布吉海軒城市廣場物業(yè)發(fā)展建議31P

1、布吉海軒城市廣場布吉海軒城市廣場 物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議 一、建筑規(guī)劃意見及建議一、建筑規(guī)劃意見及建議 方案一方案一 優(yōu)點：優(yōu)點： 1.住宅遠離惠康路一方面使住宅住宅遠離惠康路一方面使住宅 遠離城市主干道，避免了噪音干遠離城市主干道，避免了噪音干 擾，同時考慮了商業(yè)裙樓柱網(wǎng)的擾，同時考慮了商業(yè)裙樓柱網(wǎng)的 布局，盡量使柱網(wǎng)滿足吉之島的布局，盡量使柱網(wǎng)滿足吉之島的 要求。要求。 缺點：缺點： 1.2、3、4棟不能滿足建筑日照棟不能滿足建筑日照 間距的要求，報建審批時有一定間距的要求，報建審批時有一定 的困難；的困難； 2.幼兒園位于小區(qū)中央，由于南幼兒園位于小區(qū)中央，由于南 側(cè)建筑的阻擋，使得幼

2、兒園采光側(cè)建筑的阻擋，使得幼兒園采光 較差，存在一定的報批難度；較差，存在一定的報批難度； 3.一梯六戶、一梯七戶的疊式單一梯六戶、一梯七戶的疊式單 體設(shè)計，使得大量戶型正對建筑體設(shè)計，使得大量戶型正對建筑 的尖角，風水不好。的尖角，風水不好。 2 3 4 幼兒園幼兒園 方案二方案二 優(yōu)點：優(yōu)點： 1.1-6棟住宅均為一梯四戶，棟住宅均為一梯四戶， 梯戶比不高，使用率較高，梯戶比不高，使用率較高， 住宅檔次相對較高；住宅檔次相對較高； 2.由于由于7、8棟之間有空隙，棟之間有空隙， 幼兒園可以直接采光，相對幼兒園可以直接采光，相對 容易報批；容易報批； 3.將大戶型及小戶型分別設(shè)將大戶型及小戶

3、型分別設(shè) 計在不同棟上，在銷售時客計在不同棟上，在銷售時客 戶比較容易接受；戶比較容易接受； 4.7-8棟是公寓設(shè)計，能夠棟是公寓設(shè)計，能夠 提升項目的形象及檔次。提升項目的形象及檔次。 缺點：缺點： 1.5、6棟不能滿足建筑日照棟不能滿足建筑日照 間距的要求，報建審批時有間距的要求，報建審批時有 一定的困難。一定的困難。 綜上所述：綜上所述： 方案一以居家型戶型為主，而方案二加入了方案一以居家型戶型為主，而方案二加入了 公寓，公寓緩解了本項目容積率高、密度大的問題，公寓，公寓緩解了本項目容積率高、密度大的問題， 同時提升了項目形象與檔次，而且有利于幼兒園的同時提升了項目形象與檔次，而且有利于

4、幼兒園的 審批。因此，我司建議采用：審批。因此，我司建議采用： 方案二方案二 注：在采用方案二時，建議如像方案一一樣將惠康路住宅網(wǎng)北移。注：在采用方案二時，建議如像方案一一樣將惠康路住宅網(wǎng)北移。 二、戶型比例建議二、戶型比例建議 面積比例面積比例面積比例面積比例 單房33.2427.33% 一房42.7827.33% 二房61.4536.36%67.22 78.430.56%7677.3840%76-8230% 三房81.519.08%97.08 103.869.44%95129.456%8597.0250% 四房1064%120.820% 面積比例面積面積比例面積比例 一房48-50553.

5、80% 二房697329%70-81788428.80%4547 三房859749%94-10010112550%75 四房1208%1231277.20%90多 其它10011014%16022810.20% 面積比例面積比例面積比例面積比例 單房 一房49.6912.50%5020%46.5 二房64.12 77.670.83%65756182.7340%64.5 6960% 三房91.54 16.67%80100101.1 10640%83 左庭右院 面積比例面積比例面積比例 一房 二房71-76主力75主力61-8130% 三房90-110主力110主力98-11254% 四房1171

6、6% 慢城1期 項 目 信和愛琴居誠信華庭大世紀杰座 綠谷1期怡康家園 項 目 可園3期五園季節(jié) 錦繡和山 項 目 百合御都信義假日名城5期美杜蘭 項 目 慢城一期百合星城二期 布吉市場以二房和三房為主，二房主流面積為布吉市場以二房和三房為主，二房主流面積為 60-7560-75，三房主流面積為，三房主流面積為85-100 85-100 。其中其中4545以以 下下的一房、的一房、6565以下以下的兩房以及的兩房以及9090以下的小三房以下的小三房 比較暢銷。比較暢銷。 區(qū)域內(nèi)樓盤供應市場結(jié)構(gòu)區(qū)域內(nèi)樓盤供應市場結(jié)構(gòu) 面積比例面積比例面積比例面積比例 單房33.242.527.33% 一房42.

7、1-45.227.33% 二房61.575.436.36%67.22 78.430.56%7677.3840%76-8230% 三房81.519.08%97.08 103.869.44%95129.456%8597.0250% 四房1064%120.820% 面積比例面積面積比例面積比例 一房48-50553.80% 二房697329%70-81788428.80%4547 三房859749%94-10010112550%75 四房1208%1231277.20%90多 其它10011014%16022810.20% 面積比例面積比例面積比例面積比例 單房 一房42.6-52.512.50%5

8、020%46.5 二房64.12 77.670.83%65756182.7340%64.5 6960% 三房91.54 16.67%80100101.1 10640%83 左庭右院 面積比例面積比例面積比例 一房 二房71-76主力75主力61-8130% 三房90-110主力110主力98-11254% 四房11716% 慢城1期 項 目 信和愛琴居誠信華庭大世紀杰座 綠谷1期怡康家園 項 目 可園3期五園季節(jié) 錦繡和山 項 目 百合銀都信義假日名城5期美杜蘭 項 目 慢城一期百合星城二期 布吉暢銷小戶型面積區(qū)間布吉暢銷小戶型面積區(qū)間 戶戶 型型 面積區(qū)間（面積區(qū)間（m2） 戶數(shù)比例戶數(shù)比例

9、 一房一房一房一廳一房一廳38-45 15% 15% 二房二房二房一廳（?。┒恳粡d（?。?5-6520%45% 二房一廳（標準）二房一廳（標準）65-8025% 三房三房三房二廳一衛(wèi)（?。┤慷d一衛(wèi)（?。?5-9020%40% 三房二廳二衛(wèi)（標準）三房二廳二衛(wèi)（標準）90-10015% 三房二廳二衛(wèi)（豪華）三房二廳二衛(wèi)（豪華）100-1155% 總計總計/100% 建議本項目戶型面積區(qū)間如下表所示建議本項目戶型面積區(qū)間如下表所示 方案二的戶型指標與市場上小戶型比較接近，建議小二房減少，標準二房增加。 三、建筑外立面建議三、建筑外立面建議 歐式風格歐式風格 現(xiàn)現(xiàn) 代代 風風 格格 近年市場小

10、戶型近年市場小戶型 主流建筑風格主流建筑風格 古典風格古典風格 我司建議：我司建議： 歐式風格歐式風格 注重歐式線條，典雅穩(wěn)重；視覺觀感檔次高，凸顯品質(zhì) 感，昭示項目形象。 外立面顏色：外立面顏色：建議用米色偏深色為主，突 出穩(wěn)重、體現(xiàn)生活品味。 四、戶型創(chuàng)新建議四、戶型創(chuàng)新建議 鑒于“偷面積”已經(jīng)成為深圳樓市的流行設(shè)計，并受到市場的歡迎， 本項目的戶型設(shè)計還是要設(shè)計合理的贈送面積。 根據(jù)新出臺的根據(jù)新出臺的深圳市房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)程深圳市房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)程，我們根據(jù)設(shè)計特，我們根據(jù)設(shè)計特 點具體制定其以下贈送面積：點具體制定其以下贈送面積： l 小于小于12的懸挑露臺不計面積；的懸

11、挑露臺不計面積； l 當凸窗高度小于當凸窗高度小于2.20米，且凸窗（落地凸窗）進深不大于米，且凸窗（落地凸窗）進深不大于0.60 米時，凸窗（落地凸窗）部分不計算建筑面積；米時，凸窗（落地凸窗）部分不計算建筑面積； l 法式陽臺不計建筑面積；法式陽臺不計建筑面積； l 小于小于12平方米、進深不超過平方米、進深不超過2.4米米“凹陽臺凹陽臺”計算一半建筑面積；計算一半建筑面積； l 入戶花園算一半面積。入戶花園算一半面積。 送倒凸窗面積（兩房兩廳送倒凸窗面積（兩房兩廳60） 帶入戶花園（一房一廳帶入戶花園（一房一廳42） 隔層送露臺隔層送露臺 我司觀點：贈送面積要有所用途，不要因為我司觀點：

12、贈送面積要有所用途，不要因為 贈送二贈送。贈送入戶花園或露臺，最好能隔贈送二贈送。贈送入戶花園或露臺，最好能隔 成一個功能區(qū)，如圖。成一個功能區(qū)，如圖。 五、戶型修改建議五、戶型修改建議 方案二：方案二：3， 4，5，6# 陽臺設(shè)在臥室、客 廳旁邊，戶型內(nèi)部 的私密性差。 小戶型設(shè)置儲藏間， 且是個黑房，不適用， 建議取消此棟型的所 有儲藏間。 臥室2.5米，太窄， 建議加寬到2.7米。 廚房拐角在實際 使用時比較難操 作，建議拉直。 方案二：方案二：1， 2# 小戶型設(shè)置儲藏間， 且是個黑房，不適用， 建議取消此棟型的所 有儲藏間。 此戶型面積為92.8平米， 如果在設(shè)計中超過了 90/70

13、%規(guī)定，建議將 此戶型改為90平米以 內(nèi)。 儲藏室改為書房 陽臺空間零碎不好 用，建議將餐廳的 窗改為凸窗 方案二：方案二：7， 8# 建議陽臺只延伸到書房 處，保證臥室的私密性。 用倒凸窗的方式使室內(nèi) 空間更大。 此戶型走道浪費空間較 大，建議儲物間去掉重 新設(shè)計。 方案一：方案一： a戶型戶型 在新測繪規(guī)范中，進 深大于2.4米，要計 全面積。 工作陽臺從此入口， 比便于廚房的操作 相對來說，方案一的戶型結(jié)構(gòu)比較理想，功能分區(qū)合理，內(nèi)部流線比相對來說，方案一的戶型結(jié)構(gòu)比較理想，功能分區(qū)合理，內(nèi)部流線比 較緊湊，建議在采用方案二戶型定位的基礎(chǔ)上，適當結(jié)合方案一的戶型結(jié)較緊湊，建議在采用方案二

14、戶型定位的基礎(chǔ)上，適當結(jié)合方案一的戶型結(jié) 構(gòu)。在滿足構(gòu)。在滿足90/70%規(guī)范時，建議將緊接規(guī)范時，建議將緊接90平米的戶型適當修改，使其滿平米的戶型適當修改，使其滿 足政策要求。足政策要求。 六、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議六、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 功能業(yè)態(tài)分布建議：功能業(yè)態(tài)分布建議： 建議商鋪銷售之前，部分鋪位進行招商以滿足商業(yè)人氣要求。在實際的招商過程中 ，應根據(jù)市場容量，對不同業(yè)態(tài)商家的數(shù)量進行控制，使各商家間既有合理競爭也能有 合理的市場份額，通過一定時期的市場培育，達到項目的整體繁榮。 位置位置業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 優(yōu)勢優(yōu)勢 半地下室 主力超市、品牌百貨、 精品、服飾、特色餐飲 相對獨立，不影響其它商家，以龍

15、頭 商業(yè)帶動商鋪，提升商業(yè)價值 1f 社區(qū)配套、服飾精品、 西餐 社區(qū)配套包括銀行、藥店、24小時服 務店等，而餐飲能聚集人流 2f 酒樓、特色餐飲、休閑 娛樂、美容spa 休閑娛樂包括沐足、兒童游戲室等， 餐飲能為二樓帶來更多的人流 項目業(yè)態(tài)規(guī)劃方案（半地下室）項目業(yè)態(tài)規(guī)劃方案（半地下室） 吉之島主力超市吉之島主力超市 品牌百貨（服飾、鞋、品牌百貨（服飾、鞋、 包、運動器材、家居用包、運動器材、家居用 品等）品等） 特色餐飲（飲料區(qū)、糕特色餐飲（飲料區(qū)、糕 點區(qū)、粉面區(qū)等）點區(qū)、粉面區(qū)等） 精品店（珠寶、首精品店（珠寶、首 飾、名表、服飾等）飾、名表、服飾等） 項目業(yè)態(tài)規(guī)劃方案（一層）項目業(yè)

16、態(tài)規(guī)劃方案（一層） 中西連鎖快餐、二樓餐飲入中西連鎖快餐、二樓餐飲入 口門面口門面 服飾精品服飾精品 社區(qū)配套社區(qū)配套 餐飲：西餐或中餐餐飲：西餐或中餐 餐飲最具人氣，形成環(huán)線人 流，帶旺中間街鋪 項目業(yè)態(tài)規(guī)劃方案（二層）項目業(yè)態(tài)規(guī)劃方案（二層） 餐飲：西餐連鎖、酒樓餐飲：西餐連鎖、酒樓 兒童游樂場所兒童游樂場所 美容美容spa 休閑娛樂休閑娛樂 餐飲餐飲 七、商業(yè)包裝七、商業(yè)包裝 知名商家外墻包裝展示知名商家外墻包裝展示 將吉之島，知名中西餐飲連鎖店（如麥當勞）等已將吉之島，知名中西餐飲連鎖店（如麥當勞）等已 確定的商場包裝和展示，給客戶以信心確定的商場包裝和展示，給客戶以信心 商業(yè)氣氛展示商業(yè)氣氛展示 商業(yè)街包裝，營造商業(yè)氛圍，給客戶以直觀感受，引商業(yè)街包裝，營造商業(yè)氛圍，給客戶以直觀感受，引 導客戶購買導客戶購買 現(xiàn)場商業(yè)氛圍展示現(xiàn)場商業(yè)氛圍展示 部分圍墻部分圍墻 商業(yè)街內(nèi)及前廣場商業(yè)街內(nèi)及前廣場 售樓處商業(yè)氛圍包裝售樓處商業(yè)氛圍包裝 將報版軟文，區(qū)位規(guī)劃，進駐商家品牌，吉之島相關(guān)將報版軟文，區(qū)位規(guī)劃，進駐商家品牌，吉之島相關(guān) 介紹等做成展板包裝售樓處，以展示項目的優(yōu)勢和前景介紹等做成展板包裝售樓處，以展示項目的優(yōu)勢和前景 八、商業(yè)特色建議八、商業(yè)特色建議 二層特色商業(yè)二層特色商業(yè) 二層主要為美容二層主要為美容spaspa、休閑娛、休閑娛 樂，以及特色餐飲。樂，