江西永惠漫谷營銷策略報告（73頁）

1、 導(dǎo)讀 產(chǎn)品分析結(jié)論與定位 客戶定位及需求分析 營銷總思路 營銷與策略分解 產(chǎn)品分析結(jié)論與定位產(chǎn)品分析結(jié)論與定位 區(qū)內(nèi)地貌較復(fù)雜，基本為山地，規(guī)劃用地約畝 產(chǎn)品分析結(jié)論與定位產(chǎn)品分析結(jié)論與定位 以小高層和花園洋房為主，疊拼別墅為輔；參照歐洲小城 的 鄉(xiāng)村旅館，色彩上與中國傳統(tǒng)的公寓形成差異;坡地式的園林 組團。 產(chǎn)品分析結(jié)論與定位產(chǎn)品分析結(jié)論與定位 意大利托斯卡納山地小鎮(zhèn),梅嶺風(fēng)景區(qū)及意大利臺地景 觀環(huán)境,度假村式的服務(wù) . 產(chǎn)品分析與結(jié)論定位產(chǎn)品分析與結(jié)論定位 以在灣里工作和生活的富裕人群為輔 產(chǎn)品分析結(jié)論與定位產(chǎn)品分析結(jié)論與定位 托斯卡納 陽光的 休閑的,甚至是慵懶的 藝術(shù)的 回歸真我的

2、產(chǎn)品分析結(jié)論與定位產(chǎn)品分析結(jié)論與定位 項目項目swot分析分析 項目項目swot分析分析 項目項目swot分析分析 項目項目swot分析分析 項目項目swot分析分析 項目項目swot分析分析 項目項目swot分析分析 項目項目swot分析分析 項目項目swot分析分析 客戶群定位與需求分析客戶群定位與需求分析 以在灣里工作和生活的富裕人群為輔 客戶群定位及需求分析客戶群定位及需求分析 基本類型特征所屬群體關(guān)注的重心 2028歲左右、第一次置業(yè)、 收入水平較低、 但收入穩(wěn) 定 白領(lǐng)、低收入公務(wù)員、 低收入教職工、企業(yè) 職工、小型私營業(yè)主、 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)區(qū) 的基層職工 高性價比，便利的交通設(shè)

3、 施，齊全的生活配套設(shè)施 2435歲左右、三口之家、 第一次置業(yè)、有中等收入收 入水平 白領(lǐng)、中等收入公務(wù) 員、大型企業(yè)中層、 私營業(yè)主、教職經(jīng)濟 開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)區(qū)的基 層職工、及其他城市 中等收入人群 高性價比，便利的交通設(shè) 施，齊全的生活配套設(shè)施， 較注重社區(qū)環(huán)境品質(zhì) 3040歲、二次置業(yè)、較高 收入、希望提升生活品質(zhì) 較高收入的公務(wù)員、 企業(yè)主、本地富裕人 群、學(xué)校中高層管理 人員 產(chǎn)品要求高品質(zhì)，齊全的 生活配套設(shè)施，注重社區(qū) 環(huán)境品質(zhì) 4050歲左右、二次置業(yè)以 上、高收入、追求高生活品 質(zhì)、 有私家車、滿足物質(zhì) 需求的同時追求精神需求 私營業(yè)主、企業(yè)主及 其本地高收入人群 高品質(zhì)高享

4、受，注重社區(qū) 整體品質(zhì)，對物業(yè)管理服 務(wù)要求高 客戶群定位及需求分析客戶群定位及需求分析 基本類型特征所屬群體關(guān)注的重心 14 28-50歲左右,第一次或第二 次置業(yè)均有,中高收入水平, 希望提高生活品質(zhì) 較高收入白領(lǐng)、公務(wù) 員、企業(yè)主、本地富 裕人群及專家等 便利交通設(shè)施,高品質(zhì)要求, 注重產(chǎn)品配套及環(huán)境 30-150 3050歲、中高收入水平、 追求不同于城市的生活品質(zhì)， 滿足三口之家的度假生活體 驗 高收入白領(lǐng)、金領(lǐng)、 企業(yè)主、政府公務(wù)員、 專家 注重社區(qū)度假的自然環(huán)境 與人文景觀，社區(qū)度假產(chǎn) 品配套，對物業(yè)管理服務(wù) 要求較高 以下 2650歲、二次或二次以上 置業(yè)，中高收入水平、追求

5、高投資回報、不在意物業(yè)品 質(zhì)、重點考慮周邊環(huán)境 中等收入人群、小私 營業(yè)主、外地投資客 高額的投資回報率與投資 成本回收年限 7080歲、中等收入水平、 子女有較高收入但工作繁忙 政府、機關(guān)、企事業(yè) 單位企業(yè)退休干部、 兒女在外經(jīng)商人員 注重自然環(huán)境與人文景觀， 社區(qū)針對老年人的物業(yè)管 理服務(wù)，對醫(yī)療機構(gòu)、老 年活動中心等配套要求高 客戶群定位及需求分析客戶群定位及需求分析 主力客群主力客群 客戶群定位及需求分析客戶群定位及需求分析 客戶群定位及需求分析客戶群定位及需求分析 目的客戶類 型 使用方 式 需求對應(yīng)產(chǎn)品 投資收益 型 租金收益升 值 低總價，追求高回報，不在意產(chǎn)品品 質(zhì)和社區(qū)環(huán)境

6、一房公寓、兩房公寓 經(jīng)濟度假 型 5+2生活 總價不高、娛樂設(shè)施齊全、視覺愉悅 有觀景陽臺 兩房公寓、普通兩房、 退臺三房、普通三房、 小復(fù)式三房 舒適度假 型 5+2生活、候 鳥型 中等價位、社區(qū)環(huán)境好、視覺愉悅、 室內(nèi)空間舒適、有露臺和觀景陽臺 小復(fù)式三房、頂樓復(fù)式 豪華度假 型 5+2生活、候 鳥型、第二 居所 追求氣派、室內(nèi)空間大而舒適、私密 性好、戶型功能齊全、有車庫、休閑 廳、小花園 頂樓復(fù)式、疊拼別墅 養(yǎng)老型常住 總價不高、生活便利、社區(qū)環(huán)境好、 老年娛樂設(shè)施齊全 平層兩房 養(yǎng)老育孫常住 總價不高、生活便利、社區(qū)環(huán)境好、 老年和兒童娛樂設(shè)施齊全、有工人房 退臺三房、普通三房 居家

7、型常住 本地居民，總價不高，功能齊全，得 房率高，生活便利，交通便利、有工 人房 兩房公寓、普通兩房、 退臺三房、普通三房 客戶群定位及需求分析客戶群定位及需求分析 城市居民人均總收入（06年上半年）按年齡程度分組情況： 年齡 20-25 歲 25-30 歲 30-35 歲 35-40 歲 40-45 歲 45-50 歲 50-55 歲 55-60 歲 60-65 歲 收入341943176383816473816407793558965547 城市居民人均總收入（06年上半年）按文化程度分組情況： 文化未上過學(xué) 小 學(xué) 初 中 高 中 中 專 大學(xué)專 科 大學(xué)本科 研究 生 收入1728 1

8、4 90 430 2 5142 609 0 85921171811796 (以上數(shù)據(jù)來自南昌統(tǒng)計局)單位：元 客戶群定位及需求分析客戶群定位及需求分析 客戶群定位及需求分析客戶群定位及需求分析 客戶群定位及需求分析客戶群定位及需求分析 第二需求正呈火速之勢上升，有假日休閑時間和需求的市民總體在第二需求正呈火速之勢上升，有假日休閑時間和需求的市民總體在 不斷增加，有點閑、有點錢的人群總量在不斷上升不斷增加，有點閑、有點錢的人群總量在不斷上升 項目營銷發(fā)展策略項目營銷發(fā)展策略 ： ： ： ： ： ： ： ： ： ： 產(chǎn)品形象推廣模糊期產(chǎn)品形象推廣清晰期價值觀公開 產(chǎn)品形象推廣模糊期產(chǎn)品形象推廣清晰期價值觀公開 產(chǎn)品形象推廣模糊期產(chǎn)品形象推廣清晰期價值觀公開 主要針對產(chǎn)品形象推廣清晰階段的產(chǎn)品呈現(xiàn)展開 ： ： ： ： ？批意向 客戶積累 圈層客戶的積 累 現(xiàn)場蓄客 客戶分級 客戶維護認籌 ？批認籌客 戶，實現(xiàn)銷 售？套 通過圈層營銷和現(xiàn)