[房地產(chǎn)]房地產(chǎn)公司會計常遇到的一些常見會計問題及解決方法(doc 16頁)

1、房地產(chǎn)公司會計常遇到的一些常見會計問題及解決方法房地產(chǎn)公司會計常遇到的一些常見會計問題及解決方法1、為什么在建工程已預(yù)售的商品房總價款明顯大于工程實(shí)際投入款時，不能辦理在建工程抵押？辦理了預(yù)售的房屋為何不能做在建工程抵押？ efz+7a 答：本規(guī)定主要是為防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多頭套取資金，在建工程已預(yù)售的商品房總價款明顯大于工程實(shí)際投入款時，在建工程的投入已全部由預(yù)售收入提供，辦理在建工程抵押，對同一資金需求又申請貸款或其他債務(wù)融資是不被允許的，當(dāng)然以前也有個別金融機(jī)構(gòu)和抵押登記部門默認(rèn)的（或者開發(fā)商隱瞞銷售行為，預(yù)售不登記）。 z?q -$# 2、房地產(chǎn)測繪所在工程進(jìn)度至正負(fù)0線后，即可做在建

2、工程測繪。而評估事務(wù)所在結(jié)構(gòu)封頂后才可做整個工程的抵押價值評估報告。測繪和評估都是在建工程抵押所必須進(jìn)行的環(huán)節(jié)，那企業(yè)進(jìn)行在建工程抵押貸款的最早和最佳時點(diǎn)是？ 答：在建工程抵押或轉(zhuǎn)讓最早時點(diǎn)應(yīng)為項(xiàng)目投入達(dá)到25時，在此之后，預(yù)售之前就是辦理抵押貸款的最佳時間了。當(dāng)然預(yù)售后，也可以辦理在建工程抵押，但在建工程已預(yù)售的商品房總價款明顯大于工程實(shí)際投入款時，不能辦理在建工程抵押。 =3sbwdb rtsg= 關(guān)于在建項(xiàng)目抵押的條件，法律未做明確規(guī)定。但是根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，一般認(rèn)為在建項(xiàng)目抵押必須滿足以下幾種條件： v 50=d/&w 已經(jīng)交付全部土地出讓金，取得國有土地使用權(quán)證書。 0 loqq 取

3、得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。城市房地產(chǎn)抵押管理辦法明確規(guī)定在建工程抵押合同應(yīng)載明土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證以及建設(shè)工程規(guī)劃許可證三證的編號。 9!wi+ 在建工程，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，才具有了可轉(zhuǎn)讓的屬性，滿足抵押法定要求。 8hgp?ihu 在建項(xiàng)目與土地使用權(quán)必須同時抵押。 p+7qlgk 3、為項(xiàng)目貸款發(fā)生的測繪費(fèi)、保險費(fèi)、評估費(fèi)等放在開發(fā)間接費(fèi)中，不是很理解。費(fèi)用的發(fā)生因與借款直接相關(guān)放在財務(wù)費(fèi)用中資本化不妥嗎？ y$ 7x!$ 4、銷售推廣費(fèi)中的分類中媒體廣告費(fèi)、廣告制作費(fèi)、展位費(fèi)及展臺搭建費(fèi)、戶外發(fā)布費(fèi)、圍墻彩繪費(fèi)、宣傳費(fèi)、燈箱制作費(fèi)

4、、展板制作費(fèi)和樓書印刷費(fèi)等，按稅務(wù)口徑劃分的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)是哪幾項(xiàng)？ s9?kljg (87311% #/5a;elc .a/q|ot! ub|f7& -y;sr+ (r?k_i/ iqw ty 6c |7kw=o 6、對于員工上下班的交通費(fèi)補(bǔ)貼，由個人拿交通費(fèi)發(fā)票按月來報銷，應(yīng)付福利費(fèi)核算，這涉及應(yīng)交個人所得稅問題嗎？ zoy6 答：應(yīng)該說這是目前多數(shù)公司的報支交通費(fèi)補(bǔ)貼的方法，但不應(yīng)從應(yīng)付福利費(fèi)列支，直接進(jìn)入費(fèi)用。 mdm!sk& imjz#|c 7、計提折舊以前年度都是按3%殘值率，計算的折舊。現(xiàn)在按照5%的殘值率計算折舊做到稅務(wù)的處理一致，該如何帳務(wù)處理？ #-?c$2i 答：稅法

5、對內(nèi)資企業(yè)固定資產(chǎn)殘值比例規(guī)定為35，因此在3到5調(diào)整不影響計稅，不過作為一項(xiàng)變更，應(yīng)及時向稅務(wù)部門備案，并說明變更理由。 f=)9z+l# hg$t,j 8. 31號文中”計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用必須是真實(shí)發(fā)生的,除稅收另有規(guī)定外，各項(xiàng)預(yù)提（或應(yīng)付）費(fèi)用不得計入開發(fā)產(chǎn)品成本?！澳男┦嵌愂找?guī)定可以預(yù)提和應(yīng)付計入成本的？ kz_d.l*w i#&!hu 答：應(yīng)付福利費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)； th) & ti6sy 財政部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理若干問題的補(bǔ)充規(guī)定“經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)建設(shè)的公共配套設(shè)施，建設(shè)規(guī)模占開發(fā)項(xiàng)目比重較大的，經(jīng)主管財政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按照建筑面積或投資比例采取預(yù)提辦法從

6、開發(fā)成本中計提公共配套設(shè)施費(fèi)。預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)只能用于相關(guān)的工程建設(shè)，不得挪作他用.采取預(yù)提辦法建設(shè)的公共配套設(shè)施，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得有償轉(zhuǎn)讓?！?o ujq(v xup5tk 國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知：“六、企業(yè)發(fā)生的綠化、道路等配套設(shè)施費(fèi)，有些是在售后繼續(xù)發(fā)生的，可在銷售房地產(chǎn)時進(jìn)行預(yù)提。配套設(shè)施建設(shè)全部結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行匯算。售后發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提比例，可由企業(yè)提出申請，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后執(zhí)行?！蓖赓Y房企在開發(fā)費(fèi)用預(yù)提方面有更大的空間。 g+shz3zvz l%4,rsw 9. 把會所作為售樓處，會所的裝修費(fèi)用和工程施工費(fèi)用是放在“建筑安裝施工

7、費(fèi)“還是在”公共配套設(shè)施費(fèi)“核算？在公共配套設(shè)施中核算的“會所”等設(shè)施，需要核算的內(nèi)容包含些什么？ $r0& $t& 答：把會所作為售樓處，理論上是會所的臨時用途，按會所(公共配套設(shè)施)核算：（1）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。 1e=df （2）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除開發(fā)企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。 php$: 9 按售樓處核算則看其是否能

8、夠單獨(dú)作為成本對象進(jìn)行核算，而分別作為自建固定資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品核算，兼作售樓處的會所如果屬于（2）類，則無矛盾。但如果無產(chǎn)權(quán)，為業(yè)主共有則應(yīng)該核算在公共配套設(shè)施費(fèi)項(xiàng)下。 8q $fxb :5kgju 31號文對兼作售樓處的會所缺乏考慮。 &+t! lm fax7_k/ m 在公共配套設(shè)施中核算的“會所”等設(shè)施，需要核算的內(nèi)容主要是配套設(shè)施建造成本，很多企業(yè)將配套設(shè)施專門作為一項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品核算其成本，然后分?jǐn)傆嬋氩煌_發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本項(xiàng)下的公共配套設(shè)施費(fèi)。 yt!nsf 答：綠化占地不分?jǐn)偼恋爻杀荆G化不形成建筑物，不應(yīng)納入建筑面積計算。 oyted53 12. 把最終的產(chǎn)品分為“可售產(chǎn)品”和“不可

9、售產(chǎn)品”，“可售產(chǎn)品”主要指的是住宅、辦公樓、商業(yè)；“不可售產(chǎn)品”主要為公共配套設(shè)施項(xiàng)目如會所、人防工程、自行車蓬、鍋爐房、派出所等。把“公共園林工程”作為單獨(dú)的“不可售產(chǎn)品”是否合理？個人認(rèn)為“公共園林工程”作為基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，不必要作為一產(chǎn)品來核算？ bn-jvb7q 答：公共園林是基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)核算的，可以在基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)項(xiàng)下單設(shè)子目，歸集總費(fèi)用，只是核算項(xiàng)目。 my ge3 13. 為招聘員工發(fā)生的招聘廣告費(fèi)（有廣告費(fèi)發(fā)票），可以放在管理費(fèi)用其他人工成本核算嗎？稅務(wù)是不是會把這一支出調(diào)整到廣告費(fèi)？ 1ur ; 答：稅務(wù)認(rèn)定的廣告費(fèi)是為銷售產(chǎn)品所做的廣告，人員招聘廣告是人力資源費(fèi)用，不需調(diào)整。 z4

10、eu.r-y 14. 發(fā)放的銷售獎金通過”營業(yè)費(fèi)用-獎金”科目直接核算，不經(jīng)過“應(yīng)付工資”，單位其他工資等核算都記入“管理費(fèi)用”這樣妥否？ tf)obn/ 答：屬于核算不規(guī)范。 vo=dzm 15. 看了水落發(fā)的知名房企成本控制表，把成本項(xiàng)目分為前期費(fèi)用，社區(qū)管網(wǎng)，園林綠化費(fèi)這和現(xiàn)行的會計制度分類不同，實(shí)際操作中這樣分合理否？稅務(wù)的口徑也是以企業(yè)會計制度為準(zhǔn)的？另外這個成本控制表怎么和目前賬務(wù)系統(tǒng)做到對接做到信息口徑一致方便開展管理工作？ lsx?j 答：可以解釋的是，該分類只是企業(yè)的一種選擇，有些公司將基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)中比較重要、控制難度大的項(xiàng)目單獨(dú)提升為一級子目，這是會計制度所允許的，象這里的社

11、區(qū)管網(wǎng)，園林綠化費(fèi)均是從基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)中單列出來；再有將建安工程費(fèi)分解為多個一級子目（主體建安工程費(fèi)、室外裝修工程費(fèi)、室內(nèi)裝飾工程費(fèi)等）也是可以的。 yffa/d 16. 按上海標(biāo)準(zhǔn)預(yù)售合同格式，購房者在什么樣的情況下可以取消合同退房？ ce7xnz;bh 答：退房作為法律行為，律師介紹，按照法律規(guī)定和合同約定入住前出現(xiàn)以下八種情況，購房人可提出退房。 =kuoiv 1)實(shí)測面積與合同約定面積誤差絕對值超過3%。 zkhq% 2)開發(fā)商逾期交房構(gòu)成根本違約，即逾期交房達(dá)到合同約定的退房日期。 $:un 3)開發(fā)商變更規(guī)劃、設(shè)計影響房屋結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向的。 fv n:veb 4)開發(fā)商

12、預(yù)售未取得商品房預(yù)售許可證的房屋的(故意隱瞞未取得預(yù)售許可證的除外)。 f& 由于上海預(yù)售合同簽署、網(wǎng)上備案，退房也要通過網(wǎng)上，因此一定程度上有些繁瑣。 o o4de9 17.簽訂預(yù)售合同后，把實(shí)際收到的購房款放在“預(yù)收賬款”核算，簽訂合同后對購房者形成了付款義務(wù)，在賬務(wù)處理上是否應(yīng)把簽訂合同的金額作為應(yīng)收款項(xiàng)在賬面上進(jìn)行反映？ e %vj:dj 答：預(yù)售和現(xiàn)房銷售有區(qū)別，預(yù)售時因?yàn)榉课莸淖罱K交付存在不確定性，自身義務(wù)履行尚在進(jìn)行之中，不能確認(rèn)銷售收入，已收房款作為預(yù)收賬款。對按合同約定應(yīng)收未收（分期付款）部分，不宜反映為應(yīng)收賬款。若同時增加應(yīng)收賬款和預(yù)收賬款，虛增資產(chǎn)負(fù) :gzwve 18房

13、產(chǎn)分兩期開發(fā)，一期建造的園林景觀，會所等的成本應(yīng)在兩期成本中分配。分配的標(biāo)準(zhǔn)以兩期的銷售面積合理嗎？有什么統(tǒng)一的分配標(biāo)準(zhǔn)？ 1(c3;qlvd 答：建筑面積是房地產(chǎn)開發(fā)各期成本分配的主要標(biāo)準(zhǔn)，一般都采用此標(biāo)準(zhǔn)分配一些共同成本，如各期之間，配套設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施的成本等，對于前期和配套費(fèi)用，其發(fā)生的成本與土地面積沒有直接關(guān)系，而與建筑面積有關(guān)系，所以，其分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)一般是按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂？射N售面積是單位成本計算基礎(chǔ)。參見下面詳述： b9jytz 19項(xiàng)目總投資是個什么概念？它包含什么？ 8%s .rg 答：項(xiàng)目總投資是指項(xiàng)目建設(shè)投資、流動資金投資和建設(shè)期利息之和，也叫投資總額，主要在項(xiàng)目可行性報告中

14、使用。房地產(chǎn)項(xiàng)目的總投資包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建設(shè)配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、室外工程費(fèi)、建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、預(yù)備費(fèi)以及建設(shè)期貸款利息等項(xiàng)目，當(dāng)然，對項(xiàng)目總投資包含的內(nèi)容，不同的教材和企業(yè)在理論和實(shí)踐中均有不同的表述。 ?vlvi9 20以在建工程作為抵押向銀行貸款，在建工程尚未建造完畢以什么依據(jù)銀行辦理抵押？在向交易中心辦理抵押登記的過程中應(yīng)注意什么？ $3bca)5: 答：城市房地產(chǎn)抵押管理辦法第三條將在建工程抵押定義為：抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。 ;7

15、tq9z 一般應(yīng)提交資料包括：申請表、土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、用地紅線圖、貸款合同、抵押合同、房地產(chǎn)評估報告書、抵押雙方法人資格證明、法定代表人身份證、工程投資總額及已投入額的證明材料、可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料、法人授權(quán)委托書及代理人身份證。 , k6 辦理在建工程抵押應(yīng)注意事項(xiàng)： pboln$hp a在建工程須其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一并抵押。 z;shfmu b在建工程已預(yù)售的商品房總價款明顯大于工程實(shí)際投入款時，不能辦理在建工程抵押。 rdkaex0 c在建工程抵押原則上不能為第三方貸款作擔(dān)保，因此應(yīng)以本公司名義辦理。 vtn

16、/ho,h d以商品房項(xiàng)目在建工程設(shè)定抵押的，抵押價值應(yīng)扣除用于拆遷安置、公用設(shè)施和已預(yù)售部分。同一本土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證中僅部分在建工程辦理了商品房預(yù)售許可證的，經(jīng)抵押權(quán)人出具同意函后，方可對未辦理預(yù)售許可證部分土地使用權(quán)和已完工部分共同設(shè)定抵押。 bhcb+tr3 21為項(xiàng)目貸款發(fā)生的測繪費(fèi)放在開發(fā)成本中資本化財務(wù)費(fèi)用中準(zhǔn)確嗎？ r,=xi xh 答：應(yīng)該計入開發(fā)間接費(fèi)。 h.ch 支付時作為預(yù)付帳款，收到發(fā)票再沖預(yù)付帳款，發(fā)票多開暫時掛帳，如以后不再付款，可按實(shí)際付款額計入相應(yīng)成本費(fèi)用（并在發(fā)票注明實(shí)際結(jié)算金額），或者你們可把多開的金額貪污了；如以后需按發(fā)票付款，則多開部分掛

17、帳。 w7p%6m 30關(guān)于收據(jù)？上次付一家公司押金對方開了張收據(jù)給我們，現(xiàn)在要收回押金了，對方要求把開的收據(jù)要回去。我覺得沒有必要，我們再開給他一張不結(jié)了嗎？ -igtd 另開收據(jù)給對方是可以的，如果對方堅持要原收據(jù)，可復(fù)印原收據(jù)作為原支付憑證附件，并注明以后實(shí)際收到退款收款和退收據(jù)時間注明對方要求退回原收據(jù)的情況。 $5ysiq s 31貸款卡年檢時發(fā)生的企業(yè)資信評估費(fèi)用是放在財務(wù)費(fèi)用還是管理費(fèi)用？上次簽和銀行簽了份財務(wù)咨詢合同，實(shí)質(zhì)是銀行貸款的監(jiān)管費(fèi)用形式是咨詢合同，帳務(wù)處理的時候是不是跟著實(shí)質(zhì)走入財務(wù)費(fèi)用？ ma(kbfh 管理費(fèi)用，因?yàn)橘Y信評估是對企業(yè)整體的評估，不光用于融資。與抵押

18、資產(chǎn)的評估費(fèi)不同；后者也進(jìn)管理費(fèi)用，既然使用了合法的咨詢馬甲，就按馬甲處理。 o4o& 32發(fā)生的樣板房裝修費(fèi)用放在開發(fā)成本核算還是銷售費(fèi)用？ hq$af “開發(fā)企業(yè)建造的售房部（接待處）和樣板房，凡能夠單獨(dú)作為成本對象進(jìn)行核算的，可按自建固定資產(chǎn)進(jìn)行處理，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。售房部（接待處）、樣板房的裝修費(fèi)用，無論數(shù)額大小，均應(yīng)計入其建造成本?！保?1號文） c$5bx 開發(fā)成本，稅務(wù)局有文，不允許直接從當(dāng)期費(fèi)用扣除。樣板房、售樓處全進(jìn)開發(fā)成本。 |d:qfx 33按年交納的土地使用金可以入成本嗎？ epcu(d*b 那是土地租金還是出讓金分期交納？土地租金說明土地使用權(quán)存在瑕疵

19、（租賃土地不得開發(fā)房產(chǎn)），分期支付則可以計入成本。 e:4x_qq 34簽了一堆圍墻廣告制作和獲獎的合同發(fā)生的費(fèi)用放哪兒合適？ hdw,bf 應(yīng)該在廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)中列支，國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知（國稅發(fā)200084號）第四十條規(guī)定：納稅人每一納稅年度發(fā)生的廣告費(fèi)支出不超過銷售（營業(yè)）收入2%的（房地產(chǎn)調(diào)為8），可據(jù)實(shí)扣除；超過部分可無限期向以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)。 yllqkdcl 申報扣除的廣告費(fèi)支出應(yīng)與贊助支出嚴(yán)格區(qū)分。納稅人申報扣除的廣告費(fèi)支出，必須符合下列條件：（一）廣告是通過經(jīng)工商部門批準(zhǔn)的專門機(jī)構(gòu)制作的；（二）已實(shí)際支付費(fèi)用，并已取得相應(yīng)發(fā)票；（三）通過一定的媒體傳播。業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)是

20、指未通過媒體傳播的廣告性質(zhì)的業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)用,包括廣告性質(zhì)的禮品支出等。據(jù)此劃分應(yīng)計入廣告費(fèi)還是業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)。 /tyiy2uu 每一納稅年度發(fā)生的業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)（包括未通過媒體的廣告性支出），在不超過銷售營業(yè)收入5范圍內(nèi)，可據(jù)實(shí)扣除。 *isc|a 35.房產(chǎn)商與業(yè)主簽訂預(yù)售合同網(wǎng)上登記后,還需房產(chǎn)商辦理銀行抵押撤銷,才能到交易中心辦理預(yù)告登記,預(yù)告登記的作用是什么? fo3kw)8i 預(yù)告登記是針對不動產(chǎn)物權(quán)的程序，預(yù)告登記指當(dāng)事人約定買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動產(chǎn)物權(quán)時，為了限制債務(wù)人處分該不動產(chǎn)，保障債權(quán)人將來取得物權(quán)而作的登記。如在商品房預(yù)售中，購房者可以就尚未建成的住房進(jìn)行預(yù)告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進(jìn)行抵押。 iui)xa2 36.購房者簽訂預(yù)售合同支付首付款后,