夏商.大學(xué)康城地產(chǎn)項(xiàng)目推廣策略_第1頁(yè)
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夏商.大學(xué)康城地產(chǎn)項(xiàng)目推廣策略_第3頁(yè)
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文檔簡(jiǎn)介

1、置業(yè)保值計(jì)劃夏商大學(xué)康城下半年推廣計(jì)劃一、市場(chǎng)背景分析2二、項(xiàng)目自身分析23三、存在問(wèn)題29四、應(yīng)對(duì)策略30五、推廣計(jì)劃39附:一期交房方案41一、市場(chǎng)背景分析1、經(jīng)濟(jì)與政策熱點(diǎn)v 調(diào)控動(dòng)向:商業(yè)住宅4年不完工,開(kāi)發(fā)商交違約金。 據(jù)國(guó)土資源部公布,新的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同日前出臺(tái),自2008年7月1日起執(zhí)行。其中規(guī)定商品住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間最長(zhǎng)不得超過(guò)4年,否則將向土地出讓方支付違約金。 與2000年和2006年發(fā)布的合同示范文本相比,新合同最大的不同在于,合同要明確填寫(xiě)建設(shè)項(xiàng)目的開(kāi)工時(shí)間、竣工時(shí)間。屬于商品住宅項(xiàng)目的,原則上開(kāi)發(fā)時(shí)間最長(zhǎng)不得超過(guò)3年。受讓人不能按期開(kāi)工,應(yīng)提前30日向出讓人

2、提出延建申請(qǐng),經(jīng)出讓人同意延建的,其項(xiàng)目竣工時(shí)間相應(yīng)順延,但延建期限不得超過(guò)一年。受讓人未能按照本合同約定日期或同意延建所另行約定日期開(kāi)、竣工建設(shè)的,每延期一日,應(yīng)向出讓人支付相當(dāng)于國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款總額一定比例的違約金。v 土地管理:三部委頒布辦法,保證國(guó)家最嚴(yán)格的土地管理制度落實(shí)。 監(jiān)察部、人力資源和社會(huì)保障部、國(guó)土資源部聯(lián)合修訂的違反土地管理規(guī)定行為處分辦法將于2008年6月1日起施行。辦法新增的條款多達(dá)8條,特別對(duì)新出現(xiàn)的、帶有普遍性的土地違法行為,明確處分依據(jù)。 新增加的內(nèi)容主要有四個(gè)方面: 一是根據(jù)國(guó)務(wù)院文件及其配套規(guī)章、制度中要求追究責(zé)任的內(nèi)容,增設(shè)了相應(yīng)條款。 二是根據(jù)

3、新出臺(tái)的有關(guān)土地管理方面的規(guī)章和制度要求追究責(zé)任的內(nèi)容,增設(shè)了相應(yīng)條款。 三是增加了追究地方政府領(lǐng)導(dǎo)人員領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任的規(guī)定。四是明確了查處土地違法違紀(jì)案件中有關(guān)部門(mén)加強(qiáng)協(xié)作配合的程序性規(guī)定。 v 財(cái)政政策:央行公布一季度商業(yè)性房地產(chǎn)貸款增速放緩 今年一季度,全國(guó)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款和購(gòu)房貸款余額增幅自2007年12月末開(kāi)始逐步下降,分別由2007年12月末的30.6%和33.6%下降至2008年3月末的25.7%和29.8%。截至2008年3月末,全國(guó)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為5.01萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)25.7%。其中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為1.8萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)19.1%;購(gòu)房貸款余額為3.1萬(wàn)億元,同比增

4、長(zhǎng)29.8%。v 管理政策:房屋登記保護(hù)產(chǎn)權(quán)人權(quán)益依據(jù)物權(quán)法、城市房地產(chǎn)管理法和村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例等法律法規(guī)而制定的房屋登記辦法(以下簡(jiǎn)稱(chēng)新辦法),將于今年7月1日起實(shí)施。新辦法體現(xiàn)出的特點(diǎn)有:一、房屋登記制度由確權(quán)登記轉(zhuǎn)為申請(qǐng)登記。二、擴(kuò)大了登記客體范圍。三、建立了不動(dòng)產(chǎn)登記簿制度。四、確立了房屋物權(quán)生效的臨界點(diǎn),即登記簿記載的時(shí)間為取得物權(quán)生效的時(shí)間。2、全國(guó)樓市動(dòng)態(tài)v 全國(guó):前4月商品房銷(xiāo)售面積同比降4% 據(jù)發(fā)改委公布,當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行呈現(xiàn)以下特點(diǎn): (一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng),中西部地區(qū)投資增幅明顯加快。今年14月全國(guó)完成住宅開(kāi)發(fā)投資4944億元,同比增長(zhǎng)35.2%,增幅同

5、比提高6.2%;中西部地區(qū)投資增幅明顯加快,同比分別增長(zhǎng)44.8%和42.6%,增幅同比分別提高9.2%和10.1%。 (二)土地購(gòu)置與開(kāi)發(fā)面積增加,房屋施工面積加大,新開(kāi)工面積加快。今年1-4月,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地購(gòu)置面積10176萬(wàn),同比增長(zhǎng)11.1%,增幅同比提高11.7 %;完成土地開(kāi)發(fā)面積8065萬(wàn),同比增長(zhǎng)5.9%,增幅同比提高1.3%。房屋施工面積178864萬(wàn),同比增長(zhǎng)25.4%,增幅同比提高4.1%,其中,新開(kāi)工面積32970萬(wàn),同比增長(zhǎng)20.4%,增幅同比提高5.7%。 (三)商品住房銷(xiāo)售面積下降。銷(xiāo)售面積13664萬(wàn),同比下降4.0%,增幅同比下降20.6%。v 北京:5月整

6、體開(kāi)盤(pán)均價(jià)為13942元/,共44個(gè)項(xiàng)目放量上市。 據(jù)北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)最新統(tǒng)計(jì),今年5月,北京市期房網(wǎng)上日均簽約261套,日均簽約面積28513,環(huán)比分別上漲22%和4%,但同比下降29%和35%。 現(xiàn)房網(wǎng)上日均簽約114套,日均簽約面積12020,環(huán)比分別上漲21%和7%,簽約套數(shù)同比增長(zhǎng)7.5%,簽約面積同比下降11%。 今年5月,北京共有44個(gè)項(xiàng)目放量入市,除7個(gè)新項(xiàng)目外均為老項(xiàng)目后期放量,新增供應(yīng)6740套、87萬(wàn)商品住宅,環(huán)比分別下降了34%、12%;整體開(kāi)盤(pán)均價(jià)為15628元/,環(huán)比漲幅不到1%。從產(chǎn)品類(lèi)型看,44個(gè)中有28個(gè)普通住宅項(xiàng)目上市,整體開(kāi)盤(pán)均價(jià)為13942元/,其中主

7、流供應(yīng)價(jià)位是8000-10000元/。v 上海:5月商品住宅均價(jià)14099元/,跌幅約10%,成交量同比跌一半。 數(shù)據(jù)顯示,上海5月大量樓盤(pán)集中開(kāi)盤(pán),商品住宅的新增供應(yīng)為129.6.萬(wàn),與4月份99.1萬(wàn)相比,環(huán)比增幅為30.8%。在目前的狀態(tài)下,全市商品住宅供求關(guān)系整體表現(xiàn)為供略大于求。 從成交數(shù)據(jù)來(lái)看,商品住宅成交103.1萬(wàn)。較4月份的93.5萬(wàn)增加約一成,但與去年5月份相比,成交規(guī)模同比下滑超過(guò)50%。 5月份住宅均價(jià)為14099元/,而4月均價(jià)為15692元/,跌幅達(dá)到了10%左右。 另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì),今年前5個(gè)月,上海住宅用地總共只推出了10萬(wàn),至5月底,上海已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月沒(méi)有新的經(jīng)營(yíng)性用

8、地推出。按照2008年上海市住房建設(shè)計(jì)劃,上海2008年住宅用地供應(yīng)800-1000公頃,其中經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房用地不低于20%,而目前僅僅推出了不足1%。v 廣州:4月成交均價(jià)10997元/,連續(xù)三個(gè)月低于萬(wàn)元后的破冰增長(zhǎng)。 4月份廣州市十區(qū)住宅交易登記均價(jià)為10997元/,這是在今年連續(xù)3個(gè)月低于10000元/之下以后,首次回升至10000元/水平之上。比3月份大幅上漲1681元/,漲幅18,比07年4月增長(zhǎng)45.1%。主要原因是由于成交結(jié)構(gòu)性因素影響較大,市中心區(qū)域成交量增加,尤其是高檔住宅成交增加。從住宅成交面積來(lái)看,一手住宅成交39.99萬(wàn),同比07年4月下降43.6%,與08年

9、3月份37.77萬(wàn)的相比出現(xiàn)小幅回升。v 深圳:4月成交均價(jià)11927元/,環(huán)比猛降12% 4月深圳新樓供應(yīng)增加,一手住宅成交量環(huán)比增加37%,但成交均價(jià)環(huán)比卻再次下滑12%至11927元/,如此今年深圳一手住宅均價(jià)已連續(xù)兩個(gè)月低于2007年5月份之后的均價(jià)水平。 據(jù)統(tǒng)計(jì),4月深圳全市共有14個(gè)樓盤(pán)公開(kāi)發(fā)售,入市住宅43.3萬(wàn),環(huán)比增加30%。供應(yīng)增加,且樓盤(pán)價(jià)格普遍走低,一手住宅的成交量也明顯回升,4月深圳全市成交住宅26萬(wàn),環(huán)比增加37%。 同3月一樣,新盤(pán)中的低價(jià)單位成交活躍,加上全市眾多樓盤(pán)降價(jià)促銷(xiāo),導(dǎo)致4月深圳全市一手住宅成交均價(jià)環(huán)比再次下滑12%至11927元/,均價(jià)連續(xù)兩個(gè)月低于

10、2007年5月的水平。 3、廈門(mén)行業(yè)簡(jiǎn)訊v 樓市動(dòng)態(tài):5月住宅量?jī)r(jià)齊升,住宅均價(jià)10485元/ 5月住宅成交量1017套,比4月的894套上漲14,比去年同期的2508套下跌38。住宅成交面積約12.46萬(wàn),住宅成交金額約13.06億元。其中,島內(nèi)住宅成交481套,比上月上漲18,成交面積65094,占全市52。島外5月住宅成交536套,比4月上漲10,成交面積59468,占全市48。價(jià)格方面,5月住宅均價(jià)10485元/,比上月微漲2,比去年同期的9113元/上漲15。其中,島內(nèi)住宅均價(jià)13405元/,微漲2;島外住宅均價(jià)7289元/,環(huán)微漲1。v 首批保障性商品房明年交房,1056戶申請(qǐng)戶下

11、月辦理購(gòu)房手續(xù)。 根據(jù)社會(huì)保障性住房項(xiàng)目數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì):2008年在建社會(huì)保障性住房的總建筑面積達(dá)到234萬(wàn)平方米,擬新開(kāi)工建設(shè)的保障性住房建筑面積約105萬(wàn)平方米;至2008年底,可交付使用的住宅約7000套,總建筑面積約42.4萬(wàn)平方米。最新市建設(shè)與管理局5月底稱(chēng),我市首批社會(huì)保障性商品房(經(jīng)濟(jì)適用房)1056戶申請(qǐng)戶將在6月下旬簽訂購(gòu)房合同,該批住房源全部位于高林居住區(qū)。目前,高林居住區(qū)開(kāi)工在建36棟,住房6233套,已封頂25棟,首批社會(huì)保障性商品房房源計(jì)劃在明年上半年交房。v 今年一季度全國(guó)地價(jià)水平總體上漲,廈門(mén)地價(jià)負(fù)增長(zhǎng) 國(guó)土資源部5月初公布,根據(jù)中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)對(duì)48個(gè)全國(guó)重點(diǎn)

12、城市監(jiān)測(cè)結(jié)果統(tǒng)計(jì),一季度全國(guó)主要城市綜合地價(jià)水平為每平方米1778元,同比上漲12.12%,漲幅比上季度高0.21;環(huán)比上漲1.54%,漲幅比上季度低1.67。 與去年第四季度相比,08年第一季度受監(jiān)測(cè)的46個(gè)城市地價(jià)增長(zhǎng)率差異較小。其中38個(gè)城市的綜合增長(zhǎng)率在-3.00%3.00%。出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的城市依次是湖州-7.07%、佛山市順德-2.56%、廈門(mén)-1.46%、東莞-0.63%、成都-0.57%、蕪湖-0.11%;另外,西寧、蘭州、福州的綜合地價(jià)增長(zhǎng)率為0。最新2008年6月8日的11塊土地出讓?zhuān)?塊流拍,除2008g02湖里區(qū)五石路與湖里大道交叉口地塊之外其他均以起拍價(jià)成交。v 枋湖舊村

13、正式動(dòng)工改造,將建成湖里新行政中心。 5月31日,枋湖片區(qū)開(kāi)始實(shí)質(zhì)性拆遷敲下改造第一錘。根據(jù)規(guī)劃,拆遷后的枋湖片區(qū)將以湖里區(qū)政府為核心,建設(shè)成商務(wù)與現(xiàn)代生活居住區(qū)。根據(jù)市委、市政府的戰(zhàn)略部署,湖里區(qū)新一輪跨越式發(fā)展的重點(diǎn)之一是全面推進(jìn)城市化進(jìn)程。目前,湖邊水庫(kù)、五緣灣、蔡塘、后坑、高林、五通等片區(qū)的舊村改造和整治開(kāi)發(fā)正在緊鑼密鼓地推進(jìn)。v 市建設(shè)與管理局:抗震不達(dá)標(biāo),樓房要拆除 市建設(shè)與管理局日前回復(fù)社會(huì),廈門(mén)市的大多數(shù)樓房能抗震7度,不符合抗震要求的樓房,已在逐步拆除。 從1994年至今,廈門(mén)市新建、擴(kuò)建、改建的教學(xué)工程施工圖,都進(jìn)行結(jié)構(gòu)審查,確保建筑工程設(shè)計(jì)符合廈門(mén)市地震基本烈度7度的抗震

14、設(shè)防要求。 “抗震基本烈度7度”意味著,當(dāng)?shù)卣鹆叶葹?度時(shí),房屋不會(huì)出現(xiàn)損壞;烈度為7度時(shí),房屋可能出現(xiàn)輕微損壞,修復(fù)后可使用;烈度為8.5度時(shí),雖然房屋損壞會(huì)較大,但能保證房屋不倒塌,減少人員傷亡。四川地震最大的“度”是11度,屬罕遇地震。 v 政府三宗儲(chǔ)備地產(chǎn)通過(guò)競(jìng)標(biāo)成功招租 5月底,政府儲(chǔ)備地產(chǎn)公開(kāi)招租,首次通過(guò)土地市場(chǎng)平臺(tái)運(yùn)作,經(jīng)過(guò)公開(kāi)競(jìng)標(biāo)的方式,三宗地產(chǎn)順利招租。其中,湖濱中路原柯達(dá)廠區(qū)21號(hào)、22號(hào)廠房以106萬(wàn)元年的租賃價(jià)格競(jìng)出,后江埭路45號(hào)原齊魯塑料包裝廠北側(cè)倉(cāng)庫(kù)以年租形式出租。v 財(cái)政局出臺(tái)新規(guī),“看緊”保障性住房資金 廈門(mén)財(cái)政局5月制定了廈門(mén)市社會(huì)保障性住房建設(shè)資金管理暫

15、行辦法,以確保保障房建設(shè)資金的專(zhuān)款專(zhuān)用,提高資金使用效益。明確規(guī)定了保障房建設(shè)的專(zhuān)項(xiàng)資金主要用于保障房建設(shè)開(kāi)支,其中用于償付為保障房建設(shè)而產(chǎn)生的銀行融資本息,不得用于其他開(kāi)支。在資金使用的監(jiān)督管理方面,市財(cái)政局將加強(qiáng)對(duì)保障房建設(shè)資金籌集和資產(chǎn)使用的監(jiān)督檢查。市建設(shè)與管理局及市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局對(duì)于保障房項(xiàng)目的預(yù)算開(kāi)支及年終決算均須報(bào)市財(cái)政局審核。另在資金來(lái)源方面,也實(shí)行了多元渠道。4、市場(chǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)v 5月份市場(chǎng)成交情況近期廈門(mén)商品住宅成交套數(shù)全市思明區(qū)湖里區(qū)海滄區(qū)集美區(qū)同安區(qū)翔安區(qū)2008年5月份101735712416026490222008年4月份8943061021711758159環(huán)

16、比情況14%17%22%-6%51%11%-63%近期廈門(mén)商品住宅成交均價(jià)全市思明區(qū)湖里區(qū)海滄區(qū)集美區(qū)同安區(qū)翔安區(qū)2008年5月份10485133351361473807210725176612008年4月份1028612555146637731652970057863環(huán)比情況2%6%-7%-5%10%5%-3%注:以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源于新景祥數(shù)據(jù)庫(kù)說(shuō)明:五月份集美區(qū)成交242套,成交面積2.66萬(wàn)平米,成交均價(jià)7210元/平米,其中泉舜泉水灣成交72套,成交面積7226,成交均價(jià)9817元??鄢慈疄吵山挥绊?,集美區(qū)其他項(xiàng)目成交均價(jià)為6229元/平米,環(huán)比下降5。 v 5月份樓盤(pán)成交情況思明

17、區(qū)所屬區(qū)域樓盤(pán)名稱(chēng)5月合計(jì)截止5月4日截止6月2日簽約率簽約均價(jià)簽約率簽約均價(jià)思明區(qū)鴻圖嘉園二期(鴻山小區(qū)二期)014%13116 14%13116 鷺江海景花園二期(鵬源中心a1區(qū))277%12914 78%12921 中山海景廣場(chǎng)925%17283 28%17315 新華城754%11689 56%11645 魯能領(lǐng)秀城89%14422 10%14411 南中山景疊院1851%14420 57%14529 英皇湖畔華庭(二期)1825%13450 31%13373 百源雙璽(梧村汽車(chē)站改建)265%15655 65%15654 銀聚祥邸356%19776 58%19877 翡翠城二期(興達(dá)

18、嘉園二期)751%10888 57%10846 嘉盛豪園香格里(g組團(tuán))2110%11560 15%11514 云頂至尊(世界山莊)51%25063 2%23889 上東美地(洪?;▓@)1264%12957 73%12695 海峽國(guó)際社區(qū)2046%17417 48%17412 萬(wàn)科金域藍(lán)灣三期(10#)5034%13466 萬(wàn)科金域藍(lán)灣三期(4、5樓)643%16782 49%16660 康橋圣菲(合展天璽)149%11822 51%11812 玉濱城三期11%19278 2%19110 羅賓森廣場(chǎng)193%7313 香港時(shí)代廣場(chǎng)69%18215 17%17283 香山碧海晴空(香山海景苑)01

19、%14888 1%14888 藍(lán)灣國(guó)際385%12470 85%12488 禹洲世貿(mào)國(guó)際a棟(廈門(mén)世界貿(mào)易中心一期)0v 5月份樓盤(pán)成交情況湖里區(qū)所屬區(qū)域樓盤(pán)名稱(chēng)5月合計(jì)截止5月4日截止6月2日簽約率簽約均價(jià)簽約率簽約均價(jià)湖里區(qū)書(shū)香佳緣(南山麗苑)763%12675 65%12634 翰林苑050%13813 50%13813 幸福密碼(新港龍世家一期)1643%8489 48%8503 禹洲香檳城(星洲花園)712%15999 13%15755 水晶森林晶尚名苑150%13476 50%13479 水晶森林晶尚名居1317%12505 20%12510 源昌鑫海灣一期167%24800 67

20、%24800 源昌鑫海灣二期325%27892 30%27800 源昌鑫海灣三期035%24193 35%24193 源昌鑫海灣四期38%25539 9%24998 聯(lián)發(fā)五緣灣1號(hào)一期3310%14260 11%13932 國(guó)貿(mào)藍(lán)海282%17727 82%17756 佳馨美墅23%15755 5%17131 福隆國(guó)際1514%13192 14%13228 源昌豪庭(一期)447%12996 源昌豪庭(二期)096%9209 96%9209 注:以上樓盤(pán)成交情況的統(tǒng)計(jì)截止時(shí)間為2008年6月2日v 5月份樓盤(pán)成交情況島外各區(qū)所屬區(qū)域樓盤(pán)名稱(chēng)5月合計(jì)截止5月4日截止6月2日簽約率簽約均價(jià)簽約率簽

21、約均價(jià)集美區(qū)祥和雅筑(集美北部工業(yè)區(qū)配套生活設(shè)施)1438%6086 49%5991 天鵝美苑(集美大學(xué)灣二期)855%7096 57%7136 中鐵海灣華庭056%9433 56%9443 悅美筼筜(月美花園1#-4)247%7712 47%7708 金海灣(文濱花園二期)1752%7989 55%7941 金海灣三期(文濱花園三期)96118 6%6691 大學(xué)康城二期6677%6361 83%6361 樂(lè)活小鎮(zhèn)506224 42%6172 雙橋明珠476%4286 77%4293 泉舜泉水灣1#地塊727%9813 海滄區(qū)尚海(海上明珠家園)227%7424 28%7415 濱海陽(yáng)光06

22、5%6740 65%6740 禹州華僑金海岸(a地塊)6035%8344 44%8301 泉舜濱海上城三期(泉舜海灣廣場(chǎng)a地)061%8262 泉舜濱海上城三期(泉舜海灣廣場(chǎng)b地)011%8794 11%8794 綠苑海景國(guó)際065%7385 65%7385 中駿海岸1號(hào)(海景湖畔)378%9625 79%9651 未來(lái)海岸系天成(濱湖花園二期)223%8438 24%8465 未來(lái)海岸系天御(濱湖花園)3960%6721 63%6714 未來(lái)海岸系天心島二期(東嶼花園1-3#樓,5-10#樓)284%7566 5%7439 未來(lái)海岸系天心島一期(東嶼花園11-13#樓,15-20#樓)08%

23、7360 廈門(mén)海滄綠苑商城082%7130 彼岸patio二期(東嶼海濱花園)15%7342 5%7342 同安區(qū)鳳凰城一期459%6288 60%6283 湖居湖墅三期027%5011 27%5011 大溪地86633 43%6708 大唐世家三期(b1幢)4437%7065 49%7090 麗水云天二期(聯(lián)排)b組團(tuán)36%7285 麗水云天二期(疊加)f/g組團(tuán)1416%7016 我愛(ài)蓮花121%3463 錦華金都058%6378 58%6378 廈航同城灣一期090%5893 翔安區(qū)特房錦繡祥安一期077%5885 77%5885 特房錦繡祥安二期18%6175 8%6176 特房美地雅

24、登一期098%6741 98%6741 特房美地雅登二期01%6793 1%6793 匯景新城中心217%8077 8%8009 0v 5月份樓盤(pán)成交排名5月份廈門(mén)樓盤(pán)月成交排名(數(shù)據(jù)來(lái)源:廈門(mén)房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng))時(shí)間樓盤(pán)名稱(chēng)成交套數(shù)成交均價(jià)5月份萬(wàn)科金域藍(lán)灣9113897泉舜泉水灣749812大學(xué)康城二期66(實(shí)際76套)6361禹洲華僑金海岸648061樂(lè)活小鎮(zhèn)535431嘉盛豪園5110531同安大唐世家三期447219未來(lái)海岸系天御436502聯(lián)發(fā)五緣灣一號(hào)3313536未來(lái)海岸系天心島297182說(shuō)明:大學(xué)康城網(wǎng)上統(tǒng)計(jì)與售樓處實(shí)際簽約數(shù)量不符是因?yàn)榫W(wǎng)上統(tǒng)計(jì)滯后。5、新盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)跟蹤v 金海灣三

25、期:2008-5-1開(kāi)盤(pán) 均價(jià)8300元/ 三期共435戶,面積為110-180二房、三房,起價(jià)7000元/,均價(jià)8300元/。開(kāi)盤(pán)推47套特價(jià)房,單價(jià)5800-6400。 優(yōu)惠:開(kāi)盤(pán)一月內(nèi),每平優(yōu)惠200元,面積100以上的前100名客戶可以參與抽獎(jiǎng)贈(zèng)送車(chē)位,中獎(jiǎng)率40%。開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)較為冷清。 截止08-6-2,三期網(wǎng)上簽約率為6,簽約均價(jià)為6691元/。v 魯能領(lǐng)秀城二期:2008-5-1開(kāi)盤(pán) 均價(jià)13500元/ 二期推出1-5#樓,共300套,面積為四房160-177,部分300樓中樓其中170-177戶型占85%。開(kāi)盤(pán)起價(jià)12000元/,均價(jià)13500元/。 優(yōu)惠:開(kāi)盤(pán)當(dāng)天9.8折,成交

26、客戶現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng),獎(jiǎng)金2-5萬(wàn)不等。截止08-6-2,魯能領(lǐng)秀城整體項(xiàng)目網(wǎng)上簽約率為10,簽約均價(jià)為14411元/。v 圣地亞哥三期:2008-5-1開(kāi)盤(pán) 整體均價(jià)5500元/ 開(kāi)盤(pán)推出286套房源,面積為57137的一、二、三房戶型。精裝修小戶型均價(jià)5800元/,毛坯房均價(jià)5300元/。優(yōu)惠:開(kāi)盤(pán)當(dāng)日9.8折,7天內(nèi)簽合同付首付可享9.7折,購(gòu)房抽獎(jiǎng)一等獎(jiǎng)返3個(gè)點(diǎn),二等獎(jiǎng)返1個(gè)點(diǎn),三等獎(jiǎng)贈(zèng)送家電。 v 廈航同城灣(別墅類(lèi)):2008-5-1開(kāi)盤(pán) 別墅類(lèi)開(kāi)盤(pán),共推34幢別墅,聯(lián)排面積300,均價(jià)11000元/;雙拼288.74,均價(jià)12000-13000元/。 優(yōu)惠:首付30,優(yōu)惠20萬(wàn)/套;首付

27、60,優(yōu)惠30萬(wàn)/套;一次性付清,優(yōu)惠50萬(wàn)/套截止08-6-2,廈航同城灣整體項(xiàng)目網(wǎng)上簽約率為90,簽約均價(jià)為5893元/v 未來(lái)海岸系天心島二期:2008-5-1開(kāi)盤(pán) 均價(jià)7800元/ 在售7幢樓,共485套房源。起價(jià)7038元/,均價(jià)7800元/,頂層8700元/, 優(yōu)惠:購(gòu)未來(lái)海岸系買(mǎi)1套優(yōu)惠50元/平,買(mǎi)2套優(yōu)惠100元/平,買(mǎi)3套優(yōu)惠150元/平以上;30套特價(jià)房,5508元/平起;買(mǎi)未來(lái)海岸系,10人中有一人中凱美瑞。 截止08-6-2,天心島二期網(wǎng)上簽約率為5,簽約均價(jià)為7439元/v 福隆國(guó)際: 2008-5-1推出小戶型 均價(jià)1.6-1.7萬(wàn)元/ 開(kāi)盤(pán)當(dāng)日推出3-5層30-

28、40小戶型,共75套房源,無(wú)精裝,挑高4.2米。朝北1.4萬(wàn)元/起,朝南1.5萬(wàn)元/起優(yōu)惠:當(dāng)日簽約9.8折截止08-6-2,網(wǎng)上簽約率為14,簽約均價(jià)為13228元/v 大溪地:2008-5-17開(kāi)盤(pán) 簽約均價(jià)為6708元/ 四期一幢8層高的多層住宅樓開(kāi)盤(pán),共推出68套房源,面積為二房91-93(主力93),起價(jià)7000元/,均價(jià)8160元/;三房100-129(主力113、117),起價(jià)6500元/,均價(jià)6750元/ 優(yōu)惠:一次性付清首付,享受9.5折,首付分15期付,享受9.8折。 截止08-6-2,項(xiàng)目整體網(wǎng)上簽約率為43,簽約均價(jià)為6708元/v 羅賓森廣場(chǎng):2008-5-17開(kāi)盤(pán)

29、均價(jià)14000元/ 開(kāi)盤(pán)當(dāng)日推出148套房源,面積為121-145的三房、四房,起價(jià)13130元/,均價(jià)14000元/ 優(yōu)惠:前18位成交客戶返還1388元/裝修款(按使用面積計(jì))。 08-5-23推出58小戶型房源,朝東南起價(jià)13880,朝北起價(jià)12968,均價(jià)14080元, 優(yōu)惠:套內(nèi)面積返680元/裝修費(fèi),一次性付清9.8折。截止08-6-2,網(wǎng)上簽約率為3,簽約均價(jià)為7313元/v 金利藍(lán)灣新城:2008-5-23開(kāi)盤(pán) 均價(jià)7200元/ 開(kāi)盤(pán)推出3幢小高層,共474套房原,面積為二房88-92,三房130-140,整體起價(jià)6000元/,均價(jià)7200元/。 優(yōu)惠:08-4-26起接受認(rèn)購(gòu)

30、,開(kāi)盤(pán)時(shí)優(yōu)惠150元/ 截止08-6-2,網(wǎng)上簽約率為0v 華僑金海岸二組團(tuán):2008-5-24開(kāi)盤(pán) 均價(jià)8000元/ 二組團(tuán)3樓開(kāi)盤(pán)共192套,面積為一房107(可變125),108(可變139),均價(jià)8000元/,按使用面積計(jì)均價(jià)6000-7000元/。 優(yōu)惠:開(kāi)盤(pán)9.8折,特等獎(jiǎng)3名抵房款2萬(wàn)元,禹洲集團(tuán)二周年慶首付2成。 截止08-6-2,網(wǎng)上簽約率為44,簽約均價(jià)為8301元/6、五月份廈門(mén)樓盤(pán)促銷(xiāo)活動(dòng)跟蹤區(qū)域項(xiàng)目促銷(xiāo)活動(dòng)成交套數(shù)思明區(qū)領(lǐng)秀城二期2008-5-1開(kāi)盤(pán)起價(jià)12000,均價(jià)13500元/平左右,開(kāi)盤(pán)當(dāng)天98折優(yōu)惠,成交客戶現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng),獎(jiǎng)金2-5萬(wàn)不等二期開(kāi)盤(pán)當(dāng)天僅銷(xiāo)售3套6

31、/6-8/6-商報(bào)-推12套特價(jià)房,10000元/平(6#203)起5月:8其它活動(dòng):n 26/4-日?qǐng)?bào)-“盛世奧運(yùn)年和諧領(lǐng)秀城”金榜山踏青活動(dòng),活動(dòng)對(duì)象業(yè)主和意向客戶,目的體驗(yàn)金榜山的自然生活,活動(dòng)形式有猜謎游戲、默契度考驗(yàn)、團(tuán)隊(duì)配合游戲。n 11/5-日?qǐng)?bào)-活動(dòng)對(duì)象女性業(yè)主,形式贈(zèng)送一份母親節(jié)禮物(蛋糕),魯能領(lǐng)秀城同時(shí)舉辦該活動(dòng)。鴻圖嘉園5月10日后二期推出20個(gè)名額102-140平方特價(jià)房,目前起價(jià)14000,均價(jià)16000,簽約即9.1折,房款到位后返現(xiàn)9。折合打8折。5月:0嘉盛豪園 五一期間推出特價(jià)房:8280元/起,限20個(gè)名額(二房90,9280元/;三房130,9000元/

32、起) 16/5現(xiàn)房超值優(yōu)惠:d組團(tuán)27#樓-b梯204,10740元/平,f組團(tuán)5#樓-2梯,9280元/平。5月:21英皇湖畔華庭 9.3折起,特惠單元:10988元/(310單元)5月:18海峽國(guó)際社區(qū)五一沒(méi)有促銷(xiāo)活動(dòng),目前均價(jià)15000元/,130起價(jià)11500元/5月:20翡翠城二期 5.8推出2套特價(jià)房,二房123.07(e3-201)特價(jià)9500元/、131.4(e3-303)特價(jià)9600元/,截止08-5-16未售出 30/5-導(dǎo)報(bào)-加推1套特價(jià)房,上期二房123.07未售出,共推2套,特價(jià)9500元/。5月:7世貿(mào)國(guó)際 5.24起,推出20套50帶島內(nèi)戶口房源(清a幢尾盤(pán)),價(jià)

33、格約1.7萬(wàn)/平,優(yōu)惠后價(jià)格約1.4萬(wàn)/平,與廈門(mén)紅十字會(huì)合作為振災(zāi)捐款,客戶捐1萬(wàn)元,單套購(gòu)房款減免20萬(wàn)元(最高限額)?;顒?dòng)當(dāng)日現(xiàn)場(chǎng)客戶4-5組,其中一組是要求退房客戶,未見(jiàn)成交。5月:0羅賓森 15/5-日?qǐng)?bào)-認(rèn)購(gòu)前18套贈(zèng)送裝修款1388元/平(限c棟鉆石閣以使用面積為計(jì)算基準(zhǔn)) 30/5-日?qǐng)?bào)-前11名小于80平贈(zèng)裝修款688元/平,前21名大于等于80平贈(zèng)裝修款988元/平。(使用面積,只限b棟珊瑚閣)5月:19碧海晴空 30/5-日?qǐng)?bào)-推100戶分享1000萬(wàn)大禮,買(mǎi)房送車(chē)、車(chē)位等,不同的戶型送的不同。0上東美地 團(tuán)購(gòu)八折起5月:12湖里區(qū)佳馨美墅“五一”三套單元特價(jià):疊加別墅上

34、、下兩戶、聯(lián)排一套送大面積地下室、庭院,按使用面積計(jì)算,最低單價(jià)1.14萬(wàn)/,5月:2萬(wàn)科金域藍(lán)灣 三期10樓86-136戶型(帶精裝)樣板房08-5-18開(kāi)放,推出日進(jìn)百金優(yōu)惠計(jì)劃(購(gòu)買(mǎi)10樓二、三房者,自5.1登記起至正式開(kāi)盤(pán)(計(jì)劃6月7日),每天累計(jì)獲得500元購(gòu)房?jī)?yōu)惠,6月1日起要交納誠(chéng)意金20000,即可領(lǐng)號(hào),6月7日開(kāi)盤(pán)搖號(hào)選房,起價(jià)13000,均價(jià)約14000元/平,10號(hào)樓c、d梯位100多套) 4/6-日?qǐng)?bào)-7/6日開(kāi)盤(pán)信息預(yù)告。5月:50福隆國(guó)際2008-5-1開(kāi)盤(pán),當(dāng)日簽約9.8折推出3-5層75套30-40小戶型,不帶精裝,均價(jià)1.6-1.7萬(wàn)元/。朝北1.4萬(wàn)元/起價(jià)

35、,朝南1.5萬(wàn)元/起價(jià)。財(cái)富大轉(zhuǎn)盤(pán),凡購(gòu)買(mǎi)福隆國(guó)際任一戶型者即可參加現(xiàn)場(chǎng)財(cái)富大獎(jiǎng)。n 30/5-日?qǐng)?bào)-3-10樓住宅優(yōu)惠價(jià)10600-12800元/平5月:15n 其它活動(dòng):端午節(jié),1/6-8/6送節(jié)慶禮品。禹洲香檳城特惠房9888元/5月:7幸福密碼5月中旬迎奧運(yùn)圣火,推出16套特價(jià)房, 56一房、83兩房、117至137三房,特價(jià)房在88809380元/之間。另還推出團(tuán)購(gòu)送車(chē)位,送精裝修的優(yōu)惠活動(dòng)。5月:16水晶森林 16/5-導(dǎo)報(bào)-首付2.6萬(wàn)(%5)起(4#102室)精英置業(yè)計(jì)劃、付款方式靈活 5月:14 其它活動(dòng):22/5-日?qǐng)?bào)-哈根達(dá)斯品嘗會(huì),配合100-130戶型全開(kāi)放。端午節(jié)送

36、粽子書(shū)香佳緣內(nèi)部團(tuán)購(gòu)八折起5月:7集美區(qū)樂(lè)活小鎮(zhèn) 目前均價(jià)4988-5988元/,五一期間指定房源再送價(jià)值6萬(wàn)元精裝修,限20套。 五一后追加15套4988元/特價(jià)房,指定房源送精裝修 五一完成近40套n 5月:50大學(xué)康城二期 五一期間五人成團(tuán),享受9.5折5422元/。 簽約時(shí)首付10,08年底付10,09年底付10 五一完成近30套 30/5-導(dǎo)報(bào)-推出17-26層統(tǒng)一價(jià)6368元/平,用8樓價(jià)格買(mǎi)18樓最優(yōu)惠,16、17號(hào)樓新房源預(yù)約。 n 5月:66泉舜泉水灣2008-4-30開(kāi)盤(pán),起價(jià)8858元/4.30認(rèn)購(gòu)每平優(yōu)惠300元/,5.1-3每平方優(yōu)惠200元/,已預(yù)約客戶可再享受優(yōu)惠

37、300元/(4.30止)開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)熱鬧,當(dāng)天上午現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)購(gòu)近20多組客戶n 5月:72其它活動(dòng):31/5-導(dǎo)報(bào)-環(huán)?!按被丶遥瑫r(shí)尚環(huán)保袋免費(fèi)贈(zèng)送,贈(zèng)送為止,1/6現(xiàn)代插花藝術(shù)及立體折紙現(xiàn)場(chǎng)輔導(dǎo),新臨現(xiàn)場(chǎng)的小朋友均可獲精美禮品一份,活動(dòng)期間可享受150元/平的優(yōu)惠。金海灣三期2008-5-1開(kāi)盤(pán)起價(jià)7000元/,均價(jià)8000元/,認(rèn)購(gòu)100以上前100名客戶可抽獎(jiǎng)贏取車(chē)位,中獎(jiǎng)率40。推出47套特價(jià)房5800-6400元/ 開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)較為冷清,一上午總共來(lái)訪20組左右的客戶,大多數(shù)都未當(dāng)場(chǎng)認(rèn)購(gòu),截至11點(diǎn)多時(shí),營(yíng)銷(xiāo)中心客戶已經(jīng)全部離開(kāi)。16/5-導(dǎo)報(bào)-優(yōu)惠驚喜活動(dòng):一、5700元/平起(1#202)

38、,二、16/5-22/5認(rèn)購(gòu)優(yōu)惠200元/平,三、購(gòu)買(mǎi)指定戶型抽獎(jiǎng)贏取車(chē)位。5月:二期17套、三期9海滄區(qū)未來(lái)海岸系天御2007-5-1開(kāi)盤(pán),均價(jià)7500元/目前均價(jià)7700元/五一促銷(xiāo):購(gòu)房贏名車(chē)、團(tuán)購(gòu)大優(yōu)惠(購(gòu)未來(lái)海岸系享受團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠,買(mǎi)1套優(yōu)惠50元/平,買(mǎi)2套優(yōu)惠100元/平,買(mǎi)3套優(yōu)惠150元/平以上),特價(jià)房搶購(gòu)(30套特價(jià)房,5508元/平起)買(mǎi)未來(lái)海岸系,10人中有一人中凱美瑞五一期間未來(lái)海岸系列共售出120多套5月:39未來(lái)海岸系天成2007-5-1開(kāi)盤(pán),不看湖起價(jià)7500元/,看湖起價(jià)8100元/,均價(jià)9500元/ 目前整體均價(jià)8500元/5月:2未來(lái)海岸系天心島3月底推出廈

39、門(mén)女孩首屆集體笄禮,團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠;二期2008.5.1開(kāi)盤(pán),7038元/起,均價(jià)7800,頂層8700 30套特價(jià)房,5508元/起(不再參加團(tuán)購(gòu)及其他優(yōu)惠)5月:28禹洲華僑金海岸起價(jià):6800元/,均價(jià)9000元/左右,開(kāi)盤(pán)當(dāng)天9.8折購(gòu)房?jī)?yōu)惠近期部分房源降價(jià)1000元促銷(xiāo),均價(jià)8000元/左右三月簽約近20套,四月簽約數(shù)量驟增至77套,效果明顯5.24二組團(tuán)開(kāi)盤(pán),當(dāng)日抽獎(jiǎng)最高2萬(wàn)元購(gòu)房抵用券、送電器等。3月底推出50套107總價(jià)66-79萬(wàn)特價(jià)房,折合6168-7383元/,每套贈(zèng)送面積20多?;顒?dòng)至今售出一半未到。首付自付15,另15向開(kāi)發(fā)商免息借用,分一年四個(gè)季度還清。5月:60海滄區(qū)中

40、駿海岸1號(hào)07.5一組團(tuán)開(kāi)盤(pán),位置靠后,景觀略差,起價(jià)7000元/07.10二組團(tuán)開(kāi)盤(pán),直接臨海,起價(jià)11000元/目前9600元/起,整體均價(jià)12000元/左右,臨海的2、3樓147平方以上戶型剩得較多針對(duì)會(huì)員推出三重優(yōu)惠活動(dòng):近期認(rèn)購(gòu)全部9.6折, 4.27-511每套再優(yōu)惠5萬(wàn)元,三人成團(tuán)還可再優(yōu)惠2萬(wàn)/套5月:3尚海五月推出部分三房房源6888元/,購(gòu)房即送2年物業(yè)管理費(fèi),15低首付2綠苑水岸名筑“你的房?jī)r(jià)你做主”活動(dòng)爭(zhēng)對(duì)15#樓的均價(jià)評(píng)定:最終價(jià)格=公眾評(píng)定價(jià)格*60%+開(kāi)發(fā)商評(píng)定價(jià)格*40%、公眾評(píng)定價(jià)格=公眾定價(jià)總和除參與人數(shù);定價(jià)區(qū)間5980-6580元/平。活動(dòng)時(shí)間29/5-

41、12/6,最終均價(jià)公布時(shí)間:14/6。參與渠道:手機(jī)、聯(lián)合網(wǎng)、搜房網(wǎng)、售樓處。優(yōu)惠回饋:1、購(gòu)房?jī)?yōu)惠100元/平2、評(píng)定價(jià)格在最終價(jià)格的80元上下可優(yōu)惠400元/平購(gòu)房折扣(有效期至30/6)3、超出最終價(jià)格的80元上下的參與“優(yōu)惠往前沖”活動(dòng),4、31/5-1/6凡到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)參與本次活動(dòng)的客戶可獲贈(zèng)u盤(pán)(1g)一枚。5月:0簽約滯后泉舜濱海上城30/5-導(dǎo)報(bào)-30/5至8/6認(rèn)購(gòu)可優(yōu)惠200元/平。5月:0同安區(qū)大唐世家三期2008-5-2針對(duì)儲(chǔ)備客戶推出每套總價(jià)優(yōu)惠2-3萬(wàn)。5月:44湖居湖墅三期推出4套特價(jià)房4400元/平,五月購(gòu)房送價(jià)值10萬(wàn)的大禮。老客戶介紹新客戶還有現(xiàn)金大獎(jiǎng)。5月:

42、0同安區(qū)大溪地四期5月17號(hào)開(kāi)盤(pán),推出將該項(xiàng)目唯一的8層樓帶電梯住宅樓2號(hào)樓,共68套房源, 90-120的二房、三房,均價(jià)73007400元,5月1日起開(kāi)始接受預(yù)訂。推出15期付首付款,客戶在15個(gè)月之內(nèi)分期付完首付款5月:8廈航同城灣34套別墅2008-5-1開(kāi)盤(pán),平均300-400多萬(wàn)/套聯(lián)排:300,10套,均價(jià)11000元/;雙拼:288.74,24套,均價(jià)12000-13000元/前庭花園均有10多平方,三樓露臺(tái)均有30多平方,客群以同安本地為主優(yōu)惠:首付30,優(yōu)惠20萬(wàn)/套;首付60,優(yōu)惠30萬(wàn)/套;一次性付清,優(yōu)惠50萬(wàn)/套現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn):據(jù)現(xiàn)場(chǎng)了解,5.1之前售樓處已對(duì)外開(kāi)放,參觀

43、樣板房的客戶較多,約10多組客戶有意向5月:0鳳凰城5套特價(jià)房5688元/平;5.16推出:首付2.8萬(wàn)元(3#207);準(zhǔn)現(xiàn)房一期5688元/起(7#102)及“購(gòu)房多重禮”;30/5-導(dǎo)報(bào)-準(zhǔn)現(xiàn)房一期5688元/起(7#102)首付2.8萬(wàn)元(3#205)5月:4麗水云天五一推出購(gòu)房獲贈(zèng)10萬(wàn)元翠豐酒店vip卡,可抵疊加別墅地下車(chē)位使用權(quán)費(fèi)用。5月:17翔安區(qū)匯景新城中心2035歲的會(huì)員客戶,在今年5月15日前購(gòu)買(mǎi)1、2#樓,3-5層/3#樓2-3層,1房1廳小戶型可享380元/優(yōu)惠;團(tuán)購(gòu)5套以上,1房1廳的每平米優(yōu)惠400元,2房每平米優(yōu)惠500元;一次性付款還可享受9.9折。5月:21

44、小結(jié):促銷(xiāo)花樣頻出,低首付、特價(jià)房、團(tuán)購(gòu)折扣是主要手段,優(yōu)惠力度大,像萬(wàn)科金域蘭灣、禹州世貿(mào)國(guó)際等項(xiàng)目降價(jià)幅度已達(dá)20%以上。但是市場(chǎng)對(duì)促銷(xiāo)整體反應(yīng)效果不佳,且加重客戶市場(chǎng)觀望心理,認(rèn)為房?jī)r(jià)仍會(huì)降。二、項(xiàng)目自身分析1. 來(lái)訪來(lái)電減少,自住型客戶理性購(gòu)房一期蓄客期每個(gè)售樓處每天來(lái)電50-60組,來(lái)訪20-30組,一天售罄的火爆場(chǎng)面,二期明顯冷清,每天來(lái)電約10組(發(fā)布廣告日除外),來(lái)訪8-9組,每周成交6-7套。相對(duì)一期5成以上的投資性客戶,二期則自住型客戶近九成,購(gòu)房消費(fèi)十分理性,80以上客戶購(gòu)房到售樓處至少2趟以上,并幾乎都要上工地現(xiàn)場(chǎng)看過(guò)房子結(jié)構(gòu),有的甚至帶尺丈量房間的每個(gè)尺寸。而且對(duì)價(jià)格

45、相對(duì)敏感,現(xiàn)場(chǎng)基本都進(jìn)行議價(jià)談判。時(shí)間來(lái)電來(lái)訪簽約2007年11月3164592007年12月56613934292008年1月244324362008年2月313204222008年3月6691057602008年4月111207632008年5月55527576說(shuō)明:其中07年12月8日2-4號(hào)樓開(kāi)盤(pán),來(lái)訪量較大,08年3月份1號(hào)樓開(kāi)盤(pán)且夏商會(huì)積分兌換,現(xiàn)場(chǎng)人數(shù)較多。2. 客戶未購(gòu)因素分析據(jù)統(tǒng)計(jì)(12.106.8),新政出臺(tái)以后大學(xué)康城共接待客戶1686組,其中成交690套而996組未成交客戶的具體原因見(jiàn)下圖。未購(gòu)客戶原因價(jià)格、首付款本身預(yù)算不足面積大地段原因交通交房周期長(zhǎng)關(guān)注下期新政后信

46、心不足其他總計(jì)數(shù)量2209075105102815225714996所占比例22%9%7.5%11%10%8%5%26%1.5%100%由上表可以看出,房?jī)r(jià)高及房地產(chǎn)新政策產(chǎn)生的系列影響是項(xiàng)目未能成交的關(guān)鍵所在1跟購(gòu)買(mǎi)力有關(guān)影響因素包括“價(jià)格、首付款預(yù)算不足面積大”占38.5%。所以,如何降低購(gòu)房成本,吸納更多客戶進(jìn)場(chǎng),達(dá)成有效成交,是后續(xù)推廣必須面對(duì)的事實(shí)。2與新政相關(guān)的影響包括“新政策+其他”兩個(gè)主要因素,比例近30。所以,如何樹(shù)立市場(chǎng)信心,降低客戶觀望心理是后續(xù)推廣要解決的關(guān)鍵問(wèn)題。3. 客戶成交與未成交分析項(xiàng)目二期從07年12月10日至08年6月8日,共接待客戶1686組,已成交690

47、組客戶中,自住客戶621組,投資客戶69組;未成交996組客戶中,自住客戶378組,投資客戶618組。成交客戶類(lèi)型 未成交客戶類(lèi)型自住 90%投資 10%12由圖表可以看出1.從成交類(lèi)型來(lái)看,自住客戶占成交率90%,未成交客戶當(dāng)中自住客戶仍占38%,相對(duì)而言目前項(xiàng)目的主要客戶組成為自住客戶。2. 同時(shí)從成交類(lèi)型分析投資客戶,已成交的僅占10%,未成交的意向客戶當(dāng)中投資客戶占到62%,說(shuō)明投資客戶多數(shù)還未進(jìn)場(chǎng)。3.在新政前,廈門(mén)項(xiàng)目的銷(xiāo)售,投資客戶通常達(dá)到項(xiàng)目成交量的5成以上,如何挖掘投資客戶是項(xiàng)目下階段的推廣重點(diǎn)。4.同時(shí)再次深度挖掘自住客戶也是后期推廣的目的。4. 一次性付款數(shù)量比較一期(1

48、594套)二期(08年12月8日開(kāi)盤(pán))成交套數(shù)1594690一次性付款套數(shù)11085一次性付款比例6.9%12.3%二期一次性付款比例較一期的6.9%增長(zhǎng)到12.3%,說(shuō)明第二套貸款對(duì)購(gòu)房存在影響,在后期推廣中可考量增加一次性付款的優(yōu)惠尺度,刺激和促使客戶一次付款,或是為吸引首付款有限但薪資呈增長(zhǎng)狀態(tài)的中青年置業(yè)者,可適當(dāng)調(diào)整和放寬分期付款方式,如5年內(nèi)付清房款方式。5. 銷(xiāo)售任務(wù)1號(hào)樓:迷你樓中樓,余156套(截止6.11日)。2-4號(hào)樓:余116套,二房7套,三房97套,樓中樓12套。16-17號(hào)樓:244套,二房三房各122套。5-6號(hào)樓:468套,二房226套,三房230套。樓號(hào)戶型面

49、積()套數(shù)1#樓一房651562-4#樓二房三房樓中樓85、1251161617#樓(同類(lèi)產(chǎn)品)二房90120三房122-1271245#樓二房85204100三房123-1261046#樓二房83-85264126三房135左右126樓中樓15019612合計(jì)984三、存在問(wèn)題從上述的市場(chǎng)背景、項(xiàng)目自身分析和客戶分析,目前項(xiàng)目存在的核心問(wèn)題主要表現(xiàn)為兩大方面:(一)政策導(dǎo)向市場(chǎng)觀望。一方面政策調(diào)控效果在房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)逐步凸顯,廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房逐步上市,另一方面是市場(chǎng)確實(shí)呈現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌,各項(xiàng)目促銷(xiāo)不斷,導(dǎo)致整體市場(chǎng)信心不足,觀望氣氛加重。解決方式:如何樹(shù)立市場(chǎng)信心?。ǘ┿y行新政,利率提高。07

50、年的六次提息,貸款利率不斷上調(diào),即使第一套購(gòu)房成本也增加許多,對(duì)于第二套住宅利率提高為基準(zhǔn)利率的1.1倍,更導(dǎo)致很多客戶因?yàn)椤暗诙鬃≌辟?gòu)買(mǎi)成本加大,大量的投資客紛紛離場(chǎng)。解決方式:如何降低購(gòu)買(mǎi)成本!四、應(yīng)對(duì)策略戰(zhàn)略目標(biāo):樹(shù)立夏商集團(tuán)實(shí)力雄厚、肩負(fù)社會(huì)負(fù)責(zé)的品牌開(kāi)發(fā)商形象,打造成為領(lǐng)導(dǎo)全國(guó)房地產(chǎn)的品牌開(kāi)發(fā)商在目前市場(chǎng)成交量持續(xù)萎縮的情況下,市場(chǎng)上降價(jià)促銷(xiāo)之勢(shì)日漸風(fēng)行,諸如萬(wàn)科這樣的大牌開(kāi)發(fā)商也舉起降價(jià)策略,以降20-30%的價(jià)格策略促進(jìn)成交,“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的規(guī)律,導(dǎo)致客戶更為觀望。為此,我們?cè)趺崔k?五大策略,建立信心保障體系,樹(shù)立實(shí)力品牌企業(yè)形象!策略一,構(gòu)建品質(zhì)社區(qū)結(jié)合一期8月交房契機(jī),實(shí)現(xiàn)國(guó)有實(shí)力品質(zhì)名盤(pán),成熟社區(qū)魅力展現(xiàn),提升項(xiàng)目美譽(yù)度。大學(xué)康城在區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在于之前建立良好的品牌口碑價(jià)值,對(duì)于這樣的品質(zhì)社區(qū),如何在品質(zhì)上進(jìn)行再次強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)力提升,是擴(kuò)充和尋找新客群的重點(diǎn)。首先針對(duì)不同需求心理的目標(biāo)客戶進(jìn)行分類(lèi),再對(duì)品質(zhì)建設(shè)上進(jìn)行側(cè)重或單選補(bǔ)足:a、 大盤(pán)價(jià)值取向型:是70萬(wàn)平方米超大社區(qū)(連同新紀(jì)元),有著城邦的完善生活是很多人

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