房地產(chǎn)項目物業(yè)管理策劃課件

1、1 房地產(chǎn)項目物業(yè)管理策劃房地產(chǎn)項目物業(yè)管理策劃 2 物業(yè)管理成項目升值重要指標、品牌開發(fā)商的核心競爭力物業(yè)管理成項目升值重要指標、品牌開發(fā)商的核心競爭力 n購房人在買房時唯一不能詳細考察的是樓盤的物業(yè)管理。 n但是，購房是一時的行為，而物業(yè)管理卻伴隨購房人終生， 直接影響著購房人的未來生活。 n因此，物業(yè)管理直接影響到樓盤的未來價值，是房地產(chǎn)保 值增值的重要因素。 n購房者對物業(yè)管理的服務(wù)消費意識日益強化 n物業(yè)管理是房地產(chǎn)的第二次開發(fā) n品牌開發(fā)商關(guān)注物業(yè)管理 n北京青年報，2009年11月；中華工商時報，2009年12月 4 第一節(jié) 物業(yè)管理概述 一、物業(yè)管理的概念一、物業(yè)管理的概念 1

2、. 1. 定義定義 物業(yè)管理是指由業(yè)主選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，根據(jù)物物業(yè)管理是指由業(yè)主選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，根據(jù)物 業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān) 場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的 環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。 5 2. 2.物業(yè)管理的特點物業(yè)管理的特點 （1 1）物業(yè)管理的社會化。）物業(yè)管理的社會化。物業(yè)管理將分散的社會分工匯集起來統(tǒng)一管 理，諸如房屋、水電、清潔、保安、綠化等，猶如業(yè)主的“總管家”。業(yè) 主只面對物業(yè)管理公司就可將日常事宜辦妥。 （2 2

3、）物業(yè)管理的專業(yè)化。）物業(yè)管理的專業(yè)化。物業(yè)管理公司可以設(shè)置不同的職能部門分管 相應(yīng)管理業(yè)務(wù)，也可分包給專業(yè)服務(wù)企業(yè)，如設(shè)備維修、保安、園林綠化、 環(huán)境衛(wèi)生等。 （3 3）物業(yè)管理的企業(yè)化。）物業(yè)管理的企業(yè)化。 （4 4）物業(yè)管理的經(jīng)營性。）物業(yè)管理的經(jīng)營性。物業(yè)管理提供有償服務(wù)，經(jīng)營目標是保本微利、 量入為出。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可通過多種經(jīng)營，使物業(yè)的管理定于“以業(yè)養(yǎng)業(yè)、 自我發(fā)展”。 6 3. 3.物業(yè)管理的模式物業(yè)管理的模式 根據(jù)開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不同管理，可分為：根據(jù)開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不同管理，可分為： （1 1）委托管理模式。）委托管理模式。這是最典型、最基本的管理模式

4、。由開發(fā)商或業(yè) 主采用招投標或協(xié)議的方式選聘專業(yè)的物業(yè)公司，按照合同約定，提供服 務(wù)的管理方式。 （2 2）自主經(jīng)營模式。）自主經(jīng)營模式。開發(fā)商或業(yè)主不是將自有的物業(yè)委托給專業(yè)的物 業(yè)管理公司，而是由自己單位內(nèi)部設(shè)立的物業(yè)管理部門來管理。 按照業(yè)主對物業(yè)的使用和經(jīng)營方式不同又可分為： 自有自用型。這種類型大多是收益性物業(yè)，如商場、賓館、度假村、 廠房、倉庫等。業(yè)主自己在內(nèi)部設(shè)立不具法人資格的部門來管理。 自有出租型。業(yè)主與物業(yè)公司合二為一，來經(jīng)營管理自己的出租物業(yè)， 這實質(zhì)上是一個擁有自己物業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 7 4. 4.物業(yè)管理的內(nèi)容物業(yè)管理的內(nèi)容 物業(yè)管理的對象范圍相當廣泛，幾乎包括各類

5、建筑，如高層與多層住 宅區(qū)、綜合辦公樓、商業(yè)樓宇、工業(yè)廠房、倉庫、停車場。盡管物業(yè)類型 不同，但其內(nèi)容基本是一致的。 按照服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式，物業(yè)管理內(nèi)容可分為： （1 1）常規(guī)性的公共服務(wù)。）常規(guī)性的公共服務(wù)。以住宅房地產(chǎn)項目為例，公共服務(wù)通常包括： 房屋公共部位和場地的維護與管理； 房屋各類共用設(shè)施、設(shè)備的日常運營、保養(yǎng)、維修與更新； 房屋裝飾裝修管理； 環(huán)境衛(wèi)生管理； 保安和公共秩序維護； 消防管理； 車輛道路管理； 公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)，如為業(yè)主代繳水電費、煤氣費等。 物業(yè)檔案資料的管理。 8 （2 2）針對性的專項服務(wù)。）針對性的專項服務(wù)。物業(yè)公司事先設(shè)立服務(wù)項目，并將服務(wù)內(nèi)容 與

6、質(zhì)量、收費標準公布，當業(yè)主需要這種服務(wù)時，可自行選擇，也是物業(yè) 公司開展多種經(jīng)營的主要渠道。 日常生活類：收縫制衣物、代購日常用品、室內(nèi)保潔、代購車船 機票、接送小孩上下學等； 商務(wù)服務(wù)類：開辦小型商場、美發(fā)廳、修理店等； 文化、教育、衛(wèi)生、體育類； 金融服務(wù)類：代辦各種保險業(yè)務(wù)等； 經(jīng)紀代理中介服務(wù)類：物業(yè)銷售、租賃、評估、公證等； 提供帶有社會福利性質(zhì)的各項服務(wù)工作等。 （3 3）委托性的特約服務(wù)。）委托性的特約服務(wù)。 9 第二節(jié) 物業(yè)管理的早期介入 一、物業(yè)管理早期介入的概念一、物業(yè)管理早期介入的概念 物業(yè)管理的早期介入是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接管物業(yè)以物業(yè)管理的早期介入是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接管

7、物業(yè)以 前，從物業(yè)管理和住戶使用的角度對項目的規(guī)劃設(shè)計、建前，從物業(yè)管理和住戶使用的角度對項目的規(guī)劃設(shè)計、建 筑施工、工程驗收等環(huán)節(jié)提供建設(shè)性意見，協(xié)助開發(fā)商把筑施工、工程驗收等環(huán)節(jié)提供建設(shè)性意見，協(xié)助開發(fā)商把 設(shè)計、施工和驗收關(guān)，確保設(shè)計和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入設(shè)計、施工和驗收關(guān)，確保設(shè)計和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入 使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件。使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件。 有些開發(fā)商已經(jīng)提出：有些開發(fā)商已經(jīng)提出：“物業(yè)管理應(yīng)從圖紙開始。物業(yè)管理應(yīng)從圖紙開始?！睘闉?保證實效，有些開發(fā)商規(guī)定：保證實效，有些開發(fā)商規(guī)定：“規(guī)劃設(shè)計方案沒有物業(yè)公規(guī)劃設(shè)計方案沒有物業(yè)公 司的簽字不能實施，施工結(jié)算沒有物業(yè)公司

8、的簽字不能付司的簽字不能實施，施工結(jié)算沒有物業(yè)公司的簽字不能付 款?？??！?” 早期介入能否如愿、介入的時早期介入能否如愿、介入的時 機、介入的程度均取決于開發(fā)機、介入的程度均取決于開發(fā) 企業(yè)。企業(yè)。 10 物業(yè)管理的早期介入雖然是越早越好，但并不意物業(yè)管理的早期介入雖然是越早越好，但并不意 味著各個階段的介入程度是相同的。味著各個階段的介入程度是相同的。 注意：注意： 前期物業(yè)管理是指房屋自售出之日至業(yè)主管理委員前期物業(yè)管理是指房屋自售出之日至業(yè)主管理委員 會與物業(yè)公司簽訂會與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理合同物業(yè)管理合同生效時止的物業(yè)生效時止的物業(yè) 管理階段。管理階段。 物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例規(guī)定

9、：規(guī)定：“開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當從住開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當從住 宅區(qū)開始入住前宅區(qū)開始入住前6 6個月開始自行或者委托物業(yè)管理公個月開始自行或者委托物業(yè)管理公 司對住宅區(qū)進行前期管理，管理費用由開發(fā)建設(shè)單位司對住宅區(qū)進行前期管理，管理費用由開發(fā)建設(shè)單位 自行承擔。自行承擔?！?11 二、物業(yè)管理早期介入的必要性二、物業(yè)管理早期介入的必要性 1.1.能提前解決項目交付使用后的問題能提前解決項目交付使用后的問題 2.2.有助于物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面了解管理對象有助于物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面了解管理對象 3.3.有利于后期物業(yè)管理工作的順利開展有利于后期物業(yè)管理工作的順利開展 4.4.有利于樹立物業(yè)服務(wù)企業(yè)的形象有利于樹立物

10、業(yè)服務(wù)企業(yè)的形象 5.5.有利于優(yōu)化項目規(guī)劃設(shè)計有利于優(yōu)化項目規(guī)劃設(shè)計 6.6.有利于提高工程建造質(zhì)量有利于提高工程建造質(zhì)量 12 三、物業(yè)管理早期介入的內(nèi)容三、物業(yè)管理早期介入的內(nèi)容 1.1.規(guī)劃設(shè)計階段規(guī)劃設(shè)計階段 物業(yè)服務(wù)企業(yè)介入規(guī)劃設(shè)計工作需要重點審視土建構(gòu)造、電物業(yè)服務(wù)企業(yè)介入規(guī)劃設(shè)計工作需要重點審視土建構(gòu)造、電 力、電梯、安保、消防、給排水、暖通空調(diào)、智能化、車庫、內(nèi)力、電梯、安保、消防、給排水、暖通空調(diào)、智能化、車庫、內(nèi) 外裝飾等方面的合理性。外裝飾等方面的合理性。 可以從以下幾個角度進行考慮：可以從以下幾個角度進行考慮： (1) (1)需要考慮配套設(shè)施能否滿足客戶的需要，如教育

11、設(shè)施。需要考慮配套設(shè)施能否滿足客戶的需要，如教育設(shè)施。 (2)(2)需要考慮規(guī)劃設(shè)計的經(jīng)濟、節(jié)能等問題需要考慮規(guī)劃設(shè)計的經(jīng)濟、節(jié)能等問題 (3)(3)對于水、電、網(wǎng)絡(luò)、停車位等設(shè)施要充分留有余地對于水、電、網(wǎng)絡(luò)、停車位等設(shè)施要充分留有余地 (4)(4)規(guī)劃設(shè)計是否以人為本，能否方便住戶使用，如道路沒有遵循就近規(guī)劃設(shè)計是否以人為本，能否方便住戶使用，如道路沒有遵循就近 原則。原則。 (5)(5)既要考慮大的功能布局，又要注重細節(jié)。比如小區(qū)指示標牌、休憩既要考慮大的功能布局，又要注重細節(jié)。比如小區(qū)指示標牌、休憩 座椅、垃圾收集設(shè)施等是否合理設(shè)置，小區(qū)內(nèi)各個角落是否都在治安監(jiān)控范座椅、垃圾收集設(shè)施等

12、是否合理設(shè)置，小區(qū)內(nèi)各個角落是否都在治安監(jiān)控范 圍內(nèi)，各種消防死角是否配備了足夠的消防滅火設(shè)備等。圍內(nèi)，各種消防死角是否配備了足夠的消防滅火設(shè)備等。 13 2. 2.建造施工階段建造施工階段 物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與施工質(zhì)量監(jiān)督的重點部位有地物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與施工質(zhì)量監(jiān)督的重點部位有地 下室下室( (防止?jié)B漏防止?jié)B漏) )、回填土、回填土( (防止地面沉降防止地面沉降) )、樓面屋面、樓面屋面 混凝土混凝土( (防止地面及屋面滲漏、空鼓防止地面及屋面滲漏、空鼓) )、墻體砌筑、墻體砌筑( (防防 止墻體裂縫止墻體裂縫) )、外墻裝飾、外墻裝飾( (防止外墻空鼓、滲漏防止外墻空鼓、滲漏) )、門、門 窗窗

13、( (防止門窗滲漏防止門窗滲漏) )、給排水、設(shè)備安裝等。、給排水、設(shè)備安裝等。 14 3. 3.施工驗收階段施工驗收階段 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)站在業(yè)主的立場上參與工程驗收，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)站在業(yè)主的立場上參與工程驗收， 對房屋外觀質(zhì)量、建筑防水防滲、建筑設(shè)備設(shè)施性能、對房屋外觀質(zhì)量、建筑防水防滲、建筑設(shè)備設(shè)施性能、 消防系統(tǒng)及器材等進行重點檢查驗收。消防系統(tǒng)及器材等進行重點檢查驗收。 如果工程質(zhì)量問題不在驗收完成之前發(fā)現(xiàn)并解如果工程質(zhì)量問題不在驗收完成之前發(fā)現(xiàn)并解 決，一方面將給物業(yè)公司帶來成本負擔，另一決，一方面將給物業(yè)公司帶來成本負擔，另一 方面維修工作也不如在施工階段方面。方面維修工作也不如在

14、施工階段方面。 15 第三節(jié) 選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè) 一、物業(yè)管理招標的基本概念一、物業(yè)管理招標的基本概念 1.1.物業(yè)管理招標的含義物業(yè)管理招標的含義 物業(yè)管理的招標是指開發(fā)商或業(yè)主委員會在為其物業(yè)管理的招標是指開發(fā)商或業(yè)主委員會在為其 物業(yè)選擇管理者時，通過制訂符合其管理服務(wù)要求和物業(yè)選擇管理者時，通過制訂符合其管理服務(wù)要求和 標準的招標文件向社會公開，由多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)競標準的招標文件向社會公開，由多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)競 投，從中選擇最符合條件的競投者，并與之訂立物業(yè)投，從中選擇最符合條件的競投者，并與之訂立物業(yè) 管理服務(wù)合同的一種交易行為。管理服務(wù)合同的一種交易行為。 16 2. 2.物業(yè)管理招

15、標的特點物業(yè)管理招標的特點 (1)(1)物業(yè)管理招標的超前性物業(yè)管理招標的超前性 物業(yè)管理招標的超前性是指由于物業(yè)管理超前介物業(yè)管理招標的超前性是指由于物業(yè)管理超前介 入的特點，決定了物業(yè)管理招標必須超前，即在物業(yè)入的特點，決定了物業(yè)管理招標必須超前，即在物業(yè) 動工興建之前開發(fā)商就應(yīng)進行物業(yè)管理招標工作。動工興建之前開發(fā)商就應(yīng)進行物業(yè)管理招標工作。 (2)(2)物業(yè)管理招標的長期性和階段性物業(yè)管理招標的長期性和階段性 由于物業(yè)管理工作的長期性和多階段性，對不同由于物業(yè)管理工作的長期性和多階段性，對不同 階段和服務(wù)內(nèi)容，招標內(nèi)容和方式也有所不同。階段和服務(wù)內(nèi)容，招標內(nèi)容和方式也有所不同。 17

16、3. 3.物業(yè)管理招標的原則物業(yè)管理招標的原則 根據(jù)根據(jù)招標法招標法的規(guī)定，物業(yè)管理招標活動中必的規(guī)定，物業(yè)管理招標活動中必 須遵循須遵循公開、公平、公正及合理的原則公開、公平、公正及合理的原則。 4.4.物業(yè)管理招標的方式物業(yè)管理招標的方式 常用的物業(yè)管理招標方式大致可分為常用的物業(yè)管理招標方式大致可分為公開招標公開招標、 邀請招標邀請招標和和協(xié)議招標協(xié)議招標等。等。 18 二、物業(yè)管理招標的程序二、物業(yè)管理招標的程序 1.1.招標準備階段招標準備階段 (1)(1)成立招標機構(gòu)成立招標機構(gòu) (2)(2)編制招標文件編制招標文件 (3)(3)制定標底制定標底 2.2.招標實施階段招標實施階段

17、(1)(1)發(fā)布招標公告或投標邀請書發(fā)布招標公告或投標邀請書 (2)(2)組織資格預(yù)審組織資格預(yù)審 (3)(3)召開標前會議召開標前會議 (4)(4)開標、評標與定標開標、評標與定標 19 3. 3.招標結(jié)束階段招標結(jié)束階段 (1)(1)合同的簽訂合同的簽訂 (2)(2)合同的履行合同的履行 (3)(3)資料整理與歸檔資料整理與歸檔 20 三、物業(yè)管理招標文件三、物業(yè)管理招標文件 1.1.招標文件的組成招標文件的組成 (1)(1)投標人為投標所需了解并遵循的規(guī)定：包括投投標人為投標所需了解并遵循的規(guī)定：包括投 標邀請書、投標人須知、技術(shù)規(guī)范及要求。標邀請書、投標人須知、技術(shù)規(guī)范及要求。 (2)

18、(2)投標人必須按規(guī)定填報的投標書格式投標人必須按規(guī)定填報的投標書格式 (3)(3)中標的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽訂的合同的條件中標的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽訂的合同的條件 具體組成要素包括：具體組成要素包括：投標邀請書、技術(shù)規(guī)范及要投標邀請書、技術(shù)規(guī)范及要 求、投標人須知、合同一般條件及特殊條件、附件求、投標人須知、合同一般條件及特殊條件、附件。 21 2.2.編制招標文件的時間編制招標文件的時間 大多數(shù)物業(yè)管理招標均在物業(yè)開發(fā)建設(shè)的后期。大多數(shù)物業(yè)管理招標均在物業(yè)開發(fā)建設(shè)的后期。 然而，隨著開發(fā)商對物業(yè)管理的要求不斷提高，物業(yè)然而，隨著開發(fā)商對物業(yè)管理的要求不斷提高，物業(yè) 管理管理“超前招標超前招標”已屢

19、見不鮮。已屢見不鮮。 “ “超前招標超前招標”確實有其優(yōu)點，然而過早地制定招確實有其優(yōu)點，然而過早地制定招 標文件，加之此時存在大量的不確定因素會使得招標標文件，加之此時存在大量的不確定因素會使得招標 文件編制難度加大，可靠性降低。文件編制難度加大，可靠性降低。 因此，應(yīng)注意把握招標文件制定的時間，使編制因此，應(yīng)注意把握招標文件制定的時間，使編制 出的招標文件內(nèi)容既嚴密明確，又不失前瞻性。出的招標文件內(nèi)容既嚴密明確，又不失前瞻性。 22 四、物業(yè)服務(wù)合同四、物業(yè)服務(wù)合同 1.1.物業(yè)服務(wù)合同的概念物業(yè)服務(wù)合同的概念 物業(yè)服務(wù)合同是用以標明或界定某物業(yè)的管理業(yè)物業(yè)服務(wù)合同是用以標明或界定某物業(yè)的

20、管理業(yè) 務(wù)和責任權(quán)利的法律文書，是開發(fā)商或業(yè)主委員會與務(wù)和責任權(quán)利的法律文書，是開發(fā)商或業(yè)主委員會與 負責物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定的，旨在明確負責物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定的，旨在明確 雙方的權(quán)利與責任的協(xié)議文件。雙方的權(quán)利與責任的協(xié)議文件。 23 2.2.物業(yè)服務(wù)合同的作用物業(yè)服務(wù)合同的作用 (1)(1)明確委托方和受托方的權(quán)利、責任和義務(wù)；明確委托方和受托方的權(quán)利、責任和義務(wù)； (2)(2)為物業(yè)管理過程中雙方出現(xiàn)的爭議和糾紛提供為物業(yè)管理過程中雙方出現(xiàn)的爭議和糾紛提供 調(diào)解、仲裁直至訴訟的基本依據(jù)；調(diào)解、仲裁直至訴訟的基本依據(jù)； (3)(3)在約束物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營與管理行為的同

21、時，在約束物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營與管理行為的同時， 對業(yè)主委員會也提出要求，實現(xiàn)雙方的權(quán)責利對等。對業(yè)主委員會也提出要求，實現(xiàn)雙方的權(quán)責利對等。 24 3.3.物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容 (1)(1)合同序文：合同序文：說明物業(yè)的名稱、規(guī)模、坐落；定說明物業(yè)的名稱、規(guī)模、坐落；定 義和解釋；訂立合同的日期、地點；合同雙方的名稱、義和解釋；訂立合同的日期、地點；合同雙方的名稱、 法人代表及地址等。法人代表及地址等。 (2)(2)合同正文：合同正文：委托標的的范圍與內(nèi)容；管理形式委托標的的范圍與內(nèi)容；管理形式 與期限；雙方的責任、權(quán)利與義務(wù)；管理費用及其支與期限；雙方的責任、權(quán)利與義務(wù)；管理費

22、用及其支 付方式；違約責任與索賠；不可抗力的界定及由此帶付方式；違約責任與索賠；不可抗力的界定及由此帶 來的損失與責任的分攤；雙方互相協(xié)作事項；合同的來的損失與責任的分攤；雙方互相協(xié)作事項；合同的 期限與合同的終止；合同的糾紛與仲裁等等。期限與合同的終止；合同的糾紛與仲裁等等。 25 (3) (3)合同結(jié)尾：合同結(jié)尾：合同使用的文字、生效日期；合同合同使用的文字、生效日期；合同 的正副本份數(shù)；合同適用的法律；雙方的法人代表的正副本份數(shù)；合同適用的法律；雙方的法人代表 ( (開發(fā)商或業(yè)主委員會開發(fā)商或業(yè)主委員會) )簽字；公證機關(guān)公證等。簽字；公證機關(guān)公證等。 (4)(4)附件：附件：說明本項目

23、的特殊條件、特殊要求及在說明本項目的特殊條件、特殊要求及在 通用合同格式中未能詳細說明的內(nèi)容以及物業(yè)的平面通用合同格式中未能詳細說明的內(nèi)容以及物業(yè)的平面 圖、設(shè)施、設(shè)備清單、有關(guān)情況和指標的說明等。圖、設(shè)施、設(shè)備清單、有關(guān)情況和指標的說明等。 26 4.4.物業(yè)服務(wù)合同的簽署物業(yè)服務(wù)合同的簽署 物業(yè)服務(wù)合同由物業(yè)的開發(fā)商或業(yè)主委員會在招物業(yè)服務(wù)合同由物業(yè)的開發(fā)商或業(yè)主委員會在招 標決標或選定標決標或選定( (選聘選聘) )物業(yè)管理公司之后，在雙方談判物業(yè)管理公司之后，在雙方談判 磋商、達到基本一致的基礎(chǔ)上簽署。磋商、達到基本一致的基礎(chǔ)上簽署。 5.5.物業(yè)管理合同的執(zhí)行物業(yè)管理合同的執(zhí)行 物業(yè)

24、管理合同一經(jīng)雙方簽署即具有法律效力，當物業(yè)管理合同一經(jīng)雙方簽署即具有法律效力，當 事人要恪守和履行合同中規(guī)定的相關(guān)的權(quán)利和義務(wù)。事人要恪守和履行合同中規(guī)定的相關(guān)的權(quán)利和義務(wù)。 27 第四節(jié) 制定物業(yè)管理方案 一、確定物業(yè)管理的檔次一、確定物業(yè)管理的檔次 首先根據(jù)物業(yè)類型、功能等客觀條件以及住用人首先根據(jù)物業(yè)類型、功能等客觀條件以及住用人 的群體特征和需求等主觀條件，規(guī)劃物業(yè)管理消費水的群體特征和需求等主觀條件，規(guī)劃物業(yè)管理消費水 平，確定物業(yè)管理的等級和檔次。平，確定物業(yè)管理的等級和檔次。 如果開發(fā)的物業(yè)是寫字樓，那么相應(yīng)的管理服務(wù)如果開發(fā)的物業(yè)是寫字樓，那么相應(yīng)的管理服務(wù) 標準就應(yīng)適應(yīng)物業(yè)本

25、身的檔次，如果開發(fā)的物業(yè)是住標準就應(yīng)適應(yīng)物業(yè)本身的檔次，如果開發(fā)的物業(yè)是住 宅小區(qū)，用戶普遍為中低收入者，則應(yīng)考慮物業(yè)管理宅小區(qū)，用戶普遍為中低收入者，則應(yīng)考慮物業(yè)管理 的服務(wù)費應(yīng)適合居民的實際情況。的服務(wù)費應(yīng)適合居民的實際情況。 28 二、確定物業(yè)管理的服務(wù)項目和標準二、確定物業(yè)管理的服務(wù)項目和標準 根據(jù)物業(yè)住用人的需要和物業(yè)管理的檔次確定物根據(jù)物業(yè)住用人的需要和物業(yè)管理的檔次確定物 業(yè)管理的服務(wù)項目和服務(wù)標準。業(yè)管理的服務(wù)項目和服務(wù)標準。 普通住宅項目物業(yè)服務(wù)的項目和標準可參照中國普通住宅項目物業(yè)服務(wù)的項目和標準可參照中國 物業(yè)管理協(xié)會印發(fā)的物業(yè)管理協(xié)會印發(fā)的普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等普通

26、住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等 級標準級標準( (試行試行)()(中物協(xié)中物協(xié)2004120041號號) )的規(guī)定來制定。的規(guī)定來制定。 29 三、確定物業(yè)管理的收入預(yù)算三、確定物業(yè)管理的收入預(yù)算 1. 1.物業(yè)管理經(jīng)費的來源物業(yè)管理經(jīng)費的來源 (1)(1)定期收取物業(yè)服務(wù)費定期收取物業(yè)服務(wù)費 (2)(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金 (3)(3)物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的收入和利潤物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的收入和利潤 (4)(4)政府多方面的扶持，如稅收優(yōu)惠政府多方面的扶持，如稅收優(yōu)惠 (5)(5)開發(fā)商給予的支持開發(fā)商給予的支持 30 2.2.確定物業(yè)管理收

27、費標準確定物業(yè)管理收費標準 確定物業(yè)管理收費標準要遵從以下原則：確定物業(yè)管理收費標準要遵從以下原則： (1)(1)不違反國家和地方政府的有關(guān)收費規(guī)定不違反國家和地方政府的有關(guān)收費規(guī)定 (2)(2)收費標準要與住用人的收入水平相適應(yīng)收費標準要與住用人的收入水平相適應(yīng) (3)(3)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，兼顧各方利益優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，兼顧各方利益 (4)(4)微利原則，收入扣除支出后略有剩余微利原則，收入扣除支出后略有剩余 (5)(5)公平原則。如大廈底層電梯用戶所繳納的管理公平原則。如大廈底層電梯用戶所繳納的管理 費用應(yīng)該較少。費用應(yīng)該較少。 31 3.3.物業(yè)管理的支出項目物業(yè)管理的支出項目 物業(yè)管理的支出項目主要

28、包括：物業(yè)管理的支出項目主要包括： (1)(1)公共物業(yè)及配套設(shè)施的維護保養(yǎng)費用公共物業(yè)及配套設(shè)施的維護保養(yǎng)費用 (2)(2)聘用及管理人員的薪金聘用及管理人員的薪金 (3)(3)公用水電費的支出公用水電費的支出 (4)(4)購買或租賃必需的機械及器材的支出購買或租賃必需的機械及器材的支出 (5)(5)物業(yè)財產(chǎn)保險及各種責任保險的支出物業(yè)財產(chǎn)保險及各種責任保險的支出 (6)(6)垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲的費用垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲的費用 (7)(7)清潔公共地方及幕墻、墻面的費用清潔公共地方及幕墻、墻面的費用 32 (8) (8)公共區(qū)域植花、種草及其養(yǎng)護費用公共區(qū)域植花、種草及其養(yǎng)

29、護費用 (9)(9)更新儲備金，即物業(yè)配套設(shè)施的更新費用更新儲備金，即物業(yè)配套設(shè)施的更新費用 (10)(10)聘請律師、會計師等專業(yè)人士的費用聘請律師、會計師等專業(yè)人士的費用 (11)(11)節(jié)日裝飾的費用節(jié)日裝飾的費用 (12)(12)行政辦公支出行政辦公支出 (13)(13)公共電視接收系統(tǒng)及維護費用公共電視接收系統(tǒng)及維護費用 (14)(14)其他為管理而發(fā)生的合理支出其他為管理而發(fā)生的合理支出 (15)(15)稅金稅金 33 第五節(jié) 制定相關(guān)管理制度 一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部管理制度一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部管理制度 1.1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)崗位職責物業(yè)服務(wù)企業(yè)崗位職責 包括總經(jīng)理、副總經(jīng)理、職能部門

30、經(jīng)理、管理處包括總經(jīng)理、副總經(jīng)理、職能部門經(jīng)理、管理處 主任、管理員、內(nèi)勤員、文員、出納、保安人員、清主任、管理員、內(nèi)勤員、文員、出納、保安人員、清 潔人員、綠化人員、維修人員等崗位職責制度。潔人員、綠化人員、維修人員等崗位職責制度。 34 2. 2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)部門職責物業(yè)服務(wù)企業(yè)部門職責 包括經(jīng)理室、辦公室、財務(wù)部門、各個管理處以包括經(jīng)理室、辦公室、財務(wù)部門、各個管理處以 及各職能部門的職責制度。及各職能部門的職責制度。 3.3.其他內(nèi)部管理制度其他內(nèi)部管理制度 比如企業(yè)勞動用工制度、工資制度、福利制度、比如企業(yè)勞動用工制度、工資制度、福利制度、 考勤制度、考核制度、獎懲制度、員工行為規(guī)范

31、、接考勤制度、考核制度、獎懲制度、員工行為規(guī)范、接 待制度、來信來訪來電制度、投訴反饋制度、文書管待制度、來信來訪來電制度、投訴反饋制度、文書管 理制度、辦公設(shè)備使用管理制度等。理制度、辦公設(shè)備使用管理制度等。 35 二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)外部管理制度二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)外部管理制度 1.1.物業(yè)驗收與接管制度物業(yè)驗收與接管制度 制定驗收與接管制度需要注意以下幾點：制定驗收與接管制度需要注意以下幾點： (1)(1)選派業(yè)務(wù)素質(zhì)好、工作負責的人員參加驗收選派業(yè)務(wù)素質(zhì)好、工作負責的人員參加驗收 (2)(2)從業(yè)主及物業(yè)維修養(yǎng)護角度嚴格驗收從業(yè)主及物業(yè)維修養(yǎng)護角度嚴格驗收 (3)(3)對驗收中的問題記錄在案并及時督促修整對驗收中的問題記錄在案并及時督促修整 (4)(4)與建設(shè)單位簽訂保修合同與建設(shè)單