新興社區(qū)商業(yè)研究

1、新興社區(qū)商業(yè)模式的形成新興社區(qū)商業(yè)模式的形成 2004.06 研究背景：研究背景： 隨著深圳城市經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，越來越多的新興社區(qū)的建筑規(guī) 劃中涉及到社區(qū)商業(yè)物業(yè)，而社區(qū)商業(yè)物業(yè)如何進(jìn)行營銷，往 往是銷售中的難點。 研究目的：研究目的： 為公司包含社區(qū)商業(yè)物業(yè)的項目營銷的前期拓展及后續(xù)營銷操 作模式提供研究支持。 概概 念念 界界 定定 新興社區(qū)典型商業(yè)模式新興社區(qū)典型商業(yè)模式 其其 他他 影影 響響 因因 素素 社社 區(qū)區(qū) 商商 業(yè)業(yè) 的的 發(fā)發(fā) 展展 趨趨 勢勢 附件：深圳新興社區(qū)商業(yè)市場調(diào)查附件：深圳新興社區(qū)商業(yè)市場調(diào)查 報告結(jié)構(gòu)報告結(jié)構(gòu) chapter i chapter i 概念界定

2、概念界定 概念界定：社區(qū)商業(yè) 一般是指位于社區(qū)內(nèi)或在社區(qū)周邊附近，主要服務(wù)于社區(qū)或者 社區(qū)附近居民的商鋪。 新興社區(qū)商業(yè)模式形成研究 以深圳近年內(nèi)建成，或部分建成的住宅區(qū)的社區(qū)商業(yè)為研究對 象，探討社區(qū)商業(yè)的形成模式。 購物中心的基本分類購物中心的基本分類 資料來源：“美國購物中心協(xié)會”的規(guī)模分類標(biāo)準(zhǔn)。 10-20家店 20-40家店 500010000輛 百貨店 2-6家 批發(fā)店 2-3家 專賣店 200-400家 服務(wù)半徑 30-40km 到達(dá)時間 20-30min 服務(wù)人口 200萬人 超大型 （超地區(qū)型） 20005000輛 百貨店 2家 批發(fā)店 2家 專賣店 100-200家 服務(wù)半

3、徑 10-20km 到達(dá)時間 10-15min 服務(wù)人口 50-100萬人 大型 （地區(qū)型） 300500輛 廉價市場 便民中心 專賣店 服務(wù)半徑 3-5km 到達(dá)時間 5-10min 服務(wù)人口 5-10萬人 中型 （社區(qū)型） 50100輛 超級市場 專賣店 服務(wù)半徑 1-2km 到達(dá)時間 3-5min 服務(wù)人口 1-2萬人 小型 （鄰里型） 停車能力店鋪構(gòu)成商圈規(guī)模 v 形 式： 鄰里型或社區(qū)型 v 服務(wù)人口： 12萬人 v 服務(wù)半徑： 12km v 到達(dá)時間： 步行35分鐘 v 業(yè) 態(tài)： 以折扣店、便民中心、專賣店為主 v 行業(yè)配置： 商業(yè)、服務(wù)業(yè) v 顧客對象： 本區(qū)及鄰區(qū)住戶 v 購物

4、規(guī)律： 需要型購物 根據(jù)以上概念的界定，社區(qū)商業(yè)模式由社區(qū)服務(wù)半徑內(nèi)人口 的數(shù)量可劃分為鄰里型和社區(qū)型。 深圳新興社區(qū)主要為鄰里型社區(qū)。 社區(qū)商業(yè)模式形成的因素社區(qū)商業(yè)模式形成的因素 形成因素形成因素 商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài) 主力店主力店/ /品牌店品牌店 物業(yè)營銷模式物業(yè)營銷模式 居民消費狀況居民消費狀況 社區(qū)位置社區(qū)位置/ /規(guī)模規(guī)模 可控因素可控因素 不可控因素不可控因素 物業(yè)營銷模式物業(yè)營銷模式 chapter 2 chapter 2 新興社區(qū)典型商業(yè)模式新興社區(qū)典型商業(yè)模式 模式一：蔚藍(lán)海岸模式 模式二：金色家園模式 模式三：星海名城模式 新興社區(qū)商業(yè)典型

5、商業(yè)模式： 模式一：蔚藍(lán)海岸模式模式一：蔚藍(lán)海岸模式 蔚藍(lán)海岸模式：只租不售，由發(fā)展商或?qū)ｉT機(jī)構(gòu)進(jìn)行 規(guī)劃出租，并負(fù)責(zé)長期租賃管理。 優(yōu)點： p 由專門公司長期控制租戶、業(yè)態(tài)的情況，并通過出租將業(yè)態(tài)、檔次 控制在符合小區(qū)生活需要和樓盤品牌的要求中； p 由于有長期統(tǒng)一經(jīng)營管理，一般經(jīng)營狀況較好； p 提升社區(qū)形象。 缺點： p 經(jīng)營狀況也與開發(fā)商或經(jīng)營機(jī)構(gòu)的招商、經(jīng)營能力有關(guān)。 p 資金回收周期長。 代表樓盤：蔚藍(lán)海岸、陽光棕櫚園正門部分的商業(yè)街、東海坊 模式二：金色家園模式模式二：金色家園模式 優(yōu)點： p 由于租約的時間限制，可使社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)初期按照開發(fā)商希望的 模式發(fā)展； p 早期控制業(yè)態(tài)

6、和檔次，可在住宅銷售期內(nèi)提升物業(yè)形象； p 出租有保障，可提升商鋪銷售速度。 缺點： p 資金回收相對較慢； p 不能長期控制業(yè)態(tài)。 代表樓盤：金色家園、金域藍(lán)灣、四季花城 金色家園模式：先招商，在招商達(dá)到一定程度 后，再帶租約銷售。 模式三：星海名城模式模式三：星海名城模式 優(yōu)點： p 發(fā)展商短期資金回收速度快。 缺點： p 此模式由于無業(yè)態(tài)、檔次控制，進(jìn)駐的商業(yè)常影響社區(qū)檔次； p 對于多期開發(fā)的樓盤，商業(yè)配套不佳會影響樓盤的銷售和價格， 并影響發(fā)展商的長期收益； p 通常也是造成較高空置率的模式。 代表樓盤：星海名城、招商海月 星海名城模式：住宅銷售期內(nèi)出售商鋪，業(yè)態(tài) 由業(yè)主出租物業(yè)自然

7、形成。 三種典型社區(qū)商業(yè)模式比較三種典型社區(qū)商業(yè)模式比較 物業(yè)營 銷模式 招商 規(guī)劃 業(yè)態(tài) 控制 經(jīng)營 管理 空置率轉(zhuǎn)租 頻度 資金 回收 形象 影響 蔚藍(lán)海 岸式 只租不 售 金色家 園式 先租后 售 星海名 城式 直接銷 售 結(jié)結(jié) 論論 p對于需要銷售的商業(yè)物業(yè)，可以選擇直接銷售或先租后售的模式。 p選擇先租后售的方式更有利于提升物業(yè)整體價值，但通常銷售期滯 后，甚至可能在物業(yè)入伙后再進(jìn)行商鋪銷售。 p建議提前進(jìn)行品牌商家招商，通過租約的提前使銷售期提早。 對于供銷售的商業(yè)物業(yè)，先租后售的金色家園模式是目前 銷售社區(qū)商業(yè)物業(yè)的較佳方式。 蔚藍(lán)海岸模式蔚藍(lán)海岸模式 或或 金色家園模式金色家園

8、模式 成功成功 chapter 3 chapter 3 其他影響因素其他影響因素 類比社區(qū)商業(yè)案例比較分析類比社區(qū)商業(yè)案例比較分析 四季花城桂芳園 區(qū)域龍崗龍崗 總建面53萬m m2 250萬m m2 2 總戶數(shù)4700戶約5000戶 住宅單價（元/m m2 2）3500-43003900-4200 商業(yè)建面（m m2 2）44405000 萬科四季花城萬科四季花城 vs. vs. 桂芳園桂芳園 基本指標(biāo)相近，商業(yè)模式均為招商初期只租不售，所以具有可比基礎(chǔ)。基本指標(biāo)相近，商業(yè)模式均為招商初期只租不售，所以具有可比基礎(chǔ)。 萬科四季花城 空置率 1.5%， 桂芳園 空置率68.6%。 v 商業(yè)物業(yè)

9、營銷模式 v 商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品 v 主力店/品牌店的數(shù)量 可控因素中，后兩點是社區(qū)商業(yè)形成的兩個次要因素。 四季花城四季花城 p社區(qū)商業(yè)集中在社區(qū)主入口布置，但由于深入社區(qū)內(nèi)部，通達(dá)距離較平均； p大型超市進(jìn)入?yún)^(qū)域前，吸引小區(qū)內(nèi)外消費者； p商業(yè)街長度約1000m。 1、商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品比較 社區(qū)商業(yè)街 商業(yè)輻射與社 區(qū)分布的聯(lián)系 桂芳園桂芳園 p小區(qū)商業(yè)廣場雖可吸引社區(qū)外消費者，但人流少； p商鋪離路10-12米左右， 造成對消費者的隔斷； p2層商鋪的樓層影響人流，且不利于商家進(jìn)駐； p社區(qū)內(nèi)居民通達(dá)距離較遠(yuǎn)，吸引社區(qū)內(nèi)部分消費者。 社區(qū)商業(yè)廣場 商業(yè)輻射與社 區(qū)分布的聯(lián)系 2、主力店/品牌店對社

10、區(qū)商業(yè)的影響 四季花城桂芳園 商業(yè)形態(tài)商業(yè)街商業(yè)街+二層商場 品牌店/機(jī)構(gòu)所占商 店數(shù)量比例 23.5%5% 空置率1.5%68.6% 出租分布-臨深惠路出租較好，社區(qū) 內(nèi)部分幾乎完全空置 主力店華潤超市、無 品牌連鎖店/機(jī)構(gòu)中國銀行、自然美、 柯達(dá)、柯尼卡、雪麗 阿姨等 柯尼卡沖印店 只有一家品牌店的社區(qū)商業(yè)空置率遠(yuǎn)高于擁有多家品牌店的社區(qū)，說明 相似條件下，品牌店對消費者的吸引對社區(qū)商業(yè)產(chǎn)生重要影響。 如何選擇合適的社區(qū)商業(yè)形式？如何選擇合適的社區(qū)商業(yè)形式？ 社區(qū)商業(yè)中心位置選擇社區(qū)商業(yè)中心位置選擇 步步 行行 街街 長長 度度 的的 控控 制制 建建 筑筑 形形 式式 社區(qū)商業(yè)中心位置選

11、擇社區(qū)商業(yè)中心位置選擇 可能會對交通產(chǎn) 生一定的干擾 可兼為本區(qū)和相 鄰居住區(qū)居民及 過往顧客服務(wù) 有利于街道景觀 的組織 沿主要道路 居民使用方 便，可選擇 性強(qiáng) 經(jīng)營效果好 便于本區(qū)居民出 入使用，也可兼 顧其他居住區(qū)居 民使用 經(jīng)營效益好 便于交通組織 服務(wù)半徑小， 便于居民使 用 優(yōu) 點 特 點 模式圖 面積分散， 難以形成規(guī) 模 沿街面減少，對 過往顧客的吸引 降低 內(nèi)向布點不 利于吸引更 多的過路顧 客，可能影 響經(jīng)營效果 缺 點 分散在道路 四周 主要出入口幾 何 中 心位 置 不同環(huán)境條件中的步行距離控制(m) 美國步行街長度 日本步行街長度 歐洲一般步行街長度 最大步行距離

12、有遮蓋具有吸引力時 吸引力不強(qiáng)時 有吸引力但氣候不良條件下 010020030040050060070080090010001100120013001400150016001700 步行街長度的控制步行街長度的控制 規(guī)劃設(shè)計要點：規(guī)劃設(shè)計要點： v 重視街道空間環(huán)境設(shè)計重視街道空間環(huán)境設(shè)計 v 統(tǒng)一考慮空間統(tǒng)一考慮空間 常用建筑形式：常用建筑形式： v 拱廊式拱廊式 v 騎樓式騎樓式 v 街道式街道式 建筑形式建筑形式 有遮蓋 及具吸引力 波托菲諾商業(yè)街波托菲諾商業(yè)街 統(tǒng)一風(fēng)格的雨篷 細(xì)節(jié)設(shè)計 前廣場及地面 噴泉 尺寸一致的招牌 社區(qū)商業(yè)街的適當(dāng)形式社區(qū)商業(yè)街的適當(dāng)形式 p 社區(qū)商業(yè)需要根據(jù)社

13、區(qū)規(guī)模，社區(qū)居民到達(dá)的距離選擇布局形式； p 一般沿小區(qū)主要出入口或沿主要道路布置； p 商業(yè)街長度控制在800m以內(nèi)； p 商業(yè)街商鋪最好采用有遮蓋形式的設(shè)計； p 重視環(huán)境設(shè)計，統(tǒng)一規(guī)劃； p 規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)； p 一定規(guī)模的主力店、品牌連鎖店進(jìn)駐，吸引人流。 社區(qū)商業(yè)模式形成的因素社區(qū)商業(yè)模式形成的因素 形成因素形成因素 商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài) 主力店主力店/ /品牌店品牌店 物業(yè)營銷模式物業(yè)營銷模式 居民消費狀況居民消費狀況 社區(qū)位置社區(qū)位置/ /規(guī)模規(guī)模 可控因素可控因素 不可控因素不可控因素 四季花城星海名城陽光棕櫚園 招商海月蔚藍(lán)海岸金色家園 調(diào)查對象調(diào)

14、查對象 研究對象均價范圍：35007500元/平方米，按均價分段選取樓盤。 多期開發(fā)樓盤價格變化幅度較大，表中數(shù)據(jù)為多期樓盤平均價格。 各業(yè)態(tài)店鋪數(shù)量 3.5% 2.2% 21.6% 4.2% 14.5% 8.8%8.4% 1.5% 4.2% 14.1%14.8% 2.2% 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 超市 24h便利店 餐飲 藥店 美容美發(fā) 服裝鞋帽 地鋪 眼鏡 沖印店 零售 空置 銀行 樣本各業(yè)態(tài)店鋪數(shù)量比 數(shù)量 餐飲、美容美發(fā)、超市零售、服裝鞋帽、地鋪、藥店為社區(qū)中數(shù)量較 多的業(yè)態(tài)。 社區(qū)商業(yè)調(diào)查分析社區(qū)商業(yè)調(diào)查分析 23.0% 1.0% 15.8

15、% 3.2% 11.6% 3.2%3.0% 0.4% 2.2% 7.6% 9.8% 2.8% 16.4% 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 超市 24h便利店 餐飲 藥店 美容美發(fā) 服裝鞋帽 地鋪 眼鏡 沖印店 零售 空置 銀行 其它 樣本各業(yè)態(tài)面積比 面積 1.面積方面，超市零售、餐飲、美容美發(fā)所使用面積最多； 2.雖然各樣本均為入伙的社區(qū)，由于商業(yè)規(guī)劃、社區(qū)商業(yè)成熟的滯后 的影響，空置面積仍有近10%。 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分析：商業(yè)面積 社區(qū)商業(yè)調(diào)查分析社區(qū)商業(yè)調(diào)查分析 1.由于受金色家園超市單個樣本影響，超市單店平均面積達(dá)到921平方米。 2.其他業(yè)態(tài)單鋪平均

16、面積集中在50100平方米之間。 3.在社區(qū)店中，超市、餐飲、藥店、美容美發(fā)、銀行是可以承租較大面積商鋪 的業(yè)態(tài)。 各業(yè)態(tài)平均單鋪面積 社區(qū)商業(yè)調(diào)查分析社區(qū)商業(yè)調(diào)查分析 社區(qū)商業(yè)模式形成的因素社區(qū)商業(yè)模式形成的因素 形成因素形成因素 商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài) 主力店主力店/ /品牌店品牌店 物業(yè)營銷模式物業(yè)營銷模式 居民消費狀況居民消費狀況 社區(qū)位置社區(qū)位置/ /規(guī)模規(guī)模 可控因素可控因素 不可控因素不可控因素 住宅均價 社區(qū)位置/規(guī)模、居民消費能力對社區(qū)商業(yè)的影響： 社區(qū)位置/規(guī)模 居民消費能力居民消費能力 通過住宅均價反映社區(qū)居民消費能力。 住宅價格、商鋪租金關(guān)系

17、圖 180.00 120 92.5 100 7070 0 2000 4000 6000 8000 10000 金色家園 金域藍(lán)灣 蔚藍(lán)海岸 招商海月 陽光棕櫚園 星海名城 四季花城 0.00 40.00 80.00 120.00 160.00 200.00 住宅價格 商鋪租金 p由所調(diào)查樣本顯示，住宅價格與商鋪租金有一定的正相關(guān)關(guān)系，這 與社區(qū)所在地段有關(guān)； p租金水平也與社區(qū)居民消費能力有關(guān)。 商鋪租金與住宅價格的關(guān)系 社區(qū)商業(yè)調(diào)查分析社區(qū)商業(yè)調(diào)查分析 單店平均面積與住宅價格的關(guān)系 單店面積與住宅價格關(guān)系圖 327 171 113 56 61 97 65 0 150 300 450 金色家園

18、 金域藍(lán)灣 蔚藍(lán)海岸 招商海月 陽光棕櫚園 星海名城 四季花城 0 3000 6000 9000 單店面積 住宅價格 p由所調(diào)查樣本顯示，住宅價格與單店平均面積有一定的正相關(guān)關(guān)系， 這與社區(qū)居民的消費能力有關(guān)； p住宅價格高的社區(qū)，更能吸引大型休閑娛樂、服務(wù)、零售商家。 社區(qū)商業(yè)調(diào)查分析社區(qū)商業(yè)調(diào)查分析 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)： p餐飲、美容美發(fā)、超市零售、服裝鞋帽、地鋪、藥店為社區(qū)中 數(shù)量較多的業(yè)態(tài)。 p在社區(qū)店中，超市、餐飲、藥店、美容美發(fā)、銀行是可以承租 較大面積商鋪的業(yè)態(tài)。 p各業(yè)態(tài)商鋪面積最多集中在50100平方米之間。 社區(qū)商業(yè)與住宅價格的關(guān)系： p商鋪租金隨著住宅價格的降低而呈降低趨勢。

19、p住宅價格越高的社區(qū)，相應(yīng)單店平均面積越大，這是因為價格 越高的住宅，越能吸引使用規(guī)模大的商鋪的品牌購物、休閑、 娛樂商家，占用越多社區(qū)商業(yè)面積。 對商業(yè)物業(yè)營銷的啟示 v 招 商 對 象：餐飲、美容美發(fā)、超市零售、服裝鞋帽、地 鋪、藥店 v 大面積商鋪的承租者：超市、餐飲、藥店、美容美發(fā)、銀行 v 面 積 的 劃 分：根據(jù)社區(qū)住宅價格考慮商鋪面積的大小 v 業(yè) 態(tài) 選 擇：品牌購物、休閑、娛樂商家等，尤其以銷售 服務(wù)而不是銷售商品為主的商家，更傾向于 選擇住宅價格高的社區(qū)，這也與這些社區(qū)占 據(jù)城市或區(qū)域核心位置有關(guān)。 chapter 4 chapter 4 社區(qū)商業(yè)的發(fā)展趨勢社區(qū)商業(yè)的發(fā)展趨

20、勢 國外社區(qū)商業(yè)的形成 國外社區(qū)商業(yè)的開發(fā)都是在政府的統(tǒng)一規(guī)劃下進(jìn)行的。 v 商業(yè)形式：國外的社區(qū)商業(yè)主要以購物中心的形式出現(xiàn)。 v 開發(fā)商： 主要有大型零售商、專門的商業(yè)開發(fā)商、房地產(chǎn) 開發(fā)商、甚至是保險公司、基金會等。 v 主力店： 購物中心重視對承租戶的科學(xué)組合與安置，核心 承租戶對引導(dǎo)人流起關(guān)鍵作用，占總購物中心面 積的約40，其位置最先確定。 國外社區(qū)商業(yè)的形成（續(xù)） v 業(yè)態(tài)規(guī)劃：一般來說，國外的社區(qū)商業(yè)中心，會把四種類型的經(jīng) 營項目分別匯集在一起： 一是男士用品店 二是女士用品店和兒童用品店 三是食品零售店 四是個人服務(wù) v 建筑設(shè)計：國外社區(qū)購物中心4還充分考慮商店的裝飾效果，

21、承租 戶的平面布局和店面裝飾，既要有必要的控制，保證所 有商店具有整體性，又要避免標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計，提供給承 租戶表現(xiàn)個性的機(jī)會。 國外社區(qū)商業(yè)對社區(qū)商業(yè)的啟示 商業(yè)形式：未來的趨勢以購物中心為社區(qū)商業(yè)的主要形式。 開 發(fā) 商：品牌零售商可早期參與社區(qū)商業(yè)的建設(shè)。 主 力 店：提前確定主力店，并可根據(jù)零售商的要求，建設(shè)社區(qū) 商業(yè)或主力店設(shè)施。 業(yè)態(tài)規(guī)劃：招商前進(jìn)行完善的業(yè)態(tài)規(guī)劃，分區(qū)分類別招商。 建筑設(shè)計：社區(qū)商業(yè)建筑設(shè)計與零售商裝飾有機(jī)結(jié)合。 社區(qū)商業(yè)未來發(fā)展趨勢 q 社區(qū)商業(yè)購物中心化 q 發(fā)展商多樣化 q 規(guī)劃超前化 q 功能定位細(xì)分化 q 商戶進(jìn)入提前化 q 商戶專業(yè)化、連鎖化、品牌化 t

22、he endthe end 深圳新興社區(qū)商業(yè)深圳新興社區(qū)商業(yè) 市場調(diào)查市場調(diào)查 附件附件1 1： 深圳新興社區(qū)調(diào)查 調(diào)查目的： 1、了解深圳不同區(qū)域新興社區(qū)的商店數(shù)量及商業(yè)規(guī)模。 2、各社區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)及檔次。 3、新興社區(qū)的商業(yè)布局及商鋪形態(tài)。 4、品牌主力店選擇進(jìn)入的社區(qū)及其影響。 調(diào)查社區(qū)選取原則： 1.社區(qū)總建面至少在20萬平方米以上，且不屬于城市級或區(qū)域級商圈。 2.社區(qū)以居住功能為主，強(qiáng)調(diào)社區(qū)商業(yè)以滿足自身需求為主。 3.社區(qū)商業(yè)中不含本身可以形成區(qū)域性商圈的大型連鎖超市類的商家。 4.選取不同規(guī)模、區(qū)域、價位、成熟度的社區(qū)進(jìn)行研究。 5.深圳特區(qū)內(nèi)、外均有選擇。 調(diào)調(diào) 查查 樣樣

23、本本 編號項目名稱區(qū)域總建面戶數(shù)入伙時間住宅均價 1金色家園景田21萬13953年7000-7500 2金域藍(lán)灣新洲34萬1301110個月8000-8500 3蔚藍(lán)海岸后海54萬43421-3.5年5200-6800 4招商海月后海22萬23781.5-3年5500-6200 5陽光棕櫚園前海39萬29620-1.5年5500-5600 6星海名城前海35萬30322-3年4600-5400 7四季花城龍崗53萬47001-4年3500-4300 8桂芳園龍崗50萬50000-3年3900-4200 位置蓮花北路與景田路交匯處 戶數(shù)/入伙時間1395戶/2001-2003.5 住宅均價700

24、0-7500元/平方米 商業(yè)樓層數(shù)/層高2層，局部3層/首層5m 樓盤總建面(m2)206,486 商業(yè)總建面(m2)約11,450 商店數(shù)量35個（單店面積327平方米） 商鋪面積范圍20-400平方米 租金(元/月. m2)1/f:120-250元/月.平方米 2/f: 80-100元/月.平方米 售價(元/m2)1/f:2-3萬元，2/f:1-2萬元 檔 次中高檔 主 力 店全家樂超市、肯德基、麥當(dāng)勞 金色家園 金色家園金色家園 大型超市大型超市 主出入口主出入口 1.商鋪沿小區(qū)外臨街三面設(shè)置，多數(shù)2層，超市部分局部3層。 2.商鋪設(shè)計采用騎樓式，有遮蓋，并在各個商業(yè)街主入口安放廣告牌，

25、引導(dǎo)人流。 3.小區(qū)多個主、次入口可以到達(dá)商鋪，通達(dá)性好。 4.步行街距離約在500-600m左右。 金色家園金色家園 金色家園商業(yè)業(yè)態(tài)比例 種類店數(shù)店數(shù)比例面積（m2）面積比例 商業(yè)業(yè)態(tài) 超市12.9%500043.7% 24h便利店12.9%1000.9% 餐飲925.7%300026.2% 藥店25.7%3202.8% 美容美發(fā)411.4%150013.1% 食品糕點38.6%1101.0% 服裝411.4%2101.8% 地鋪25.7%400.3% 眼鏡25.7%500.4% 銀行25.7%6005.2% 沖印攝影25.7%2302.0% 其它38.6%2902.5% 合計35100%

26、11450100% p 業(yè)態(tài)構(gòu)成店數(shù)主要是：餐飲、美容美發(fā)、服裝； 面積主要是：超市、餐飲、美容美發(fā)。 p 社區(qū)商業(yè)形成由萬科先招商，然后帶租約銷售，控制業(yè)態(tài)、檔次、品 牌問題，使之與小區(qū)形象相稱。 金色家園金色家園 主力店分析： 金色家園有全家樂、肯德基、麥當(dāng)勞等大型知 名連鎖店，是因為其所處位置是區(qū)域型商業(yè)中心， 另外，在交通、人流、臨街面、區(qū)域居民消費力等 構(gòu)成方面，符合上述品牌店的主要選址指標(biāo)。 金色家園金色家園 金域藍(lán)灣12期 位置廣深高速以北,濱河大道與福榮路交匯處 戶數(shù)/入伙時間1301戶/2003.8-2004.5 住宅均價8000-8500元/ m2 商業(yè)樓層數(shù)/層高2層/4

27、.5m 樓盤總建面34萬 m2 商業(yè)總建面共2層6000 m2 ，半地下一層可做餐飲 商 店 數(shù) 量1/f：28間，2/f：7間 （單店平均面積171 m2 ） 租金(元/月.m2)1/f:120元/月. m2 2/f: 80元/月. m2 （免租期4個月） 售價(元/ m2)待定 垂直交通2部手扶梯、步行梯 檔 次中高檔 主 力 店全家樂超市、招商銀行 金域藍(lán)灣金域藍(lán)灣 金域藍(lán)灣街鋪夜景及燈光效果。 扶梯的裝飾設(shè)計。 金域藍(lán)灣金域藍(lán)灣 p 布 置： 沿福榮路臨街布置 p 長 度： 約200m p 檔 次： 中高檔 p 主力店： 全家樂超市 p 周邊社區(qū)： 以鴻景灣名苑、下沙村居民為主。 p

28、裝修設(shè)計： 統(tǒng)一招牌 金域藍(lán)灣二期雖然入伙都已經(jīng)1個月，但商業(yè)街仍然處于招商 中，只有思妍麗、招商銀行等進(jìn)駐，業(yè)態(tài)暫時無法分析。 招商業(yè)態(tài)：中西餐、便利店、酒吧咖啡、美容美發(fā)等。 金域藍(lán)灣金域藍(lán)灣 蔚藍(lán)海岸13期 位置南山區(qū)后海大道旁 戶數(shù)/入伙時間4342戶/2000、112003、7 住宅均價5200-6800元/ m2 商業(yè)樓層數(shù)/層高1層/6m 樓盤總建面約54萬m2 商業(yè)總建面（ m2 ）3040 （小區(qū)內(nèi)另有商業(yè)，不對外開放） 商店數(shù)量27個（平均單店面積113 m2 ） 商鋪面積范圍40-200 m2 ，一層以80-100 m2為主 租金(元/月. m2)1/f:85-100元/

29、月. m2 管理費(元/月. m2)8元/月. m2 售價(元/ m2)只租不售 檔 次中檔 主力店7-11便利店、通家樂超市 主要業(yè)態(tài)零售、家具裝飾、食品 蔚藍(lán)海岸蔚藍(lán)海岸 1.商業(yè)主要沿著小區(qū)出入口的登良路兩邊集中分布，為500m長臨街商鋪； 2.周邊商業(yè)配套比較充足，加上小區(qū)內(nèi)也有商業(yè)，故沿街商業(yè)面積不大； 3.商業(yè)街無停車場，汽車多停在路邊； 4.層高6m，但大多商店沒有分隔樓層； 5.主力店為7-11，滿足便利性，但不構(gòu)成吸引人流的商業(yè)業(yè)態(tài)。 后 海 大 道 龍 城 路 登 良 路 育 德 佳 園 蔚 藍(lán) 海 岸 招 商 名 仕 花 園 小區(qū)商 業(yè)街 周邊樓 盤商業(yè) 周邊樓 盤商業(yè)

30、蔚 藍(lán) 海 岸 二期 入口 三期 入口 學(xué) 校 蔚藍(lán)海岸蔚藍(lán)海岸 蔚藍(lán)海岸蔚藍(lán)海岸 蔚藍(lán)海岸1-3期商業(yè)業(yè)態(tài)比例 種類店數(shù)店數(shù)比例面積面積比例 商業(yè)業(yè)態(tài) 超市14%80025.10% 24h便利店14%802.60% 餐飲311%3009.90% 藥店14%1003.20% 美容美發(fā)27%1404.60% 服裝鞋帽14%601.90% 地鋪14%401.30% 眼鏡14%401.30% 沖印店14%401.30% 零售622%3009.90% 空置14%1504.80% 合計27100%3040100% 蔚藍(lán)海岸蔚藍(lán)海岸 招商海月12期 位置南山區(qū)后海大道旁 戶數(shù)/入伙時間2378戶/2000

31、、112002、12 住宅均價5500-6200元/ m2 商業(yè)樓層數(shù)/層高共2層：1f：4m/2f：3m 樓盤總建面22萬平方米 商業(yè)總建面4650 m2 商鋪面積范圍全為50 m2左右（平均單店面積56 m2 ） 租金(元/月. m2)1/f: 90-110,2/f:40-50 售價(元/ m2)1/f:18000,2/f:7000，兩層捆綁銷售 檔 次中檔 主力店海王星辰、太平洋財險、銀河證券、三 九藥店 主要業(yè)態(tài)1/f：零售、飲食；2/f：美容美體健身 招商海月招商海月 p商業(yè)街的建筑形態(tài)極具吸引力，且和綠化結(jié)合。 p一、二層招牌、裝飾、店鋪門等設(shè)計均預(yù)留了統(tǒng)一尺寸，并給商家發(fā)揮的空間

32、。 招商海月招商海月 招商海月商業(yè)街的頂部處理。 招商海月招商海月 1.商業(yè)主要沿小區(qū)出入口海月路東面分布； 2.工業(yè)八路的商業(yè)多數(shù)還沒有營業(yè)，因為南面天驕華庭現(xiàn)沒入伙，北面主 要的離住宅部分較遠(yuǎn)； 3.海月路主要是為社區(qū)服務(wù)；工業(yè)八路為開放式； 4.商業(yè)街長度約1500m； 5.商業(yè)檔次為中檔，無大型知名品牌主力店。 后 海 大 道 內(nèi) 環(huán) 路 工 業(yè) 八 路 海 月 路 招 商 海 琴 花 園 招 商 海 月 花 園 半 島 花 園 天 驕 華 庭 小區(qū) 入口 小區(qū) 入口 招商海月招商海月 招商海月商業(yè)業(yè)態(tài)比例 招商海月有大量培訓(xùn)、健身店，所以其他類店鋪數(shù)量、面積均較多。 招商海月招商海月

33、 陽光棕櫚園13期 位置南山區(qū)前海路和學(xué)府路交匯處 戶數(shù)/入伙時間2962戶/2002、82004、7 住宅均價5500-5600元/ m2 商業(yè)樓層數(shù)/層高1層：4m 樓盤總建面39萬m2 商業(yè)總建面4850 m2 （約1000 m2正裝修，未推出） 商店數(shù)量63個（單店平均面積約61 m2 ） 商鋪面積范圍50-100 m2左右 租金(元/月. m2)1/f: 70元/月. m2 售價(元/ m2)只租不售 檔次中檔 主力店一致藥業(yè)、百果園、一品軒 主要業(yè)態(tài)1/f：零售、飲食、中介、裝飾 陽光棕櫚園陽光棕櫚園 p陽光棕櫚商業(yè)街商店門面采用統(tǒng)一設(shè)計；裝飾采用和社區(qū)一致的熱帶風(fēng)格； p前廣場可

34、進(jìn)行商業(yè)活動。 陽光棕櫚園陽光棕櫚園 別致的內(nèi)廊設(shè)計，注意商店招牌、天花和柱的燈飾。 陽光棕櫚園陽光棕櫚園 p綠化設(shè)計都與眾不同；太陽傘、休閑椅可以延長路過者的停留時 間，且讓商業(yè)街不僅僅只代表消費，還有駐足。 陽光棕櫚園陽光棕櫚園 1.商業(yè)分布在小區(qū)主入口兩旁、沿著前海路西面，學(xué)府路南面，形式為 臨街商鋪主題商業(yè)街； 2.總長度約為1200m； 3.主題商業(yè)街為中高檔，學(xué)府路為中低檔； 4.主題商業(yè)街經(jīng)營比較理想，前海路經(jīng)營差（約只有50%在營業(yè)）； 5.商業(yè)街無停車場，前海路街鋪有停車場，學(xué)府路商業(yè)街吸引人流少。 前 海 路 學(xué) 府 路 桂 廟 路 銷 售 中 心 港 灣 大 道 未 修

35、通 北 入 口 主入口 陽 光 棕 櫚 園 綠海名都 注：藍(lán)色部分為未發(fā)售 陽光棕櫚園陽光棕櫚園 陽光棕櫚園商業(yè)業(yè)態(tài)比例 種類店數(shù)店數(shù)比例面積面積比例 商業(yè)業(yè)態(tài) 超市11.20%80020.70% 24h便利店11.20%301% 餐飲913.20%40010.40% 藥店22.40%1704.40% 美容美發(fā)49.60%3308.60% 服裝鞋帽 12.40%802.10% 地鋪83.60%45011.70% 銀行10%852.20% 沖印店22.40%1704.40% 零售67.20%3208.30% 空置910.80%70018% 其它1944.80%3158.20% 合計63100%3

36、850100% p商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量以餐飲、地鋪、零售為主；面積以地鋪、餐飲、零售為主。 p主力店以小型品牌連鎖店為主。 陽光棕櫚園陽光棕櫚園 星海名城12期 位置南山區(qū)前海路旁 戶數(shù)/入伙時間3032戶/2001、102002、5 住宅均價4600-5400元/ m2 商業(yè)樓層數(shù)/層高1層/4m 樓盤總建面約35萬m2 （已入伙） 商業(yè)總建面約8715 m2 商店數(shù)量90個（單店平均面積約97 m2 ） 商鋪面積范圍20-300 m2 租金(元/月. m2)70-90元/月. m2 售價(元/ m2)12000-17000 檔次中檔 主力店華潤超市、中視音像、百果園 主要業(yè)態(tài)1/f:零售、家具裝飾

37、、食品 星海名城星海名城 1.商業(yè)分布在主入口處，一號路北面，前海路西面； 2.形式為臨街商鋪商業(yè)內(nèi)街，長度約1600m； 3.商業(yè)街經(jīng)一號路經(jīng)營比較理想，中檔、一號路段靠菜市場的部分檔次低；前 海路經(jīng)營很差（約只有40%在營業(yè)）、檔次低； 4.商業(yè)街無停車場，停車有一定困難； 5.主力店有華潤超市，滿足社區(qū)需要。 前 海 路 一 號 路 銷 售 中 心 港 灣 大 道 主入口 星 海 名 城 綠 地 星海名城星海名城 星海名城商業(yè)業(yè)態(tài)比例 種類 店數(shù)店數(shù)比例面積面積比例 商業(yè)業(yè)態(tài) 超市33.20%98011.30% 餐飲1414.90%95010.90% 藥店33.20%2803.20% 美

38、容美發(fā)1212.80%7008% 日用品44.30%2002.30% 服裝鞋帽66.40%2803.20% 地鋪44.30%1601.80% 銀行11.10%2002.30% 沖印店11.10%2002.30% 零售66.40%4555.20% 空置1819.10%163018.70% 其它1819.10%163018.70% 合計90100%8715100% p商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量以餐飲、美容美發(fā)為主；面積以超市、美容美發(fā)為主。 p商業(yè)街有近20%的空置率。 星海名城星海名城 位置龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn)布龍公路旁 戶數(shù)/入伙時間4700 / 2000-2003.5 住宅均價(元/m2)3500-4300 商業(yè)

39、樓層數(shù)/層高1層/4m 樓盤總建面(m2)53萬m m2 2 商業(yè)總建面(m2)4440 商鋪數(shù)量68個（單店平均面積65 m m2 2 ） 商鋪面積范圍(m2) 50-600 租金(元/月. m2)60-90 售價(元/m2)目前三級市場10000左右 檔次中檔 主力店華潤超市、自然美、 四季花城 四季花城四季花城 p社區(qū)商業(yè)集中在社區(qū)主入口布置。 p商業(yè)街長度約1000m。 四季花城四季花城 四季花城的騎樓式商業(yè)街設(shè)計。 四季花城四季花城 四季花城商業(yè)業(yè)態(tài)比例 種類 店數(shù)店數(shù)比例面積面積比例 商業(yè)業(yè)態(tài) 超市22.90%66014.90% 24h便利店22.90%1102.50% 餐飲1116.20%50011.30% 藥店11.50%701.60% 美容美發(fā)8