工程建設(shè)實施階段（參考模板）

1、傳播優(yōu)秀Word版文檔 ，希望對您有幫助，可雙擊去除！工程建設(shè)實施階段工程管理是對一個工程從概念設(shè)想到正式運營的全過程（具體工作包括：投資機會研究、初步可行性研究、最終可行性研究、勘察設(shè)計、招標(biāo)、采購、施工、試運行等）進行管理。工程實施階段業(yè)主的項目管理則可描述為：在工程的實施階段，業(yè)主的項目部和項目管理人員，按照工程建設(shè)的有關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)規(guī)范的要求，根據(jù)已簽訂的工程承包合同、工程監(jiān)理合同、其他合同及合同性文件，調(diào)動各方面的綜合資源，對項目工程從開工至竣工的工程質(zhì)量、進度、投資及其他方面的目標(biāo)進行全面控制的管理過程。一、工程建設(shè)實施準(zhǔn)備階段1、施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要2、施工

2、場地平整，達到施工條件3、施工通道疏通，滿足施工運輸條件4、施工圖紙及施工資料準(zhǔn)備5、施工材料和施工設(shè)備的準(zhǔn)備6、臨時用地或臨時占道手續(xù)辦理7、施工許可批文及辦理開工手續(xù)8、組織圖紙會審、設(shè)計交底、確定水準(zhǔn)點與座標(biāo)控制點，進行現(xiàn)場交驗9、及時委托和組織相關(guān)單位進行定位放線，委托規(guī)劃部門進行灰線驗收10、編制工程進度計劃11、檢查監(jiān)理單位在施工前是否已做好相應(yīng)準(zhǔn)備工作12、開工前，工程部會同監(jiān)理單位對施工單位的施工準(zhǔn)備工作進行全面檢查和控制11、設(shè)計、施工、監(jiān)理及相關(guān)單位的統(tǒng)一協(xié)調(diào)二、工程建設(shè)實施階段當(dāng)施工單位的準(zhǔn)備工作完成后，工程部對施工單位的準(zhǔn)備工作進行檢查。當(dāng)準(zhǔn)備工作已全部完成，符合開工條

3、件，應(yīng)及時簽發(fā)施工單位的開工報告，允許開工，否則要求施工單位盡快做傳播優(yōu)秀Word版文檔 ，希望對您有幫助，可雙擊去除！好準(zhǔn)備，待條件具備后，再重新審核。（一）、工程進度控制1、工程建設(shè)進度控制是工程項目建設(shè)中與質(zhì)量控制、投資控制并列為工程建設(shè)控制的三大目標(biāo)之一，而施工階段是工程實體形成階段。對其進行進控制是整個工程項目建設(shè)進度控制的重點，因此施工階段的進度控制又是現(xiàn)場施工管理的重要核心。施工項目進度控制與投資控制和質(zhì)量控制一樣，是項目施工中的重點控制之一。它是保證施工項目按期完成，合理安排資源供應(yīng)、節(jié)約工程成本的重要措施。 2、施工進度管理的地位和作用：關(guān)系到項目的經(jīng)濟效益；關(guān)系到社會效益的

4、實現(xiàn)。3、進度控制的基本程序：（1）、承包人編制工程總進度計劃、年度、月進度計劃、單項工程進度計劃；（2）、監(jiān)理工程師及工程部對承包人的進度計劃進行審批；（3）、工程部對承包人的實際施工進度進行檢查；（4）、監(jiān)理工程師對工程施工進度實施情況進行分析，對進度延誤采取相應(yīng)的組織措施、技術(shù)措施、合同措施、經(jīng)濟措施和信息管理等調(diào)整措施 。工程進度控制的基本程序承包單位編制下一期施工進度計劃總監(jiān)理工程師簽發(fā)監(jiān)理通知，指示承包單位采取調(diào)整措施嚴(yán)重偏離計劃目標(biāo)基本實現(xiàn)計劃目標(biāo)監(jiān)理工程師對進度計劃實施情況進行檢查、分析按計劃組織實施總監(jiān)理工程師審批承包單位編制年、季、月進度計劃 填寫施工進度計劃報審表承包單位

5、編制施工總進度計劃 填寫施工進度計劃報審表注：如總進度計劃為施工組織設(shè)計的一部分，可不單獨審批。否總監(jiān)理工程師審批傳播優(yōu)秀Word版文檔 ，希望對您有幫助，可雙擊去除！4、工程進度計劃的表示方法有：（1）、單項工程進度控制法；（2）、采用進度表控制法；（3）、采用網(wǎng)絡(luò)計劃控制法；（4）、采用工程曲線控制法。5、影響施工項目進度的因素 由于工程項目的施工特點，尤其是較大和復(fù)雜的施工項目、工期較長，影響進度因素較多。編制計劃和執(zhí)行控制施工進度計劃時必須充分認(rèn)識和估計這些因素，才能克服其影響，使施工進度盡可能按計劃進行，當(dāng)出現(xiàn)偏差時，應(yīng)考慮有關(guān)影響因素，分析產(chǎn)生的原因。其主要影響因素有: （1）、有

6、關(guān)單位的影響：施工項目的主要施工單位對施工進度起決定性作用，但是建設(shè)單位與業(yè)主、設(shè)計單位、銀行信貸單位、材料設(shè)備供應(yīng)部門、運輸部門、水、電供應(yīng)部門及政府的有關(guān)主管部門都可能給施工某些方面造成困難而影響施工進度。其中設(shè)計單位圖紙不及時和有錯誤以及有關(guān)部門或業(yè)主對設(shè)計方案的變動是經(jīng)常發(fā)生和影響最大的因素。材料和設(shè)備不能按期供應(yīng)，或質(zhì)量、規(guī)格不符合要求，都將使施工停頓。資金不能保證也會使施工進度中斷或速度減慢等。 （2）、施工條件的變化：施工申工程地質(zhì)條件和水文地質(zhì)條件與勘查設(shè)計的不符，如地質(zhì)斷層、溶洞、地下障礙物、軟弱地基以及惡劣的氣候、暴雨、高溫和洪水等都對施工進度產(chǎn)生影響、造成臨時停工或破壞。

7、 （3）、技術(shù)失誤 ：施工單位采用技術(shù)措施不當(dāng)，施工中發(fā)生技術(shù)事故;應(yīng)用新技術(shù)、新材料、新結(jié)構(gòu)缺乏經(jīng)驗，不能保證質(zhì)量等都要影響施工進度。 傳播優(yōu)秀Word版文檔 ，希望對您有幫助，可雙擊去除！ （4）、施工組織管理不利 ：流水施工組織不合理、勞動力和施工機械調(diào)配不當(dāng)、施工平面布置不合理等將影響施工迸度計劃的執(zhí)行。 （5）、意外事件的出現(xiàn) ：施工中如果出現(xiàn)意外的事件，如戰(zhàn)爭、嚴(yán)重自然災(zāi)害、火災(zāi)、重大工程事故、工人罷工等都會影響施工進度計劃?？傊?，施工進度控制是技術(shù)性要求較強的工作，不僅要求施工管理人員要掌握施工組織設(shè)計的編制，還要熟悉建筑施工、建筑工程勞動定額與工程預(yù)算定額、技術(shù)方案方面的知識，

8、并熟悉相關(guān)專業(yè)的知識，如建筑設(shè)計、建筑材料 合同法等建筑法規(guī)的知識，另外還要求細(xì)心收集和整理有關(guān)設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證、自然災(zāi)害等資料。在工程項目實施過程中，進度控制就是經(jīng)過不斷地計劃、執(zhí)行、檢查、分析和調(diào)整 的動態(tài)循環(huán)，因此做好施工進度的計劃與銜接，跟蹤檢查施工進度計劃的執(zhí)行情況，在必要時進行調(diào)整，在保證工程質(zhì)量的前題下，確保工程建設(shè)進度目標(biāo)的實現(xiàn)。 （二）、工程質(zhì)量的控制1、廣義的工程質(zhì)量管理，泛指建設(shè)全過程的質(zhì)量管理。其管理的范圍貫穿于工程建設(shè)的決策、勘察、設(shè)計、施工的全過程。一般意義的質(zhì)量管理，指的是工程施工階段的管理。它從系統(tǒng)理論出發(fā)，把工程質(zhì)量形成的過程作為整體，以正確的設(shè)計文件為依據(jù)

9、，結(jié)合專業(yè)技術(shù)、經(jīng)營管理和數(shù)理統(tǒng)計，建立一整套施工質(zhì)量保證體系，用最經(jīng)濟的手段，科學(xué)的方法，對影響工程質(zhì)量的各種因素進行綜合治理，建成符合標(biāo)準(zhǔn)、用戶滿意的工程項目。2、目標(biāo)和意義 目標(biāo)是使工程建設(shè)質(zhì)量達到全優(yōu)。在中國，稱之為全優(yōu)工程。即質(zhì)量好、工期短、消耗低、經(jīng)濟效益高、施工文明和符合安全標(biāo)準(zhǔn)。全優(yōu)工程的具體檢查評定標(biāo)準(zhǔn)包括六個方面：1) 達到國家頒發(fā)的施工驗收規(guī)范的規(guī)定和質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量優(yōu)良標(biāo)準(zhǔn)。2) 必須按期和提前竣工，交工符合國家規(guī)定。凡甲乙雙方簽訂合同者,以合同規(guī)定的單位工程竣工日期為準(zhǔn);未簽訂合同的工程，以地區(qū)主管部門有關(guān)建筑安裝工程工期定額為準(zhǔn)。傳播優(yōu)秀Word版文檔 ，希望

10、對您有幫助，可雙擊去除！3) 工效必須達到全國統(tǒng)一勞動定額，材料和能源要有節(jié)約，降低成本要實現(xiàn)計劃規(guī)定的指標(biāo)。4) 嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，參加施工人員均不應(yīng)發(fā)生重大傷亡事故。5) 堅持文明施工,保持現(xiàn)場整潔,做到工完場清。組織施工要制定科學(xué)的施工組織設(shè)計，施工現(xiàn)場應(yīng)達到場容管理規(guī)定要求。6) 各項經(jīng)濟技術(shù)資料齊全，手續(xù)完整。 3、工程質(zhì)量管理，要求把質(zhì)量問題消滅在它的形成過程中，以預(yù)防為主，并以全過程多環(huán)節(jié)致力于質(zhì)量的提高。這就是要把工程質(zhì)量管理的重點，以事后檢查把關(guān)為主變?yōu)轭A(yù)防、改正為主，從管結(jié)果變?yōu)楣芤蛩?，把影響質(zhì)量的諸因素查找出來，發(fā)動全員、全過程、多部門參加，依靠科學(xué)理論、程序、方法，

11、使工程建設(shè)全過程都處于受控制狀態(tài)。4、工程項目質(zhì)量管理分為三個階段：（1）、施工準(zhǔn)備階段的質(zhì)量管理。主要包括：圖紙的審查，施工組織設(shè)計的編制，材料和預(yù)制構(gòu)件、半成品的檢驗，施工機械設(shè)備的檢修等。（2）、施工過程中的質(zhì)量管理。施工過程是控制質(zhì)量的主要階段，這一階段的質(zhì)量管理工作主要有：做好施工的技術(shù)交底，監(jiān)督按照設(shè)計圖紙和規(guī)范、規(guī)程施工；進行施工質(zhì)量檢查和驗收；質(zhì)量活動分析和實現(xiàn)文明施工。（3）、工程投產(chǎn)使用階段的質(zhì)量管理。這一過程是檢驗工程實際質(zhì)量的過程，是工程質(zhì)量的歸宿點。投產(chǎn)使用階段的質(zhì)量管理有兩項：一是及時回訪。對已完工程進行調(diào)查，將發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷及時反饋，為日后改進施工質(zhì)量管理提供信息

12、。二是實行保修制度。5、工程項目質(zhì)量管理的施工過程中工程部應(yīng)做的工作：（1）、工程技術(shù)人員應(yīng)加強對施工現(xiàn)場進行巡視、檢查，保證對整個施工過程的質(zhì)量實施控制。（2）、工程部應(yīng)隨時對施工單位的質(zhì)保體系進行檢查，保證質(zhì)量體系運行的有效性。（3）、對進場的材料和設(shè)備，相關(guān)技術(shù)人員應(yīng)和監(jiān)理及時全面進行檢查和驗證。對不符合投標(biāo)要求和設(shè)計要求的，應(yīng)要求施工單位及時清理出場。（4）、對重要的分項分部工程，應(yīng)要求施工單位制定施工方案，并對施工方案進行審查，將審查意見以書面形式反饋給施工單位，對需要修改的應(yīng)要求施工單位限期修改，并重新報審。傳播優(yōu)秀Word版文檔 ，希望對您有幫助，可雙擊去除！（5）、工程部應(yīng)有專

13、人負(fù)責(zé)將每月的工程質(zhì)量、安全、文明施工等情況寫成書面總結(jié)報告。（三）工程成本的控制傳統(tǒng)的產(chǎn)品成本的含義一般只是指產(chǎn)品的制造成本，即包括產(chǎn)品的直接材料成本、直接人工成本和應(yīng)該分?jǐn)偟闹圃熨M用，而將其他的費用放入管理費用和銷售費用中，一律作為期間費用，視為與產(chǎn)品生產(chǎn)完全無關(guān)。因此，廣義的成本概念，既包括產(chǎn)品的制造成本（中游），還包括產(chǎn)品的開發(fā)設(shè)計成本（上游），同時也包括使用成本、維護保養(yǎng)成本和廢棄成本（下游）的一系列與產(chǎn)品有關(guān)的所有企業(yè)資源的耗費。相應(yīng)地，對于成本控制，就要控制這三個環(huán)節(jié)的各種影響成本的因素和條件采取的一系列預(yù)防和調(diào)節(jié)措施，以保證成本管理目標(biāo)實現(xiàn)的管理行為。 控制好房地產(chǎn)開發(fā)成本是一

14、個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存發(fā)展的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理與控制的目的是：在確保工程質(zhì)量、開發(fā)周期的前提下以合理的最佳成本完成一個特定的建筑產(chǎn)品。其管理必須是全過程、全方位的，排除多種干擾因素進行全面成本管理與控制。1、房地產(chǎn)項目的成本構(gòu)成及特點房地產(chǎn)企業(yè)雖不同于一般企業(yè)，但也有其共同點。下面就具體分析一下房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本構(gòu)成。（1）、項目前期策劃和確立階段的成本 這一階段主要是在市場調(diào)研階段的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)項目進行分析研究、綜合論證和決策。具體工作包括房地產(chǎn)項目的構(gòu)思與定位、目標(biāo)設(shè)計、可行性研究和報批立項，這期間直接發(fā)生的各項支出?？尚行匝芯抠M尤其是報批支出及建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費都可以

15、視為項目成本。 這一階段還有兩種重要成本，雖尚未發(fā)生，但屬于這一階段必須要考慮的內(nèi)容：(l)土地、土建、設(shè)備費用。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80%。其中最重要的是土地費用，約占總成本的30-40%。土地費用是評價一個項目是否可行，是否有預(yù)期利潤的最主要的經(jīng)濟指標(biāo)。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項目前，必須將預(yù)計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發(fā)每平方米商品房所占的土地成本(俗稱樓板價)，以此來進行項目的可行性評估。(2)配套及其他收費支出。主要是水、電、煤氣、大市政和公建配套費。學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)計也是

16、不可缺少的。其他收費項目中有些雖然屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但由于種種原因，企業(yè)難以全部收回。這類收費項目種類繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，許多收費項目由壟斷性經(jīng)營企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，任意性很強，收費標(biāo)準(zhǔn)偏高。這部分成本是房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本構(gòu)成中受外界因素影響最大的一塊，一般占項目總投資的10-15%。傳播優(yōu)秀Word版文檔 ，希望對您有幫助，可雙擊去除！ （2）、項目設(shè)計與計劃階段的成本 具體包括項目設(shè)計、計劃成本，招標(biāo)投標(biāo)成本和施工前準(zhǔn)備成本。如工程勘察(測量)費、工程設(shè)計費、竣工檔案保證金、臨時用地費、臨時建設(shè)工程費、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費、勘察設(shè)計監(jiān)督管理費等。準(zhǔn)備工作中的繳納供水

17、、供電、供氣、供熱、污水處理廠建設(shè)費、土地有償出讓項目辦理“四源，接用手續(xù)、人防、消防審核費用等。 （3）、項目施工階段成本 這一階段是房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體建造過程，一般從現(xiàn)場開工到竣工后交付使用為止。開工手續(xù)辦理時的監(jiān)理、審計、實心粘土磚限制使用費、投資方向調(diào)節(jié)稅、協(xié)調(diào)費、綠化建設(shè)費等。施工成本包括其間的人工費、材料費、機械費、其他直接費、現(xiàn)場管理費、總部管理費等。竣工驗收時的手續(xù)費、綜合驗收、性能認(rèn)定、測繪產(chǎn)權(quán)登記費等。 （4）、項目使用階段成本。從交付使用到規(guī)定的責(zé)任期結(jié)束為止，即通常的物業(yè)管理成本。2、房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制的內(nèi)容和措施（1）、項目策劃階段成本控制 此階段是開發(fā)項目的成

18、敗關(guān)鍵。國內(nèi)外研究表明：一個項目策劃的好壞最終對成本和效益影響可以達到30%左右。此階段的成本管理表現(xiàn)為項目的選址(地段、地塊的選擇)和項目建設(shè)方案。在地塊的選擇上除了看地價和土地出讓金的高低外，還要比較補償費(拆遷、賠償、過渡等項費用)和配套設(shè)施費用的高低，結(jié)合銷售價格進行綜合平衡，選出最佳經(jīng)濟效益。接著是建設(shè)方案的確定，當(dāng)建設(shè)地點特定后對開發(fā)成本和效益尤為重要。通常的作法是進行建設(shè)方案招標(biāo)。開發(fā)商制定招標(biāo)文件除了小區(qū)(或區(qū)域)的總體規(guī)劃設(shè)計、功能、配套要求和建筑設(shè)計等技術(shù)指標(biāo)外，還必須有經(jīng)濟指標(biāo)(投資估算)。在方案評定時由技術(shù)專家和經(jīng)濟專家共同組成評審專家組。業(yè)主選定的中標(biāo)方案必須是技術(shù)和

19、經(jīng)濟指標(biāo)俱佳的方案，或是技術(shù)方案特佳而經(jīng)濟指標(biāo)欠佳，但在實施中可采取措施有效優(yōu)化經(jīng)濟指標(biāo)者。經(jīng)濟專家在評標(biāo)時對投標(biāo)人的投資估算進行審計評估，確認(rèn)其真實可靠程度，防止中標(biāo)方案在實施中突破(或較大突破)估算值。傳播優(yōu)秀Word版文檔 ，希望對您有幫助，可雙擊去除！ （2）、項目設(shè)計階段成本控制 設(shè)計階段的成本控制，是項目建設(shè)全過程成本管理的重點，項目設(shè)計要盡可能采用國家和省級的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，因為優(yōu)秀的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)有利于降低投資縮短工期，給項目帶來經(jīng)濟效益。開發(fā)商通過招投標(biāo)方式選擇設(shè)計單位，在委托設(shè)計范圍之前一定要對項目投資進行詳細(xì)分析，在此基礎(chǔ)上一般可以采用以下幾點措施對設(shè)計成本進行控制：、設(shè)計方案優(yōu)化：

20、設(shè)計方案的優(yōu)化是設(shè)計階段的首要任務(wù)，它對工程建設(shè)成本有著舉足輕重的作用。設(shè)計方案不但要考慮技術(shù)上的可行性，還要考慮經(jīng)濟上的合理性。此階段能控制造價的比率占5。、前期造價分析：設(shè)計階段成本控制的具體程序是：專題調(diào)研設(shè)計任務(wù)書方案設(shè)計圖紙會審。由于關(guān)注點的不同，設(shè)計單位往往對工程成本控制的重視程度不如我們開發(fā)單位，因此這一階段的成本控制應(yīng)該由我們牽頭，由設(shè)計單位來實現(xiàn)。我們在委托設(shè)計前，要組織力量對成本可控敏感的部分進行專題調(diào)研，通過考察相關(guān)項目、收集最新技術(shù)資料，組織專題專家會等方式，與設(shè)計單位共同完成。在確定項目技術(shù)方案的同時，確定成本控制目標(biāo)。 、實行限額設(shè)計：所謂限額設(shè)計，就是按照批準(zhǔn)的設(shè)

21、計任務(wù)書和投資估算，在保證功能要求的前提下，控制初步設(shè)計以及按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計總概算，控制施工圖設(shè)計。同時，各專業(yè)在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資額控制設(shè)計，嚴(yán)格控制設(shè)計中不合理的設(shè)計變更，保證工程竣工結(jié)算不突破總投資額。限額設(shè)計并不是一味考慮節(jié)約投資，也決不是簡單地將投資砍一刀，而是包含了尊重科學(xué)，尊重事實，實事求是，精心設(shè)計和保證設(shè)計科學(xué)性的實際內(nèi)容。投資分解和工程量控制是實行限額設(shè)計的有效途徑和主要方法。這個階段能控制造價的比率為5左右。傳播優(yōu)秀Word版文檔 ，希望對您有幫助，可雙擊去除！、要加強設(shè)計出圖前的審核工作：加強出圖前的審核工作，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。從

22、設(shè)計階段所設(shè)計的成果來看，設(shè)計方案的不足或缺陷加以克服時，所花費的代價最小，可取得的效果最好。在設(shè)計出圖前加強對設(shè)計圖紙的審核管理工作，以求得提高設(shè)計質(zhì)量，避免將設(shè)計的不足帶到施工階段，減少不必要的浪費。此階段能控制造價的比率占5。、實行設(shè)計監(jiān)理：設(shè)計監(jiān)理通過對設(shè)計的審查，提出改進意見，設(shè)計院應(yīng)采納其合理的建議，無償進行改正，防止設(shè)計階段與工程竣工驗收相脫節(jié)的情況。設(shè)計單位應(yīng)保證其設(shè)計能通過相關(guān)部門的驗收，防止工程施工完畢而不能通過驗收造成作好的東西要拆掉，從而浪費工程費用，發(fā)生這種情況如是設(shè)計院的責(zé)任是否能對其進行處罰有待商討。、建立獎懲制度：無論任何一方在安全可靠的情況下提出合理化建議，只

23、要能有效降低成本都應(yīng)適當(dāng)獎勵以激勵各方人員設(shè)法降低工程成本。總之，在實施建設(shè)項目全過程的工程造價控制中，必須重點突出，重點加強設(shè)計階段的工程造價控制，強化決策層及技術(shù)人員重視投資決策估算及設(shè)計階段造價控制意識；設(shè)計是工程建設(shè)的龍頭，設(shè)計單位是設(shè)計方案的主體。項目投資管理只有從項目前期投資控制目標(biāo)的設(shè)定以及加強設(shè)計在項目投資控制中的“龍頭”作用的管理，通過優(yōu)化工程設(shè)計，開展設(shè)計招標(biāo)和限額設(shè)計、加強項目各階段的審查，才能有效而合理地控制整個項目的投資。 同時，認(rèn)為要真正實現(xiàn)設(shè)計在工程項目中對投資控制的“龍頭”作用，必須向國際化靠攏組建以設(shè)計為主體的設(shè)計、采購、施工管理和開車服務(wù)為一體的EPC工程公

24、司，使工程建設(shè)的各個環(huán)節(jié)做到科學(xué)、有效、合理的交叉。實現(xiàn)對進度、質(zhì)量、費用的有效控制。 在現(xiàn)階段可逐步推行代建、統(tǒng)建方式，向?qū)I(yè)項目法人發(fā)展。將各種分散的管理要素組織起來，以有利于發(fā)揮專門人才的管理才能，發(fā)揮專家化、專業(yè)化、職業(yè)化的管理優(yōu)勢，實現(xiàn)建設(shè)管理向?qū)I(yè)項目法人發(fā)展，向?qū)I(yè)項目管理承包公司的轉(zhuǎn)變。 （3）、項目施工階段成本控制傳播優(yōu)秀Word版文檔 ，希望對您有幫助，可雙擊去除！施工階段的成本控制工作主要包括：編制成本計劃和工作流程圖，落實管理人員各自的職能任務(wù)；熟悉設(shè)計圖紙和設(shè)計要求，將工程費用變化大的部分和環(huán)境，作為重點控制對象；對經(jīng)濟技術(shù)變更進行經(jīng)濟技術(shù)比較，并進行預(yù)測和分析，嚴(yán)格

25、控制設(shè)計變更；詳細(xì)進行工程計量，復(fù)合工程付款賬單，嚴(yán)格經(jīng)費簽證；做好工程施工記錄，保存好各種文件圖紙，特別是施工變更圖紙，為處理可能發(fā)生的索賠提供依據(jù)。定期進行工程費用超支分析，提出控制工程成本突破預(yù)算的方案和措施；及時掌握國家、省、市有關(guān)部門的各種定額和收費標(biāo)準(zhǔn)的變化；注重合同簽訂、修改和補充工作，著重考慮對項目成本的影響。在施工過程中成本控制至關(guān)重要，具體可按以下方案實施：、嚴(yán)格控制合同的簽訂：簽訂規(guī)范、細(xì)致、嚴(yán)密的合同文本，是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的又一重點。編制嚴(yán)密的招標(biāo)文件、合同文本，對承包商進行制約，防止施工單位進場后以工期緊、場地狹小、設(shè)計選型的品牌型號不明確、合同內(nèi)容范圍界定不

26、明確等為借口，提出各種各樣的索賠。如施工單位常常會在工程的后期以甲方原因誤工造成工期緊為理由，提出趕工申請，要求增加工程費用，如果合同中預(yù)告了合同報價充分考慮了工期因素，明示不論采取何種趕工措施均不再調(diào)整報價的條款，就能有效地杜絕這類費用的增長。 關(guān)于合同條款的約定在編制合同條款時，應(yīng)注重有關(guān)風(fēng)險和責(zé)任的約定，將項目管理融入合同條款中，盡量將風(fēng)險量化，責(zé)任明確，公正地維護雙方的利益。主要重視以下幾類條款：（1）程序性條款。目的在于規(guī)范工程價款結(jié)算依據(jù)的形成，預(yù)防不必要的糾紛。程序性條款貫穿于合同行為始終。（2）有關(guān)工程計量條款。注重計算方法的約定：（一般按凈值計量）嚴(yán)格確定計量內(nèi)容，加強隱蔽工

27、程計量的約定。（3）有關(guān)價款的條款，特別注意價格調(diào)整條款。（4）雙方職責(zé)條款。為進一步劃清雙方責(zé)任，量化風(fēng)險，應(yīng)對雙方的職責(zé)進行恰當(dāng)?shù)拿枋觥＃?）索賠條款：明確索賠程序，索賠的支付、爭端解決方式等。（6）有關(guān)通用條款與專用條款。 、 加強和完善現(xiàn)場簽證管理?，F(xiàn)場簽證的管理包括現(xiàn)場簽證的辦理和審查兩個階段。在施工過程中，發(fā)生現(xiàn)場簽證時應(yīng)做到先算帳后實施，在辦理每一簽證之前必須進行工程量及成本增減分析，變工程成本事后被動控制為事前主動控制，現(xiàn)場管理人員應(yīng)隨時深入施工現(xiàn)場，掌握簽證資料的真實性和必要性，對其中不實之處和不合理性加以嚴(yán)格審查，針對現(xiàn)場簽證可能出現(xiàn)的失實，簽證小組在審查過程中首先要鑒別簽

28、證單的真?zhèn)?，再審查虛實，判定是否該給或該給多少工程量，根據(jù)定額、合同等文件來判定該簽證內(nèi)容是否允許調(diào)整。傳播優(yōu)秀Word版文檔 ，希望對您有幫助，可雙擊去除！因設(shè)計質(zhì)量引起變更時，設(shè)計院應(yīng)在施工前十天提出設(shè)計變更，工程部一天內(nèi)確認(rèn)其技術(shù)可行性和合理性；預(yù)算部2天內(nèi)核算出此次變更產(chǎn)生的費用增、減值。設(shè)計變更引起的造價增加：2萬元以下需經(jīng)項目主管批準(zhǔn)；25萬元以下需經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)；5萬元以上的需經(jīng)公司成本控制小組批準(zhǔn)后實施。 因甲方原因提出變更時，工程部應(yīng)作出設(shè)計變更方案，經(jīng)預(yù)算部估價后，成本增加2萬元以下的需經(jīng)設(shè)計總監(jiān)批準(zhǔn)；25萬元需經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)；5萬元以上的需報管理公司批準(zhǔn)，批準(zhǔn)后由設(shè)計院正式出

29、具設(shè)計變更單下發(fā)實施。 、把好施工過程中部分專業(yè)工程（如保安對講等）及甲供材料設(shè)備的價格關(guān)。在本公司專門的采購網(wǎng)站上登出招標(biāo)及采購公告，每個公司都可以來參加投標(biāo)競價，再由評標(biāo)人員根據(jù)所報的價格及質(zhì)量選擇適合本樓盤定位的具有合適價格和質(zhì)量比值的產(chǎn)品。 、做好工程竣工結(jié)算的審查。工程竣工結(jié)算的審查首先是對施工單位所報結(jié)算資料的審查，施工單位報送圖紙、變更單、簽證單、結(jié)算書應(yīng)首先報給項目部，由項目部審查上述資料的真實性、完整性，對不符合實際的資料應(yīng)剔除，不完整的資料應(yīng)在移交給投控部之前補齊，同時應(yīng)由項目部出具一份移交給投控部的結(jié)算資料屬實的簽字證明，以示負(fù)責(zé)。另外就是對結(jié)算書的審核，由于公司項目較多

30、，結(jié)算人員有限。為了保證結(jié)算的質(zhì)量和公正性，最好采用三級審核方式，即首先由造價咨詢公司（或監(jiān)理公司）初審，剔除結(jié)算書中不合理之處，再由開發(fā)公司投控部作好復(fù)審工作，最后送到集團公司經(jīng)營部終審。這樣即可以互相監(jiān)督，也可以保證結(jié)算的準(zhǔn)確性。（4）、保修服務(wù)階段的成本管理與控制 保修服務(wù)階段的成本高低，首先取決于工程設(shè)計和施工質(zhì)量好壞，做好工程質(zhì)量工作，則可以將保修費用降到最低水平。傳播優(yōu)秀Word版文檔 ，希望對您有幫助，可雙擊去除！、作好商品房的使用說明書和保修書，分清開發(fā)商、物業(yè)管理公司和用戶各方應(yīng)承擔(dān)的保修責(zé)任和費用，杜絕非開發(fā)商自身責(zé)任所發(fā)生的保修支出。、選擇業(yè)務(wù)水平高、管理素質(zhì)高的物業(yè)管理

31、公司承擔(dān)項目的物業(yè)管理工作，加大對物業(yè)在使用中的監(jiān)管力度和維護保養(yǎng)，從而達到減少保修量提高開發(fā)商信譽的目的。（四）、工程合同控制建筑工程在整個施工過程中受自然條件、社會條件的不可預(yù)見因素的影響，各種風(fēng)險隨時都可能發(fā)生，也正是由于客觀存在和不確定性，房地產(chǎn)公司要加強合同管理、增強風(fēng)險意識。為預(yù)防和規(guī)避工程風(fēng)險，在合同簽訂和合同履約管理中應(yīng)采取以下措施。 1.簽訂完善的施工合同是預(yù)防和規(guī)避工程風(fēng)險、保證項目能夠順利進行的前提和基礎(chǔ)。 （1）依法簽訂合同。合同法規(guī)定“合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得把自己的意志強加給另一方”，“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平的原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)。”市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟，對

32、合同約定內(nèi)容的法律作用也愈來愈被當(dāng)事人所重視。涉及施工階段的法律、法規(guī)是保護工程承發(fā)包雙方利益的法律依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)公司只有熟悉和掌握這些法律法規(guī)，才能加強用法律保護自己利益的意識，有效依法控制工程風(fēng)險。 （2）掌握市場價格動態(tài)。在招標(biāo)定價時，要及時掌握市場價格，使定價準(zhǔn)確合理，要避免不顧實際情況和客觀條件一昧壓低標(biāo)價，可能造成質(zhì)量低下或其他相關(guān)矛盾出現(xiàn)的風(fēng)險。 （3）簽訂合同的可行性。承、發(fā)包雙方在談判和簽訂施工合同前要對項目進行科學(xué)論證，對可預(yù)見及不可預(yù)見的風(fēng)險進行分析研究，所有相關(guān)合同必須具有可行性，方可再進行實質(zhì)性談判。 （4）使用國家標(biāo)準(zhǔn)合同文本。國家建設(shè)工程施工合同示范文本內(nèi)容完整

33、，條款齊全，雙方責(zé)權(quán)利明確、平衡，風(fēng)險較小，對一些不可避免的風(fēng)險，分擔(dān)比較公正合理。雙方應(yīng)按照建設(shè)工程施工合同示范文本結(jié)合工程項目的具體情況，將合同條款認(rèn)真研究，逐條推敲。除執(zhí)行通用條款外，對工程的一些具體要求在專用條款內(nèi)約定。要特別注意合同用詞的嚴(yán)密性，不能使用傳播優(yōu)秀Word版文檔 ，希望對您有幫助，可雙擊去除！“爭取”等不規(guī)范用語，前后條款不能互相矛盾或互相否定。各項約定都必須非常具體。例如：一方面是具備開工條件方面的約定。由發(fā)包人完成的施工場地“三通一平”，應(yīng)寫明水、電、電訊等管線接至的地點，接通的時間和要求；道路的起止地點，開通的時間，路面的要求；施工場地的面積和應(yīng)達到的平整程度等要

34、求以及影響開工的責(zé)任等，如果由于發(fā)包方的原因?qū)е鲁邪讲荒苋缙陂_工，則工期順延。另一方面是合同價款的約定。如果采用固定價格合同，必須把風(fēng)險范圍約定清楚。如建筑規(guī)模擴大，裝飾水平提高，主要材料價格超過合同價款內(nèi)相應(yīng)價格一定幅度等因素，不包括在風(fēng)險范圍以內(nèi)，在合同約定中必須注明；應(yīng)當(dāng)把風(fēng)險費用的計算方法約定清楚。約定方法可采用系數(shù)法，即以合同價款為基礎(chǔ)，確定一個百分比率，作為計算風(fēng)險費用的方法。也可采用絕對值法，如將風(fēng)險費用定為若干萬元；對于風(fēng)險范圍以外的風(fēng)險費用，應(yīng) 約定調(diào)整辦法。如遇設(shè)計有重大變更，采用原合同造價的計算方法調(diào)整，主要材料價格變動超過合同價款內(nèi)相應(yīng)價格一定幅度時，采用超過部分按實調(diào)整方法等。通過合同談判，使發(fā)包方和承包方清楚地認(rèn)識到各自在施工合同中承擔(dān)的義務(wù)和享有的權(quán)利，并對工程風(fēng)險通過合同條款在合同雙方之間進行合理分配。 2.在施工合同履行過程中加強合同管理是對合同風(fēng)險進行有效控制的手段。 （1）研究合同預(yù)測工程風(fēng)險。項目管理人員首先要對施工合同進行完整、全面、詳細(xì)的研究分析，切實了解自己和對方在合同中約定