建寧新村項(xiàng)目定位分析

1、 建寧新村舊城改造可行性分析一、 基地概括二、補(bǔ)償安置方式三、株洲蘆淞區(qū)簡介四、株洲房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀五、基地周邊在建/在售樓盤調(diào)研六、項(xiàng)目客群定位分析七、投資估算及資金籌措八、財(cái)務(wù)效益分析九、價(jià)格策略十、銷售策略十一、項(xiàng)目SWOT分析及結(jié)語一、基地概括1.1、基地位于株洲市蘆淞區(qū)龍泉路西側(cè)；1.2、 建寧新村項(xiàng)目體塊基礎(chǔ)數(shù)據(jù)： 項(xiàng)目單位數(shù)量總用地面積40268.68凈用地面積35348.54總建筑面積其中商業(yè)71407住宅建筑占地面積8514建筑密度%24.1容積率%5.5綠化率%40.1總戶數(shù)套11141.3地塊原有住房數(shù)據(jù)改造項(xiàng)目用地面積建筑面積居住戶數(shù)房屋結(jié)構(gòu)建寧新村1.9萬6860010

2、50磚混3000二、補(bǔ)償安置補(bǔ)償方式2.1補(bǔ)償安置方式 本棚戶改造項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償安置方式為貨幣補(bǔ)償和原地產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種。2.1.1一次性貨幣補(bǔ)償方式的標(biāo)準(zhǔn)1）被拆遷房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)格（株政發(fā)【2006】21號(hào)文件第28條）；2）裝修補(bǔ)償按照株洲市城市房屋拆遷室內(nèi)裝飾裝修補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)格規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)在勘察頂級(jí)后對(duì)照相應(yīng)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。（株政發(fā)【2006】21號(hào)文件第29條）2.1.2對(duì)室內(nèi)其他設(shè)施的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（實(shí)際有的設(shè)備和項(xiàng)目才進(jìn)行補(bǔ)償）空調(diào)移機(jī)費(fèi)：柜機(jī)每臺(tái)260元，掛機(jī)每臺(tái)200元，窗機(jī)80元。天然氣入戶費(fèi)每戶2500元。有線電視入戶費(fèi)600元。熱水器移機(jī)80元。固定電話移機(jī)（含寬帶）

3、每臺(tái)200元。無煙灶臺(tái)每個(gè)500元。2.1.3臨時(shí)安置補(bǔ)償臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi)每戶一次性支付2000元（株政發(fā)【2006】21號(hào)文件第31條）2.1.4搬家補(bǔ)償搬家費(fèi)為兩次，每次1000元。按期搬家獎(jiǎng)金，對(duì)能在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷的按照被拆遷房屋評(píng)估價(jià)5%予以獎(jiǎng)勵(lì)，延期搬遷的不予獎(jiǎng)勵(lì)。（株政發(fā)【2006】21號(hào)文件第3條）2.1.5原地產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和方法1）對(duì)被拆遷人選擇原地產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，按房屋所有權(quán)等級(jí)的建筑面積以1:1.3的比例予以置換。（株政發(fā)【2006】13號(hào)文件第9條）2）裝飾裝修補(bǔ)償，搬家補(bǔ)助費(fèi)用和按期搬家獎(jiǎng)勵(lì)均按貨幣補(bǔ)償方式計(jì)算和發(fā)放。3）室內(nèi)設(shè)施補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目與貨幣補(bǔ)償方

4、式相同，如果拆遷人在安置房中予以恢復(fù)的不再補(bǔ)償。4）臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)由拆遷人自行解決過渡用房的，拆遷人按被拆遷房屋評(píng)估價(jià)值的0.5%且每月不低于600元標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放過渡費(fèi)。（株政發(fā)【2010】13號(hào)文件第11條）。過渡期為24個(gè)月，費(fèi)用預(yù)計(jì)：項(xiàng)目搬遷費(fèi)補(bǔ)裝修款安置費(fèi)合計(jì)（戶）住宅5080150001440034480商業(yè)住宅總計(jì)1050戶，住宅安置為總和1512萬。商業(yè)總計(jì)三、株洲是蘆淞區(qū)簡介3.1地塊片區(qū)基本情況：蘆淞區(qū)簡介：蘆淞區(qū)是株洲市的南片城區(qū)。區(qū)內(nèi)以服飾批發(fā)、中小航空發(fā)動(dòng)機(jī)研發(fā)生產(chǎn)、金融等為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。蘆淞區(qū)轄區(qū)內(nèi)有南方公司等大型國有企業(yè),唐人神、太子奶、紅翻天等民營企業(yè)。區(qū)域總

5、面積667平方公里，共有43個(gè)社區(qū)居委會(huì)，9個(gè)行政村。蘆淞區(qū)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：常住人口222萬人,暫住、流動(dòng)人口約10萬人。擁有大型專業(yè)服飾市場40余個(gè),營業(yè)總面積735萬平方米,商戶28萬多個(gè),其中省、市級(jí)總代理4000多個(gè),商品輻射全國15個(gè)省230多個(gè)縣(市、區(qū)),年成交金額近200億元。3.2項(xiàng)目周邊基本情況：項(xiàng)目緊鄰蘆淞市場群，大多商家以浙江、廣東為主，部分來自湖南邵陽等。常住人口約10萬人，為蘆淞區(qū)老舊城區(qū)之一。四、 株洲市房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀4.1、2007年2012年株洲商品房成交均價(jià)整體走勢(shì) 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年通過比較株洲市2007年至2

6、012年推售項(xiàng)目市場均價(jià)，我們可以初步估計(jì)株洲市場均價(jià)自然增長率為15%左右。正常房地產(chǎn)同比應(yīng)在1%-2%之間。4.2、株洲12年均價(jià)走勢(shì)2012年1-11月四區(qū)新建商品住宅均價(jià)為4106元/平米。11月，株洲市四區(qū)住宅價(jià)格為4765元/平米， 與11年同期相比上漲3.85%；環(huán)比下跌1.89% 。五、基地周邊在建/在售樓盤調(diào)研5.1、近期銷售項(xiàng)目項(xiàng)目名鑫科大廈豐園城市廣場項(xiàng)目簡介項(xiàng)目總占地面積2892平米，總建筑面積2.2萬平方米。（商業(yè)建筑面積3378平米、住宅建筑面積16066平米）框剪結(jié)構(gòu)，停車位142個(gè)地下一層134個(gè)，地上8車位.地面三層為商鋪，住宅分兩棟一棟15層（4-18）2梯

7、3戶（建筑面積4471平米）一棟24層（4-27）2梯4戶（建筑面積11607平米）總計(jì)有135戶，層高3米。項(xiàng)目總占地面積4039.10平米，總建筑面積34682平方米。框剪結(jié)構(gòu)，容積率7.19%。總計(jì)有325戶，層高2.9米。戶型配比銷售均價(jià)5047元4800元5.2、輻射項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目名大地商業(yè)廣場金輪時(shí)代摩登摩天金色地標(biāo)湘銀現(xiàn)代城鳳凰城銷售率82.49%82.22%100%100%100%無銷售均價(jià)5200元5622元4000元二手房價(jià)格4900元4500-49004950元無六、項(xiàng)目客群定位分析基地位于蘆淞區(qū)蘆淞路與龍泉路交會(huì)處，基地周邊有株洲蘆淞市場群，株洲步行街，及電腦大市場。

8、又加此基地為株洲舊城改造項(xiàng)目，原有住戶1050套。因此客戶群體大部分分為三種；一、舊城改造后原有住戶；二、在此區(qū)域經(jīng)營及生活，要求改善性住房的人群；三、追求小投資的周邊私營業(yè)主；主力客群按職業(yè)可劃分下列幾組；(1) 蘆淞市場（包括蘆淞服裝市場，合泰服裝輔助市場等）私營老板；(2) 附近自由職業(yè)者、周邊企業(yè)、公司職員等；(3) 原有住戶客群特點(diǎn)：這部分人群在收入上并不在城市高端之上，但是對(duì)生活的“性價(jià)比”有著一定的挑剔，該片區(qū)的客戶處于中位線，在社會(huì)的金子塔中，他們同樣位于中等的位置，正是這樣的位置反而令他們是蓄勢(shì)待發(fā)的興奮狀態(tài)。七、投資估算及資金籌措7.1投資估算范圍：僅全部以普通商品住宅估算

9、項(xiàng)目指標(biāo)面積總金額（萬）備注1、土地使用費(fèi)拆遷補(bǔ)償住宅450068600*1.34013189180平米商業(yè)30003000*1.311703900平米補(bǔ)償款10501500600元每月24月2、前期費(fèi)用21勘察設(shè)計(jì)費(fèi)*1.533按市場價(jià)格計(jì)算2.2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)*1.022按市場價(jià)格計(jì)算2.3施工圖設(shè)計(jì)*21487按市場價(jià)格計(jì)算2.4人防費(fèi)3600*100360按定額價(jià)、市場差價(jià)計(jì)算2.5報(bào)建費(fèi)商業(yè)71407*247.5177按現(xiàn)市政務(wù)中心價(jià)格計(jì)算住宅*197.52962.6其他*501107按市場價(jià)格計(jì)算小計(jì)452833.建安工程費(fèi)3.1住宅*210747000包括所有建安成本及監(jiān)理費(fèi)，按定額

10、價(jià)、市場差價(jià)計(jì)算3.2 地下室36000*23008280按定額價(jià)、市場差價(jià)計(jì)算3.3景觀綠化*501107按市場價(jià)格計(jì)算小計(jì)56387合計(jì)項(xiàng)目分類總金額（萬元）單價(jià)（元/單位）費(fèi)率設(shè)定一、成本合計(jì)單價(jià)=總金額/總建筑面積二、管理費(fèi)用2.5%成本三、貸款利息6.13%，貸1年，貸65%四、稅金6%銷售額五、不可預(yù)見費(fèi)2.5%成本六、銷售費(fèi)用1674863%銷售額注：考慮自行銷售優(yōu)勢(shì)，管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用在實(shí)際操作中可能有所降低開發(fā)費(fèi)用總計(jì)單價(jià)=開發(fā)費(fèi)用總計(jì)/總建筑面積總銷售額55792見9.4件剔除補(bǔ)償面積不含車位利潤單價(jià)=利潤/總建筑面積稅前利潤率利潤率=利潤/總銷售額所得稅單價(jià)=所得稅/總建

11、筑面積凈利潤單價(jià)= 凈利潤/總建筑面積凈利潤率凈利潤=凈利潤/總銷售額自有資金回報(bào)率7.2資本金7.3資金籌措7.4資金使用計(jì)劃八、財(cái)務(wù)效益分析8.1銷售收入本項(xiàng)目提供可銷售商品房面積為46572平方，其中商業(yè)12200平米，住宅82637.2平米，根據(jù)本項(xiàng)目所在的位置及周邊環(huán)境、條件和房地產(chǎn)市場走勢(shì)分析。初步設(shè)定商鋪均價(jià)為：40000元、20000元、18000元、15000元、 總計(jì)：15330萬。 住宅均價(jià)：5200元、 總計(jì)：40461萬.合計(jì)：55792萬8.2銷售費(fèi)用按實(shí)際補(bǔ)償后預(yù)估銷售總額55792萬，銷售費(fèi)用為建設(shè)成本的一部分，本項(xiàng)目按銷售收入額的3%計(jì)提，合計(jì)金額1674萬8

12、.3損益計(jì)算8.3.1銷售稅金及附加8.3.2利潤總額8.3.3所得稅8.3.4稅后利潤九、價(jià)格策略9.1定價(jià)方案：以區(qū)位，檔次等因素篩選可比較樓盤，采用市場比較法加權(quán)平均法制定科學(xué)價(jià)格9.2權(quán)重比較：根據(jù)本校什么的具體情況，初步確定為中高端項(xiàng)目開發(fā)，同時(shí)考慮此地塊對(duì)蘆淞區(qū)的輻射能力，我們選定與本項(xiàng)目較具可比性的及個(gè)樓盤。樓盤名稱均價(jià)比較內(nèi)容權(quán)重片區(qū)規(guī)模戶型配套車位景觀鑫科大廈50001918181510585豐園城市廣場4800181514158474摩登摩天4900191415105467湘銀現(xiàn)代城4900202011195883本案5100191918188890按市場比較法初步計(jì)算靜態(tài)

13、價(jià)格為5100元9.3溢價(jià)因素分析：9.3.1價(jià)格自然增長率 前第三點(diǎn)通過比較株洲市2007年至2012年推售項(xiàng)目市場均價(jià)，我們可以初步估計(jì)株洲市場均價(jià)自然增長率為15%左右。9.3.2營銷措施增值最終實(shí)現(xiàn)均價(jià)5300元自然增長加營銷手段5200元靜態(tài)均價(jià)5100元 通過在項(xiàng)目營銷過程中的系列營銷策劃措施，對(duì)項(xiàng)目價(jià)值最大挖掘及對(duì)目標(biāo)客戶的良好把握，有信心將本項(xiàng)目拔高一級(jí)，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)均價(jià)。十、銷售策略10.1地塊分段推行A商業(yè)組團(tuán)（1）C住宅及酒店組團(tuán)（3）B住宅及寫字樓組團(tuán)（2）根據(jù)地塊實(shí)際情況，及回款需要。將項(xiàng)目分為3個(gè)階段分期開發(fā)。10.2推售程序安排：整體推盤節(jié)奏A組團(tuán) B組團(tuán) C組團(tuán)10

14、.3規(guī)模控制:商業(yè)加住宅（7.1407萬平米），住宅（14.9968萬平米）10.4銷售計(jì)劃及回款計(jì)劃項(xiàng)目銷售總量需補(bǔ)償面積剩余面積銷售價(jià)格（萬元）銷售比例銷售總額（總建筑面積）（萬元）商鋪負(fù)一層1800一層24150390011004100%3080二層24150390011002100%2200三層1065050001.870%6300四層1065050001.550%3750商業(yè)合計(jì)71400住宅89180343720.52100%17873 合計(jì) 十一、項(xiàng)目SWOT分析及結(jié)語11.1項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)（1）地塊規(guī)整： 地塊規(guī)整有利于項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì)。（2）城市中心地段優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目地處蘆淞路，是株洲市

15、商業(yè)蘆淞服飾商業(yè)群的輻射地帶,項(xiàng)目的成功定位，將成為中南最大服飾商圈的強(qiáng)大配套商業(yè)，建成后將成為株洲市蘆淞區(qū)地標(biāo)型建筑之一。（3）區(qū)域性優(yōu)勢(shì)地塊因素：縱觀蘆淞片區(qū)，在一級(jí)商圈范圍內(nèi)，已無大型地塊可供開發(fā)，本案的開發(fā)無疑將成為該片區(qū)的指向性樓盤。（4） 產(chǎn)品整體規(guī)劃：項(xiàng)目產(chǎn)品在整體規(guī)劃中較好設(shè)計(jì),以低容積率，低建筑密度，在整個(gè)片區(qū)，乃至株洲市屬于首屈一指的。11.2項(xiàng)目劣勢(shì)（1）遠(yuǎn)期交通受制項(xiàng)目地處蘆淞路，受制于鐵路涵洞，以及鐵路的影響，將成為部分市民考慮的不利因素之一。（2）高層設(shè)計(jì)本案的高層設(shè)計(jì)，勢(shì)必導(dǎo)致高樓層部分單位的高價(jià)性，銷售將受到較大影響。（3）地塊落差大 該地塊蘆淞路標(biāo)高較高，內(nèi)地

16、塊如遇雨季常有積水現(xiàn)象。區(qū)域內(nèi)也應(yīng)該充分考慮建筑底商的結(jié)合與架空。11.3項(xiàng)目機(jī)會(huì)（1）商業(yè)部分仍有潛力可挖項(xiàng)目周邊商業(yè)部分業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不合理，主要以簡單生活配套型商業(yè)為主，不符合區(qū)域消費(fèi)群的消費(fèi)需求。商業(yè)部分定位為“集約式復(fù)合商業(yè)體”，將彌補(bǔ)區(qū)域商業(yè)的空白，引領(lǐng)區(qū)域消費(fèi)動(dòng)向。（3）地產(chǎn)升溫仍是消費(fèi)者投資旺點(diǎn)近年樓市調(diào)控，使商鋪、商住樓等商業(yè)地產(chǎn)投資逐漸升溫。而此次，“國五條”細(xì)則出臺(tái)，強(qiáng)力打壓住宅投資需求，將再次助推商業(yè)地產(chǎn)。目前株洲房地產(chǎn)市場商鋪，寫字樓投資需求旺盛，不少樓盤推出的商鋪、寫字樓很受投資者歡迎。商鋪等商業(yè)項(xiàng)目并不在調(diào)控的范圍內(nèi)，未受政策影響，加上其投資回報(bào)率較高，因此受到投資者的

17、青睞。（4）蘆淞區(qū)消費(fèi)群的高收入特征蘆淞區(qū)歷來是株洲市商業(yè)的集中帶，蘆淞服裝市場群是中南地區(qū)最大的服飾產(chǎn)品集散地，區(qū)域內(nèi)眾多的商戶均屬于高收入階層，具備較大的消費(fèi)力。11.4項(xiàng)目威脅（1） 市場未來供應(yīng)量大株洲樓市明顯回暖，成交同比加大。大批開發(fā)商加快開發(fā)節(jié)奏，新建項(xiàng)目大步加入競爭行列。2013年1-2月，獲得審批預(yù)售許可的房面積為31.41萬m2，同比增長93.2%。據(jù)市房產(chǎn)局市場信息科消息，截至3月25日，獲得審批預(yù)售許可的新建商品房面積為44.5萬m2，而去年1至3月，獲得審批預(yù)售許可的新建商品房面積為35萬m2。（2）同質(zhì)化建設(shè)及商業(yè)體量超標(biāo)商業(yè)項(xiàng)目重復(fù)建設(shè)嚴(yán)重，大量在租在售項(xiàng)目集中于

18、服裝類為代表的專業(yè)市場。商業(yè)面積供過于求：據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，株洲市目前在租在售商業(yè)項(xiàng)目總面積已經(jīng)超過34萬平方米，加上原有近22.5萬平方米的商業(yè)面積，明顯超出了株洲市現(xiàn)有的消費(fèi)容量。（3）競爭對(duì)手的可變性蘆淞片區(qū)一直是眾多開發(fā)商趨之若鶩之地，片區(qū)的逐漸成熟，導(dǎo)致競爭對(duì)手定位的多邊性，未來短期內(nèi)將可能出現(xiàn)多個(gè)大型商業(yè)物業(yè)同時(shí)推向市場，可能均與本項(xiàng)目相類似，形成一定的競爭壓力。 11.5項(xiàng)目交互式分析優(yōu)勢(shì)：S（Strength）劣勢(shì)：W（Weakness）S1：政策指向性因素S2：地塊絕對(duì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)S3：建筑風(fēng)格定位S4：產(chǎn)品特色優(yōu)勢(shì)W1：遠(yuǎn)期交通受制W2：高層的層差系數(shù)較高機(jī)會(huì)：O（Opportun

19、ity）威脅： T（Threat）O1：商業(yè)潛力的挖掘O2：投資大環(huán)境的改善O3：片區(qū)高收入人群的利用T1：市場容量有限，供應(yīng)量大T2：同質(zhì)化建設(shè)T3：片區(qū)競爭的不可預(yù)見性和可變性11.6功能定位策劃與規(guī)劃建議前言：最佳業(yè)態(tài)組合的選擇商圈里業(yè)態(tài)越豐富，商圈經(jīng)濟(jì)也就越成熟，各業(yè)態(tài)根據(jù)商圈的特點(diǎn)，可以做到資源共享、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。同樣在商業(yè)廣場這樣一個(gè)完整的生態(tài)系統(tǒng)內(nèi)部，各業(yè)態(tài)也應(yīng)相互補(bǔ)充、協(xié)調(diào)發(fā)展，這樣才能凝聚各業(yè)態(tài)的閃光點(diǎn)以強(qiáng)化和突顯商業(yè)廣場的整體定位。一般來說，商業(yè)廣場的行業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)“三足鼎立”狀：具備購物功能的占40%，具備餐飲功能的占30%，具備休閑娛樂功能的占30%。當(dāng)然，這個(gè)結(jié)構(gòu)并非放之四

20、海而皆準(zhǔn)的“經(jīng)典定律”，主題不同的商業(yè)廣場在業(yè)態(tài)構(gòu)成上將會(huì)形成不同的比重。11.6.1 項(xiàng)目功能布局策劃11.6.1功能布局原則11.6.1功能布局的原理商業(yè)地塊方正，沿街面長。左右各有一條街道出入，具備基本人氣聚集要素。商業(yè)總層數(shù)為3層，結(jié)合項(xiàng)目定位的需求，故項(xiàng)目又具有積聚型及立體型的商業(yè)特點(diǎn)，由多個(gè)商業(yè)單元共同組成，因此在功能布局上即要滿足商業(yè)定位的要求，又要滿足商業(yè)特點(diǎn)的需求，同時(shí)還要合理處理影響項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的最大因素：交通水平動(dòng)線和垂直動(dòng)線等。項(xiàng)目定位：休閑餐飲商業(yè)零售11.6.2功能分區(qū)的依據(jù)：以休閑、餐飲帶動(dòng)購物實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值，項(xiàng)目功能布局要兼顧居民購物和休閑娛樂的兩種需求；在規(guī)劃上

21、同時(shí)做好商業(yè)廣場建設(shè)（指全面體現(xiàn)商業(yè)廣場的完整性和統(tǒng)一性，營造獨(dú)特的完整性和統(tǒng)一性）和功能布局（指最合理的商業(yè)布局，最強(qiáng)的商業(yè)組合，打造最具競爭力的商業(yè)形態(tài)），按照訂單式商業(yè)模式，選擇性組合項(xiàng)目主力店群，實(shí)現(xiàn)各業(yè)態(tài)的錯(cuò)位經(jīng)營，科學(xué)地回避市場的風(fēng)險(xiǎn)，確保各商家的長期經(jīng)營、共同聚客和項(xiàng)目銷售的完成，達(dá)到“雙贏“的局面。11.7功能分區(qū)對(duì)樓層分區(qū)的影響運(yùn)用合理的功能組合及選項(xiàng)，通過功能分區(qū)將各個(gè)主營業(yè)態(tài)部分與輔營業(yè)態(tài)部分合理的穿插布局，使樓層區(qū)域之間形成了合理的統(tǒng)一的結(jié)構(gòu)，對(duì)塊狀區(qū)域的劃分進(jìn)行強(qiáng)化，加強(qiáng)功能區(qū)域的流向性，使各塊狀區(qū)域的功能更具豐富性、多元化，整體商業(yè)布局更具活力。11.8能分區(qū)類別及

22、定位商業(yè)廣場“火爆”的關(guān)鍵因素在于人流數(shù)量多，而人流的原因主要有二：一是購物，二是鋪營功能，兩者相輔相成。從商業(yè)物業(yè)的發(fā)展歷史看，商業(yè)廣場要“火”起來應(yīng)該具備這些要素：首先，必須具有立體化、網(wǎng)絡(luò)化的交通；其次，行業(yè)結(jié)構(gòu)應(yīng)是“三足鼎立”（購物、餐飲、休閑娛樂），以滿足消費(fèi)者多層次、多方位的需求；第三，應(yīng)具有獨(dú)特的商業(yè)魅力，即環(huán)境魅力、商品魅力、功能魅力等；第四必須突出整體協(xié)調(diào)性和人性化設(shè)計(jì)，體現(xiàn)以人為本的經(jīng)營理念。以本項(xiàng)目消費(fèi)群體來源按消費(fèi)動(dòng)機(jī)設(shè)定：以家庭需求為目的的日常性購物的為30%，以針對(duì)性商品為目標(biāo)的特定性購物為35%，因此以購物為主要目的的消費(fèi)群比例合計(jì)70%；以本項(xiàng)目消費(fèi)群體來源按來

23、源地域設(shè)定：本項(xiàng)目周邊的居住人群消費(fèi)將占90%以上，根據(jù)市調(diào)部分的項(xiàng)目定位，及周邊商業(yè)狀況，結(jié)合商業(yè)規(guī)劃法則，遵循商業(yè)獨(dú)一及獨(dú)特性的操作手法，針對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)際特點(diǎn)，因此我們以“戴德梁行的片區(qū)購物系數(shù)”得出：休閑 : 購物 65 : 35其中：休閑包括-休閑、娛樂、餐飲、健身、美容五類業(yè)態(tài) 購物、配套包括-超市、專營店、其他生活配套等業(yè)態(tài)11.9.1各樓層業(yè)態(tài)業(yè)種配比表序號(hào)項(xiàng)目休閑娛樂類餐飲類超市類生活配套類樓層三樓二樓、四樓二樓一樓區(qū)域業(yè)態(tài)業(yè)種經(jīng)營形式 與場地性質(zhì)營銷模式功能特色描述一層生活配套銀行、專賣店、洗衣店、通信等獨(dú)立街鋪?zhàn)誀I以滿足日常性消費(fèi)并聚集人氣為主要目的二層超市地區(qū)級(jí)品牌超市大

24、開間產(chǎn)權(quán)銷售、租賃滿足區(qū)域型客戶需求二層餐飲大型餐飲、品牌連鎖茶餐吧等區(qū)域分割產(chǎn)權(quán)銷售、租賃滿足市場需求，獲得較高利潤空間四層休閑娛樂場所中小規(guī)模健身中心，商務(wù)茶館，洗腳城，美容區(qū)域分割整體租賃 以滿足消費(fèi)者休閑娛樂為主，作為蘆淞路商圈的有益補(bǔ)充119.2滿足功能需求的基本設(shè)計(jì)要求：1、 樓層層高：一層：凈高不小于6.5米；二層：凈高不小于4.0米，三層四層：凈高不小于4.0米。2、 樓距要求：進(jìn)深開間比達(dá)到1：2（3），株距開間達(dá)到8-12米。進(jìn)深約25米。3、 樓板荷載：考慮到超市部分功能需求，樓板荷載600-800公斤/平米?？傉摚阂?、 整體項(xiàng)目可操性強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)低，因項(xiàng)目周邊硬性條件雖無法打造高端項(xiàng)目，但區(qū)域價(jià)值不可忽視。二、 商鋪部分：由于商鋪項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)需具有預(yù)見