲得100億，soho獲得100億，世茂在農(nóng)行拿到150億。資金的狀態(tài)很大程度上改善。 4月23號，央行網(wǎng)站發(fā)文“堅定不移落實適度寬松的貨幣政策”。4月29日，國務(wù)院說要下調(diào)資本金的比例，這樣企業(yè)從銀行拿錢更加容易。 我們總體認(rèn)為今年經(jīng)過調(diào)整的房地產(chǎn)市場，特別是上市公司可能更健康。中國房地產(chǎn)測評中心專家委員會專家委員會主任：顧云昌 先生中國房地產(chǎn)及住宅研究會 副會長中國房地產(chǎn)測評中心專家委員會理事會主任專家委員會副主任：張永岳 教授 博士生導(dǎo)師待添加的隱藏文字內(nèi)容2上海易居房地產(chǎn)研究院 院長華東師范大學(xué)東方房地產(chǎn)學(xué)院院長華東師范大學(xué)商學(xué)院院長中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會副會長中國房地產(chǎn)測評中心專家委員會理事會執(zhí)行主任專家委員會委員：李春偉 先生國務(wù)院發(fā)展研究中心中國企業(yè)評價協(xié)會 副秘書長中國房地產(chǎn)測評中心專家委員會理事會副主任專家委員會委員：馮長春 教授 博士生導(dǎo)師北京大學(xué)不動產(chǎn)研究鑒定中心主任國家注冊房地產(chǎn)估價師、國家注冊土地估價師、