XX物業(yè)管理顧問專業(yè)技術(shù)方案

1、第一部分中海物業(yè)簡介深圳市中海物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“中海物業(yè)” ）為中國海外集團(tuán)旗下，專門從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)、具有獨(dú)立法人資格的企業(yè)。公司在香港中海物業(yè)管理公司的基礎(chǔ)上，于 1991 年在深圳注冊成立，為建設(shè)部首批甲級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)。 自成立以來，嚴(yán)格遵循 “業(yè)主至上、 服務(wù)第一” 的工作宗旨，大力倡導(dǎo)“嚴(yán)格苛求、自覺奉獻(xiàn)”的工作精神。在掌握并導(dǎo)入香港先進(jìn)物業(yè)管理模式的基礎(chǔ)上，融匯世界各國先進(jìn)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)， 結(jié)合中國大陸的實(shí)際國情，探索出具有中國特色的中海物業(yè)管理模式。 公司以此模式為手段開展科學(xué)管理和優(yōu)質(zhì)服務(wù)， 全心全力為業(yè)主及物業(yè)使用人提供一個(gè)安全、 清潔、優(yōu)美、舒適、方便的生活及工

2、作環(huán)境。多年來，中海物業(yè)以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量和先進(jìn)的管理技術(shù)不僅得到廣大業(yè)主的信任，而且贏得了良好的社會(huì)聲譽(yù)，先后獲得國家建設(shè)部、廣東省、深圳市各級政府部門授予的各種獎(jiǎng)牌、獎(jiǎng)旗 100 余面。中央電視臺(tái)、深圳各大報(bào)刊以及香港文匯報(bào)、大公報(bào)、商報(bào)、星島日報(bào)，國內(nèi)的人民日報(bào)、經(jīng)濟(jì)日報(bào)、工人日報(bào)、法制日報(bào)等新聞媒體對中海物業(yè)管理經(jīng)營情況的報(bào)道多達(dá) 700 余次，慕名前來公司參觀考察的國內(nèi)外各界人士已逾兩萬人次。隨著中海物業(yè)在行業(yè)內(nèi)地位的日益顯著和中海物業(yè)管理模式的日益完善，并應(yīng)國內(nèi)廣大地產(chǎn)消費(fèi)者和房地產(chǎn)界對先進(jìn)物管模式的迫切需求，中海物業(yè)管理模式除在香港、深圳、北京、廣州、上海幾大城市取得驕人的成績外，

3、更已輸出至長春、沈陽、青島、煙臺(tái)、杭州、南京、天津、重慶、珠海、貴陽、武漢、昆明、長沙、石家莊、鄭州、東莞 等 30 多個(gè)全國各大城市。正在管理的寫字樓、商場、商住區(qū)、別墅區(qū)等高檔物業(yè) 120 余處，管理面積逾二千多萬平方米，成為物業(yè)管理行業(yè)的中國之最； 已經(jīng)建成國家優(yōu)秀示范小區(qū) （大廈） 17 個(gè)，占全國國優(yōu)總數(shù)的 3%強(qiáng)，雄居國內(nèi)同業(yè)國優(yōu)擁有量第一位； 1996 年 2 月在中國物業(yè)管理行業(yè)第一家獲得 ISO9000 國際質(zhì)量管理體系認(rèn)證； 1999 年10 月在中國物業(yè)管理行業(yè)第一家通過商住區(qū)ISO14001 國際環(huán)境管理體系認(rèn)證 中海物業(yè)轄區(qū)做到了無設(shè)備破損事故、無火災(zāi)事故、無管理責(zé)任

4、導(dǎo)致的盜搶事故，中海物業(yè)倡導(dǎo)管理高科技、服務(wù)酒店化并由此形成了以“高檔物業(yè)特征、優(yōu)質(zhì)服務(wù)標(biāo)志”為核心內(nèi)容的品牌風(fēng)格。在長期的物業(yè)管理實(shí)踐中，中海物業(yè)管理模式逐漸形成，中海物業(yè)的品牌效應(yīng)和物超所值的優(yōu)良服務(wù)提高了所接管物業(yè)的附加值，確保了物業(yè)投資者的未來收益。肩負(fù)中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)者的中海物業(yè)將以提高中國物業(yè)管理行業(yè)整體素質(zhì)為己任，以完美、科學(xué)的專業(yè)物業(yè)管理與服務(wù)來推動(dòng)中國現(xiàn)代城市文明的進(jìn)程。中國海外集團(tuán)有限公司于1979年在香港注冊成立，是隸屬于中華人民共和國國務(wù)院的中國最大建筑聯(lián)合企業(yè)中國建筑工程總公司在香港的獨(dú)資子公司。1992年，集團(tuán)之旗艦中國海外發(fā)展有限公司在香港聯(lián)合交易所上市，

5、首開中資企業(yè)以香港本地業(yè)務(wù)資產(chǎn)直接上市之先河，市值曾逾330億港元，集團(tuán)現(xiàn)有雇員約4,300名。中國海外集團(tuán)自成立以來，便致力于專業(yè)化與規(guī)?；l(fā)展目標(biāo)，專門從事建筑工程承包、咨詢、設(shè)計(jì)管理，以及地產(chǎn)發(fā)展與基建投資等，業(yè)務(wù)現(xiàn)時(shí)遍及香港和內(nèi)地。公司以“服務(wù)社會(huì)、繁榮香港、建設(shè)祖國、造福人群”為宗旨，以“海納百川，有容耐大”的市場運(yùn)做氣魄，集納兩地營商優(yōu)勢，吞吐市場競爭萬象，并以造福人群的業(yè)績實(shí)現(xiàn)著對社會(huì)的承諾，先后在香港地區(qū)和中國內(nèi)地完成了500多個(gè)工程項(xiàng)目，建成各種樓宇1,157萬平方米；開山填海造地逾9,000公頃；鋪設(shè)輸水管道26公里，其中打通隧道近15公里。塑造了如被譽(yù)為二十世紀(jì)全球十大建

6、筑的香港新機(jī)場客運(yùn)大樓及西九龍?zhí)詈Ｔ斓亍⒅袊嗣窠夥跑婑v港海軍基地、香港警察總部、香港的南浪海灣、雅利德樺臺(tái)等項(xiàng)目。已經(jīng)建成和在建各種樓宇可容納30萬人居住，占香港總?cè)丝诘亩种弧? 988年起，中國海外集團(tuán)積極投身中國內(nèi)地風(fēng)起云涌的現(xiàn)代化建設(shè)事業(yè)，房地產(chǎn)投資觸角已達(dá)至北京、上海、廣州、深圳、成都、廣西、武漢、西安、蘇州、長春等地，先后建成上海海華花園、北京中海雅園、廣州錦城花園和深圳中海華庭等具有較大社會(huì)影響的高質(zhì)素的工程項(xiàng)目，逐漸成為享譽(yù)內(nèi)地的知名企業(yè)。此外，中海集團(tuán)在基建投資、創(chuàng)業(yè)投資、物業(yè)管理、建設(shè)咨詢與監(jiān)理、物流配送和建筑設(shè)計(jì)等業(yè)務(wù)領(lǐng)域亦取得累累碩果。已發(fā)展成擁有總資產(chǎn)183億

7、港元的大型企業(yè)集團(tuán)，企業(yè)實(shí)力與社會(huì)影響與日俱增。展望未來，中國海外集團(tuán)將積極因應(yīng)全球經(jīng)濟(jì)一體化及中國經(jīng)濟(jì)市場化的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，秉持世界所公認(rèn)的施工經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)能力和投資理念，不斷開拓進(jìn)取，精益求精，為“服務(wù)社區(qū)、繁榮香港、建設(shè)祖國、造福人群”作出更加杰出的貢獻(xiàn)。第二部分銀信商座物業(yè)管理顧問初步方案銀信商座位于沈陽市和平區(qū)民主路 78 號，為市中心黃金地段，緊接民主廣場、市文化宮，地處政府辦公區(qū)、賓館區(qū)、公園區(qū)三區(qū)合一的焦點(diǎn)位置。項(xiàng)目占地 9593 平方米，總建筑面積達(dá) 52000 平方米，綠化率高達(dá) 25%。 集酒店式公寓、商業(yè)住宅為一體。 作為沈陽深銀信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司鼎力推出的作品， 開發(fā)商

8、對項(xiàng)目精益求精，精心雕琢，加之項(xiàng)目優(yōu)越的地理位置，合理豐富的商業(yè)規(guī)劃，保證了銀信商座必將成為沈陽經(jīng)典樓盤的典范之作。為保證銀信商座高起點(diǎn)的物業(yè)管理水平及服務(wù)質(zhì)量， 并力求在較長時(shí)期內(nèi)保證銀信商座內(nèi)各物業(yè)具備保值、升值的潛力，享有“中國第一管家”美譽(yù)的深圳市中海物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“顧問商” ）憑借其在物業(yè)管理領(lǐng)域十幾年的豐富管理經(jīng)驗(yàn)、先進(jìn)的管理模式、一流的管理人才，有決心、有信心成功承接銀信商座項(xiàng)目的物業(yè)管理顧問工作，將 ISO9000 質(zhì)量管理體系、 ISO14001 環(huán)境管理體系和酒店式物業(yè)管理、 健康式物業(yè)管理、 商務(wù)全程式的全新理念全程導(dǎo)入到該項(xiàng)目的物業(yè)管理工作中，全心全力為即將

9、入駐的每一位業(yè)主展現(xiàn)一個(gè)安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便、和諧的生活和工作環(huán)境，讓每一位業(yè)主切身體會(huì)到中海物業(yè)高品質(zhì)的服務(wù)。我司針對銀信商座項(xiàng)目的實(shí)際情況特編制本物業(yè)管理顧問初步方案， 以下將就我司所提供的物業(yè)管理顧問服務(wù)方式作系統(tǒng)的闡述。第一節(jié)顧問方式概述及顧問期限確定一、顧問方式概述：1、為保證銀信商座項(xiàng)目有一個(gè)高起點(diǎn)的物業(yè)管理水平及服務(wù)質(zhì)量，中海物業(yè)（以下簡稱“顧問商”）將指導(dǎo)沈陽深銀信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“發(fā)展商”）聘請的物業(yè)管理公司 ( 以下簡稱“管理商” ) 負(fù)責(zé)銀信商座項(xiàng)目物管工作的具體實(shí)施運(yùn)作；以便利用中海物業(yè)公司在人力資源、管理經(jīng)驗(yàn)、管理模式、以及規(guī)范化的服務(wù)體系等諸方面

10、的優(yōu)勢為廣大業(yè)主提供高品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。2、雙方合作關(guān)系一旦確定， 我司將把銀信商座的物業(yè)管理工作列入中海物業(yè)相應(yīng)的策劃、考核、檢查、評比序列中，由公司組建顧問團(tuán)及委派駐場顧問，根據(jù)銀信商座的具體情況，負(fù)責(zé)跟蹤其對外租售、竣工驗(yàn)收、投入使用以及日后的物業(yè)管理工作，指導(dǎo)管理商制訂全套管理方案、程序文件、管理制度、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等，并督促其有效運(yùn)行，按照雙方約定的顧問服務(wù)內(nèi)容為管理商提供全方位、全過程、專業(yè)化的顧問管理服務(wù)。3、考慮到銀信商座項(xiàng)目物業(yè)類型較為多樣，其設(shè)施設(shè)備亦將較為復(fù)雜，其管理難度隨之加大，故為保證管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)及更有力地推行中海物業(yè)管理模式，我司將于顧問實(shí)操指導(dǎo)階段派駐一名物業(yè)管

11、理資深人仕擔(dān)任駐場經(jīng)理，作為管理商管理的實(shí)體“核心”，并輔之以公司顧問團(tuán)以及公司各專業(yè)部門、專業(yè)公司的技術(shù)支持，結(jié)合銀信商座物業(yè)管理工作的實(shí)際需要定期赴現(xiàn)場進(jìn)行考察指導(dǎo)，根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)針對性地提出整改建議與整改措施。在公司顧問團(tuán)與駐場顧問二者的共同努力下，將為管理商日后的物業(yè)管理工作打下良好的基礎(chǔ)。4、我司提供顧問管理服務(wù)的目的在于為管理商培養(yǎng)一支高水準(zhǔn)、高質(zhì)素的管理隊(duì)伍，同時(shí)中海物業(yè)良好的品牌效應(yīng)也必將促進(jìn)銀信商座物業(yè)的租售；在顧問期限內(nèi)，我司允許發(fā)展商就銀信商座項(xiàng)目向外界使用“中海物業(yè)顧問管理”等文字進(jìn)行宣傳推廣。 顧問服務(wù)方式示意圖：制定物管方案傳達(dá)、推行方案顧問團(tuán)駐場顧問管

12、理商根據(jù)反饋信息反饋方案執(zhí)行情況及其它問題修訂方案定期或不定期檢查、考核、了解信息雙向溝通二、顧問期限顧問期限預(yù)計(jì)共計(jì)二十五個(gè)月（以項(xiàng)目入伙時(shí)間預(yù)計(jì)為2005 年 3月 1 日為準(zhǔn)）。顧問期分前期介入、實(shí)操指導(dǎo)和服務(wù)質(zhì)量跟蹤三個(gè)階段。其中前期介入階段為 10 個(gè)月（預(yù)計(jì)自 2004 年 3 月至 2004 年 12 月），實(shí)操指導(dǎo)階段為 12 個(gè)月，自銀信商座物業(yè)入伙之日前二個(gè)月起計(jì)（預(yù)計(jì)自 2005 年 1 月 1 日起）；服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段為實(shí)操指導(dǎo)階段結(jié)束后首三個(gè)月。三、駐場顧問和顧問團(tuán)工作職責(zé) 駐場顧問工作職責(zé)： 根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況， 在實(shí)操指導(dǎo)階段（物業(yè)入伙前二個(gè)月起）我司將于項(xiàng)目現(xiàn)場

13、派駐一名物業(yè)管理資深人仕擔(dān)任駐場經(jīng)理，常駐現(xiàn)場負(fù)責(zé)以下各類工作：全面考察項(xiàng)目，收集關(guān)于針對該項(xiàng)目類型的物管法規(guī)、人文情況，并將這些信息傳遞給顧問商的該項(xiàng)目顧問團(tuán)。將顧問團(tuán)針對本項(xiàng)目制定的物業(yè)管理具體計(jì)劃付諸實(shí)施。將項(xiàng)目物業(yè)管理計(jì)劃推行過程中遇到的情況、 問題和執(zhí)行進(jìn)度及時(shí)反饋給顧問團(tuán)，以獲得技術(shù)支持，并協(xié)助管理商落實(shí)解決。協(xié)助顧問團(tuán)人員對項(xiàng)目的實(shí)地考察、評審、監(jiān)督整改等工作。日常物業(yè)管理工作的培訓(xùn)、指導(dǎo)、咨詢。緊急事故的應(yīng)對與處理技巧。顧問團(tuán)工作職責(zé)： 顧問團(tuán)由一批有著豐富管理專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理專家組成，分別于前期介入、實(shí)操指導(dǎo)和服務(wù)質(zhì)量跟蹤三個(gè)階段針對項(xiàng)目進(jìn)度并結(jié)合發(fā)展商的需要定期赴現(xiàn)場考察

14、指導(dǎo)，以下為建議各階段赴現(xiàn)場的時(shí)間供參考：前期介入階段首次考察工程交接驗(yàn)收階段實(shí)操指導(dǎo)階段物業(yè)入伙當(dāng)月入伙后的正常管理期服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段本階段末顧問團(tuán)（約 3-5 人）于前期介入階段、實(shí)操指導(dǎo)階段和服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段三個(gè)階段的考察次數(shù)總共不超過五次，顧問團(tuán)具體赴現(xiàn)場的工作時(shí)間將配合發(fā)展商的工程進(jìn)度和項(xiàng)目的實(shí)際需要來安排。顧問團(tuán)主要負(fù)責(zé)工作如下：由顧問團(tuán)根據(jù)駐場顧問及每次考察、評審所傳遞、獲得的信息，憑借中海豐富的管理經(jīng)驗(yàn)為項(xiàng)目度身訂造一整套物業(yè)管理實(shí)施方案，完成合同約定的各項(xiàng)工作內(nèi)容。負(fù)責(zé)解決物業(yè)管理工作中的重點(diǎn)和難點(diǎn)等。定期對項(xiàng)目管理商進(jìn)行全方位考核，并提出整改意見。對駐場顧問的工作予以考察、

15、評價(jià)和完善。顧問工作安排（詳見下頁表）工作階段人員構(gòu)成工作方式現(xiàn)場工作安排顧問團(tuán) 35前期介入階段人駐場經(jīng)理 1 人 定期赴現(xiàn)場考察指導(dǎo)建議赴現(xiàn)場工作 2 次（10 個(gè)月）（開盤前后各一個(gè)月）實(shí)操指導(dǎo)顧問團(tuán) 35 人 定期赴現(xiàn)場考察指導(dǎo)建議赴現(xiàn)場工作 2 次。（12 個(gè)月）駐場顧問 1 人 常駐現(xiàn)場作日常指導(dǎo)本階段內(nèi)常駐現(xiàn)場實(shí)地工作。服務(wù)質(zhì)量跟蹤顧問團(tuán) 35 人建議本階段末赴現(xiàn)場工作1（3 個(gè)月）定期赴現(xiàn)場考評指導(dǎo)次。另：除上表中所列顧問團(tuán)定期赴現(xiàn)場考察的安排之外，在顧問期內(nèi)，顧問商還可應(yīng)發(fā)展商及管理商的要求， 并結(jié)合顧問管理服務(wù)的實(shí)際需要， 不定期派遣顧問團(tuán)人員到項(xiàng)目施工現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)地工作指導(dǎo)

16、， 并對管理商進(jìn)行相應(yīng)的考核評價(jià)。 顧問團(tuán)不定期赴現(xiàn)場的費(fèi)用另計(jì) , 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為人民幣6000.00 元 / 次（往返差旅費(fèi)及現(xiàn)場食宿由發(fā)展商承擔(dān)）。說明：1. 顧問團(tuán)人員將根據(jù)各階段工作內(nèi)容要求，由包含有質(zhì)量管理、機(jī)電設(shè)備、土建、空調(diào)、消防、電梯、樓宇智能化、園藝綠化、酒店管理等物業(yè)管理需涉及的各專業(yè)資深管理人仕組成， 并長期為該項(xiàng)目服務(wù)。2. 顧問期限內(nèi)，顧問團(tuán)除完成上表中提及的現(xiàn)場工作外，同時(shí)將全程跟進(jìn)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收、投入使用以及之后的日常物業(yè)管理工作，并隨時(shí)提供相應(yīng)的咨詢指導(dǎo)服務(wù)。 為了配合發(fā)展商的開盤銷售工作， 我司將在項(xiàng)目開盤前后的一個(gè)月派駐駐場經(jīng)理一名，配合開發(fā)商開展以下工作：1

17、、對售樓人員進(jìn)行物業(yè)管理方面的培訓(xùn)2、職業(yè)禮儀培訓(xùn)3、售樓現(xiàn)場的布置及人員崗位職責(zé)指導(dǎo)第二節(jié)顧問管理工作范圍一、 樓盤銷售、廣告宣傳、銷售人員培訓(xùn)等工作中關(guān)于物業(yè)管理方面的指導(dǎo)。二、 房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房等。三、 房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備的維修、 養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。 包括共用的上下水管道、落水管、照明、天線、中央空調(diào)、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中水系統(tǒng)等。四、 本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的公用設(shè)施的維修、 養(yǎng)護(hù)和管理。包括道路、室外上下水管道、化糞池、

18、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、停車場等。五、本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的附屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。六、專業(yè)裝修工程質(zhì)量監(jiān)理與裝修管理。七、公用綠地、花木的綠化養(yǎng)護(hù)與管理。八、 公共環(huán)境的酒店式清潔服務(wù)。 包括公共場地、 房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清運(yùn)等。九、交通、車輛行駛及停泊秩序與安全的專業(yè)管理。十、對本物業(yè)實(shí)行二十四小時(shí)全封閉式安全管理，確保安全。十一、 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、租用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料。十二、 接受物業(yè)使用人就房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的專業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)提出的委托并合理收費(fèi)。十三、 全方位商務(wù)服務(wù)支持。十四、 協(xié)助管理商向物業(yè)使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)等政府規(guī)定

19、的各項(xiàng)費(fèi)用，維護(hù)全體物業(yè)使用人的公共利益。十五、 理禮并用、德法共行，對物業(yè)使用人違反物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理。第三節(jié)顧問管理工作內(nèi)容一、前期介入階段時(shí)限界定： 由簽約之日起至銀信商座入伙之日前二個(gè)月（預(yù)計(jì)2004年3月至 2004 年 12 月）結(jié)合物業(yè)管理角度在項(xiàng)目施工驗(yàn)收階段提供合理化建議，為今后開展物管工作及控制管理成本打下良好的基礎(chǔ)，同時(shí)為進(jìn)入實(shí)操指導(dǎo)階段做好充分的準(zhǔn)備工作。（一） 由顧問團(tuán)對項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，通過研讀、消化、理解發(fā)展商所提供的項(xiàng)目方案、可行性研究報(bào)告、初步規(guī)劃、設(shè)計(jì)施工圖、項(xiàng)目模型等資料，了解項(xiàng)目的規(guī)劃意圖、設(shè)計(jì)內(nèi)容和規(guī)范，確定項(xiàng)目檔次，協(xié)助管理商對管理檔次進(jìn)

20、行定位。（二） 顧問團(tuán)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況， 從提高物業(yè)管理水平的角度，就設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)、樓宇綠化保養(yǎng)、樓宇智能化建設(shè)、保安隊(duì)伍建設(shè)、社區(qū)文化建設(shè)等內(nèi)容提出合理化建議，就相關(guān)問題給出整改意見。（三） 根據(jù)我司長期從事物業(yè)管理實(shí)踐積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，從物業(yè)管理的角度對項(xiàng)目的各種設(shè)施、設(shè)備、材料的設(shè)計(jì)、選型、選材、安裝等方面提供專業(yè)建議，使發(fā)展商在項(xiàng)目的投入上既能準(zhǔn)確把握未來業(yè)主的實(shí)際需要，又有利于日后物業(yè)管理的成本控制及提高管理質(zhì)量。1、考查整體工程進(jìn)度， 協(xié)助發(fā)展商各專業(yè)工程的階段性實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃提議方案；2、建筑設(shè)計(jì)（地下、地面、裙房、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面）是否滿足物業(yè)管理的需求；3、設(shè)備機(jī)房的環(huán)境、通風(fēng)

21、是否滿足要求；4、對樓宇室外空調(diào)機(jī)位置確定， 冷凝水的排放處理等問題的建議；5、根據(jù)清潔管理經(jīng)驗(yàn)及物業(yè)規(guī)劃要求，提出垃圾房的建造位置和建造價(jià)格建議；6、管理用房位置確定的原則及設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)，管理用房位置的參考意見以及管理用房的布局；7、在不增加發(fā)展商總投資的情況下， 為配合國際環(huán)保理念的推行，對適當(dāng)設(shè)置一些環(huán)保設(shè)施， 如感應(yīng)式開關(guān)、自閉式水喉、分類垃圾箱（房）等提出建議；8、在空調(diào)工程施工前， 根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙從節(jié)能和便于管理的角度提出對設(shè)計(jì)的修改建議； 在空調(diào)設(shè)施安裝時(shí)， 為便于以后維修管理，對需改變安裝位置和工藝的地方提出建議；9、從消防設(shè)施設(shè)計(jì)布局、產(chǎn)品選型等方面提出建議；10、根據(jù)國家消

22、防規(guī)范及公安消防主管部門的審核意見對設(shè)計(jì)中的缺陷 ( 例如布局不合理造成人力浪費(fèi)等 ) ，提出糾正及修改建議；11、根據(jù)物業(yè)所在地的氣候特點(diǎn)，審查植物設(shè)計(jì)圖紙，選擇因地制宜的環(huán)境綠化植物， 使其既美觀又方便長期養(yǎng)護(hù)， 對不利于以后物業(yè)管理的問題提出調(diào)整建議；12、從治安管理、員工生活、社區(qū)文化活動(dòng)需要等方面提出修改建議；13、根據(jù)公共部位建筑材料的選用情況， 提供保潔標(biāo)準(zhǔn)和程序建議；14、對建筑外墻的選材和設(shè)計(jì)提供專業(yè)建議，以方便外墻清洗，使之保持長久的美觀；15、根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、物業(yè)管理目標(biāo)及服務(wù)范圍、深度、當(dāng)?shù)匦袠I(yè)管理相關(guān)法規(guī)政策等， 對管理商的機(jī)構(gòu)設(shè)置、 定崗定編、各級各類員工的任職條件和

23、素質(zhì)要求等提出建議；（四）從業(yè)主 / 住戶使用的角度，提出專業(yè)建議：1、從居家生活及安全角度考慮，提出是否增設(shè)安防設(shè)施的建議。2、用電負(fù)荷是否滿足現(xiàn)代家庭需要。3、住戶門是否有明顯標(biāo)識。4、是否有方便殘疾人進(jìn)出、 行走的通道， 是否有非機(jī)動(dòng)車停車位。（五）從智能化的角度，提出專業(yè)建議：1、考察整體工程進(jìn)度，提出智能化工程的階段性實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃；2、針對發(fā)展商對智能化工程的要求，對原智能化設(shè)計(jì)提出合理化建議，并根據(jù)當(dāng)前市場情況，提出增加智能化功能的建議；3、根據(jù)發(fā)展商的最終要求提出智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案，方案要求功能完善、先進(jìn)，設(shè)計(jì)合理、實(shí)用；4、協(xié)助發(fā)展商對多家智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化選擇，從性能

24、價(jià)格比等多方面確定最優(yōu)方案，并對智能化設(shè)備的選型提出建議。（六）從環(huán)保的角度，提出專業(yè)建議：1、根據(jù)我司在給排水、供電、垃圾處理等方面的節(jié)能、環(huán)保的成功經(jīng)驗(yàn)提供專業(yè)建議；2、根據(jù)會(huì)所增設(shè)的項(xiàng)目及小區(qū)配套設(shè)施（如：泳池、餐飲等），從節(jié)能和環(huán)保角度，提出建議。（七）從物業(yè)管理角度提供專業(yè)咨詢、服務(wù)以降低成本提高效益：1、物業(yè)周邊圍欄、崗?fù)?、垃圾中轉(zhuǎn)站的位置、規(guī)格及標(biāo)準(zhǔn)等；2、公共部分裝修材料的選用；3、協(xié)助發(fā)展商對多家電梯品牌進(jìn)行優(yōu)化選擇，從性能價(jià)格比等多方面確定最優(yōu)方案，最終幫助擬定電梯品牌、型號、規(guī)格；4、滿足消防規(guī)范的前提下，提供最新的設(shè)備技術(shù)或施工方法；協(xié)助發(fā)展商選擇性能穩(wěn)定、 質(zhì)量可靠、

25、售后服務(wù)良好的消防產(chǎn)品和分包商；5、根據(jù)管理商要求，提供我方在建筑給水與排水方面的技術(shù)、設(shè)計(jì)、施工等的成功經(jīng)驗(yàn)；6、根據(jù)項(xiàng)目和各項(xiàng)工作的程序提供測算實(shí)際需要配備的人員和費(fèi)用的咨詢；7、解答發(fā)展商及管理商關(guān)于物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、政策的咨詢或提供相關(guān)法規(guī)、政策文本；（八）在施工過程中，協(xié)助發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)工程的進(jìn)展情況，盡力提高工程施工質(zhì)量，確保工程按計(jì)劃完工，同時(shí)可以降低日后物業(yè)設(shè)備管理難度。（九）指導(dǎo)發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)設(shè)備安裝和調(diào)試工作，確保工程質(zhì)量。（十）指導(dǎo)發(fā)展商組織各專業(yè)工程、設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收工作，對不合格處提出整改意見，由發(fā)展商責(zé)成有關(guān)施工單位進(jìn)行整改，然后進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，最后協(xié)助收集驗(yàn)收報(bào)告。1

26、、指導(dǎo)發(fā)展商及管理商制定工程、設(shè)備驗(yàn)收程序及發(fā)現(xiàn)相關(guān)問題的處理程序。2、指導(dǎo)開發(fā)商進(jìn)行資料驗(yàn)收，包括產(chǎn)權(quán)資料、工程技術(shù)資料等。3、樓宇質(zhì)量及使用功能的檢驗(yàn)。4、公共配套設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收。5、協(xié)助制定工程及設(shè)備的驗(yàn)收記錄（十一）根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目檔次定位、物業(yè)當(dāng)?shù)毓芾碣M(fèi)市場情況和當(dāng)?shù)卣飪r(jià)主管部門有關(guān)物業(yè)管理收費(fèi)政策，指導(dǎo)發(fā)展商制訂物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（十二）配合發(fā)展商樓宇營銷宣傳、 推廣工作之需要， 提供中海物業(yè)企業(yè)簡介、主要業(yè)績證書、在管物業(yè)圖片及資質(zhì)等級證書等資料。（十三）配合發(fā)展商樓盤租售工作：1. 對售樓現(xiàn)場人員進(jìn)行物業(yè)方面的培訓(xùn)、職業(yè)禮儀培訓(xùn)。2. 指導(dǎo)現(xiàn)場保安人員進(jìn)行交通指揮、車輛管理、導(dǎo)

27、向工作。3. 指導(dǎo)物業(yè)現(xiàn)場人員對關(guān)于樓盤物業(yè)管理方面的問題進(jìn)行答疑。4. 對樓盤宣傳資料中關(guān)于物業(yè)管理方面的問題，提出專業(yè)化建議。（十四）小區(qū)會(huì)所前期建議1、會(huì)所的規(guī)模和格局：根據(jù)小區(qū)的面積、住戶數(shù)量以及小區(qū)所處的位置和環(huán)境，向發(fā)展商提出會(huì)所的規(guī)模和格局建議。2、會(huì)所的功能設(shè)置：根據(jù)市場情況結(jié)合小區(qū)特點(diǎn)（住戶的結(jié)構(gòu)性質(zhì)等），提供較合理的功能配置方案，盡量做到全面而實(shí)用。3、會(huì)所項(xiàng)目的面積要求：根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和市場需求，測算出精確的（某些體育項(xiàng)目）、科學(xué)又合理的面積數(shù)據(jù)。4、會(huì)所的裝修格局：會(huì)所裝修的格局和用料與會(huì)所的后期經(jīng)營有著密切的關(guān)聯(lián)，應(yīng)結(jié)合小區(qū)環(huán)境和項(xiàng)目要求，提出相宜的裝修建議。5、會(huì)所的

28、器材配置：向發(fā)展商提出較為詳盡的器材清單和器材合理功能搭配等方面建議。6、會(huì)所的節(jié)能要求： 會(huì)所的許多項(xiàng)目與ISO14000環(huán)境管理相關(guān)， 如泳池的節(jié)能和藥污染、餐飲業(yè)的排污、娛樂項(xiàng)目的噪音等，我司將對此提供專業(yè)的處理建議。7、會(huì)所的管理和經(jīng)營： 包括會(huì)所的管理方案、管理章程、經(jīng)營模式、經(jīng)營價(jià)位以及人員配備等方面的建議。三、 實(shí)操指導(dǎo)階段合作期限 ：共 12 個(gè)月，由本物業(yè)入伙之日前二個(gè)月起計(jì)， 又分為前期籌備、集中入伙 、裝修搬遷 和正常管理 四個(gè)時(shí)期。前期籌備期指物業(yè)入伙前， 中海協(xié)助管理商從機(jī)構(gòu)組建、 人員培訓(xùn)到為物業(yè)入伙做相應(yīng)籌備的工作時(shí)期。（一） 在發(fā)展商需要對物業(yè)設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行增

29、加、減少或改動(dòng)時(shí)，協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行整改，并提供切實(shí)可行的方案和解決辦法，確保系統(tǒng)的穩(wěn)定。（二）協(xié)助管理商建立各專業(yè)管理模式、機(jī)構(gòu)設(shè)置、擬定人員編制：（三）協(xié)助管理商根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)際情況，測算物管成本，提出物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)當(dāng)?shù)卣飪r(jià)部門審批。1、人工費(fèi)用測算；2、設(shè)備耗能費(fèi)用測算；3、設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)用測算；4、清潔定額費(fèi)用測算；5、園藝綠化項(xiàng)目的定額費(fèi)用測算等。（四） 協(xié)助管理商選聘各專業(yè)物管工作人員，組建工作隊(duì)伍：1、提供人員配置及相應(yīng)素質(zhì)要求的具體方案；2、協(xié)助對招聘人員進(jìn)行筆試、面試、實(shí)操考核。（五）協(xié)助管理商培訓(xùn)各專業(yè)物管工作人員，以確保人員素質(zhì)。1、提供員工入職及崗前培訓(xùn)參考計(jì)劃，

30、并協(xié)助做好培訓(xùn)計(jì)劃；2、協(xié)助擬制員工在職培訓(xùn)年度規(guī)劃，并對規(guī)劃實(shí)施進(jìn)度、落實(shí)情況等進(jìn)行跟蹤檢查和指導(dǎo)；3、協(xié)助對操作工進(jìn)行操作培訓(xùn)；4、協(xié)助對操作工進(jìn)行常見故障診斷及設(shè)備管理培訓(xùn)；5、就管理商員工外培事宜提供咨詢和協(xié)助；（六）協(xié)助制定入伙交接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施程序：（七）指導(dǎo)管理商準(zhǔn)備設(shè)備移交、接管驗(yàn)收的相關(guān)資料，協(xié)助管理商與發(fā)展商之間各類專業(yè)設(shè)施設(shè)備的交接與驗(yàn)收工作（包括各專業(yè)工程的竣工資料的交接工作等） 。（八） 指導(dǎo)管理商對設(shè)備外觀出現(xiàn)的缺陷進(jìn)行整改， 對運(yùn)行中的設(shè)備進(jìn)行節(jié)能改造以利于提高設(shè)備管理質(zhì)量。（九）協(xié)助管理商按ISO9000 體系標(biāo)準(zhǔn)編制各項(xiàng)管理制度及建立相關(guān)資料、文件：1、提供管

31、理運(yùn)作所需的工作程序藍(lán)本，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際協(xié)助管理商進(jìn)行修訂、充實(shí)和完善；2、協(xié)助建立各專業(yè)設(shè)施設(shè)備移交的有關(guān)手續(xù)、資料、文件和程序；3、協(xié)助制定各專業(yè)設(shè)施設(shè)備管理規(guī)章制度、設(shè)備操作規(guī)程及維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)、程序和措施；4、協(xié)助制定設(shè)施設(shè)備運(yùn)行記錄監(jiān)控的有關(guān)程序和文件；5、根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙及操作手冊等協(xié)助制定相關(guān)操作指導(dǎo)書、安全規(guī)程、應(yīng)急處理方案、維修保養(yǎng)方案等指導(dǎo)性文件；6、協(xié)助制定消防、給水和排水、水泵、機(jī)電設(shè)備等項(xiàng)目管理方案；7、協(xié)助管理商制訂清潔保潔標(biāo)準(zhǔn)和程序，編制清潔作業(yè)指導(dǎo)書；8、協(xié)助制訂園藝綠化操作標(biāo)準(zhǔn)，擬制綠化養(yǎng)護(hù)規(guī)范；9、提供員工手冊和人事管理制度示范文本，指導(dǎo)并協(xié)助編制員工手冊及人事工

32、作相關(guān)制度；10、根據(jù)項(xiàng)目配套設(shè)施情況， 協(xié)助編制項(xiàng)目年度社區(qū)文化活動(dòng)規(guī)劃；11、提供質(zhì)量管理相關(guān)的各種記錄表格、樣本，并結(jié)合項(xiàng)目管理目標(biāo)和質(zhì)量要求協(xié)助管理商進(jìn)行修訂和取舍；12、結(jié)合會(huì)所的實(shí)際，協(xié)助制定一套完善的管理制度；協(xié)助發(fā)展商做好會(huì)所宣傳工作； 協(xié)助制作宣傳廣告冊、 會(huì)徽、廣告牌、會(huì)員卡等；13、協(xié)助制定項(xiàng)目公眾制度；14、協(xié)助設(shè)置會(huì)計(jì)帳薄，建立會(huì)計(jì)核算體系；15、協(xié)助建立健全財(cái)務(wù)管理制度。（九） 協(xié)助管理商建立各專業(yè)原始技術(shù)資料、維修保養(yǎng)記錄等檔案；并就物業(yè)管理檔案資料的整理提供咨詢和指導(dǎo)。1 、產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件等。2 、技術(shù)資料：規(guī)劃圖、竣工圖、工程合同、隱蔽工

33、程驗(yàn)收簽證等。3 、物業(yè)資料：住宅區(qū)基本資料、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)資料、娛樂設(shè)施資料等。4 、住戶入住資料：入伙通知書、業(yè)主公約等。5 、其他相關(guān)資料。（十一）協(xié)助管理商制定日常物業(yè)管理所需設(shè)備、材料清單，協(xié)助編制對外分包項(xiàng)目的評審、質(zhì)量控制等有關(guān)程序，協(xié)助評價(jià)和選擇各專業(yè)分包方。（十二）指導(dǎo)會(huì)計(jì)核算，幫助進(jìn)行財(cái)務(wù)成本分析，提高經(jīng)濟(jì)效益。（十三）協(xié)助制定入伙前工作計(jì)劃。（十四）指導(dǎo)管理商從創(chuàng)優(yōu)的角度，根據(jù)市/ 省 / 國家級優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)的考核評比標(biāo)準(zhǔn)，對各專業(yè)設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)、園藝綠化清潔、物業(yè)管理檔案資料、創(chuàng)優(yōu)資料提出專業(yè)改進(jìn)建議。集中入伙期指業(yè)主在發(fā)展商書面通知前來入伙的時(shí)限內(nèi)集中到物業(yè)現(xiàn)場收樓

34、、驗(yàn)樓、辦理入伙手續(xù)的工作時(shí)期。 本期時(shí)間短，工作量大、環(huán)節(jié)多，需豐富的工作經(jīng)驗(yàn)及工作技巧。如何將有限人力資源合理分配到各個(gè)工作環(huán)節(jié)中去，使入伙工作得以有條不紊地進(jìn)行， 并給業(yè)主留下良好的最初印象即成為集中入伙期工作的難點(diǎn)。因?yàn)榧腥牖锲谑菢I(yè)主第一次與物業(yè)管理機(jī)構(gòu)打交道，第一印象的好壞，將決定物業(yè)管理機(jī)構(gòu)日后長期物管工作能否得到業(yè)主的配合而輕松、順利地開展。為此中海物業(yè)將提供以下顧問服務(wù)， 以保證入伙工作順利進(jìn)行， 為今后物業(yè)管理的正常進(jìn)行打下良好的基礎(chǔ)：指導(dǎo)成立入伙期各工作組，制定各個(gè)工作組責(zé)任制度。指導(dǎo)制定入伙工作流程，緊急應(yīng)變方案等。協(xié)助發(fā)展商有關(guān)部門在集中入伙期間實(shí)行聯(lián)合辦公，提供一條

35、龍服務(wù)。場景布置：根據(jù)制定的場景布置方案擺放花籃、盆景，懸掛條幅對聯(lián)高掛氣球等。設(shè)置導(dǎo)向路標(biāo)，安排引導(dǎo)人員，使業(yè)主在辦理入伙手續(xù)、收樓過程中感到方便。管理處與發(fā)展商之地產(chǎn)部、財(cái)務(wù)部在入伙接待處進(jìn)行聯(lián)合辦公，實(shí)行一條龍服務(wù)。指導(dǎo)管理商在業(yè)主辦理入伙手續(xù)的同時(shí)， 提供給業(yè)主相應(yīng)資料及物件，如鑰匙、開戶存折、業(yè)主公約、住戶手冊等。裝修搬遷期指業(yè)主辦妥入伙手續(xù)后， 為其物業(yè)進(jìn)行二次裝修， 直至搬遷入駐的工作時(shí)期。此時(shí)物業(yè)管理公司的工作難點(diǎn)有二：面對大量不同的裝修單位和素質(zhì)較低的裝修工人， 如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去對其加以控制，保護(hù)公共設(shè)施設(shè)備，不侵害業(yè)主公共利益，同時(shí)又監(jiān)督裝修質(zhì)量，避

36、免遺留安全隱患等。業(yè)主入駐有先有后，怎樣兼顧先入駐業(yè)主的正常生活和后入駐業(yè)主的順利裝修，如何將兩者有效的隔離開來，從而避免被有效投訴，也是一個(gè)棘手的問題。為此，中海將提供一整套根據(jù)長期實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)總結(jié)出來的行之有效的管理辦法，有效幫助解決以上問題，主要內(nèi)容包括：指導(dǎo)建立嚴(yán)格的裝修審批程序。指導(dǎo)建立裝修單位進(jìn)場管理工作流程。指導(dǎo)建立各業(yè)主 / 用戶的裝修檔案。指導(dǎo)建立裝修日常監(jiān)督管理制度等。指導(dǎo)建立裝修現(xiàn)場驗(yàn)收制度。指導(dǎo)建立裝修單位退場管理工作流程。指導(dǎo)建立各業(yè)主 / 用戶的入住管理辦法。正常管理期指物業(yè)現(xiàn)場大部分小業(yè)主的二次裝修工作已基本完成， 銀信商座環(huán)境的維護(hù)、機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)等日常物管工作均已

37、規(guī)律開展的工作時(shí)期。此時(shí)中海主要提供的顧問服務(wù)內(nèi)容有：一、通過日常工作中的實(shí)際運(yùn)作進(jìn)一步完善物業(yè)公司之管理機(jī)構(gòu)組建、人員培訓(xùn)及管理等行政方面事務(wù)。二、指導(dǎo)建立嚴(yán)格的封閉化安全管理制度，包括保安巡查制度、緊急情況處理制度等。三、指導(dǎo)建立清潔、園藝綠化操作考評管理制度。四、指導(dǎo)建立財(cái)務(wù)管理制度、財(cái)務(wù)人員崗位責(zé)任制。五、指導(dǎo)建立機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)管理制度。六、按照 ISO9000 國際質(zhì)量保證體系標(biāo)準(zhǔn)建立物業(yè)管理規(guī)范及相應(yīng)文件并將其切實(shí)貫徹到日常管理工作之中。七、顧問團(tuán)定期對項(xiàng)目進(jìn)行考評，并就各專業(yè)所涉及的內(nèi)容、范圍進(jìn)行全面檢查，指出問題，分析原因并提出整改意見，跟蹤糾正落實(shí)情況：1、各項(xiàng)管理規(guī)章制度

38、、崗位、部門職責(zé)及其執(zhí)行情況：2、按 ISO9000標(biāo)準(zhǔn)對管理商的各專業(yè)設(shè)備管理體系運(yùn)行狀態(tài)、維修、保養(yǎng)情況進(jìn)行檢查；3、根據(jù)管理商運(yùn)作過程的實(shí)際情況，對涉及各專業(yè)管理的文件進(jìn)行修正補(bǔ)充。八、會(huì)所的開業(yè)籌備及正式投入運(yùn)轉(zhuǎn)后的指導(dǎo)。1、對會(huì)所設(shè)備設(shè)施的完善與否提出整改建議：現(xiàn)場考察已裝修配置完畢的會(huì)所，根據(jù)會(huì)所的裝修格局和功能設(shè)置， 若發(fā)現(xiàn)器材配置不夠完善，達(dá)不到營業(yè)要求，及時(shí)向發(fā)展商提出建議，以期達(dá)到預(yù)期效果。2、提供人員配置、素質(zhì)要求以及人員培訓(xùn)的具體方案：如果要代管會(huì)所，就需對人員進(jìn)行實(shí)操培訓(xùn)演練。3、結(jié)合會(huì)所的實(shí)際，提供一套完善的管理制度（包括會(huì)員章程、各娛樂點(diǎn)管理制度、 員工管理制度、

39、 經(jīng)營方式、經(jīng)營價(jià)格等），并制作成冊。4、開業(yè)前的宣傳：制作宣傳廣告冊、會(huì)徽、廣告牌、會(huì)員卡等，協(xié)助發(fā)展商做好宣傳工作。5、會(huì)所的裝飾：開業(yè)前，須對會(huì)所進(jìn)行全面裝點(diǎn)，增加喜氣，渲染氣氛。6、開業(yè)酬賓：開業(yè)之日，邀請業(yè)主、發(fā)展商以及相關(guān)人員前來觀摩娛樂，了解會(huì)所、熱愛會(huì)所。7、會(huì)所運(yùn)轉(zhuǎn)指導(dǎo)：服務(wù)人員工作流程、顧客消費(fèi)方式（單次消費(fèi)、各類消費(fèi)卡；會(huì)員消費(fèi)、貴賓消費(fèi)等） 、消費(fèi)價(jià)格、營業(yè)時(shí)間、帳務(wù)管理等。九、建立日常管理資料保潔管理相關(guān)記錄、 保安管理相關(guān)記錄、 出租屋管理相關(guān)記錄、 車輛管理檔案、裝修管理檔案、 工程返修檔案、設(shè)備管理檔案、社區(qū)文化檔案等資料。三、服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段合作期限：實(shí)操指導(dǎo)

40、階段結(jié)束后的三個(gè)月。服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段是中海的顧問團(tuán)在駐場顧問撤出一段時(shí)間后， 再次實(shí)地考察項(xiàng)目， 對項(xiàng)目物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行全面的檢查、 考評，檢驗(yàn)其管理水平是否穩(wěn)定的同時(shí)提供相應(yīng)的咨詢輔導(dǎo)工作。 如果有服務(wù)質(zhì)量下滑的跡象，考察團(tuán)將提出相應(yīng)的整改意見，并要求物業(yè)管理機(jī)構(gòu)限期完成整改，以確保中海物業(yè)所提供顧問服務(wù)質(zhì)量的持續(xù)穩(wěn)定。（一） 顧問團(tuán)對項(xiàng)目現(xiàn)場進(jìn)行考核評價(jià)， 并就各專業(yè)相關(guān)內(nèi)容在運(yùn)作中存在的問題或不足，給出書面整改意見及建議。（二） 解決遺留的疑難問題， 協(xié)助整理各專業(yè)圖紙及資料，保證設(shè)備的完好，確保交接工作順利完成，物業(yè)管理正常運(yùn)行。（三）根據(jù)管理商的需要提供物管工作各專業(yè)咨詢服務(wù)。第四節(jié)

41、顧問管理目標(biāo)一、管理總體目標(biāo)在中國市場經(jīng)濟(jì)中崛起的中海物業(yè)，以其良好的經(jīng)營業(yè)績，眾多的優(yōu)秀人才，成熟的管理模式，有能力、有信心指導(dǎo)管理商使銀信商座項(xiàng)目成為沈陽市物業(yè)管理的經(jīng)典樓盤，為發(fā)展商及管理商樹立良好的市場口碑。1、管理定位：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化管理服務(wù)的原則。通過我們的指導(dǎo)與建議，促使管理商充分利用并完善銀信商座的各種配套系統(tǒng)，配置精干的高素質(zhì)管理人才，全面實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化物業(yè)管理。將銀信商座項(xiàng)目管理成為文明、安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的人文社區(qū)，成為沈陽市獨(dú)具特色的商住樓宇。2、效益定位：社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益兼顧的原則。充分利用顧問商專業(yè)化管理特長和成本管理經(jīng)驗(yàn)，通過有效控制管理

42、成本，開展多渠道的有償服務(wù)，指導(dǎo)管理商合理地開源節(jié)流。3、 服務(wù)定位：以人為本，服務(wù)第一的原則。 “讓您和您的子孫后代永遠(yuǎn)滿意”是顧問商不變的承諾， “為您提供安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的生活和工作環(huán)境”是顧問商永恒的追求，為此，顧問商將采取“駐場顧問 + 顧問團(tuán)”的工作方式投入嚴(yán)格的質(zhì)量控制手段，保證管理商的服務(wù)質(zhì)量符合上述要求。二、管理目標(biāo)承諾中海物業(yè)憑借長期物業(yè)管理軟件輸出的經(jīng)驗(yàn)，在發(fā)展商提供必要的合作條件的基礎(chǔ)上，我們對銀信商座項(xiàng)目的物業(yè)管理質(zhì)量做出如下鄭重承諾：1、執(zhí)行國家有關(guān)法律及各級政府物業(yè)管理主管部門規(guī)定的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。2、保質(zhì)保量、按時(shí)完成全部工作內(nèi)容。3、 物業(yè)一經(jīng)入伙即按照 ISO9000國際質(zhì)量管理體系進(jìn)行管理，符合 ISO9000 國際質(zhì)量管理體系的標(biāo)準(zhǔn)要求。第五節(jié)顧問服務(wù)設(shè)想整體設(shè)想中海物業(yè)經(jīng)過十多年的實(shí)踐摸索，不斷總結(jié)、不斷發(fā)展，形成了一套嚴(yán)謹(jǐn)、先進(jìn)的管理模式，并轉(zhuǎn)化成公司獨(dú)特的管理優(yōu)勢。對于銀信商座項(xiàng)目，我們將把這些管理優(yōu)勢通過顧問輸出的形式，全部