IOS全套制度及業(yè)務(wù)流程之竣工物業(yè)交付程序

1、17. 竣工物業(yè)交付程序1 目的和范圍：明確公司與物業(yè)公司之間以及物業(yè)公司與客戶之間接管驗收、交付竣工物業(yè)的職責(zé)與流程， 確保公司依法履約順利向客戶交付物業(yè)。 適用于公司新開發(fā)的住宅、車位、商場及公共配套等竣工物業(yè)。2 職責(zé)2.1 總經(jīng)理室負責(zé)委托物業(yè)管理公司或負責(zé)商業(yè)物業(yè)管理與運作的分支機構(gòu)進行管理，簽訂物業(yè)管理合同，并委托其接管竣工物業(yè)。2.2 總經(jīng)理室負責(zé)確定根據(jù)商品房買賣合同中約定的交付日期確定已竣工物業(yè)接管驗收及與客戶之間的交付日期，總經(jīng)理批準。2.3 總經(jīng)理室負責(zé)組織竣工物業(yè)交付工作，工程材料部負責(zé)具體的交付工作，必要時由總經(jīng)理室負責(zé)召開專題會議討論解決竣工物業(yè)交付過程中存在的諸項

2、問題。2.4 總經(jīng)理室法律事務(wù)中心負責(zé)對交付過程中出現(xiàn)的需訴諸法律的糾紛提供法律援助。2.5 工程材料部（項目部）負責(zé)將相關(guān)內(nèi)業(yè)資料移交給物業(yè)公司、公司檔案室及經(jīng)營銷售部。2.6 工程材料部（項目部）負責(zé)組織客戶服務(wù)部、經(jīng)營銷售部、監(jiān)理公司、施工單位等將已竣工物業(yè)向物業(yè)公司移交。2.7 工程材料部（項目部）負責(zé)監(jiān)督監(jiān)理公司和施工單位對有質(zhì)量問題的事項進行整改，并組織復(fù)驗。2.8 工程材料部（項目部）和設(shè)計研發(fā)部負責(zé)對驗收過程中的質(zhì)量問題進行總結(jié)、分析，并提出改進意見，并通過項目部和監(jiān)理公司督促施工單位及時進行整改。2.9 經(jīng)營銷售部負責(zé)向客戶發(fā)交付入伙通知書，制作兩書，培訓(xùn)本部門員工，配合物業(yè)

3、公司辦理客戶接樓相關(guān)手續(xù)及引導(dǎo)工作；經(jīng)營銷售部負責(zé)提供客戶名單給物業(yè)公司及對外聯(lián)絡(luò)部。2.10 對外聯(lián)絡(luò)部負責(zé)申辦煤氣、水、電、寬帶、閉路電視的開通手續(xù)。2.11 財務(wù)計統(tǒng)部負責(zé)辦理接樓結(jié)清尾款、違約款、產(chǎn)權(quán)稅費代收等；負責(zé)與物業(yè)公司商談空置物業(yè)的物業(yè)管理費及其支付方式，協(xié)調(diào)客戶交納物業(yè)管理費的起始時間等2.12 客戶服務(wù)部負責(zé)協(xié)調(diào)設(shè)計研發(fā)部和工程材料部等相關(guān)部門解決交付過程中出現(xiàn)的問題。2.13 人力資源部參與交付過程中可移動資產(chǎn)的驗收與移交。2.14 物業(yè)公司負責(zé)代收煤氣費、電費預(yù)存金、閉路電視初裝費等；負責(zé)向客戶交付竣工物業(yè)。2.15 受公司委托管理與運作商業(yè)物業(yè)的分支機構(gòu)負責(zé)該類物業(yè)的

4、接管與驗收。3 工作程序3.1 物業(yè)公司的接管驗收3.1.1 物業(yè)公司的接管驗收，是在相關(guān)政府部門竣工驗收合格以后，公司相關(guān)部門協(xié)同物業(yè)管理公司與施工單位分口逐項進行的物業(yè)接管驗收，在公司已制定企業(yè)內(nèi)部質(zhì)量驗收標準而且該標準在公司與承包商的合同中已明確約定的情況下，根據(jù)企業(yè)內(nèi)部標準驗收；否則， 以國家規(guī)定的質(zhì)量驗收標準驗收03.1.2 經(jīng)營銷售部向物業(yè)公司提供項目已售物業(yè)的客戶名單。3.1.3 工程材料部（項目部）在物業(yè)公司接管驗收之前向物業(yè)公司提交：竣工驗收證明書、主要建筑材料質(zhì)量保證書、設(shè)備臺賬、設(shè)備單體資料、設(shè)備清單、系統(tǒng)設(shè)備主機使用說明書、竣工圖。3.1.4 工程材料部（項目部）在設(shè)備

5、運行正常后向物業(yè)公司提交設(shè)備設(shè)施資料。3.1.5 總經(jīng)理室負責(zé)確定根據(jù)商品房買賣合同中約定的交付日期確定已竣工物業(yè)接管驗收及與客戶之間的交付日期，報總經(jīng)理批準。3.1.6 總經(jīng)理室負責(zé)組織竣工物業(yè)的交付工作，工程材料部經(jīng)理具體組織項目部、客戶服務(wù)部、經(jīng)營銷售部、物業(yè)公司、監(jiān)理公司、施工單位等共同組成接管驗收小組，召開竣工樓盤交接籌備會，進一步明確參加驗收的部門、人員、日程安排、職責(zé)分工、驗收標準、驗收方法等。必要時由總經(jīng)理室負責(zé)召開專題會議討論解決竣工物業(yè)交付過程中存在的諸項問題。3.1.7 物業(yè)公司負責(zé)制作驗收房屋交接清單并逐項填寫檢查驗收記錄，記錄須經(jīng)參與驗收的部門、單位簽字確認。3.1.

6、8 接管驗收的具體程序3.1.8.1 對于驗收合格的項目，物業(yè)公司與項目部填寫物業(yè)接管移交清單 ，由交接物業(yè)公司、地產(chǎn)公司、監(jiān)理公司、施工單位四方代表簽字并加蓋公章后，完成正式接管。3.1.8.2 對于驗收中質(zhì)量有問題的項目，填寫物業(yè)接管驗收報告，并在報告上寫明問題的具體內(nèi)容和處理辦法。對于需要進行整改的質(zhì)量問題項必須寫明整改的意見和完工的期限以及負責(zé)人，由接管驗收小組簽字認可，項目部負責(zé)監(jiān)督監(jiān)理公司、施工單位給予整改。3.1.8.3 有質(zhì)量問題的項目整改完工后，項目部監(jiān)督監(jiān)理公司協(xié)同物業(yè)公司進行復(fù)驗。 復(fù)驗合格的， 辦理程序同上述 3.1.8.1 條款。仍存在質(zhì)量問題的辦理程序同上述 3.1

7、.8.2 條款。3.1.9 如由于客觀原因無法在限定的接管驗收日程內(nèi)將質(zhì)量問題整改完畢，物業(yè)公司必須先予接管以保證與客戶之間的如期交付，由項目繼續(xù)協(xié)同監(jiān)理公司督促施工單位完成整改，并組織復(fù)驗。3.1.10 必要時，由總經(jīng)理室組織相關(guān)部門召開物業(yè)交接專題會議，討論解決解決物業(yè)交接過程中存在的諸項問題。3.1.11 財務(wù)計統(tǒng)部負責(zé)與物業(yè)公司商談確定空置物業(yè)的管理費用及支付方式，協(xié)調(diào)客戶交納物業(yè)管理費的起始時間等，報總經(jīng)理室審核后，總經(jīng)理批準執(zhí)行。3.1.12 項目部與物業(yè)公司在移交日雙方確定公用水電計量表讀數(shù)， 劃分交接雙方應(yīng)負責(zé)的水電費用。3.1.13 對外聯(lián)絡(luò)部負責(zé)在物業(yè)驗收接管后， 與物業(yè)公

8、司共同配合辦理接管樓盤的公共水電的托收手續(xù)。3.1.14 如物業(yè)交接過程中涉及產(chǎn)權(quán)屬于公司的可移動資產(chǎn)， 工程材料部應(yīng)通知人力資源部根據(jù)經(jīng)審核的施工單位提供的資產(chǎn)清單參與驗收、造冊登記。今后移交給資產(chǎn)使用單位時，由人力資源部負責(zé)辦理移 交手續(xù)。3.1.15 公司總經(jīng)理室負責(zé)組織同物業(yè)管理公司簽署物業(yè)管理委托合同。3.1.16 配套房產(chǎn)（產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主委員會的房產(chǎn)）向物業(yè)公司交付的過程參照上述程序執(zhí)行。在業(yè)主委員會正式成立后，由物業(yè)公司負責(zé)向業(yè)主委員會移交。3.2 與客戶的交付3.2.1 與客戶之間的交付，是在與物業(yè)公司接管驗收的基礎(chǔ)上進行的，我司委托物業(yè)公司辦理與客戶之間的交付手續(xù)。3.2.2

9、物業(yè)公司于商品房買賣合同約定交付日前30 日以書面形式告知地產(chǎn)公司物業(yè)管理費用標準及接樓流程。3.2.3 經(jīng)營銷售部組織相關(guān)人員進行物業(yè)交付前的培訓(xùn)，執(zhí)行培訓(xùn)管理程序 。3.2.4 經(jīng)營銷售部提供客戶名單給對外聯(lián)絡(luò)部，對外聯(lián)絡(luò)部負責(zé)申辦煤氣、水、電、寬帶、閉路電視的開通手續(xù)。3.2.5 經(jīng)營銷售部發(fā)入伙通知書通知客戶接樓，入伙通知書內(nèi)容應(yīng)包括：辦理入伙日期、辦理地點、需攜帶文件、應(yīng)付費用、匯款指示、簡要的接樓流程等。3.2.6 工程材料部須于商品房買賣合同約定交付日前30 日向經(jīng)營銷售部提供建施圖竣工圖 2 份，水、電管線平面圖 1 份（復(fù)印件） 。3.2.7 經(jīng)營銷售部根據(jù)工程材料部提供的圖

10、紙資料制作住宅質(zhì)量保證書 、 住宅使用說明書 。3.2.8 客戶至公司辦理結(jié)樓手續(xù)后各部門主要須辦事宜如下：3.2.8.1 經(jīng)營銷售部負責(zé)為開具接樓通知單，并引導(dǎo)辦理相關(guān)手續(xù)。3.2.8.2 財務(wù)計統(tǒng)部負責(zé)辦理接樓結(jié)清尾款、 違約款、 產(chǎn)權(quán)稅費代收等。3.2.8.3 物業(yè)公司負責(zé)代收煤氣費、電費預(yù)存金、閉路電視初裝費等，并辦理相關(guān)接樓手續(xù)。3.2.9 客戶服務(wù)部負責(zé)協(xié)調(diào)相關(guān)部門解決交付過程中出現(xiàn)的問題， 執(zhí)行 客戶服務(wù)程序 ；總經(jīng)理室法律事務(wù)中心負責(zé)對交付過程中出現(xiàn)的需訴諸法律的糾紛提供法律援助；設(shè)計研發(fā)部、工程材料部（項目部）負責(zé)設(shè)計、建筑質(zhì)量等引發(fā)的投訴難題的研討解決。3.3 商業(yè)物業(yè)的交付3.3.1 商業(yè)物業(yè)指公司新開發(fā)的商業(yè)物業(yè)， 出于戰(zhàn)略角度考慮暫不出售， 而由公司通過招商、租賃方式運作的商場及其相關(guān)配套等商業(yè)物業(yè)。3.3.2 商業(yè)物業(yè)的運作與管理由公司下屬的分支機構(gòu) （目前為元洪購物廣場有限公司和 * 新天地休閑購物有限公司） 負責(zé)， 交付過程在公司各相關(guān)部門和公司委托的商業(yè)物業(yè)運作與管理者之間進行， 具體程序參照上述 3.1條款進行。3.3.3 公司總經(jīng)理室負責(zé)協(xié)調(diào)商業(yè)物