2021年個人住房貸款業(yè)務(wù)案例分析報告

1、個人住房貸款業(yè)務(wù)案例分析報告?zhèn)€人住房貸款業(yè)務(wù)案例分析報告一、含義概述個人住房貸款是商業(yè)銀行的主要資產(chǎn)業(yè)務(wù)之一，是指商業(yè)銀行向借款人開放的、用于借款人購買住房的貸款。商業(yè)銀行為降低風(fēng)險，個人住房貸款都要求用借款人購買的住房作抵押，所以個人住房貸款是一種典型的抵押貸款。二、發(fā)展歷程1、個人住房貸款的初步開展1985年中國建設(shè)銀行深圳分行首筆個人住房貸款的發(fā)放，揭開了我國開展個人住房貸款業(yè)務(wù)的序幕。1990年，廣東省江門市、佛山市等地借鑒香港的樓宇“按揭”方式，推出“供樓”貸款業(yè)務(wù)。1992年建設(shè)銀行率先開辦職工購建房抵押貸款業(yè)務(wù)和公積金個人貸款業(yè)務(wù)，全面進(jìn)入了消費信貸業(yè)務(wù)的階段。1995年中國建設(shè)

2、銀行下發(fā)了中國建設(shè)銀行國家安居工程住房抵押貸款暫行辦法。2、個人住房貸款的暫停與恢復(fù)1996年中國人民銀行下發(fā)通知，未經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)各金融機構(gòu)不得擅自開辦抵押貸款。在接到人民銀行通知后，各金融機構(gòu)在一段時間內(nèi)停辦了個人住房貸款業(yè)務(wù)。個人住房貸款業(yè)務(wù)自1996年9月以來暫停7個月后重新在全國全面推開，標(biāo)志著個人住房貸款發(fā)展進(jìn)入一個新的階段。3、個人住房貸款業(yè)務(wù)的高速發(fā)展1996年以來中國人民銀行多次下調(diào)個人住房貸款利率，政策的寬松使我國的個人住房貸款業(yè)務(wù)得到了極大的發(fā)展，貸款余額不斷增長，規(guī)模不斷擴大。201*年以來建設(shè)銀行基本形成了個人住房貸款的基本框架和制度依據(jù)，并在全國開始實施個人住房貸款“

3、樂得家”品牌戰(zhàn)略。三、規(guī)模發(fā)展1、201*年建行個人貸款余額超萬億，新增住房貸款占個貸比例的98%。建行個人貸款增長349%至108859億元，占客戶貸款和墊款總額的比例為258%；其中個人住房貸款增長435%至85231億元。2、截止到201*年，建行累計歸集住房公積金超過6萬億元，累計服務(wù)1億職工，向800多萬職工家庭發(fā)放公積金個人貸款，總金額超過1萬億元，為住房公積金制度的發(fā)展和百姓安居提供了強有力的金融支持。截至201*年6月末，建行已與全國330多個設(shè)區(qū)城市的1700多家公積金管理機構(gòu)建立了密切的業(yè)務(wù)合作關(guān)系，為100多萬個繳存單位和4000多萬職工個人提供金融服務(wù)。建行在201*年

4、工作會議中指出，將重點支持首套住房消費，提高再住房的貸款首付比例和貸款利率，抑制投機性購房。3、截至201*年6月末，建行此類貸款余額達(dá)14040.48億元，增幅為94%，余額、新增額均居同業(yè)第一。至7月末，該行已累計投放個人住房貸款3萬億元，余額超過15000億元。201*年建行個人住房貸款業(yè)務(wù)繼續(xù)重點支持百姓自住購房的需求。4、目前，第二套房貸首付要求不得低于60%，銀行貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1倍，建行已暫停對第三套或第三套以上的住房發(fā)放貸款。四、業(yè)務(wù)類型1、個人住房按揭貸款是指中國建設(shè)銀行用信貸資金向大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購買、建造、大修各類型住房的自然人發(fā)放的貸款。2、個人再交易住房貸款是指

5、中國建設(shè)銀行用信貸資金向大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)住房二級市場購買各類型再次交易的住房自然人發(fā)放的貸款，俗稱“二手房貸款”。3、公積金個人住房貸款是指建設(shè)銀行接受住房公積金管理中心的委托，向借款人提供公積金個人住房貸款。其特點是貸款利率低，期限長，有效地緩解了借款人的還款壓力。4、個人住房組合貸款是指對按時足額繳存住房公積金的自然人在購買、建造、大修各類型住房時，中國建設(shè)銀行同時為其發(fā)放公積金個人住房貸款和自營性個人住房貸款而形成的特定貸款組合。5、個人商業(yè)用房貸款是指中國建設(shè)銀行用信貸資金向購買各種類型商業(yè)用房的自然人發(fā)放的貸款。6、個人住房抵押額度貸款是指建設(shè)銀行用信貸資金向借款人發(fā)放的、以借款人自有住

6、房作最高額抵押、在貸款額度有效期間和可用額度內(nèi)可多次支用的貸款。五、主要風(fēng)險1、宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險國家宏觀經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向?qū)⒂绊懙缴虡I(yè)銀行個人住房貸款的發(fā)展，而且對貸款銀行存量資產(chǎn)的質(zhì)量將產(chǎn)生致命的影響。2、利率風(fēng)險市場利率變動給銀行利益帶來的不確定性。3、房地產(chǎn)市場風(fēng)險是個人住房貸款風(fēng)險的重要決定因素。4、法律風(fēng)險法律政策對銀行的不利。5、借款人風(fēng)險支付風(fēng)險和信用風(fēng)險。6、開發(fā)商風(fēng)險經(jīng)營風(fēng)險、信用風(fēng)險和營銷風(fēng)險。7、銀行內(nèi)部風(fēng)險a.貸前調(diào)查不嚴(yán)格，受理個人住房貸款時對開發(fā)商的資信評估不充分。b.內(nèi)部控制不完善，貸款管理力度不夠。c.法律意識不強。其他不可抗力風(fēng)險六、避險對策1、健全社會環(huán)境方面的對策（1）

7、完善社會信用環(huán)境建立個人信用評級制度是防范貸款風(fēng)險和發(fā)展個人住房貸款的主要任務(wù)和基本前提。（2）完善社會保障制度“執(zhí)行難、變現(xiàn)難”是銀行行使抵押權(quán)時普遍遇到的問題，如果國家建立了一套健全的社會保障體系，銀行的利益便可得到保障。2、健全金融環(huán)境方面的對策（1）住宅抵押貸款證券化就是把金融機構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為抵押貸款證券（主要是債權(quán)），然后通過在資本市場上出售這些證券給市場投資者以融通資金，并使住房貸款風(fēng)險分散為由眾多投資者承擔(dān)。（2）發(fā)展房地產(chǎn)二級市場金融能夠有效地實現(xiàn)房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)，完善房地產(chǎn)金融體系。3、健全政策環(huán)境方面的對策（1）成立個人住房貸款保險機構(gòu)直接為個人住房貸款保險或

8、者為住宅抵押貸款債券進(jìn)行保險，可以保證個人住房抵押貸款證券化的順利實施。（2）建立個人信用系統(tǒng)通過行政力量，打破數(shù)據(jù)源單位的限制，建立公共的數(shù)據(jù)平臺，實現(xiàn)征信數(shù)據(jù)共享，為個人信用評估公司進(jìn)行信用評分和增值服務(wù)創(chuàng)造便利的條件。（3）完善固定利率抵押貸款方式即貸款在整個貸款期限內(nèi)保持不變，每月以等額資金償還貸款本息。（4）制定商品房指導(dǎo)價政府職能部門應(yīng)制定商品房指導(dǎo)價，防止炒地皮現(xiàn)象的發(fā)生，降低商品房的成本，推動個人住房消費貸款的發(fā)展。（5）完善公積金政策住房公積金是一種?？顚Ｓ玫拈L期住房儲蓄資金，是在職職工工資的一部分，用于職工在職期間購、建、大中修自住住房以及支付房租等住房方面的消費。4、建設(shè)

9、銀行自身建設(shè)（1）加大集資和市場研究力度增加個人存款的攬儲能力，擴大貸款資金來源，爭取地方住房資金、住房公積金的專戶存款，盡可能地縮小“借短貸長”資金結(jié)構(gòu)不合理的差距，從而擴大利差收入。（2）拓展銀行信貸產(chǎn)品實施還款方式和利率的創(chuàng)新，以適應(yīng)不同年齡不同收入群體的需要。（3）嚴(yán)格的內(nèi)控制度銀行內(nèi)部要有嚴(yán)格的內(nèi)控制度和獎懲制度，信貸人員要有高度的責(zé)任感，要嚴(yán)格審查貸款手續(xù)，切實避免開發(fā)商利用個人住房貸款套貸的現(xiàn)象發(fā)生。（4）抵押物的風(fēng)險防范規(guī)范抵押物的估價行為和相關(guān)的管理手續(xù)。擴展閱讀案例2個人房屋貸款風(fēng)險預(yù)警再度升級案例2個人房屋貸款風(fēng)險預(yù)警再度升級一、背景資料我國的房地產(chǎn)業(yè)高度依賴銀行資金，而

10、房貸業(yè)務(wù)也一直是商業(yè)銀行信貸投放的重點。銀行一頭擔(dān)著房地產(chǎn)商的開發(fā)貸款，一頭擔(dān)著個人住房貸款，任何一頭出問題，最終承擔(dān)風(fēng)險損失的都只能是銀行。如果不重視潛在的風(fēng)險，及時防范和化解風(fēng)險，銀行的隱憂就會變成真憂，到時淪為房東的恐怕就不止一家銀行了在上海浦東發(fā)展銀行巨額虛假按揭案被媒體廣泛披露后，6月9日浦發(fā)行正式就此作出回應(yīng)，承認(rèn)其上海分行陸家嘴支行在辦理個人住房按揭貸款中存在違規(guī)操作問題，導(dǎo)致部分房產(chǎn)抵押登記不真實，涉及貸款32筆，金額26億元。浦發(fā)行強調(diào)，由于立即采取了果斷措施，目前并沒有造成貸款損失?；蛟S對浦發(fā)行來說，此事已告一段落，但由此引發(fā)的思索則剛剛開始。據(jù)相關(guān)報道，在201*年至20

11、1*年間，浦發(fā)行發(fā)放的與同一人有關(guān)的住房貸款竟達(dá)91筆，金額估計在4億元左右，而且一家小小的支行在其中竟占了89筆；更令人疑惑的是，能夠擺脫層層監(jiān)控的問題貸款竟有32筆之多。雖然巨額虛假按揭的發(fā)現(xiàn)緣于銀行的內(nèi)審，但事出總歸有因，這不能不令人對浦發(fā)行的風(fēng)險控制感到擔(dān)憂。更令人難以輕松的是，有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心目前暴露的問題貸款可能只是冰山一角，正如浦發(fā)行一內(nèi)部人士也曾表示我們只是一小部分。倘若果如其言，那么，個人房貸目前的風(fēng)險狀況到底如何，是不是像銀行所一慣表示的那么樂觀，便被打上了一個不小的問號！前不久，上海銀監(jiān)局發(fā)布了201*年中資銀行房貸分析報告，報告指出銀行個人房貸有貸款規(guī)模掉頭向下，不良貸款

12、卻掉頭向上的趨勢，顯示出個人房貸業(yè)務(wù)在風(fēng)險控制上的確存在著不小的隱憂。據(jù)該份報告統(tǒng)計，至201*年12月末，上海中資銀行的個人住房不良貸款余額為148億元，比調(diào)控前的3月末增加了41億元，比上年末增加58億元，基本呈逐月遞增的態(tài)勢。至201*年12月末，個人住房不良貸款率為0.58%，比3月末上升0.17個百分點，升幅明顯。與上年末相比，銀行房貸違約客戶及違約筆數(shù)的增幅均超過了50%以上，而且包括房貸、車貸在內(nèi)的零售貸款交叉違約也呈雙升趨勢，其中有單個客戶最多違約筆數(shù)高達(dá)10筆。在商業(yè)銀行中，個人住房貸款被公認(rèn)為是最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，且不良率處在可以接受的程度上，這也是近年來個人房貸業(yè)務(wù)得以超速發(fā)展

13、的一個重要的原因。但實際上，隨著國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的步步深入，以及個人住房貸款增幅一年來的持續(xù)放緩，近一時期的房貸市場出現(xiàn)了一些新的變化和情況，從銀行內(nèi)控管理和風(fēng)險控制的角度看顯然不容盲目樂觀。一是商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)創(chuàng)新十分活躍，但風(fēng)險監(jiān)控的措施和力度均不到位。從固定利率、雙周供、寬限期到入住還款，目前銀行不斷推出的新產(chǎn)品越來越多樣、越來越靈活和便利，但在新產(chǎn)品的市場反應(yīng)、成本和收益比較、風(fēng)險監(jiān)測等方面，銀行相應(yīng)的后評價制度沒有跟上，缺乏對新產(chǎn)品的風(fēng)險評估，反映出銀行在推出新產(chǎn)品上的粗放和非理性；二是商業(yè)銀行在個人房貸業(yè)務(wù)上的競爭日趨激烈，無序競爭加劇。為了提高房貸的市場份額，一些

14、商業(yè)銀行在經(jīng)營考核上層層加壓，導(dǎo)致不審慎放貸行為甚至違規(guī)操作；再是借產(chǎn)品創(chuàng)新變相放寬個人住房貸款條件，降低借款人的資質(zhì)要求，不僅有礙正常的市場秩序與穩(wěn)定，更為今后埋下風(fēng)險隱患；三是個人房貸風(fēng)險開始暴露。按照國際經(jīng)驗，個人房貸市場3到5年進(jìn)入風(fēng)險暴露期。我國個人房貸經(jīng)歷了前幾年的高速增長后，目前各種假按揭貸款、集體貸款違約、多套多頭貸款的不斷出現(xiàn)以及整體個人房貸不良率的掉頭上升，說明過去幾年個人房貸隱蔽的風(fēng)險開始暴露，銀行防范和處置個人住房貸款風(fēng)險的任務(wù)在逐步加重。毫無疑問，目前銀行的個人住房貸款不良率總體并不高，但現(xiàn)實情況卻足以喚起銀行要對其中的風(fēng)險予以應(yīng)有的重視。特別是當(dāng)前國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控仍處于關(guān)鍵時刻，由于房地產(chǎn)市場對宏觀政策的影響還沒有完全消化，市場也還沒有出現(xiàn)明顯的拐點，未來市場房價、利率、住房信貸政策等方面的不確定因素仍然存在，這也正是銀行防范信貸風(fēng)險的關(guān)鍵時刻，不能有絲毫的放松。防范個人住房信貸風(fēng)險，銀行一方面應(yīng)把心態(tài)放穩(wěn)，綜合考慮宏觀經(jīng)濟(jì)、市場風(fēng)險與自身經(jīng)營管理的各種因素，正確處理業(yè)務(wù)發(fā)展與風(fēng)險防范之間的關(guān)系，保持個人房貸發(fā)展的平穩(wěn)態(tài)勢；另一方面，要重新審視和評估個人住房貸款的風(fēng)險狀況，建立一套嚴(yán)密的營銷、審核、授信管理和貸款風(fēng)險評價體系，加強對個人住房貸款潛在風(fēng)險的預(yù)警和監(jiān)測，防止各種市