房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營：第7章 土地使用權(quán)競投決策研究

1、,2,第7章 土地使用權(quán)競投決策研究,7.1 7.2 7.3 7.4 7.5 7.6 7.7,土地使用權(quán)獲取途徑及競投概述 土地使用權(quán)競投程序 土地使用權(quán)競投組織形式 土地使用權(quán)價格影響因素 土地使用權(quán)價格評估的原則與方法 土地使用權(quán)競投報價的評估與決策 土地使用權(quán)競投案例分析,3,思考題,1. 福建省某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲到南京購置土 地進行住宅開發(fā)，并獲知2014年12月12日 有4宗地將通過掛牌方式出讓。該企業(yè)對 2014G67號地塊有意向，應如何參與？,2. 在正式參與之前，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲對 2013G67號地的價格進行評估，你知道有哪 些土地價格評估方法嗎？,4,7.1 土地使用權(quán)獲

2、取途徑及競投概述,一、土地使用權(quán)獲取的途徑,二、土地使用權(quán)競投的概念,三、土地使用權(quán)獲取與競投的關(guān)系,四、目前我國土地使用權(quán)競投的問題,5,土地使用權(quán)獲取的途徑,6,招標出讓建設(shè)用地使用權(quán) 概念 指市、縣土地管理部門向符合條件的不特定單位 發(fā)出要約邀請或面向社會公布招標條件，然后按照合 法的招標程序確定最佳中標者并向其出讓土地使用權(quán) 的行為。這種方式一般適用于對開發(fā)有較高要求的建 設(shè)性用地。 程序,（1）發(fā)布招標公告； （3）投標； （5）簽訂合同；,（2）領(lǐng)取招標文件； （4）決標； （6）登記領(lǐng)證。,7,招標出讓建設(shè)用地使用權(quán),拍賣出讓建設(shè)用地使用權(quán) 概念 指市、縣土地管理部門或其委托的拍

3、賣機構(gòu)主 持土地使用權(quán)拍賣，在指定的時間、地點由主持人 宣布底價，競投者按規(guī)定的方式應價，以出價最高 者為受讓人出讓土地使用權(quán)的出讓行為。它適用于 經(jīng)濟條件好、交通便利、區(qū)位優(yōu)異的地段。,（2）領(lǐng)取拍賣文件； （4）簽訂合同； 8, 程序 （1）發(fā)布公告； （3）舉行拍賣活動； （5）登記領(lǐng)證。,9,拍賣出讓建設(shè)用地使用權(quán),掛牌出讓建設(shè)用地使用權(quán) 概念 指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定期限將擬出 讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接 受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截 止時出價結(jié)果確定土地使用者的行為。 程序,（1）發(fā)布掛牌公告；,（2）競買人報價；,（3）出讓人更新

4、掛牌價； （4）繼續(xù)接受新報價； （5）截止時間確定競得人；（6）登記領(lǐng)證。 10,11,掛牌出讓建設(shè)用地使用權(quán),12,掛牌出讓建設(shè)用地使用權(quán)（公告）,13,寶雞市2005年土地出讓方式統(tǒng)計,14,蚌埠市2006年土地出讓方式統(tǒng)計,15,泰興市 土地使 用權(quán)招 標、拍 賣、掛 牌出讓 統(tǒng)計臺,帳 (2007),16,2007,年南京 市區(qū)供 地業(yè)務 分類統(tǒng) 計,17,目前我國土地使用權(quán)競投的問題, 現(xiàn)狀,現(xiàn)行我國土地競投中普遍存在著決策的盲目性、隨意性和主 觀性。只是做最簡單的收入和成本估算，就匆忙參與競投，更多 地依據(jù)經(jīng)驗和感覺來做出決策。對競投風險、競投報價策略及報 價最終決策等問題考慮不

5、周。, 問題,有的開發(fā)企業(yè)交完土地競投保證金并竟投成功，后期卻沒錢 交齊土地出讓金，結(jié)果競投保證金被白白沒收；有的開發(fā)企業(yè)為 圖虛名或為了擠跨別人不惜成本爭奪土地，高價競投成功后卻根 本無法繼續(xù)開發(fā)，只得到處尋找土地轉(zhuǎn)讓對象，使企業(yè)的經(jīng)營陷,入困境;還有很多開發(fā)企業(yè)本身實力偏小，卻又不善于或不愿意,和別的企業(yè)相互合作，結(jié)果幾乎無法通過競投的方式獲取土地， 從而面臨被市場淘汰的危險。,18,7.2 土地使用權(quán)競投程序,獲取土地出讓信息, ,途徑 包括報紙、互聯(lián)網(wǎng)、土地交易中心。 通過各種渠道和層次，經(jīng)常能以最早的時機、最快的速 度獲得土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓信息，并迅速開展競投工 作，這是房地

6、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營能力強的表現(xiàn)。 內(nèi)容 主要是2007年11月1日開始實施的招標拍賣掛牌出讓國 有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定中規(guī)定的公開內(nèi)容。 19,20,投資機會的研究，確定競投地塊,詳細市場調(diào)查與預測, ,目的（要求） 分析房地產(chǎn)項目建設(shè)的必要性和可行性，形成項目開發(fā)經(jīng) 營方案，確定項目的用途、規(guī)模、檔次、開發(fā)時機和經(jīng)營方式。 內(nèi)容 （1）房地產(chǎn)投資環(huán)境 政治、法律、經(jīng)濟、 文化教育、自然條件、城市規(guī)劃、基 礎(chǔ)設(shè)施等方面，尤其要對己經(jīng)發(fā)生的或?qū)⒁l(fā)生的重大事件或政 策。 （2）房地產(chǎn)市場狀況 供求狀況、房地產(chǎn)商品的價格、租金和經(jīng)營收入成本、費 用、稅金種類及其支付標準和時間等 21,22,項目策劃，形

7、成開發(fā)經(jīng)營方案, 原則,最佳利用原則，假設(shè)開發(fā)法, 內(nèi)容,包括項目定位、開發(fā)內(nèi)容、開發(fā)時機、開發(fā)合作方式、項,目融資方式、資金結(jié)構(gòu)、經(jīng)營方式的分析和選擇。,其中，項目的定位主要包括用途、規(guī)模、檔次等產(chǎn)品特征,的確定。,經(jīng)營方式方面，主要是考慮近期利益和長遠利益的兼顧、 資金壓力、自身的經(jīng)營能力以及市場的接受程度等，對擬建產(chǎn)品 的出售（包括預售）、出租、自營等經(jīng)營方式進行選擇。,規(guī)劃方案設(shè)計與比選, ,設(shè)計單位的選擇 委托一家、委托多家、自行設(shè)計 規(guī)劃方案的設(shè)計 依據(jù)：競投土地的招標公告；企業(yè)提供的任務 書；各種規(guī)范、標準、法規(guī)等。 深度：一般僅總平布置圖和規(guī)劃詳圖，但要有 詳細的建筑面積及經(jīng)濟

8、技術(shù)指標。 規(guī)劃方案的比選 23,競投報價的計算和評估, ,競投報價的計算 是指開發(fā)企業(yè)采用一定的估價方法，對特定地塊價值進行 計算，再考慮競投策略以及各種影響土地價格的因素，然后提出 競投報價的全過程。 它是土地使用權(quán)競投的關(guān)鍵，具體見“7.4”。 競投報價的評估與決策 是競投人員和企業(yè)決策人員對報價合理性及盈虧狀況進行 分析和預測，并應用有關(guān)決策理論和方法，根據(jù)經(jīng)驗和判斷，最 后決定投標的具體報價。 具體內(nèi)容見“7.5”。 24,實地競投, ,報價方法 （1）從容應價法：不突破自己的“極限價”！ （2）突襲法：如突然大幅提價。 注意問題 （1）全面準備應付“意外情況”的措施； （2）保持心

9、理穩(wěn)定。 競投既考實力，又考經(jīng)驗，還考參加者的心理素 質(zhì)。 25,競投工作后評價 后評價的現(xiàn)狀及作用 該工作長期受忽視，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)失去了“總結(jié)經(jīng)驗， 吸取教訓”的機會，同時也使許多來源于競投第一線的寶貴數(shù) 據(jù)資料沒有得到及時的整理和利用。,后評價的基本內(nèi)容 （1）過程評價，包括進度、組織機構(gòu)、專業(yè)構(gòu)成等。 （2）結(jié)果評價，包括本輪為什么（沒有）成功，典型成交案 例的進度、售價與自己的競投是否一致等。 （3）綜合評價，包括經(jīng)驗和教訓，以指導下次競投。 26,27,寄生式 項目組織,自主式 項目組織,7.3 土地使用權(quán)競投組織形式 任務小組 常見 競投組織,28,任務小組（工作模式）,任務小

10、組工作模式圖,29,任務小組（人員構(gòu)成）, 總協(xié)調(diào)人,競投小組負責人，由企業(yè)決策層任命，并由其挑選其他,小組人員。, 業(yè)務主管,非常關(guān)鍵，宜為房地產(chǎn)估價師或資產(chǎn)評估師。, 專業(yè)人員,包括規(guī)劃師、建筑師、造價工程師、會計師、市場營銷,人員、市場調(diào)查人員、經(jīng)濟行情分析人員等。,30,寄生式項目組織（工作模式）,A. 寄生 在一個 部門內(nèi) 的競投 組織,B. 寄生 在幾個 部門內(nèi) 的競投 組織,31,自主式項目組織（工作模式）,自主式項目組織工作模式圖,競投,土地使用權(quán)競投核心 價高者得,價格 32,33,土地價格的基本影響因素,一般因素,區(qū)域因素,個別因素,土地價格,34,7.4 土地價格評估的原

11、則與方法,一、土地價格評估的原則,二、土地價格評估的方法,35,土地價格評估的原則,(1)替代原則； (2)預期收益原則； (3)最佳利用原則； (4)報酬遞增遞減原則,(5)需求與供給原則； (6)競爭原則； (7)貢獻原則； (8)協(xié)調(diào)原則。,36,土地價格評估的方法,37,剩余法計算競投價格（案例分析）,南京市新街口2005G79號地塊紅線圖,38,2005G79號地塊基本情況,39,剩余法計算競投價格（案例分析） 計算原理,假設(shè)開發(fā)法（最佳利用原則）, 計算公式,成本+利潤+稅金=收入, 計算步驟 （1）建筑面積,5850*1.2=7020m2；,40,剩余法計算競投價格（案例分析）

12、（2）銷售額,銷售均價估計：1.5萬/m2，則其預計為： 7020*1.5=10530萬元,（3）建造費,如定位為中高檔商住綜合樓，則其為：,3500*7020=2457萬元,（4）顧問咨詢及設(shè)計費,它約為建造費的8%，則其為： 2457*8%=197萬元,41,剩余法計算競投價格（案例分析） （5）銷售費用,其通常占銷售額的3%，則是 10530*3%=316萬元,（6）管理費用,通常為建造費用5%,2457*5%=123萬元,（7）稅金,可按營業(yè)稅的計提方式簡便處理，則是,10530*6%=632萬元,42,剩余法計算競投價格（案例分析） （8）利潤,假設(shè)利潤為總投資的15%，則其為,利潤

13、=（X+2457+197+123+316）*15%,=15%X+464,（9）利息,假設(shè)為6%，則其年利息額為：,利息=（X+2457+197+123+316）*6%,=186+6%X,43,剩余法計算競投價格（案例分析） （10）地價計算,10530=X+2457+197+123+316+ （15%X+464）+（186+6%X）+632,6593=1.21*X，X=5086萬元,（11）單位地價,單位地價=5086萬/5850=8694元/m2， 樓面地價=5086萬/7020=7245元/m2 結(jié)果：成功以1050萬元摘得該地塊！,44,7.5 土地使用權(quán)競投報價的評估與決策,一、報價決

14、策模型,二、報價策略概述,三、報價技巧,45,報價決策模型,46,報價策略概述,報價性質(zhì),風險策略 保險策略,獲利水平,報價策略 盈利策略,保本策略 虧損策略,47,7.6 土地使用權(quán)競投案例分析,48,獲取土地出讓信息,2002年7月，A,公司通過新民晚報,獲得上海市2002 年第4號土地使用 權(quán)出讓信息:在上海,市區(qū)和郊區(qū)同期共,有17幅地塊采用招,標方式出讓，投標 截止時間均為,2002年8月20日,（各地塊出讓的基 本信息如右表）。,49,投資機會的研究，確定競投地塊,50,投資機會的研究，確定競投地塊,51,投資機會的研究，確定競投地塊,52,投資機會的研究，確定競投地塊,53,詳細市場調(diào)查與預測,54,詳細市場調(diào)查與預測,55,項目策劃，形成項目開發(fā)經(jīng)營方案