新區(qū)大盤專題研究-終

1、,新區(qū)大盤 專題研究,區(qū)域進化城市演義經(jīng)營城市,合肥公司:楊成國,1,區(qū)域進化,新城進行有效的“蛻變”并“進化”成為“區(qū)域 次級中心”，以“區(qū)域組合型城市”構建“多 元化城市中心”，有效配置資源和化解“中 心城”的負荷！,城市發(fā)展和演變的理論框架,有機疏散論,城市分散發(fā)展論,E.沙特寧,柯布西埃,重工業(yè)和輕工業(yè)外遷,日常生活和工作的“日?；顒印弊?集中的布置；不經(jīng)常的“偶然活動”的場所分散布置。 日?；顒颖M可能集中在一定的范圍內(nèi)，使活動需要的 交通量減到最低程度,提高城市效率.,新城的概念更強調(diào)了其相對獨立性.它基本上是一定區(qū) 域范圍的中心城市,為其周圍的地區(qū)服務.,:城市主義,(2):郊居主

2、義,(3):多元化區(qū)域中心,以城市化為代表的 遷移運動。工業(yè)、 商業(yè)、居住、辦公 功能都往城市中心 集中。,從城市外遷，向郊 區(qū)發(fā)展，一定程度 上解決了城市密度 過大的問題，但郊 居主主義實際上還 圍繞城市中心來進 行的。,使外部城市或者衛(wèi)星 城也具備中心城市的 完整功能，稱之為“區(qū) 域城”或“區(qū)域中心”， 解決了城市發(fā)展過程 中常見的交通堵塞、 大氣污染等,1 -2,國際成熟城市群產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律：由單中心單一 產(chǎn)業(yè)結構向多中心綜合產(chǎn)業(yè)結構模式演變,城市群,SSS模式,MSS模式,MMM模式,產(chǎn)業(yè)演化模型,單一功能單中心單一 產(chǎn)業(yè)結構城市群模式： 制造業(yè)是城市群主導產(chǎn)業(yè)，中心 城市影響范圍與程度

3、有限，周邊 城鎮(zhèn)成為中心城市的產(chǎn)業(yè)配套與 附屬。,多功能單中心單一 產(chǎn)業(yè)結構城市群模式； 隨著中心城市產(chǎn)業(yè)轉型，周邊城市 產(chǎn)業(yè)升級，腹地城市受到區(qū)域輻射 影響，承擔低端制造業(yè)的轉移。該 時期城市群涵蓋整個制造業(yè)鏈條， 產(chǎn)業(yè)結構趨同。,多功能多中心綜合產(chǎn) 業(yè)結構城市群模式； 原有中心發(fā)展規(guī)模有限，專業(yè)型城市 興起，與其形成多中心模式，各主要 城市產(chǎn)業(yè)結構獨立且互為補充，城鎮(zhèn) 產(chǎn)業(yè)進行專業(yè)化細分，城市群形成綜 合性多層次產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡結構。,自然生長、市場驅(qū)動、政府調(diào)控力是城市群空間演化三大動力，三種力的合力決定了城市群空間演化的方向與程度,動力模型,自然生長力和市場驅(qū)動力是城市群空間演化的原動力，而政

4、府調(diào)控力對城市群空間演化是一種人 為的干擾與調(diào)控，它是城市群空間演化的次生動力。三種基本動力復合形成城市群空間演化的動 力場，正是在這一動力場的作用下，城市群才得以完成由無序上升到有序的空間演化過程。,城市間，城際快速路、干線、軌道交通的連系，使城市群的發(fā)展成為可能。,交通關聯(lián),區(qū)域中心城的高增長性由投資客戶作為領先客戶進入，再因新區(qū)的居住舒適度過渡到高端和中端客戶,許多激進的創(chuàng)新都不 是由制造者發(fā)明的， 而是由領先用戶發(fā)明 的； 該曲線呈現(xiàn)了市場趨 勢的基本走勢； 領先用戶的需求遠遠 超前于市場趨勢； 隨著時間的推移，越 來越多的人感覺到有 這種同樣的需求。,市場需求,1 -3,區(qū)域城功能,

5、產(chǎn)業(yè)人群升級,金融、市場綜合服務,產(chǎn)業(yè)鏈需求,研發(fā),培訓,生產(chǎn),展示交易,售后,在區(qū)域城完成,在中心城完成,中心區(qū)將以完 善的的配套和 金融、市場綜 合服務成為配 套型產(chǎn)業(yè)人群 的聚集區(qū)。,區(qū)域次級中心 城以良好的自 然環(huán)境和寬松 的城市空間優(yōu) 勢成為產(chǎn)業(yè)鏈 產(chǎn)品環(huán)節(jié)首選 區(qū)域。,區(qū)域次級中心城將逐漸承擔兩個職能：以優(yōu)良的自然資源賦予的居住職能和由產(chǎn)業(yè)鏈延伸形成的產(chǎn)品開發(fā)職能。,2,城市演義,新區(qū)大盤的開發(fā)應著眼于區(qū)域的產(chǎn)業(yè)特性， 以兼顧城市功能的可持續(xù)發(fā)展效應，利用 自有地塊優(yōu)勢資源進行有價值的挖掘和有 秩序的開發(fā)！,早期的“華南板塊”和近期的“萬科城系”等等，均系打造一座座僅滿足于居住的“

6、睡城”，與區(qū)域內(nèi)關聯(lián)產(chǎn)業(yè)的對接缺位，缺乏真正的城市內(nèi)涵。,具備居住、商業(yè)及公建、交通、就業(yè)五大功能才稱之為城市！,與項目所在區(qū)域的產(chǎn)業(yè)鏈進行有效對接，突破居住的單一功能，去“睡城”化，承擔城市的責任。,*私人酒店：滿足個性化商務度假需要，如深圳趣園。,*名人會所： 如北京的長安會所，主要會員為李嘉誠、霍英東、楊元慶，入會費為個人會籍16000美元，公司會籍18000美元。 會所的會員一般在北京進行商務活動時，不是選擇去星級酒店或?qū)懽謽?，而是選擇去這種專門的會所，因為是長期的會員，會所都會給他們私密而親切的優(yōu)質(zhì)服務，且環(huán)境好，商務休閑一條龍。,綜合配套 商務會所,旗艦功能：商務 宴會廳： 用于在

7、此進行接待、會面的正式場所，是成功人士在本地進行 商務活動門臉和禮儀； 多功能廳：在本地進行商務活動的個人和企業(yè)進行報告、講座、年會和各 類主題聚會（如時尚PARTY等）； 視頻會議：滿足于遠程網(wǎng)絡會議、工作匯報、提案演示的需要，顯示出高 水準的科技含量； 商務客房：為商務人士提供午休和短時間的小歇，環(huán)境優(yōu)雅，內(nèi)部裝飾顯 示出很強個性，賦予其相應的概念和主題，溫馨、品味。,專屬名人會所,舉例,多功能廳,商務艙,宴會廳,（視頻）會議室,商務裙帶功能：休閑 商務和休閑是密不可分的活動，成功人士比較講究生活的享受和體驗，商務脫離于休閑是不科學的。 主要的休閑配套設施為：壁球、沙弧球、斯諾克、酒吧、茶

8、吧、咖啡吧、高檔中式酒樓等，其中酒吧為清吧類，設置吧臺，長期提供各式優(yōu)質(zhì)紅酒、洋酒，以體現(xiàn)生活方式的尊貴和洋氣。,雪茄吧,紅酒吧,沙弧球室,斯諾克室,壁球室,埃及艷后,國王與我,霸王別姬,龍門客棧,個性化商務客房,乾隆皇朝,神話,臥虎藏龍,無間道,個性化商務客房,會員制方式經(jīng)營 聘請專業(yè)的會所或酒店經(jīng)營公司，對項目會所進行統(tǒng)一的經(jīng)營與管理， 該類專業(yè)的管理者在當?shù)赜胸S富的人脈關系，并且擁有充足的客戶資源 及豐富的經(jīng)營管理經(jīng)驗，同時也能夠提高項目會所的品質(zhì)與檔次。具體 操作手段大多是面向社區(qū)內(nèi)部及社會推出各類會籍，有個人會籍、家庭 會籍、公司會籍和商務會籍，依靠會費來保證其會所的經(jīng)營、維護、管

9、理費用。,類似的私人商務會所，如： 長安俱樂部 主要會員有：李嘉誠、霍英東、楊元慶 ；入會費：個人會籍16000美元，公司 會籍18000美元。 京城俱樂部 主要會員：商界精英人士、新興產(chǎn)業(yè)人士、使館工作人員 ；代表會員：李澤楷 許榮茂 ；入會費：個人會籍10萬元人民幣，公司會籍12.5萬元人民幣。,積累滾動式開發(fā)模式成熟區(qū)域，地塊資源環(huán)境佳充分展示景觀資源，適宜以資源最好的高端產(chǎn)品入市，后期提升土地收益,研究了眾多的成功案例的啟動策略，發(fā)現(xiàn) 在分期開發(fā)的項目中，不同資源狀況和市 場環(huán)境下，項目的啟動模式和產(chǎn)品的選擇 都有所不同，從地塊資源和區(qū)域成熟度雙 因素綜合界定，結果如下：,水榭花都和熙

10、園均選擇通過低密度的townhouse產(chǎn)品為市場切入點，一舉奠定高端物業(yè)形象，展示物業(yè)品質(zhì)，提升后期的價格空間，弱化資源的不均衡性；后期開發(fā)中，以相對檔次略低的產(chǎn)品入市，提高土地利用率，分攤高昂地價，獲取更大的開發(fā)收益,利用現(xiàn)有景觀資源，高端產(chǎn)品入市 形成區(qū)域高端產(chǎn)品的形象 充分展現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì) 最大化利用外部景觀資源 后期中高端產(chǎn)品，提高土地利用率 奠定了高端物業(yè)的形象，開發(fā)價值得以提升 弱化地塊資源不均衡性 利用項目的形象展示吸引客戶,舉例,2 -2,開發(fā)模式,耦合開發(fā)模式,大盤開發(fā)，可以通過房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和其他產(chǎn)業(yè)的耦合，實現(xiàn)互相促進、互相影 響的目的，此種模式也被稱作復合型房地產(chǎn)開發(fā)模式。 耦

11、合概念對消費者的意義在于，它既能滿足于人們對于住房的基本需求，同 時又能滿足了人們對健康、精神、文化等其他方面的需求，給人以雙重、多 重滿足。復合地產(chǎn)的理念貫穿了整個房地產(chǎn)開發(fā)過程，規(guī)劃設計、物業(yè)管理 以及售后服務等各個環(huán)節(jié)。 復合地產(chǎn)目前包括教育地產(chǎn)、運動地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、藝術地產(chǎn)等，如順德碧 桂園，南國奧林匹克花園，華僑城，日本六本木新城等。,工業(yè)化開發(fā)模式,規(guī)模化經(jīng)營，工業(yè)化生產(chǎn)，產(chǎn)品素質(zhì)較低，缺乏個性，快速復制，但價格相 對便宜。此種模式適合于土地面積大且土地成本低，追求快速擴張和一體化 經(jīng)營的大盤項目，針對的客戶對價格敏感度高，產(chǎn)品性價比高。項目開發(fā)速 度快，成本能夠較好的控制，產(chǎn)品價

12、格相對較低是其優(yōu)勢，其劣勢則為產(chǎn)品 無創(chuàng)新，利潤空間不大，“低地價”限制了異地擴張。碧桂園地產(chǎn)是工業(yè)化開 發(fā)模式的成功典范。,專業(yè)化品牌連鎖 開發(fā)模式,類似萬科、合生創(chuàng)展此類規(guī)范的有品牌的開發(fā)商，通過專業(yè)化的運作，形成 穩(wěn)健的擴張和連鎖。其中的專業(yè)化指的是開發(fā)商在環(huán)境規(guī)劃、戶型設計、營 銷策劃和物業(yè)管理等方面的專業(yè)能力。 這種模式需要開發(fā)商專業(yè)化程度高，有品牌優(yōu)勢，具有跨區(qū)域開發(fā)的能力。 比如萬科的四季花城就是成功案例之一。,依托產(chǎn)業(yè)園 開發(fā)模式,臨近產(chǎn)業(yè)園區(qū)，依托強大產(chǎn)業(yè)背景，進行房地產(chǎn)開發(fā)，吸引大量就業(yè)和居住 人群，最終形成類似小城鎮(zhèn)的大盤。 此種模式要求項目必須依托產(chǎn)業(yè)園區(qū)，且片區(qū)規(guī)劃明

13、晰，功能定位明確。上 海的安亭新鎮(zhèn)就是以上海國際汽車城作為產(chǎn)業(yè)依托，為汽車城提供生活配套， 吸引大量就業(yè)和居住人群，依靠其自身產(chǎn)業(yè)，形成新鎮(zhèn)，減輕對大上海交通 和生活配套的過分依賴和造成的壓力。,混合開發(fā)模式,美國低收入住房返稅政策（Low-income Housing Tax Credit，LIHTC）：任 何公司或者REITs，如果投資于符合一定建設標準的住房，政府將在10年內(nèi) 返還占整個工程造價4%的稅費，減免額在10年內(nèi)分期返還；政府的建設要 求包括所建住宅能被60%以上的當?shù)仄骄杖爰彝ニ邮埽送?，這種購買 力要持續(xù)10年。享受了LIHTC的政策優(yōu)惠之后，廉租房REITs的收益率能

14、達 到7.5%8%。雖然這不是最高的REITs收益率，但由于廉租房的投資風險小， 收益相對穩(wěn)定，因此吸引了許多對資金安全性要求較高的投資者。 家庭資產(chǎn)REITs廉租房投資模式：把廉租房和普通市價住房混合開發(fā)，從而 提高廉租房的質(zhì)量，增加其吸引力。,區(qū)域的核心價值是什么？,規(guī)律一：,項目屬性片區(qū)屬性,規(guī)律二：,領導并影響片區(qū),規(guī)律三：,全面整合政府及社會資源,生態(tài)節(jié)能系統(tǒng)高舒適度低能耗系統(tǒng),環(huán)境保護 污水處理 雨水系統(tǒng) 垃圾處理 人工濕地 西向隔熱 遮陽 通風屋面 滲水路面 植物的選擇 住宅新風系統(tǒng) 太陽能分戶供熱水 浮筑樓板 住戶生態(tài)手冊,部分生態(tài)節(jié)能技術,滲水路面,樓板隔聲,屋面通風,浮筑樓

15、板原理,分戶太陽能,垃圾處理,隔聲墊,通過精裝修交房使得示范生活成為可能,精裝修是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新方向,國內(nèi)大城市業(yè)已率先啟動精裝修： 廣州60%，上海50%，北京30%。,偷面積“主流”產(chǎn)品創(chuàng)新的困境,拼裝產(chǎn)品 錯層露臺/空中庭院/入戶花園/贈送步入式凸窗/贈送結構面積的采用，使得以偷面積主的產(chǎn)品創(chuàng)新成為深圳產(chǎn)品創(chuàng)新的主流，迫使建筑規(guī)范硬性強制。,回歸建筑本質(zhì)節(jié)能、生態(tài)、成品房、尊重城市建設。 新的建筑面積計算規(guī)范部分條文明顯是針對這些“偷面積”的形式而制定，各類“偷面積”產(chǎn)品日后都會不同程度地計算全部或一半面積。 2006年5月1日以后報建的設計方案遵循新規(guī)范，市場中慣用的產(chǎn)品創(chuàng)新手段被限制。

16、,利用山勢形成坡地建筑 建筑接地形態(tài),由建筑單元組合而成，通常建于單坡基地。 其主要特征是每工人住宅單元沿山坡重疊建造， 下單元的屋頂是上單元的平臺。 階梯型做法既滿足可地形的要求，又豐富了山地 住宅的空間，同時避免了較多土方量。,建筑-綠化概念 Architecture - Concepts,大體量, 住宅位于綠化旁邊 Massive bulk by the side of landscape,細碎體量, 住宅融合於山間綠化 Defragmentised volumes merged with landscape,大開挖, 影響現(xiàn)存環(huán)境, 在山間太明顯 Massive site format

17、ion, destroy existing hill slope and vegetation, bulky volumes,爬坡型設計, 與週圍環(huán)境混然天成 Slope-climbing design, integrates harmoniously with surrounding landscape,基面與地表完全脫離，用柱子或建筑局部支撐建筑的荷載。對建筑地表有很強的適應性，對山體的破壞小，有利于建筑的防潮。,在山體坡度平緩，但局部變化多的環(huán)境中，將房屋的勒腳抬高到同一高度，這是 一種簡單有效的處理手法。勒腳形成采光車庫，根據(jù)所處位置特點，可以設計回車空間等特色功能,懸挑式：在坡度陡峭

18、且地質(zhì)堅硬的山地住宅的處理手法，一般結構成本較大，通常用于公建或特色住宅。成為視覺建筑和先鋒建筑。,利用山勢形成坡地建筑 建筑形體表現(xiàn),強調(diào)形體與山體的融合，表現(xiàn) 出對自然的謙讓，易于創(chuàng)造人 情味、與自然親和的建筑。 當建筑位于山谷、山腹、山麓地段時更具有表現(xiàn)力，形成與地形協(xié)調(diào)的肌理。,強調(diào)建筑與山體的共同融合，塑造符合山地環(huán)境的建筑形式和景觀元素。 建筑形式的聚合、輪廓線的處理沿山勢，相互依靠襯托，形成完美效果,空間主從型。以內(nèi)院或廣場為社區(qū)核心（位于盆地或山谷） 建筑布局：中間高，四周高。盡量減少對山體的破壞，最高的建筑放在山下，越向上建筑高度越低，使山體保留較多的綠色。 道路系統(tǒng):采用“

19、環(huán)狀”+“葉脈”結構，整個小區(qū)的主要進入開口均位于外環(huán)路上，用地內(nèi)再形成一個內(nèi)環(huán)路，各組團圍繞內(nèi)環(huán)路呈葉脈式分散開。,中低密度項目通用的贏利模式：多產(chǎn)品組合,多元化的產(chǎn)品組合/產(chǎn)品互為資源/標桿產(chǎn)品的增值性/實現(xiàn)利益最大化,中旅國際公館的高價： 以高端產(chǎn)品入市，利于 制造市場轟動，帶動后 期中端產(chǎn)品的銷售，并 實現(xiàn)價值提升 熙園的高價：TOHO、4 層半帶電梯錯躍式洋 房、多層（7層9層）洋 房、11層小高層、園型 點式高層、板式高層六 種建筑形態(tài)組合 水榭花都基本上走 “低、中、高”分別開 發(fā)的自然路線，產(chǎn)品組 合少，消耗較慢,標識1. 主入口景觀軸/儀式感,香蜜湖1號：百年古榕百米私家大道

20、儀式感。 入口儀式的講究，利用山勢形成，打造深圳最牛最長的疊水景觀帶（220米），景觀帶端頭與外部山體相連。,標識2. MIX空間 （蜂巢）城市功能與居住功能的復合,公共元素與居住元素的關聯(lián),關聯(lián)蜂巢：公共元素與居住元素的過渡功能,蜂巢下所界定的公共空間是社區(qū)內(nèi)的住戶最佳活動場所（街道/廣場/庭院形成多重無限可能的場所），而在內(nèi)部散落的小型商業(yè)街，主要以服務于社區(qū)的日常業(yè)態(tài)為主，與社區(qū)會所結合。,標識3. 造場公建化展示,標識4. 標志點介定城界,3,經(jīng)營城市,結合區(qū)域的產(chǎn)業(yè)特性，新區(qū)大盤的開發(fā)應 以產(chǎn)業(yè)集群化思路進行經(jīng)營城市的發(fā)展戰(zhàn) 略，使之承擔起城市的功能和責任，合理 、有效的實現(xiàn)多贏。,

21、3 -1,存在問題,新區(qū)大盤居住功能單一化，造成城市營運管理上的不合理,大規(guī)模、大面積、各自為政的“居住城”建設，每個大盤都自行構思、規(guī)劃 設計和建設，規(guī)劃管理失調(diào)，勢必造成該地區(qū)城市功能的先天性不足。,就單個地盤而言，其內(nèi)部的布局相對比較合理，但整體上看，城市的功 能布局存在不合理現(xiàn)象。這不僅加大了今后城市運轉的成本，而且會增 加城市管理上的難度。 在若干平方公里的土地上，只建住宅，不考慮與片區(qū)功能及產(chǎn)業(yè)相關聯(lián) 配套,如在住區(qū)內(nèi)的個性化商務、辦公用房、政務、中介、社會團體的辦 公用房等，居民在其附近尋覓不到工作崗位，只能到遠離住地的城市中 心去就業(yè)，導致本“城”空洞化，增加中心城的交通壓力增

22、加居住通勤成 本，陷于“效居”的局面，失去“造城”的意義。,功能單一,開發(fā)商被迫建設配套“公建”設施，造成許多后遺癥,大盤的基礎設施和部分公用設施的建設一般是政府行為，其 建設必須在總體規(guī)劃的指導下進行。,在沒有總體規(guī)劃的土地上，政府不可能首先將應有的基礎設施和公用設施建起來。 開發(fā)商為了促進商品房的銷售，就要對“公建”的配套進行“自我完善”?！巴晟啤边@些 設施的投資，很可能有一部分還會增加到開發(fā)成本中來，進而分擔到消費者的頭 上，這是不合理的。在商品房銷售期間，開發(fā)商對這些學校、醫(yī)院、服務等公用 配套設施的管理一般來講是會比較認真負責的，但待樓房售罄之后，還能不能持 之以恒地承擔其運轉費用，

23、很難預料。在每個住區(qū)內(nèi)，有的公用設施不是面對全 社會，只是面對本住區(qū)內(nèi)部服務，如人氣不旺，也難以保證開發(fā)商的投資效益。,公建矛盾,新區(qū)大盤難以提供便捷的交通保障,現(xiàn)階段中國基礎設施是由政府投資，在目前的條件下，對郊區(qū)的投資有限， 使得許多郊外新區(qū)交通不便，服務設施不足，對城里居住的人缺乏吸引力。 為解決購房者出行的需求，開發(fā)商勢必要自已配套大量的交通工具。但這 些交通工具的利用率都不會太高，它對社會資源(含汽車、油料等)的消耗 量都會遠遠超過合理布局的城市公交系統(tǒng)正常運轉的消耗量。從而增加了 開發(fā)商的負擔，最終轉嫁到消費者身上。,交通瓶頸,3 -2,產(chǎn)業(yè)化運營,“政企雙贏”的開發(fā)模式,根據(jù)以往

24、大盤開發(fā)的慣例，政府一般將用于建造學校、醫(yī)院等公建的土地 無償劃撥給開發(fā)商，由開發(fā)商出資建造房屋，完工后移交給政府，由政府 責令相關部門統(tǒng)一經(jīng)營。,政府的目的是發(fā)展該區(qū)域的經(jīng)濟，有利于整個城市的總體發(fā)展，不會在乎建 成的配套公建由誰來管理，產(chǎn)權是屬于誰的。只要開發(fā)商把配套建好交付使用， 該區(qū)域的經(jīng)濟社會指標（比如說學?？梢匀菁{的學生數(shù)，醫(yī)院的病床數(shù)等等） 達到規(guī)劃要求，其他的事情都可以商量。 開發(fā)商則想把自己投入的資金保存下來，不至于無償移交給政府。有的大盤開 發(fā)商看到了這一點，向政府提出公建部分土地不要無償劃撥給企業(yè)，開發(fā)企業(yè)愿 意支付一定的土地使用權出讓費，但是在建成之后，政府、開發(fā)商、專業(yè)運營