房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃與住宅小區(qū)定位

1、 目 標(biāo) 主要探討房地產(chǎn)前期策劃在房地產(chǎn)開發(fā)流程中的主要探討房地產(chǎn)前期策劃在房地產(chǎn)開發(fā)流程中的 地位和作用，研究房地產(chǎn)前期策劃的流程及其相地位和作用，研究房地產(chǎn)前期策劃的流程及其相 關(guān)環(huán)節(jié)，掌握一些基本的策劃方法以避免和解決關(guān)環(huán)節(jié)，掌握一些基本的策劃方法以避免和解決 目前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)中存在的供大于求、產(chǎn)銷不目前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)中存在的供大于求、產(chǎn)銷不 對路的問題。同時，立足于對路的問題。同時，立足于“居住小區(qū)居住小區(qū)”這個細(xì)這個細(xì) 分市場的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步詳細(xì)研究房地產(chǎn)前期策分市場的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步詳細(xì)研究房地產(chǎn)前期策 劃中劃中“產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位”這一個環(huán)節(jié)，結(jié)合這一個環(huán)節(jié)，結(jié)合2121世紀(jì)住宅世

2、紀(jì)住宅 發(fā)展趨勢，掌握居住小區(qū)發(fā)展趨勢，掌握居住小區(qū)“產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位”環(huán)節(jié)中的環(huán)節(jié)中的 概念設(shè)計概念設(shè)計”理念，以及居住小區(qū)規(guī)劃布局定位、理念，以及居住小區(qū)規(guī)劃布局定位、 小區(qū)環(huán)境定位、住宅套型空間及組合定位等方面小區(qū)環(huán)境定位、住宅套型空間及組合定位等方面 的知識的知識。 1 策劃概述 1.1 1.1 策劃的含義策劃的含義 在激烈的市場競爭環(huán)境中，行業(yè)或個人隨在激烈的市場競爭環(huán)境中，行業(yè)或個人隨 時都要關(guān)注市場的各種變化，并了解、熟悉、時都要關(guān)注市場的各種變化，并了解、熟悉、 發(fā)現(xiàn)、掌握在市場競爭中領(lǐng)先的方式、方法，發(fā)現(xiàn)、掌握在市場競爭中領(lǐng)先的方式、方法， 在此基礎(chǔ)上找到取勝的良計妙策，然后

3、才能獲在此基礎(chǔ)上找到取勝的良計妙策，然后才能獲 得成功，這就是人們通常所稱的策劃。得成功，這就是人們通常所稱的策劃。 1.2 1.2 1.2.1按不同行業(yè)劃分 1.2.2按手段的不同劃分 1.2.3按職業(yè)的不同劃分 1 策劃概述 1.3 1.3 1.3.1 1.3.1 策劃的作用策劃的作用 1.3.2 1.3.2 策劃的原則策劃的原則 2 房地產(chǎn)策劃及其前期策劃 2.12.1我國房地產(chǎn)策劃發(fā)展史我國房地產(chǎn)策劃發(fā)展史 2.1.12.1.1房地產(chǎn)策劃的概念房地產(chǎn)策劃的概念 房地產(chǎn)策劃房地產(chǎn)策劃就是在深入研究和理解區(qū)域房地就是在深入研究和理解區(qū)域房地 產(chǎn)市場的基礎(chǔ)上，對某個特定的房地產(chǎn)項目進(jìn)行產(chǎn)市場

4、的基礎(chǔ)上，對某個特定的房地產(chǎn)項目進(jìn)行 整體的評估、設(shè)計、包裝，使之領(lǐng)先于市場潮流，整體的評估、設(shè)計、包裝，使之領(lǐng)先于市場潮流， 符合于目標(biāo)客戶口味的一種行為過程。符合于目標(biāo)客戶口味的一種行為過程。 2 房地產(chǎn)策劃及其前期策劃 2.1.22.1.2我國房地產(chǎn)策劃的發(fā)展軌跡我國房地產(chǎn)策劃的發(fā)展軌跡 產(chǎn)品觀念時代：策劃找產(chǎn)品觀念時代：策劃找“感覺感覺” 推銷觀念時代：策劃找推銷觀念時代：策劃找“賣點賣點” 準(zhǔn)營銷觀念時代：策劃找準(zhǔn)營銷觀念時代：策劃找“概念概念” 營銷觀念時代：策劃找營銷觀念時代：策劃找“需求需求” 市場的社會營銷觀念時代：策劃找市場的社會營銷觀念時代：策劃找“平衡平衡” 2 房地產(chǎn)

5、策劃及其前期策劃 2.2 2.2 實力雄厚的房地產(chǎn)策劃公司則主要從事戰(zhàn)略策劃實力雄厚的房地產(chǎn)策劃公司則主要從事戰(zhàn)略策劃 和全程策劃，而大多數(shù)房地產(chǎn)代理公司則從事銷和全程策劃，而大多數(shù)房地產(chǎn)代理公司則從事銷 售策劃和廣告、包裝類策劃。售策劃和廣告、包裝類策劃。 目前的房地產(chǎn)項目策劃是僅僅處于做市場調(diào)研，目前的房地產(chǎn)項目策劃是僅僅處于做市場調(diào)研， 然后進(jìn)行包裝、廣告形象類的炒作，其市場調(diào)研然后進(jìn)行包裝、廣告形象類的炒作，其市場調(diào)研 也是主要是為了在銷售過程中有針對性的定價，也是主要是為了在銷售過程中有針對性的定價， 其調(diào)研范圍非常局限。從事的策劃主要是銷售策其調(diào)研范圍非常局限。從事的策劃主要是銷售

6、策 劃，稱不上前期策劃，也不能稱為營銷策劃。劃，稱不上前期策劃，也不能稱為營銷策劃。 有一部分房地產(chǎn)項目策劃是處于有一部分房地產(chǎn)項目策劃是處于“概念概念+ +營銷營銷” 階段階段 2 房地產(chǎn)策劃及其前期策劃 2.32.3 2.3.12.3.1前期策劃在房地產(chǎn)開發(fā)中所處地位和作用前期策劃在房地產(chǎn)開發(fā)中所處地位和作用 前期策劃階段前期策劃階段 勘測設(shè)計階段勘測設(shè)計階段 工程施工階段工程施工階段 2 房地產(chǎn)策劃及其前期策劃 2.3.2 2.3.2 項目定位（包括市場定位、身份定位、功能定位等等）項目定位（包括市場定位、身份定位、功能定位等等） 產(chǎn)品建議（包括規(guī)劃布局、單體、平面、戶型、戶型面積配產(chǎn)品

7、建議（包括規(guī)劃布局、單體、平面、戶型、戶型面積配 比、設(shè)計、裝修、功能等等甚至詳細(xì)到建筑材料，同時牽涉比、設(shè)計、裝修、功能等等甚至詳細(xì)到建筑材料，同時牽涉 到成本核算）到成本核算） 客群分析（包括客群心理、偏好、審美等等），客群分析（包括客群心理、偏好、審美等等）， 根據(jù)融資能力、渠道、開發(fā)規(guī)劃、開發(fā)策略（周期、投資方根據(jù)融資能力、渠道、開發(fā)規(guī)劃、開發(fā)策略（周期、投資方 式、回收方式）等確定項目開發(fā)步驟的綜合安排式、回收方式）等確定項目開發(fā)步驟的綜合安排 根據(jù)產(chǎn)品和市場的各方面做出價格策略、管理、經(jīng)營、工程根據(jù)產(chǎn)品和市場的各方面做出價格策略、管理、經(jīng)營、工程 周期的安排等，同時也要適當(dāng)考慮推廣

8、、銷售的策略。周期的安排等，同時也要適當(dāng)考慮推廣、銷售的策略。 2 房地產(chǎn)策劃及其前期策劃 2.3.32.3.3 圖圖3 -43 -4前期策劃工作流程前期策劃工作流程 3 市場定位 3.1 3.1 定位概述定位概述 定位定位是企業(yè)根據(jù)消費者對某種產(chǎn)品屬性的認(rèn)識、了是企業(yè)根據(jù)消費者對某種產(chǎn)品屬性的認(rèn)識、了 解和重視程度，給自己的產(chǎn)品規(guī)定一定的市場地位，解和重視程度，給自己的產(chǎn)品規(guī)定一定的市場地位， 培養(yǎng)產(chǎn)品在消費者心目中的特色和形象，以滿足消培養(yǎng)產(chǎn)品在消費者心目中的特色和形象，以滿足消 費者的某種偏愛和需要。費者的某種偏愛和需要。 定位定位不是對產(chǎn)品本身做實質(zhì)性的改變，而是對市場不是對產(chǎn)品本身做

9、實質(zhì)性的改變，而是對市場 的發(fā)現(xiàn)；的發(fā)現(xiàn)； 定位定位的關(guān)鍵是找出消費者心智上的坐標(biāo)位置，而不的關(guān)鍵是找出消費者心智上的坐標(biāo)位置，而不 是空間位置是空間位置 3 市場定位 3.1.13.1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場定位房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場定位 房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃來說，就是要確定產(chǎn)品房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃來說，就是要確定產(chǎn)品 定位，而產(chǎn)品定位的依據(jù)是市場定位。定位，而產(chǎn)品定位的依據(jù)是市場定位。 對于房地產(chǎn)項目前期策劃，市場定位的基本對于房地產(chǎn)項目前期策劃，市場定位的基本 前提就是研究房地產(chǎn)市場，也就是首先要進(jìn)前提就是研究房地產(chǎn)市場，也就是首先要進(jìn) 行房地產(chǎn)市場調(diào)研，并且在市場調(diào)研的基礎(chǔ)行房地產(chǎn)市場調(diào)研，

10、并且在市場調(diào)研的基礎(chǔ) 上，細(xì)分房地產(chǎn)市場，尋找房地產(chǎn)市場的空上，細(xì)分房地產(chǎn)市場，尋找房地產(chǎn)市場的空 白點，確定目標(biāo)市場，從而進(jìn)行定位白點，確定目標(biāo)市場，從而進(jìn)行定位。 3 市場定位 3 市場定位 3.23.2市場調(diào)研在市場定位中的地位和作用市場調(diào)研在市場定位中的地位和作用 房地產(chǎn)市場調(diào)研，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，房地產(chǎn)市場調(diào)研，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象， 運用科學(xué)的方法，有目的、有計劃地對相關(guān)的市場運用科學(xué)的方法，有目的、有計劃地對相關(guān)的市場 信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對 房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究與預(yù)測，為決策者了解房地產(chǎn)房地產(chǎn)市

11、場進(jìn)行研究與預(yù)測，為決策者了解房地產(chǎn) 市場的變動趨勢，制定項目開發(fā)計劃，擬訂正確項市場的變動趨勢，制定項目開發(fā)計劃，擬訂正確項 目運營決策提供參考與建議。目運營決策提供參考與建議。 3 市場定位 3.33.3 3.3.13.3.1房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查 政治法律環(huán)境調(diào)查政治法律環(huán)境調(diào)查 經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查 社區(qū)環(huán)境調(diào)查社區(qū)環(huán)境調(diào)查 3 市場定位 3.3.23.3.2市場需求和消費行為調(diào)查市場需求和消費行為調(diào)查 消費者對某類房地產(chǎn)的總需求及其飽和點、房地產(chǎn)市消費者對某類房地產(chǎn)的總需求及其飽和點、房地產(chǎn)市 場需求發(fā)展趨勢場需求發(fā)展趨勢 房地產(chǎn)市場需求影響因素房地產(chǎn)市場需求影響因

12、素 需求動機(jī)需求動機(jī) 購買行為購買行為 3 市場定位 3.3.3 3.3.3 房地產(chǎn)價格調(diào)查房地產(chǎn)價格調(diào)查 影響房地產(chǎn)價格變化的因素，特別是政府價格政影響房地產(chǎn)價格變化的因素，特別是政府價格政 策對房地產(chǎn)企業(yè)定價的影響策對房地產(chǎn)企業(yè)定價的影響 房地產(chǎn)市場供求情況的變化趨勢房地產(chǎn)市場供求情況的變化趨勢 房地產(chǎn)商品價格需求彈性和供給彈性的大小房地產(chǎn)商品價格需求彈性和供給彈性的大小 開發(fā)商各種不同的價格策略和定價方法對房地產(chǎn)開發(fā)商各種不同的價格策略和定價方法對房地產(chǎn) 租售量的影響租售量的影響 國際、國內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)市場的價格國際、國內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)市場的價格 開發(fā)個案所在城市及片區(qū)房地產(chǎn)市場價格開發(fā)個案所

13、在城市及片區(qū)房地產(chǎn)市場價格 價格變動后消費者和開發(fā)商的反應(yīng)價格變動后消費者和開發(fā)商的反應(yīng) 3 市場定位 3.3.43.3.4房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查 房地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、房地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、 市場生命周期市場生命周期 現(xiàn)有房地產(chǎn)客戶和業(yè)主對房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、現(xiàn)有房地產(chǎn)客戶和業(yè)主對房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、 格局、售后服務(wù)的意見及對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的格局、售后服務(wù)的意見及對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的 接受程度接受程度 新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其 在房地產(chǎn)品上的運用情況在房地產(chǎn)品上的運用情況 本企業(yè)產(chǎn)品的銷售潛力

14、及市場占有率本企業(yè)產(chǎn)品的銷售潛力及市場占有率 建筑設(shè)計及施工企業(yè)的有關(guān)情況等建筑設(shè)計及施工企業(yè)的有關(guān)情況等 3 市場定位 3.3.53.3.5房地產(chǎn)促銷調(diào)查房地產(chǎn)促銷調(diào)查 房地產(chǎn)廣告的時空分布及廣告效果測定房地產(chǎn)廣告媒房地產(chǎn)廣告的時空分布及廣告效果測定房地產(chǎn)廣告媒 體使用情況體使用情況 房地產(chǎn)廣告預(yù)算與代理公司房地產(chǎn)廣告預(yù)算與代理公司 人員促銷的配備狀況人員促銷的配備狀況 各種公關(guān)活動對租售績效的影響，以及各種營業(yè)推廣各種公關(guān)活動對租售績效的影響，以及各種營業(yè)推廣 活動的租售績效等活動的租售績效等 3 市場定位 3.3.63.3.6房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查 房地產(chǎn)營銷渠道的選擇、控

15、制與調(diào)整情況房地產(chǎn)營銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況 房地產(chǎn)市場營銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢及其原因房地產(chǎn)市場營銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢及其原因 代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其代理的情況代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其代理的情況 房地產(chǎn)客戶對代理商的評價房地產(chǎn)客戶對代理商的評價 3 市場定位 3.3.73.3.7市場競爭調(diào)查市場競爭調(diào)查 競爭對手的實力和經(jīng)營管理優(yōu)劣勢競爭對手的實力和經(jīng)營管理優(yōu)劣勢 對競爭對手的商品房設(shè)計、室內(nèi)布置、建材及附屬設(shè)對競爭對手的商品房設(shè)計、室內(nèi)布置、建材及附屬設(shè) 備選擇、服務(wù)優(yōu)缺點的調(diào)查與分析備選擇、服務(wù)優(yōu)缺點的調(diào)查與分析 對競爭對手商品房價格的調(diào)查和定價情況的研究對競爭對手商品房價格

16、的調(diào)查和定價情況的研究 對競爭對手廣告的監(jiān)視和廣告費用、廣告策略的研究對競爭對手廣告的監(jiān)視和廣告費用、廣告策略的研究 對競爭對手銷售渠道使用情況的調(diào)查和分析；對未來對競爭對手銷售渠道使用情況的調(diào)查和分析；對未來 競爭情況的分析與估計競爭情況的分析與估計 整個城市，尤其是同（類）街區(qū)同類型產(chǎn)品的供給量整個城市，尤其是同（類）街區(qū)同類型產(chǎn)品的供給量 和在市場上的銷售量，本企業(yè)和競爭對手的市場占有和在市場上的銷售量，本企業(yè)和競爭對手的市場占有 率率 3 市場定位 3.4 3.4 市場細(xì)分及其作用市場細(xì)分及其作用 3.4.1 3.4.1 市場細(xì)分市場細(xì)分 市場細(xì)分市場細(xì)分就是根據(jù)消費者明顯不同的需求特

17、證將整體就是根據(jù)消費者明顯不同的需求特證將整體 市場劃分成若干個消費者群的過程，每一個消費者群市場劃分成若干個消費者群的過程，每一個消費者群 都是一個具有相同需求和欲望的細(xì)分子市場。都是一個具有相同需求和欲望的細(xì)分子市場。 3 市場定位 3.4.2 3.4.2 市場細(xì)分的作用市場細(xì)分的作用 分析機(jī)會、選擇市場分析機(jī)會、選擇市場 集中資源、以小勝大集中資源、以小勝大 增強(qiáng)市場營銷戰(zhàn)略的有效性增強(qiáng)市場營銷戰(zhàn)略的有效性 3 市場定位 3.5 3.5 確定目標(biāo)細(xì)分市場確定目標(biāo)細(xì)分市場 3.5.1 3.5.1 市場細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)市場細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn) 可測量性，即細(xì)分市場的購買力和規(guī)模大小可以被可測量性，即細(xì)分市場

18、的購買力和規(guī)模大小可以被 測量出來測量出來 可盈利性，即細(xì)分市場的容量能夠保證企業(yè)獲得足可盈利性，即細(xì)分市場的容量能夠保證企業(yè)獲得足 夠的經(jīng)濟(jì)效益，否則，這一市場對企業(yè)來說是無意夠的經(jīng)濟(jì)效益，否則，這一市場對企業(yè)來說是無意 義的義的 可接近性，即企業(yè)有足夠的能力接近該細(xì)分市場，可接近性，即企業(yè)有足夠的能力接近該細(xì)分市場， 并占有一定的市場份額并占有一定的市場份額 易反應(yīng)性，如果一個細(xì)分市場對營銷戰(zhàn)略的反應(yīng)同易反應(yīng)性，如果一個細(xì)分市場對營銷戰(zhàn)略的反應(yīng)同 其它細(xì)分市場沒有什么分別，則沒有必要把它當(dāng)成其它細(xì)分市場沒有什么分別，則沒有必要把它當(dāng)成 一個獨立的市場。一個獨立的市場。 3 市場定位 3.5

19、.2 3.5.2 選擇目標(biāo)細(xì)分市場選擇目標(biāo)細(xì)分市場 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過評估細(xì)分市場，最終會房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過評估細(xì)分市場，最終會 選擇如下戰(zhàn)略之一：選擇如下戰(zhàn)略之一： 企業(yè)進(jìn)入其中的一個細(xì)分市場；企業(yè)進(jìn)入其中的一個細(xì)分市場； 企業(yè)選擇若干細(xì)分市場，并對之制定不同的企業(yè)選擇若干細(xì)分市場，并對之制定不同的 營銷戰(zhàn)略；營銷戰(zhàn)略； 企業(yè)決定不對市場進(jìn)行細(xì)分，而是向整體市企業(yè)決定不對市場進(jìn)行細(xì)分，而是向整體市 場提供產(chǎn)品。場提供產(chǎn)品。 通過市場細(xì)分企業(yè)沒有發(fā)現(xiàn)一個子市場是可通過市場細(xì)分企業(yè)沒有發(fā)現(xiàn)一個子市場是可 可行的，從而放棄該市場?？尚械?，從而放棄該市場。 3 市場定位 3.5.3 3.5.3 明確

20、競爭優(yōu)勢明確競爭優(yōu)勢 企業(yè)必須經(jīng)常將其定位、產(chǎn)品、價格、渠道和促銷與企業(yè)必須經(jīng)常將其定位、產(chǎn)品、價格、渠道和促銷與 其密切相關(guān)的競爭對手相比較，通過這種方法，可以其密切相關(guān)的競爭對手相比較，通過這種方法，可以 找出其競爭優(yōu)勢和不足之處，從而在消費者，心中確找出其競爭優(yōu)勢和不足之處，從而在消費者，心中確 定其優(yōu)勢地位定其優(yōu)勢地位 3 市場定位 3.6 3.6 市場定位市場定位 市場定位市場定位就是通過各種媒體和渠道向消費者傳達(dá)組織就是通過各種媒體和渠道向消費者傳達(dá)組織 或品牌的特定信息，使差異性清楚地凸現(xiàn)在消費者面或品牌的特定信息，使差異性清楚地凸現(xiàn)在消費者面 前，從而引起消費者注意你的品牌、產(chǎn)

21、品，并使其產(chǎn)前，從而引起消費者注意你的品牌、產(chǎn)品，并使其產(chǎn) 生聯(lián)想。生聯(lián)想。 3 市場定位 3.6 3.6 市場定位市場定位 3.6.13.6.1三種選擇最佳定位策略的方法三種選擇最佳定位策略的方法 先入為主策略先入為主策略 空隙卡入策略空隙卡入策略 創(chuàng)新概念策略創(chuàng)新概念策略 4 產(chǎn)品定位 4.1 4.1 概念設(shè)計概述概念設(shè)計概述 4.1.1 4.1.1 概念設(shè)計的涵義概念設(shè)計的涵義 概念設(shè)計概念設(shè)計就是在市場定位的基礎(chǔ)上，研究住宅產(chǎn)品就是在市場定位的基礎(chǔ)上，研究住宅產(chǎn)品 的空間功能、規(guī)劃布局、風(fēng)景園林、住宅套型平面組的空間功能、規(guī)劃布局、風(fēng)景園林、住宅套型平面組 合等，為后續(xù)工程設(shè)計（規(guī)劃、

22、建筑、園林等）提供合等，為后續(xù)工程設(shè)計（規(guī)劃、建筑、園林等）提供 探討性設(shè)計建議。探討性設(shè)計建議。 4 產(chǎn)品定位 4.1.2 4.1.2 概念設(shè)計在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的位置概念設(shè)計在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的位置 4 產(chǎn)品定位 4.2 4.2 居住小區(qū)規(guī)劃定位居住小區(qū)規(guī)劃定位 4.2.1 4.2.1 規(guī)劃布局與空間環(huán)境應(yīng)遵循下列原則規(guī)劃布局與空間環(huán)境應(yīng)遵循下列原則 居住小區(qū)的規(guī)劃布局應(yīng)遵循下列原則：居住小區(qū)的規(guī)劃布局應(yīng)遵循下列原則： 方便居民生活，有利組織管理方便居民生活，有利組織管理 組織與居住人口規(guī)模相對應(yīng)的公共活動中心，方組織與居住人口規(guī)模相對應(yīng)的公共活動中心，方 便經(jīng)營、使用和社會化服務(wù)便經(jīng)營、

23、使用和社會化服務(wù) 合理組織人流、車流，有利安全防衛(wèi)合理組織人流、車流，有利安全防衛(wèi) 構(gòu)思新穎，體現(xiàn)地方特色構(gòu)思新穎，體現(xiàn)地方特色 4.2.1 4.2.1 規(guī)劃布局與空間環(huán)境應(yīng)遵循下列原則規(guī)劃布局與空間環(huán)境應(yīng)遵循下列原則 居住小區(qū)的空間與環(huán)境設(shè)計，應(yīng)遵循下列原則居住小區(qū)的空間與環(huán)境設(shè)計，應(yīng)遵循下列原則: : 建筑應(yīng)體現(xiàn)地方風(fēng)格、突出個性，群體建筑與空建筑應(yīng)體現(xiàn)地方風(fēng)格、突出個性，群體建筑與空 間層次應(yīng)在協(xié)調(diào)中求變化間層次應(yīng)在協(xié)調(diào)中求變化 合理設(shè)置公共服務(wù)設(shè)施，避免煙、氣（味）、塵合理設(shè)置公共服務(wù)設(shè)施，避免煙、氣（味）、塵 及噪聲對居民的污染和干擾及噪聲對居民的污染和干擾 精心設(shè)置建筑小品，豐富與

24、美化環(huán)境精心設(shè)置建筑小品，豐富與美化環(huán)境 注重景觀和空間的完整性，市政公交站點、停車注重景觀和空間的完整性，市政公交站點、停車 庫等庫等 小建筑宜與住宅或公建結(jié)合安排；供電、小建筑宜與住宅或公建結(jié)合安排；供電、 電訊、路燈等管線直地下埋設(shè)電訊、路燈等管線直地下埋設(shè) 公共活動空間的環(huán)境設(shè)計，應(yīng)處理好建筑、道路、公共活動空間的環(huán)境設(shè)計，應(yīng)處理好建筑、道路、 廣場、院落、綠地和建筑小品之間及其與人的活廣場、院落、綠地和建筑小品之間及其與人的活 動之間的相互關(guān)系動之間的相互關(guān)系 4 產(chǎn)品定位 4.2.2 4.2.2 建筑組群設(shè)計的一般原則建筑組群設(shè)計的一般原則 住宅建筑組群設(shè)計原則住宅建筑組群設(shè)計原則

25、 住宅建筑組群設(shè)計，即要有規(guī)律性，又要有恰住宅建筑組群設(shè)計，即要有規(guī)律性，又要有恰 當(dāng)合理的變化。當(dāng)合理的變化。 住宅建筑的布局，空間的組織，要有疏有密，住宅建筑的布局，空間的組織，要有疏有密， 布局合理，層次分明而清晰。布局合理，層次分明而清晰。 住宅單體的組合，組群的布置，要有利于居住住宅單體的組合，組群的布置，要有利于居住 小區(qū)整體景觀的創(chuàng)造與組織。小區(qū)整體景觀的創(chuàng)造與組織。 4 產(chǎn)品定位 4.2.2 4.2.2 建筑組群設(shè)計的一般原則建筑組群設(shè)計的一般原則 公共建筑的設(shè)置原則公共建筑的設(shè)置原則: : 方便生活方便生活 有利經(jīng)營管理有利經(jīng)營管理 美化環(huán)境美化環(huán)境 4 產(chǎn)品定位 4.2.3

26、 4.2.3 居住小區(qū)建筑群體空間的規(guī)劃居住小區(qū)建筑群體空間的規(guī)劃 居住小區(qū)建筑群體空間規(guī)劃的基本要求居住小區(qū)建筑群體空間規(guī)劃的基本要求 功能要求功能要求 經(jīng)濟(jì)要求經(jīng)濟(jì)要求 美觀要求美觀要求 居住區(qū)建筑群體空間的規(guī)劃結(jié)構(gòu)居住區(qū)建筑群體空間的規(guī)劃結(jié)構(gòu) 4 產(chǎn)品定位 4.2.3 4.2.3 居住小區(qū)建筑群體空間的規(guī)劃居住小區(qū)建筑群體空間的規(guī)劃 居住小區(qū)住宅建筑群體的空間組合居住小區(qū)住宅建筑群體的空間組合 群體空間構(gòu)成群體空間構(gòu)成 平面空間組合方式平面空間組合方式 住宅組群空間組合形式住宅組群空間組合形式 居住小區(qū)公共建筑的布置形式居住小區(qū)公共建筑的布置形式 4 產(chǎn)品定位 4.2.4 小區(qū)內(nèi)道路系統(tǒng)

27、規(guī)劃 動態(tài)交通的組織動態(tài)交通的組織 靜態(tài)交通的組織靜態(tài)交通的組織 4 產(chǎn)品定位 4.3 4.3 居住小區(qū)環(huán)境定位居住小區(qū)環(huán)境定位 4.3.1 4.3.1 居住小區(qū)環(huán)境空間領(lǐng)域的劃分居住小區(qū)環(huán)境空間領(lǐng)域的劃分 居住小區(qū)環(huán)境概念設(shè)計首先要進(jìn)行領(lǐng)域劃分，領(lǐng)域劃居住小區(qū)環(huán)境概念設(shè)計首先要進(jìn)行領(lǐng)域劃分，領(lǐng)域劃 分就是限定空間，即將居住環(huán)境按空間領(lǐng)域性質(zhì)分出分就是限定空間，即將居住環(huán)境按空間領(lǐng)域性質(zhì)分出 層次，形成一種由外向內(nèi)，由表及里，或由動到靜，層次，形成一種由外向內(nèi)，由表及里，或由動到靜， 由公共到私密的空間序列。由公共到私密的空間序列。 4 產(chǎn)品定位 4.3.2 4.3.2 空間層次設(shè)計空間層次設(shè)

28、計 小環(huán)境的邊界小環(huán)境的邊界 小環(huán)境的空間引導(dǎo)小環(huán)境的空間引導(dǎo) 小環(huán)境內(nèi)部空間層次小環(huán)境內(nèi)部空間層次 小環(huán)境的視覺層次小環(huán)境的視覺層次 4 產(chǎn)品定位 4.3.3 4.3.3 居住小區(qū)配套環(huán)境的設(shè)計居住小區(qū)配套環(huán)境的設(shè)計 公共綠地的分類和形式公共綠地的分類和形式 居住小區(qū)公共綠地的功能分區(qū)居住小區(qū)公共綠地的功能分區(qū) 公共綠地的平面布局公共綠地的平面布局 居住小區(qū)公共綠地的小環(huán)境設(shè)計居住小區(qū)公共綠地的小環(huán)境設(shè)計 宅旁綠地的設(shè)計宅旁綠地的設(shè)計 4 產(chǎn)品定位 4.3.4 4.3.4 居住小區(qū)景觀環(huán)境空間表現(xiàn)手法居住小區(qū)景觀環(huán)境空間表現(xiàn)手法 圍合圍合 放射放射 線形線形 邊界邊界 欄阻欄阻 誘導(dǎo)誘導(dǎo) 分

29、劃分劃 掩蔽掩蔽 4 產(chǎn)品定位 4.4 4.4 套型空間及住宅組合定位套型空間及住宅組合定位 4.4.1 4.4.1 套型空間的組合套型空間的組合 4.4.2 4.4.2 低層住宅的組合方式低層住宅的組合方式 4.4.3 4.4.3 多層住宅單元組合拼接方式多層住宅單元組合拼接方式 4.4.4 4.4.4 高層的平面類型高層的平面類型 4.4.5 4.4.5 未來居住小區(qū)的住宅群體組合發(fā)展趨勢未來居住小區(qū)的住宅群體組合發(fā)展趨勢 5 產(chǎn)品定位技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價 居住小區(qū)是建筑群體在空間平面上的布局組合，而這居住小區(qū)是建筑群體在空間平面上的布局組合，而這 種建筑形式又反映功能要求。功能對于建筑內(nèi)部空間、

30、種建筑形式又反映功能要求。功能對于建筑內(nèi)部空間、 外部體形及小區(qū)環(huán)境有著規(guī)定性的作用，如圖外部體形及小區(qū)環(huán)境有著規(guī)定性的作用，如圖6-16-1， 居住小區(qū)功能決定了小區(qū)規(guī)劃布局、住宅套型平面、居住小區(qū)功能決定了小區(qū)規(guī)劃布局、住宅套型平面、 環(huán)境景觀、服務(wù)配套設(shè)施等形式。環(huán)境景觀、服務(wù)配套設(shè)施等形式。 5 產(chǎn)品定位技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價 5 產(chǎn)品定位技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價 一切建筑形式都是圍繞居住小區(qū)功能而設(shè)計。一切建筑形式都是圍繞居住小區(qū)功能而設(shè)計。 但是建筑形式又和建設(shè)成本有關(guān)。對于居住小但是建筑形式又和建設(shè)成本有關(guān)。對于居住小 區(qū)，我們不可能全部設(shè)計成別墅，因為功能很區(qū)，我們不可能全部設(shè)計成別墅，因為功能很 高，成本也高，可是房地產(chǎn)市場上沒有那么大高，成本也高，可是房地產(chǎn)市場上沒有那么大 需求購買力；反過來，我們?nèi)吭O(shè)計成經(jīng)濟(jì)適需求購買力；反過來，我們?nèi)吭O(shè)計成經(jīng)濟(jì)適 用房也不行。功能要求不高，建設(shè)成本就不高