中南國際商城可行性研究報告

1、中南國際商城可行性研究報告咨詢資質(zhì)：甲 級發(fā)證機關(guān)：湖南省科技咨詢協(xié)會國家商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)開發(fā)中心市場建設(shè)研究所湖南省新世紀經(jīng)濟專家咨詢有限公司年月目 錄第一章 總 論一、項目名稱二、項目的由來及背景三、項目概況四、項目投資單位基本情況 五、項目可行性論證的主要依據(jù)六、項目建設(shè)的原則七、項目的主要經(jīng)濟技術(shù)指標第二章 長沙市商貿(mào)發(fā)展概況一、長沙商貿(mào)發(fā)展的現(xiàn)狀 二、長沙商貿(mào)發(fā)展目標第三章 投資項目的戰(zhàn)略可行性研究一、項目的經(jīng)濟地理位置選擇二、項目在長沙商貿(mào)發(fā)展中的戰(zhàn)略定位三、項目建設(shè)的主要目標第四章 中南國際商城可行性分析 一、中南國際商城的含義二、中南國際商城建設(shè)的可行性三、中南國際商城的商圈分析四

2、、政策環(huán)境分析第五章 項目的市場前景預測 一、投資環(huán)境二、市場現(xiàn)狀分析 三、長沙市居民消費需求分析 四、價格走勢分析 第六章 投資估算及資金籌措一、投資估算范圍二、估算依據(jù)三、投資概況估算四、資金籌措第七章 經(jīng)濟分析與評估一、經(jīng)營收入及稅金估算二、總成本費用估算三、利潤估算四、財務(wù)盈利能力分析五、綜合經(jīng)濟效益分析第一章 總 論一、項目名稱中南國際商城二、項目的由來及背景大型購物中心，這種被認為21世紀最重要的復合商業(yè)業(yè)態(tài)，在中國經(jīng)歷了它的實驗階段后，如今正在以數(shù)量上的迅速遞增而引發(fā)著零售業(yè)的變革，他包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心。 世界的大型購物中心最早從歐美發(fā)展而

3、來，大多分布在郊區(qū)，其價格普遍低出城區(qū)20以上；亞洲一些國家根據(jù)自己面積小、人口多集中在市區(qū)的特點，在繁華的城市商業(yè)區(qū)建立了大型購物中心。我國的大型購物中心有兩個起源，一是上世紀90年代中期，和記黃埔、長江實業(yè)等香港房地產(chǎn)巨頭在京滬等大城市的黃金商圈興建高檔寫字樓，大多附帶有大面積的商場裙房，從而形成了具有香港特色的購物中心，如國貿(mào)商城等。二是傳統(tǒng)的百貨店不斷增添餐飲、娛樂等新的功能，從而形成大型購物中心的雛形，如王府井的新東安市場等.中南國際商城同樣是一個復合商業(yè)業(yè)態(tài)，位于雨花區(qū)境內(nèi)，與芙蓉區(qū)交界。該處是長沙市商貿(mào)批發(fā)市場的中心，是長沙市商貿(mào)市場發(fā)展的重點區(qū)域，亦是芙蓉區(qū)和雨花區(qū)商貿(mào)發(fā)展的戰(zhàn)

4、略重點。在距該點3公里的區(qū)域內(nèi)，有長沙市常住人口約50萬；位于京珠高速與機場高速的交匯點，是聯(lián)接長沙五大商圈的核心區(qū)域，地處進出長沙最快捷的交通要道。高橋附近有較高的人氣和商業(yè)聚合效應(yīng)。中南國際商城西鄰高橋大市場，附近還有三湘、南湖、馬王堆、萬家麗等專業(yè)批發(fā)市場，它們可以構(gòu)成極好的扎堆效應(yīng)，周邊是收入水平較高的居民小區(qū)。三、項目概況 該項目占地270畝，總投資12億元，有效用地總面積227.1畝,地上總建筑面積45.46萬平方米，其中，百貨32024.6平方米,沃爾瑪超市裙樓39697.17平方米，商鋪150338.59平方米，酒店、餐飲樓46431.84平方米，公寓、辦公樓186128.47

5、平方米。地下總建筑面積15.71萬平方米，主要為，地下車庫地下車庫、地下發(fā)電機機房、變電房、空調(diào)房、消防控制室等。集購物、休閑、娛樂、餐飲美食、健身、旅游于一體，打造中南地區(qū)目前規(guī)模最大、功能配套齊全的現(xiàn)代化商業(yè)中心。 該項目由國際知名的美國jwda公司設(shè)計，該公司專業(yè)從事商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計，其設(shè)計效果將是長沙市第一流的。第一期工程為沃爾瑪大型超市和公寓及商鋪，建筑面積92667平方米及地下停車場和機房42944平方米，計劃由國際國內(nèi)知名商家經(jīng)營，現(xiàn)已與沃爾瑪、中國銀泰等商家達成了初步協(xié)約，這將為項目的成功打下品牌基礎(chǔ)。第二期工程開發(fā)步行區(qū)主要商鋪、百貨商場、復式公寓。第三期工程開發(fā)高層住宅、餐飲樓

6、、酒店、娛樂、夜總會。四、項目投資單位基本情況 本項目由湖南天潤五江置業(yè)有限公司投資開發(fā)。公司注冊資本5180萬元，其中湖南天潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2176萬元,婁底亨瑞特房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1450萬元,長沙市城市建設(shè)開發(fā)公司1554萬元.五、項目可行性論證的主要依據(jù)1、項目所在地長沙的戰(zhàn)略定位及發(fā)展目標2、項目所在區(qū)域的發(fā)展定位及制約3、長沙市民的收入情況及投資能力和意向4、相關(guān)專業(yè)市場及其經(jīng)營戶的現(xiàn)實要求5、國家、省及長沙市有關(guān)城市建設(shè)的法律、法規(guī)、條例、文件等。 6、中南國際商城規(guī)劃設(shè)計六、項目建設(shè)的原則中南國際商城要集“商業(yè)購物、娛樂文化、體育健身、餐飲美食、建筑品味、名牌名店、人文景觀

7、、精神文明”等于一身，將成為長沙市的風景線，其商業(yè)布局功能定位依據(jù)“突出品牌、整體定位、功能互補”的原則。 七、項目的主要經(jīng)濟技術(shù)指標1、規(guī)劃總用地面積：15.14公頃2、規(guī)劃總建筑面積：611745.01平方米3、地上建筑面積454620.67平方米.其中：百貨32024.6平方米,沃爾瑪超市裙樓39697.17平方米，商鋪150338.59平方米，酒店、餐飲樓46431.84平方米，公寓、辦公樓186128.47平方米。4、地下總建筑面積15.71萬平方米，主要為，地下車庫、地下發(fā)電機機房、變電房、空調(diào)房、消防控制室等。5、建筑密度 39.9%6、容積率 3.027、綠化率 33.5%8、

8、主要交通技術(shù)指標:道路面積23779平方米，地上道路面積9728平方米，地下道路面積14051平方米,停車位3098個.第二章 長沙市商貿(mào)發(fā)展概況 長沙是湖南省省會，全省政治、經(jīng)濟、文化、科教、信息中心，是國務(wù)院首批公布的歷史文化名城和第一批對外開放的旅游城市。轄芙蓉、天心、岳麓、開福、雨花五區(qū)，長沙、望城、寧鄉(xiāng)三縣和瀏陽市，全市土地總面積1.18萬平方公里，市區(qū)面積556平方公里，建成區(qū)面積158平方公里；總?cè)丝?95.5萬人，其中市區(qū)人口189萬人。長沙，山青水秀、氣候宜人，有風景獨秀“霜葉紅于二月花”的岳麓山，有水洲相擁“春來江水綠如藍”的湘江；長沙，人杰地靈、歷史悠久，有在海內(nèi)外享有盛

9、名的世界第八大奇跡馬王堆漢墓、千年學府岳麓書院及三國東吳簡牘；“惟楚有才，于斯為盛”，在中國近現(xiàn)代史上長沙更涌現(xiàn)了一批著名的政治家、軍事家和文學家。2002年，全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值812.9億元，人均gdp達1656美元。長沙商業(yè)繁榮興旺,自古以來商賈云集，交易興旺，教育科技發(fā)達，交通通訊便利。一、長沙商貿(mào)發(fā)展的現(xiàn)狀 建國以來特別是改革開放以來，長沙的商貿(mào)得到了飛速的發(fā)展。一是商貿(mào)經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長，對國民經(jīng)濟中的作用和貢獻進一步凸現(xiàn)。2002年全市社會消費品零售總額躍上了400億元的新臺階，商貿(mào)經(jīng)濟總量增長五年內(nèi)實現(xiàn)了跨越式的三級跳。全市商貿(mào)業(yè)從業(yè)人員達33萬人，占全市從業(yè)人員的22%，為增加

10、就業(yè)特別是解決下崗職工再就業(yè)作出了顯著的貢獻。二是發(fā)展思路進一步提升，奠定了長沙市流通現(xiàn)代化的思想和理論基礎(chǔ)。順應(yīng)全球經(jīng)濟發(fā)展趨勢，全面推進長沙商貿(mào)流通現(xiàn)代化的戰(zhàn)略問題，理清了長沙商貿(mào)流通發(fā)展的戰(zhàn)略思路、舉措與目標，形成了加快長沙商貿(mào)流通現(xiàn)代化發(fā)展的共識與合力。三是堅定不移地推進企業(yè)改革改制，根除了制約商貿(mào)流通發(fā)展的體制障礙。為消除體制性障礙，促進商貿(mào)流通加速度發(fā)展創(chuàng)造了條件。四是網(wǎng)點建設(shè)和市場培育充滿活力。黃興南路步行商業(yè)街建成開業(yè)，三湘南湖市場整合提升，家樂福、沃爾瑪?shù)韧赓Y商業(yè)加快進入，使長沙市商業(yè)標志性項目涵蓋的范圍更寬更廣，商業(yè)發(fā)展的品位更高更精。五是“三綠工程”深入實施，肉菜消費更加

11、安全放心。通過加強法制建設(shè)，規(guī)范市場經(jīng)濟秩序和加強質(zhì)量監(jiān)督管理，菜籃子商品質(zhì)量不斷提高，基本保證了人們的食品消費安全。六是會展經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好，有力地拉動了經(jīng)濟增長。2002年成功地舉辦了中國首屆箱包皮革展銷會、長沙（昆明）商品展銷會、秋季糖酒商品交易會、全國煤交會等一系列區(qū)域性、全國性的大型會議，取得了很好的社會效益和經(jīng)濟效益，產(chǎn)生了巨大的社會影響。七是物流工作有了一個良好的起步，已組織完成了全市物流發(fā)展戰(zhàn)略研究，正在進行規(guī)劃銜接和配套政策措施的制定?？傊?，長沙市商貿(mào)流通業(yè)在構(gòu)建“大市場、大商業(yè)、大流通”格局的過程中，通過加快商業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，大力推進社會商業(yè)的發(fā)展，使商貿(mào)流通業(yè)活力更足，優(yōu)勢更

12、優(yōu)。目前，在按照建設(shè)現(xiàn)代化商貿(mào)中心的戰(zhàn)略目標，確立了新世紀商貿(mào)流通發(fā)展的目標，加快改革，調(diào)整結(jié)構(gòu)，培育現(xiàn)代化大型商業(yè)集團，發(fā)展商業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，加快中心商業(yè)區(qū)建設(shè)，提升商業(yè)文化品位，努力推進長沙大市場、大流通、大貿(mào)易的現(xiàn)代化商貿(mào)中心建設(shè)。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，近年來，長沙城市建設(shè)億元巨額投資中，用于商業(yè)品位提升的占；近兩年，長沙固定資產(chǎn)投資每天高達一億元，其中打造商貿(mào)中心的占。盡管近些年長沙的商業(yè)得到長足發(fā)展，但與實現(xiàn)商貿(mào)流通現(xiàn)代化的要求相比，尚有不小差距。主要的問題是：千店一面布局不夠合理。目前長沙市的大型商場相對過于集中，網(wǎng)點布局不夠合理，而且經(jīng)營范圍雷同，特色不突出，連鎖超市等先進業(yè)態(tài)發(fā)展不夠、功能不

13、全，有待進一步改進。 大型百貨店總量仍過剩。提及百貨店，人們自然會想起多年前的“五虎鬧長沙”。盡管長沙市大型百貨商店經(jīng)過幾年調(diào)整，有的已轉(zhuǎn)向經(jīng)營，但在總量上仍相對過剩。 商網(wǎng)周邊缺乏停車場。市民駕車旅游購物，可往往找不到停車場，長沙各商業(yè)網(wǎng)點周邊的停車設(shè)施十分缺乏。 二、長沙商貿(mào)發(fā)展目標根據(jù)規(guī)劃，到2005年，長沙市社會消費品零售總額要實現(xiàn)年均增長13，力爭達到600億元，躋身全國十強行列；建設(shè)年成交額50億元以上的批發(fā)市場8個，與國際互聯(lián)網(wǎng)相連的全國性批發(fā)交易市場2個，商品交易批發(fā)市場年成交額突破1000億元；友誼阿波羅、通程、飲食、蔬菜四大商業(yè)集團躋身全國同業(yè)五強行列；全方位引進國際商業(yè)零

14、售巨頭到長沙投資設(shè)點，實現(xiàn)長沙商貿(mào)與國際規(guī)則對接。通過10至15年的努力，將長沙建設(shè)成為南至廣州、北抵武漢、東達江西、西及重慶之間，并能輻射西南、西北及長江流域部分區(qū)域的現(xiàn)代化商貿(mào)中心城市，進入全國商業(yè)中心城市十強。 首先，長沙市地處長江經(jīng)濟帶中游區(qū)域和華南經(jīng)濟圈的外沿地帶，在東、中、西部三大板塊中處于連南接北、承東啟西的位置，這為長沙實現(xiàn)這一目標提供了較好的基礎(chǔ)條件。其次，近幾年長沙市利用規(guī)劃的杠桿，對商貿(mào)中心進行布局，將一批馬路市場遷出城外，用大市場、大流通的格局取代。長沙商業(yè)從上世紀年代初的“五虎”鬧長沙，到年代后期的四大國有商業(yè)集團，再到現(xiàn)在的購物中心、連鎖、超市、倉儲式大市場到目前為

15、止，長沙市形成了以五一路、黃興路、韶山路、芙蓉路、東二環(huán)線為軸線，以五一廣場、袁家?guī)X、伍家?guī)X、火車站、東塘、溁灣鎮(zhèn)為中心的遍布整個市區(qū)的四縱一橫五條主線、六大商圈點綴其間的商業(yè)布局。這六大商圈為實現(xiàn)上述目標奠定了基礎(chǔ)。第三章 投資項目的戰(zhàn)略可行性研究一、項目的經(jīng)濟地理位置選擇1、項目經(jīng)濟位置中南國際商城位于芙蓉區(qū)與雨花區(qū)的交匯地帶，處于長沙市商貿(mào)批發(fā)市場的中心，是長沙市商貿(mào)市場發(fā)展的重點區(qū)域，亦是芙蓉區(qū)和雨花區(qū)商貿(mào)發(fā)展的戰(zhàn)略重點。該項目將受到各級政府的大力支持。2、項目地理位置項目地理位置位于雨花區(qū)境內(nèi)，與芙蓉區(qū)交界。即人民路以南、雨花大道以北、火星大道以西、二環(huán)線以東。具體來說，項目東鄰火星

16、大道，西鄰馬王堆路，南臨火焰路，北接朝暉路。3、項目周邊環(huán)境項目東北面是芙蓉區(qū)政府所在地，項目東面則是規(guī)劃待建中的專業(yè)汽車市場和在建的錦湘國際星城,北面是在建中的浙江服飾博覽中心，西面則是高橋大市場，南面為東風汽車專賣店及高橋市場拆遷安居房及門面。4、項目交通環(huán)境項目所在地交通通達，進出方便。南有雨花大道，東有火星大道，北有人民路，西有二環(huán)線。與其緊鄰的馬王堆路年內(nèi)即將拉通，火焰路及朝暉路也將隨著項目的展開而拉通。公交線路有121、122、103、143、158、301、348、603等8條線路通項目所在地。5、項目配套設(shè)施與項目配套的設(shè)施包括水、電、氣、通訊、綠化帶、停車場、公廁等二、項目在

17、長沙商貿(mào)發(fā)展中的戰(zhàn)略定位1、基于中部經(jīng)濟增長極的確立和長沙市城市發(fā)展的戰(zhàn)略定位。為實現(xiàn)中部地區(qū)的跨越式發(fā)展，就必須積極培育若干區(qū)域性中心城市和城市群，形成中國第四個經(jīng)濟增長核心區(qū)。城市經(jīng)濟的發(fā)展應(yīng)該成為中部“隆起”的支撐點和輻射極。中部的城市化方向應(yīng)該是發(fā)展一批特大城市及以此為核心的城市群。在此基礎(chǔ)上，應(yīng)將中部培育成我國繼長江三角洲、珠江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)后的第四個經(jīng)濟增長核心區(qū)。目前，中國三個經(jīng)濟增長核心區(qū)均集中在東部沿海地區(qū)，從區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的策略考慮，中國亟待建立新的經(jīng)濟增長核心，以帶動中西部經(jīng)濟的整體發(fā)展。我們認為，第四個經(jīng)濟增長極應(yīng)當以鄭州武漢長株潭為核心，而長沙則是這一增長極中處于重

18、要地位。從長沙的發(fā)展戰(zhàn)略來看，城市規(guī)模2005年主城區(qū)城市人口規(guī)模190萬人，城市建設(shè)用地規(guī)模170平方公里，2020年都市區(qū)城市人口規(guī)模310萬人，城市建設(shè)用地規(guī)模310平方公里，其中主城區(qū)城市人口規(guī)模264萬人，城市建設(shè)用地規(guī)模253平方公里。城市建設(shè)目標按照“一主（城市主體）、兩次（河西、星馬新城）、四組團（暮云、撈霞、高星、含浦組團）”，構(gòu)筑青山、秀水、綠洲、名城融為一體的城市空間格局，形成以“兩帶、兩圈、五楔”為骨架的綠色空間體系。以霞凝港、黃花空港、信息港“三港”，高速公路、京廣鐵路“兩路”為主體，建設(shè)一批區(qū)域性重大樞紐工程；以軌道交通網(wǎng)和城市骨架道路網(wǎng)“兩網(wǎng)”建設(shè)為重點，形成快速

19、便捷的客貨運交通網(wǎng)絡(luò)。根據(jù)長沙西文東市的戰(zhàn)略定位及用十到十五年時間把長沙建成現(xiàn)代化商貿(mào)中心并進入全國商業(yè)中心城市十強的目標，長沙商貿(mào)具有無限的發(fā)展空間。2、中南國際商城也是基于芙蓉區(qū)及雨花區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略。作為擔負“東市”開發(fā)使命的芙蓉區(qū)，確立了“重心東移，加快城市化進程”的戰(zhàn)略方針。區(qū)治的東移，給人民東路帶來了無限生機。旺旺醫(yī)院首先亮相。根據(jù)協(xié)議，來自臺灣的旺旺醫(yī)院，將在芙蓉區(qū)投資5000萬美元，建超大型的現(xiàn)代化醫(yī)院。擇址火星大道與人民東路交界處東端的旺旺醫(yī)院。這里不光市政配套成熟，道路交通便捷，隨著市場的擴容，大型建材超市的匯聚，這里將出現(xiàn)一批高要求的消費群體。以即將出現(xiàn)的旺旺醫(yī)院為例，從臺灣

20、過來的專家們正在尋找一處檔次較高，規(guī)模較大的住宅群。目前，華天置業(yè)、恒廣開發(fā)公司，足跡也已經(jīng)圈好了火星北路的最佳尺度。 按照芙蓉區(qū)的“十五”規(guī)劃,未來的芙蓉區(qū)將根據(jù)“三產(chǎn)立區(qū),民營為主、環(huán)境先導”等原則,實行經(jīng)濟與行政辦公地點上的“重心東移”。圍繞新區(qū)治所在地長沙市東部城區(qū)火星大道與人民東路交匯處周邊地區(qū)，讓眾多的開發(fā)商看到了無限商機。東片新城區(qū)總體規(guī)劃建設(shè)將按照“一河兩岸、三區(qū)一帶”的來實施?！耙缓觾砂丁敝笧g陽河兩岸，“三區(qū)一帶”則是指都市文明典范區(qū)、商貿(mào)市場核心區(qū)、工業(yè)農(nóng)業(yè)精品區(qū)和瀏陽河風光帶，今后政府將重點加快東岸鄉(xiāng)地區(qū)開發(fā)建設(shè)，發(fā)展科技工業(yè)園、新型專業(yè)市場群體和都市農(nóng)業(yè)。 新規(guī)劃的芙蓉

21、區(qū)商貿(mào)市場，定位于鐵路以東至瀏陽河以西,規(guī)劃將遠大路和火星路兩廂的廣大區(qū)域，按板塊結(jié)構(gòu)建成輻射全國的區(qū)域性市場。同時,引導現(xiàn)有市場向規(guī)范化倉儲式超市和網(wǎng)絡(luò)市場發(fā)展,并創(chuàng)建以市場為依托的全國性或國際行業(yè)性的會展中心;開發(fā)建設(shè)與高檔次市場群集區(qū)配套的加工區(qū)、倉儲區(qū)、集裝箱貨運停車場等,使其成為長沙市區(qū)域性商貿(mào)中心城市的核心展示極、帶動發(fā)展極和財源聚集極,成為芙蓉區(qū)經(jīng)濟繁榮的新城區(qū)。 在這一暢通無阻的網(wǎng)絡(luò)當中，人民東路更是一條流金淌銀的城市大動脈。而瀏陽河大橋的拉通，將會為芙蓉區(qū)開拓出更為廣闊、更為遼遠的天地 與芙蓉區(qū)毗鄰的雨花區(qū)，隨著區(qū)治東移的建設(shè)，區(qū)內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展獲得了新的騰飛。在商貿(mào)服務(wù)業(yè)方面，根

22、據(jù)規(guī)劃，其目標是：一、打造一個區(qū)域性物流中心。即以高橋、紅星市場為基礎(chǔ)，以環(huán)線為紐帶，以工業(yè)園區(qū)為后盾，以發(fā)達的商業(yè)網(wǎng)點為依托，打造雨花區(qū)區(qū)域性物流中心。二、提升兩條生態(tài)美食街。即二環(huán)線美食街及曙光路特色美食街。三、擴大三大農(nóng)貿(mào)輻射場。即紅星農(nóng)副產(chǎn)品大市場、長沙花卉大世界、中國現(xiàn)代農(nóng)業(yè)博覽交易中心，集全展博覽、農(nóng)產(chǎn)品交易、信息發(fā)布、物流配送和農(nóng)業(yè)觀光休閑于一體，形成我國中南地區(qū)強大的農(nóng)貿(mào)經(jīng)濟“輻射圈”。四、建設(shè)四大特色商業(yè)圈。即以高橋大市場為龍頭的友誼汽配、浙江服飾博覽中心、高橋建材、國際it城、皮具百貨等一系列專業(yè)化、綜合必性批發(fā)市場；以長沙家具龍頭井灣子家具城為標志的家具生產(chǎn)批發(fā)市場；以東

23、塘廣場為中心的通程百貨、友誼商城、好又多、家樂福、沃爾瑪、新一佳等大型百貨零售市場；以全洲藥業(yè)、時代陽光、銀海藥業(yè)為龍頭的藥品交易批發(fā)市場。第四章 中南國際商城可行性分析 一、中南國際商城的含義 中南國際商城是一個復合商業(yè)業(yè)態(tài)，它集多種功能于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心。它一是大：占地面積大、停車場規(guī)模大、建筑規(guī)模大，營業(yè)面積一般在10萬平方米以上；二是多：店鋪多、功能多，包括購物、餐飲、休閑、娛樂、文化、服務(wù)于一體；三是經(jīng)營主題明確：按照所處地理位置、自身條件、當?shù)亓闶凵虡I(yè)發(fā)展狀況確定目標市場，并引入相應(yīng)零售商配合其市場定位。代表著一種新的、符合人性需求的

24、高尚生活方式。其主要功能是：購物，營業(yè)面積812萬平方米，規(guī)模適中。美食城，由多種地方菜系和風味小吃、品牌餐飲連鎖，與洋快餐（麥當勞、肯德基）等一起組成。休閑娛樂城，包括多功能網(wǎng)吧、小型電影院、茶室、酒吧，小型書店閱覽室，ktv包廂，迪廳，足浴按摩及大型公眾休閑綠化廣場等。運動健身館，包括小型保齡球館、沙狐球、乒乓球、棋牌麻將室、健身房等。配套設(shè)施有大型停車場（地下）、銀行、郵政、電信、貨物運輸、公廁等。二、中南國際商城建設(shè)的可行性 1、長沙環(huán)線內(nèi)的商業(yè)廣場、購物中心、步行街競爭激烈，業(yè)態(tài)的單一，停車場所的缺乏，人流的擁擠，導致其吸引力的下降。2、根據(jù)長沙的規(guī)劃，環(huán)線內(nèi)嚴格限制大型購物中心，而

25、中南國際商城正處于環(huán)線外側(cè)，是理想的構(gòu)建場所。另外，各城市正在建立大型購物中心聽證會制度，將大大減少同業(yè)競爭，在長沙市未建立聽證會制度前介入，現(xiàn)在是理想時機。3、根據(jù)mall設(shè)立的條件，長沙市2003年gdp為928.2億元，人均gdp為15000元，2004年可突破1000億元，人均gdp將超過它設(shè)立要求的人均15000元。4、根據(jù)長沙市的商貿(mào)發(fā)展戰(zhàn)略把長沙建成全國商業(yè)中心城市，并力爭在十到十五年內(nèi)進入全國十強，符合這一發(fā)展戰(zhàn)略。5、高橋的交通、地理環(huán)境優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢明顯。它位于雨花區(qū)境內(nèi)，與芙蓉區(qū)交界。即人民路以南、雨花大道以北、火星大道以西、二環(huán)線以東。該處是長沙市商貿(mào)批發(fā)市場的中心，是

26、長沙市商貿(mào)市場發(fā)展的重點區(qū)域，亦是芙蓉區(qū)和雨花區(qū)商貿(mào)發(fā)展的戰(zhàn)略重點。在距該點3公里的區(qū)域內(nèi)，有長沙市常住人口約50萬，約占長沙市常住人口的30%。6、高橋附近有較高的人氣和商業(yè)聚合效應(yīng)。中南國際商城西鄰高橋大市場，附近還有三湘、南湖、馬王堆、萬家麗等專業(yè)批發(fā)市場，它們可以構(gòu)成極好的扎堆效應(yīng)，商業(yè)覆蓋人民路、雨花大道、二環(huán)線、火星大道等。周邊是收入水平較高的居民小區(qū)包括：東方新城、國杰星城、金利苑、惠澤園、新橋小區(qū)、恒業(yè)雅苑、幸福人家、水云間、馬王堆廣告商城、銀力家園、宏華花苑、千禧華城、富通新城、美林景園等。 、長沙的人口密度平均為每平方公里人，而此地人口密度超過，今后幾年人口密度將繼續(xù)增加。

27、目前高橋附近每天的客流量約萬，隨著這片土地的開發(fā)，其它項目的建設(shè)，這里的客流量將會迅速增加。三、中南國際商城的商圈分析 1、商圈的分類 按距離的遠近給商圈作如下分類： 核心商圈：核心商圈是最接近購物中心并擁有高密度顧客群的區(qū)域，顧客光顧很方便，核心商圈顧客一般占購物中心的銷售額的5570 。我們統(tǒng)計為車行10分鐘的路程。包括遠大路、楊家山、四方坪、火車站、五一路、汽車東站等地的居民消費者。 次級商圈：次級商圈是位于核心商圈以外的鄰近區(qū)域，顧客需花費一段時間才能到達，這部分商圈顧客應(yīng)該占購物中心銷售額的1525 。這樣規(guī)定的：他們是車行10-30分鐘路程的居民，包括赤崗沖、東塘、井灣子、侯家塘、

28、伍家?guī)X、河西溁灣鎮(zhèn)等附近的居民。 邊際商圈：邊際商圈位于次級商圈的外圍，屬于較遠的輻射區(qū)域。由于該位置處于機場高速和京株高速的入城處，可以為長沙周邊地區(qū)包括株洲、湘潭和長沙周邊的縣市居民提供服務(wù)。附近公交車輛比較多，有通向整個長沙市的交通條件，附近商業(yè)相對比較發(fā)達。2、商圈顧客的來源 項目估計的商圈范圍，在這一范圍內(nèi)，服務(wù)的對象，即顧客來源可分為三部分。 （1） 居住人口指居住在高橋附近的常住人口，這部分人口具有一定的地域性，是核心商圈內(nèi)基本顧客的主要來源。他們忠誠度較高，消費場所比較固定，但是顧客人數(shù)彈性較小，難以挖掘來擴大市場。（2） 工作人口 指工作地點在高橋附近的人口，這部分人口中不少

29、利用上下班就近購買商品，他們是次級商圈基本顧客的主要來源。附近有政府機關(guān)、醫(yī)院、學校、專業(yè)批發(fā)市場、工廠及各類公司等。在此商圈內(nèi)工作人口比較多，這樣其商圈規(guī)模就比較容易擴張，潛在的顧客數(shù)量較多。 （3） 流動人口 中南國際商城處在人民路、雨花大道、二環(huán)線、火星大道之間，京珠高速公路橫穿而過，是聯(lián)系南北的交通要道。它的附近是眾多的專業(yè)批發(fā)市場和各類專賣店，那里有極好的人氣聚居，屬于核心商業(yè)地區(qū)。來此購物和休閑的流動人口很多，這部分人口是各專業(yè)批發(fā)市場的主要顧客來源，是構(gòu)成邊緣商圈內(nèi)顧客的基礎(chǔ)。這些流動人口選擇消費場所的隨意性較大，忠誠度較低，從而較易受到商業(yè)競爭對手的影響。因此經(jīng)營者應(yīng)該突出自己

30、的經(jīng)營賣點，提供給這部分顧客最優(yōu)的服務(wù)。 3、商圈層次分析 （1）客流量分析 平日該地的車流量、客流量比較大，長沙居民喜歡周末、節(jié)日消費，他們意愿自己享受購物的人氣和休閑的環(huán)境。高橋附近的公交車有多路，交通十分便利，可以把長沙各地居民拉來這里消費。 （2）顧客分析 目前整個長沙市消費者都在尋求好的購物環(huán)境，消費者的休閑消費不能得到很好的滿足。特別在節(jié)假日里，擁擠的購物環(huán)境以及停車的不方便讓長沙的市民消費者頭痛。 （3）環(huán)境分析 中南國際商城四面臨街，能見度比較高，而且周圍沒有較高的建筑物，可以在外面做很好的廣告招牌，也可以為自身的形象做最佳的廣告展示。居民區(qū)比較集中，人氣比較旺盛，由于各專業(yè)批

31、發(fā)市場集中，商業(yè)競爭比較激烈。根據(jù)有關(guān)情況：家樂福、華聯(lián)等外資也要來高橋投資。未來的高橋?qū)巧碳业谋貭幹亍Ｕ麄€長沙的市場競爭分析：隨著改革開放的深入和市場化改革的逐見成效，長沙的人均收入穩(wěn)步提升，人民購買力逐年增強。長沙的地理位置決定了它將是眾商家必爭的地方。長沙出現(xiàn)了跨地區(qū)、跨行業(yè)的商業(yè)聯(lián)合，如南（廣東）資北上、北（北京）資南下、東（上海）資西進和外資投入的大好局面。友誼阿波羅、通程商業(yè)廣場、麥德隆、新一佳、家樂福、平和堂、沃爾瑪?shù)鹊拇嬖?，長沙的商業(yè)競爭將會異常激烈的。四、政策環(huán)境分析建設(shè)經(jīng)營大型購物中心，需要政府及有關(guān)部門的大力支持。中南國際商城的建立必將提高長沙商業(yè)的現(xiàn)代化國際化水平

32、，為長沙的區(qū)域規(guī)劃凝造了充足的商業(yè)氛圍，同時也美化了長沙城市環(huán)境，增添了長沙的文化氣息，增強了長沙的文化底蘊。長沙投建中南國際商城是從長沙市城市經(jīng)濟發(fā)展的需要和住宅區(qū)東移后市民生活的需求出發(fā)，依照城市規(guī)劃的要求建設(shè)的，是長沙市接軌世界商業(yè)的新開端，它代表長沙商業(yè)在新時期的新方向，呼應(yīng)了市委、市政府提出“東市西文”的政策，因此能夠得到長沙市和雨花區(qū)政府的大力支持，政策環(huán)境看好。這為長沙的經(jīng)濟騰飛奠定了商業(yè)基礎(chǔ)。將為長沙的經(jīng)濟發(fā)展起到推波助瀾的作用，為長沙的發(fā)展做出積極的貢獻。 第五章 項目的市場前景預測 一、投資環(huán)境1經(jīng)濟環(huán)境 長沙市是湖南的省會，是長株潭一體化的核心。是全省政治、經(jīng)濟、文化、科

33、教、信息中心，是國務(wù)院首批公布的歷史文化名城和第一批對外開放的旅游城市。在全國219個地級城市中排19位，已進入全國綜合經(jīng)濟實力一類城市行列。全市土地總面積1.18萬平方公里，市區(qū)面積556平方公里，建成區(qū)面積158平方公里；總?cè)丝?95.5萬人，其中市區(qū)人口189萬人。2002年，全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值812.9億元，人均gdp達1656美元。長沙市近幾年來經(jīng)濟總量持續(xù)高速增長，gdp保持二位數(shù)的增長，對房地產(chǎn)業(yè)的投入不斷加大。1998年至2003年11月，全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資340.55億元，占全市固定資產(chǎn)投資的1/4。特別是2000年以來，長沙市實施“三年大變樣”戰(zhàn)略，城市路網(wǎng)及基礎(chǔ)設(shè)

34、施建設(shè)得到了極大提升，原有的地域差別不斷縮小，地段升值潛力增大，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了廣闊的空間。 2地理環(huán)境 長沙市地處華中腹地，扼南北要沖；東屏羅霄毗江西，西障雪峰連云貴，南峙衡岳達廣州，北托洞庭通武漢。素稱“荊豫唇齒，黔粵咽喉”。就城市區(qū)位條件而言，東為上海，南為廣州，西為重慶、成都，北為武漢，在這些特大城市之間，是我國人口相對比較密集的區(qū)域，長沙處于中心位置，人氣比較旺；就地理條件而言，長沙地勢開闊而相對平坦，一江兩岸，沒有阻隔，適宜于大規(guī)模城市建設(shè)；就基礎(chǔ)條件而言，長沙的經(jīng)濟總量將近占全省的1/5，財政收入接近全省的1/3，并有加大分量的趨勢，使城市具備了進一步擴大的基礎(chǔ)。 3政策環(huán)境改

35、革開放以來，長沙市政府充分發(fā)揮了區(qū)位優(yōu)勢，交通和流通迅速發(fā)展，市場不斷拓展。為了把長沙建成全國商業(yè)中心城市，并力爭在十到十五年進入全國十強。市委、市政府實施大改革、大開放、大調(diào)整的發(fā)展思路，努力開拓，不斷創(chuàng)新，開創(chuàng)了一個生機蓬勃、充滿活力的發(fā)展局面。一是商貿(mào)經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長，對國民經(jīng)濟中的作用和貢獻進一步凸現(xiàn)。2002年全市社會消費品零售總額躍上了400億元的新臺階，與1997年相比，五年時間增長近1倍，從1997年實現(xiàn)200億元，2000年突破300億元，到2002年達到400億元，商貿(mào)經(jīng)濟總量增長五年內(nèi)實現(xiàn)了跨越式的三級跳。根據(jù)規(guī)劃，到年，長沙市社會消費品零售總額達到億元，商貿(mào)業(yè)增加值占全

36、市的比重達以上，形成一批銷售額分別過億元、億元和億元的專業(yè)批發(fā)市場、綜合市場、大型綜合商貿(mào)企業(yè)及餐飲企業(yè)。發(fā)展一批實力較強的第三方物流企業(yè)、高水平的物流配送中心和物流基地，初步形成現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)；廣泛應(yīng)用電子信息技術(shù)，科技興貿(mào)達到新水平；建立起與國際規(guī)則相銜接的商貿(mào)流通管理體系和規(guī)范有序的市場體系。二、市場現(xiàn)狀分析 1.商業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)表明，近3年來，長沙城市建設(shè)300億元巨額投資中，用于商業(yè)品位提升的占40；近兩年，長沙固定資產(chǎn)投資每天高達一億元，其中打造商貿(mào)中心的占30。 目前，長沙已形成火車站、袁家?guī)X、五一廣場、東塘、伍家?guī)X、榮灣鎮(zhèn)6大商業(yè)中心；營業(yè)面積在6萬平方米以上的商場有2家，1-5萬平

37、方米的有10家；三湘南湖、高橋、紅星、望城坡4大市場群體中，有各類市場355個、國家級大市場6個；解放路、蔡鍔路、黃興南路步行街等12條商業(yè)街日益完善。全市初步形成了綜合市場與專業(yè)市場相結(jié)合，大中小網(wǎng)點相結(jié)合的市場體系。據(jù)統(tǒng)計，在全國人口過百萬的城市中，長沙的商業(yè)網(wǎng)點、集貿(mào)市場和商業(yè)從業(yè)人數(shù)之多，占據(jù)第7位。長沙是目前國內(nèi)惟一的沃爾瑪、家樂福、麥德龍世界商業(yè)前三大巨頭齊聚的城市，結(jié)合實際情況，長沙將對一些傳統(tǒng)大市場如馬王堆蔬菜市場、高橋大市場等進行升級改造，還將重點扶持省糧油中心批發(fā)部、蔬菜物流配送中心、冷凍食品物流配送中心、商業(yè)儲運物流配送中心等一批物流企業(yè)的發(fā)展，加快發(fā)展物流大企業(yè)集團。

38、連鎖經(jīng)營的具體目標是，那就是力爭到2007年基本確立連鎖經(jīng)營在長沙商貿(mào)流通業(yè)中的主導地位，連鎖商業(yè)的零售額占全市社會消費品零售總額的35%以上。 未來幾年，長沙將把吸引外資的重點放在積極引進國際和省外知名的大型連鎖商業(yè)和物流企業(yè)上來。同時規(guī)定，凡外商進入新建大型商業(yè)網(wǎng)點的，應(yīng)避免過度地集中在中心城市，鼓勵在城郊結(jié)合部、新城區(qū)、新開發(fā)區(qū)布局和發(fā)展。 2商品房近幾年來，長沙房地產(chǎn)市場伴隨國民經(jīng)濟的快速增長，呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展的勢頭。2003年，其加速發(fā)展的態(tài)勢更趨明顯，市場表現(xiàn)更為活躍。2003年長沙房地產(chǎn)市場基本情況如下：（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長，占固定資產(chǎn)投資比重加大2003年，長沙市共完成房地

39、產(chǎn)開發(fā)投資122.56億元，與去年同期相比增長49.84%，長沙市房地產(chǎn)開發(fā)投資首次超過了100億元。占固定資產(chǎn)投資比重的1/4強。（2）商品房供、銷兩旺，銷售價格穩(wěn)中有升從商品房供應(yīng)情況來看，伴隨房地產(chǎn)開發(fā)的強力增長，房地產(chǎn)施、竣工面積同步上揚，截止2003年11月，長沙市房屋施工面積達1106.32萬，竣工房屋面積443.24萬，分別比去年同期增長32.66%和33.46%。從銷售情況來看，2003年，全市共成交商品房26727套，成交面積299.27萬，成交金額63.15億元，分別比上年同期增長21.74%、19.15%和19.24%，商品房的有效需求保持了較高的增幅，市場供、求兩旺。（

40、3）二手房交易放量增長，住房二級市場被激活2003年，全市共辦理二手房交易9189起，成交面積118.79萬，成交金額22.27億元，分別比上年同期增長39.25%、78.63%和144.92%。其中，房改房成交4263套，成交面積28.47萬，成交金額3.33億元，分別比上年同期增長76.96%、81.57%和92.54%。長沙市二手房交易量在60萬左右維持了五年之后，終于實現(xiàn)了突破，達到118萬，增長近一倍。長沙市住房二級市場經(jīng)過多年培育之后，在政府宏觀政策的調(diào)控下，特別是2003年10月長沙市出臺“長沙市人民政府關(guān)于進一步搞活房地產(chǎn)市場若干意見”（市政府58號文）的具體措施的作用下，市場

41、被迅速激活。（4）房地產(chǎn)抵押登記保持較高增幅，金融業(yè)為房地產(chǎn)業(yè)提供有力保障2003年，全市共辦理房地產(chǎn)抵押登記29757起，抵押貸款面積728.65萬，抵押權(quán)利價值194.20億元，比去年同期增長76.82%、36.16%和29.40%。其中，個人住房抵押登記28078起，個人住房抵押貸款面積330.11萬，個人住房抵押權(quán)利價值70.36億元，分別比去年同期增長75.95%、78.24%和58.97%。房地產(chǎn)抵押貸款連續(xù)六年保持了強勁增幅，尤其是直接用于個人消費的個人住房抵押貸款，成交起數(shù)，從98年的613起至2003年的28078起，六年間增長了45倍。消費者的消費觀念發(fā)生了根本的變化，國家

42、啟動內(nèi)需，拉動消費的政策由于有了金融業(yè)的支持而得以實現(xiàn)，金融業(yè)同時也成為了房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的有力保障。（5）城市房屋拆遷力度不減，刺激了房屋有效需求的增長2003年，全市共動遷居民5056戶，拆遷房屋面積85.74萬，分別比去年增長78.47%和23.78%。其中，拆遷住宅面積43.86萬，比去年同期增長24.32%。2003年，雖然長沙已基本實現(xiàn)“三個大變樣”的城市建設(shè)總目標，但城市房屋拆遷工作仍在大力推進，新一輪城市建設(shè)正在有序的展開。城市房屋拆遷工作直接拉動了房地產(chǎn)投資，刺激了住房的有效需求，它為完善城市功能，加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善市民的居住水平和質(zhì)量都做出了較大的貢獻。（6）經(jīng)濟適

43、用住房建設(shè)全面得到調(diào)控，商品房市場結(jié)構(gòu)更趨合理2003年，全市經(jīng)濟適用住房小區(qū)建設(shè)共完成投資4.28億元，開工房屋面積79.50萬，竣工面積58.60萬，分別比去年同期下降49.88%、28.70%和6.54%。從年初開始，長沙市人民政府堅決停止了公務(wù)員住宅小區(qū)建設(shè)，控制了經(jīng)濟適用房建設(shè)規(guī)模，經(jīng)濟適用住房建設(shè)規(guī)模全面壓縮，經(jīng)濟適用房占新增商品房開發(fā)量的比重由調(diào)控前的接近50%到調(diào)控后的20%左右，使商品房市場結(jié)構(gòu)趨于合理。經(jīng)濟適用住房大規(guī)模開發(fā)對商品房市場的影響基本消除。三、長沙市居民消費需求分析 1長沙市人口及收入增長情況長沙市人口至2002年到達595.5萬人，其中市區(qū)人口189萬人。人口

44、增長趨勢如下圖所示：隨著人口數(shù)量的增加，人口整體素質(zhì)在不斷提高，受教育程度結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。第五次人口普查資料顯示： 在全市總?cè)丝谥校?接受小學及以上文化教育的人口占總?cè)丝诘谋戎赜?990年“四普”的81.83%上升到2000年“五普”的91.94%，增加10.11個百分點。在全市6歲及以上人口中，受教育程度情況分別為：大專及以上文化程度的人口為50.98萬人，占8.76%；高中（含中專）文化程度的人口為93.48萬人，占16.08%； 初中文化程度的人口為221.89萬人，占38.14%；小學文化程度的人口為198.07萬人，占34.05%；未上過學和掃盲班人口為17.34萬人，占2.97%。

45、隨著從人口素質(zhì)的提高及經(jīng)濟的迅速發(fā)展，長沙市城鄉(xiāng)民收入的增長速度在加快。居民儲蓄余額也迅速增加。（見下圖）2長沙市民的需求分析（一）長沙市民的消費狀況2002年，長沙市社會消費品零售總額達到401.10億元。增長趨勢如下圖所示：長沙居民人均消費結(jié)構(gòu)（2002年）如下：醫(yī)療：254元；住房：224元；教育娛樂：94元；服裝：94元；交通：94元；其它264元。從購房能力來看，伴隨長沙經(jīng)濟的增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，1998年至2003年，長沙人均可支配收入從6650元上升到了9100元左右，增幅達36.84%。而近幾年長沙的房價較為穩(wěn)定，這使得市民的住房購買能力大為提高，個人購買商品房占

46、市場總銷量的94%。從投資角度來看，由于股市長期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場成為投資的重要領(lǐng)域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求，長沙目前通過按揭貸款購買商品房的比率為74.22%。據(jù)長沙市房地產(chǎn)交易中心最近的一次調(diào)查統(tǒng)計，投資型置業(yè)者在購買各類商品房中的比重為：商品住房為16.10%、寫字樓為40%、商業(yè)用房為59.80%。從消費結(jié)構(gòu)來看，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費觀念也發(fā)生了明顯的變化。改善型住房的需求較為明顯，人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念。長沙住房消費正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴大，“

47、終極置業(yè)者”不斷涌現(xiàn)，長沙人均居住水平迅速提高。至2003年，長沙人均居住建筑面積達22.07。（二）長沙居民消費信心指數(shù)20世紀90年代以來，商品供給不斷豐富，長沙市居民對商品檔次、品味的需求越來越高，消費者不斷細化，市場逐步細分，人們不僅只滿足購物，更形成了對商業(yè)文化的追求，對品種齊全、管理優(yōu)先進、品質(zhì)優(yōu)秀的連鎖超市、購物中心更是情有獨鐘。 據(jù)中國經(jīng)濟景氣監(jiān)測中心對2003年消費者信心監(jiān)測報告顯示：反映消費者對經(jīng)濟走向預期和現(xiàn)實經(jīng)濟評價的消費者信心指數(shù)繼續(xù)保持攀升勢頭。消費者信心指數(shù)的攀升首先導因于消費者對未來十二個月家庭收入狀況和宏觀經(jīng)濟走向相對樂觀的預期。消費者信心指數(shù)的攀升也導因于消

48、費者對過去十二個月家庭收入狀況和消費時機的滿意度的提升。報告指出，消費者信心指數(shù)的回升有如下特點： 第一，進入2003年以來，消費者信心指數(shù)自非典結(jié)束以來一直呈攀升態(tài)勢，這說明，長沙消費者對家庭經(jīng)濟收入的預期較為穩(wěn)定，對總體經(jīng)濟前景的信心得到了進一步的強化。 第二，消費者滿意指數(shù)第一次出現(xiàn)較大幅度的攀升，這說明，消費者對過去幾個月總體經(jīng)濟的復蘇已有真真切切的體驗。 第三，盡管消費者信心指數(shù)一直呈攀升之勢，中國經(jīng)濟的運行還面臨許多矛盾的困擾，所以，對總體經(jīng)濟的走向尚不能盲目的樂觀。 消費者信心的回升一方面反映了整體經(jīng)濟的全面復蘇，、新經(jīng)濟、西部開發(fā)、假日經(jīng)濟等亮點強化了消費者對未來的信心，也將進

49、一步刺激消費者即期的消費行為。消費者指數(shù)的走勢顯示，擴大消費，強化消費者信心還有可為之處。如果能采取措施，刺激消費，保護消費者信心，總體經(jīng)濟就有可能如消費者的預期那樣，保持快速發(fā)展的勢頭。（三）長沙居民對商鋪的需求在長沙市民儲蓄691.98億元存款中，按國家的統(tǒng)計慣例，約有80%的資金用于投資，若其中20%用于商業(yè)性房地產(chǎn)投資，也有111.72億元用于商業(yè)性房地產(chǎn)投資，可消耗價格10000元/平方米的商業(yè)門面約1117200平方米。按照抽樣調(diào)查的結(jié)果，有53%的人看中高橋及其附近的地段鋪面，可消耗價格10000元/平方米的商業(yè)門面約592116平方米。2003年長沙市總?cè)丝跒?70萬人，按照長

50、沙市人口規(guī)劃,城區(qū)每年增加人口為1.7萬人左右，其中除人口自然增長外(1998年我國人口自然增長率為0.953%)，大多數(shù)是由于農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化和外來者到長沙市投資形成的。這些新增人員一般為三口之家或四口之家，有一半的人員需要就業(yè)，若其中20%就業(yè)人員從事商業(yè)性經(jīng)營，就有3000余人需要購置商業(yè)性用房。若購置商業(yè)用房人員中有10%購置商鋪, 新增人口中就有300人購置不同檔次的商鋪，繼續(xù)從事商業(yè)經(jīng)營。此外，外省資金投資長沙逐步增多，尤其是廣東、福建、浙江、江蘇一帶的資金雄厚，很多資金雄厚者在長沙進行了房地產(chǎn)投資。但一些資金并不雄厚又想投資者，據(jù)我們的調(diào)查了解,如果有良好的市場，他們愿意投資買商鋪

51、自我經(jīng)營。還有一部分在長沙經(jīng)營的外省客戶也愿意購買商鋪。而且他們的購買能力較強。據(jù)有關(guān)資料顯示目前僅溫州人在長沙的就有4萬，7080集中在東部各大市場群落中,這一群體對東部商業(yè)性房產(chǎn)的消化能力是驚人的。（四）長沙居民對住宅的需求按政府部門規(guī)劃，長沙城市將逐步向外擴張，今后10左右，長沙市城市人口將達300萬，城區(qū)人口將比2001年增加120萬人左右，城市建城區(qū)面積將達350平方公里。今后的10年，是長沙市城市化較快發(fā)展的時期。不言而喻，城市人口的成倍增長，必然出現(xiàn)大量的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”現(xiàn)象，這些農(nóng)民產(chǎn)業(yè)工人化，住宅將成為他們的首要大計。伴隨城市化進程的加快，長沙工業(yè)化進程也將加快，就會誕生大批以知識

52、、技能為謀生手段的城市新貴，這對長沙的商品房市場無疑是增加了巨大的消費群。具體來說：（1）城市人口數(shù)量增加對住宅需求預測隨著長沙市城市化進程步伐加快，農(nóng)村人口進城將加速城市人口增長。從長沙城市化發(fā)展來看，如果未來10年，城區(qū)人口要達到300萬的規(guī)模，這就意味著在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上長沙市城區(qū)要再吸納120萬人左右?？紤]到由于城市化新增的城市居民中，有三分之一是由于區(qū)劃原因形成的，即原地區(qū)按照區(qū)劃設(shè)置轉(zhuǎn)為城市，而居住于此的居民原有住宅，另外三分之二是新進城人口，將增加對住宅的需求。按照中華人民共和國人類住區(qū)發(fā)展報告關(guān)于2010年全國城鎮(zhèn)人均使用面積達18平方米左右，折算建筑面積26平方米標準，那么長沙市

53、為解決新增加城市人口的住房問題，則2002-2010年需新增住房2080萬平方米。平均每年需新建231萬平方米住宅。（2）達到預期住房面積目標的住宅需求預測2001年底長沙市城市居民人均居住面積達10.95平方米(建筑面積達21.9平方米)，為達到2010年人均居住面積13.5平方米（建筑面積26平方米）的目標，2002年-2010年間需新建住宅738萬平方米，平均每年新建住宅達82萬平方米。（3）舊房屋更新改造對住宅的需求預測目前，長沙市有相當一批居民還住在建國后50-60年代建的結(jié)構(gòu)簡陋，不成套的住宅中，居民的生活極不方便，部分住宅也需改造。此外，還要考慮到由于市政建設(shè)和道路修建等要拆遷的

54、住房量，估計不適于居住的住房量以及未預料到的事故災(zāi)害造成的住宅需要量等。由于目前尚難以對這些因素明確區(qū)分并分別進行量化的計算，所以我們采用一個綜合折舊率來反映這些因素的影響所產(chǎn)生的住宅潛在需求。2001年底長沙市城市住宅建筑面積為3097.4萬平方米，按照3%的折舊率計算，2002-2010年共需新建住房面積達836萬平方米，平均每年需建93萬平方米。 （4）流動人口對城市住宅存在較大的需求大量的流動人口出現(xiàn)是市場經(jīng)濟的必然產(chǎn)物，對推動經(jīng)濟增長會產(chǎn)生積極作用。據(jù)測算，目前在長沙的流動人口約30萬人。隨著城市化進程加快，流動人口會更多。到2010年長沙市流動人口預計達50萬左右，按人平居住最低標

55、準4平方米（建筑面積為8平方米）計算，則需要為新增的流動人口建造約160萬平方米的租賃住房，未來9年中，每年需建設(shè)16萬平方米的租賃住房。 （5）缺房戶對城市住宅的需求雖然近幾年來長沙市城市缺房戶在逐年減少，但2001年底仍然有缺房戶1.49萬戶，按每戶3人計算，缺房人口達4.47萬人，按人平建筑面積26平方米計算，為解決缺房戶住宅問題需建住宅116萬平方米。 綜合以上分析，隨著長沙市城市化進程的加快，城鎮(zhèn)居民存在巨大的住宅消費需求，按以上五項需求預測，2002-2010年長沙市城市化進程加快對住宅需求總量達3930萬平方米，年均達437萬平方米，若按每平方米1500元，建設(shè)這些住宅投資需59

56、0億元投入，平均每年對住宅投資需求達65億元左右。 若按近5年長沙市房地產(chǎn)開發(fā)中住宅建設(shè)投資比重占75%的平均水平計算，20022010年長沙房地產(chǎn)投資開發(fā)（包括住宅、寫字樓等）建筑面積將達5240萬平方米，若按每平方米1500元投資，今后9年房地產(chǎn)開發(fā)投資累計將達790億元，年均房地產(chǎn)開發(fā)投資將達87億元左右。這為長沙房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了巨大的市場，也為長沙市房地產(chǎn)企業(yè)提供了較長時間的發(fā)展空間。 四、價格走勢分析從商品房銷售價格來看，2003年長沙市商品房銷售均價為2468元/平方米，同比增長3.87%，其中商品住房銷售均價為2222元/，比上年同期增長3.29%，商品房價格在2002年略有

57、下跌的基礎(chǔ)上穩(wěn)步回升，商品房價格基本保持穩(wěn)定。進入2004年，房價會是一個怎樣的走勢呢？樓價是一個敏感的話題，也是一個難以捉摸的話題。這個話題一直困擾著長沙的房地產(chǎn)界。建材成本的飆升，給了市場漲價的信心，而臨近歲末時，各大小發(fā)展商又紛紛推出了各種較大幅度優(yōu)惠促銷措施，給人一種“物價在上升，樓價不漲反跌”的印象。開發(fā)商當然希望樓盤漲價，水漲船高，但消費者特別是準備買房的消費者卻期望房價跌下來。而主管的政府部門也在納悶，長沙房價為什么漲不起來？為此，長沙市建委還特意召集開發(fā)商舉行了討論，為什么長沙市地價這么高，而房價上不來呢，而在5年前，長沙市的房價還和杭州市的房價在同一個起跑線上。那么，決定房價的因素到底是什么呢