和平大廈可行性研究報(bào)告(新稿)13541

1、開封房產(chǎn)網(wǎng)提供資料：開封房產(chǎn)網(wǎng)提供資料：開封房產(chǎn)網(wǎng)提供資料：開封房產(chǎn)網(wǎng)提供資料：http:/www.kfftw.com/http:/www.kfftw.com/http:/www.kfftw.com/ 第一部分第一部分第一部分第一部分項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景.3 3 3 第一章 可行性報(bào)告編制依據(jù)及說明.3 編制依據(jù).3 編制說明：.3 第二章項(xiàng)目概況.4 基本情況.4 發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè).6 第三章：市場(chǎng)調(diào)查與分析.6 第一節(jié)：宏觀市場(chǎng)分析.6 1、經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力增強(qiáng).7 2、經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)帶動(dòng)人們消費(fèi)觀念的深層變革.7 3、成長(zhǎng)中的消費(fèi)力引發(fā)西安新一輪商業(yè)革命.8 4、消費(fèi)形態(tài)與觀念變化分

2、析：.9 5、西安酒店業(yè)發(fā)展趨勢(shì)與前景分析.10 第二節(jié) 微觀市場(chǎng)調(diào)研與分析.36 一、區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀及區(qū)內(nèi)人口構(gòu)成.36 二、區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)呼喚.36 第二部分：項(xiàng)目總體戰(zhàn)略規(guī)劃第二部分：項(xiàng)目總體戰(zhàn)略規(guī)劃第二部分：項(xiàng)目總體戰(zhàn)略規(guī)劃第二部分：項(xiàng)目總體戰(zhàn)略規(guī)劃.373737 第四章項(xiàng)目建設(shè)方案.37 一、項(xiàng)目總體情況.37 二、項(xiàng)目管理情況：.37 三、和平大廈規(guī)劃審批情況：.38 四和平大廈設(shè)計(jì)說明.39 五、和平大廈項(xiàng)目進(jìn)展情況及工程進(jìn)度計(jì)劃.39 第五章項(xiàng)目定位.41 一、定位依據(jù).41 二、定位策略.41 項(xiàng)目定位.42 概念定位：.42 第六章 營(yíng)銷策略.44 “和平大廈”項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)

3、.44 銷售、租賃比例安排.44 定價(jià)策略.45 營(yíng)銷促進(jìn).47 營(yíng)銷周期安排.48 可售面積營(yíng)銷進(jìn)度安排.49 回款進(jìn)度安排.50 第七章資本運(yùn)作思路.50 一、投資組合方式.50 二、資金運(yùn)作方式.51 第八章項(xiàng)目利潤(rùn)保證策略.52 一、遵循市場(chǎng)規(guī)律實(shí)現(xiàn)多方共贏.52 二、加強(qiáng)橫向合作構(gòu)建跨行業(yè)盈利橋梁.53 三項(xiàng)目開發(fā)資金支撐體系.54 第三部分第三部分第三部分第三部分經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與風(fēng)險(xiǎn)分析經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與風(fēng)險(xiǎn)分析經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與風(fēng)險(xiǎn)分析經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與風(fēng)險(xiǎn)分析.555555 第九章項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià).55 第一節(jié)建設(shè)資金籌措方案和投資估算.55 第二節(jié)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià).58 第十章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析.63 1國家政策

4、風(fēng)險(xiǎn).63 2市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn).63 3營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn).64 4開發(fā)過程中的法律風(fēng)險(xiǎn).65 第十一章 結(jié)論.65 第一部分第一部分第一部分第一部分項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景 第一章第一章第一章第一章 可行性報(bào)告編制依據(jù)及說明可行性報(bào)告編制依據(jù)及說明可行性報(bào)告編制依據(jù)及說明可行性報(bào)告編制依據(jù)及說明 編制依據(jù)編制依據(jù)編制依據(jù)編制依據(jù) 一、 西安市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃匯編 二、 實(shí)施西部大開發(fā)西安市商貿(mào)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 （2000 年 2010 年） 三、 西安市城市總體規(guī)劃(19962010) 四、 西安市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于毓興物業(yè)發(fā)展有限公司 建設(shè)和平大廈項(xiàng)目建議書的批復(fù) 五、西安市人民政府關(guān)

5、于出讓國有土地使用權(quán)的批復(fù)（編 號(hào) xx 字（xx）第 xx 號(hào)） 六、西安市房地產(chǎn)實(shí)地調(diào)查情況 七、2004 年陜西經(jīng)濟(jì)社會(huì)藍(lán)皮書經(jīng)濟(jì)卷 八、國家工業(yè)發(fā)展組織編寫的工業(yè)可行性研究手冊(cè) 九、國家計(jì)委頒布的關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試 行管理辦法 （1983 年 2 月 2 日） 十、陜西省現(xiàn)行相關(guān)工程定額標(biāo)準(zhǔn)。 編制說明：編制說明：編制說明：編制說明： 作為指導(dǎo)本項(xiàng)目實(shí)施的綱領(lǐng)性文件，本可行性報(bào)告以數(shù)理 的形式詳細(xì)闡述了項(xiàng)目開發(fā)、銷售、運(yùn)營(yíng)過程中有可能遇到的 各類問題。尤其對(duì)于項(xiàng)目資本運(yùn)作提出了項(xiàng)目多方資本投入的 思路，涉及到自籌資金、銷售回款以及金融貸款方面，在考慮 到金融機(jī)構(gòu)通常融資放貸

6、可能需要考量的幾類風(fēng)險(xiǎn)設(shè)計(jì)了相對(duì) 完善的回款還貸措施。 由于本報(bào)告編制的前提是項(xiàng)目前期策劃已經(jīng)過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng) 驗(yàn)證并有相當(dāng)充裕的市場(chǎng)數(shù)據(jù)證明其可行性，因此，本次報(bào)告 的提交可以作為本項(xiàng)目市場(chǎng)運(yùn)作的指導(dǎo)性方案，作為后期營(yíng)銷 策劃、推廣策劃的理論基礎(chǔ)。 第二章第二章第二章第二章項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況 基本情況基本情況基本情況基本情況 “和平大廈”建設(shè)項(xiàng)目位于西安核心商圈一級(jí)輻射區(qū)域內(nèi) -和平路中段。南接西安核心商業(yè)街東大街，北出和平 門直達(dá)西安旅游重要標(biāo)志大雁塔，扼守西安主力旅游、餐 飲、娛樂黃金通道。南北長(zhǎng) 95 米，東西縱深 75 米，現(xiàn)政府 批準(zhǔn)占地 5648 平方米（折合 8.47

7、2 畝,含代征路 1.25 畝） 。 項(xiàng)目用地性質(zhì)為商住用地（使用權(quán)限 70 年） 。 用地現(xiàn)狀為三通一平。 用地總面積為 5648 方米（8.472 畝） 。 項(xiàng)目總地價(jià)為 萬元(含土地出讓金)。 城市建設(shè)配套及其它規(guī)費(fèi)為 730 萬 設(shè)計(jì)費(fèi)：560 萬 其他前期費(fèi)用：130 項(xiàng)目總投資 12003.84 億元。 項(xiàng)目總建筑面積約 32000 平方米。 計(jì)劃建設(shè)周期 2 年。項(xiàng)目建設(shè)工作由毓興物業(yè)發(fā)展有限公 司負(fù)責(zé)。 2、項(xiàng)目概況 和平路是西安市商業(yè)、辦公、餐飲娛樂的主要大街之一。 隨著國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略導(dǎo)向的轉(zhuǎn)移-西部大開發(fā)，西安將 成為西北地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化和對(duì)外交流的樞紐。和平路為

8、西安市商業(yè)、金融形象窗口的地位，已展現(xiàn)在世人眼前。在此 興建“和平大廈”其商業(yè)價(jià)值較高，它的周邊有星級(jí)賓館、飯 店、商場(chǎng)、醫(yī)院、影城、學(xué)校等社會(huì)服務(wù)設(shè)施，配之以便利的 交通條件，該項(xiàng)目建成投入使用將和這些商業(yè)文化中心交相輝 映，構(gòu)成良好的商業(yè)氛圍，必成為古城一道亮麗的風(fēng)景。 發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 隨著西安城市運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略的深度實(shí)施，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)布 局將發(fā)生翻天覆地的變化，在此基礎(chǔ)上，隨著城市路網(wǎng)布局的 高度完善，交通狀況的快速改善，將導(dǎo)致人們生活、消費(fèi)觀念 的根本性變革。 城墻內(nèi)核心商圈具有相當(dāng)水平的經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張力和消費(fèi)牽引力， 根據(jù)西安市城市建設(shè)總體規(guī)劃來看，這里將成

9、為今后幾年重點(diǎn) 商貿(mào)區(qū)。 根據(jù)毓興物業(yè)今后三年的戰(zhàn)略規(guī)劃，將以專業(yè)化的商業(yè)房 地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為主要發(fā)展目標(biāo)，搶占核心商圈稀缺地塊不僅是順應(yīng) 了西安城市建設(shè)的需要，更符合企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)，不論在戰(zhàn) 略上還是在戰(zhàn)術(shù)上，都是必須和必要的。 第三章：市場(chǎng)調(diào)查與分析第三章：市場(chǎng)調(diào)查與分析第三章：市場(chǎng)調(diào)查與分析第三章：市場(chǎng)調(diào)查與分析 第一節(jié)：宏觀市場(chǎng)分析第一節(jié)：宏觀市場(chǎng)分析第一節(jié)：宏觀市場(chǎng)分析第一節(jié)：宏觀市場(chǎng)分析 2004 年，西安人民在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，堅(jiān)持以 鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹黨的十 六大、十六屆三中和四中全會(huì)精神，以科學(xué)的發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)經(jīng)濟(jì) 社會(huì)發(fā)展全局，認(rèn)真執(zhí)行中央的宏

10、觀調(diào)控政策，牢固樹立“四 化”理念，國民經(jīng)濟(jì)在平穩(wěn)、健康、快速的軌道上運(yùn)行，并呈 現(xiàn)出總量與結(jié)構(gòu)、速度與效益協(xié)調(diào)發(fā)展的良好局面，各項(xiàng)社會(huì) 事業(yè)全面發(fā)展，人民生活水平顯著提高，城市服務(wù)功能進(jìn)一步 增強(qiáng)，全面實(shí)現(xiàn)了年初制定的發(fā)展目標(biāo)，一些主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)創(chuàng) 歷史新高。 1 1 1 1、經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力增強(qiáng)、經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力增強(qiáng)、經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力增強(qiáng)、經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力增強(qiáng) 據(jù)西安市統(tǒng)計(jì)局有關(guān)資料顯示，2004 年西安市生產(chǎn)總值 （gdp）109587 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) 135。經(jīng)濟(jì)總量突破千億元大關(guān)，增長(zhǎng)速度連續(xù)五年保持 在 13以上，經(jīng)濟(jì)發(fā)展邁上了新臺(tái)階，并步入一個(gè)新的增長(zhǎng)期。 其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 6

11、005 億元，比上年增長(zhǎng) 67；第二 產(chǎn)業(yè)增加值 49567 億元，增長(zhǎng) 156；第三產(chǎn)業(yè)增加值 54015 億元，增長(zhǎng) 123。成為西北地區(qū)首個(gè)突破千億元 的城市。 2 2 2 2、經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)帶動(dòng)人們消費(fèi)觀念的深層變革、經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)帶動(dòng)人們消費(fèi)觀念的深層變革、經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)帶動(dòng)人們消費(fèi)觀念的深層變革、經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)帶動(dòng)人們消費(fèi)觀念的深層變革 隨著經(jīng)濟(jì)總量與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，刺激了人們的消費(fèi) 需求，同時(shí)也使人們的消費(fèi)觀念發(fā)生了巨大的變化。 在普通市民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)中，食品類消費(fèi)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)， 根據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，2004 年西安市民恩格爾系數(shù)為 34.4， 白領(lǐng)階層的恩格爾系數(shù)更低于 26

12、，服裝、家電、通訊、交通、 教育、娛樂等消費(fèi)額均比上年有所增加，說明市民的消費(fèi)結(jié)構(gòu) 發(fā)生了重大的變化，已經(jīng)從溫飽型消費(fèi)向心理滿足型消費(fèi)進(jìn)行 了成功的轉(zhuǎn)移。西安古老而神秘的文化、高古深遠(yuǎn)的民風(fēng)，更 刺激著全國各地的旅游人士前來。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料表明：20042004 年年 西西安旅游業(yè)全年共接待旅游、參觀、訪問及從事其他活動(dòng) 的海外游客 65 萬人次，比上年增長(zhǎng) 93；接待國內(nèi)旅游 者 2084 萬人次，首次突破兩千萬人次，增長(zhǎng) 291。旅 游總收入 1544 億元，其中國際旅游外匯收入 33 億美 元，分別比上年增長(zhǎng) 451和 13 倍。全市擁有年接待 游客 10 萬人以上的景區(qū) 20 個(gè)；國家 4

13、a 級(jí)景區(qū) 9 個(gè)； 為適應(yīng)新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的需要，年末全市星級(jí)賓館 72 家， 其中五星級(jí)賓館 4 家，四星級(jí)賓館 13 家。 3 3 3 3、成長(zhǎng)中的消費(fèi)力引發(fā)西安新一輪商業(yè)革命、成長(zhǎng)中的消費(fèi)力引發(fā)西安新一輪商業(yè)革命、成長(zhǎng)中的消費(fèi)力引發(fā)西安新一輪商業(yè)革命、成長(zhǎng)中的消費(fèi)力引發(fā)西安新一輪商業(yè)革命 根據(jù)西安市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要 的精神，西安市以旅游業(yè)為龍頭的城市化進(jìn)程將出現(xiàn)前所未有 的高速發(fā)展。在此基礎(chǔ)上，為適應(yīng)西安古都的歷史性城市布局， 將加大城市市郊的城市化建設(shè)，大量的人口外遷，將促使環(huán)城 墻商業(yè)布局密度大大提高，從而帶動(dòng)西安城市旅游業(yè)的高速發(fā) 展。 傳統(tǒng)的商圈均設(shè)立在人口密集

14、、交通繁忙的地段，滿足于 傳統(tǒng)的消費(fèi)模式。但是，隨著人們生活水平的提高，尤其是人 們對(duì)于大宗消費(fèi)觀念的改變，汽車已經(jīng)成為越來越多人們的普 通交通工具。 根據(jù)交通部門的統(tǒng)計(jì)，西安市現(xiàn)有家用汽車 22 萬輛，并 且仍然以平均每年 6 萬輛的速度遞增。 全國范圍內(nèi)，民用汽車擁有量已經(jīng)突破 1500 萬輛。 陜西高速公路總里程已突破 1300 公里，位居西部第二。 隨著交通的不斷完善，城內(nèi)城外，省內(nèi)省外，跨 區(qū)域、跨地域消費(fèi)正在形成風(fēng)尚。 可以預(yù)見，在不久的將來，城市間的人口流動(dòng)將向更高層 次發(fā)展。 4 4 4 4、消費(fèi)形態(tài)與觀念變化分析：、消費(fèi)形態(tài)與觀念變化分析：、消費(fèi)形態(tài)與觀念變化分析：、消費(fèi)形態(tài)

15、與觀念變化分析： 從消費(fèi)結(jié)構(gòu)上分析從消費(fèi)結(jié)構(gòu)上分析：消費(fèi)者已從低層次向高層次消費(fèi) 轉(zhuǎn)變。隨著收入水平的逐步提高，多數(shù)消費(fèi)者已經(jīng)滿 足了最基本的溫飽型消費(fèi)，對(duì)消費(fèi)質(zhì)量的要求在逐步 提高，旅游消費(fèi)將逐步提升地位； 從消費(fèi)者區(qū)域的選擇上分析從消費(fèi)者區(qū)域的選擇上分析：將由過去的傳統(tǒng)消費(fèi)區(qū) 向新興消費(fèi)區(qū)轉(zhuǎn)移。在原住地已不能滿足消費(fèi)者的在 最低消費(fèi)成本心態(tài)下的快節(jié)奏、高效率的消費(fèi)需求， 進(jìn)而刺激了近兩年來方興未艾的跨省、區(qū)“自助游” 的蓬勃發(fā)展。 從消費(fèi)形式上分析：從消費(fèi)形式上分析：消費(fèi)者已經(jīng)由單一型消費(fèi)向綜合 型消費(fèi)轉(zhuǎn)變。隨著生活、工作、學(xué)習(xí)節(jié)奏的加快，人 們?cè)谧⒅毓ぷ餍实耐瑫r(shí)也更加注重生活效率的提高

16、， 結(jié)合休閑、娛樂，購物與一體的一站式消費(fèi)形態(tài)已成 為人們有效利用時(shí)間、豐富業(yè)余生活方式的上佳選擇。 從消費(fèi)層次上分析：從消費(fèi)層次上分析：人們?cè)谧非笪镔|(zhì)享受的同時(shí)，更 追求精神上的享受。隨著生活水平的不斷提高，消費(fèi) 者不斷調(diào)整自己對(duì)物質(zhì)享受與精神享受的比例關(guān)系， 以追求生活素質(zhì)的全面提高； 從消費(fèi)時(shí)效性分析：從消費(fèi)時(shí)效性分析：隨著國民收入的逐步提高和社會(huì) 保障體系的逐步完善，加之各類家庭常備耐用品已基 本獲得滿足。相當(dāng)數(shù)量消費(fèi)者，特別是當(dāng)代年輕職業(yè) 者，已不再將節(jié)儉存錢作為家庭計(jì)劃的唯一，而是有 計(jì)劃地即時(shí)消費(fèi)，在滿足傳統(tǒng)型消費(fèi)的同時(shí)，更需要 滿足時(shí)尚消費(fèi)的需求。 以上深層次的消費(fèi)觀念的變化，

17、正在逐步演變成全國范圍 內(nèi)廣泛的異地消費(fèi)的變遷。 5 5 5 5、西安酒店業(yè)發(fā)展趨勢(shì)與前景分析、西安酒店業(yè)發(fā)展趨勢(shì)與前景分析、西安酒店業(yè)發(fā)展趨勢(shì)與前景分析、西安酒店業(yè)發(fā)展趨勢(shì)與前景分析 西安酒店業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀描述西安酒店業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀描述 西安酒店業(yè)尚存巨大潛力西安酒店業(yè)尚存巨大潛力 西安市是世界著名的歷史文化名城和國際旅游城市，具有豐富 的旅游資源。獨(dú)特的人文景觀和秀美的自然風(fēng)貌，使西安的旅游資 源在全國名列前茅。西安的旅游資源具有資源密度大、保存好、級(jí) 別高的特點(diǎn)，以秦始皇陵兵馬俑、仿古入城式、仿唐樂舞等為代表 的著名旅游品牌吸引了海內(nèi)外大量游客前來西安旅游觀光。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 西安每年來自境內(nèi)外的

18、游客總數(shù)達(dá)到近 16001700 萬余人次，其中 2001 年西安共接待境外旅游者 70 萬人次，接待國內(nèi)旅游者 1685 萬 人次，旅游總收入 113 億元，其中外匯收入 2.9 億美元，巨大的旅 游資源為西安的旅游業(yè)帶來豐厚利潤(rùn)的同時(shí)，也為西安的酒店業(yè)、 飲食業(yè)、娛樂業(yè)等行業(yè)帶來了巨大的機(jī)遇。酒店業(yè)和飲食業(yè)作為旅 游產(chǎn)業(yè)的相伴產(chǎn)業(yè)，更是深受其利，強(qiáng)大的旅游資源為西安酒店業(yè) 的發(fā)展提供了優(yōu)越的條件和廣闊的發(fā)展空間，酒店業(yè)也因此獲得了 豐厚的利潤(rùn)。 對(duì)西安目前現(xiàn)有的酒店、飯店的調(diào)查顯示，目前西安有 4 家五 星級(jí)酒店、6 家四星級(jí)酒店、15 家三星級(jí)酒店、20 家準(zhǔn)三星級(jí)酒店 和近 100 家

19、二星級(jí)及以下酒店。調(diào)查還顯示，西安目前五星級(jí)酒店 客房總數(shù)為 1700 余套，四星級(jí)酒店客房總數(shù)為 2600 余套，三星級(jí) 酒店客房總數(shù)為 3500 余套，準(zhǔn)三星級(jí)酒店客房總數(shù)為 3800 余套， 二星級(jí)酒店客房總數(shù)為 11000 余套，以上所有酒店、賓館合計(jì)客房 總數(shù)為 22600 余套。 （調(diào)查數(shù)據(jù)來源于西安旅游局、西安黃頁、西安 旅游網(wǎng)、西安各家旅行社資料等，由于以上單位本身對(duì)三星級(jí)及以 下的酒店統(tǒng)計(jì)時(shí)存在一定誤差，故以上數(shù)據(jù)尤其是三星級(jí)以下的酒 店數(shù)量略有偏差，估計(jì)誤差率不會(huì)超過 15%；對(duì)酒店客房數(shù)的調(diào)查 方式與酒店的調(diào)查方式相同，酒店客房數(shù)的調(diào)查數(shù)據(jù)誤差率可能略 大，估計(jì)不會(huì)超過

20、20%。以上所有調(diào)查數(shù)據(jù)準(zhǔn)確率基本上達(dá)到 80%，故調(diào)查數(shù)據(jù)有一定的參考和研究?jī)r(jià)值。 ） 各酒店（或飯店、賓館）數(shù)和客房數(shù)統(tǒng)計(jì)情況如圖所示： 西安星級(jí)酒店統(tǒng)計(jì)圖 3% 4% 10% 14% 69% 五星級(jí) 四星級(jí) 三星級(jí) 準(zhǔn)三星級(jí) 二星級(jí)及以下 西安酒店客房數(shù)統(tǒng)計(jì)圖 8% 12% 15% 17% 48% 五星級(jí) 四星級(jí) 三星級(jí) 準(zhǔn)三星級(jí) 二星級(jí)及以下 從西安星級(jí)酒店統(tǒng)計(jì)圖和西安酒店客房數(shù)統(tǒng)計(jì)圖看，目前西安 五星級(jí)、四星級(jí)、三星級(jí)、準(zhǔn)三星級(jí)和二星級(jí)及以下酒店分配比例 分別為 3%、4%、10%、14%和 69%，其中二星級(jí)及以下的酒店所 占比例占到絕大多數(shù)，而準(zhǔn)三星級(jí)以上的酒店數(shù)合計(jì)只有 31%

21、，表 明目前西安酒店業(yè)還是以中低檔次酒店為主。從各級(jí)酒店的分布和 經(jīng)營(yíng)狀況看，目前主要存在以下幾種情況：、酒店的布局在各個(gè) 城區(qū)之間不平衡，這表現(xiàn)在城內(nèi)、城南和城東三城區(qū)的酒店數(shù)幾乎 占到西安市所有酒店數(shù)的 75%80%；而城西、城北和西高新三城 區(qū)酒店數(shù)合計(jì)不到所有酒店數(shù)的 20%25%，可見酒店在各個(gè)城區(qū) 之間的分布十分不平衡。 、酒店的入住率受旅游季節(jié)變動(dòng)的影響 非常明顯，淡季和旺季使得同一個(gè)酒店或表現(xiàn)為冷若寒冬，或表現(xiàn) 為如木春風(fēng)。、酒店所處的位置對(duì)酒店的入住率影響巨大，位置 好的酒店無論旺季淡季都能有相對(duì)穩(wěn)定的入住率，而位置稍差的酒 店其入住率一直上不去。、準(zhǔn)三星級(jí)以上的酒店其經(jīng)營(yíng)狀

22、況整體 上要好于低檔次的酒店，但在準(zhǔn)三星級(jí)以上的酒店之中仍然存在位 置好壞所帶來的差異。 據(jù)西安旅游局調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，西安所有酒店的年平均入住率達(dá) 到 5665%，與本次抽樣調(diào)查結(jié)果的入住率（69.7%）基本吻合， 從這個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，西安酒店業(yè)整體經(jīng)營(yíng)狀況處于正常的利潤(rùn)水 平。調(diào)查中有部分酒店表示近年來酒店的客房入住率開始下降，經(jīng) 營(yíng)利潤(rùn)也逐漸下降，甚至低于西安酒店業(yè)的平均利潤(rùn)水平，而市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)卻越來越激烈，整個(gè)酒店市場(chǎng)讓他們開始產(chǎn)生憂慮；但另 一方面，一些酒店卻一直保持較高的入住率（有些酒店如高新區(qū)新 紀(jì)元賓館其入住率常年保持在 90%左右） ，并保持較高的利潤(rùn)，這表 明盡管西安酒店業(yè)的

23、競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，但仍有不少酒店在這種激烈 的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)中從容獲利，這無一不在說明酒店業(yè)是個(gè)具有很高管理 技能的行業(yè)，它經(jīng)營(yíng)的好壞不但與酒店提供的硬件服務(wù)有關(guān)，而且 它提供的軟件服務(wù)更為重要，在酒店的管理上誰更為客戶著想，誰 提供的軟服務(wù)更細(xì)、更周到、更符合客戶心意，誰就可能獲得更大 的市場(chǎng)。相反，那些故步自封，不思創(chuàng)新的酒店，自然免不了被市 場(chǎng)所淘汰的命運(yùn)。因此，就整個(gè)西安酒店業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀看來，市場(chǎng) 尚未達(dá)到飽和，市場(chǎng)可開發(fā)的空間尚在，酒店業(yè)前景目前還比較看 好。 西安目前酒店客房數(shù)以 22600 套計(jì)算（每天入住率定為 100%） ， 全年 365 天西安酒店所有客房可接待的顧客數(shù)為 820

24、萬余人次，而 2001 年西安全年共接待游客達(dá)到 1685 萬人次，在這 1685 萬人次中 除去不需要在當(dāng)?shù)鼐频?、飯店、招待所住宿的游客（如部分旅客?居在朋友所在的學(xué)校）和西安本市居民到西安及周邊旅游區(qū)游玩的 人數(shù)，每年需要下榻西安酒店、飯店的人次不下于 9001100 萬人 次（約占所有游客的 55%65%，這一百分比為保守估計(jì)數(shù)據(jù)） ，這 個(gè)數(shù)字減去西安酒店所有客房可接待的顧客數(shù) 820 萬余人次后尚有 80280 萬余人次需要住宿西安的酒店，以每個(gè)酒店客房數(shù) 300 套 計(jì)算，尚需 725 個(gè)酒店有待開發(fā)。如果以目前西安酒店的平均入 住率 60%左右計(jì)算，則西安尚有 1241 個(gè)酒店

25、的開發(fā)空間，由此看 出，西安目前的酒店市場(chǎng)尚未達(dá)到飽和，可開發(fā)空間尚在，但對(duì)其 專業(yè)的經(jīng)營(yíng)背景更為看重。 事實(shí)上，在以上計(jì)算過程中得出的每年需要下榻西安酒店、飯 店的人次為 9001100 萬人次為保守估計(jì)，另外，在這 8901100 萬人次中還沒有將每年來自國內(nèi)外因公出差的群體，由此可見，西 安的酒店業(yè)確實(shí)還存在比較樂觀的開發(fā)潛力。 西安酒店業(yè)目前經(jīng)營(yíng)狀況分析西安酒店業(yè)目前經(jīng)營(yíng)狀況分析 酒店入住率酒店入住率 70%，表現(xiàn)尚可，表現(xiàn)尚可 對(duì)本次抽中的 20 家酒店的調(diào)查結(jié)果顯示，20 家酒店平均客房 入住率達(dá)到 70%，其中客房入住率為 75%和 65%的酒店數(shù)分別占 31.6%和 26.3%

26、，兩者合計(jì)占到 58%；客房入住率最高達(dá)到 90%的酒 店占 15.6%，入住率最低為 45%的酒店占 10.5%。表明，西安酒店 整體入住率平均水平基本維持在 70%左右，不同酒店之間則由于地 理位置和經(jīng)營(yíng)方式的差異而使得其入住率出現(xiàn)參差不齊的情況。 酒店平均入住率 15.8% 5.3% 31.6% 26.3% 10.5% 10.5% 90.00 85.00 75.00 65.00 55.00 45.00 酒店標(biāo)準(zhǔn)間面積以酒店標(biāo)準(zhǔn)間面積以 20m2居多居多 1428m2均有分布 本次調(diào)查顯示，20 家酒店的主力客房均為標(biāo)準(zhǔn)間，其面積平均 為 20m2左右，其中面積從 1428m2均有一定的分

27、布。面積為 20m2 的標(biāo)準(zhǔn)間居最多占 31.6%，15m2、18m2、19m2和 22m2的標(biāo)準(zhǔn)間各 占 10.5%，14m2、24m2和 28m2的標(biāo)準(zhǔn)間各占 5.3%。表明，目前西 安酒店的主力戶型為標(biāo)準(zhǔn)間，其面積主要集中在 20m2左右。另外， 西安酒店的標(biāo)準(zhǔn)間數(shù)量平均占酒店所有客房的比重為 74%，而 68.5%的 酒店其標(biāo)準(zhǔn)間占所有客房數(shù)的比重超過 70%，表明，目前西安的酒 店大部分是以標(biāo)準(zhǔn)間作為其主要客房。 酒店標(biāo)準(zhǔn)間面積 5.3% 5.3% 10.5% 10.5% 31.6% 10.5% 10.5% 10.5% 5.3% 28.00 25.00 24.00 22.00 20.

28、00 19.00 18.00 15.00 14.00 標(biāo)準(zhǔn)間占所有客房的比重 21.1% 5.3% 31.6% 10.5% 5.3% 15.8% 5.3% 5.3% .90 .85 .80 .70 .66 .60 .48 .40 客房以中檔次居多客房以中檔次居多 高、中、低檔次各有比例 調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在所有被調(diào)查的酒店中高、中、低檔次客房平 均分配比例為 18%：66%：16%，其中以中檔次客房最多，高檔次和 低檔次客房數(shù)量相當(dāng)。進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn)，在所有調(diào)查的酒店中只有 一家酒店其高檔客房占了 40%，兩家（10%）酒店其高檔客房占總客 房數(shù)的 30%，其他的酒店其高檔客房均不超過 20%。從調(diào)

29、查反映的酒 店經(jīng)營(yíng)狀況來看，高檔客房所占比重大的酒店在旺季時(shí)尚可保持較 高的入住率，但一旦到了淡季，其客房入住率就相對(duì)顯得較低。此 項(xiàng)分析表明，高檔客房比重太大，其市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)就更大，相對(duì)而 言，高檔客房比重偏少的酒店其市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)性似乎略小一些。 客房高、中、低檔次比例 18% 66% 16% 高檔 中檔 低檔 酒店客戶以散客為主、酒店客戶以散客為主、旅行團(tuán)體居于其次旅行團(tuán)體居于其次 調(diào)查表明，西安酒店接待的客戶主要是以散客為主（占 35%） ， 其次是旅行游客（26%） ，兩者合計(jì)占 61%，表明西安目前酒店的經(jīng) 營(yíng)對(duì)象主要是針對(duì)散客和境內(nèi)外的旅行游客。以參加會(huì)議、商務(wù)洽 談、培訓(xùn)為目的入住的

30、客戶占 16%，機(jī)關(guān)單位（以陜西省其它地區(qū) 為主）占 13%，其它消費(fèi)形式占 10%。值得注意的是，近年來，以 參加會(huì)議、商務(wù)洽談、公司培訓(xùn)等為目的的消費(fèi)有增長(zhǎng)之勢(shì)，這就 提醒酒店經(jīng)營(yíng)者，如何為這些準(zhǔn)客戶提供更好的商務(wù)條件從而在眾 多的酒店中搶占有限的客戶將是酒店利潤(rùn)增長(zhǎng)與否的一個(gè)重要策略。 客戶群體消費(fèi)特征 26% 10% 16% 35% 13%旅行游客 機(jī)關(guān)單位 會(huì)議 散客 其它 從對(duì)酒店的客戶年齡的調(diào)查看，客戶的年齡重要以中、青年人 為主，同時(shí)也不乏年紀(jì)更輕和年紀(jì)更長(zhǎng)的人。消費(fèi)者職業(yè)上沒有非 常明確的區(qū)分，從企業(yè)老板、個(gè)體老板、政府官員、公司經(jīng)理、職 業(yè)白領(lǐng)到學(xué)生均有一定的比例。而客戶的

31、消費(fèi)特征則主要是旅行消 費(fèi)、公款消費(fèi)、商務(wù)消費(fèi)和住宿餐飲等，其中又主要以旅游消費(fèi)和 商務(wù)消費(fèi)為主。 旅游旺季出現(xiàn)在旅游旺季出現(xiàn)在 3-5 月和月和 9-11 月月 入住率最高的為中檔客房入住率最高的為中檔客房 調(diào)查顯示，幾乎所有的酒店其經(jīng)營(yíng)高峰期出現(xiàn)在旅游旺季，即 客房入住率最高的月份通常在 3 月、4 月、5 月和 9 月、10 月、11 月，即全年基本上有半年的旺季；6 月、7 月、8 月和 12 月、1 月、 2 月為一年中的淡季，在淡季間，多數(shù)酒店的客房入住率低于平均 水平，甚至有部分酒店的入住率尚不足 30%40%，可見，酒店受 季節(jié)影響是非常大的。 西安酒店市場(chǎng)并未達(dá)到飽和西安酒店

32、市場(chǎng)并未達(dá)到飽和 酒店業(yè)尚有開發(fā)利潤(rùn)空間酒店業(yè)尚有開發(fā)利潤(rùn)空間 調(diào)查顯示，有超過 80%的酒店經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為目前西安酒店市場(chǎng)已 經(jīng)達(dá)到飽和，他們持這種觀點(diǎn)的原因是因?yàn)榻陙砭频甑目头咳胱?率開始下降，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)也逐漸減少，整個(gè)西安酒店業(yè)的平均利潤(rùn)在 下降，而市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)卻越來越激烈，使得整個(gè)西安酒店業(yè)處于不 景氣狀態(tài)。這種說法看起來不無道理，但只要看看每年國內(nèi)外到西 安來旅游的人次（1500-1800 萬人次）就知道西安目前酒店之所以處 于不景氣（或者利潤(rùn)率較以前降低了）的原因其實(shí)是西安酒店自身 對(duì)這巨大的旅游資源沒有充分的開發(fā)利用，造成相當(dāng)一部分旅客資 源的浪費(fèi)。更有甚者，一些酒店抱殘守缺、并無創(chuàng)

33、新意識(shí)，以一種 被動(dòng)的方式去面對(duì)如此巨大的旅客資源，這樣的酒店別說賺取利潤(rùn)， 不虧損就很不錯(cuò)了。所以，關(guān)于西安酒店業(yè)目前已經(jīng)達(dá)到飽和狀態(tài) 的說法是有偏差的，西安的酒店尚有較大的開發(fā)空間和商機(jī)。 大部分酒店設(shè)有咖啡廳、茶秀、快餐店、棋牌室大部分酒店設(shè)有咖啡廳、茶秀、快餐店、棋牌室 大型配套如游泳池、健身設(shè)施未能跟上大型配套如游泳池、健身設(shè)施未能跟上 調(diào)查顯示，所有酒店咖啡廳、茶秀、快餐店和棋牌室的配置率 分別為 18%、24%、18%和 16%，而對(duì)于游泳池、健身設(shè)施的配置 分別為 3%和 13%，表明西安酒店在相關(guān)配套服務(wù)方面明顯帶有 “避重就輕”的傾向，即對(duì)于容易的、成本低廉甚至有利可圖設(shè)施

34、 如咖啡廳、茶秀等項(xiàng)目比較重視，而對(duì)于投入成本大、收益相對(duì)較 小但對(duì)于客戶來說非常需求的服務(wù)項(xiàng)目如大型健身房、游泳池等設(shè) 施明顯投入不夠，這表明西安酒店經(jīng)營(yíng)者在酒店的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)上目 光還是比較短視，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮。所謂“人無遠(yuǎn)慮、必有近憂” ， 面對(duì)目前競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的酒店市場(chǎng)，那些硬、軟服務(wù)跟不上的酒店 已經(jīng)有些力不從心，深感競(jìng)爭(zhēng)的殘酷，而市面上硬、軟件服務(wù)水平 一流的酒店，其業(yè)績(jī)卻蒸蒸日上，這說明，酒店的各種硬、軟件服 務(wù)對(duì)一個(gè)酒店的發(fā)展起著非常重要的作用，酒店經(jīng)營(yíng)者應(yīng)該充分意 識(shí)到這一點(diǎn)，只有努力提高這方面的服務(wù)水準(zhǔn)方能使酒店立于不敗 之地。 酒店各種配套設(shè)施狀況 18% 24% 18%

35、13% 16% 8%3% 咖啡廳 茶秀 快餐店 健身 棋牌室 銀行、超市 游泳池 各酒店價(jià)格不一，市場(chǎng)無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)各酒店價(jià)格不一，市場(chǎng)無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) 調(diào)查顯示，西安目前各大酒店的門市報(bào)價(jià)不一，即便是同地段 同級(jí)別的酒店其門市報(bào)價(jià)也各有不同，甚至表現(xiàn)出很大的差異。各 大酒店（二星級(jí)以上）的報(bào)價(jià)從 100 元以下至最高 2000 元都有報(bào)價(jià)， 而各大酒店的折扣或優(yōu)惠程度也不一樣，有的酒店為了搶占客戶， 競(jìng)相降價(jià)，最低折扣甚至低于 5 折，這種所謂的“價(jià)格戰(zhàn)”使得整 個(gè)酒店業(yè)的利潤(rùn)水平縮水的同時(shí)，又使整個(gè)酒店業(yè)的管理更加混亂， 因此，針對(duì)不同級(jí)別、不同地段、不同季節(jié)制定相應(yīng)的價(jià)格制定標(biāo) 準(zhǔn)和折扣標(biāo)準(zhǔn)等一系

36、列的標(biāo)準(zhǔn)已是刻不容緩，它將關(guān)系到西安整個(gè) 酒店業(yè)的發(fā)展。 西安酒店業(yè)目前存在的問題西安酒店業(yè)目前存在的問題 目前西安酒店業(yè)整體發(fā)展?fàn)顩r不太景氣（主要發(fā)生在全年的淡 季） ，酒店業(yè)平均利潤(rùn)相比前兩年有所下降，出現(xiàn)這種情況的原因是 多方面的，歸納起來主要存在著以下一些問題： 1、整個(gè)酒店行業(yè)管理不太規(guī)范，價(jià)格制定沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。 整個(gè)酒店行業(yè)沒有一個(gè)統(tǒng)一的價(jià)格制定標(biāo)準(zhǔn)，在價(jià)格的制定上 各個(gè)酒店根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)狀況制定自己的客房?jī)r(jià)格，由于整個(gè)市場(chǎng) 價(jià)格的制定比較混亂，使得酒店之間往往通過“價(jià)格”這一因素來 做文章以吸引客戶，這就不可避免地使各酒店間因搶占客戶而展開 激烈的價(jià)格戰(zhàn)，而價(jià)格戰(zhàn)的結(jié)果往往使得

37、整個(gè)酒店業(yè)的平均利潤(rùn)產(chǎn) 生縮水。 2、硬服務(wù)跟不上 客房在設(shè)計(jì)和裝修布置上未能真正體現(xiàn)人性化和個(gè)性化，有些 客房?jī)?nèi)部設(shè)備已經(jīng)陳舊，設(shè)備的配置檔次不夠，也不夠精致。 3、軟服務(wù)跟不上 酒店在就客戶細(xì)致入微的心理需求方面沒有進(jìn)行細(xì)心的研究和 開發(fā)，所提供的服務(wù)偏于大眾化，服務(wù)的項(xiàng)目也過于單一，沒有真 正考慮不同客戶之間的差異化服務(wù)，而整個(gè)酒店的管理服務(wù)也很少 體現(xiàn)出酒店經(jīng)營(yíng)服務(wù)的個(gè)性化，相反，酒店制定的一些“條條款款” 反倒使客戶落入一種被約束、不自由的境地。 4、消費(fèi)理念宣傳不夠 酒店經(jīng)營(yíng)者在經(jīng)營(yíng)服務(wù)方面思維過于保守，缺少創(chuàng)新意識(shí)，這 種“抱殘守缺、不思創(chuàng)新”的經(jīng)營(yíng)服務(wù)之道使得酒店在客戶更深層

38、次需求方面開發(fā)不夠，而在酒店的宣傳以及消費(fèi)理念的引導(dǎo)方面工 作就做得更少，這樣的結(jié)果往往使得它們逐漸被客戶所遺忘，經(jīng)營(yíng) 利潤(rùn)自然也就很難得到保證。 5、整個(gè)西安的酒店業(yè)沒有形成規(guī)模效應(yīng) 西安酒店至今為止二星級(jí)以上的酒店基本達(dá)到 120 多家，但無 論是二星級(jí)酒店、三星級(jí)酒店還是星級(jí)更高的四星級(jí)、五星級(jí)酒店， 到目前為止尚未有一家酒店客房數(shù)達(dá)到 1000 套以上，更不用說哪家 酒店的客房數(shù)能達(dá)到 2000 套或者 2000 套以上，這說明西安目前的 酒店無論星級(jí)定位如何，尚未有一家酒店真正達(dá)到相當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)規(guī)模， 自然就談不上所謂的規(guī)模效應(yīng)。事實(shí)上，以西安如此巨大的旅游資 源（同時(shí)西安又是西部開發(fā)的

39、橋頭堡城市，招商引資的結(jié)果也吸引 大量的商務(wù)人士入駐西安，這使得西安的旅客資源更加豐富） ，完全 有條件依靠酒店的規(guī)模效應(yīng)來吸引旅客，以賺取豐厚的利潤(rùn)。 6、酒店市場(chǎng)布局不夠合理 調(diào)查發(fā)現(xiàn)，西安的酒店主要分布在城內(nèi)、城南和城東，這三城 區(qū)的酒店數(shù)占所有酒店數(shù)的 75%，而城西、城北和西高新酒店數(shù)合 計(jì)才不過 25%。以西高新為例，真正位于西高新內(nèi)的酒店不過兩三 家，即新紀(jì)元賓館（三星級(jí)） 、豪門新天地大酒店和西航賓館，而以 西高新區(qū)內(nèi)的自然、人文環(huán)境和消費(fèi)力狀況，完全開發(fā)酒店的市場(chǎng) 條件，因此，從西安目前酒店的分布狀況看確實(shí)存在不合理情況， 這就為目前一些空白區(qū)域開發(fā)的酒店類物業(yè)提供了開發(fā)的空

40、間。 從以上對(duì)酒店業(yè)目前存在的一些問題分析看出，西安整個(gè)酒店 業(yè)的管理上比較混亂，也缺乏大管理的概念，各酒店在價(jià)格的制定 上沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，而各酒店在各種硬、軟服務(wù)上也有所縮水， 對(duì)于客戶深層次需求的開發(fā)以及酒店的宣傳、消費(fèi)理念的灌輸?shù)确?面更是做的少之又少，故步自封、不思創(chuàng)新的結(jié)果使得他們?cè)谑袌?chǎng) 處于十分被動(dòng)的境地，因此，就整個(gè)西安酒店業(yè)的發(fā)展來看，一方 面不但要在整個(gè)酒店行業(yè)方面制定相關(guān)的行規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，另一方面作 為酒店業(yè)的構(gòu)成單元酒店自身也要大膽創(chuàng)新，不斷提高硬、軟 服務(wù)的規(guī)格，充分挖掘客戶內(nèi)心深處所需要的東西，實(shí)施個(gè)性化、 人性化的管理服務(wù)，同時(shí)應(yīng)加大酒店宣傳和消費(fèi)理念引導(dǎo)的工作。

41、西安酒店式公寓市場(chǎng)分析西安酒店式公寓市場(chǎng)分析 西安酒店式公寓發(fā)展現(xiàn)狀描述西安酒店式公寓發(fā)展現(xiàn)狀描述 西安目前酒店式公寓的發(fā)展應(yīng)該說尚處于空白市場(chǎng)，盡管最近 兩年相繼出現(xiàn)了幾家以酒店式公寓命名的樓盤如湯姆公寓、中匯商 務(wù)酒店公寓、西部電子城 f 座的產(chǎn)權(quán)式酒店、新紀(jì)元賓館和即將開 發(fā)的“水晶島” ，但就整個(gè)西安的酒店式公寓市場(chǎng)而言，酒店式公寓 幾乎還沒有起步（或者說剛剛才起步） 。 酒店式公寓源于歐洲，后引入中國。在國外，酒店式公寓一直 倍受市場(chǎng)青睞，在我國幾個(gè)發(fā)達(dá)城市如深圳、廣州、上海、北京相 繼出現(xiàn)了這種酒店式公寓并成為新新一族的新寵，酒店式公寓落戶 西安應(yīng)該是最近兩年的事，盡管市場(chǎng)對(duì)此物業(yè)

42、也有些炒作，而酒店 式公寓也有不少其它物業(yè)所無法比擬的優(yōu)點(diǎn)（如引進(jìn)星級(jí)酒店的服 務(wù)功能和管理模式，既可居住又可辦公，價(jià)格也普遍比一般酒店低， 而且它還具有非常明顯的投資功能） ，但至今為止西安的酒店式公寓 尚未形成一定的規(guī)模。 對(duì)目前已經(jīng)出現(xiàn)過的幾個(gè)以酒店式公寓（或者產(chǎn)權(quán)式酒店、酒 店式商務(wù)公寓）進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，湯姆公寓、 “水晶島”和中匯商務(wù)酒 店目前代表了三種酒店類型，湯姆公寓實(shí)際上是產(chǎn)權(quán)式酒店， “水晶 島”是定位于酒店式公寓，而中匯商務(wù)酒店則定位為酒店式商務(wù)公 寓。以下就這三類酒店物業(yè)進(jìn)行對(duì)比分析： “湯姆公寓湯姆公寓”屬產(chǎn)權(quán)式酒店。這種產(chǎn)權(quán)式酒店，亦稱產(chǎn)權(quán)式酒 店公寓，它源于歐洲，70

43、 年代初期傳至美國。自美國二戰(zhàn)期間盛行 而今。在國內(nèi)，這種產(chǎn)權(quán)式酒店首先進(jìn)入深圳，其次而及上海、北 京、天津等城市，近年來在內(nèi)地一些發(fā)達(dá)城市如成都、西安、重慶 等地也開始出現(xiàn)。產(chǎn)權(quán)式酒店實(shí)質(zhì)是“時(shí)權(quán)酒店” ，即出售在一定時(shí) 期內(nèi)使用酒店住宿或娛樂設(shè)施的權(quán)利，該權(quán)利可以上市轉(zhuǎn)售，也可 用于交換。由于一般酒店通常只租不售，而產(chǎn)權(quán)式酒店可以購買在 一定時(shí)期內(nèi)的住宿或設(shè)施的權(quán)利，這種權(quán)利還具有上市轉(zhuǎn)售和交換 的功能，因而它具有居住功能的同時(shí)也可以作為投資之用，這一點(diǎn)， 可說是與一般酒店的主要差異之處。產(chǎn)權(quán)式酒店在發(fā)達(dá)旅游城市或 地區(qū)最為流行，它通常建于一個(gè)城市的旅游要道，以擁有充足的客 源和較高的租用

44、率，因而，這種產(chǎn)權(quán)式酒店應(yīng)該說也是旅游的產(chǎn)物。 而湯姆公寓可以說是就是在西安這種良好旅游資源的背景下應(yīng)運(yùn)而 生的。 位于城東興慶公園對(duì)面的“中匯商務(wù)酒店中匯商務(wù)酒店” ，是西安第一個(gè)酒店 式商務(wù)公寓。中匯商務(wù)酒店兼有酒店、寫字樓、居住等多項(xiàng)功能， 它與一般的酒店式公寓的主要區(qū)別在于這種酒店式商務(wù)公寓在酒店 式公寓的基礎(chǔ)上還兼有 soho 的功能，一般的酒店式公寓盡管也可 以居住和辦公，但其辦公環(huán)境遠(yuǎn)不及酒店式商務(wù)公寓，而 soho 雖 然打的是辦公和居住的牌子，而且辦公環(huán)境優(yōu)越，但卻缺乏酒店式 商務(wù)公寓酒店式的星級(jí)服務(wù)，因而從功能上講，酒店式商務(wù)公寓與 酒店式公寓和 soho 存在非常明顯的區(qū)

45、別，這種區(qū)別使得酒店式商 務(wù)公寓相比酒店式公寓和 soho 而言，其功能更多、服務(wù)更優(yōu)、檔 次更高。中匯商務(wù)酒店也正是基于其良好的居住、辦公條件和細(xì)致 周到的星級(jí)酒店服務(wù)而受到市場(chǎng)青睞，據(jù)調(diào)查，中匯商務(wù)酒店客源 豐富，入住率高，而且很大一部分為長(zhǎng)期租用客戶，中匯商務(wù)酒店 也因此獲得豐厚利潤(rùn)。 由高新地產(chǎn)擬建的“水晶島水晶島”定位為酒店式公寓，屆時(shí)它將建 成集辦公和居住于一體的物業(yè)形式，并將引進(jìn)星級(jí)酒店式的服務(wù)功 能和管理模式，使其居住和辦公環(huán)境更加便利和舒適。由于“水晶 島”定位為酒店式公寓，兼有居住和辦公的功能，同時(shí)又享受酒店 式的星級(jí)服務(wù)，因而其面向的客戶將主要是高級(jí)職業(yè)白領(lǐng)、單身貴 族、

46、投資者、本市中小型公司、外來商務(wù)人士和一些外來知名公司 辦事員等。由于這種酒店式公寓兼有酒店、公寓和居住的功能，而 租金又較一般酒店要低，所以它依靠高品質(zhì)的硬、軟服務(wù)將會(huì)贏得 較大的市場(chǎng)（在國外和國內(nèi)一些發(fā)達(dá)城市，這種酒店式公寓十分受 歡迎，其平均租用率達(dá)到 60%以上，因而它具有相當(dāng)好的投資價(jià)值） ， 其良好的投資功能也將吸引大量投資者的目光。 但由于“水晶島”采用的是“售后返租” 銷售方式（即業(yè)主購（即業(yè)主購 買物業(yè)后又返租給開發(fā)商并讓其代為經(jīng)管，一定年限之后開發(fā)商又買物業(yè)后又返租給開發(fā)商并讓其代為經(jīng)管，一定年限之后開發(fā)商又 將物業(yè)的所有權(quán)和使用權(quán)交還給業(yè)主）將物業(yè)的所有權(quán)和使用權(quán)交還給業(yè)

47、主） ，這種銷售方式目前真正成功 的在西安為數(shù)甚少，沒有很好的借鑒和參考對(duì)象，而這種酒店式公 寓在管理和經(jīng)營(yíng)上又具有相當(dāng)高的技術(shù)含量，因此， “水晶島”這種 銷售方式帶有相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)性，開發(fā)商應(yīng)該充分的考慮到這一點(diǎn)。 從以上對(duì)酒店式公寓“水晶島水晶島” 、產(chǎn)權(quán)式酒店、產(chǎn)權(quán)式酒店湯姆公寓湯姆公寓 和酒店式商務(wù)公寓和酒店式商務(wù)公寓中匯商務(wù)酒店中匯商務(wù)酒店的分析發(fā)現(xiàn)，無論是湯姆公寓 還是中匯商務(wù)酒店，其在市場(chǎng)的受歡迎程度都相當(dāng)高，市場(chǎng)對(duì)此也 青睞有加；而 “水晶島”由于其座落的地段無論是自然景觀環(huán)境、 人文素質(zhì)、交通狀況都具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，而西高新良好的發(fā)展 勢(shì)頭更為這種酒店式公寓創(chuàng)造了十分良好的

48、開發(fā)條件和發(fā)展前景。 盡管酒店式公寓（或者產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式商務(wù)公寓）目前在 西安尚處空白市場(chǎng)（或基本處于空白市場(chǎng)） ，具有很大的開發(fā)空間， 同時(shí)西安巨大的旅游資源也為酒店式公寓的開發(fā)和發(fā)展創(chuàng)造了十分 優(yōu)越的環(huán)境和條件，但是，正如西安酒店業(yè)發(fā)展到現(xiàn)階段出現(xiàn)了不 少問題一樣，如果酒店式公寓在開發(fā)之初未能做長(zhǎng)遠(yuǎn)的、通盤的考 慮和相對(duì)精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位，西安酒店式公寓也遲早會(huì)遇到與當(dāng)前酒 店面臨的同樣難題，因此，在酒店式公寓的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)過程中必須 有十分清醒的認(rèn)識(shí)，在開發(fā)之初便做長(zhǎng)遠(yuǎn)之計(jì)，尤其對(duì)于定位必須 有著精準(zhǔn)的估計(jì)。 西安酒店式公寓前景預(yù)測(cè)西安酒店式公寓前景預(yù)測(cè) 西安是個(gè)發(fā)達(dá)的旅游城市，巨大的旅游

49、資源為西安酒店式公寓 市場(chǎng)的開發(fā)提供了非常廣闊的發(fā)展空間，同時(shí)，西安目前這種酒店 式公寓（或產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式商務(wù)公寓）為數(shù)甚少，基本上沒有 形成什么市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，這就為酒店式公寓的開發(fā)和發(fā)展提供了相當(dāng)有 利的開發(fā)空間，這表明，目前西安酒店式公寓大有所為，其市場(chǎng)前目前西安酒店式公寓大有所為，其市場(chǎng)前 景十分看好景十分看好。 本次調(diào)查也顯示，市民對(duì)于酒店式公寓的市場(chǎng)前景普遍較為看 好，其中有 60%的被訪者認(rèn)為這種酒店式公寓發(fā)展前景不錯(cuò)，1/3 的 被訪者則表示酒店式公寓的發(fā)展前景一般，其最終的發(fā)展?fàn)顟B(tài)要看 整個(gè)酒店式公寓市場(chǎng)的行業(yè)規(guī)范程度和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)以及酒店式公寓提 供的硬件和軟件服務(wù)的內(nèi)容和成色，

50、因此，就目前的形勢(shì)來看，這 部分被訪者對(duì)此物業(yè)持謹(jǐn)慎態(tài)度。而認(rèn)為酒店式公寓前景黯淡的被 訪者人數(shù)所占比例僅為 7%，表明市民整體上還是比較看好這種酒店 式公寓，當(dāng)然，在認(rèn)為酒店式公寓具有較好前景的同時(shí)，他們也表 現(xiàn)出不少憂慮，就是對(duì)酒店式公寓能否挖掘和真正提供客戶內(nèi)心深 處所需求的服務(wù)并沒有抱太大的信心，由此可見，對(duì)酒店式公寓客 戶相對(duì)精準(zhǔn)的定位和對(duì)他們心里需求的挖掘和研究將是酒店式公寓 開發(fā)和經(jīng)營(yíng)成敗的一個(gè)非常重要的因素。 酒店式公寓前景預(yù)測(cè) 60% 33% 7% 前景看好 前景一般 前景不容樂觀 關(guān)于酒店式公寓未來發(fā)展的相關(guān)探討關(guān)于酒店式公寓未來發(fā)展的相關(guān)探討 盡管巨大的旅游資源（另外西安

51、還是西部大開發(fā)的橋頭堡城市）為 西安酒店式公寓的開發(fā)和發(fā)展提供了十分優(yōu)越的條件和廣闊的空間， 但由于酒店式公寓物業(yè)在西安目前為數(shù)尚少，還沒有形成一定的規(guī) 模和大環(huán)境，因此一些潛在的問題尚未暴露出來，而這些問題到后 來可能會(huì)影響到整個(gè)酒店式公寓市場(chǎng)的良性發(fā)展，所以開發(fā)商必須 未雨綢繆，事先作好長(zhǎng)遠(yuǎn)的、全盤的和相對(duì)精準(zhǔn)的策劃和定位。 從西安酒店市場(chǎng)目前反映出來的問題看，大的方面是整個(gè)酒店 行業(yè)沒有一個(gè)可以執(zhí)行的價(jià)格制定標(biāo)準(zhǔn)，以致酒店在制定門市價(jià)格、 折扣和優(yōu)惠政策方面“各自為政” ，比較混亂，從而為搶占客戶進(jìn)行 殘酷的“價(jià)格戰(zhàn)” ，使整個(gè)酒店行業(yè)利潤(rùn)受損；而小的方面則出現(xiàn)在 酒店本身因循守舊、不思

52、創(chuàng)新，在酒店業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的環(huán)境下以 一種被動(dòng)的經(jīng)營(yíng)方式去面對(duì)市場(chǎng)，這不但不能為酒店帶來豐厚的利 潤(rùn)，反而可能被市場(chǎng)所淘汰，因此，無論是整個(gè)酒店業(yè)的大環(huán)境還 是酒店本身經(jīng)營(yíng)的策略和思路方面都存在較多問題，而這些問題嚴(yán) 重地影響到酒店業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。 西安休閑、娛樂、健身市場(chǎng)現(xiàn)狀描述西安休閑、娛樂、健身市場(chǎng)現(xiàn)狀描述 西安休閑、娛樂、健身市場(chǎng)贏利空間廣闊西安休閑、娛樂、健身市場(chǎng)贏利空間廣闊 對(duì)西安部分健身、娛樂、休閑、餐飲場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)狀況的調(diào)查表明， 目前西安餐飲市場(chǎng)表現(xiàn)出非常好的態(tài)勢(shì)，從事這些行業(yè)的公司或個(gè) 體老板從中賺取了非常豐厚的利潤(rùn)；而健身、娛樂、休閑市場(chǎng)遠(yuǎn)未 達(dá)到飽和，尤其是融健身、娛樂、休閑

53、、餐飲功能于一體的大型娛 樂健身活動(dòng)中心為數(shù)甚少，市場(chǎng)可開發(fā)的空間比較樂觀。時(shí)下休閑、 娛樂、健身等消費(fèi)形式正成為一種消費(fèi)時(shí)尚，而追求時(shí)尚和前衛(wèi)的 一族將是一個(gè)相當(dāng)可觀的群體，因此市場(chǎng)有著相對(duì)較大的需求潛力， 消費(fèi)形勢(shì)向好。 休閑、娛樂、健身場(chǎng)所調(diào)查分析休閑、娛樂、健身場(chǎng)所調(diào)查分析 西安休閑、娛樂市場(chǎng)現(xiàn)狀描述西安休閑、娛樂市場(chǎng)現(xiàn)狀描述 西安休閑、娛樂場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀抽樣分析西安休閑、娛樂場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀抽樣分析 西安休閑、娛樂、健身場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)狀況綜合西安休閑、娛樂、健身場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)狀況綜合 分析分析 西安休閑、娛樂、健身場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)狀況抽樣分析西安休閑、娛樂、健身場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)狀況抽樣分析 健身中心調(diào)查分析健身中心調(diào)

54、查分析 規(guī)模：規(guī)模：目前市場(chǎng)健身中心的經(jīng)營(yíng)規(guī)模普遍在 200 m2至 4000 m2 左右，可同時(shí)容納人數(shù)在 200 人左右。 經(jīng)營(yíng)時(shí)間：經(jīng)營(yíng)時(shí)間：多數(shù)健身中心營(yíng)業(yè)時(shí)間從早上 8：00 至 8：30 開始， 到晚上的 21：00 至 2：00 結(jié)束。經(jīng)營(yíng)高峰期基本出現(xiàn)在上午 10：00 到 12：00 以后，一直延續(xù)到下午 7：00 到晚上 23：00 左右。 消費(fèi)者年齡和性別特征消費(fèi)者年齡和性別特征：消費(fèi)者年齡和性別往往根據(jù)所消費(fèi)的 項(xiàng)目不同而有所差異，對(duì)于力量、運(yùn)動(dòng)型消費(fèi)項(xiàng)目如拳擊、跑步機(jī)、 肌肉訓(xùn)練、力量訓(xùn)練則主要為男性，年齡以 1840 歲的居多；而一 般的運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目如健身車、踏步機(jī)、綜

55、合訓(xùn)練機(jī)等男女性別的顧客均 有一定的比例，但仍以男性居多，而年齡則在 1850 歲之間。 消費(fèi)者身份特征消費(fèi)者身份特征：以休閑、健美、美體、減肥為目的的消費(fèi)者 主要以女性居多，身份主要為職業(yè)白領(lǐng)和學(xué)生；而以運(yùn)動(dòng)、力量、 發(fā)泄等為目的的消費(fèi)者以男性居多，身份主要為職業(yè)白領(lǐng)、部門經(jīng) 理和年輕的企業(yè)老板。 消費(fèi)的目的：消費(fèi)的目的：男性以運(yùn)動(dòng)健身、力量訓(xùn)練、發(fā)泄等主要目的， 也有部分是出于放松和減肥等考慮。女性則主要以健身、健美、保 持體形、減肥和放松為目的。 消費(fèi)類型：消費(fèi)類型：男性主要以保齡球、跑步機(jī)、力量訓(xùn)練、綜合訓(xùn)練 機(jī)類為主要消費(fèi)類型，其中跑步機(jī)、綜合訓(xùn)練機(jī)最受歡迎。女性主 要消費(fèi)的類型有保

56、齡球、健美操，也有部分進(jìn)行跑步機(jī)等項(xiàng)目的消 費(fèi)。 項(xiàng)目收費(fèi)：項(xiàng)目收費(fèi)：項(xiàng)目收費(fèi)有兩種類型，即每次使用付費(fèi)和月卡、年 卡付費(fèi)。跑步機(jī)、騎馬機(jī)、健身車等消費(fèi)項(xiàng)目平均收費(fèi)為 5 元/小時(shí)， 月卡、年卡收費(fèi)情況為： 月卡 每張 300 元； 年卡 每張 2580 元；會(huì)員卡 每張 3800 元。 茶秀、咖啡廳、快餐廳、飲料廳、酒吧經(jīng)營(yíng)狀況調(diào)查茶秀、咖啡廳、快餐廳、飲料廳、酒吧經(jīng)營(yíng)狀況調(diào)查 規(guī)模：規(guī)模：茶秀、咖啡廳、快餐廳、飲料廳、酒吧等經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所經(jīng)營(yíng) 規(guī)模普遍在 30 m2至 400 m2左右，最多可同時(shí)容納人數(shù)在 100120 人左右。 經(jīng)營(yíng)時(shí)間：經(jīng)營(yíng)時(shí)間：多數(shù)營(yíng)業(yè)時(shí)間從早上 9：00 開始，到晚上的

57、 22：302：00 結(jié)束。經(jīng)營(yíng)高峰期基本出現(xiàn)在上午 11：30 12：30，晚上 20：0022：30 左右。 消費(fèi)者年齡和性別特征消費(fèi)者年齡和性別特征：男女消費(fèi)者基本處于均衡態(tài)勢(shì)，消費(fèi) 者年齡 90%集中于 1840 歲，其中 1825 歲、2530 歲和 3040 歲年齡段人群比例基本上各占 1/3。 消費(fèi)者身份特征：消費(fèi)者身份特征：絕大部分（約占 60%）為年輕職業(yè)白領(lǐng)和學(xué) 生，也有一部分企業(yè)老板，自由職業(yè)者。 消費(fèi)的目的：消費(fèi)的目的：80%90%出于休閑的目的，50%60%出于商談 業(yè)務(wù)的需要，30%40%出于品嘗的目的，與朋友聊天交流的占到 30%40%。 經(jīng)營(yíng)房型及收費(fèi)經(jīng)營(yíng)房型及

58、收費(fèi)：主要以迷你型、小型和豪華型居多。其中 迷你型 20 元/小時(shí)，20 m2左右； 小型 20 元/小時(shí) 20 m2左右； 豪華型 30 元/小時(shí) 30 m2左右。 暢銷品牌：暢銷品牌：上島咖啡 20 元 20-40 人/天 上島咖啡口味不 錯(cuò)，價(jià)廉物美； 大陸風(fēng)情極品 18 元 20-40 人/天 樣子美 觀、口感好、經(jīng)濟(jì)實(shí)惠； 大陸風(fēng)情格調(diào) 18 元 20-40 人天 口感 好、實(shí)惠、環(huán)境幽靜； 極品藍(lán)山 78 元 10-20 人/天 精選 咖啡豆、口味更香醇； 藍(lán)山咖啡 25/20 元 5-10 人/天 味純 巴西咖啡 20 元/杯 30 元/壺 香味濃、 口感好、適合大眾口味 漢堡

59、3.5 元 100 人左右 價(jià)格合 理、口感好 薯?xiàng)l 3 元 60 人左右 價(jià)格便 宜、口感好； 茶 30-50 元/壺 20-30 人 熱情周 到、有賓至如歸的感覺； 百威啤酒 15 元/小瓶 3-4 人 炸雞 7 元 60 人左右 方便快 捷 花茶 25-40 元/壺 價(jià)格合 適 水上世界、游泳、洗浴場(chǎng)所調(diào)查水上世界、游泳、洗浴場(chǎng)所調(diào)查 規(guī)模規(guī)模：經(jīng)營(yíng)規(guī)模普遍在 1000 m2至 3000 m2左右。 經(jīng)營(yíng)時(shí)間：經(jīng)營(yíng)時(shí)間：從早上 9：00 左右到晚上的 21：00 至 24：00 結(jié)束。 消費(fèi)者年齡和性別特征消費(fèi)者年齡和性別特征：水上龍宮的顧客年齡主要為 25 歲以下 和 30-40 歲，

60、即主要為年輕家庭消費(fèi)和學(xué)生消費(fèi)。男女比例均衡。 消費(fèi)者身份特征消費(fèi)者身份特征：重要為學(xué)生和有小孩的家庭。 消費(fèi)的目的：消費(fèi)的目的：帶小孩玩、學(xué)游泳、健身。 消費(fèi)場(chǎng)所：消費(fèi)場(chǎng)所：水上龍宮（解放路） 最受歡迎項(xiàng)目 造浪池 像海邊的感覺 周六、日消費(fèi)人次： 造浪池 1000 人左右 兒童池 300 人左右 環(huán)流河 300 人左右 火山攀巖 200 人左右 按摩池 50 人左右 乘伐滑道 100 人左右 旋滑道 200 人左右 直滑道 200 人左右 高速滑道 200 人左右 蛟龍滑道 200 人左右 舞廳、夜總會(huì)、舞廳、夜總會(huì)、ktv 音樂廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)調(diào)查音樂廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)調(diào)查 規(guī)模：規(guī)模：經(jīng)營(yíng)規(guī)模普遍在 2