合肥柏堰科技園4#地塊項目定位報告（89p）

1、贏商網(wǎng)8月福利活動： 上傳1份，可馬上免幣下載1份；上傳3份，可下載vip資料。 活動時間：2014年8月11日9月10日 http:/ 注：本活動每月各不同，請?zhí)砑觪q：2104223640了解當月 活動（添加后可享受每日優(yōu)質(zhì)免幣資料和2幣資料實時推送） 項目屬性理解 競爭市場研判 客群特征掃描 前期整體定位 總平排布建議 柏 堰 科 技 園 0202 01 030304040505 項目屬性理解 政策研判、城市研究 區(qū)域發(fā)展前景研判、目標解析和項目價值提出 20132013年調(diào)控期年調(diào)控期 經(jīng)濟在2012年3季度觸底，當前復(fù)蘇態(tài)勢明顯 通脹處于低位，下半年通脹壓力較大 部分行業(yè)產(chǎn)能過剩，制

2、造業(yè)尤其嚴重 20102010年調(diào)控期年調(diào)控期 “保八”目標成功，經(jīng)濟整體企穩(wěn) 通脹苗頭出現(xiàn)但整體可控 步出次貸危機陰霾，發(fā)展前景明朗 對比發(fā)現(xiàn)： 2010年次貸危機的陰霾已經(jīng)逐步散去，經(jīng)濟整體發(fā)展的前景明朗，政府調(diào)控樓市的決心強。 2013年經(jīng)濟復(fù)蘇趨勢不變，但力度有待觀察。2012年房地產(chǎn)的火爆引起中央政府對房價進一步上漲的擔(dān)憂，新一屆政府借 助此次政策彰顯調(diào)控決心。 2010年1季度各月新增貨幣投放量： 2010年1月份 新增貨幣投放量19384億元 2010年2月份 新增貨幣投放量10390億元 2010年3月份 新增貨幣投放量14012億元 2010年1季度 新增貨幣投放量43787

3、億元 20102010年調(diào)控期年調(diào)控期 寬松的貨幣政策 20132013年調(diào)控期年調(diào)控期 2012-2013貨幣情況： 2012年2月份 央行下調(diào)存款準備金率0.5% 2012年5月份 央行下調(diào)存款準備金率0.5% 2012年6月份 央行下調(diào)人民幣基準利率0.25個百分點 2012年7月份 央行下調(diào)人民幣基準利率0.25個百分點 2013年1月份 新增人民幣貸款1.07萬億 2013年1月份 據(jù)說1月份新增外匯占款將達到6000億 穩(wěn)健的貨幣政策 “新國五條”細則 強化征收個人住房所得稅，統(tǒng)一按照增值部 分的20%征收。 加快推進擴大個人住房房產(chǎn)稅試點范圍 地級以上城市的需將外來務(wù)工人員納入住

4、房 保障的范圍。 確保土地供應(yīng)并優(yōu)先安排中小戶型為主的房 地產(chǎn)項目貸款。 “4.15”新政 購買首套自住房且套型建筑面積在90平方 米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于 30%。 貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款 比例不得低于50%,貸款利率不得低于基準 利率的1.1倍。 對貸款購買第三套及以上住房的,大幅度 提高首付款比例和利率水平。 實施細則進一步擠壓投資性需求， 明確支持自住性住房需求，將外來 務(wù)工人員納入保障房范圍，強化原 有的“三限”政策； 2010年調(diào)控期 應(yīng)對調(diào)控有經(jīng)驗 資金相對比較充裕 對國企、上市公司有利 買地、不停工 價格分化，部分開發(fā)商會出 現(xiàn)率先降價 2013年調(diào)控

5、期 應(yīng)對調(diào)控更加有經(jīng)驗 資金情況發(fā)生分化 對央企、大房企有利 核心城市拿地 開發(fā)商對比 從對比來看，與2010年不同的是，開發(fā)商的資金情況發(fā)生分化，大房企和央企資金比較充裕，但是部 分中小房企資金鏈仍比較緊張。2010年政策出臺后房企繼續(xù)買地開發(fā)，尤其集中在三線城市，而當前 大型房企主要在核心城市進行土地儲備。 合肥全國重要教育科研基地，承接皖江產(chǎn)業(yè)帶轉(zhuǎn)移的核心城市，躋身與長三角經(jīng)濟圈; i.地理位置：合肥是安徽省會城市，地處長江淮河之間，通 過南淝河通江達海，具有承東啟西、接連中原、貫通南北 的重要區(qū)位優(yōu)勢，是全省政治、經(jīng)濟、文化、信息、金融 和商貿(mào)中心,也是全國重要的科研教育基地。 ii.

6、行政區(qū)域：行政區(qū)域面積7047平方公里，市區(qū)838平方公 里，轄區(qū)包括廬陽區(qū)、瑤海區(qū)、蜀山區(qū)、包河區(qū)、高新區(qū)、 經(jīng)開區(qū)、濱湖區(qū)、新站區(qū)、設(shè)置肥東、肥西、長豐三縣。 iii. 全市人口：11年合肥行政區(qū)域調(diào)整，面積增至1.14萬平方 公里，人口增至752萬人。 合肥活力型、開放性、高速成長性的城市、全國唯一的科技創(chuàng)新試點城市，具有戰(zhàn)略的 區(qū)位優(yōu)勢，全國擁有三所實驗室和四大科學(xué)裝置，僅次于北京。 建大合肥 城市，一個主城、四個外圍城市組團，一個濱湖建設(shè)的總體框架，城市發(fā)展向 多核心發(fā)展。 一個主城是指在現(xiàn)有合肥二環(huán)路以內(nèi)、國道 以北的城市空間，主要負擔(dān)城市的綜合服務(wù)職能。 四個組團： 東部組團（包

7、括店埠、撮鎮(zhèn)）； 北部組團（包括瑤海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、廬陽工業(yè)園區(qū)、 雙墩）； 西部組團（包括高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、蜀山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、 科技創(chuàng)新示范基地）； 西南部組團（包括經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、上派鎮(zhèn)）； 一個濱湖新區(qū)指在巢湖東北岸地勢較高地段建設(shè)濱 湖新區(qū)（包括包河工業(yè)園區(qū)） 隨著合肥城市空間結(jié)構(gòu)將完全呈現(xiàn)“”的城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)，城市成長階段也將過渡到 軸向生長階段，以“一核五軸多組團”的方式構(gòu)筑合肥都市圈； 地塊位置 柏堰 科技 園 新的長三角城際鐵路規(guī)劃以合肥、上海、南京和杭州為中心，覆蓋長三角地級城市及主要 城鎮(zhèn)，實現(xiàn)城市與鄰近城市2小時經(jīng)濟圈。 合肥高鐵南站，位于合肥鐵路南環(huán)線上，連接合肥市合寧、合武兩

8、條高速鐵路；旅客發(fā)送占到合肥鐵路發(fā)送67%以上； 京福鐵路、寧西鐵路復(fù)線和合安城際高鐵均計劃接入合肥南環(huán)線和 高鐵站； 現(xiàn)有高鐵： 合武高鐵：合肥武漢2小時； 合寧高鐵：合肥南京45分鐘； 待建高鐵：京福高鐵、合安城際高鐵、商杭高鐵合肥段； 合肥將成為全國性鐵路樞紐，未來1小時到南京、2 小時到上海和杭州、3小時武漢和鄭州、4小時北京、 福州； 建設(shè)合肥新橋國際機場代替老的合肥駱崗機場，新橋機場共分三期，建成后的新橋機場具 備國內(nèi)高飛行標準的機場，目前新橋機場已經(jīng)試運行。 新橋機場位于肥西境內(nèi)，距離合肥31.8公里，服務(wù)于現(xiàn)代化濱湖 大城市合肥，以及淮南、六安、巢湖、桐城等合肥經(jīng)濟圈城市， 并

9、輻射皖南、皖北、皖西南、豫東南等地區(qū)。 規(guī)劃有7條線路，全長215.3公里，在建設(shè)的有1號線和2號線，預(yù)計2016年開通。 n 2009-2016年建設(shè)1號線、2號線， 形成十字形基本框架； n 2016-2020年建設(shè)3、4號線，與1、 2號線共同形成“以主城區(qū)為中心，向 外圍組團放射”基本網(wǎng)絡(luò)框架，基本覆 蓋了全市客流走向； n 2020-2025年為建設(shè)完善階段，建 設(shè)5、6和遠景7號線，在中心范圍形成 完善交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)； n 2025年之后，遠景擴展階段，建設(shè)8 號線及擴展延伸線； n 全國經(jīng)濟形勢壓力放緩了經(jīng)濟發(fā)展速度，持續(xù)高速的發(fā)展轉(zhuǎn)向穩(wěn)健經(jīng)濟發(fā)展方向，gdp總量保 持高速增加，發(fā)

10、展速度由11年15.4%，轉(zhuǎn)向13.60%； n 2012年合肥市全年gdp總量4164.34億元，同比增長13.6%；人均gdp達到55185元，同比增 加6623元； n 2012年合肥市社會消費品零售總額1293.6億元，同比增長16.7%；其中按照經(jīng)營業(yè) 態(tài)劃分，商品零售總額占到92%、餐飲占到8%； n 2012年合肥市人均可支配收入25434元，同比增長13.2%；人均可支配支出18758 元，同比增長19.5%，其中，食品支出增長7.6%，衣著支出增長6.0%，醫(yī)療保健支出 增長6.0%，交通和通信支出增長36.3%，教育文化娛樂服務(wù)支出增長19.4%； n 2012年合肥固定資

11、產(chǎn)投資4001.1億元、同比增長23.7%，與11年相比增速下降3.1%； 12年房地產(chǎn)開發(fā)投資913.8萬元，同比增長3.8%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下降幅度很大； 合肥經(jīng)濟圈將成為泛長三角重點城市圈 合肥龍頭龍頭城市淮南中心城市六安中心城市巢湖中心城市 桐城副中心城市 未來十年，合肥經(jīng)濟圈將形成“一區(qū)、五軸、 三帶、多組團”的城鎮(zhèn)空間布局結(jié)構(gòu)體系，遠 景由點軸模式向網(wǎng)絡(luò)化模式發(fā)展。 141戰(zhàn)略發(fā)展背景，西組團與西南組團之間，屬于西組團。率屬于肥西，與高新區(qū)、政務(wù) 區(qū)和經(jīng)開區(qū)三面相連。 廬陽區(qū) 瑤海區(qū) 蜀山區(qū) 高新區(qū) 政務(wù)區(qū) 包河區(qū) 經(jīng)開區(qū) 濱湖區(qū) 柏 堰 科 技 園 柏 堰 科 技 園 新站區(qū)

12、 范圍為城市西二環(huán)以西、寧西鐵路以北。包括高新開 發(fā)區(qū)、柏堰科技園、蜀山產(chǎn)業(yè)園、蜀山森林公園以及 國家高新技術(shù)創(chuàng)新基地。 功能定位： 城市西部副中心，以高新技術(shù) 為特色，以“科學(xué)島”為龍頭， 以建設(shè)國家科技創(chuàng)新試范基地 為核心，以高新開發(fā)區(qū)為依托， 發(fā)展家用電器、汽車及裝備制 造業(yè)、先進制造業(yè)、電子信息 及軟件產(chǎn)業(yè)、新材料產(chǎn)業(yè)、生 物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)。 區(qū)域現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)基本結(jié)束未來亦無較大的放量，住宅分布零散，最早居住小區(qū)以 香樟花園和柏堰雅苑。 n區(qū)域新開發(fā)項目基本結(jié)束，分布零 散； n未來亦無大規(guī)模土地供應(yīng)，12年-13 年合肥拓基地產(chǎn)兩幅地塊，一幅地塊 為居住用地、另一幅為商業(yè)辦公用地。 新

13、華陽光國際 占地面積：52014 總建筑面積：12萬方 建筑類型：多層、小高層、高層 分三期開發(fā)，共17棟樓，項目開發(fā)結(jié)束。 好運理想城 占地面積：32373 總建筑面積：6.13萬方 建筑類型：7棟小高層、2棟高層 尾盤、頂樓復(fù)式5500-5600元 前城優(yōu)樂 占地面積：1.3萬方 總建筑面積：2萬方 建筑類型：3棟小高層 項目已經(jīng)結(jié)束 區(qū)域是以家電產(chǎn)業(yè)為主，聚集了格力電器、美的冰箱、合肥凌達壓縮機等眾多科技型 企業(yè)，對房屋的需求較大。區(qū)域內(nèi)商業(yè)以沿街商鋪，分散檔次低廉。 格力電器生活區(qū) 格力電器廠房 銳捷特種電子設(shè)備 外包產(chǎn)業(yè)園 合肥凌達壓縮機 美的集團合肥工業(yè)園 項目周邊有公交可以直達高

14、新區(qū)、蜀山區(qū)、以及政務(wù)區(qū)和經(jīng)開區(qū)；綠化植被豐富，項目 三邊被景觀綠化植被包圍。 516 路 652 路 653 路 圖示：明珠大道，景觀帶寬30米 圖示，香樟大道景觀帶寬40米： 圖示，高壓線下的綠化走廊 項目生活配套以滿足社區(qū)和工廠，無大型商業(yè)、商業(yè)較為分散；離本案最近的柏堰科技 中心學(xué)校和香樟花園幼兒園。 明珠大道 集賢路 石楠路 香樟大道 圖示：柏堰科技中學(xué) 分校 圖示：長安路商業(yè)街圖示：華聯(lián)購物超市 圖示：農(nóng)貿(mào)市場 圖示：好又多超市圖示：長安路商業(yè)街 格力員工 生活超市 地塊現(xiàn)狀下外部通達性良好，兩條主干道的匯集處；內(nèi)部有菜地，地塊已經(jīng)平整，沿道 路周邊綠化景觀豐富。 明珠大道 香樟大

15、道 石楠路 集賢路 劍橋科研樓 機電產(chǎn)業(yè)園 香樟花園 百商電纜 格力電器 明珠花園 會通材料 圖示：百商電纜 圖示：寬闊的香樟大 道和綠化景觀 圖示：地塊內(nèi)部一角 圖示：地塊內(nèi)部平整， 有部分菜地 圖示：地塊北邊的支道路 圖示：明珠大道東西 向，綠化景觀好 城市遠郊區(qū)域 區(qū)域?qū)傩裕?項目屬性： 房地產(chǎn)開發(fā)緩慢 城市遠郊區(qū)域，交通便利，受老城輻射弱； 柏堰科技園家電產(chǎn)業(yè)園，獨立性強，區(qū)域優(yōu)勢不 明顯。 中等以上規(guī)模 地價便宜 家電產(chǎn)業(yè)園，多為工業(yè)用地，房地產(chǎn)開發(fā)緩慢； 良好的景觀綠化、道路寬闊，居住密度分散； 地價121畝，比拓基地價便宜39萬每畝，比肩價 格、實現(xiàn)項目叫好又叫座。 綜合容積率5

16、.0且1.0，容積率沒有強制要求 商業(yè)和住宅所占的比例的，產(chǎn)品打造物業(yè)類型可 以很豐富。 占地132.15畝，區(qū)域第一個商業(yè)綜合體項目 綜合容積率 010102030304040505 競爭市場研判 商業(yè)市場環(huán)境、住宅板塊市場機會、市場機會挖掘 n 11年合肥住宅商品房總供應(yīng)量736.83萬方、成交量570.7萬方，供銷比1.29； n 12年合肥住宅商品房總供應(yīng)量766.23萬方，成交量773.71萬方，供銷比0.99，供銷兩旺； n 除08年全球金融危機影響外，住宅銷售套數(shù)在09年突破10萬套以上、10年住宅成交價格比09年上漲1669.9元/ ; n 2012年合肥住宅銷售套數(shù)77419

17、套、同比11年增長21095套，漲幅達到37.4%；住宅成交價格6522.7元，同比 11年上漲303.5元，近三年合肥住宅價格有增長，較為平穩(wěn)； 成交套數(shù)成交套數(shù)成交均價成交均價 2007年754983444.6 2008年673153780.3 2009年1086594382.0 2010年788326051.9 2011年563246219.2 2012年774196522.7 10-1210-12年政策抑制期，短期調(diào)控效年政策抑制期，短期調(diào)控效 果明顯，長期樓市反彈，價格走勢果明顯，長期樓市反彈，價格走勢 趨于緩和。趨于緩和。 n 近三年樓市調(diào)控不放松，10年限貸、11年限購、12年陸

18、續(xù)出臺房產(chǎn)稅，繼續(xù)樓市調(diào)控放松、13年首次出臺征二 手房交易20%個人所得稅，從近三年調(diào)控措施來看僅11年限購取得短期調(diào)控效果，12年合肥住宅市場成交7.7萬套， 比11年增加2.1萬套。 n 13年1-4月份合肥住宅成交套數(shù)33819套，金三銀四更為瘋狂，兩個月共成交21060套； n 近三年樓市調(diào)控不放松，10年限貸、11年限購、12年陸續(xù)出臺房產(chǎn)稅，繼續(xù)樓市調(diào)控放松、13年首次出臺征二 手房交易20%個人所得稅，從近三年調(diào)控措施來看僅11年限購取得短期調(diào)控效果，12年合肥住宅市場成交7.7萬套， 比11年增加2.1萬套。 n 13年1-4月份合肥住宅成交套數(shù)33819套，金三銀四更為瘋狂

19、，兩個月共成交21060套； n 高新區(qū)在九大區(qū)域一直供應(yīng)量和成交量最低，原因西南板塊樓盤開發(fā)量偏低，12年高新區(qū)土地成交量較多，大房 企紛紛入駐西南板塊。 n 12年高新區(qū)住宅成交均價6668.7元/ 、相比11年960.4元、降幅為12.5%； n 2012年合肥土地成交面積10626畝，同比去年增加6754畝，漲幅達到63.5%；成交價格251萬每畝、同比去年 87萬元每畝。 n 12年土地成交分布三大區(qū)域，新站區(qū)2824畝、濱湖區(qū)2028.3畝、高新區(qū)2124.9畝；城市遠郊區(qū)域成為開發(fā)商爭 相奪地戰(zhàn)場。 地塊編號土地座落面積（畝）規(guī)劃用途出讓年限容積率成交價（萬元）競得人 高新區(qū)kf

20、7-9皖水路以南、石蓮路以東88.86商業(yè)、辦公酒店401.5160安徽出版集團 高新區(qū)ka2-2彩虹路、創(chuàng)新大道以東17.17商業(yè)、辦公405.5250安徽宇昊 高新區(qū)kmb-1玉蘭大道、豐樂河路73.03居住703.0，且大于1.0220保利與新華 高新區(qū)kf4-15長江西路以南、創(chuàng)新大道以西28.04商業(yè)、辦公405.0366安徽置地 高新區(qū)jh-2海關(guān)路與天通路交口西南角13.35商業(yè)、居住40、704.8207合肥英泰地產(chǎn) kf4-1石蓮北路以東、長江西路以南12.43商業(yè)和酒店40年4.8202合肥凌耀 kh1習(xí)友路以南、長寧大道以東138.83居住703.0，且大于1.0135合

21、肥高新建設(shè) 肥西21號香樟大道與蘆花路交口東北側(cè)80.77居住702.8，且大于1.0336合肥拓基 ka1-2-3長江西路以南、創(chuàng)新大道以東290.72居住702.6，且大于1.0399重慶海宇職業(yè) ka1-4楊林路以北、創(chuàng)新大道以東90.25商業(yè)辦公居住40、703.5，且大于1.0231安徽新華與華紡 ax-7-2玉蘭大道以東、習(xí)友路以南185.98居住702.5，且大于1.0298合肥樂富強 ng5-1長寧大道與長江西路207.48商業(yè)服務(wù)設(shè)施402.5125中國長安 地塊編號土地座落面積（畝）規(guī)劃用途出讓年限容積率成交價（萬元）競得人 nc1-4創(chuàng)新大道與望江西路東南角56.67居住

22、、商業(yè)40、70商業(yè)7.5、居住1.0-5.5130富紳集團 ax-7-1玉蘭大道以東、習(xí)友路以南214.69居住701.0-2.5230安徽百商置業(yè) ke4-1創(chuàng)新大道與潛水東路東北角8.5商業(yè)401.0-2.5161中國東方航空 kx4-1望江西路、浮山路以東20.23體育配套401.5，且大于1.0100合肥廣電 kf7-4-2創(chuàng)新大道與皖水路10酒店404.0150富景亞 kf4-12創(chuàng)新大道與皖水路西北角8.7商業(yè)服務(wù)設(shè)施405.0285安徽喜爾美投資 ke2-2望江路以北、創(chuàng)新大道以西411.7商業(yè)、辦公、居住40、70商業(yè)辦公2.86、居住1.0-2.75250祥源地產(chǎn) 肥西1號

23、香樟大道與明珠大道交口東南側(cè)30商業(yè)辦公403.5，且大于1.0160合肥拓基地產(chǎn) 保利地產(chǎn) 百商置業(yè) 樂富強 拓基地產(chǎn) 拓基地產(chǎn) n12年-13年柏堰科技園土地成交量173.8畝，其中住宅用地 153.8畝，商業(yè)辦公用地30畝； n 柏堰科技園周邊土地成交量400.67畝，分別為合肥樂富強和百 商置業(yè)； n 與本地塊臨近的兩幅地塊均為拓基地產(chǎn)開發(fā)，其中居住用地 80.77畝、商業(yè)辦公30畝；未來直接競爭對手合肥拓基地塊。 商業(yè)分布零散、多分布老社區(qū)和新建的小區(qū)，商業(yè)多為沿街商鋪，商業(yè)服務(wù)范圍很小。 商業(yè)發(fā)展不成熟、分布零散、輻射范圍小，餐飲 檔次低廉、超市規(guī)模??； n 超市：華聯(lián)超市、好又多

24、2家、格力員工生活超 市、178生活便利超市 n 休閑娛樂：網(wǎng)吧居多、ktv一家、滑冰場一家； 可供休閑娛樂的超所缺乏； n 商業(yè)街：長安路商業(yè)廣場，屬于小型餐飲類商 業(yè)街，檔次很低；柏堰雅苑商業(yè)街，主要為餐飲、 網(wǎng)吧等；新建的好運理想城和新華國際社區(qū)商業(yè)； 華聯(lián)超市 好又多 長安路商業(yè)廣場 格力員工生活超市 178生活便利超市 好又多超市 商業(yè)分布零散、沿街商鋪和社區(qū)型商業(yè)，主要以小型餐飲、零售、和小型生活超市為 主； 香樟花園 長安路商業(yè) 柏堰雅苑商業(yè) 新華國際 好運理想城 格力生活區(qū) 區(qū)域商業(yè)主要分布格力生活區(qū)、長安路、香樟花園、柏堰雅苑商業(yè)街和新建的新華國 際、好運理想城社區(qū)商業(yè)、餐飲

25、占40%、超市20%、網(wǎng)吧15%； 目前合肥住宅板塊已經(jīng)形成、形成東貧、西富、南貴、北亂的區(qū)域形象 柏堰科技園不屬于合肥住宅板塊范疇之內(nèi)，處在高新區(qū)板塊、 政務(wù)區(qū)板塊和經(jīng)開區(qū)的之間。 n廬陽區(qū)板塊：距離市中心近、交 通便捷、但形象相對較差、非城市 重點發(fā)展方向； n政務(wù)區(qū)板塊：價值被充分實現(xiàn)和 放大的高端居住片區(qū)、生活配套成 熟。 n黃潛望板塊：人文優(yōu)勢凸顯的高 端居住板塊，日趨成熟，后續(xù)發(fā)展 有一定局限。 n高新區(qū)板塊：景觀資源、高新技 術(shù)產(chǎn)業(yè)園聚集的高頻段住宅板塊， 受到政務(wù)區(qū)的輻射。 n經(jīng)濟開發(fā)區(qū)：產(chǎn)業(yè)與大學(xué)城支撐， 自成體系的居住新城，未來可承接 政務(wù)客戶轉(zhuǎn)移。 n 瑤海新站板塊：傳統(tǒng)

26、廠區(qū)與批發(fā) 市場集中，依托新興的商圈發(fā)展， 未來發(fā)展受到用地限制。 n 市中心板塊：依托市中心配套及 城市價值，實現(xiàn)高溢價，后續(xù)供地 不足。 n濱湖新區(qū)：政府推動建設(shè)的新興 住宅片區(qū)，市民認可度高，未來式 開發(fā)熱點。 柏 堰 科 技 園 非傳統(tǒng)居住板塊，現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)基本結(jié)束，受制于高新區(qū)住宅板塊、政務(wù)板塊和 經(jīng)開區(qū)板塊挾制。潛在第一競爭來源臨近的經(jīng)開區(qū)、潛在第二競爭來源高新區(qū) 潛在第一競爭經(jīng)開區(qū) 禹州天境 融科城 潛在第二競爭高新區(qū) 百商悅瀾山 御景城 中海雍景軒高層 區(qū)域未來直接競爭： 保利與新華73.03畝居??； 拓基地產(chǎn)80.77畝居住 禹州天境 融科城 拓基地塊 保利地塊 祥源城

27、悅瀾山 御景城 雍景軒 華地紫園 馥邦天下 香檳國際 n 高新區(qū)戶型二房和三房為主，兩房面積 76-89、三房面積98-126； n 悅瀾山二房對比祥源城二房面積更小，祥 源城3月份一期推出基本售罄。 39 【百商悅瀾山】 項目名稱百商悅瀾山 開發(fā)商安徽百商置業(yè) 地址高新區(qū)習(xí)友路與玉蘭大道 規(guī)模占地14.3萬方、總建筑面積約45萬方 建筑設(shè)計中國美院 容積率2.5綠化率42.1% 建筑風(fēng)格新古典主義產(chǎn)品類型高層、別墅 車位數(shù)/比3479個總戶數(shù)3479園林風(fēng)格/ 開盤日期2013.5.1銷售狀況去化80%銷售價格6500元/ 總價區(qū)間50.7-74.7萬元面積區(qū)間78-115交房時間2015-

28、10.30 優(yōu)惠政策統(tǒng)一優(yōu)惠99折 百商悅瀾山一期戶型共有三種，分別為78 2r、97 3r、 114 3r； 戶型特點：南向陽臺半贈送、北向書房全贈送；贈送面積大 【祥源城】大蜀山100萬方生態(tài)智階城 項目名稱祥源城 開發(fā)商安徽新祥源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地址望江西路與創(chuàng)新大道交匯處 規(guī)模占地411畝、總建筑面積130萬方 建筑設(shè)計上海聯(lián)創(chuàng)建筑設(shè)計有限公司 容積率2.8綠化率35% 建筑風(fēng)格新古典主義產(chǎn)品類型高層、別墅、辦公、商業(yè) 車位數(shù)/比6500個總戶數(shù)6500園林風(fēng)格/ 開盤日期2013-3.30銷售狀況去化98%銷售價格5900元/ 總價區(qū)間48.4-60.7萬元面積區(qū)間82-103交

29、房時間2015-5-30 優(yōu)惠政策按揭99.5折，一次性付款99折。 祥源城一期戶型面積共有三種，分別為1033r、82 2r、98 3r； 戶型特點：中規(guī)中矩戶型，南北通透； 展銷點：臨時售樓部鳳臺路上城國 際售樓部，三里庵國購廣場臨時展 點 項目名稱融科城 開發(fā)商聯(lián)創(chuàng)智融 地址東至金爐路、南至仙人路、西至棋石路、北至石筍路 規(guī)模占地19.6萬方、總建筑面積121萬方 建筑設(shè)計 容積率1.0r3.5 綠化率40% 建筑風(fēng)格產(chǎn)品類型高層 車位數(shù)/比總戶數(shù)園林風(fēng)格 開盤日期銷售狀況銷售價格備案7200 總價區(qū)間面積區(qū)間80-160交房時間 優(yōu)惠政策 【融科城】 80兩室兩廳 95三室兩廳 100

30、三室兩廳 97三室兩廳 112三室兩廳 物業(yè)形態(tài)產(chǎn)品營銷力 l 綜合容積率與項目規(guī)模 造就高新區(qū)的物業(yè)形態(tài)較 為豐富。 l 景觀資源優(yōu)勢下，配置 了別墅 l 高新區(qū)戶型二房和三房 為主，兩房面積76-89、 三房面積98-126 l全城營銷推廣模式，多 點攔截客戶 l 產(chǎn)品推介會 市場回顧： 從區(qū)域周邊樓盤開發(fā)來看，房地產(chǎn)市場開發(fā)水平較高，品牌開發(fā)商入駐高新區(qū)，物 業(yè)類型豐富，規(guī)模屬于中等以上。 現(xiàn)階段區(qū)域市場處于真空時期、市場風(fēng)險要小。 地塊屬性及周邊市場都決定了我們柏堰科技園的地位地塊屬性及周邊市場都決定了我們柏堰科技園的地位 區(qū)域市場領(lǐng)導(dǎo)者 區(qū)域老大非老大，中大規(guī)模市場 次/非主流市場敏

31、銳的機會主義者 領(lǐng)導(dǎo)者 追隨者 挑戰(zhàn)者 補缺者 n價格壟斷 n產(chǎn)品領(lǐng)先性 n資源的稀缺性 n改變游戲規(guī)則 n強調(diào)新的評估標準 n 強調(diào)產(chǎn)品特色和價值 n搭便車、借勢 n以小博大，殺傷戰(zhàn) 術(shù) n價格戰(zhàn)制造者 n 明確目標、挖掘客戶 n 瞄準市場縫隙 n創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點 三大層面綜合戰(zhàn)略 n 區(qū)域運營區(qū)域價值：本案的項目不僅提供的住宅，更是一種生活方式的體現(xiàn)； n 項目自我中心化：拒絕郊區(qū)、綜合性商業(yè)綜合體，打造綜合綠色商業(yè)綜合體，營造 都市休閑居住氛圍，化解區(qū)域陌生感。 n 開發(fā)控制風(fēng)險：商業(yè)自持穩(wěn)健、成本精細化控制、小步快速，把握量速平衡； 50 提高贈送率是本案的核心關(guān)鍵點，品質(zhì)化生活是客戶

32、的需求趨勢，其中最看重的園林景 觀提升。 n市場相對初級、大部分客戶還處在絕對敏感需求時期； n區(qū)域關(guān)注度排行第二，說明客戶對區(qū)域價值升值潛力的關(guān) 注度在逐漸提升； n園林景觀的是第三梯隊的關(guān)注點，從而推導(dǎo)出客戶對品質(zhì) 的需求趨勢越發(fā)明顯，是提升溢價保證去化速度的突破關(guān) 鍵點。 區(qū)域運營策略：通過區(qū)域及商業(yè)進行自我中心化 基本策略：低總價、高贈送策略貫穿項目始終 形象樹立品質(zhì)感知打響知名度 l通過高產(chǎn)品配置、精 細化園林景觀，高輻 射力配套樹立產(chǎn)品品 質(zhì)形象。 l提供人性化、智能化 物業(yè)管理服務(wù)加強客 戶項目品質(zhì)的感知。 l增加互動性營銷推廣， 提升項目知名度 0101 03 02020404

33、0505 客群特征掃描 板塊目標客群、項目客群定位 n主要客戶仍為區(qū)域周邊公務(wù)員、私營業(yè)主和企事業(yè)單位職工； n外地客戶成為重要的置業(yè)階層，占市場30%-40%，且其比例逐漸上升； n30-50歲為購房主力年齡段； 圖示：森林海成交客戶 圖示：華邦世貿(mào)城成交客戶 圖示：華地紫園成交客戶區(qū)域圖示：華地紫園成交客戶職業(yè) n 區(qū)域：高新區(qū)占到39%、蜀山區(qū)占到41%、廬陽區(qū)占到10%； n 職業(yè)：公司職員30%、企事業(yè)單位管理30%、私營業(yè)主30%； 圖示：禹州天境成交客戶區(qū)域圖示：禹州天境成交客戶職業(yè) n 區(qū)域：禹州天境成交客戶來源經(jīng)開區(qū)23%、包河區(qū)12%、蜀山區(qū)10%、三縣12%、安徽其他城市

34、 17%； n 職業(yè)：公司職員占主力51%、其次是個體、企管20%、再次工人13%； 客戶來源 柏堰科技園客戶為主 柏堰科技園外客群挖掘 柏堰科技園人口有限 置業(yè)目的 驅(qū)動力 客戶類型 區(qū)域發(fā)展情況 生活配套 居住品質(zhì) 區(qū)域發(fā)展情況 完善配套 居住品質(zhì) 項目啟動期項目鞏固期項目成熟期 區(qū)域發(fā)展前景 投資前景 居住前景 居?。ǖ谝痪铀?投資 居住升級（第一居所為主） 投資兼自住 居住升級（第一居所+第 二居所） 居住/度假/養(yǎng)老/投資 投資客 本地自住客群 投資客 本地自住客群 外地自住客群 投資客 少量本地自住客群 大量外地自住客群 柏堰科技園客群逐步減少 區(qū)外客戶比重快速提升 柏堰科技園外

35、客戶集中引導(dǎo) 柏堰科技園客戶逐步淡出 區(qū)域外客戶成為主力 柏堰外客戶比重快速提升 價格線 基礎(chǔ)客群爭取客群偶得客群 基礎(chǔ)客群 柏堰科技園、桃花鎮(zhèn) 區(qū)域來源：柏堰科技園、桃花鎮(zhèn) 職業(yè)特征：產(chǎn)業(yè)工人、工廠中高管理層、政府單位、個體 購買目的：首次置業(yè)、改善置業(yè) 經(jīng)濟能力：年收入4萬元-6萬元 需求特征：戶型、價格、配套 爭取客群高新區(qū)、蜀山區(qū)、政務(wù)區(qū)和經(jīng)開區(qū)，以及肥西 區(qū)域來源：高新區(qū)、蜀山區(qū)、政務(wù)和經(jīng)開區(qū)、肥西 職業(yè)特征：公司職業(yè)、企事業(yè)單位。技術(shù)人員、公務(wù)員、進城人員 購買目的：首次置業(yè)、改善置業(yè) 經(jīng)濟能力：年收入5-8萬元 需求特征：價格、戶型、交通、品牌、商業(yè)配套 偶得客群合肥偏遠區(qū)域、三

36、縣、安徽其他城市 區(qū)域來源：合肥偏遠區(qū)域、三縣、安徽其他城市 職業(yè)特征：產(chǎn)業(yè)工人、公司職員、企事業(yè)單位、公務(wù)員 購買目的：首次置業(yè)、改善置業(yè) 經(jīng)濟能力：年收入5-10萬元 需求特征：交通、價格、戶型、品牌 柏堰科技園 從業(yè)者、桃 花鎮(zhèn)遷徙居 民，首次置 業(yè)和改善并 存； 高新區(qū)、蜀 山區(qū)、政務(wù) 區(qū)和經(jīng)開區(qū) 以及肥西， 相鄰的區(qū)域 客戶 省外和三縣、 安徽其他城 市、以及合 肥偏遠區(qū)域 0101 04 020203030505 整體定位及物業(yè)發(fā)展建議 項目發(fā)展思路及定位、物業(yè)發(fā)展建議 他們都有城市生活夢想、渴望都市品質(zhì)生活 他們期待有品質(zhì)的房子和園林 豐富可供休閑的商業(yè)配套，不出家門，因為他們的

37、時間大部分在工廠 他們也希望有良好教育資源，為將來孩子著想，同時完善的物管服務(wù) 他們屬于這個城市打拼著，必須要有一套房子，主城高昂的價格令他們難以承受 或許其他區(qū)域有合適的，但是過于低端品質(zhì)令他們難以接受 交通的便利、和價格都是令他們的最為銘感 綜合的性價比，是決定一切的關(guān)鍵因素 他們最關(guān)注價格，因為他們的預(yù)算很有限 他們關(guān)注空間功能，因為家里還有小孩，平時親戚有時常走動 他們關(guān)注有沒有便利的交通，因為他們做公交上班 他們關(guān)注有沒有成熟的商業(yè)，因為他們基本在樓下買東西 基于客戶精神層面，結(jié)合屬性以及市場分析，我們希望項目是 一座具有都市氣質(zhì)的區(qū)域中心大盤 一個具有綠色浪漫風(fēng)情商業(yè)街 一座代表“

38、品質(zhì)”“綠色節(jié)能”形象的香樟新城 無論是對區(qū)縣或者老城客戶而言， 他都代表的一種全新的品質(zhì)和綠色新生活的體驗。 核心價值點：核心價值點： 開放式全景公園大宅 接軌城市商業(yè)配套 品質(zhì)綠色生活新體驗 入口 廣場 增加項目昭示性，前期為景觀示范區(qū)，后期與集中商業(yè)形成良好 的互動性 n 集中商業(yè)門戶位置打造商業(yè)廣場，除了良好的項目昭 示性，以及與商業(yè)良好的互動，同時兼具營銷期的景觀 示范效應(yīng)，凸顯精致莊重。 組團 景觀 組團 景觀 組團 景觀 組團景觀，盡可能增加中庭景觀，實現(xiàn)均質(zhì)化內(nèi)部園林景觀策略 景觀 走廊 內(nèi)部景觀走廊，與外部景觀 走廊形成很好的互動。 精致的里面，領(lǐng)先的智能安防，引領(lǐng)未來城市化

39、精品舒適的新生 活。 體貼周到的軟性服務(wù)，消除客戶區(qū)域抗性。接軌真正城市生活， 締造合肥服務(wù)新標準。 體貼周到的軟性服務(wù)，消除客戶區(qū)域抗性。接軌真正城市生活， 締造合肥服務(wù)新標準。 項目規(guī)模的體現(xiàn)景觀訴求 產(chǎn)品品質(zhì)提升 項目差異化賣點 引發(fā)客戶共鳴居住方式變革 樹立項目區(qū)域 標桿 階段劃分目標客群價值點產(chǎn)品策略 初期熱銷立勢、速度為王區(qū)域客戶和外緣客 戶 綜合性價比，區(qū)域 及項目預(yù)期 實現(xiàn)市場主流產(chǎn)品 空間和尺度 中期樹立品質(zhì)形象、利潤最 大化 外溢客戶比例增多階段配套實現(xiàn)，園 林景觀 緊湊產(chǎn)品比例逐漸 放大，舒適性產(chǎn)品 縮小 后期依托項目平臺，保量和 利潤共存 外溢客戶為主。少 量區(qū)域和地緣

40、性客 戶 區(qū)域成熟度、完善 配套 贏商網(wǎng)-運營中心，最專業(yè)“商業(yè)地產(chǎn)在線商學(xué)院”，海量專業(yè)資料每日更新量同行第一！ 下載地址：http:/ 項目本體情況 目標客戶需求 地塊規(guī)模和環(huán)境，支撐 打造中高品質(zhì)產(chǎn)品； 但政策壓迫和相對區(qū)位 優(yōu)勢不明顯情況下，在 啟動時要求充分考慮產(chǎn) 品的性價比； 新生中產(chǎn)需求集中在緊 湊和舒適三房產(chǎn)品； 上升階層集中在兩房和 緊湊三房產(chǎn)品； 客戶偏好高品質(zhì)、性價 比高、舒適度高的產(chǎn)品； “提單價、控總 價”的價格引導(dǎo) 策略； 為后期價格提升 創(chuàng)造條件； 戶型面積及配比的確定 控制戶型面積： 考慮到高新區(qū)及全市競爭，比合肥 主流戶型面積偏小，通過產(chǎn)品創(chuàng)新 保持較好的舒適度和功能性； 各物業(yè)要達到價值均衡： 價值高、資源好的產(chǎn)品應(yīng)略高于其 他產(chǎn)品，防止產(chǎn)生內(nèi)部競爭； 中后期客戶檔次提升，增加高端產(chǎn) 品供給、戶型面積適度增大： 項目發(fā)展策略 面積區(qū)間戶型設(shè)置比例備注 76-80緊湊兩房10%補缺產(chǎn)品 2+1 85-89緊湊三房10%補缺產(chǎn)品 2+1 89-97緊湊三房30%主流產(chǎn)品 100-115舒適三房30%主流產(chǎn)品 115-120舒適三房20%補缺產(chǎn)品 n 實現(xiàn)產(chǎn)品差異化，高新區(qū)產(chǎn)品戶型面積普遍偏??； n 主流產(chǎn)品89-97緊湊三房和100