開發(fā)項目報建報批及取證工作規(guī)程

1、開發(fā)項目報建報批及取證工作規(guī)程1 目的明確房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)上報建/ 報批、取證范圍、條件、法律、法規(guī)依據(jù)，以利開發(fā)項目的順利進行。2 適用范圍適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程的報建/ 報批、取證工作的管理。3 職責3.1 集團公司相關(guān)部門及房地產(chǎn)項目公司(以下簡稱房地產(chǎn)公司)按職責/ 業(yè)務(wù)的劃分，分別負責組織辦理相關(guān)的報建/ 報批、取證工作。3.2 房地產(chǎn)項目公司負責：a)房地產(chǎn)項目公司注冊登記、營業(yè)執(zhí)照、法人執(zhí)照、資質(zhì)評定申報；b) 房地產(chǎn)項目公司備案申報；c) 房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊的辦理；d) 施工許可證的申辦；e) 商品房預(yù)售許可證的申辦；f) 房屋所有權(quán)證的辦理。3.3 項目策劃部負責；a) 建

2、設(shè)用地批準書申辦；b) 土地使用證書辦理；c) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證的辦理；d) 建設(shè)工程規(guī)劃許可證的辦理。3.4 房地產(chǎn)綜合管理部負責辦理：開發(fā)項目竣工綜合驗收的申報。4 工作程序4.1 集團公司房地產(chǎn)開發(fā)新立項目必須按國家法律、 法規(guī)和項目所在地相關(guān)行政主管部門的要求， 辦理報建 / 報批、 取證手續(xù)， 獲取有效的批準 /注冊 / 許可文件。4.2 各負責辦理報建/ 報批、取證的部門領(lǐng)導(dǎo)和具體工作人員，應(yīng)認真學習相關(guān)法律、法規(guī)，了解報建/ 報批、取證的規(guī)定和要求，準備并提供所需的文件、資料，做到及時、完整、準確、清晰。4.3 房地產(chǎn)項目公司注冊及資質(zhì)等級的辦理4.3.1 本程序所稱項目， 是

3、指由集團公司投資或與他方共同投資， 從策劃、 立項、籌資、設(shè)計、工程建設(shè)、直至經(jīng)營的全過程。4.3.2 集團公司或與他方共同投資開發(fā)的項目，應(yīng)按相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照 / 法人執(zhí)照。4.3.3 注冊房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)具備下列條件：有明確的章程和固定的辦公地點；有獨立健全的組織管理機構(gòu)，有上級部門或董事會任命的專職總經(jīng)理/ 經(jīng)理，并配備與企業(yè)資質(zhì)等級相適應(yīng)的專職技術(shù)、經(jīng)濟等管理人員；有不少于企業(yè)等級的自有流動資金；有符合國家規(guī)定的財務(wù)管理制度。4.3.4 國家對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行資質(zhì)管理，規(guī)定了不同資質(zhì)等級企業(yè)應(yīng)具備的條件和可承擔的開發(fā)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)項目公司辦公室應(yīng)按規(guī)

4、定向項目所在地(省、 自治區(qū)、直轄市)建設(shè)行政主管部門提報資質(zhì)認定申請。五級資質(zhì)企業(yè)僅限于在本地區(qū)范圍內(nèi)的村鎮(zhèn)內(nèi)的村鎮(zhèn)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。4.3.5 以開發(fā)項目為對象從事單項房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的項目公司，不定資質(zhì)等級，由項目所在地建設(shè)行政主管部門根據(jù)其項目規(guī)模審定其資金、人員條件，核發(fā)一次性資質(zhì)證書 。4.3.6 本程序 4.3 條的具體辦理按中華人民共和國公司法、 中華人民共和國公司登記條例 、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定及中華人民共和國外資企業(yè)法相關(guān)規(guī)定辦理。4.4 房地產(chǎn)項目公司備案。4.4.1 房地產(chǎn)開發(fā)公司自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30 日內(nèi)，到登記機關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門備案。4.

5、4.2 申請備案時，應(yīng)提交下列文件：a) 營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；b) 企業(yè)章程；c)驗資證明；d) 企業(yè)法定代理人的身份證明；e) 專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。4.5 土地使用權(quán)證的辦理。4.5.1 開發(fā)項目的土地位置由經(jīng)批準的初步可行性研究報告選定。初步可行性研究報告選定的位置，應(yīng)符合該位置土地使用條件。而使用條件由國家行政主管部門以“公告”或“文件”的形式予以明確。4.5.2 國家行政主管部門限定的土地使用條件，一般以房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書的文件形式提交負責土地出讓或劃撥的管理部門，作為使用權(quán)出讓合同的必備條件。4.5.3 房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書主要包括以下內(nèi)容：a)項目性質(zhì)、

6、規(guī)模和開發(fā)期限；b) 規(guī)劃控制指標及規(guī)劃設(shè)計要求；c) 基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套建筑的建設(shè)要求；d) 基礎(chǔ)設(shè)施和公益設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；e) 項目拆遷、補償、安置要求；f) 項目經(jīng)營方式等。1.1.4 初步可行性研究報告經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準后，集團公司(以下簡稱公司)經(jīng)辦部門持批準的文件向縣級以上人民政府土地行政主管部門提交開發(fā)項目用地申請。1.1.5 經(jīng)批準的用地由市、縣人民政府頒發(fā)建設(shè)用地批準書 。1.1.6 通過拍賣、招標或協(xié)議方式取得土地使用權(quán)折，應(yīng)依法與土地使用權(quán)出讓方簽訂合同。1.1.7 公司對持有使用權(quán)的土地， 依法支付出讓金、 地價、 有關(guān)費用和履行拆遷、 安置、補償?shù)蓉熑巍?/p>

7、1.1.8 本程序 4.5 條應(yīng)按照下列法律、法規(guī)的規(guī)定實施：a) 中華人民共和國土地管理法 ；b) 中華人民共和國土地管理法實施條例 ；c) 中華人民共和國房地產(chǎn)管理法；d) 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例；e) 中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 ；f) 城市國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法 ；g) 城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法 。4.6 土地使用證書的辦理4.6.1 公司獲得土地使用權(quán)建設(shè)用地批準書后，應(yīng)依法辦理土地登記。4.6.2 委托代理人辦理土地登記的，公司應(yīng)與受委托人辦理授權(quán)委托書。4.6.3 申請土地登記時間向土地管理部門提交下列文件：a) 土地登記申請表；b) 單

8、位法定代理人證明、個人身份證明或戶籍證明；c) 土地權(quán)屬來源證明；d) 地上附著物權(quán)屬證明。4.6.4 經(jīng)土地管理行政部審定后發(fā)給“土地使用證書” 。4.6.5 土地使用權(quán)、土地他項權(quán)利的設(shè)定登記及變更登記按相關(guān)法規(guī)規(guī)定辦理。4.6.6 公司以辦 / 管理部門應(yīng)按當?shù)赝恋毓芾硇姓块T的規(guī)定， 辦理 土地使用證書 ，定期查驗手續(xù)。4.6.7 本程序 4.6 條的具體實施按土地登記規(guī)則辦理。4.7 房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊的辦理。4.7.1 房地產(chǎn)公司應(yīng)在土地使用權(quán)出讓合同簽訂后或建設(shè)用地批準書下達后的十五日內(nèi)，到項目所在地建設(shè)行政主管部門備案，并領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊 。4.7.2 房地產(chǎn)公司應(yīng)將房地

9、產(chǎn)開發(fā)項目實施階段的主要事項和政府有關(guān)管理部門對公司開發(fā)經(jīng)營活動的審查、批準、處理意見，記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊中。4.7.3 房地產(chǎn)公司應(yīng)每半年和按項目各實施階段，將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊送主管部門驗核。4.8 建設(shè)用地規(guī)劃許可證的辦理。4.8.1 開發(fā)項目用地使用權(quán)合同簽訂后或建設(shè)用地批準書下達后，項目策劃部應(yīng)向項目所在地城市規(guī)劃行政主管部門申請定點，經(jīng)審核批準后核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證 。4.8.2 申報時應(yīng)提交下列文件：a) 土地使用證書；b) 紅線圖；c) 開發(fā)項目規(guī)劃方案(規(guī)劃設(shè)計方案) ；d) 營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)證書；e) 其他規(guī)定應(yīng)提報的文件。4.8.3 房地產(chǎn)企業(yè)只有在取得建

10、設(shè)用地規(guī)劃許可證后，才允許對項目組織勘 察、規(guī)劃、設(shè)計工作，并按規(guī)劃要求進行設(shè)計。4.9 建設(shè)工程規(guī)劃許可證的辦理。4.9.1 房地產(chǎn)公司在初步設(shè)計完成后，應(yīng)向項目所在地城市規(guī)劃行政主管部門申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 ，只有在獲取此證后才允許進行施工圖設(shè)計。4.9.2 申辦時應(yīng)提交下列文件：a)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；b) 初步設(shè)計文件(含圖紙、資料、說明，必要時應(yīng)提供勘察設(shè)計文件 / 報告) ；c) 設(shè)計單位資質(zhì)證明文件；d) 設(shè)計合同；e) 紅線圖；f) 其他規(guī)定應(yīng)提交的文件。4.9.3 本程序 4.9 條的具體辦理，按中華人民共和國城市規(guī)劃法執(zhí)行。4.10 施工許可證的辦理。4.10.1 房

11、地產(chǎn)公司負責向當?shù)乜h級及以上建設(shè)行政主管部門辦理 施工許可證申請。4.10.2 申請施工許可證時，應(yīng)提交下列文件：a)建筑工程用地批準文件/合同；b) 建設(shè)工程規(guī)劃許可證；c) 需拆遷的，拆遷進度符合施工要求的證明文件；d) 確定的施工/ 承包合同；e)滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料；f) 保證工程質(zhì)量和安全的具體措施；g) 建設(shè)資金已落實的證據(jù)；h) 法律、法規(guī)規(guī)定的其他文件。4.10.3 權(quán)核準并領(lǐng)取了施工許可證后，開發(fā)項目工程方允許開工。4.10.4 本程序 4.10 條的具體辦理按中華人民共和國建筑法及建設(shè)工程施工現(xiàn)場管理規(guī)定文件執(zhí)行。4.11 商品房預(yù)售許可證的辦理。4.11.1

12、商品房預(yù)售應(yīng)符合下列條件：a) 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；b) 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證 ；c) 按提供的預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的 25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；d) 已辦理商品房預(yù)售登記，取得預(yù)售許可證 。4.11.2 申請商品房預(yù)售許可證登記，應(yīng)提交下列文件：a)本程序4.11.1款所列前三項規(guī)定的證明材料；b) 營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；c) 工程施工合同；d) 預(yù)售商品房分層平面圖；e)商品房預(yù)售方案；f) 需向境外預(yù)售的，應(yīng)同時提交允許銷售的批準文件。4.11.3 本程序 4.11 條應(yīng)按城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理

13、條例、 城市商品房預(yù)售管理辦法執(zhí)行。4.12 開發(fā)項目綜合驗收報告批件的辦理。4.12.1 開發(fā)項目全部竣工，經(jīng)集團公司組織的預(yù)驗收合格后，按集團公司竣工綜合驗收組織程序規(guī)定，由房地產(chǎn)綜合管理部向房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門申報竣工綜合驗收。4.12.2 竣工綜合驗收必須符合下列條件：a)所有建設(shè)項目按批準的規(guī)劃和有關(guān)專業(yè)管理及高計要求全部建成，并滿足使用要求；b) 住宅及公共配套設(shè)施、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施等單位工程全部驗收合格，驗收資料齊全；c)各類建筑物的平面位置、立面造型、裝修色調(diào)等符合規(guī)劃的設(shè)計要求；d) 施工機具、暫高工程、建筑殘土、剩余構(gòu)件全部清運完畢，達到場清地平；e) 拆遷居民已合理安置

14、。4.12.3 申請竣工綜合驗收應(yīng)提交下列文件：a） 規(guī)劃部門及其他專業(yè)管理部門批準的選址意見書， 建設(shè)用地規(guī)劃許可證， 建設(shè)工程規(guī)劃許可證，修建性詳細規(guī)劃，及各個單項工程設(shè)計文件(含圖紙)等；b） 工程承發(fā)包合同；c） 工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)核定的各單項工程質(zhì)量等級評定文件；d） 竣工資料（含圖紙）和技術(shù)檔案資料；e）建設(shè)行政主管部門規(guī)定的其他文件資料（如施工單位簽署的工程保修書）。4.12.4 經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門組織的由城建（包括市政工程、公用事業(yè)、園林綠化、天南地北衛(wèi)生）規(guī)劃、設(shè)計、工程質(zhì)量監(jiān)督、消防及小區(qū)牧業(yè)管理等單位參加的綜合驗收小組進行資料審查、現(xiàn)場檢查、全面評定，提出驗收意見報房

15、地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門審批。4.12.5 分期建設(shè)的住宅小區(qū)，可以實行分期驗收，待全部建成后進行綜合驗收。分期驗收的住宅小區(qū)，市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施滿足使用功能要求的，可以分期投入使用。4.12.6 本程序 4.12 條按城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 、 城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法執(zhí)行。4.13 房屋所有權(quán)證 （房產(chǎn)證）的辦理。4.13.1 房地產(chǎn)公司應(yīng)在竣工驗收后商品房銷售合同簽訂之日起90 日內(nèi)， 協(xié)助購置人向當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門申請辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記。4.13.2 辦理商品房屋初始登記應(yīng)提交下列文件：a） 申請書；b） 商品受置人身份證明；c） 土地使用權(quán)屬證明；d） 建設(shè)工程規(guī)劃許可證；e）竣工驗收證明;f） 交付使用證明；g） 總平面圖和分層平面圖；h） 具有相應(yīng)資質(zhì)的測量機構(gòu)出具的勘測報告；i）規(guī)定其他應(yīng)提交的文件。4.13.3 房產(chǎn)行政主管部門經(jīng)審核屬實后頒發(fā)房屋所有權(quán)證書 。房地產(chǎn)公司應(yīng)負責及時將證書送交房屋所有權(quán)人。4.13.4 本