沈北樓市研究——九如溪谷竟品分析45p

1、沈北樓市研究九如溪谷竟品分析 泰盈策劃部 二o一0年四月 本次匯報(bào)目錄本次匯報(bào)目錄 part1 宏觀房地產(chǎn)市場環(huán)境簡要 part2 不同區(qū)域板塊重點(diǎn)別墅和高檔項(xiàng)目簡析 part3 輝山板塊別墅項(xiàng)目分析 part4 棋盤山山板塊別墅項(xiàng)目分析 宏觀房地產(chǎn)市場環(huán)境簡要宏觀房地產(chǎn)市場環(huán)境簡要 重點(diǎn)城市成交走勢重點(diǎn)城市成交走勢成交量成交量 幾個(gè)監(jiān)測城市的商品房住宅成交持續(xù)保持旺盛，雖然在幾個(gè)監(jiān)測城市的商品房住宅成交持續(xù)保持旺盛，雖然在1010月份出現(xiàn)小幅調(diào)整回落外，但月份出現(xiàn)小幅調(diào)整回落外，但1111、1212月月 隨即出現(xiàn)反彈。隨即出現(xiàn)反彈。 重點(diǎn)城市成交走勢重點(diǎn)城市成交走勢成交均價(jià)成交均價(jià) 各個(gè)監(jiān)測

2、城市價(jià)格比較穩(wěn)定，增長幅度并不明顯，各個(gè)監(jiān)測城市價(jià)格比較穩(wěn)定，增長幅度并不明顯， 大部分城市每月的價(jià)格增速在大部分城市每月的價(jià)格增速在3%3%左右，而全年累計(jì)均左右，而全年累計(jì)均 價(jià)比價(jià)比20092009年年1 1月份則均有較大增幅。月份則均有較大增幅。 和平區(qū)和平區(qū) 6幅，幅，46701m2 沈河區(qū)沈河區(qū) 2幅，幅，76768m2 大東區(qū)大東區(qū) 6幅，幅，126359m2 皇姑區(qū)皇姑區(qū) 4幅，幅，88439m2 鐵西區(qū)鐵西區(qū) 22幅，幅，866685m2 蘇家屯區(qū)蘇家屯區(qū) 8幅，幅，871859m2 沈北新區(qū)沈北新區(qū) 45幅，幅，2943847m2 渾南新區(qū)渾南新區(qū) 15幅，幅，665534

3、m2 東陵區(qū)東陵區(qū) 12幅，幅，573811m2 于洪區(qū)于洪區(qū) 23幅，幅，2472989m2 09年綜合、商業(yè)、居住用地土地供應(yīng)分布圖年綜合、商業(yè)、居住用地土地供應(yīng)分布圖 1 2 3 4 5 0909年荷蘭村土地開始供應(yīng)市場，于洪區(qū)土地放量較多。年荷蘭村土地開始供應(yīng)市場，于洪區(qū)土地放量較多。 注：具體供應(yīng)情況見附件注：具體供應(yīng)情況見附件 和平區(qū)和平區(qū) 4幅，幅，304924m2 沈河區(qū)沈河區(qū) 0 大東區(qū)大東區(qū) 1幅，幅，470240m2 皇姑區(qū)皇姑區(qū) 1幅，幅，53563m2 鐵西區(qū)鐵西區(qū) 11幅，幅，788682m2 蘇家屯區(qū)蘇家屯區(qū) 2幅，幅，2517528m2 沈北新區(qū)沈北新區(qū) 16幅

4、，幅，1958898m2 渾南新區(qū)渾南新區(qū) 13幅，幅，1100819m2 東陵區(qū)東陵區(qū) 8幅，幅，1070633m2 于洪區(qū)于洪區(qū) 4幅，幅，359870m2 2 4 5 1 3 注：具體成交情況見附件注：具體成交情況見附件 09年綜合、商業(yè)、居住用地土地成交分布圖年綜合、商業(yè)、居住用地土地成交分布圖 0909年荷蘭村土地開始供應(yīng)市場，于洪區(qū)土地放量較多。年荷蘭村土地開始供應(yīng)市場，于洪區(qū)土地放量較多。 不同板塊重點(diǎn)別墅和高檔項(xiàng)目簡析 渾南板塊渾南板塊 項(xiàng)目名稱總建物業(yè)類型主力戶型（m2）均價(jià)(元/m2) 金地長青灣40萬別墅、情景洋房、高層 別墅345-370平；高層 185-260平 別墅

5、均價(jià)12000元/平 高層均價(jià)7300元/平 萬科金域藍(lán)灣56.6萬高層、小高層149-160平8000元/平 匯景新世界400萬高層 90-300平，主力150- 200平 6500-7000元/平 沿海賽洛城56萬高層50-130平4700元/平 首創(chuàng)國際城61萬高層47-120平4700元/平 在售項(xiàng)目以外來開發(fā)商品質(zhì)項(xiàng)目為主，包括萬科、 金地、首創(chuàng)等國內(nèi)一線品牌開發(fā)商； 以純住宅物業(yè)為主，均價(jià)在5000-8000，戶型以 舒適戶型為主，面積區(qū)間較大，含蓋了50-300m2 的區(qū)間； 隨著渾南新區(qū)的不斷成熟，景觀及居住環(huán)境好， 城市中心大量客戶的外流客戶。 匯景新世界 金地長青灣 金域藍(lán)

6、灣 沿海塞洛城 首創(chuàng)國際城 道義板塊道義板塊 項(xiàng)目名稱總建物業(yè)類型主力戶型（m2）09年底均價(jià)(元/m2) 目前均價(jià)(元 /m2) 碧桂園150萬 別墅、洋房、 高層、小高層 62-88精裝；122-148洋房; 雙拼315612;聯(lián)排278376 別墅5200 洋房3800 雙拼別墅雙拼別墅 8000 272-457平平 大學(xué)城50萬多層、高層40-803500 江南甲第60萬多層、高層80-1004200 在售項(xiàng)目在中端及中端項(xiàng)目為主； 普通住宅均價(jià)約3500-4200之間，普通住宅 以緊湊型戶型為主，區(qū)間面積為40100； 客戶以本地客戶及城市中心消費(fèi)力有限的年 輕客戶為主。 江南甲第

7、碧桂園 大學(xué)城 于洪新城板塊于洪新城板塊 項(xiàng)目名稱總建物業(yè)類型主力戶型（m2）09年均價(jià)(元/m2) 目前均價(jià)(元 /m2) 恒大綠洲227萬小高層、高層80-1364230 陽光100200萬多層、小高層、高層80-1406200 碧桂園銀河城400萬高層，別墅80-160 高層4230 聯(lián)排別墅5200 雙拼別墅現(xiàn)房雙拼別墅現(xiàn)房 9000-100009000-10000 期房期房1300013000 在售項(xiàng)目以外來開發(fā)商品質(zhì)項(xiàng)目為主； 均價(jià)在4300-6200，戶型以緊湊型戶型 為主，面積為80140為主； 由于區(qū)域早期較少人員居所，所以客戶 以城市中心年輕客戶為主。恒大綠洲 碧桂園銀河城

8、 陽光100 蘇家屯板塊蘇家屯板塊 項(xiàng)目名稱規(guī)模物業(yè)類型主力戶型（m2） 09年底均價(jià)(元 /m2) 目前均價(jià)(元/m2) 碧桂園鳳凰 城 142萬 高層、別 墅 別墅315-530平，高層80-120 平 別墅5700元/平， 高層2700元/平 聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅59005900 315-530315-530平平 泰盈十里錦 城 60萬 洋房， 7+1，高 層 71：99-102平三室和70-90 平兩室 18層：57-71平一室和90-96 平兩室 洋房：103-129平三室為主 7+1：3700；洋房： 4600；高層：3200； 在售項(xiàng)目以中低端為主，較少中端及以上 供應(yīng); 高層均價(jià)在

9、3200-4600，戶型以緊湊型戶 型為主，面積在60120為主； 客戶以蘇家屯區(qū)域內(nèi)客戶為主，較少和平 區(qū)置業(yè)能力有限的年輕客戶。 碧桂園鳳凰城 十里錦城 輝山板塊別墅項(xiàng)目分析 輝山片區(qū)的主要項(xiàng)目輝山片區(qū)的主要項(xiàng)目 總規(guī)模約總規(guī)模約385385萬平，多為復(fù)合型產(chǎn)品，容積率多在萬平，多為復(fù)合型產(chǎn)品，容積率多在1.01.0以上以上 二中二中 大連漁港大連漁港 九如溪谷 七里香堤 育育 才才 中體花園一號中體花園一號 規(guī)模：10萬 容積率：0.7 開盤時(shí)間：07.6 泉涌新鎮(zhèn)泉涌新鎮(zhèn) 規(guī)模：13萬 容積率：1.2 開盤時(shí)間：06.6 翔鳳山水國際翔鳳山水國際 規(guī)模：20萬 容積率：1.0 開盤時(shí)間

10、：06.8 陽光國際花園陽光國際花園 規(guī)模：16萬 容積率：1.60 開盤時(shí)間：08.10 嶺海明珠嶺海明珠 規(guī)模：58萬 容積率：0.87 開盤時(shí)間：10年 皇第龍邸皇第龍邸 規(guī)模：130萬 容積率：2.08 開盤時(shí)間：07.12 原香墅原香墅 規(guī)模：22.5萬 容積率：0.65 開盤時(shí)間：08.6 大溪地大溪地 規(guī)模：99萬 容積率：1.8 開盤時(shí)間：07.12 碧桂園碧桂園 規(guī)模：16.5萬 容積率：1.48 開盤時(shí)間：08.6 碧桂園碧桂園 輝山板塊輝山板塊 在售項(xiàng)目以經(jīng)濟(jì)型別墅型物業(yè)為主； 均價(jià)在6000-13000之間，主要供應(yīng)的聯(lián)排戶型以 180-250為主； 客戶以城市中高端客

11、戶為主，在享受都市第一居 住的同時(shí)，也考慮5+2的居住性。 原香墅 九如溪谷 大溪地 皇第龍邸 項(xiàng)目名稱占地/建面物業(yè)類型09年底均價(jià)（元/m2） 產(chǎn)品面積目前均價(jià)（元/m2） 大溪地51/99 別墅、洋房、高 層 聯(lián)排：7200-8500聯(lián)排：285- 303m2 聯(lián)排聯(lián)排80008000元元/ /平平 （230230萬起）萬起） 皇第龍邸62/130 別墅、洋房，多 層、高層 獨(dú)聯(lián)體：13000獨(dú)聯(lián)體： 207-250m2 獨(dú)聯(lián)體獨(dú)聯(lián)體11000-1300011000-13000元元/ /平，平， 220-320220-320萬，一次性萬，一次性9.29.2折，貸折，貸 款款9.49.4折

12、。折。 洋房洋房4100-49004100-4900，83-15083-150平，平， 一次性一次性9898，貸款無折扣，貸款無折扣 九如溪谷60/36 別墅、情景洋房、 小高層、7+1 聯(lián)排：5500 獨(dú)體：6800 聯(lián)排：190- 210m2 獨(dú)體：230- 240m2 原香墅18.7/22.5 別墅、洋房 聯(lián)排：9800聯(lián)排：170- 290m2 聯(lián)排聯(lián)排1010010100元元/ /平，一次性減平，一次性減 200200， 翔鳳山水國際18/22獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排獨(dú)體：7500 雙拼：5400 聯(lián)排：558- 890m2 雙拼：356- 388m2 獨(dú)體：558m2 聯(lián)排聯(lián)排135135

13、萬萬/ /套起套起 雙拼雙拼260260萬萬/ /套起套起 獨(dú)體獨(dú)體10000-1200010000-12000元元/ /平平 碧桂園太陽城62/150聯(lián)排 聯(lián)排：5000聯(lián)排：278- 457m2 聯(lián)排聯(lián)排80008000元元/ /平平 翔鳳山水國際 碧桂園太陽城 代表案例代表案例1 1：原香墅：原香墅輝山片區(qū)輝山片區(qū)“最高品質(zhì)最高品質(zhì)”的項(xiàng)目的項(xiàng)目 二中二中 原香墅原香墅 育育 才才 規(guī)模 占地18.7萬，建面22.5萬 容積率 0.7 物業(yè)類型聯(lián)排別墅、洋房、未來還有30 層高層 開盤時(shí)間08年6月14 均價(jià)聯(lián)排：9800 洋房：4600 主力戶型別墅218-298 洋房98-140 產(chǎn)

14、品風(fēng)格西班牙風(fēng)格 總戶數(shù)161戶 車戶比別墅配備車庫、車位各一個(gè) 發(fā)展商 沈陽嘉鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目占地18.7萬，總建22.5萬，周邊自 然資源豐富，三面環(huán)水，北臨蒲河、東臨 月牙湖、南臨南溝水庫及生態(tài)公園，園區(qū) 內(nèi)部目前規(guī)劃以多聯(lián)排別墅為主園林景觀 精心打造為核心賣點(diǎn)。 項(xiàng)目總體規(guī)劃與分期項(xiàng)目總體規(guī)劃與分期 項(xiàng)目二期目前在售，為十聯(lián)排別墅產(chǎn)品， 通過錯(cuò)位規(guī)劃并且通過園林的打造，居住 舒適性、私密性均較強(qiáng)； 建筑層次豐富，布局錯(cuò)落自然，合理分 期，且內(nèi)部園林精心打造； 物業(yè)類型以聯(lián)排別墅為主，一期有少量 洋房供應(yīng)已交樓，遠(yuǎn)期規(guī)劃有高層。 一期別墅(已交樓) 二期別墅（在售） 假日酒店(

15、售樓部) 三期規(guī)劃 一期多層洋房（已 交樓） 未來四期(高層) 一期別墅與多層洋房鳥瞰二期十聯(lián)排鳥瞰 精致優(yōu)雅的園林環(huán)境品質(zhì)成為其核心賣點(diǎn)精致優(yōu)雅的園林環(huán)境品質(zhì)成為其核心賣點(diǎn) 項(xiàng)目園林精心打造，一期已建成區(qū)域所展示的環(huán)境精致、舒適，使其園林成為其核心賣點(diǎn)，同 時(shí)對十聯(lián)排的別墅物業(yè)也營造出了較強(qiáng)的私密性； 該項(xiàng)目以前為苗圃，擁有得到獨(dú)厚的樹木資源，后期用地仍種植大量樹木。 林蔭大道林蔭大道 后期用地上的苗圃后期用地上的苗圃 多層前的園林多層前的園林 聯(lián)排前的園林聯(lián)排前的園林 一期園林水系一期園林水系一期中心園林小品一期中心園林小品 代表案例代表案例2 2：大溪地：大溪地生態(tài)景觀空間最突出的項(xiàng)目生

16、態(tài)景觀空間最突出的項(xiàng)目 二中二中 大大 溪溪 地地 育育 才才 規(guī)模 占地51萬，總建99萬 容積率 1.8 物業(yè)類型聯(lián)排別墅、洋房、高層 開盤時(shí)間2007年12月31日 均價(jià)聯(lián)排7200-8500 洋房5200 主力戶型聯(lián)排270-304 產(chǎn)品風(fēng)格西班牙風(fēng)格 總戶數(shù) 一期聯(lián)排別墅160戶 車戶比 別墅每戶配比兩個(gè)車庫 項(xiàng)目配套 網(wǎng)球館、羽毛球館、乒乓球館、籃球 館、健身房、spa等、山地高爾夫打 席場、太極廣場、山地步道、滑冰場、 農(nóng)業(yè)種植體驗(yàn)園、老年保健中心 發(fā)展商 沈陽安邦置業(yè)發(fā)展有限公司 項(xiàng)目占地51萬，總建99萬。項(xiàng)目占地較 大，同時(shí)用地內(nèi)景觀資源非常好，有純天 然內(nèi)湖和原生態(tài)公園等

17、。 目前一期尾貨在售，以聯(lián)排、多層洋房 為主。二期預(yù)計(jì)明年上半年開賣。 合理利用景觀資源進(jìn)行分期規(guī)劃，別墅與多層產(chǎn)品分組團(tuán)合理利用景觀資源進(jìn)行分期規(guī)劃，別墅與多層產(chǎn)品分組團(tuán) 設(shè)計(jì)，私密性較好設(shè)計(jì)，私密性較好 麗湖麗湖 濕地公園濕地公園 一期聯(lián)排一期聯(lián)排 一期洋房一期洋房 二期小高二期小高 售樓處售樓處 項(xiàng)目緊鄰23萬平純天然內(nèi)湖 麗湖和15萬平原生態(tài)公園和園， 總體規(guī)劃中體現(xiàn)“一湖、兩軸、三 大板塊”，景觀資源非常豐富； 項(xiàng)目在售一期為現(xiàn)房，包括聯(lián)排 和多層產(chǎn)品，依北坡山勢而建，兩 類產(chǎn)品園區(qū)分別獨(dú)立，區(qū)隔好； 明年開工的二期產(chǎn)品仍以別墅及 小高層為主。 五期別墅五期別墅 二期別墅二期別墅 三

18、期別墅三期別墅 四期別墅四期別墅 合理利用極具氣場的外部景觀空間，凸顯生態(tài)建筑合理利用極具氣場的外部景觀空間，凸顯生態(tài)建筑 大溪地項(xiàng)目最大的特點(diǎn)與亮點(diǎn)就是合理利用大氣磅礴的山水景觀，實(shí)體建筑合理規(guī)劃分布，打 造大環(huán)境下的產(chǎn)品，充分體現(xiàn)景觀的資源價(jià)值，凸顯強(qiáng)列生態(tài)建筑、生態(tài)氣息。 洋房因景觀優(yōu)勢而暢銷、別墅產(chǎn)品有硬傷且單價(jià)較高亦基本售洋房因景觀優(yōu)勢而暢銷、別墅產(chǎn)品有硬傷且單價(jià)較高亦基本售 罄罄 項(xiàng)目早期入市時(shí)洋房在非常熱銷，憑借其優(yōu)越的地理位置和景觀資源，成為其區(qū)域內(nèi)別墅項(xiàng)目中洋 房最熱銷的項(xiàng)目； 別墅產(chǎn)品從最初銷售較差，主要因?yàn)閱蝺r(jià)在區(qū)域內(nèi)的較高，同時(shí)窗戶設(shè)計(jì)比較小，其通風(fēng)采光性受 到較大影響

19、。 棋盤山板塊別墅項(xiàng)目分析 渾河渾河 世博園正門世博園正門 棋盤山片區(qū)的主要項(xiàng)目棋盤山片區(qū)的主要項(xiàng)目 總規(guī)模約總規(guī)模約141141萬平，多為單一型別墅產(chǎn)品，容積率多在萬平，多為單一型別墅產(chǎn)品，容積率多在1.01.0以下以下 唯美十方唯美十方 規(guī)模：4.75 容積率：0.21 開盤時(shí)間：07.8 中旅國際小鎮(zhèn)中旅國際小鎮(zhèn) 規(guī)模：20萬 容積率：0.53 開盤時(shí)間：08.5 清韻百園清韻百園 規(guī)模：80萬 容積率：0.51 開盤時(shí)間：08.4 蘭喬圣菲蘭喬圣菲 規(guī)模：11萬 容積率：0.6 開盤時(shí)間：07.10 漫步地中海漫步地中海 規(guī)模：18萬 容積率：1.56 開盤時(shí)間：08.6 桑堤亞納桑堤

20、亞納 規(guī)模：7萬 容積率：0.46 開盤時(shí)間：07.6 保利十二橡樹莊園保利十二橡樹莊園 規(guī)模：25 容積率：0.4 開盤時(shí)間：09.10 首創(chuàng)琥珀城首創(chuàng)琥珀城 規(guī)模：23萬 容積率：0.65 開盤時(shí)間：09.10 棋盤山板塊棋盤山板塊 區(qū)域是沈陽最高端的度假物業(yè)板塊，在售項(xiàng)目以高端 別墅為主，產(chǎn)品上也以獨(dú)棟為主，雙拼、聯(lián)排為輔； 獨(dú)棟均價(jià)在15000-18000、雙拼、聯(lián)排以6000-9000為 主； 獨(dú)棟戶型區(qū)間以308780m2之間，聯(lián)排、雙拼以190- 340m2為主 客戶以沈陽最高端的客戶，以及外地置業(yè)者。 十二橡樹莊園蘭喬圣菲 首創(chuàng)琥珀灣 桑堤亞納 漫步地中海 沈陽碧桂園 清韻百園

21、 中旅國際小鎮(zhèn) 項(xiàng)目名稱占地/建面09年底均價(jià)產(chǎn)品面積目前均價(jià) 清韻百園157/80聯(lián)排6200雙拼7500 獨(dú)體16000 聯(lián)排：270-303、雙拼：258- 457、獨(dú)體：445-495m2 聯(lián)排聯(lián)排65006500，雙拼，雙拼80008000 獨(dú)體獨(dú)體1600016000 保利十二橡樹莊園25/10聯(lián)排6000起 獨(dú)棟12000起 聯(lián)排222-269、獨(dú)棟250-380聯(lián)排聯(lián)排8000-100008000-10000，獨(dú)體，獨(dú)體 15000-1900015000-19000 唯美十方23/4.75獨(dú)體15000-18000聯(lián)排：300 獨(dú)體：609-780 聯(lián)排聯(lián)排6 6、7 7月份出

22、價(jià)格月份出價(jià)格 獨(dú)體獨(dú)體1600016000 沈陽碧桂園110雙拼6100 聯(lián)排聯(lián)排54005400 雙拼：315-612 聯(lián)排：聯(lián)排：230-320230-320 聯(lián)排聯(lián)排8000-120008000-12000 漫步地中海28/18獨(dú)體10000 聯(lián)排7500 獨(dú)體：410-470、聯(lián)排：200- 300 聯(lián)排聯(lián)排8000-100008000-10000 獨(dú)體獨(dú)體1200012000 桑堤亞納15.3/7獨(dú)體15000-18000獨(dú)棟：417-515獨(dú)體獨(dú)體15000-1800015000-18000 蘭喬圣菲 35 / 11聯(lián)排11000 獨(dú)體23500 次聯(lián)排：240-270、獨(dú)體：3

23、08- 320 次聯(lián)排次聯(lián)排1500015000 獨(dú)體獨(dú)體2400024000 中旅國際小鎮(zhèn)36/20雙拼7000-9000聯(lián)排：220-250（+60-70地下室） 雙拼：300（+120平地下室） 聯(lián)排聯(lián)排70007000 雙拼雙拼1200012000 首創(chuàng)琥珀灣23/15雙拼19000、聯(lián)排 8000 雙拼：388-397、聯(lián)排：240- 260 聯(lián)排聯(lián)排7000-80007000-8000 雙拼雙拼15000-1600015000-16000 渾河渾河 蘭喬圣菲蘭喬圣菲 代表案例代表案例1 1：萬科蘭橋圣菲：萬科蘭橋圣菲經(jīng)典高端別墅項(xiàng)目經(jīng)典高端別墅項(xiàng)目 規(guī)模前四期占地30.23萬，總建

24、9.22 萬 容積率0.3 物業(yè)類型獨(dú)棟、聯(lián)排別墅 開盤時(shí)間一期06年10月7日 二期07年6月28日 三期08年8月28日 四期08年9月14日 均價(jià)獨(dú)棟20000 聯(lián)排12000 主力戶型獨(dú)棟308-596 聯(lián)排240-280 產(chǎn)品風(fēng)格西班牙風(fēng)格 總戶數(shù)前四期獨(dú)棟229套 聯(lián)排24套 項(xiàng)目配套會所6000m2（含室內(nèi)泳池、桌 球館、棋牌室、健身房、餐廳等） 發(fā)展商沈陽萬科新墅置業(yè)有限公司 項(xiàng)目前四期占地30.23萬，總建9.22萬，打 造頂端低密度別墅社區(qū)。擁有沈陽最稀缺的兩 處天然資源棋盤山、渾河的自然景觀。 整個(gè)社區(qū)分五期開發(fā)，目前第四期尾貨在售， 產(chǎn)品以獨(dú)棟與聯(lián)別為主。 規(guī)劃有效利于

25、山脈特征，開規(guī)劃有效利于山脈特征，開 發(fā)合理分期發(fā)合理分期 項(xiàng)目位于棋盤山山脈，分五期開發(fā)，一 期06年開發(fā)，首推沿交通主干道區(qū)域， 有效降低區(qū)域不成熟性； 整體規(guī)劃有效利用其山脈與山谷的地形 特征，打造出“四山三谷”坡地建筑典范。 一期一期 二期二期 二期二期 二期二期 三期三期 三期三期 四期四期 四期四期 未來五期未來五期 交通主干道交通主干道 售樓部售樓部 頂級別墅，品牌豪宅別墅的旗手頂級別墅，品牌豪宅別墅的旗手 蘭喬圣菲別墅的品牌和旗號成為萬科銷售的重要賣點(diǎn)之一。從06年開盤至今，沈陽最頂級別墅 的名頭已成為品牌別墅的旗幟。 代表案例代表案例2 2：唯美十方：唯美十方比蘭喬圣菲定位更

26、高的項(xiàng)目比蘭喬圣菲定位更高的項(xiàng)目 渾河渾河 唯美十方 規(guī)模占地23萬，總建4.75萬 容積率0.2 物業(yè)類型獨(dú)棟 開盤時(shí)間08年8月 均價(jià)1200萬/套 主力戶型 609-830m2 產(chǎn)品風(fēng)格英倫風(fēng)格 總戶數(shù)93套 項(xiàng)目配套露天音樂廣場、魚吧、魚館、宴會 餐廳、臺球室、棋牌室、桑拿房、 小型影吧、spa、大型游泳池、卡 拉ok廳、綜合會議廳、客房等 發(fā)展商大連億達(dá) 項(xiàng)目占地23萬，總建4.75萬，是億達(dá) 地產(chǎn)繼唯美品格之后的又一升級力作，整 個(gè)園區(qū)全部設(shè)計(jì)為獨(dú)棟別墅。規(guī)劃布局依 地勢而設(shè)計(jì)，有效利用用地內(nèi)的原生的自 然條件。 有效利用自然坡地進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，營造高端豪宅有效利用自然坡地進(jìn)行規(guī)劃設(shè)

27、計(jì)，營造高端豪宅 規(guī)劃有效結(jié)合用地內(nèi)的自然坡度， 獨(dú)特的起伏慢坡使得唯美十方在整 體建筑布局呈貼合地勢而設(shè)計(jì)； 園區(qū)內(nèi)泉水依靠獨(dú)有的坡地地形 在園區(qū)內(nèi)匯集成一個(gè)水域面積極為 寬闊的活水湖，大湖的北側(cè)是私家 園林。 一期一期 二期二期 會所會所 打造頂級別墅，具有神秘氣質(zhì)的豪宅別墅打造頂級別墅，具有神秘氣質(zhì)的豪宅別墅 代表案例代表案例3 3：中旅國際小鎮(zhèn)：中旅國際小鎮(zhèn)旅游復(fù)合地產(chǎn)的嘗試旅游復(fù)合地產(chǎn)的嘗試 渾河渾河 中旅國際小鎮(zhèn) 規(guī)?？偨?88萬m2 一期占地36萬，總建20萬m2 容積率一期容積率0.55 物業(yè)類型住宅、花園洋房、雙拼別墅、 聯(lián)排別墅 開盤時(shí)間08年9月29日 均價(jià)聯(lián)排6000-

28、7000 主力戶型聯(lián)排240-280，雙拼280-330 產(chǎn)品風(fēng)格歐陸風(fēng)格 總戶數(shù)624戶 項(xiàng)目配套規(guī)劃有6萬m2商業(yè)街，行政中 心、星級酒店、會所、大型超 市、演藝中心、文化廣場、學(xué) 校等 發(fā)展商中國港中旅集團(tuán)/港中旅（沈 陽）置業(yè)有限公司 項(xiàng)目占地36萬，總建20萬，與區(qū)域內(nèi) 其他別墅項(xiàng)目不同，容積率較高，打造別 墅物業(yè)的同時(shí)，也打造了大量多層物業(yè)， 同時(shí)自身規(guī)劃大量配套，投入資金較大， 但因其區(qū)位較遠(yuǎn)，銷售情況仍然較差。 交通主干道交通主干道 分期較不合理，受容積率限制，規(guī)劃大量多層、洋房物分期較不合理，受容積率限制，規(guī)劃大量多層、洋房物 業(yè)，拉低其項(xiàng)目定位，也未有效提升銷售進(jìn)度業(yè)，拉低

29、其項(xiàng)目定位，也未有效提升銷售進(jìn)度 目前一期規(guī)劃分東西二區(qū)，08年9月開盤至今，主要銷售東區(qū)，09年10月剛開銷售西區(qū)別墅，但東 區(qū)別墅仍尾貨在售； 項(xiàng)目受因容積率限制，規(guī)劃大量多層、花園洋房，在拉低整體項(xiàng)目檔次的同時(shí)，也未有限提升其銷 售進(jìn)度。 遠(yuǎn)期規(guī)劃遠(yuǎn)期規(guī)劃 西區(qū)西區(qū) 售樓部售樓部 大型商業(yè)配套區(qū)大型商業(yè)配套區(qū)東區(qū)東區(qū) 綜合型旅游大盤，帶有商業(yè)味道的別墅綜合型旅游大盤，帶有商業(yè)味道的別墅 該項(xiàng)目豐富、完善的配套，使其綜合性的旅游大盤氣質(zhì)凸顯，其大量的商業(yè)配套也使其別墅私密性較 差，帶有較濃的商業(yè)味道。 項(xiàng)目配套均有較大投入，高端頂級豪宅通過早期的較大項(xiàng)目配套均有較大投入，高端頂級豪宅通過早

30、期的較大 投入有效提升項(xiàng)目價(jià)格投入有效提升項(xiàng)目價(jià)格 項(xiàng)目項(xiàng)目配套內(nèi)容配套內(nèi)容已建成的配套已建成的配套價(jià)格表現(xiàn)價(jià)格表現(xiàn) 蘭喬圣菲會所6000m2（含室內(nèi)泳池、桌球館、棋牌室、健身房、餐 廳等） 均已建好聯(lián)排12000 獨(dú)棟20000 桑堤亞納臺球室、溫泉會所（含游泳館、spa、按摩中心、地中海風(fēng) 情吧、戶外陽光濕泉池等） 臺球室已建好，溫 泉會所裝修中 獨(dú)棟15000-18000 唯美十方露天音樂廣場、魚吧、魚館、宴會餐廳、臺球室、棋牌室、 桑拿房、小型影吧、spa、大型游泳池、卡拉ok廳、綜合 會議廳、客房等 均已建好獨(dú)棟15000-18000 原香墅具體功能不詳，兩層規(guī)模約2000m2售樓處

31、未來裝修成 會所 聯(lián)排9800 皇第龍邸網(wǎng)球館、羽毛球館、乒乓球館、籃球館、健身房、spa等、 山地高爾夫打席場、太極廣場、山地步道、滑冰場、農(nóng)業(yè) 種植體驗(yàn)園、老年保健中心 規(guī)劃位于山頂，目 前在建 獨(dú)棟13000 疊拼6000 大溪地壁球館;桌球館;棋牌室;閱覽室;健身房售樓處未來裝修成 會所 聯(lián)排7500 中旅國際小 鎮(zhèn) 規(guī)劃6萬m2商業(yè)街、 1.1萬m2的體育文化會所（網(wǎng)球場、恒 溫泳池等）、6千m2接待中心、星級酒店、大型超市、學(xué)校、 婚禮禮堂等 在建雙拼7000-9000 九如溪谷室內(nèi)泳池、桌球館、棋牌室、閱覽室;、健身房、美容中心、 餐廳 已建成，內(nèi)部裝修 中 聯(lián)排5500 獨(dú)體6

32、800 附件： 規(guī)?？偨?5萬m2 一期占地9萬，總建7萬m2 容積率一期容積率0.77 項(xiàng)目地址沈陽沈北新區(qū)梅江北街18號 物業(yè)類型雙拼別墅、聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅 開工時(shí)間2010年3月20日開工 均價(jià)未定 主力戶型 產(chǎn)品風(fēng)格托斯卡納風(fēng)情 總戶數(shù) 項(xiàng)目配套小區(qū)內(nèi)部配套：星級奢適生活。 香緹會館（俱樂部），為業(yè)主提 供生活、休閑、娛樂甚至商務(wù)服 務(wù)，半地下游泳館。幼兒園，社 區(qū)商業(yè)等。 發(fā)展商 沈陽榮盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 新增項(xiàng)目1：榮盛香緹瀾山 “榮盛香緹瀾山”項(xiàng)目位于沈陽市沈北新區(qū)梅江北 街18號，占地約25萬平米，為“托斯卡納風(fēng)情別 墅”，是榮盛發(fā)展2010年開篇之作。項(xiàng)目盤踞道義 大學(xué)城

33、板塊、華強(qiáng)中國版迪士尼板塊、蒲河生態(tài)居 住板塊交接帶，緊靠蒲河景觀長廊、人杰湖、地坤 湖、天乾湖。園區(qū)以低密度的別墅與花園洋房為主， 建筑與園林秉承托斯卡納風(fēng)格，力求打造一種原鄉(xiāng)、 休閑、浪漫、優(yōu)雅、恬靜的別墅生活。區(qū)域的快速 發(fā)展以及第一生態(tài)新城的定位，將使香緹瀾山成為 真正的別墅第一生態(tài)居所。 規(guī)模總占14萬m2 總建9.8萬m2 容積率一期容積率0.70 項(xiàng)目地址沈北新區(qū)蒲河大道與陵園北街交匯處，碧桂園 東側(cè) 物業(yè)類型雙拼別墅、聯(lián)排別墅 開工時(shí)間2010年4月8日開工 均價(jià)未定 主力戶型一期別墅，共8種戶型，建筑面積156-298平 方米。a戶型單套219平方；b戶型單套270平 方；c

34、戶型，156平方米/套；d戶型單套228 平方；e戶型（雙拼，單套298平方）。地下 室，地上三層+閣樓層 產(chǎn)品風(fēng)格英倫風(fēng)格 總戶數(shù)459 項(xiàng)目配套地處大學(xué)城，文化氛圍濃厚。福瑞嘉超市，吉 家購物、道義大市場、皇姑樂購、盛京醫(yī)院 （在建）、七三九醫(yī)院、肯德基、玉鱗池、中 國移動、中國網(wǎng)通、15分鐘可達(dá)皇姑東購、 739醫(yī)院 發(fā)展商沈陽興銘房地產(chǎn)有限公司 新增項(xiàng)目2：三盛頤景園 三盛頤景園位于沈陽沈北新區(qū)蒲河新城道義開發(fā) 區(qū)。北臨蒲河大道，南隔規(guī)劃的濱河路與地坤湖 體育公園相鄰，東為陵園北街。項(xiàng)目總占地約 429畝，共分南北兩個(gè)獨(dú)立管理的社區(qū)，中間為 體量4萬方的商業(yè)步行街；南面為英倫風(fēng)格純排

35、屋社區(qū)；北面為純正古典蘇州園林景觀的高層電 梯洋房社區(qū)。 規(guī)模總占19萬m2 總建14萬m2 容積率一期容積率0.74 項(xiàng)目地址沈北新區(qū)蒲河大路 物業(yè)類型獨(dú)棟別墅 開工時(shí)間未定 均價(jià)未定 主力戶型300平小獨(dú)體 產(chǎn)品風(fēng)格托斯卡納風(fēng)情 總戶數(shù)未定 項(xiàng)目配套二中、省實(shí)驗(yàn)中學(xué)、育才中學(xué)、 實(shí)驗(yàn)小學(xué)、道義小學(xué)、道義中學(xué) 道義農(nóng)貿(mào)大市場 早智幼兒園、博士達(dá)幼兒園、少 年宮幼兒園 盛京醫(yī)院（沈北分院）（在建） 發(fā)展商沈陽龍湖新北置業(yè)有限公司 新增項(xiàng)目3：龍湖香醍漫步 位于道義蒲河大路與蒲河交匯處以西，項(xiàng)目一 期占地18萬平。坐擁占地50平方公里的沈陽最 大的森林公園、韓華溫泉；緊鄰棋盤山、輝山 風(fēng)景區(qū)，道

36、義項(xiàng)目營造優(yōu)美的托斯卡納田園小 鎮(zhèn)風(fēng)情，與自然融合的立面設(shè)計(jì)，加上項(xiàng)目內(nèi) 完善的生活配套設(shè)施，將為業(yè)主提供品味生活、 享受自然的居住環(huán)境。 規(guī)模總占8萬m2 總建7萬m2 容積率容積率0.80 項(xiàng)目地址沈北新區(qū)輝山通順街（棋盤山北側(cè)） 物業(yè)類型獨(dú)棟別墅 開工時(shí)間2010年1月1日 竣工時(shí)間2011年12月1日 均價(jià)未定 主力戶型300平小獨(dú)體（別墅每戶1個(gè)室內(nèi)車庫， 1個(gè)室外車位） 產(chǎn)品風(fēng)格托斯卡納風(fēng)情 總戶數(shù)未定 項(xiàng)目配套二中、省實(shí)驗(yàn)中學(xué)、育才中學(xué)、人和街 商業(yè)，項(xiàng)目自建10萬方商業(yè)規(guī)劃中：香 港置地商業(yè)廣場、浙江步陽商業(yè)廣場、 香港奧特萊斯品牌商城、香港雅居樂商 業(yè)廣場、歐美亞總部基地、美

37、國amb東 北物流分撥中心和深基地寶灣物流中心 等項(xiàng)目； 發(fā)展商沈陽龍湖房地產(chǎn)拓展有限公司 新增項(xiàng)目4：龍湖滟瀾山 一期項(xiàng)目主要包括高檔獨(dú)棟別墅住宅及配套商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等 類型建筑。建筑依地勢而建，設(shè)計(jì)高程逐級遞進(jìn)，西低 東高，豐富了空間層次，并爭取最有利的朝向。利用地 形的高差變化，用建筑圍合成小型院落，宅間綠地與各 戶的下沉庭院結(jié)合，營造出變化豐富的宅間公共綠化用 地和私家宅院。園區(qū)總的分為四大主題花園。小區(qū)周邊 的規(guī)劃方式配合原生地貌與植被加以完善，在設(shè)計(jì)中充 分利用和順應(yīng)地貌地形，做到與自然的完美結(jié)合。南向 茂密的山林景觀帶和坐落在山丘上的大型綠化帶，給園 區(qū)添加了原生的氣息。 規(guī)模總占9萬

38、m2 總建5.6萬m2 容積率一期容積率0.62 項(xiàng)目地址東陵東陵南街16和18號 物業(yè)類型獨(dú)棟別墅，聯(lián)排別墅 開工時(shí)間未定 均價(jià)未定 主力戶型200-500平 產(chǎn)品風(fēng)格托斯卡納風(fēng)情 總戶數(shù)4000戶（一期規(guī)劃191戶） 項(xiàng)目配套英達(dá)街道中心小學(xué)，沈陽農(nóng)業(yè)大學(xué)附 屬小學(xué)，沈陽新星實(shí)驗(yàn)高級中學(xué)，沈 陽市東陵區(qū)英達(dá)中學(xué)，沈陽農(nóng)業(yè)大學(xué)， 遼寧公安司法管理干部學(xué)院；陸軍總 院，東陵區(qū)中心醫(yī)院，東陵區(qū)第二醫(yī) 院，沈陽市工人醫(yī)院，沈陽農(nóng)業(yè)大學(xué) 醫(yī)院，東陵區(qū)汪家鄉(xiāng)骨科醫(yī)院； 發(fā)展商沈陽吉天置業(yè)有限公司 新增項(xiàng)目5：首創(chuàng)棋盤山1號 棋盤山1號一期產(chǎn)品均為高端別墅，是在沈陽前四代別墅 （舶來品別墅、家居型別墅、

39、園林派別墅、功能型別墅） 基礎(chǔ)上發(fā)展而來的 “第五代別墅”。項(xiàng)目除具備前四代別 墅的綜合優(yōu)勢外，更占據(jù)了極度稀缺的山水景觀資源，使 得別墅具有了收藏價(jià)值。第五代別墅融身份、居住、情趣、 風(fēng)格、收藏等功能于一身，是目前別墅產(chǎn)品中最為高端的 類別。 面積在220580之間。在建筑風(fēng)格規(guī)劃上，項(xiàng)目一期產(chǎn) 品為地中海式風(fēng)情小鎮(zhèn)，整體建筑采用意大利原鄉(xiāng)“托斯 卡納”風(fēng)格。 規(guī)?？傉?8萬m2 總建88萬m2 容積率容積率1.60 項(xiàng)目地址東陵白塔堡 物業(yè)類型別墅、聯(lián)排別墅、洋房 開工時(shí)間2009年6月 進(jìn)住時(shí)間2011年6月 均價(jià)未定 主力戶型二期200-320平 產(chǎn)品風(fēng)格 總戶數(shù) 項(xiàng)目配套英達(dá)街道中心

40、小學(xué)，沈陽農(nóng)業(yè)大學(xué)附 屬小學(xué)，沈陽新星實(shí)驗(yàn)高級中學(xué)，沈 陽市東陵區(qū)英達(dá)中學(xué)，沈陽農(nóng)業(yè)大學(xué)， 遼寧公安司法管理干部學(xué)院；陸軍總 院，東陵區(qū)中心醫(yī)院，東陵區(qū)第二醫(yī) 院，沈陽市工人醫(yī)院，沈陽農(nóng)業(yè)大學(xué) 醫(yī)院，東陵區(qū)汪家鄉(xiāng)骨科醫(yī)院； 發(fā)展商匯置地產(chǎn)集團(tuán) 新增項(xiàng)目6：匯置公園里 匯置公園里百萬平米高品質(zhì)公園生活示范區(qū)，依托環(huán)繞的三大 城市公園足球公園、白塔文化公園和牤牛河生態(tài)公園，打 造沈陽首個(gè)“公園地產(chǎn)”項(xiàng)目。 27萬平米中國規(guī)模最大的足球公園，不僅具備運(yùn)動、健身、休 閑等基礎(chǔ)特征，滿足附近居住者的需求，更承載了沈陽厚重的 足球文化和中國足球的輝煌；白塔公園，以現(xiàn)有的佛舍利塔為 基礎(chǔ)，綠意環(huán)繞，歷史文化氛圍濃郁；牤牛河生態(tài)公園，依托 現(xiàn)有的牤牛河水域，通過治理、綠化，讓它在不久的將來重新 煥發(fā)生機(jī)，為居民提供自然舒展的親水美景。 規(guī)?？傉?00萬m2 總建25萬m2 容積率容積率1.10 項(xiàng)目地址渾南新區(qū)沈李線西側(cè) 物業(yè)類型別墅、小高層 開盤時(shí)間2008年11月29日 進(jìn)住時(shí)間2009年12月 均價(jià)6500元/平 主力戶型230-418平 產(chǎn)品風(fēng)格英倫風(fēng)格 總戶數(shù)1124戶 項(xiàng)目配套高爾夫資源：毗鄰沈陽最大