卓越集團(tuán)房地產(chǎn)金融專題探討ppt

1、房地產(chǎn)金融專題探討房地產(chǎn)金融專題探討 主講主講：鄔風(fēng)柏鄔風(fēng)柏 講座內(nèi)容講座內(nèi)容 ： u金融基礎(chǔ)知識(shí)金融基礎(chǔ)知識(shí) u房地產(chǎn)與金融房地產(chǎn)與金融 u房地產(chǎn)融資房地產(chǎn)融資 金融是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的核心 鄧小平 第一部分第一部分 金融基礎(chǔ)知識(shí)金融基礎(chǔ)知識(shí) 一、金融的定義一、金融的定義 二、中國金融業(yè)現(xiàn)狀二、中國金融業(yè)現(xiàn)狀 三、中國金融業(yè)的對(duì)外開放三、中國金融業(yè)的對(duì)外開放 四、人民幣匯率問題四、人民幣匯率問題 五、人民幣利率五、人民幣利率 一、金融的定義一、金融的定義 金融是貨幣流通和信用活動(dòng)以及與之相金融是貨幣流通和信用活動(dòng)以及與之相 聯(lián)系的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的總稱。聯(lián)系的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的總稱。 廣義的金融廣義的金融 泛指一切

2、與信用貨幣的泛指一切與信用貨幣的 發(fā)行、保管、兌換、結(jié)算，融通有關(guān)的經(jīng)濟(jì)發(fā)行、保管、兌換、結(jié)算，融通有關(guān)的經(jīng)濟(jì) 活動(dòng)，甚至包括金銀的買賣。活動(dòng)，甚至包括金銀的買賣。 狹義的金融狹義的金融 專指信用貨幣的融通。專指信用貨幣的融通。 二二 中國金融業(yè)現(xiàn)狀中國金融業(yè)現(xiàn)狀 （一）中國金融業(yè)的基本構(gòu)成（一）中國金融業(yè)的基本構(gòu)成 （二）金融管理機(jī)構(gòu)（二）金融管理機(jī)構(gòu) （三）銀行類金融機(jī)構(gòu)（三）銀行類金融機(jī)構(gòu) 銀行類金融機(jī)構(gòu)銀行類金融機(jī)構(gòu) 商業(yè)銀行商業(yè)銀行 政策性銀行政策性銀行 非銀行金融機(jī)構(gòu)非銀行金融機(jī)構(gòu) 證券公司證券公司 金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)金融監(jiān)管機(jī)構(gòu) 信托投資公司信托投資公司 保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)公司 金融管理機(jī)構(gòu)

3、金融管理機(jī)構(gòu) 中央銀行中央銀行 其他金融機(jī)構(gòu)其他金融機(jī)構(gòu) 中國金融機(jī)構(gòu)中國金融機(jī)構(gòu) 圖圖1：中國金融機(jī)構(gòu)：中國金融機(jī)構(gòu) （二）（二） 金融管理機(jī)構(gòu)金融管理機(jī)構(gòu) 1、中國人民銀行（央行）、中國人民銀行（央行） 2、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì) （銀監(jiān)會(huì)）（銀監(jiān)會(huì)） 3、中國證券監(jiān)督管理委員會(huì)（證監(jiān)會(huì)）、中國證券監(jiān)督管理委員會(huì)（證監(jiān)會(huì)） 4、中國保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)（保監(jiān)會(huì)）、中國保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)（保監(jiān)會(huì)） 1、中國人民銀行（央行）、中國人民銀行（央行） 選擇性工具選擇性工具 貸款規(guī)?？刂瀑J款規(guī)?？刂?存款準(zhǔn)備金存款準(zhǔn)備金 窗口指導(dǎo)窗口指導(dǎo) 特種存款特種存款 一般性工具一般性

4、工具 公開市場操作公開市場操作 再貼現(xiàn)再貼現(xiàn) 貨幣政策工具貨幣政策工具 圖圖2：央行貨幣政策工具：央行貨幣政策工具 2、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì) （銀監(jiān)會(huì)）（銀監(jiān)會(huì)） 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)根據(jù)授權(quán)，中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)根據(jù)授權(quán)， 統(tǒng)一監(jiān)督管理銀行、金融資產(chǎn)管理公司、統(tǒng)一監(jiān)督管理銀行、金融資產(chǎn)管理公司、 信托投資公司以及其它存款類金融機(jī)構(gòu)，信托投資公司以及其它存款類金融機(jī)構(gòu)， 維護(hù)銀行業(yè)的合法、穩(wěn)健運(yùn)行。維護(hù)銀行業(yè)的合法、穩(wěn)健運(yùn)行。 3、中國證券監(jiān)督管理委員會(huì)（證監(jiān)會(huì)）、中國證券監(jiān)督管理委員會(huì)（證監(jiān)會(huì)） 1998年年4月，根據(jù)國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革方案，決月，根據(jù)國務(wù)院

5、機(jī)構(gòu)改革方案，決 定將國務(wù)院證券委與中國證監(jiān)會(huì)合并組成定將國務(wù)院證券委與中國證監(jiān)會(huì)合并組成 國務(wù)院直屬正部級(jí)事業(yè)單位。國務(wù)院直屬正部級(jí)事業(yè)單位。 依法對(duì)證券市場實(shí)行監(jiān)督管理，維護(hù)證券依法對(duì)證券市場實(shí)行監(jiān)督管理，維護(hù)證券 市場秩序，保障其合法運(yùn)行。市場秩序，保障其合法運(yùn)行。 4、中國保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)（保監(jiān)會(huì)）、中國保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)（保監(jiān)會(huì)） 保監(jiān)會(huì)于保監(jiān)會(huì)于1998年年11月月18日成立，是全日成立，是全 國商業(yè)保險(xiǎn)的主管部門國商業(yè)保險(xiǎn)的主管部門,為國務(wù)院直屬正部為國務(wù)院直屬正部 級(jí)事業(yè)單位級(jí)事業(yè)單位,根據(jù)國務(wù)院授權(quán)履行行政管理根據(jù)國務(wù)院授權(quán)履行行政管理 職能職能,依照法律、法規(guī)統(tǒng)一監(jiān)督管理

6、全國保依照法律、法規(guī)統(tǒng)一監(jiān)督管理全國保 險(xiǎn)市場險(xiǎn)市場,維護(hù)保險(xiǎn)業(yè)的合法、穩(wěn)健運(yùn)行。維護(hù)保險(xiǎn)業(yè)的合法、穩(wěn)健運(yùn)行。 （三）銀行類金融機(jī)構(gòu)（三）銀行類金融機(jī)構(gòu) 1 1、銀行類金融機(jī)構(gòu)的構(gòu)成、銀行類金融機(jī)構(gòu)的構(gòu)成 政策性銀行政策性銀行 國家發(fā)展銀行國家發(fā)展銀行 股份制銀行股份制銀行 中國進(jìn)出口銀行中國進(jìn)出口銀行 農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行 商業(yè)銀行商業(yè)銀行 四大國有商業(yè)銀行四大國有商業(yè)銀行 城市商業(yè)銀行，城市商業(yè)銀行， 城市、農(nóng)村信用社城市、農(nóng)村信用社 圖圖3：銀行類金融機(jī)構(gòu)：銀行類金融機(jī)構(gòu) 銀行類金融機(jī)構(gòu)銀行類金融機(jī)構(gòu) （三）銀行類金融機(jī)構(gòu)（三）銀行類金融機(jī)構(gòu) 2 2、商業(yè)銀行的運(yùn)作機(jī)制、商業(yè)銀行的運(yùn)

7、作機(jī)制 （1）信貸業(yè)務(wù)流程）信貸業(yè)務(wù)流程 （2）巴塞爾協(xié)議與商業(yè)銀行資本充足率）巴塞爾協(xié)議與商業(yè)銀行資本充足率 三、中國金融業(yè)的對(duì)外開放三、中國金融業(yè)的對(duì)外開放 1、外資銀行作為戰(zhàn)略或財(cái)務(wù)投資者參股中資銀行。、外資銀行作為戰(zhàn)略或財(cái)務(wù)投資者參股中資銀行。 2、外資銀行在華全面開展業(yè)務(wù)，市場份額越來越大。、外資銀行在華全面開展業(yè)務(wù)，市場份額越來越大。 3、外資證券和保險(xiǎn)業(yè)也加速進(jìn)入中國市場。、外資證券和保險(xiǎn)業(yè)也加速進(jìn)入中國市場。 4、外資銀行在深圳數(shù)量多、擴(kuò)張快、盈利好。、外資銀行在深圳數(shù)量多、擴(kuò)張快、盈利好。 四、人民幣匯率問題四、人民幣匯率問題 （一）什么是匯率？（一）什么是匯率？ 匯率是亦稱

8、匯率是亦稱“外匯行市或匯價(jià)外匯行市或匯價(jià)”。一國貨幣兌換另一。一國貨幣兌換另一 國貨幣的比率，是以一種貨幣表示的另一種貨幣的價(jià)格。國貨幣的比率，是以一種貨幣表示的另一種貨幣的價(jià)格。 由于世界各國貨幣的名稱不同，幣值不一，所以一國貨幣由于世界各國貨幣的名稱不同，幣值不一，所以一國貨幣 對(duì)其他國家的貨幣要規(guī)定一個(gè)兌換率，即匯率。對(duì)其他國家的貨幣要規(guī)定一個(gè)兌換率，即匯率。 （二）人民幣匯率改革問題（二）人民幣匯率改革問題 日期美元?dú)W元日元港幣 2006-3-30 8.0270 9.6618 6.8216 1.0343 2006-3-29 8.0280 9.6328 6.8051 1.0345 200

9、6-3-28 8.0212 9.6328 6.8852 1.0337 2006-3-27 8.0245 9.6541 6.8574 1.0341 2006-3-24 8.0338 9.6167 6.8100 1.0353 2006-3-23 8.0296 9.6836 6.8723 1.0348 2006-3-22 8.0306 9.7093 6.8427 1.0349 2006-3-21 8.0272 9.7488 6.8962 1.0346 2006-3-20 8.0250 9.7735 6.9080 1.0344 2006-3-17 8.0286 9.7790 6.8844 1.0349

10、 近期人民幣對(duì)主要貨幣匯率牌價(jià) 人民幣匯率改革以來對(duì)美元匯價(jià)的變化 五、利率五、利率 （一）利率的定義（一）利率的定義 利率可以簡單的認(rèn)為是資金的價(jià)格或使用資利率可以簡單的認(rèn)為是資金的價(jià)格或使用資 金的機(jī)會(huì)成本，也可以說是資金時(shí)間價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)金的機(jī)會(huì)成本，也可以說是資金時(shí)間價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn) 價(jià)值之和。價(jià)值之和。 （二）利率政策（二）利率政策 人民幣現(xiàn)行利率表人民幣現(xiàn)行利率表 （單位：年利率（單位：年利率%） 項(xiàng)目項(xiàng)目利率水平利率水平調(diào)整日期調(diào)整日期 對(duì)金融機(jī)構(gòu)再貸款利率對(duì)金融機(jī)構(gòu)再貸款利率2004.03.25 其中：其中：20 天天3.33 3個(gè)月個(gè)月3.60 6個(gè)月個(gè)月3.78 1 年年3.87 對(duì)

11、金融機(jī)構(gòu)再貼現(xiàn)對(duì)金融機(jī)構(gòu)再貼現(xiàn)3.24 準(zhǔn)備金利率準(zhǔn)備金利率 2002.02.21 準(zhǔn)備金存款準(zhǔn)備金存款1.89 超額準(zhǔn)備金存款超額準(zhǔn)備金存款0.992005.03.17 金融機(jī)構(gòu)貸款利率金融機(jī)構(gòu)貸款利率2004.10.29 其中：其中：6個(gè)月個(gè)月5.22 1 年年5.58 1-3年（含）年（含）5.76 3-5年（含）年（含）5.85 5年以上年以上6.12 金融機(jī)構(gòu)存款利率金融機(jī)構(gòu)存款利率2004.10.29 其中：活其中：活 期期0.72 3個(gè)月個(gè)月1.71 6個(gè)月個(gè)月2.07 1 年年2.25 2 年年2.70 3 年年3.24 5 年年3.60 現(xiàn)行小額外幣存款利率水平表現(xiàn)行小額外幣

12、存款利率水平表 （年利率：（年利率：%） 項(xiàng)目項(xiàng)目美元美元?dú)W元?dú)W元日元日元港幣港幣 活期活期1.1500.1000.00011.000 七天通知七天通知1.3750.3750.00051.250 一個(gè)月一個(gè)月2.2500.7500.01001.875 三個(gè)月三個(gè)月2.7501.0000.01002.375 六個(gè)月六個(gè)月2.8751.1250.01002.500 一年一年3.0001.2500.01002.625 金融機(jī)構(gòu)人民幣存款基準(zhǔn)利率金融機(jī)構(gòu)人民幣存款基準(zhǔn)利率 調(diào)整時(shí)間調(diào)整時(shí)間活期活期 定定 期期 3個(gè)月個(gè)月6個(gè)月個(gè)月1年年2年年3年年5年年 1990.04.152.886.307.741

13、0.0810.9811.8813.68 1990.08.212.164.326.488.649.3610.0811.52 1991.04.211.803.245.407.567.928.289.00 1993.05.152.164.867.209.189.9010.8012.06 1993.07.113.156.669.0010.9811.7012.2413.86 1996.05.012.974.867.209.189.9010.8012.06 1996.08.231.983.335.407.477.928.289.00 1997.10.231.712.884.145.675.946.216.

14、66 1998.03.251.712.884.145.225.586.216.66 1998.07.011.442.793.964.774.864.955.22 1998.12.071.442.793.333.783.964.144.50 1999.06.100.991.982.162.252.432.702.88 2002.02.210.721.711.891.982.252.522.79 2004.10.290.721.712.072.252.703.243.60 金融機(jī)構(gòu)貸款利率調(diào)整表金融機(jī)構(gòu)貸款利率調(diào)整表（ 單位:年利率%） 項(xiàng)項(xiàng) 目目調(diào)調(diào) 整整 時(shí)時(shí) 間間 2002年年2月月21日日

15、2004年年10月月29日日 一、短期貸款一、短期貸款 六個(gè)月以內(nèi)（含六個(gè)月）六個(gè)月以內(nèi)（含六個(gè)月）5.045.22 六個(gè)月至一年（含一年）六個(gè)月至一年（含一年）5.315.58 二、中長期貸款二、中長期貸款 一至三年（含三年）一至三年（含三年）5.495.76 三至五年（含五年）三至五年（含五年）5.585.85 五年以上五年以上5.766.12 三、貼現(xiàn)三、貼現(xiàn)在再貼現(xiàn)利率基礎(chǔ)上，按不超過同在再貼現(xiàn)利率基礎(chǔ)上，按不超過同 期貸款利率（含浮動(dòng)）加點(diǎn)期貸款利率（含浮動(dòng)）加點(diǎn) 在再貼現(xiàn)利率基礎(chǔ)上，按不超過同在再貼現(xiàn)利率基礎(chǔ)上，按不超過同 期貸款利率（含浮動(dòng)）加點(diǎn)期貸款利率（含浮動(dòng)）加點(diǎn) 四、個(gè)人

16、住房貸款四、個(gè)人住房貸款 2004年年10月月29日日2005年年3月月17日日 （一）個(gè)人住房公積金貸款（一）個(gè)人住房公積金貸款 五年以下（含五年）五年以下（含五年）3.783.96 五年以上五年以上4.234.41 （二）商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款（二）商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款 6個(gè)月（含）以內(nèi)個(gè)月（含）以內(nèi) 5.22 6個(gè)月個(gè)月-1年（含）年（含） 5.58 1-3年（含）年（含）4.955.76 3-5年（含）年（含） 5.85 5年以上年以上5.316.12 金融機(jī)構(gòu)存款利率調(diào)整表金融機(jī)構(gòu)存款利率調(diào)整表 （單位:年利率%） 調(diào)調(diào) 整整 時(shí)時(shí) 間間 項(xiàng)項(xiàng) 目目2002年年2月月21日

17、日2004年年10月月29日日 一、活期存款一、活期存款0.720.72 二、定期存款二、定期存款 （一）整存整?。ㄒ唬┱嬲?三個(gè)月三個(gè)月1.711.71 半半 年年1.892.07 一一 年年1.982.25 二二 年年2.252.70 三三 年年2.523.24 五五 年年2.793.60 （二）零存整取、整（二）零存整取、整 存零取、存本取息存零取、存本取息 一一 年年1.711.71 三三 年年1.892.07 五五 年年1.982.25 （三）定活兩便（三）定活兩便 按一年以內(nèi)定期整存整取同檔次利率按一年以內(nèi)定期整存整取同檔次利率 打六折執(zhí)行打六折執(zhí)行 按一年以內(nèi)定期整存整取同檔

18、次利率按一年以內(nèi)定期整存整取同檔次利率 打六折執(zhí)行打六折執(zhí)行 三、協(xié)定存款三、協(xié)定存款1.441.44 四、通知存款四、通知存款 一一 天天1.081.08 七七 天天1.621.62 房地產(chǎn)的本質(zhì)是金融 格林斯潘（美聯(lián)儲(chǔ)前主席）格林斯潘（美聯(lián)儲(chǔ)前主席） 資金 和 土地 是房地產(chǎn)企業(yè)的兩大命門 周小川（中國人民銀行行長）周小川（中國人民銀行行長） 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條的特點(diǎn)一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條的特點(diǎn) 二、近期關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的二、近期關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的 代表性政策代表性政策 三、房地產(chǎn)與金融的關(guān)系三、房地產(chǎn)與金融的關(guān)系 第二部分第二部分 房地產(chǎn)與金融房地產(chǎn)與金融 一、房地產(chǎn)

19、開發(fā)企業(yè)資金鏈條的特點(diǎn)一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條的特點(diǎn) 取得土地和四取得土地和四 證證 項(xiàng)目開發(fā)項(xiàng)目開發(fā) 銷銷 售售 自有資金自有資金 建筑商墊資建筑商墊資 銀行貸款銀行貸款 預(yù)售回款預(yù)售回款 實(shí)線箭頭代表項(xiàng)目流實(shí)線箭頭代表項(xiàng)目流 虛線箭頭代表資金流虛線箭頭代表資金流 圖圖4：傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目資金流：傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目資金流 二、近期關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的代表性政策二、近期關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的代表性政策 （一）（一）121文件文件 規(guī)范商業(yè)銀行向房地產(chǎn)企業(yè)貸款的文件規(guī)范商業(yè)銀行向房地產(chǎn)企業(yè)貸款的文件 （二）（二）8.31大限大限 是國家制定關(guān)于新的土地使用權(quán)出讓方式的一個(gè)政策是國家

20、制定關(guān)于新的土地使用權(quán)出讓方式的一個(gè)政策 （三）（三）212文件文件 規(guī)范房地產(chǎn)信托的文件（四證，規(guī)范房地產(chǎn)信托的文件（四證，35自有資金，二級(jí)資質(zhì)）自有資金，二級(jí)資質(zhì)） 三、房地產(chǎn)與金融的關(guān)系三、房地產(chǎn)與金融的關(guān)系 1、房地產(chǎn)產(chǎn)品本身的金融特性、房地產(chǎn)產(chǎn)品本身的金融特性 2、房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)緊密相聯(lián)、房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)緊密相聯(lián) 3、未來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向是金融、未來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向是金融 第三部分第三部分 房地產(chǎn)融資房地產(chǎn)融資 一、房地產(chǎn)融資渠道比較 二、房地產(chǎn)融資方式的選擇 表一表一 不同房地產(chǎn)融資渠道比較不同房地產(chǎn)融資渠道比較 融資渠道融資渠道 優(yōu)勢優(yōu)勢不利之處不利之處 上市融資 迅速籌

21、得巨額資金，且籌集到的資金可 以作為注冊資本永久使用 只適合實(shí)力強(qiáng)，規(guī)模大， 透明度高的大企業(yè) 債券融資 融資數(shù)量大，使用時(shí)間長我國企業(yè)債券市場運(yùn)作機(jī)制不完善 房地產(chǎn)信托融 資 風(fēng)險(xiǎn)隔離、方式靈活 一是融資規(guī)模小；二是流動(dòng)性差， 三是對(duì)私募的限制 夾層融資 可操作性強(qiáng)，避開212文件回報(bào)要求高 海外投資基金 可以解燃眉之急 有助于提高企業(yè)知名度 對(duì)企業(yè)的信譽(yù)、規(guī)模和實(shí)力要求比較高 房地產(chǎn)投資信 托基 (reits) 資金量大，來源穩(wěn)定 能提高企業(yè)知名度 收益要求高，追求穩(wěn)定回報(bào)， 主要用于商業(yè)物業(yè) 短期融資券 期限靈活、周轉(zhuǎn)速度快、成本低等特點(diǎn)只有資質(zhì)好、發(fā)行規(guī)模大的企業(yè)才有機(jī)會(huì) 開發(fā)商貼息委 托貸款 有利于住宅房地產(chǎn)開發(fā)商 在房產(chǎn)銷售階段的資金回籠 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金實(shí)力要求較高 二、房地