商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中需要注意的事項(xiàng).

1、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中需要注意的事項(xiàng)（一）近幾年來，行業(yè)發(fā)展迅速，SHOPPINGMAL商業(yè)街、購物村、購物鎮(zhèn)等大 型商業(yè)房地產(chǎn)如雨后春筍般涌現(xiàn)在國內(nèi)各個(gè)城市，規(guī)模有小到大，從單棟建筑 形態(tài)發(fā)展到群樓。雖然開發(fā)形勢越來越熱，但此類項(xiàng)目在實(shí)際操作中也存在著 大量問題，項(xiàng)目中途停止或開業(yè)后運(yùn)營困難的現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目 開發(fā)不同于一般購物中心或者住宅樓的開發(fā)，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目無論業(yè)態(tài)定位， 還是設(shè)施的規(guī)劃都要考慮其商業(yè)特點(diǎn)，商業(yè)屬性是項(xiàng)目開發(fā)的根本點(diǎn)，貫穿項(xiàng) 目開發(fā)、設(shè)計(jì)、策劃、建設(shè)、運(yùn)營的每個(gè)過程與環(huán)節(jié)。下面總結(jié)了商業(yè)房地產(chǎn) 項(xiàng)目開發(fā)中需要注意的事項(xiàng)。1、市場條件判斷房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商需要在項(xiàng)

2、目初期，首先對項(xiàng)目擬選擇地區(qū)的市場條件進(jìn) 行初步分析判斷。該判斷可以稱之為初判斷：不進(jìn)行針對項(xiàng)目微觀角度的分析，僅從所在地 區(qū)的市場狀況及潛力入手判斷該城市或地區(qū)發(fā)展相應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行 性。和對該項(xiàng)目的定位有個(gè)宏觀的思考。因?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)的形式種類比較多，而且各種商業(yè)房地產(chǎn)形式都存在市場 成熟性的問題：如果某個(gè)地區(qū)的社會生產(chǎn)力水平比較低，人們的收入水平不高 的話，投資商再有實(shí)力，也不可以在該地區(qū)投資建設(shè)大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。2、項(xiàng)目位置選擇商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的位置選擇問題對于項(xiàng)目的成功將是決定性的。實(shí)際上， 并不是所有的地方都適合做商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，只有某個(gè)地方具備了相應(yīng)的 條件后，才可以做。

3、商業(yè)房地產(chǎn)鑒于其功能特點(diǎn)，對位置和周邊條件的要求與普通房地產(chǎn)相比 有過之而無不及。一個(gè)住宅社區(qū)，一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍 內(nèi)，但商業(yè)房地產(chǎn)則不同，所要解決的客流會隨著經(jīng)營狀態(tài)的變化，會發(fā)生倍 增，也會發(fā)生銳減。當(dāng)一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的客流發(fā)生倍增的時(shí)候，項(xiàng)目所在 位置能否適應(yīng)就成為一個(gè)重要的問題。針對不同的項(xiàng)目有不同的確定方案，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商可以組織自己的團(tuán) 隊(duì)進(jìn)行該項(xiàng)工作的研究分析，也可以委托專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行選址。3、判斷可發(fā)展規(guī)模在完成商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目選址工作后，需要針對特定項(xiàng)目地址進(jìn)行市場前景 及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析。將確定該項(xiàng)目的市場基礎(chǔ)，周邊商圈覆蓋人口的情況，可能的客

4、戶流量，客戶流產(chǎn)生的項(xiàng)目營業(yè)額及項(xiàng)目的可發(fā)展規(guī)模等一系 列相關(guān)冋題。例：位于北京崇文門的新世界商場一期可出租面積達(dá)74000平方米，二期可出租面積達(dá)43000平方米，一期1998年投入運(yùn)營后，生意興隆，但二期 2000年開業(yè)后，二期長期經(jīng)營狀況不佳，管理商開始認(rèn)為是因?yàn)樯唐方M合不同 的原因，但一、二期商品組合調(diào)整后二期依然經(jīng)營狀況不良。直到最近，二期 經(jīng)營狀況才得到改觀。其實(shí)新世界二期運(yùn)營不佳的原因在于市場規(guī)模判斷不準(zhǔn) 確：崇文門地區(qū)在2000年尚不足以支撐面積十多萬平方米的商業(yè)，這說明房地 產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商對市場可支撐的發(fā)展規(guī)模的判斷不夠準(zhǔn)確。該項(xiàng)工作屬于微觀判斷，很多咨詢機(jī)構(gòu)分析時(shí)使用的方法是

5、：以市場調(diào)查 為基礎(chǔ)，建立相關(guān)分析模型，測算出該項(xiàng)目地址可能發(fā)生的客戶流量，依據(jù)對 所在地區(qū)人均零售消費(fèi)額的判斷，可以測算出該項(xiàng)目可能的零售額，再參照所 在地區(qū)商業(yè)設(shè)施每平方米平均零售額，即可以得出該項(xiàng)目地可發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn) 項(xiàng)目的規(guī)模。不同的咨詢機(jī)構(gòu)在進(jìn)行上述分析時(shí)因?yàn)榛A(chǔ)數(shù)據(jù)信息取得的渠道不同，分 析結(jié)果可能有很大的不同。比如，有些咨詢機(jī)構(gòu)在為商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目做市場分 析時(shí)采用政府年鑒作為基礎(chǔ)信息，并在分析過程中采用較多基于其市場經(jīng)驗(yàn)的 假設(shè)，該種分析方法有其優(yōu)點(diǎn)，但缺點(diǎn)也是很明顯的。某些以市場調(diào)查為主業(yè) 的咨詢機(jī)構(gòu)在做商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場分析時(shí)充分發(fā)揮其優(yōu)勢，依靠其大量調(diào) 查信息，建立全方位

6、分析模型對項(xiàng)目的市場潛力進(jìn)行分析判斷，假設(shè)較少，結(jié) 論更具有時(shí)效性。個(gè)人認(rèn)為最好是上述兩種咨詢機(jī)構(gòu)的融合。在做完市場咨詢及可承受發(fā)展規(guī)模的研究后，需要依據(jù)項(xiàng)目特定位置、市 場潛力、商圈分析等資料對項(xiàng)目的客戶定位進(jìn)行階段性判斷。雖然在此階段完 成該項(xiàng)工作有存在偏差的可能性，但需要做初步確定，同時(shí)在后面的環(huán)節(jié)中可 以作出豐富和調(diào)整。4、項(xiàng)目土地取得及政府許可完成商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場前景及可發(fā)展規(guī)模的分析后，將面臨項(xiàng)目土地取 得及政府許可的問題。土地取得指投資商按照與政府土地主管部門商定的價(jià)格 從政府土地部門得到相應(yīng)地塊一定期限的土地開發(fā)使用權(quán)。政府許可指向政府 相關(guān)主管部門申請建設(shè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，并

7、得到政府相應(yīng)計(jì)劃委員會、規(guī)劃 局、商業(yè)委員會等政府機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)等。項(xiàng)目土地取得有兩大標(biāo)準(zhǔn)：1）、土地規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目對土地規(guī)模的要求：要滿足該項(xiàng)目本 身功能的需要，得夠用。2）、土地價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。土地價(jià)格的高低將直接決定項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢。尤其在 項(xiàng)目運(yùn)做初期，土地價(jià)格越低，前期資金壓力越小。5、項(xiàng)目定位細(xì)化徹底的，細(xì)致的研究分析項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，市場定位，產(chǎn)品形式，特點(diǎn)， 啟動策略，財(cái)務(wù)測算等相關(guān)問題。此步驟是項(xiàng)目成功與否的重要因素，如果定 位出現(xiàn)偏差，則項(xiàng)目沒有成功的可能。反復(fù)探討，反復(fù)修改定位，定位的準(zhǔn)確 程度取決于市場。通常第四與第五步同時(shí)實(shí)施，在取地的過程中修正項(xiàng)目定位，在項(xiàng)目定位 過程

8、中取地工作已開始。6項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)包括項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)等。其中， 尤其以方案設(shè)計(jì)為重中之重：方案設(shè)計(jì)可以稱之為宏觀設(shè)計(jì)，將決定商業(yè)房地 產(chǎn)項(xiàng)目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪 出租的價(jià)格潛力、室內(nèi)空間的合理動線布局等。初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)可以稱 之為微觀設(shè)計(jì)，即在方案設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上進(jìn)行純建筑工程角度的深化、細(xì)化。一般房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商都委托外國的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行方案設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)， 委托國內(nèi)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行初步設(shè)計(jì)及施工圖的設(shè)計(jì)。該種組合即可以降低設(shè)計(jì)成 本，又可以保證設(shè)計(jì)質(zhì)量。但必須要與國外設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)明確方案設(shè)計(jì)的深度，否 則方案設(shè)計(jì)的深度達(dá)不到

9、應(yīng)有的要求，國內(nèi)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)將無法正確完成初步設(shè)計(jì) 及施工圖設(shè)計(jì)，或者盡管完成，但會有大量潛在問題遺留給房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā) 商。7、設(shè)計(jì)方案的市場化指投資商必須將建筑師的概念設(shè)計(jì)方案提供給商業(yè)房地產(chǎn)市場專家或商業(yè) 策劃公司，由市場專家或商業(yè)策劃公司針對此概念設(shè)計(jì)提出基于市場角度的修 改建議，并且三方之間的溝通交流必須經(jīng)過幾次循環(huán)，才可以最大限度保證最 終設(shè)計(jì)方案的市場化理念，具有市場準(zhǔn)確度。這正是很多開房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商忽略或不重視但又十分重要的環(huán)節(jié)。原因在于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目必須強(qiáng)調(diào)經(jīng)營，無論是百貨店、超市、專賣店或 任何業(yè)態(tài)都對商業(yè)房地產(chǎn)里面的合理布局、客流有效引導(dǎo)有需求，如果商業(yè)房 地產(chǎn)的設(shè)計(jì)不能最大

10、限度滿足商戶的功能需求，那么商戶最簡單的選擇就是不 選擇該項(xiàng)目，所以任何商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)必須遵守市場需求。而建筑師的最大的長處是通過其建筑美學(xué)思路有效創(chuàng)造美學(xué)空間，而且不 同建筑師將展現(xiàn)不同特點(diǎn)及風(fēng)格的美學(xué)空間概念。我們關(guān)注建筑師的美學(xué)空間 概念本身并沒有錯(cuò)誤，但把一個(gè)建筑藝術(shù)品轉(zhuǎn)化為商業(yè)產(chǎn)品必須將市場概念、 功能概念融合進(jìn)去，否則該項(xiàng)目將面臨空前的市場壓力。例：第五大街商業(yè)街坊。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)過建筑師和市場專家或咨詢公 司的多循環(huán)溝通后，該項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)得以確定。8、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場調(diào)整方案及財(cái)務(wù)方案的系統(tǒng)化整合在完成了上述項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場調(diào)整方案及財(cái)務(wù)融資方案后，需要就以上方 案進(jìn)行調(diào)整

11、，即系統(tǒng)整合問題。通過調(diào)整整合，判斷項(xiàng)目規(guī)模和投資回報(bào)的關(guān) 系是否合理；判斷項(xiàng)目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī) 律；判斷投資商自身資金、資源和其對股權(quán)的期望之間是否合理可行等。如果 上述判斷的結(jié)果存在問題，那么需要回到設(shè)計(jì)階段進(jìn)行相關(guān)調(diào)整，并再循環(huán)進(jìn) 行市場調(diào)整方案及財(cái)務(wù)融資方案，驗(yàn)證確定最終可行方案。9、項(xiàng)目方案的政府許可指完成項(xiàng)目方案的系統(tǒng)化整合后，需要向政府計(jì)劃部門提交可行性研究報(bào) 告，向規(guī)劃部門提交方案設(shè)計(jì)，向交通部門提交交通方案，向消防部門提交消 防方案，向環(huán)保部門提交環(huán)境評估報(bào)告，向供電部門提交項(xiàng)目用電方案，向天 然氣、自來水公司、市政管理部門提交相應(yīng)方案以及向其他

12、主管部門提交別的 文件，并得到上述部門認(rèn)可批準(zhǔn)的過程。項(xiàng)目方案的政府許可過程，常規(guī)來講 需要至少近半年的時(shí)間，需要認(rèn)真對待。在上述政府許可的各項(xiàng)內(nèi)容中，可行性批復(fù)、規(guī)劃審批、交通審批、消防 審批及市政審批是比較核心的部分，影響到項(xiàng)目的最終規(guī)劃，項(xiàng)目的交通條件 保證，項(xiàng)目的方案能否滿足消防規(guī)范，以及項(xiàng)目是否有足夠的電力、其它市政 配套條件。上述任何審批發(fā)生較大的變化都會影響項(xiàng)目的投資回報(bào)預(yù)測。在項(xiàng)目可行性審批過程中，需要合理安排與政府的公關(guān)活動。1）交通審批交通審批指規(guī)劃部門協(xié)助交通主管部門對該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的交通進(jìn)行審 批。通常需要委托專業(yè)交通研究機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目的交通分析和研究，對商業(yè)房地 產(chǎn)項(xiàng)

13、目建成后對周邊交通系統(tǒng)的影響及項(xiàng)目自身交通的組織進(jìn)行方案設(shè)定及分 析研究其可行性。交通條件及交通組織對于其成功運(yùn)營起決定性作用。交通問題可以成為項(xiàng)目的障礙，也可以成為項(xiàng)目成功的瓶頸。對于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng) 目來講，良好的外部交通環(huán)境會有效引導(dǎo)客流進(jìn)入項(xiàng)目地來消費(fèi)，否則會大大 降低到訪客戶的數(shù)量；良好的內(nèi)部交通設(shè)置可以避免交通堵塞，促進(jìn)項(xiàng)目的內(nèi) 部交通循環(huán)。2）消防審批指消防部門對該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)根據(jù)國家的消防規(guī)范進(jìn)行審 查，最終確定該方案是否符合國家消防規(guī)范，是否可以予以批準(zhǔn)的過程。如果 消防部門最終否定了該項(xiàng)目的消防設(shè)計(jì)，那么將意味著前面所作的工作很大程 度上需要返工，這將造成極大的浪費(fèi)

14、。一般來說，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案和目前國內(nèi)落后的消防規(guī)范之間存在沖突似乎是必然的事情，畢竟國內(nèi)的消防規(guī)范很 保守，而作為當(dāng)今商業(yè)業(yè)態(tài)最復(fù)雜形式的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，不突破中國的消防 規(guī)范的話，幾乎不可能真正按照其應(yīng)有的功能建設(shè)。面對這種沖突，房地產(chǎn)項(xiàng) 目開發(fā)商應(yīng)探索雙方的平衡點(diǎn)。3）規(guī)劃審批指項(xiàng)目所在地區(qū)規(guī)劃管理部門依據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商上報(bào)的項(xiàng)目方案設(shè) 計(jì)，以項(xiàng)目的規(guī)劃使用條件為基礎(chǔ)，結(jié)合諸如交通審批、消防審批等專項(xiàng)審批 的結(jié)果對項(xiàng)目的規(guī)劃方案進(jìn)行批準(zhǔn)的過程。規(guī)劃審批的結(jié)果將是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng) 目操作過程中又一個(gè)對項(xiàng)目成功起決定作用的環(huán)節(jié)。規(guī)劃審批一旦定案，商業(yè) 房地產(chǎn)的方案就基本確定，原則上不再修改，而且

15、也最好不要再修改，否則浪 費(fèi)太大。規(guī)劃審批的過程對于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商極為關(guān)鍵：如果發(fā)生規(guī)劃審批方案 和上報(bào)方案差距較大的情況，對投資商來說將面臨很多需要返工、損失利益的 問題。要想保證規(guī)劃審批能按照計(jì)定目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，必須有效與政府各主管部門進(jìn) 行溝通，做好對政府的公共關(guān)系工作等。10、項(xiàng)目招投標(biāo)指房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的深化后，在項(xiàng)目規(guī)劃得到審批、 項(xiàng)目土地使用得到許可后，經(jīng)過招投標(biāo)的程序確定項(xiàng)目的施工企業(yè)、監(jiān)理單 位、工料測量師及后面階段的機(jī)電咨詢商等，以便做好項(xiàng)目施工準(zhǔn)備的過程。11、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)核算指房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商在完成項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案后，建立或委托專門的財(cái)務(wù)融 資機(jī)構(gòu)對該商業(yè)房地產(chǎn)

16、項(xiàng)目的成本、收益、投資回報(bào)率、投資回報(bào)的敏感性分 析等進(jìn)行專業(yè)化分析。這是投資商對項(xiàng)目進(jìn)行投資的微觀量化的決策依據(jù)。在 財(cái)務(wù)分析核算過程中，財(cái)務(wù)融資機(jī)構(gòu)需要以項(xiàng)目市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行 性為參考，并大量引用分析結(jié)論。對于小型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，該項(xiàng)工作需要，但不需要做的很細(xì)。尤其采取 銷售模式的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，財(cái)務(wù)核算的工作很簡化很多。12、資金需求方案指財(cái)務(wù)融資機(jī)構(gòu)結(jié)合項(xiàng)目的財(cái)務(wù)核算進(jìn)一步細(xì)化項(xiàng)目的資金需求量及資金 流量的工作。該項(xiàng)工作需要首先對項(xiàng)目的工程資金量及資金流進(jìn)行宏觀的方案 編制，再結(jié)合項(xiàng)目他項(xiàng)資金的需求，最終完成該項(xiàng)目的資金需求方案13、融資方案指房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商結(jié)合其自有資金狀

17、況、企業(yè)自身資源、股權(quán)策略等， 以項(xiàng)目資金需求方案為參照對象，制定的資金供給計(jì)劃。在此強(qiáng)調(diào)以投資商的 自有資金狀況、企業(yè)自身資源和股權(quán)策略為參照對象，是因?yàn)槿魏谓鹑诠ぞ叩?基礎(chǔ)都只能是企業(yè)自身資源，否則除非非市場因素存在，企業(yè)是不可能有效得 到金融支持的。有些國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)投資商不懂得金融投資依附于企業(yè)資源的 特點(diǎn)，所以在項(xiàng)目運(yùn)做時(shí)低估自身資源的重要性，過高評價(jià)自身在項(xiàng)目中的價(jià) 值，并盲目產(chǎn)生對股權(quán)的過高期望，從而導(dǎo)致融資方案不可行。項(xiàng)目的財(cái)務(wù)核算、資金需求方案及融資方案對于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商準(zhǔn)確判 斷項(xiàng)目的可操作性至關(guān)重要。以上測算及相關(guān)方案的準(zhǔn)確度會直接影響投資商 決策的準(zhǔn)確度。14、項(xiàng)目融

18、資除非房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商有足夠的資金做支持，除非項(xiàng)目采取出售的投資模 式，投資商一旦完成對項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、財(cái)務(wù)融資方案的決策，就可以推進(jìn)項(xiàng)目 運(yùn)做過程中最重要的工作，即項(xiàng)目融資工作。項(xiàng)目融資包括房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階 段的資金準(zhǔn)備及項(xiàng)目運(yùn)營期間的資金準(zhǔn)備兩階段的內(nèi)容。主要形式有股權(quán)融資 和債權(quán)融資。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目融資工作之前首先要進(jìn)行項(xiàng)目融資的決策工 作。準(zhǔn)確對商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資策略及方案進(jìn)行決策，可以最大限度保證融 資工作的有效進(jìn)行。如果房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商過高估計(jì)其在該項(xiàng)目中的股權(quán)期 望，在融資過程中必然面臨失敗，最終嚴(yán)重影響融資工作的進(jìn)程。完成融資決策后，進(jìn)行的首要工作是項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書的

19、編寫工作。項(xiàng)目商 業(yè)計(jì)劃書是其他投資商及金融機(jī)構(gòu)了解該項(xiàng)目的有效渠道。在完成項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書的編寫工作以后，開始該項(xiàng)目的融資操作工作。融 資操作的形式主要有兩種：1）、委托專業(yè)融資服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資；2）、自己 組織融資團(tuán)隊(duì)進(jìn)行融資。這兩種融資方式相互之間并不沖突，如果協(xié)調(diào)好的 話，會齊頭并進(jìn)。第一種融資操作對于初步進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的投資商來講是必不可 少的，因?yàn)閷I(yè)商業(yè)房地產(chǎn)融資服務(wù)機(jī)構(gòu)可以通過其特殊的操作渠道將該商業(yè) 房地產(chǎn)項(xiàng)目與國際資本直接、快速兌接。國際上從事商業(yè)房地產(chǎn)投資的金融機(jī) 構(gòu)實(shí)際上局限在某個(gè)圈子里面，如果對這個(gè)金融圈子不了解、對這些機(jī)構(gòu)不熟悉，盲目的沖撞只會耽誤時(shí)間，不會取

20、得任何進(jìn)展當(dāng)然委托專業(yè)融資服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目融資服務(wù)時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商是需 要付出融資成本，即需要向融資服務(wù)機(jī)構(gòu)在支付一定融資啟動費(fèi)用的同時(shí)，需 要另外支付相當(dāng)于總?cè)谫Y金額2.5-5%的費(fèi)用作為融資服務(wù)費(fèi)。上述融資服務(wù)費(fèi) 的標(biāo)準(zhǔn)是國際上融資通行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。有些房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商可能認(rèn)為上述標(biāo) 準(zhǔn)太高，但可以明確的是，只要求1.5%左右融資費(fèi)用的融資服務(wù)機(jī)構(gòu)其專業(yè)化 能力絕大多數(shù)有問題，換言之，這種融資機(jī)構(gòu)是不太可能完成項(xiàng)目的融資。第二種融資操作對于已經(jīng)有商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)、融資經(jīng)驗(yàn)的投資商 來講，是可以采納的。但是投資商自己進(jìn)行融資操作也必須建立一個(gè)融資團(tuán) 隊(duì)，這個(gè)融資團(tuán)隊(duì)并非簡單一兩個(gè)人就可以組成。15、市場策劃項(xiàng)目的市場策劃對于項(xiàng)目的成功至關(guān)重要，高明的市場策略可以降低項(xiàng)目 的成本，并有效打開市場空間，收益空間和利潤空間。贏得市場必須面對市場 競爭的局面，避免競爭的市場策略是制勝的關(guān)鍵之舉。16、招商項(xiàng)目招商的方式主要有兩種，即：1）、委托專