長沙妙盛國際企業(yè)孵化港市場調(diào)研分析報告（97頁）

1、妙盛國際企業(yè)孵化港妙盛國際企業(yè)孵化港 市場調(diào)查分析報告市場調(diào)查分析報告 引引 言言 工業(yè)地產(chǎn)概念起源于19世紀(jì)末工業(yè)化國家，最早的工業(yè)物業(yè)出現(xiàn)在20世紀(jì)初的英國和美國。從 1945年開始后很多國家將工業(yè)地產(chǎn)融入到整個國家策略之中，但是直到1970年，工業(yè)地產(chǎn)得 以快速的發(fā)展并在各方面逐漸走向成熟。 工業(yè)地產(chǎn)往往是一個城市乃至國家的經(jīng)濟(jì)支柱?！叭毡镜墓I(yè)地產(chǎn)占全世界的30，對日本 gdp貢獻(xiàn)在40以上；美國工業(yè)地產(chǎn)占全世界的27，對本國gdp貢獻(xiàn)也超出了30”。 面向當(dāng)前總體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)而言，工業(yè)地產(chǎn)正處于“借東風(fēng)”的政策指引導(dǎo)向。民用地產(chǎn)（住宅和 商業(yè)地產(chǎn)）所帶來的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)鏈以及在整個gdp中的占

2、比已經(jīng)觸動了整個國家經(jīng)濟(jì)體系發(fā)展的 不平衡性。而工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展從長遠(yuǎn)的角度來看正好可以帶動新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)、大力發(fā)展第二 產(chǎn)業(yè)，平衡全國經(jīng)濟(jì)體系結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定。 調(diào)研說明： 調(diào)研目的：為妙盛國際企業(yè)孵化港后續(xù)營銷、招商等相關(guān)事宜操作奠定基礎(chǔ)； 調(diào)研時間：2011年5月10日-2011年6月25日； 調(diào)研區(qū)域：長沙市工業(yè)地產(chǎn)市場競爭項(xiàng)目、市內(nèi)及周邊縣市工業(yè)園區(qū)以及企業(yè)、益陽工業(yè)企業(yè)、 湘潭工業(yè)企業(yè)、株洲工業(yè)企業(yè)等多個區(qū)域； 調(diào)研方式方法及初步數(shù)據(jù)統(tǒng)計：采用重點(diǎn)調(diào)查與普遍調(diào)查相結(jié)合,共計采集有效樣本818個，以 中小型工業(yè)企業(yè)為主。在市調(diào)過程中，堅持實(shí)事求是的工作態(tài)度，有的企業(yè)經(jīng)多次實(shí)地走訪并深入 市場

3、進(jìn)行多番調(diào)查，實(shí)行上門拜訪,電話回訪，一對一的溝通方式，獲得詳實(shí)數(shù)據(jù)，并據(jù)此進(jìn)行資 料匯總分析并撰寫本報告，為本項(xiàng)目制定戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃、項(xiàng)目營銷招商策劃等工作提供支持。 調(diào)研說明： 本次市調(diào)組安排如下： 市調(diào)總負(fù)責(zé)人： 陳艷萍 招商市調(diào)組負(fù)責(zé)人： 李來軍 營銷市調(diào)組負(fù)責(zé)人： 李 宏 招商市調(diào)一組： 組長：劉 棣 招商市調(diào)二組： 組長：何東海 招商市調(diào)三組： 組長：唐宇軒 招商市調(diào)四組： 組長：方 瑩 營銷市調(diào)一組： 組長：劉 萍 營銷市調(diào)二組： 組長：李艷華 營銷市調(diào)三組： 組長：張 希 資料統(tǒng)計： 劉 宇、胡 蕊、鄔虹媛 整理完稿： 誠功地產(chǎn)策劃部 調(diào)研報告目錄： 第一部分、工業(yè)地產(chǎn)概述第一部

4、分、工業(yè)地產(chǎn)概述 第二部分、長沙市工業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀第二部分、長沙市工業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀 第三部分、調(diào)查數(shù)據(jù)整合第三部分、調(diào)查數(shù)據(jù)整合 第四部分、自身?xiàng)l件分析第四部分、自身?xiàng)l件分析 第一部分：工業(yè)地產(chǎn)概述第一部分：工業(yè)地產(chǎn)概述 定義 分類 特點(diǎn) 市場特征 開發(fā)風(fēng)險 發(fā)展趨勢 定義定義 工業(yè)地產(chǎn)是指在新經(jīng)濟(jì)、新型工業(yè)化背景下，以產(chǎn)業(yè)為工業(yè)地產(chǎn)是指在新經(jīng)濟(jì)、新型工業(yè)化背景下，以產(chǎn)業(yè)為 依托，地產(chǎn)為載體，以工業(yè)樓宇、工業(yè)廠房、高新技術(shù)依托，地產(chǎn)為載體，以工業(yè)樓宇、工業(yè)廠房、高新技術(shù) 研究與發(fā)展房為主要開發(fā)對象，集投資、開發(fā)、經(jīng)營管研究與發(fā)展房為主要開發(fā)對象，集投資、開發(fā)、經(jīng)營管 理和服務(wù)等為一體的工業(yè)物業(yè)總稱。理

5、和服務(wù)等為一體的工業(yè)物業(yè)總稱。 工業(yè)地產(chǎn)之功能涵蓋工業(yè)地產(chǎn)之功能涵蓋 行政管理、生產(chǎn)加工、形象展示、物流配送、商 務(wù)服務(wù)、商業(yè)服務(wù)、金融服務(wù)、生活服務(wù)、人才服 務(wù)、科研活動、會展活動、休閑活動、會晤功能、 銷售功能等一切能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的服務(wù)功能。 傳統(tǒng)意義上工業(yè)地產(chǎn)的客戶為公司、 企業(yè)和個體經(jīng)營者，而不等同于住宅 項(xiàng)目中的個人、老百姓。 時下國家對工業(yè)地產(chǎn)的政策放寬，購 買工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的目標(biāo)已經(jīng)由企業(yè)法 人向自然人過渡。 分類分類 根據(jù)工業(yè)地產(chǎn)建筑體規(guī)模大小的差異，將其劃分為兩大根據(jù)工業(yè)地產(chǎn)建筑體規(guī)模大小的差異，將其劃分為兩大 類，即工業(yè)廠房和工業(yè)園區(qū)。類，即工業(yè)廠房和工業(yè)園區(qū)。 標(biāo)準(zhǔn)廠房 定

6、制廠房 工業(yè)工業(yè) 廠房廠房 工業(yè)工業(yè) 園區(qū)園區(qū) 綜合工業(yè)園 科技園區(qū) 物流園區(qū) 專業(yè)園區(qū) 企業(yè)總部基地 工業(yè)工業(yè) 地產(chǎn)地產(chǎn) 標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房是具有廣泛通用性的、用于生產(chǎn)的工業(yè)用途物 業(yè)。 定制廠房是為使用者量身定做的工業(yè)用途物業(yè)，建成后，一般 出租給使用者5到10年時間。 主要由標(biāo)準(zhǔn)廠房及定制廠房組成，功能多樣化的工業(yè)產(chǎn)業(yè)園 區(qū)。 物業(yè)類別主要有研發(fā)中心、信息科技單位、土地、企業(yè)加速 中心等。 物流園主要是服務(wù)于物流行業(yè)，滿足其使用要求的工業(yè)園區(qū)。 對設(shè)備及廠址有特殊要求的園區(qū)。 總部基地abp以智能化、低密度、生態(tài)型的總部樓群，形成 集辦公、科研、中試、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)總部聚集基地。 特點(diǎn)特點(diǎn)

7、工業(yè)地產(chǎn)是靠市場環(huán)境和產(chǎn)業(yè)驅(qū)動的行業(yè)，具有政策主工業(yè)地產(chǎn)是靠市場環(huán)境和產(chǎn)業(yè)驅(qū)動的行業(yè)，具有政策主 導(dǎo)、專業(yè)性強(qiáng)、區(qū)域性強(qiáng)、投資回報期長及自身增值性導(dǎo)、專業(yè)性強(qiáng)、區(qū)域性強(qiáng)、投資回報期長及自身增值性 的特點(diǎn)?？偨Y(jié)：二三產(chǎn)業(yè)聯(lián)動的特點(diǎn)?？偨Y(jié)：二三產(chǎn)業(yè)聯(lián)動 政策主導(dǎo)性強(qiáng)、專業(yè)性強(qiáng) 工業(yè)地產(chǎn)受地方政府、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、政策 等影響很大； 工業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)緊密聯(lián)系，不同工業(yè)地產(chǎn)必須 滿足不同產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求及功能要求； 區(qū)域性強(qiáng) 由于工業(yè)發(fā)展具有很強(qiáng)的聚集效應(yīng)，不同區(qū)域 具有不同的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，區(qū)域市場對工業(yè)地產(chǎn)需 求一致性較強(qiáng)；致使工業(yè)地產(chǎn)在同區(qū)域的功能 差別很小。 投資大、投資回收期長 工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模大，前期

8、投入大；資金 占用周期長，投資回收期限大于住宅房地 產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)； 項(xiàng)目增值性 發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)二三產(chǎn)業(yè)聯(lián)動，拓展 項(xiàng)目收入來源； 加強(qiáng)教育業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、文化業(yè)、科技和 體育等行業(yè)的發(fā)展；優(yōu)化產(chǎn)業(yè)配置，打造 產(chǎn)業(yè)群；都將促使項(xiàng)目價值提升 市場特征市場特征 特征一：工業(yè)投資持續(xù)增長；呈現(xiàn)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱。 中國參與國際產(chǎn)業(yè)分工能力加強(qiáng)，目前“世界制造工廠”的局面還會長期持續(xù)下去，這取決于中國廉價而豐富的勞動力、低廉的工 業(yè)土地價格和巨大的消費(fèi)市場； 北京、上海等一線城市土地價格一直在攀升，因此國外一些跨國企業(yè)開始把制造基地向二、三線城市轉(zhuǎn)移，在這些二、三城市還有 其發(fā)展的巨大空間； 區(qū)域性招商引

9、資力度普遍加大，各類開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)和生產(chǎn)性 服務(wù)業(yè)集聚區(qū)層出不窮，直接拉動了工業(yè)房產(chǎn)的持續(xù)需求; 各地對工業(yè)房產(chǎn)投資開發(fā)給予政策、稅收和土地供給價格等方 面諸多優(yōu)惠，為工業(yè)房產(chǎn)的開發(fā)注入了催化劑。 特征二：工業(yè)土地存量不足，工業(yè)土地日益稀缺。 工業(yè)地產(chǎn)升溫，全國大部分地區(qū)現(xiàn)有開發(fā)區(qū)土地存量不足。 特征三：工業(yè)土地供求結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致土地價格快速上漲。 特征四：工業(yè)地產(chǎn)概念不斷延展，涵蓋范圍不斷擴(kuò)大。 工業(yè)地產(chǎn)的概念不斷延展，由廠房科技園、物流園、總部基地等文化產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)設(shè)計創(chuàng)業(yè)園等，不斷地擴(kuò)大其涵蓋的范圍。 開發(fā)風(fēng)險開發(fā)風(fēng)險 工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場風(fēng)險相對較小，但由于政府土地政策調(diào)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場風(fēng)

10、險相對較小，但由于政府土地政策調(diào) 控及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也存在一定的市場風(fēng)險控及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也存在一定的市場風(fēng)險 開發(fā)風(fēng)險開發(fā)風(fēng)險 經(jīng)營風(fēng)險：經(jīng)營風(fēng)險： 區(qū)域市場供應(yīng)情況，供大 于求造成的市場經(jīng)營難度 ，形成的風(fēng)險。 政策風(fēng)險：政策風(fēng)險： 土地出讓政策變化，招商、稅收優(yōu)惠政策 的變化造成區(qū)域吸引力下降。 市場風(fēng)險：市場風(fēng)險： 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移導(dǎo)致區(qū)域競爭力下 降，引起對工業(yè)物業(yè)需求的 減少； 產(chǎn)業(yè)升級及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整引 起對物業(yè)需求變化。 發(fā)展趨勢發(fā)展趨勢 政策將強(qiáng)調(diào)市場對工業(yè)用地的配置作用，促進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)價格回歸到真實(shí)價值。 國外地產(chǎn)巨頭攜手投資基金聯(lián)合進(jìn)入將成大勢，操作方式將不斷

11、創(chuàng)新。資本運(yùn)作 成為工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的趨勢。 由于國內(nèi)全面產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和發(fā)達(dá)地區(qū)總部經(jīng)濟(jì)的規(guī)模形成，投資熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒉粩鄶U(kuò) 大，更多城市將得到發(fā)展機(jī)遇。 工業(yè)地產(chǎn)逐步向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)升級過渡，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將進(jìn)入“產(chǎn)業(yè)型新城開發(fā)時 代” 。 工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作的政策限制處于“松綁期”，對購買工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的投資者的 身份屬性不在有限制。 第二部分：長沙工業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)狀第二部分：長沙工業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 長沙市工業(yè)園區(qū)概況 長沙市園區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)主要特點(diǎn) 長沙市主要工業(yè)園區(qū)調(diào)查分析 長沙市園區(qū)工業(yè)發(fā)展的問題及啟示 長沙周邊區(qū)域各工業(yè)發(fā)展片區(qū)調(diào)研分析 長沙各工業(yè)園區(qū)投資環(huán)境對比分析 長沙工業(yè)園區(qū)長沙工業(yè)園區(qū) 發(fā)展概況發(fā)展概況

12、1、2010年初，長沙“兩區(qū)九園”共有規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)701家，主營業(yè)務(wù)收入超過10億元的 企業(yè)20家，超過300億元的企業(yè)2家。 2、2009年共實(shí)現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)增加值560.54億元，完成主營業(yè)務(wù)收入1891.62億元，主營業(yè) 務(wù)成本1467.74億元，完成利稅總額247.64億元。 3、目前，全部從業(yè)人員年平均人數(shù)為19.57萬人，其中研究與開發(fā)人員1.95萬人。 兩區(qū)九園各具特色，集中兩區(qū)九園各具特色，集中6 6大產(chǎn)業(yè)集群，為長沙第二產(chǎn)業(yè)的大產(chǎn)業(yè)集群，為長沙第二產(chǎn)業(yè)的 gdpgdp貢獻(xiàn)卓越貢獻(xiàn)卓越 長沙工業(yè)園區(qū)長沙工業(yè)園區(qū) 主要特點(diǎn)主要特點(diǎn) 園區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)快速增長。園區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)快

13、速增長。 2009年，“兩區(qū)九園” 規(guī)模工業(yè)完成主營業(yè)務(wù)收入1891.62億元，比上年增長24.1%；實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值560.54億元，增長24.7%， 高于全市平均水平4.9個百分點(diǎn)。 園區(qū)企業(yè)數(shù)大幅增加。園區(qū)企業(yè)數(shù)大幅增加。 2009年，“兩區(qū)九園”有規(guī)模工業(yè)企業(yè)701家，占全市規(guī)模工業(yè)企業(yè)總數(shù)的29.4%，規(guī)模工業(yè)企業(yè)數(shù)比2008年增加99家，增長 16.4%，高于全市規(guī)模工業(yè)企業(yè)數(shù)增速2.4個百分點(diǎn)。 高技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集園區(qū)。高技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集園區(qū)。 園區(qū)企業(yè)注重研發(fā)投入和新產(chǎn)品的開發(fā)，2009年“兩區(qū)九園”企業(yè)研究與試驗(yàn)發(fā)展（r220 購買人社會屬性不在限于企業(yè)法人，既自然人也可購買 現(xiàn)時租金

14、：13-18元/月/ 承租期：最低三年，年租金遞增率10% 物 業(yè) 費(fèi)：1.6元/平米月 物業(yè)公司：鴻運(yùn)物業(yè) 競爭性項(xiàng)目及競爭性項(xiàng)目及 成功個案模式成功個案模式 長沙國際企業(yè)中心長沙國際企業(yè)中心-產(chǎn)品信息產(chǎn)品信息 競爭性項(xiàng)目及競爭性項(xiàng)目及 成功個案模式成功個案模式 長沙國際企業(yè)中心長沙國際企業(yè)中心-產(chǎn)品信息產(chǎn)品信息 競爭性項(xiàng)目及競爭性項(xiàng)目及 成功個案模式成功個案模式 長沙國際企業(yè)中心長沙國際企業(yè)中心-總體特點(diǎn)總體特點(diǎn) 2020分鐘數(shù)字經(jīng)濟(jì)圈：分鐘數(shù)字經(jīng)濟(jì)圈： 5分鐘與繞城高速南線互通，5分鐘即可駛?cè)敫咚俟?，跨省跨區(qū)公路運(yùn)輸極為便利； 10分鐘距建設(shè)中的武廣高速鐵路站、湖南省政府僅10分鐘車程

15、； 20分鐘距黃花國際機(jī)場、大托機(jī)場、長沙火車站僅20分鐘車程； 園區(qū)內(nèi)部的人車分流園區(qū)內(nèi)部的人車分流 德式立面風(fēng)格全新第四代工業(yè)建筑德式立面風(fēng)格全新第四代工業(yè)建筑 全多層框架結(jié)構(gòu)建筑體采用多層全框架結(jié)構(gòu)，建筑規(guī)模適中，可以適應(yīng)不同企業(yè)的需求； 風(fēng)車型建筑單體建筑單體采用風(fēng)車設(shè)計造型，空間獨(dú)立，兩面通透，日照性好； 高檔裝飾建材采用有別于其他工業(yè)建筑的高檔裝飾建材，全面提升企業(yè)形象。 庭院式立體景觀花園型商務(wù)辦公空間庭院式立體景觀花園型商務(wù)辦公空間 園區(qū)內(nèi)部超高綠化率，多重多點(diǎn)的園林設(shè)計，同時注重建筑美學(xué)與園林景觀的高度和諧，將工業(yè)建筑自然地融入 藝術(shù)園林之中。 競爭性項(xiàng)目及競爭性項(xiàng)目及 成功

16、個案模式成功個案模式 長沙國際企業(yè)中心長沙國際企業(yè)中心-總體特點(diǎn)總體特點(diǎn) 超高空間使用率個性化辦公環(huán)境超高空間使用率個性化辦公環(huán)境 多層次空間模塊組合的空間設(shè)計，極大地提高了企業(yè)主的面積、得房率和使用效率。 單元雙電梯配置智能節(jié)能型產(chǎn)業(yè)空間單元雙電梯配置智能節(jié)能型產(chǎn)業(yè)空間 雙風(fēng)車布局，可分8處獨(dú)立空間 87%使用率，浪費(fèi)少、經(jīng)濟(jì)性高 15m開間，便于放置設(shè)備和通行 7.5m柱網(wǎng)，便于自由組合分隔 2-3面采光通風(fēng)，更節(jié)能更健康 5.5m/3.6m層高，滿足輕工生產(chǎn) 單元間采用獨(dú)立樓梯間、客貨雙電梯、獨(dú)立雙衛(wèi)生間 8間獨(dú)立廠房，相互干擾少 300-600，滿足不同企業(yè)需求 純生產(chǎn)環(huán)境，安全有保障

17、 競爭性項(xiàng)目及競爭性項(xiàng)目及 成功個案模式成功個案模式 長沙國際企業(yè)中心長沙國際企業(yè)中心-產(chǎn)品價值體系產(chǎn)品價值體系 集群價值：比鄰中煙集團(tuán)、比亞迪等產(chǎn)業(yè)巨頭，產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)明顯。 成本價值：湖南首個獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式可按揭廠房，緩解企業(yè)資金壓力。 產(chǎn)品價值：德式立面建筑， 300以上組合型空間，超高使用率。 生態(tài)價值：多維立體庭院、組團(tuán)式圍合布局，構(gòu)筑生態(tài)型產(chǎn)業(yè)空間。 服務(wù)價值：專業(yè)管理機(jī)構(gòu)、高效運(yùn)營平臺，綜合降低企業(yè)運(yùn)營成本。 政策價值：多重政策扶持，享受稅收、按揭優(yōu)惠，助力企業(yè)發(fā)展。 品牌價值：武漢東湖高新集團(tuán)18年工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，實(shí)力品牌保證。 競爭性項(xiàng)目及競爭性項(xiàng)目及 成功個案模式成功個案模式

18、長沙國際企業(yè)中心長沙國際企業(yè)中心-案例借鑒點(diǎn)案例借鑒點(diǎn) 借鑒點(diǎn)1：建筑總體布局可借鑒，能最大限度的實(shí)現(xiàn)空間利用和面積組合； 競爭性項(xiàng)目及競爭性項(xiàng)目及 成功個案模式成功個案模式 長沙國際企業(yè)中心長沙國際企業(yè)中心-案例借鑒點(diǎn)案例借鑒點(diǎn) 借鑒點(diǎn)2：建筑單體布局可借鑒，能最大限度的實(shí)現(xiàn)單體建筑三面采光以及垂直動線載體的利用率。 競爭性項(xiàng)目及競爭性項(xiàng)目及 成功個案模式成功個案模式 長沙國際企業(yè)中心長沙國際企業(yè)中心-案例借鑒點(diǎn)案例借鑒點(diǎn) 借鑒點(diǎn)3：園區(qū)內(nèi)綠化景觀錯落有致 競爭性項(xiàng)目及競爭性項(xiàng)目及 成功個案模式成功個案模式 長沙國際企業(yè)中心長沙國際企業(yè)中心-案例借鑒點(diǎn)案例借鑒點(diǎn) 借鑒點(diǎn)4：開發(fā)模式復(fù)制、化資

19、源整合為資源優(yōu)化 集群價值：集群價值：-針對投資客針對投資客 比鄰中煙集團(tuán)、比亞迪等產(chǎn)業(yè)巨頭，產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)明顯。 成本價值：成本價值：-針對投資客針對投資客 湖南首個獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式可按揭廠房，緩解企業(yè)資金壓力。 產(chǎn)品價值：產(chǎn)品價值：-針對使用者針對使用者 德式立面建筑，300以上組合型空間，超高使用率。 生態(tài)價值：生態(tài)價值：-針對使用者針對使用者 多維立體庭院、組團(tuán)式圍合布局，構(gòu)筑生態(tài)型產(chǎn)業(yè)空間。 服務(wù)價值：服務(wù)價值：-針對使用者、投資客針對使用者、投資客 專業(yè)管理機(jī)構(gòu)、高效運(yùn)營平臺，綜合降低企業(yè)運(yùn)營成本。 政策價值：政策價值： -針對使用者針對使用者 多重政策扶持，享受稅收、按揭優(yōu)惠，助力企業(yè)發(fā)

20、展。 品牌價值：品牌價值： -針對使用者、投資客針對使用者、投資客 武漢東湖高新集團(tuán)18年工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，實(shí)力品牌保證。 競爭性項(xiàng)目及競爭性項(xiàng)目及 成功個案模式成功個案模式 長沙國際企業(yè)中心長沙國際企業(yè)中心-案例借鑒點(diǎn)案例借鑒點(diǎn) 借鑒點(diǎn)5：租售關(guān)系的平衡-針對于投資客 14元/月*12個月/2910元/=5.8%（初始年投資回報率） 每年遞增10%的租金與售價的平衡關(guān)系（以10年為例） 10年總投資回報率：2677/2910 約為：9.2% 相當(dāng)于商業(yè)優(yōu)質(zhì)物業(yè)的投資回報率。 競爭性項(xiàng)目及競爭性項(xiàng)目及 成功個案模式成功個案模式 第四部分：自身?xiàng)l件分析第四部分：自身?xiàng)l件分析 項(xiàng)目基本概況 項(xiàng)目s

21、owt分析 自身?xiàng)l件自身?xiàng)l件 分析分析 項(xiàng)目基本概況項(xiàng)目基本概況 “妙盛國際企業(yè)孵化港”項(xiàng)目位于長沙市大河西先導(dǎo)區(qū)前沿-國家級寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)， 總占地約500畝,南靠國家級金洲湖濕地公園，北連金洲大道直達(dá)長沙，近長常高速、輕軌，地理 位置優(yōu)越，出入交通十分方便。 項(xiàng)目由巨星集團(tuán)投資開發(fā)，總建筑面積約61萬平方米，分三期開發(fā)，一期開發(fā)建筑面積20萬 平方米，以多層專利廠房、創(chuàng)業(yè)基地為主，高層綜合樓、國際企業(yè)會所、創(chuàng)業(yè)公寓、酒店等輔助， 建成后是中部地區(qū)最先進(jìn)、最具規(guī)模的工業(yè)園區(qū)。 swotswot分析分析 區(qū)位優(yōu)勢：區(qū)位優(yōu)勢： 項(xiàng)目所在地寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，是新長沙發(fā)展中軸線上的核心區(qū)域，區(qū)

22、位優(yōu)勢十分明顯，市場輻射區(qū)域廣，物流成本低； 周邊良好產(chǎn)業(yè)氛圍：周邊良好產(chǎn)業(yè)氛圍： 項(xiàng)目所在區(qū)域已經(jīng)形成了機(jī)電、食品、服飾、新材料、動漫、環(huán)保等多個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，青島啤酒、臺灣宏全、湘電集團(tuán)、杉杉股份等上市企 業(yè)，三一重工、洽洽食品、圣得西、楚天科技等名企環(huán)繞，擁有加加、美怡樂等21個中國名牌與中國馳名商標(biāo)，國家級品牌數(shù)量居中部地 區(qū)縣級之首； 資源稀缺優(yōu)勢：資源稀缺優(yōu)勢： 項(xiàng)目所在地段屬寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)成熟區(qū)域，項(xiàng)目周邊土地基本已開發(fā)完畢，閑置土地很少； 交通優(yōu)勢：交通優(yōu)勢： 項(xiàng)目鄰金洲大道，直通長沙，近長益高速、京珠復(fù)線、黃橋大道、長常輕軌、寧鄉(xiāng)火車站（石長）等通達(dá)全國，項(xiàng)目距長沙黃花國際機(jī)

23、場 約45分鐘，距長沙霞凝新港約35公里，立體交通網(wǎng)絡(luò)暢達(dá)全球； 生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢：生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢： 項(xiàng)目南靠國家級金洲湖濕地公園，生態(tài)環(huán)境清新幽雅，適合工作和生活。 產(chǎn)品優(yōu)勢：產(chǎn)品優(yōu)勢： 中國工程院馬克儉院士獨(dú)創(chuàng)，世界級專利廠房。首家無梁廠區(qū)，采用現(xiàn)澆混凝土空心樓蓋技術(shù)、現(xiàn)澆混凝土網(wǎng)格樓蓋技術(shù)，最大化的土地 利用，最高化空間發(fā)揮，打造最先進(jìn)生產(chǎn)基地。 運(yùn)營優(yōu)勢：運(yùn)營優(yōu)勢： 項(xiàng)目采用統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一宣傳，從而為園區(qū)鋪設(shè)“突破中部”的經(jīng)營空間與經(jīng)營輻射范圍。項(xiàng)目所有物 業(yè)租售皆可，擁有50年獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，可貸款、可按揭，一次低投入,即可獲得幾代大收益。 孵化器政策優(yōu)勢：孵化器政

24、策優(yōu)勢： 園區(qū)孵化器功能，為企業(yè)提解決運(yùn)營過程中的瓶頸和難題，扶植園區(qū)企業(yè)成長和壯大，是其他的園區(qū)所不具備的獨(dú)特優(yōu)勢。 優(yōu)勢優(yōu)勢 swotswot分析分析劣勢劣勢 項(xiàng)目所處區(qū)域入駐企業(yè)不多且布局分散、產(chǎn)業(yè)定位不明確、成熟度較低，跟其他園區(qū)相比，不具 備比較優(yōu)勢； 項(xiàng)目周邊配套設(shè)施不夠完善，生活、購物、酒店休閑等配套設(shè)施距離稍遠(yuǎn)； 項(xiàng)目面積較小，影響對氛圍營造和周邊的帶動作用。 銀行政策緊縮，客戶按揭買房的門檻和難度將加大。 swotswot分析分析機(jī)會機(jī)會 優(yōu)惠的招商引資政策，透明高效的政府運(yùn)作； 長沙地區(qū)新型工業(yè)園模式尚處于萌芽之中，競爭對手少，潛在市場需求大； 長常輕軌從附近經(jīng)過，輕軌物業(yè)

25、概念吸引力大； 目前出現(xiàn)世界產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)向中國轉(zhuǎn)移、沿海產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)向內(nèi)地轉(zhuǎn)移的趨勢，長沙作為湖南省最有競爭 力的城市，為該項(xiàng)目提供機(jī)會； 長沙多數(shù)工業(yè)企業(yè)的低層次經(jīng)營，存在產(chǎn)業(yè)升級及高端產(chǎn)業(yè)聚集的市場機(jī)會； 長沙目前缺乏高端工業(yè)物業(yè)和服務(wù)配套的園區(qū)，而項(xiàng)目高端園區(qū)具有良好的發(fā)展前景； swotswot分析分析威脅威脅 長沙國際企業(yè)中心、麓谷國際工業(yè)園的建設(shè)和宣傳乃至投入運(yùn)營，搶占了先機(jī)； 國家調(diào)控房產(chǎn)政策的不確定因素； 寧鄉(xiāng)經(jīng)開區(qū)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目良莠不齊，規(guī)模難以在短期內(nèi)打造成知名品牌； “佳海企業(yè)中心”規(guī)劃及面市時間與本項(xiàng)目類似，可能會分流部分潛在客戶； 長沙目前工業(yè)地產(chǎn)市場不成熟，客戶購買意識不明顯，

26、需要較大的宣傳投入引導(dǎo)市場； 企業(yè)從決定遷移、選擇遷入?yún)^(qū)域、選擇最終經(jīng)營生產(chǎn)地址往往需要經(jīng)過長時間的調(diào)查論證和上報審 批，所以項(xiàng)目的銷售周期可能較長，將面臨資金回籠速度慢的問題。 發(fā)展商自身開發(fā)運(yùn)營的節(jié)點(diǎn)跟不上市場變化。 目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶 分析整理分析整理 3 3號棟分析及預(yù)判號棟分析及預(yù)判 目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶 分析整理分析整理 5 5號棟號棟分析及預(yù)判分析及預(yù)判 目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶 分析整理分析整理 6 6號棟號棟分析及預(yù)判分析及預(yù)判 附錄：后續(xù)工作建議附錄：后續(xù)工作建議 產(chǎn)品建議 價格初步建議 物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議 開發(fā)動線及開發(fā)時序；營銷、招商周期建議 營銷場所組織方式建議 項(xiàng)目啟動時間及入

27、市時間建議 營銷招商總控思路 產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議 針對本項(xiàng)目現(xiàn)有的建筑形態(tài)，結(jié)合市場需求信息，通過深入的針對本項(xiàng)目現(xiàn)有的建筑形態(tài)，結(jié)合市場需求信息，通過深入的 探討，從項(xiàng)目整體招商入手，對項(xiàng)目產(chǎn)品的建議如下探討，從項(xiàng)目整體招商入手，對項(xiàng)目產(chǎn)品的建議如下 1 1、帶行車廠房，適用于中型機(jī)械企業(yè)的整體得租賃、購買，但由于設(shè)備問題，該、帶行車廠房，適用于中型機(jī)械企業(yè)的整體得租賃、購買，但由于設(shè)備問題，該 類企業(yè)不便上樓生產(chǎn)作業(yè)，要求的層高較高，建議一、二層裝行車的廠房設(shè)置層高為類企業(yè)不便上樓生產(chǎn)作業(yè)，要求的層高較高，建議一、二層裝行車的廠房設(shè)置層高為 8.18.1米與米與7.87.8米，三、四層不裝行

28、車的層高米，三、四層不裝行車的層高3.93.9米，以滿足那些不需要行車但是開間要米，以滿足那些不需要行車但是開間要 求比較大的行業(yè)；求比較大的行業(yè)； 2 2、普通廠房的建筑類型仍以、普通廠房的建筑類型仍以“工工”字型為主，層高建議：一層為字型為主，層高建議：一層為5.55.5米，二米，二六六 層為層為3.93.9米，合計整棟層高為米，合計整棟層高為2525米。米。 3 3、公寓規(guī)劃：建議規(guī)劃、公寓規(guī)劃：建議規(guī)劃6 6層工字型結(jié)構(gòu)，精裝修房，產(chǎn)品戶型規(guī)劃擬按層工字型結(jié)構(gòu)，精裝修房，產(chǎn)品戶型規(guī)劃擬按35-4035-40/ / 間的單間為主，帶獨(dú)立衛(wèi)生間（洗漱臺兩個）、陽臺。輔設(shè)間的單間為主，帶獨(dú)立

29、衛(wèi)生間（洗漱臺兩個）、陽臺。輔設(shè)50-6050-60二房一廳一廚一二房一廳一廚一 衛(wèi)的產(chǎn)品，帶獨(dú)立衛(wèi)生間、陽臺。衛(wèi)的產(chǎn)品，帶獨(dú)立衛(wèi)生間、陽臺。 價格建議價格建議 1、價格制定原則： 根據(jù)競爭市場反饋情況，建議價格采取“低開高走”的策略，以低價位入市，搶占市場份額， 提升人氣，價格隨著項(xiàng)目進(jìn)程的完善、品牌的建立和提升而逐漸提高，增加利潤的同時，給業(yè)主 及目標(biāo)客戶群以升值的感覺。 2、價格制定的指導(dǎo)思想： 符合市場需求、規(guī)避市場風(fēng)險； 追求資金回籠速度最快化； 追求項(xiàng)目利潤最大化。 3、通過對市場反饋信息的分析，參照競爭工業(yè)園項(xiàng)目的租價售價，具體價格建議如下表： 注：1、新入園企業(yè)廠房免半年租金，綜合樓免一個月裝修期，公寓樓不免租金。 2、前3年租金維持不變，第4年起，每隔2年租金標(biāo)準(zhǔn)上浮10%。 項(xiàng)目物業(yè)管理項(xiàng)目物業(yè)管理 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議 考慮到以降低中小型企業(yè)的初期運(yùn)營成本為出發(fā)點(diǎn)，考慮到以降低中小型企業(yè)的初期運(yùn)營成本為出發(fā)點(diǎn)， 前期收費(fèi)可參考佳海項(xiàng)目前期收費(fèi)可參考佳海項(xiàng)目，建議：建議： 1 1、目前