世品?？谏习钌虡I(yè)購物廣場總體策劃方案

1、海口上邦廣場總體策劃報告項第一部分因素分析目內(nèi)外部一、外部環(huán)境分析1 、十五期間宏觀經(jīng)濟狀況與零售業(yè)狀況 十五期間， 海口從泡沫經(jīng)濟中復(fù)蘇， 各項經(jīng)濟基本上都保持著較好的增長勢頭， 并已走上良性健康發(fā)展軌道。經(jīng)濟總量獲得了平穩(wěn)的增長，綜合實力也躍上新臺階。整體經(jīng)濟形勢良好， 為零售業(yè)投資提供了良好環(huán)境， 使商業(yè)氛圍越來越活躍， 社會購買力的增強，也對零售業(yè)的發(fā)展起了很大的促進作用。加大對社會固定資產(chǎn)的投入， 使新?？跒榱闶蹣I(yè)的發(fā)展提供了更廣闊的空間， 同時舊城改造等市政規(guī)劃新舉措的實施， 有效整合完善了經(jīng)營場地， 也促進了零售業(yè)的發(fā)展。2001 年至 2005 年海口市宏觀經(jīng)濟一覽表表11項目

2、年地區(qū)生農(nóng)林漁牧工業(yè)總社會固定社會消品城鄉(xiāng)居民份產(chǎn)總值業(yè)總產(chǎn)值產(chǎn)資產(chǎn)投費零額售存款余（億元）（億元）值）（億資）（億總（）億元額（億元）元元200120052002200320042001 至 2005 年，海口城鄉(xiāng)居民年儲蓄存款余額平均達到年社會消費品零售總額的倍，證明當(dāng)?shù)鼐用竦臐撛谙M潛力較大，同時隨著海口旅游業(yè)的不斷發(fā)展，對零售業(yè)也有一定的帶動。現(xiàn)在?？诹闶蹣I(yè)仍然處于相對不發(fā)達的水平， 存在著商業(yè)模式同質(zhì)化嚴重、 商品缺乏特色、 進貨成本居高不下、 旅游消費品低廉等特點。 近幾年多個大型零售商的進駐， 商業(yè)地產(chǎn)的不斷發(fā)展， 以及本土零售商在業(yè)態(tài)和經(jīng)營模式上的創(chuàng)新發(fā)展，逐步改變消費者的消費

3、觀念和消費模式， 未來?？诘牧闶蹣I(yè)將呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展的勢頭。2 、 2005 年?？谑薪?jīng)濟運行情況綜合經(jīng)濟實力快速提升全市生產(chǎn)總值首次突破300 億元大關(guān)，按可比價格計算，比上年增長% ，增幅分別高于全國個百分點、 全省 2 個百分點， 按常住人口計算， 人均生產(chǎn)總值達到17418 元。第一、二、三產(chǎn)業(yè)均穩(wěn)步增長，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更趨合理化 ,由上年的： ：調(diào)整為： ： 。經(jīng)濟增長的質(zhì)量和效益繼續(xù)好轉(zhuǎn)全市地方財政收入完成億元， 增長 % ， 其中一般預(yù)算收入億元， 增長 % ； 基金收；實現(xiàn)利稅總額% 。全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)為 %入億元，增長，比；工業(yè)產(chǎn)品銷售率達,其中利潤總額億元，增長億

4、元，比上年增長28%2004年同期提高個百分點。工業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)，有三項指標好于上年。經(jīng)濟增長的基礎(chǔ)得到鞏固全社會固定資產(chǎn)投資保持適度增長， 完成億元， 比上年增長； 外商投資規(guī)模不 個，新簽協(xié)議合同總投資億美元，比上年增斷擴大，全市新簽外資協(xié)議合同 94 ?！笆濉?期間年均遞增 %長%。 全年實際外商直接投資億美元， 比上年增長 % ， ；消費品市， 合資企業(yè)投資億美元， 增長 %其中， 外資企業(yè)投資億美元， 增長 % % 。場交易活躍， 全市社會消費品零售總額億元， 比上年增長人民生活水平明顯提高 ； 在崗職工年平均工資全市城鎮(zhèn)單位在崗職工工資總額億元， 比上年增長% 萬元大關(guān) （不

5、包括私營企業(yè)、 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)及個， 首次突破 2/ 人， 增長 %20220 元 9740體從業(yè)人員所獲取的勞動報酬） 。 據(jù)抽樣調(diào)查， 城市居民人均可支配收入元， 3829元，增長% 。農(nóng)村居民人均純收入元，增長% ；人均消費性支出 7368 平方米，農(nóng)平方米， 比上年增加21.41.3 增長 %。年末城市居民人均使用面積0.9平方米。村居民人均居住面積26.97 平方米，比上年增加 旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展全市接待過夜旅游者萬人次，比上年增長% ，全年實現(xiàn)旅游總收入億元，比上年增長。2006年?？谑懈瞥龆囗椔糜未黉N活動，據(jù)統(tǒng)計 18月全市接待國內(nèi)外旅游人數(shù)萬人次，比上年同期增長5% 。旅游產(chǎn)業(yè)正處于高

6、速發(fā)展階段，對海 包括零售業(yè)的全面發(fā)展。也將帶動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，口的經(jīng)濟具有極大的促進 作用，年是海口經(jīng)濟全面提速的一年，特別是在綜合經(jīng)濟總量、零售總量、居 2005這三方面的因素表示整體經(jīng)濟民存款余額三方面的遞增額遠遠高于往年平均水 平。環(huán)境給零售業(yè)的高速發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)，零售業(yè)也逐步進入快速提升 的階段。 3 、?？谑泻暧^經(jīng)濟及未來零售業(yè)發(fā)展前景 為整合資源使零售業(yè)發(fā)展再上臺階，?？诔鞘猩虡I(yè)網(wǎng)點總體規(guī)劃提出，力倍。新商業(yè)億元，比 2000 年增長 1 爭 2010 年社會消費品零售總額達到 244網(wǎng)點規(guī)劃也成為與?？诔鞘锌傮w發(fā)展規(guī)劃、 “十一五”規(guī)劃相銜接最為緊密的促對我市未來15 年商

7、業(yè)網(wǎng)點布局和合理發(fā)展將起到積極的引導(dǎo)、 新規(guī)劃之一， 進作用。 十一五期間， 是?？谥еa(chǎn)業(yè)快速成長、 基礎(chǔ)設(shè)施進一步配套完善的重要時期，也將成為海口零售業(yè)發(fā)展的黃金期。年內(nèi)，?？诘墓I(yè)化和 5173 萬。在未來至 2005 年年底， ?？谑谐Ｗ∪丝跒槌鞘谢M程加快， 帶來大量具有穩(wěn)定收入的消費人群， 同時將大力發(fā)展物流業(yè)、 休閑娛樂業(yè)、 旅游業(yè)， 零售業(yè)將從中獲益。?？趯⒃诓粩嗌罨瘏^(qū)域經(jīng)濟合作中， 廣泛開展與島外城市間的交流往來和經(jīng)貿(mào)合作中盡快融入泛珠三角經(jīng)濟區(qū)域合作， 特別加強在 cepa 框架下與香港特別行政區(qū)的全面合作。大型零售企業(yè)的進入，將加快本地產(chǎn)品的開發(fā)和擴大銷售市場，實現(xiàn)?？诹?/p>

8、售業(yè)整體升級， 同時有望徹底改變?？诼糜钨徫锫浜蟮拿婷?， 讓旅游購物成為零售業(yè)新的利潤來源。未來眾多零售企業(yè)的進駐， 以及商業(yè)網(wǎng)點的合理規(guī)劃， 將實現(xiàn)海口零售業(yè)的整體升級。 同時隨著城市化和工業(yè)化的進程加快為海口帶來大量的常住人口， 還有旅游業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，也為零售業(yè)的發(fā)展提供平臺。二、?？诹闶凼袌龅姆治隽闶凼袌霈F(xiàn)狀分析、1零售總額和居民人均收入有較大增長；住宿餐飲 2006年上半年批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額為億元，比去年同期增長 。隨著?？诮?jīng)濟的不斷增長，居民累；其他行業(yè)億元，增長%業(yè)億元，增長；同比增長積財富和現(xiàn)期收入都有大幅提高，城市人均可支配收入 5718 元，月末城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額億元，增

9、； 6 農(nóng) 村人均現(xiàn)金收入 2038 元，增長 %增長速位， 。去年?？谑械娜司芍涫杖朐谌珖?35 個大中城市中排28 長 % 位，與平均水平有一定的差距。度排24 消費結(jié)構(gòu)有所改變，其中批 %2005 年?？谑猩鐣M品零售總額達到 67177 億元，比上年增長。在 % ；餐飲業(yè)零售額8887 億元，增長發(fā)零售業(yè)零售額56589 億元，增長 % ，石油及制品類增限額以上批發(fā)零售業(yè)零售額中， 汽車類零售額比上年增長% ， 家用電器和音像器材類增，通訊器材類增長%長% ，文化辦公用品類增長，食品、飲%，日用品類增長，建筑及裝潢材料類增長% ，家具類增長長%。其%，金銀珠寶類增長% 料、煙酒類

10、增長% ，服裝類增長，化妝品類增長中對服裝類、化妝品和通訊產(chǎn)品類三類商品需求增長高于平均水平，說明隨著生活水平的提高， 居民對生活品位和時尚潮流的要求越來越高。 商業(yè)網(wǎng)點眾多， 零售業(yè)態(tài)較齊全萬個，其中包括各種百貨連鎖店、專4 至 2005 年底統(tǒng)計，海口市商業(yè)網(wǎng)點超過賣店、超級市場、量販店、倉儲商場、主題商場等。其中占主導(dǎo)地位的依然是百 貨、 超市和專賣店， 并未產(chǎn)生綜合性的購物中心業(yè)態(tài)， 整體相對比較落后。大眾購物地點更趨集中日漸便利的交通模糊的消費者對距離的感覺，海秀路商圈、解放路商圈等傳統(tǒng)商圈依靠豐富的商品種類、較好購物環(huán)境和大面積的購物場所，吸引眾多消費者前去購物。2 、推動零售業(yè)發(fā)

11、展的因素 經(jīng)濟總量的增長2005 一直保持高速增長的勢頭。 10 ，過往三年中，海口的經(jīng)濟總量增長均超過年?？谑薪?jīng)濟增長的主要動力來源于工業(yè)經(jīng)濟， 其增速比?？诮?jīng)濟總量的增長，工業(yè)發(fā)展將成為未來經(jīng)濟增長貢獻最大的支柱。 而且海口市未來將重點發(fā)%高展汽車配件、生物醫(yī)藥、化工原料等產(chǎn)業(yè)，并帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的起步和發(fā)展，形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈。 經(jīng)濟總量的增長， 以及工業(yè)經(jīng)濟對其他經(jīng)濟的極大帶動作用， 都 將推動零售業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。 城市人口的增長和中檔收入人群的增多?？谑泄I(yè)化進程已經(jīng)在對城市人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)和周邊地區(qū)的城市化造成影響，不但提供更多的就業(yè)機會， 也有效提高當(dāng)?shù)氐娜司杖胨健?對于現(xiàn)代零售業(yè)而它

12、們是零售業(yè)發(fā)展最直接的動力因素。 人口數(shù)量的增長將直接推動零售消費， 言，未來海口市的零售消費總量將隨著人口和收入的增加而遞增， 中檔收入人群的絕對數(shù)量也將不斷加大， 這部分人群對購物環(huán)境和商品檔次的要求將有所提高， 更加強調(diào)特色化和個性化購物。 消費習(xí)慣的變更?？谑芯用竦氖杖胨胶蜕钯|(zhì)量不斷提高， 必然增加更多的消費需求， 也提高對商品的種類、 購物的環(huán)境等的要求。不同消費階層的壯大，將培育針對不同消 費群體的購物場所，多樣化成為未來購物場所的主流。 3 、零售市場存在的問題商業(yè)面積過剩平方米，是全國最高的。而新開 2?？谑鞋F(xiàn)有的商業(yè)面積極大，達到人均商業(yè)面積發(fā)的商業(yè)項目也不斷上馬，未來將

13、造成海口市的商業(yè)面積遠超實際需求。 短期內(nèi)海口商業(yè)面積處于階段性、結(jié)構(gòu)性的過剩。同質(zhì)化經(jīng)營嚴重發(fā)展區(qū)域的發(fā)展不平衡性?？谑辛闶蹣I(yè)功能相對單一， 各種零售業(yè)態(tài)雖然都基本進入， 但仍以百貨公司和超購物廣場。消費總量、消費習(xí)慣、代理商的實力、市為主，未產(chǎn)生大型的“一站式” 物流水平等造成島內(nèi)品牌的數(shù)量不多，各種商業(yè)的同質(zhì)化嚴重， 無特色經(jīng)營。 無序開發(fā)導(dǎo)致惡性競爭加劇 部分地產(chǎn)開發(fā)商對商業(yè)特性的把握存在偏差， 不熟悉商業(yè)操作， 分不清商業(yè)地產(chǎn)或利用底商、 開發(fā)與住宅開發(fā)的差別，利用較熟悉的住宅開發(fā)模式運作商業(yè)項目，群樓等方式開發(fā)小型商業(yè)，然后高價出售爭取更多利潤。 這些商業(yè)沒有統(tǒng)一的規(guī)劃和后續(xù)經(jīng)營的

14、能力， 其商業(yè)價值很低，也不會被市場所接受，更不利于正常的 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，嚴重影響海口市的商業(yè)的整體規(guī)劃和良性發(fā)展。 4、 消費者分析日用品就近購物較多 很少人當(dāng)?shù)氐拇蟛糠窒M者都會在住所附近的商店購買日常必需品， 特別是雜貨， 消費者在選擇這類物品時仍十分重視距會為購買這類物品而前往路程甚遠的商店， 離和價格因素，而不是品牌和服務(wù)。 消費品以集中購物為主選擇較多的大型商一般會到商品豐富、 當(dāng)?shù)叵M者在購買服裝、 鞋帽等消費品時，圈，如海秀路商圈、解放路商圈等傳統(tǒng)商圈。主要考慮購物的便利 性，購物環(huán)境的 因素影響不大。 中產(chǎn)階層是中高檔消費的主力主要包括大型企業(yè)機中產(chǎn)階級構(gòu)成中高檔消費的主要力

15、量，與很多二級城市一樣，構(gòu)中高層管理人員、小企業(yè)主、公務(wù)員等。他們不僅數(shù)量大，而且消費能力可觀，使中高檔品牌有較好的銷售額，這股消費力在未來仍然有很大的增長潛力。交通狀況直接影響消費者購物地點的選擇市內(nèi)公共交通小量會駕車前往購 物，消費者常以步行或乘坐公共交通前往購物，必為了確保新零售網(wǎng)點的成功，網(wǎng)絡(luò)未能有力支持消費者跨區(qū)或前往郊區(qū)購物。 須充分考慮交通的暢順。 消費者將慢慢接受大型綜合購物中心的購物模式逐越來越多消費者認為現(xiàn)有的購物場所功能較為單一， 娛樂休閑等功能比較缺乏， 漸接受現(xiàn)代購物形式， 前往設(shè)計現(xiàn)代化、有大型超市、百貨公司主力店進駐、有空調(diào)設(shè)備的大中型購物場所集中購物、家庭聚會和

16、娛樂。 、未來零售業(yè)發(fā)展規(guī)劃 5年商貿(mào)?？谑袑⑦x取“一園兩湖” 、 “?？谂f城”和“海秀東路” ，作為今后5 業(yè)建設(shè)的重點，以構(gòu)建海秀東市級商業(yè)中心，并進行“三園整合” ，建設(shè)金貿(mào)商業(yè)區(qū)分攤壓力。 “一園兩湖” 建旅游生態(tài)商業(yè)區(qū) “一園兩湖” 商業(yè)區(qū)域，位于?？谑谐鞘兄行膮^(qū)，包括人民公園和東西兩湖在內(nèi)的三個街坊，具體范圍為東湖路、廣場路、大同路、大英西路、海秀東路以公頃。 及博愛路所圍合的區(qū)域， 面積約 30 其定位為： 集歷史文化、 景觀和旅游、生態(tài)環(huán)境于一體的商業(yè)區(qū)域， 以延展城市濱海旅游商貿(mào)業(yè)， 再現(xiàn)城市傳統(tǒng)景觀符號， 把“一園兩湖” 及周邊的老街規(guī)劃成 為獨具文化特色和魅力的娛樂、 消

17、費、休閑的城市中心區(qū)。 口舊城建小型地產(chǎn)商業(yè)區(qū)海舊城街區(qū)指中山路、新華路、博愛路、新民西路、得勝沙路等圍合的區(qū)域，面積以展現(xiàn)歷史風(fēng)貌和海口市民生活風(fēng)情為特色的小型地產(chǎn)其定位為：約150公頃，商業(yè)區(qū)域。據(jù)規(guī)劃，?？趯⒈Ａ襞f城區(qū)南洋文化的歷史風(fēng)貌、改造商業(yè)網(wǎng)點，適當(dāng)構(gòu)建一些中型商場，改造購物氛圍，大量引進商業(yè)連鎖店，提高舊城區(qū)人民生活質(zhì)量， 建對舊城區(qū)分路段進行改造， 成?？谛蓍e購物特色商業(yè)小街； 引進大型商業(yè)地產(chǎn)商，塑造舊城新路，保留南洋騎樓便民購物的歷史風(fēng)貌、風(fēng)格，使其成為既是特色購 物商業(yè)小街， 又是了解海口歷史的旅游景點。 城、 一百海秀東路高架通道聯(lián)接明珠、 dc據(jù)規(guī)劃， ?？趯⒔Y(jié)合大英

18、山機場舊址的開發(fā)建設(shè)， 擴展和完善該中心商業(yè)區(qū)功能城、明珠廣場，從第二層用高架構(gòu)通道dc 和規(guī)模，并沿海秀東路將第一百貨、聯(lián)接，方便群眾旅客購物，同時形成觀光購物夜市；鼓勵設(shè)置大型商貿(mào)企業(yè)、金家大、中型商業(yè)網(wǎng)點，安排5 8 融業(yè)、服務(wù)業(yè)、旅業(yè)、餐飲業(yè)入市經(jīng)營，建設(shè)興建電子產(chǎn)品一條街、進口商品城，新增大同路萬國商城、海府路南亞廣場等，形成新的繁榮繁華氣息。 三園合一” 區(qū)發(fā)展濱海沿江旅游商業(yè)帶 “三園”在用地性質(zhì)上相同， “三園”指萬綠園、濱海公園和世紀公園。據(jù)介紹，在地理上相近，在功能上則各有側(cè)重。如果將“三園合一” ，并將其融入到?？凇叭木置?。 多贏中來，濱海沿江旅游商業(yè)帶 確定其各園的發(fā)

19、展方向， 則是一個個旅游購物中心、 2 園合一”地段是?？诼糜钨徫锏闹匾袌?，可適當(dāng)發(fā)展1 休閑中心，以增加游客和市民在園中逗留的時間。 國貿(mào)服務(wù)于“白領(lǐng)”消費該區(qū)域規(guī)劃目標為發(fā)展為一個?？谑兄匾钠瑓^(qū)級商業(yè)中心， 主要服務(wù)于城市業(yè)態(tài)齊全，商業(yè)網(wǎng)點布局配套完善，按照區(qū)級商業(yè)設(shè)施配套要求，白領(lǐng)”階層,三、商業(yè)環(huán)方便工作生活。該區(qū)域?qū)⒔ㄔO(shè)多個商務(wù)中心，即國貿(mào)商務(wù)中心（國貿(mào)路與玉沙 路 交匯處）和世貿(mào)商務(wù)中心、東方洋商務(wù)中心。境的分析1 、現(xiàn)有商圈的分析黃金商圈海秀路商圈海秀路商圈是海口市商業(yè)最集中， 人氣最旺的商圈， 匯集了明珠廣場、 第一百貨、樂普生商場、 金世紀商城、 儷人世界等多家商城。 已

20、進駐家樂福的南亞廣場將在今年年底開業(yè)， 加上海秀路上臨街商鋪的專賣店， 各項娛樂、 餐飲等配套設(shè)施齊備， 商圈的凝聚力和吸引力將不斷加強。由于家5 年內(nèi)將沒有任何商圈能替代其龍頭地位。 【評價】海秀路商圈預(yù)計在未來樂福的進駐，對其商圈的覆蓋范圍和整體吸引力都有巨大的帶動。海秀路商圈上商業(yè)物業(yè)的價值和租金都不斷提高， 經(jīng)營者的經(jīng)營壓力也隨之不斷加大。 商圈內(nèi)的主體商業(yè)之間商圈內(nèi)日漸擁擠的交通和不多的停車位置制約商圈的發(fā)展。 的距離較遠，不夠集中，也對未來商業(yè)的發(fā)展有所影響。 傳統(tǒng)商圈解放路商圈作為海口市傳統(tǒng)的老商圈解放路商圈，依然保留大量的臨街商鋪，以東方廣場作為周邊商業(yè)的龍頭，主要經(jīng)營中低檔商

21、品，檔次比海秀路商圈整體偏低。剛剛開業(yè)的友誼商業(yè)廣場在商品檔次上有所提升，對周邊的商業(yè)有一定的帶動?！驹u價】 由于規(guī)模和影響力不及海秀路商圈， 無法與其正面競爭， 必須強調(diào)特色經(jīng)營，用準確的定位與其競爭?，F(xiàn)在的解放路商圈強調(diào)年輕化、時尚化的主題，吸引了特定人群的消 費。交通狀況對解放路商圈的影響更大，由于無法提供更多的停車位，購物環(huán)境雜亂，嚴重阻礙了商圈發(fā)展。商圈現(xiàn)有的商品主要以中低檔為主， 友誼廣場開業(yè)后經(jīng)營 的中檔和中檔偏高商品，對商圈是一個有力的補充，帶動商圈的整體升級。新商圈一一國貿(mào)商圈相對于經(jīng)營多年并已成熟的海秀路、解放路商圈，國貿(mào)商 圈無論從人氣、商業(yè)布局和業(yè)態(tài)分布等都還有差距。

22、通過近年的培育，商圈的臨 街商鋪、廣百百貨等均聚集了一定的人氣。金龍路飲食一條街全部經(jīng)營餐飲，對 商圈還是有一定的帶動作用。宜欣商業(yè)廣場和本項目預(yù)計在今年和明年相繼開業(yè)， 將加大國貿(mào) 商圈的影響力，能留住國貿(mào)區(qū)內(nèi)的常住人口和上班一族的消費。作 為新商圈，正處于不斷上升的趨勢?，F(xiàn)主要定位于中檔商品，與周邊 【評價】消 費人群的檔次較為吻合，商圈具有較大的發(fā)展空間。宜欣商業(yè)廣場的開業(yè)可擴 大 國貿(mào)商圈的輻射范圍，對商圈的整體商業(yè)氛圍有較大的提高。其他其余一些較為零散的商業(yè)在?？谝舱紦?jù)一定的市場份額，如占據(jù)?？诟邫n商品市，預(yù)計今年年底開業(yè)的紫荊百貨，場的生生百貨，正苦苦掙扎的海英區(qū)第一mall明年動

23、工的海秀中路沃爾瑪廣場等。它們未能形成影響力較大的商圈，但也吸引不同的消費群體前去購物。這類商業(yè)將作為主商圈的有力補充，經(jīng)過一定時間的培育， 未來有可能【評價】 形成較大型的商圈。、主要商業(yè)網(wǎng)點的分析 2明珠廣場明珠廣場地處海口市最繁華商圈的最好位置，是當(dāng)?shù)厝藲庾钔纳虉觥Ｉ虉龅纳虡I(yè)面積約6萬褶，大部分采用開放式出租，按商品的品類劃分區(qū)域，類似百貨 公司的經(jīng)營布局。.廣場的經(jīng)營面積是當(dāng)?shù)刈畲蟮?，?jīng)營品類最齊全，品牌數(shù)量最多，是當(dāng)?shù)鼐用袷?選的購物場所。但采用開放式出租方式，商品的品牌形象較差，購物環(huán)境比較凌 亂，未來的發(fā)展?jié)摿τ兴拗?。明珠廣場的經(jīng)營結(jié)構(gòu)和主要品牌：樓層服飾、體育運品牌路、夢柯

24、達、達芙妮、老人頭、花雨傘、啄木鳥、意爾動、家康、負一居飾品、女士內(nèi)衣）萬福隆超市（ 11000褶婦嬰用品總匯、奇奇庫、藍眼睛、巴拉巴拉、小虎尼可、兔首層：男裝、化妝品、眼鏡鐘表、金銀首飾、工藝品、kfc等四層：it、手機、數(shù)提香、圖絲、歐珀萊、歐萊雅、玉蘭油、za、法娜瑞琪、奇姬、雅芳、京潤珍珠、依貝佳、明珠珠寶、恒昌隆珠寶、鑫 生珠寶、百世緣珠寶、潘氏珠寶、瑞豐金行、玉格閣、周大 生、六福、悅美珍珠、精功眼鏡、海南特產(chǎn)、名筆、西鐵城、 山度土、飛亞達、天王、太平珠寶、天時珠寶、興怡珠寶、 吉祥珠寶、皇室珠寶、卡帝亞、曼西爾奴、boss、jaket、tintori、藍寶后、歐洲行、阿詩瑪、斯

25、彳惠雅、baleno、蒙地雅、金狐、凱瑟、夢特嬌、佰秀、虎豹、鷹龍、才子、啄木 鳥、雅戈爾 仔陵、童年故事、派克蘭帝、安迪爾、小豐龍、 寶力琪、海威爾、望子成龍、小豬嚕嚕、兒童游樂場、石頭 魚、袋鼠皮具、迪士尼、鱷魚皮具、駱駝、城市生活、卡萊 莉爾、puma、三槍、皮爾卡丹、七匹狼、達爾朋、汝斯芬、 古今、尸系、康尼雅、歐迪芬、嘉麗詩、安莉芳、圣夫堡、 鴻星爾克、花花公子、kappa、八哥、李寧、peka、白事、 slazenger、曼奴、阿迪達斯、耐克、speedo、安踏、匡威、 麥斯卡、美津濃、361、金狐貍、星期六、伊卡露絲、浩莎 棉 田、埃迪蒙托、喬德、新世家族、康妮婭、祖兒馬丁、南二

26、層：女士服飾、皮具鞋類（5000 m2）碼產(chǎn)品（1000 m2）五層：圖書、音像、文體用品等柏思蘭迪、奧雪瑪、卓來、納帕佳、曼婭奴、伊西吉爾、瑪緯絲、eitie、藝域、卡撒布蘭卡、古法玻璃、桃麗絲黛、白 麗、紅蜻蜓、金利來、花花公子、花王、奧康、康莉、威豹、 都彭、蜘蛛王、百思圖、皮爾卡丹、比利華、鱷魚皮具、卡丹路、萬里馬、蘋果、鱷魚恤、比媚、意爾康、半坡飾品、 彩世界、美飾當(dāng)前、卡蓮芳、黑眼睛、唐朝、安瑞井、卡邦 尼、a/e、朵以、伊凱文、卡汶、秀蓿兒、歐點、季候風(fēng)、 斯菲兒、圓領(lǐng)部落、東方巴厘、美高、亨奴、雅克蘭、卡亞 卡、夢麗莎、君努麗人、哥弟、適時雅集、伊夢、恩曼琳、 床品、歐迪芬、淑

27、女屋、夢飛家紡、詩婷、金盾家紡、海迪 夢思、安麗絲、雪仙麗、圣夫島、安莉芳、ie、巧帛、蓮爾佳、千師達、朵柏、金衣之彩、藝之、頂、羽、納帕佳、貝麗恩、淑格、林雅樂、圣丹尼斯、金帝莎、麗登雅、卓姿、莉佳麗、盈科、超捷三層：游樂園、兒童星期六、佐丹奴、金狐貍、夢特嬌、pooh、火辣辣、鄉(xiāng)村第一百貨第一百貨是當(dāng)?shù)刈畲蟮木C合百貨公司,經(jīng)營品類齊全，中檔品牌的數(shù)量較多，以前是當(dāng)?shù)劁N售業(yè)績最好的百貨公司。隨著百貨業(yè)整體衰落，其離主干道也有一定的距離，銷售沒有較大的提升，已有下滑的趨勢。第一百貨的經(jīng)營結(jié)構(gòu)和主要品牌:樓層品牌、紀梵希、夢特嬌、雅戈爾、飛林、羅蒙、九牧王、ariston永禾、嘉麗詩、曼哈芙、卡

28、路約翰、澳曼婭、雷莎、碧歐絲、天王表、時間廊、羅西尼、寶利華、天時珠寶、達 tissot負層超市、castaly圣迪璐、金利來、卡爾丹頓、力驟馬、皮爾甘丹、堡馬、 話題芙妮、阿迪達斯、西域駱駝、丑足、nike一層：化妝品、金銀水分子、歐柏萊、歐萊雅、玉蘭油、羽西、蘭芝、蝶狀、金首飾、手表、皮鞋皮正文、曼詩丹貝、卡西歐、swatch、依波、飛亞達、梅花、具四層：嬰童服飾、依波路、精工、浪琴、愛爵、天王、西鐵城、萬寶龍、鑫生床上用品等四層:珠寶、天時珠寶、美瑞德、福林珠寶、南海珍珠、謝瑞麟、少婦服、內(nèi)衣五層:百麗、賓度、紅蜻蜓、石頭魚、都彭、木林森、鱷魚恤、金六層：高爾夫服飾、利來、迪寶阿治奧、老

29、人頭、森達、哈馳、皮爾卡丹、愷撒、球具七層：、三層:迪卡隆、lalpian、夢特嬌、華華工作、新秀麗、巴黎世家、女裝、飾品四層:萬里馬、第五街、愷撒、patfortei、polo、蒙特倫斯、比男裝、男女休閑、運音勒芬、九紋王、古爾丹尼、虎都、名、動、內(nèi)衣leegarmadugoldlion 、盾、爵奇林、嘉意、貝蒂、snoopy 玩具世界、游樂場、尼米、博士蛙、嬰兒用品、時尚小魚、 雅多、巴布豆、卡通屋、米奇、安奈兒、可可雅、夢特嬌、 小豬班納、小豐龍、維歐佩兒、好孩兒、藍貓、心愿家紡、 雅芳婷、夢特嬌、富仕、羅萊嘉紡、尚馬可、佳麗 絲、埃迪 蒙托、澳洲千年莉佳麗、蓮兒佳、唐姝達、娜爾斯、貝特

30、麗 詩、南夕、金蒂 莎、迪洋納、黛安芬、雅戈爾、美果、鱷魚 baleno金利來、皮爾卡丹、花雨傘、恤、高樂斯尼、波士丹 尼爾、虎豹、堡馬、蒙特倫斯、九牧王、金狐、嘉意、花花 公子、依禾1j 、honma、dunlop、callawaynikebclm 、 sunwik、polo兒童用品、床上用品、童鞋、布藝、健身器 材、童鞋only、etam、狐仙、fgfeel、納紋、名人、藍色 心情、羅瑪情懷、艾菲索、愛曼、歐若拉、迪洋納、堡獅龍、 艾莎迪爾、綠蒂、卡路約翰、黛爾娜、迪士尼、自然元素、歐尼爾、伊蕾名店、poshlam、azona 堡獅龍、雷馬、kuhle、 tony、him、duan、勁霸、

31、jex、禾郎、洛茲、蘋果、自然 感覺、雅戈爾、金利來、迪仕尼奴、金狐、虎者b、雅韻、baleno、 y pay more、ipzone、威鵬、步森、李寧、自由鳥、夢特嬌、 宜而爽、鱷魚恤、花花公子二層：女士服飾、內(nèi) 衣五層樓層首 層二層：化妝品、金 銀鐘表、皮鞋八 層：樓層一層：珠寶、化妝品、麥當(dāng)勞、皮鞋五層：361度、 安踏、永發(fā)皮鞋、溫 綺、ebase、達芙妮、 拜麗德、特步、雪亮 眼鏡、精功眼鏡、新 華書店、購書中心、 金盾、喜佳超市、步 森、百事、耐克、匹 克、阿迪達斯、名樂、 南方寢飾、喬丹、時 代印象、阿牙牙、紅 袖、誠益眼鏡、啄木鳥、摩高、真維斯、 江南布衣、月兒灣、 班尼路、歌

32、莉婭、佐萊麗安奴、花木馬、拉莎諾、澳菲曼、 sefene、ellassay、 eitie、angle、only、elegantprosper 、demi、juejes、 凱薩、歐時力、依蓮凡登、titi、戈嘉達爾、淑女屋、阿勒 錦、成愛、巧帛、柏詩姬、皮爾卡丹、俏老媽、艾莎迪爾、 華鑫、桑迪、鄂爾多斯、anlom、名人、娜爾思、迪士尼、 美高、曼婭奴、mo&co、finty、passion、瑪絲菲爾、七 匹狼、姬奴、郝爾蘇斯、jaket、yds、k3、songday、華 鑫、伊蓮凡登、titi、buqubuqu、戈蓮達爾、康尼雅、黛安 芬、曼尼芬、嘉麗詩、伊雅斯、月盈兒、迪洋納、三槍、coro

33、na、 liedow、美加思、菲依尼尼、aikerl、閣蘭秀書店、電器、 家私、生活用品、音像世界 品牌大部分未開業(yè)，有些特價 商鋪天王表、飛亞達、西鐵城、天梭、依波路、英納格、雷 諾、梅花、精工、羅馬、玉蘭油、達芙妮、紅蜻蜓、皮爾卡 丹、古玩、工藝品、子畫 品牌周大福、玉蘭油、美寶蓮、 羅菲亞、歐萊雅、蝶妝、嘉娜寶、凱伊秀、高絲、露姿、蘭 寇、apple、basto、鱷魚恤、紅蜻蜓、石頭魚、皮爾卡丹、 煙斗、天美意、百麗、華倫天奴、超市、女內(nèi)、兒童用品、 電玩、美容美發(fā)pucca、帝豪皮鞋、宏發(fā)皮鞋、振鑫音像、 匡威、賓度、cy、咖啡時間西餐、仙跡林、生活幾何、比薩、 mu、浪漫一身、以純、

34、歌斯路、浪漫丹奴、美特斯邦威、八哥、謎底、花王、肯德基、三層：運動服飾、男 士服飾、照相器材等 三層：青春少女服、 男士內(nèi)衣.二層：皮 鞋、皮具、運動、鐘 表宣言、意爾康、 依林鳥、李寧、淑格、 花花公子、大銀龍商 場照相器材、耐克、阿迪達斯、麥斯卡、美津濃、speedo、spalding、puma、銳步、百事、日高、361度、茵寶、球 拍、曼奴、匹克、高爾夫、夢特嬌、金利來、浪比時、蘋果、 鱷魚恤、名人、華倫大奴、華斯度、嘉意、佛倫派克、爵奇.金 利來、啄木鳥、花王、花花公子、鑫大福、美瑞德、恒昌、鑫生珠寶奧菲曼、歐尼邇、秀蓿爾、歌尼斯、瑪緯絲、etam、 jinyiluo、盈科動力、美意、

35、蒲、伊思西兒、林雅樂、月盈兒、 三槍、金利來、花花公子 石頭記、海潤、瑞豐金行、意爾康、 康奈、登喜路、萬里馬、花花公子、老爺車、老人頭、袋鼠、 鱷魚、威豹、阿皇女、casio摩斯雷、奧康、火辣辣、木林 森、雅芳、詩麗雅、.樂普生商場樂普生商場是綜合性百貨，由于單層經(jīng)營面積不大，品牌數(shù)量不多，對消費者的 吸引力逐漸減少?，F(xiàn)已有經(jīng)營困難，只有二層至四層的商品銷售情況較為理想。未來只能轉(zhuǎn)型才有可能重新發(fā)展樂普生商場的經(jīng)營結(jié)構(gòu)和主要品牌:東方廣場東方廣場經(jīng)營面積約13000褶，是一個綜合性百貨公司，商品檔次比第一百貨低。該廣場是解放路商圈的龍頭，交通便利，商場的人氣較旺。但經(jīng)營面積制約 了東方廣場的

36、發(fā)展，同時友誼廣場與其定位和商品品牌相近， 可能分薄了一定的銷售額。東方廣場的經(jīng)營結(jié)構(gòu)和主要品牌：解放路步行街周邊的購物環(huán)境較差，商鋪都在馬路的兩邊，車流和人流混雜，凌亂不堪，也沒 有大型的停車場，都限制了未來的發(fā)展。?？趶V百?？趶V百是國貿(mào)商圈的領(lǐng)頭羊，經(jīng)營面積約 10000 m20國貿(mào)商圈是新商圈，依靠周 邊的人口支持，廣百的業(yè)績處于穩(wěn)步增長階段。.?？趶V場的經(jīng)營結(jié)構(gòu)和主要品牌：樓層家樂福根據(jù) 南丫店開業(yè)后視經(jīng) 營情況確定是否再 開。沃爾瑪百佳、吉 之島易初蓮花力佳、 樂購方佳華聯(lián)負 層超巾1 #、3# #3 # 33 # 20%6%5%檔男 裝床品、家品手機、數(shù) 碼產(chǎn)品書店美容、美 發(fā)、沐

37、足海秀路廣百友誼商業(yè)廣場宜欣廣場基本要素應(yīng)用要素品牌bebeland、伊珂、泰堡迪使、小虎尼可、經(jīng)營書店三層2%3%3%4%5%套內(nèi)面積計算租金 面積 比例一層樓層負二層負一層樓層負一 層首層附近已有 一家分店，不考慮。暫不考慮在?？陂_設(shè)分店。預(yù)計在準 備在?？谠O(shè)點，正在 選址。就本項目已接觸多次，較有意向。多次考察?？谑袌?，正在選址。b2區(qū)潮 流站c區(qū)旅游特產(chǎn) 區(qū)11批檔女裝皮鞋 皮具家居生活館洋快 餐大型電玩、網(wǎng)吧租 賃初期現(xiàn)今租賃 中期 租賃后期 合計美寶蓮、玉蘭油、香水廊、顏妝、蝶妝、海潤、京潤珍珠、 金利來、天梭、依波路、精工、弗里歐、西鐵城、夢特嬌、 貴足世家、jass、貝蒂、名筆

38、、足問舜、東方靈、皮爾卡丹、 愛康眼鏡、東方紅、名煙酒、芭比萊、達芙妮、森達、賓度、 卡文、密絲羅妮、蘋果、花花公子、都彭、華倫大奴、登喜 路皮具、卡丹路、頭飾、dkd金飾、維維安（首層街鋪的價 格約在240280元/平方米） 經(jīng)營品類停車場大潤發(fā)超 市、超外步行街 經(jīng)營品類男女服飾、男女內(nèi)衣、家居飾品、 兒童服飾、嬰兒用品、兒童玩具、運動休閑、體育用品、高 檔煙酒、藥品超市、保健用品等 麥當(dāng)勞、家樂?！俺小薄?珠寶首飾、化妝品、皮鞋箱包、2008年以后在?？陂_設(shè)分 店。經(jīng)營年輕時尚服飾為主一層經(jīng)營大型娛樂設(shè)施 二層經(jīng)營大型中餐三層經(jīng)營旅游產(chǎn)品一層海南飲食、當(dāng)?shù)馗栉璞硌荻尤龑咏?jīng)營電影院三層

39、3%5%3%3%5%3%海5%1色產(chǎn)品男女休閑服 飾化妝品、金銀首飾等童裝等數(shù)碼手機健身中心特色餐飲大型中餐 超市電影院部分餐飲娛次主力店、m2主力店、% 40 萬樂 以及行業(yè)重點品牌萬rn2 20 %部分餐飲娛樂和大量普通商鋪 少量餐飲娛樂和大量普通商鋪 20萬itf % 80 1tf 萬二層樓層首層二層三層首層二層三層二層三層四層備注樓號主題生活區(qū)狼室密語、山牌服飾、舒雅、皮爾卡丹、金利來、派斯德、aquasaotai、baleno、鱷魚恤、金狐、凱瑟、老爺車、雷馬男裝、him、高樂斯尼、尚仕、溫布爾頓、卓爾龍、勝龍、虎豹、boss、fortei、科波菲兒、蒙特倫斯、高尼澳、堡馬、雷馬、鐵

40、獅東尼、applesman、mesuca、spiuto、spalding、曼奴、李寧、 puma、converse、adidas、nike、kappa、八哥、康威經(jīng)營品類皮鞋、化妝品、銀行、品牌旗艦連鎖店、彩妝、國際快餐、黃金珠寶、眼鏡、煙酒保健品、皮具箱包、鐘表、精品 知名品牌女裝、國際品牌女裝、襪子、少女裝、內(nèi)衣、家居服飾、國際快餐、品牌女裝、時尚女包、美容院、飾品男士正裝、眼鏡超市、商務(wù)休閑、國際男裝、男士精品、體珠寶首飾、化妝品、皮鞋皮具、鐘表眼鏡、通訊器材、名店廊、名車苑、煙酒滋補品、特色店、禮品精品、展示廳、洋快餐少女裝、淑女裝、仕女裝、男女內(nèi)衣、男士正裝、休閑裝、運動服飾、流行飾

41、品、休閑吧科技樂園、寶寶娛樂、兒童天地、居家廣場用品、購書中心、旅游商品、工藝美術(shù)高檔時裝、精品店、鐘表眼鏡、照相器材等 家樂福超市家樂福超市 電影院、書店、音像制品、娛樂天地、健身中心、休閑茶藝、中西美食、咖啡店、美容美發(fā)定于10月1日開業(yè)經(jīng)營面積約5.4萬平方米，共五層樓層經(jīng)營品類超市負一層三層四層五層六 層備注四層五層 備注2 #服飾街a 區(qū)女人世界數(shù)碼 港區(qū)b1項目街鋪 平均價格約街鋪 首層：150負層超 市外商鋪：租賃部名 稱、logo題標語 固有應(yīng)用媒體經(jīng)營 應(yīng)用媒體debest、浪莎、月盈兒、夏雪兒、夢特嬌、嘉莉芬、美思、富妮萊、歐尚宜家、澳斯藍黛、安莉芳、艾格、ol、omnia

42、l、 菲依尼尼、杰西伍、美高、寶艾達、娜爾思、南夕、柏思蘭迪、卡莎布蘭卡、柏詩姬、snoopy、歐藝、桑迪、俏介、狐 仙、科尚、出奇樂、指問沙、心適貝貝、雅格斯丹、光頭仔、 卡索、青蛙王子、瑪緯絲、青青草、黑與白、心愿家紡、雅 芳婷、佳麗斯、自由鳥、唐捷、卡特麗、珂羅娜、寶艾達、 曼哈芙、米蘭登、艾達麗爾、同步、瑛芝億、梅蘭 mickey 育用品、男士內(nèi)衣 娛樂天地、嬰兒用品、童裝童鞋、床上用 品美食廣場、健身會館、茶藝吧、快餐、咖啡吧文化超市、休閑娛樂、 原定開業(yè)時間為2006年9月，經(jīng)營 面積約3萬褶，共六層 休閑娛樂場所、網(wǎng)吧、溜冰場、露 天休閑廣場 快樂體驗館、動感數(shù)碼影城 月份開業(yè)，

43、可能由 于招商問題，開業(yè)推遲原定位 9經(jīng)營面積約67875平方米,地下二層、地上五層服飾、皮鞋、皮具、珠寶、床品、童一、二層 裝等生活化商品為主；三層 經(jīng)營生活配套，如spa、沐足等一層化妝品、首飾等為主家居生活館 二層三層健身中心一層 經(jīng)營數(shù)碼手機產(chǎn)品.租金情況 300元/ 200240元/nf 380450元/ nf ；二層：230300元/褶；三層：200 元/ m2/元240 ;首層：土勻價nf/元280240項目總經(jīng)理招商總監(jiān)財務(wù)部 綜合服務(wù)部、標準字、專用印刷字體、標準色、宣傳主 招牌、標識、司旗、辦公器具設(shè)備、徽章、制服、交通工具 廣告、樓書、外墻包裝、傳播展示、導(dǎo)購、導(dǎo)向、警示

44、、購物指南、圍欄閣、小寶龍、安奈兒、貝親、維歐佩爾、丑丑、英氏、小天3、新開業(yè)和即將開業(yè)商業(yè)網(wǎng)點的分析以及其對?？谏虡I(yè)的影響友誼商業(yè)廣場 解放路商圈的商品檔次較低，購物環(huán)境較差，即使有友誼商業(yè)廣場的加入，仍無 法避免該商圈整體吸引力和影響力不斷下降的趨勢。項目必須在購物環(huán)境上有所突出，對解放路商圈整體檔次的提高有帶動作用。 經(jīng) 營檔次以中檔為主，比解放路商圈原有商品要高。這可適當(dāng)補充該商圈的商品結(jié) 構(gòu)，強化商圈的整體吸引力，也將吸引部分中檔的消費人群前來消費。友誼商業(yè)廣場的經(jīng)營布局：宜欣商業(yè)廣場萬平方米，也有大型超市作為主力店，但由于地處國8宜欣商業(yè)廣場體量為7 貿(mào)商圈的邊緣，加之招商力度不夠

45、等原因，預(yù)計其培育期將更長，短期內(nèi)對其他商業(yè)的影響不大。該項目主要的賣點是大潤發(fā)超市，補充了國貿(mào)商圈的生活化商 品的空缺，大大提 高國貿(mào)商圈的整理吸引力，對留住周邊的消費人群有極大的作用。宜欣商業(yè)廣場的經(jīng)營布局：南亞廣場南亞廣場的開業(yè)將增強海秀東路商業(yè)的影響力， 明珠廣場、一百、家樂福等將形成較強的規(guī)模優(yōu)勢和互補作用，其家庭化、生活化購物比重將有所增加，也將帶動年輕、時尚等品類的消費。.而對社區(qū)型的小超市影響不大。家樂福的進駐，對當(dāng)?shù)卦械拇笾行统写驌糇畲螅瑢Ｐ懵飞倘Φ膸硬淮?，由于項目的普通商鋪?shù)量不多，只有首層的部分和負層， 也難以分流原明珠廣場和一百的消費人群。南亞廣場的經(jīng)營布局:沃

46、爾瑪廣場沃爾瑪廣場在本項目的半公里商圈內(nèi)， 但由于交通不便， 短期內(nèi)對國貿(mào)商圈的影響不大。而對海秀中路原有的商業(yè)有較大的打擊，特別是超市。4、新開業(yè)和即將開業(yè)商業(yè)項目對本項目的影響直接競爭對手項目的直接競爭對手主要是宜欣商業(yè)廣場和沃爾瑪廣場。宜欣商業(yè)廣場的體量與項目基本一致，主力店大潤發(fā)超市也是放在負一層，其余為普通商鋪。 位于國貿(mào)商圈的邊緣， 周邊商業(yè)氣氛不濃， 同時由于部分商鋪用于銷售，對商品檔次和定位難以控制，均造成項目的招商和開業(yè)難度較大。預(yù)計項目 開業(yè)后負層超市的吸引力較大，人氣較旺，其余商鋪的經(jīng)營難度很大。沃 爾瑪廣場建筑結(jié)構(gòu)未公布，開業(yè)時間也未確定。通常情況下，沃爾瑪生活廣場將強

47、調(diào)生活化， 商品的檔次以低檔為主。 預(yù)計， 這兩個直接的競爭對手生活化商品 的吸引力較大， 對國貿(mào)原有商圈的低檔商 品分流較為嚴重。 間接競爭對手 項目的間接競爭對手是南亞廣場和友誼廣場。 南亞廣場的交通便利， 更有家樂福作為主力店； 友誼廣場地處解放路商圈的核心位年底開業(yè)， 在本項目開業(yè)時置， 都將聚集大量的人氣。 而且這兩個廣場將在2006 這兩個廣場都經(jīng)過了一年多的培育，必將擁有部分穩(wěn)定的消費群體。 四、項目的分析1 、項目簡介項目位于海南省?？谑薪鹳Q(mào)區(qū)， 北測為金龍路， 東側(cè)為龍華路， 南側(cè)為華僑中學(xué)， ，總 320m ，南北長約 220m 西側(cè)為規(guī)劃中的僑中路及玉沙村的安置地，地塊東

48、西長約 47613.65m 。用地面積2 1 ：項目位置圖） （圖 、項目優(yōu)勢2周邊具有較高的消費力項目周邊以中高檔住宅樓盤和寫字樓為主， 常住人口的收入水平較高， 更有大量的 上班一族，區(qū)內(nèi)酒店林立，均具有較高的消費力。 周邊業(yè)態(tài)齊全項目周邊有中檔的百貨公司（廣百百貨）、大型餐飲街（金龍路）、大量的臨街商，（包括項目本身的電影院等）加上項目本身的購物功能、餐飲功能和娛樂功當(dāng)?shù)啬茕仯锌赡苷蠟橐粋€多元化、多功能的購物區(qū)，具有極強的吸引力最大的休閑功能極具吸引力這是其他項目無法比項目擁有一個過萬平方米的室外休閑廣場以及舒適的步行街， 擬的優(yōu)勢，也是當(dāng)?shù)刈畲蟮纳虡I(yè)休閑廣場。 專業(yè)顧問團隊的支持

49、萬平方米的亞洲體驗之都廣州正佳廣場商業(yè)項世品國際曾成功運作面積達 30 公司目，主要負責(zé)人有十多年經(jīng)營廣東地區(qū)最大的百貨公司廣百百貨的經(jīng)驗，現(xiàn)正負責(zé)保利南海水城、 湛江怡福廣場等多個項目的策劃、 招商與銷售代理及經(jīng)營管理工作。 世品國際以其專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營理念、 豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗， 及科學(xué)的全程式 服務(wù)， 將使項目具備長期持續(xù)經(jīng)營能力， 獲得良好穩(wěn)定的發(fā)展。 3 、項目劣勢 商圈現(xiàn)有人口和交通狀況的限制周邊的常住人口數(shù)量不大， 即使加上班一族和其他區(qū)前來消費的人口， 消費總量也目前暫時僅有金龍路一條主這將極大制約項目和國貿(mào)商圈的發(fā)展。 不大， 交通方面,要干道直達項目，而貫通海秀路的交通尚未能在短

50、期內(nèi)實現(xiàn)，大大降低項目的輻射 范圍。 所在商圈未成熟 國貿(mào)商圈未完全成熟，還存于上升階段。同時新開商業(yè)有一段較長時間的培育期， 年，這段時間經(jīng)營壓力較大，對發(fā)展商的財務(wù)要求很高。23通常需要街道型的建筑結(jié)構(gòu)存在一定的風(fēng)險項目采用街道型建筑結(jié)構(gòu)， 這種較為分散的購物方式未必適合國人現(xiàn)有的消費習(xí)慣，前期存在一定的經(jīng)營風(fēng) 險。主力店和次主力店有一定招商難度由于附近的大潤發(fā)超市已經(jīng)開業(yè)，沃爾瑪也在不遠設(shè)點，預(yù)計想引進超市主力店有一定難度。同時周邊國美電器、信興電器等已基本被消費者熟悉，再引進電器類次主力店的難度較大4、項目前景可發(fā)展為綜合性購物中心有機會打造成集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體的大型綜合性

51、購物中心。如能成功可吸引各類別商品中的知名品牌， 打造當(dāng)?shù)刈顝姷纳虘艚M合， 引進知名的大型超市 , 強化休閑和娛樂功能，其各種功能將極具吸引力。 發(fā)展商持有物業(yè)對持續(xù)經(jīng)營極有好處商鋪由發(fā)展商自主持有， 不作銷售， 保證經(jīng)營的統(tǒng)一性， 有利于項目的持續(xù)經(jīng)營。 在項目成熟穩(wěn)定后，除了穩(wěn)定的租金收益外，發(fā)展商持有價值較高的商業(yè)物業(yè)。 連通海秀中路對項目極有好處政府部門已明確項目必然會與海秀中路連通。 項目將直接連接海秀中路， 通過便利 的交通帶來大量的消費人群，對項目的未來發(fā)展極具好處。 5 、對所在商圈和其他商圈的影響 對所在商圈的影響 項目開業(yè)對現(xiàn)有的國貿(mào)商圈有極大的帶動作用，將與廣百百貨、金龍

52、路美食街、國由于商圈內(nèi)現(xiàn)有的品牌不多，加大國貿(mào)商圈的整體吸引力。 美電器等形成規(guī)模優(yōu)勢， 項目無須與廣百百貨形成惡性競爭， 主要引進其未有的品牌， 也降低招商難度。 而宜欣商業(yè)廣場遠離國貿(mào)商圈的中心， 招商難度較大， 首層和二層均是產(chǎn)權(quán)式商鋪， 前期和后期的經(jīng)營壓力都很大，成熟期較長。項目與宜欣商業(yè)廣場是競爭和互補的 關(guān)系，國貿(mào)商圈只對其他商圈的影響有通過共同發(fā)展壯大才有可能與海秀路商圈直接競爭。項目定位在中檔，重要經(jīng)營中檔商品，強調(diào)休閑、娛樂、購物功能，加強國貿(mào)商圈的中檔購物和休閑娛樂等功能。由于商圈規(guī)模、地理位置、發(fā)展歷史等原因，項目的競爭對手主要是海秀路商圈， 將吸引部分對購物環(huán)境要求較

53、高的消費者前 來購 物，也能留住國貿(mào)區(qū)的消費人群。 結(jié)論：近年來，工業(yè)和旅游業(yè)上的高速發(fā)展，人均收入不斷提高，商業(yè)面積大幅度增加和大1 、 型零售商的進駐等，都為?？谑械牧闶蹣I(yè)提供發(fā)展的基礎(chǔ)。 商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展具有一定的階段性， 這兩年?？谏虡I(yè)面積急劇增加，在未來幾年將大大2 、放緩，因此商業(yè)面積只是階段性、 結(jié)構(gòu)性的過剩。 同時在中心區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點數(shù)量是固定的， 網(wǎng)點資源具備稀缺性， 未來潛力巨大。 但前期的經(jīng)營壓力大， 必須利用合理的財務(wù)運作降低前期的風(fēng)險。3 、 國貿(mào)商圈作為新商圈， 具有很大的發(fā)展?jié)摿Γ?與海秀路商圈是競爭也是互補的關(guān)系。同一商圈內(nèi)的?？趶V百和宜欣商業(yè)廣場，與項目也是競爭和共

54、生關(guān)系，只有整個商圈的商業(yè)都興旺起來，項目才更有機會成功。4 、 項目地處新商圈國貿(mào)商圈的中心，是當(dāng)?shù)氐谝患也捎媒謪^(qū)型結(jié)構(gòu)的購物中心， 突出休閑購物的特點， 有機會發(fā)展成新商圈中的地標式商業(yè)。 但分散式結(jié)構(gòu)未必適合國人的消費習(xí)慣， 也限制了經(jīng)營布局的靈活性。 因此必須在強調(diào)休閑購物的前提下，揚長避短，合理布局各種業(yè)態(tài)，降低項目運營風(fēng)險，提高業(yè)主的收益。第二部分 項目定位一、定位原則1 、市場需求集購物、娛樂、休閑為一體的商業(yè)模式是零售業(yè)態(tài)發(fā)展的必然趨勢，而?？谑猩虡I(yè) 業(yè)態(tài)調(diào)查結(jié)果顯示項目所在區(qū)域目前尚無集中的大型休閑購物場所。 周邊的消費人群收入較高，包括常住人口和上班一族，涵蓋了家庭消費和年輕時消費。、消費習(xí)慣以大型超市作為項目龍頭，引導(dǎo)眾多中檔商品、餐飲、娛樂等品牌進駐，既滿足消費者的商品購物功能， 又提供餐飲娛樂休閑等設(shè)施， 提出一站式時尚休閑購物廣場 的概念。 項目必須經(jīng)營有特色的商品， 與其他購物廣場存在一定的錯位經(jīng)營，或針對某一品類做大做強，強化對特定消費人群的吸引力。 3 、項目自身特點項目總體設(shè)計為三個商業(yè)樓加上負層大型超市， 可充分利用項目復(fù)合結(jié)構(gòu)的特色，將步行街商鋪、內(nèi)街商鋪和大型超市有機結(jié)合，創(chuàng)建成囊括購物、休閑、娛樂、飲 食等