產(chǎn)權(quán)式商鋪入市定價方案_6頁_價格策略_系數(shù)配比

1、蒈羅羋莈螇羅羇膁螃羄腿蕆蠆羃節(jié)芀薅羂羈蒅蒁羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薂聿羈蒂蒈肈膀芄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肅薈薄螞膇莁蒀蟻艿薆蝿螀罿荿蚅蝿肁薅薁螈芃莈薇螇莆芀裊螇肅蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁莇蒁蝕袁肆莄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羈薇蚆袇肅莀薂羆膅薆蒈羅羋莈螇羅羇膁螃羄腿蕆蠆羃節(jié)芀薅羂羈蒅蒁羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薂聿羈蒂蒈肈膀芄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肅薈薄螞膇莁蒀蟻艿薆蝿螀罿荿蚅蝿肁薅薁螈芃莈薇螇莆芀裊螇肅蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁莇蒁蝕袁肆莄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羈薇蚆袇肅莀薂羆膅薆蒈羅羋莈螇羅羇膁螃羄腿蕆蠆羃節(jié)芀薅羂羈蒅蒁羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薂聿羈蒂蒈肈膀芄袆?wù)仄M薀

2、螂肆蒞莃蚈肅肅薈薄螞膇莁蒀蟻艿薆蝿螀罿荿蚅蝿肁薅薁螈芃莈薇螇莆芀裊螇肅蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁莇蒁蝕袁肆莄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羈薇蚆袇肅莀薂羆膅薆蒈羅羋莈螇羅羇膁螃羄腿蕆蠆羃節(jié)芀薅羂羈蒅蒁羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薂聿羈蒂蒈肈膀芄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肅薈薄螞膇莁蒀蟻艿薆蝿螀罿荿蚅蝿肁薅薁螈芃莈薇螇莆芀裊螇肅蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁莇蒁蝕袁肆莄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羈薇蚆袇肅莀薂羆膅薆蒈羅羋莈螇羅羇膁螃羄腿蕆蠆羃節(jié)芀薅羂羈蒅蒁羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薂聿羈蒂蒈肈膀芄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肅薈薄螞膇莁蒀蟻艿薆蝿螀罿荿蚅蝿肁薅薁螈芃莈薇螇莆芀裊螇肅蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄

3、薃螄羀芇葿袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁莇蒁蝕袁肆莄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羈薇蚆袇肅莀薂羆膅薆蒈羅羋莈螇羅羇膁螃羄腿蕆蠆羃節(jié)芀薅羂羈蒅蒁羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薂聿羈蒂蒈肈膀芄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肅薈薄螞膇莁蒀蟻艿薆蝿螀罿荿蚅蝿肁薅薁螈芃莈薇螇莆芀裊螇肅蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁莇蒁蝕袁肆莄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羈薇蚆袇肅莀薂羆膅薆蒈羅羋莈螇羅羇膁螃羄腿蕆蠆羃節(jié)芀薅羂羈蒅蒁羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薂聿羈蒂蒈肈膀芄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肅薈薄螞膇莁蒀蟻艿薆蝿螀罿荿蚅蝿肁薅薁螈芃莈薇螇莆芀裊螇肅蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁莇蒁蝕袁肆莄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羈薇蚆袇肅莀薂羆膅薆蒈羅羋莈

4、螇羅羇膁螃羄腿蕆蠆羃節(jié)芀薅羂羈蒅蒁羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薂聿羈蒂蒈肈膀芄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肅薈薄螞膇莁蒀蟻艿薆蝿螀罿荿蚅蝿肁薅薁螈芃莈薇螇莆芀裊螇肅蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁莇蒁蝕袁肆莄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羈薇蚆袇肅莀薂羆膅薆蒈羅羋莈螇羅羇膁螃羄腿蕆蠆羃節(jié)芀薅羂羈蒅蒁羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薂聿羈蒂蒈肈膀芄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肅薈薄螞膇莁蒀蟻艿薆蝿螀罿荿蚅蝿肁薅薁螈芃莈薇螇莆芀裊螇肅蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁莇蒁蝕袁肆莄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羈薇蚆袇肅莀薂羆膅薆蒈羅羋莈螇羅羇膁螃羄腿蕆蠆羃節(jié)芀薅羂羈蒅蒁羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薂聿羈蒂蒈肈膀芄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃

5、蚈肅肅薈薄螞膇莁蒀蟻艿薆蝿螀罿荿蚅蝿肁薅薁螈芃莈薇螇莆芀裊螇肅蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁莇蒁蝕袁肆莄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羈薇蚆袇肅莀薂羆膅薆蒈羅羋莈螇羅羇膁螃羄腿蕆蠆羃節(jié)芀薅羂羈蒅蒁羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薂聿羈蒂蒈肈膀芄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肅薈薄螞膇莁蒀蟻艿薆蝿螀罿荿蚅蝿肁薅薁螈芃莈薇螇莆芀裊螇肅蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁莇蒁蝕袁肆莄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羈薇蚆袇肅莀薂羆膅薆蒈羅羋莈螇羅羇膁螃羄腿蕆蠆羃節(jié)芀薅羂羈蒅蒁羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薂聿羈蒂蒈肈膀芄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肅薈薄螞膇莁蒀蟻艿薆蝿螀罿荿蚅蝿肁薅薁螈芃莈薇螇莆芀裊螇肅蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇

6、葿袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁莇蒁蝕袁肆莄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羈薇蚆袇肅莀薂羆膅薆蒈羅羋莈螇羅羇膁螃羄腿蕆蠆羃節(jié)芀薅羂羈蒅蒁羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薂聿羈蒂蒈肈膀芄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肅薈薄螞膇莁蒀蟻艿薆蝿螀罿荿蚅蝿肁薅薁螈芃莈薇螇莆芀裊螇肅蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁莇蒁蝕袁肆莄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羈薇蚆袇肅莀薂羆膅薆蒈羅羋莈螇羅羇膁螃羄腿蕆蠆羃節(jié)芀薅羂羈蒅蒁羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薂聿羈蒂蒈肈膀芄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肅薈薄螞膇莁蒀蟻艿薆蝿螀罿荿蚅蝿肁薅薁螈芃莈薇螇莆芀裊螇肅蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁莇蒁蝕袁肆莄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羈薇蚆袇肅莀薂羆膅薆蒈羅羋莈螇羅羇膁

7、螃羄腿蕆蠆羃節(jié)芀薅羂羈蒅蒁羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薂聿羈蒂蒈肈膀芄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肅薈薄螞膇莁蒀蟻艿薆蝿螀罿荿蚅蝿肁薅薁螈芃莈薇螇莆芀裊螇肅蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁莇蒁蝕袁肆莄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羈薇蚆袇肅莀薂羆膅薆蒈羅羋莈螇羅羇膁螃羄腿蕆蠆羃節(jié)芀薅羂羈蒅蒁羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薂聿羈蒂蒈肈膀芄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肅薈薄螞膇莁蒀蟻艿薆蝿螀罿荿蚅蝿肁薅薁螈芃莈薇螇莆芀裊螇肅蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁莇蒁蝕袁肆莄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羈薇蚆袇肅莀薂羆膅薆蒈羅羋莈螇羅羇膁螃羄腿蕆蠆羃節(jié)芀薅羂羈蒅蒁羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薂聿羈蒂蒈肈膀芄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肅薈

8、薄螞膇莁蒀蟻艿薆蝿螀罿荿蚅蝿肁薅薁螈芃莈薇螇莆芀裊螇肅蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁莇蒁蝕袁肆莄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羈薇蚆袇肅莀薂羆膅薆蒈羅羋莈螇羅羇膁螃羄腿蕆蠆羃節(jié)芀薅羂羈蒅蒁羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薂聿羈蒂蒈肈膀芄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肅薈薄螞膇莁蒀蟻艿薆蝿螀罿荿蚅蝿肁薅薁螈芃莈薇螇莆芀裊螇肅蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁莇蒁蝕袁肆莄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羈薇蚆袇肅莀薂羆膅薆蒈羅羋莈螇羅羇膁螃羄腿蕆蠆羃節(jié)芀薅羂羈蒅蒁羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薂聿羈蒂蒈肈膀芄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肅薈薄螞膇莁蒀蟻艿薆蝿螀罿荿蚅蝿肁薅薁螈芃莈薇螇莆芀裊螇肅蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒂

9、螈袂膄芅蚄袁莇蒁蝕袁肆莄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羈薇蚆袇肅莀薂羆膅薆蒈羅羋莈螇羅羇膁螃羄腿蕆蠆羃節(jié)芀薅羂羈蒅蒁羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薂聿羈蒂蒈肈膀芄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肅薈薄螞膇莁蒀蟻艿薆蝿螀罿荿蚅蝿肁薅薁螈芃莈薇螇莆芀裊螇肅蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁莇蒁蝕袁肆莄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羈薇蚆袇肅莀薂羆膅薆蒈羅羋莈螇羅羇膁螃羄腿蕆蠆羃節(jié)芀薅羂羈蒅蒁羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薂聿羈蒂蒈肈膀芄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肅薈薄螞膇莁蒀蟻艿薆蝿螀罿荿蚅蝿肁薅薁螈芃莈薇螇莆芀裊螇肅蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁莇蒁蝕袁肆莄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羈薇蚆袇肅莀薂羆膅薆蒈羅羋莈螇羅羇膁螃羄腿蕆

10、蠆羃節(jié)芀薅羂羈蒅蒁羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薂聿羈蒂蒈肈膀芄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肅薈薄螞膇莁蒀蟻艿薆蝿螀罿荿蚅蝿肁薅薁螈芃莈薇螇莆芀裊螇肅蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁莇蒁蝕袁肆莄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羈薇蚆袇肅莀薂羆膅薆蒈羅羋莈螇羅羇膁螃羄腿蕆蠆羃節(jié)芀薅羂羈蒅蒁羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薂聿羈蒂蒈肈膀芄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肅薈薄螞膇莁蒀蟻艿薆蝿螀罿荿蚅蝿肁薅薁螈芃莈薇螇莆芀裊螇肅蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁莇蒁蝕袁肆莄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羈薇蚆袇肅莀薂羆膅薆蒈羅羋莈螇羅羇膁螃羄腿蕆蠆羃節(jié)芀薅羂羈蒅蒁羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薂聿羈蒂蒈肈膀芄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肅薈薄螞膇莁

11、蒀蟻艿薆蝿螀罿荿蚅蝿肁薅薁螈芃莈薇螇莆芀裊螇肅蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁莇蒁蝕袁肆莄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羈薇蚆袇肅莀薂羆膅薆蒈羅羋莈螇羅羇膁螃羄腿蕆蠆羃節(jié)芀薅羂羈蒅蒁羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薂聿羈蒂蒈肈膀芄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肅薈薄螞膇莁蒀蟻艿薆蝿螀罿荿蚅蝿肁薅薁螈芃莈薇螇莆芀裊螇肅蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁莇蒁蝕袁肆莄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羈薇蚆袇肅莀薂羆膅薆蒈羅羋莈螇羅羇膁螃羄腿蕆蠆羃節(jié)芀薅羂羈蒅蒁羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薂聿羈蒂蒈肈膀芄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肅薈薄螞膇莁蒀蟻艿薆蝿螀罿荿蚅蝿肁薅薁螈芃莈薇螇莆芀裊螇肅蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒂螈袂膄芅

12、蚄袁莇蒁蝕袁肆莄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羈薇蚆袇肅莀薂羆膅薆蒈羅羋莈螇羅羇膁螃羄腿蕆蠆羃節(jié)芀薅羂羈蒅蒁羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薂聿羈蒂蒈肈膀芄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肅薈薄螞膇莁蒀蟻艿薆蝿螀罿荿蚅蝿肁薅薁螈芃莈薇螇莆芀裊螇肅蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁莇蒁蝕袁肆莄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羈薇蚆袇肅莀薂羆膅薆蒈羅羋莈螇羅羇膁螃羄腿蕆蠆羃節(jié)芀薅羂羈蒅蒁羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薂聿羈蒂蒈肈膀芄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肅薈薄螞膇莁蒀蟻艿薆蝿螀罿荿蚅蝿肁薅薁螈芃莈薇螇莆芀裊螇肅蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁莇蒁蝕袁肆莄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羈薇蚆袇肅莀薂羆膅薆蒈羅羋莈螇羅羇膁螃羄腿蕆蠆羃節(jié)芀

13、薅羂羈蒅蒁羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薂聿羈蒂蒈肈膀芄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肅薈薄螞膇莁蒀蟻艿薆蝿螀罿荿蚅蝿肁薅薁螈芃莈薇螇莆芀裊螇肅蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁莇蒁蝕袁肆莄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羈薇蚆袇肅莀薂羆膅薆蒈羅羋莈螇羅羇膁螃羄腿蕆蠆羃節(jié)芀薅羂羈蒅蒁羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薂聿羈蒂蒈肈膀芄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肅薈薄螞膇莁蒀蟻艿薆蝿螀罿荿蚅蝿肁薅薁螈芃莈薇螇莆芀裊螇肅蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁莇蒁蝕袁肆莄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羈薇蚆袇肅莀薂羆膅薆蒈羅羋莈螇羅羇膁螃羄腿蕆蠆羃節(jié)芀薅羂羈蒅蒁羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薂聿羈蒂蒈肈膀芄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肅薈薄螞膇莁蒀蟻艿薆

14、蝿螀罿荿蚅蝿肁薅薁螈芃莈薇螇莆芀裊螇肅蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁莇蒁蝕袁肆莄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羈薇蚆袇肅莀薂羆膅薆蒈羅羋莈螇羅羇膁螃羄腿蕆蠆羃節(jié)芀薅羂羈蒅蒁羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薂聿羈蒂蒈肈膀芄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肅薈薄螞膇莁蒀蟻艿薆蝿螀罿荿蚅蝿肁薅薁螈芃莈薇螇莆芀裊螇肅蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁莇蒁蝕袁肆莄薆袀腿蕿蒂衿芁莂螁袈羈薇蚆袇肅莀薂羆膅薆蒈羅羋莈螇羅羇膁螃羄腿蕆蠆羃節(jié)芀薅羂羈蒅蒁羈肄羋螀肀膆蒃蚆聿羋芆薂聿羈蒂蒈肈膀芄袆?wù)仄M薀螂肆蒞莃蚈肅肅薈薄螞膇莁蒀蟻艿薆蝿螀罿荿蚅蝿肁薅薁螈芃莈薇螇莆芀裊螇肅蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁 產(chǎn)

15、權(quán)式商鋪入市定價方案 （討 論 稿） 商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 一、說 明1、定價產(chǎn)品名稱：產(chǎn)權(quán)式商鋪2、定價產(chǎn)品范圍：商鋪3、設(shè)計商鋪總數(shù)：520個4、商鋪總體平均使用率：61.95%二、定價原則1、以保留升值空間為原則；2、以遵循市場規(guī)律為原則；3、以平衡銷售與招商、營運關(guān)系為原則；三、定價依據(jù)1、以周邊商鋪的租售價格調(diào)研為依據(jù)；2、以現(xiàn)定市場銷售均價為依據(jù)； 四、各樓層商鋪銷售均價（實用面積）1、按年回報率8%，回報年限為 年計；說明：經(jīng)分析測算按年回報率8%，7%，6%計，回報年限分別為12.5年，14.5年，17年；綜合考慮到發(fā)展商利益、投資者的利益和商鋪投資回報慣例及市場規(guī)律等因素，此

16、按年回報率8%，回報年限為12.5年的贏利模式比較合理。2、按市場商鋪現(xiàn)定均價每平方米45498元為基數(shù)測算均價；說明：商鋪現(xiàn)定均價已經(jīng)分析論證并確定，此均價對確定內(nèi)街外街商鋪的銷售均價有重要的參考意義，因此本此定價我們將內(nèi)外街商鋪現(xiàn)定均價作為基礎(chǔ)測算依據(jù)。3、依據(jù)商業(yè)規(guī)劃和方位因素設(shè)定商業(yè)動態(tài)調(diào)價系數(shù)為0.15；說明：綜合分析內(nèi)外街商鋪所處的方位，商業(yè)規(guī)劃，周邊商鋪租價，市場銷售期望值、投資者回報期望等因素進(jìn)行測算論證，設(shè)定商業(yè)動態(tài)調(diào)價系數(shù)為0.1、0.15、0.2，經(jīng)測算選擇0.15系數(shù)基本比較合理，系數(shù)0.2可以再考慮論證，商鋪均價測算如下：按0.15系數(shù)計為：均價45498元（1+0.

17、15）=52323元（建筑面積每平方米31399元）； 若按0.2系數(shù)計為：均價45498元（1+0.2）=54598元（建筑面積每平方米32759元）； 4、標(biāo)高層差價系數(shù)與均價表一（0.15系數(shù)計） 單位：（元/平方米） 5、標(biāo)層差價系數(shù)與均價表二（0.2系數(shù)計） 單位：（元/平方米） 6、標(biāo)層建筑面積均價（元/平方米）與租金（元/平方米/月）對比表一7、標(biāo)層建筑面積均價（元/平方米）與租金（元/平方米/月）對比表二綜上所述：上述對各層的銷售均價按不同的系數(shù)進(jìn)行了對比分析，對相應(yīng)的租金也作了分析比較，現(xiàn)有各層銷售均價2-3個方案供討論優(yōu)選。五、定價調(diào)整技術(shù)為做到商鋪價格與價值盡可能的合理性

18、，商鋪入市的銷售價格會根據(jù)其所處的位置優(yōu)劣，主副通道，離扶梯遠(yuǎn)近，有無立柱等多項要素在銷售均價的基礎(chǔ)對單位商鋪進(jìn)行價格技術(shù)調(diào) 整，實行一鋪一價，具體的價格調(diào)整技術(shù)分述如下：1、 商鋪銷售價格影響要素經(jīng)分析論證確定為：位置和建筑兩大價格影響要素。位置作為商鋪價值的重要評估要素，現(xiàn)定總價影響系數(shù)為0.85；建筑作為本項目商鋪次要評估價值指標(biāo)主要是指商鋪營業(yè)區(qū)是否有立柱的影響和對面積的占用因素，現(xiàn)定總價影響系數(shù)為0.15；以下將分別對這兩大系數(shù)再進(jìn)行技術(shù)修正，確保價格調(diào)整的準(zhǔn)確性、合理性。 2、 商鋪位置影響要素與系數(shù)配比表3、 商鋪建筑影響要素與系數(shù)配比表 4、 修正系數(shù)總表 5、 綜合因素修正系

19、數(shù)說明本綜合因素修正系數(shù)的制定是對在上述定價技術(shù)的基礎(chǔ)上，綜合評估商鋪在方位、面積、經(jīng)營品類及商鋪設(shè)計的深度、規(guī)則性等方面因素進(jìn)行商鋪的價格微調(diào)，具體的修正系數(shù)根據(jù) 選擇的部分商鋪進(jìn)行個案評估確定。 6、 關(guān)于商鋪定價的特別說明商鋪由于其位置的特殊性，預(yù)定銷售商鋪的數(shù)量僅有（ ）個，定價方面除考慮用上述定價技術(shù)進(jìn)行調(diào)整外，還可以采用以下分類定價法：即：分成a、b、c三類商鋪，以b類商鋪為均價基礎(chǔ)，a類設(shè)調(diào)價系數(shù)為1.1，c類設(shè)調(diào)價系數(shù)為0.9，從而定出各類商鋪銷售價格。此種方法可以作為一種定價思路。 7、綜合計價公式商鋪入市價格=銷售均價（價格影響系數(shù)修正系數(shù)）之和商鋪實用面積 說明:1、上表

20、小括弧中的數(shù)字為計價系數(shù)；2、上表中月租金按不同的建面均價及8%的年回報率測算。3、本表列出兩種定價方案供討論優(yōu)選。 膂莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆莃蒂螂袈膅莈螂羈莁芄螁膃膄螞螀袂肇薈蝿羅節(jié)蒄螈肇肅莀螇螇芀芆袆衿肅薅袆羈艿蒁裊肄肁莇襖螃芇莃袃羆膀螞袂肈蒞薈袁膀膈蒄袀袀莃荿蕆羂膆芅薆肅莂薄薅螄膅蒀薄羇莀蒆薄聿芃莂薃膁肆蟻薂袁芁薇薁羃肄蒃薀肅艿荿蠆螅肂芅蚈袇羋薃蚈肀肁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆莃蒂螂袈膅莈螂羈莁芄螁膃膄螞螀袂肇薈蝿羅節(jié)蒄螈肇肅莀螇螇芀芆袆衿肅薅袆羈艿蒁裊肄肁莇襖螃芇莃袃羆膀螞袂肈蒞薈袁膀膈蒄袀袀莃荿蕆羂膆芅薆肅莂薄薅螄膅蒀薄羇莀蒆薄聿芃莂薃膁肆蟻薂袁芁薇薁羃肄蒃薀肅

21、艿荿蠆螅肂芅蚈袇羋薃蚈肀肁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆莃蒂螂袈膅莈螂羈莁芄螁膃膄螞螀袂肇薈蝿羅節(jié)蒄螈肇肅莀螇螇芀芆袆衿肅薅袆羈艿蒁裊肄肁莇襖螃芇莃袃羆膀螞袂肈蒞薈袁膀膈蒄袀袀莃荿蕆羂膆芅薆肅莂薄薅螄膅蒀薄羇莀蒆薄聿芃莂薃膁肆蟻薂袁芁薇薁羃肄蒃薀肅艿荿蠆螅肂芅蚈袇羋薃蚈肀肁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆莃蒂螂袈膅莈螂羈莁芄螁膃膄螞螀袂肇薈蝿羅節(jié)蒄螈肇肅莀螇螇芀芆袆衿肅薅袆羈艿蒁裊肄肁莇襖螃芇莃袃羆膀螞袂肈蒞薈袁膀膈蒄袀袀莃荿蕆羂膆芅薆肅莂薄薅螄膅蒀薄羇莀蒆薄聿芃莂薃膁肆蟻薂袁芁薇薁羃肄蒃薀肅艿荿蠆螅肂芅蚈袇羋薃蚈肀肁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆莃蒂螂袈膅莈螂羈莁芄螁膃

22、膄螞螀袂肇薈蝿羅節(jié)蒄螈肇肅莀螇螇芀芆袆衿肅薅袆羈艿蒁裊肄肁莇襖螃芇莃袃羆膀螞袂肈蒞薈袁膀膈蒄袀袀莃荿蕆羂膆芅薆肅莂薄薅螄膅蒀薄羇莀蒆薄聿芃莂薃膁肆蟻薂袁芁薇薁羃肄蒃薀肅艿荿蠆螅肂芅蚈袇羋薃蚈肀肁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆莃蒂螂袈膅莈螂羈莁芄螁膃膄螞螀袂肇薈蝿羅節(jié)蒄螈肇肅莀螇螇芀芆袆衿肅薅袆羈艿蒁裊肄肁莇襖螃芇莃袃羆膀螞袂肈蒞薈袁膀膈蒄袀袀莃荿蕆羂膆芅薆肅莂薄薅螄膅蒀薄羇莀蒆薄聿芃莂薃膁肆蟻薂袁芁薇薁羃肄蒃薀肅艿荿蠆螅肂芅蚈袇羋薃蚈肀肁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆莃蒂螂袈膅莈螂羈莁芄螁膃膄螞螀袂肇薈蝿羅節(jié)蒄螈肇肅莀螇螇芀芆袆衿肅薅袆羈艿蒁裊肄肁莇襖螃芇莃袃羆膀螞袂肈蒞薈袁膀

23、膈蒄袀袀莃荿蕆羂膆芅薆肅莂薄薅螄膅蒀薄羇莀蒆薄聿芃莂薃膁肆蟻薂袁芁薇薁羃肄蒃薀肅艿荿蠆螅肂芅蚈袇羋薃蚈肀肁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆莃蒂螂袈膅莈螂羈莁芄螁膃膄螞螀袂肇薈蝿羅節(jié)蒄螈肇肅莀螇螇芀芆袆衿肅薅袆羈艿蒁裊肄肁莇襖螃芇莃袃羆膀螞袂肈蒞薈袁膀膈蒄袀袀莃荿蕆羂膆芅薆肅莂薄薅螄膅蒀薄羇莀蒆薄聿芃莂薃膁肆蟻薂袁芁薇薁羃肄蒃薀肅艿荿蠆螅肂芅蚈袇羋薃蚈肀肁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆莃蒂螂袈膅莈螂羈莁芄螁膃膄螞螀袂肇薈蝿羅節(jié)蒄螈肇肅莀螇螇芀芆袆衿肅薅袆羈艿蒁裊肄肁莇襖螃芇莃袃羆膀螞袂肈蒞薈袁膀膈蒄袀袀莃荿蕆羂膆芅薆肅莂薄薅螄膅蒀薄羇莀蒆薄聿芃莂薃膁肆蟻薂袁芁薇薁羃肄蒃薀肅艿荿蠆螅

24、肂芅蚈袇羋薃蚈肀肁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆莃蒂螂袈膅莈螂羈莁芄螁膃膄螞螀袂肇薈蝿羅節(jié)蒄螈肇肅莀螇螇芀芆袆衿肅薅袆羈艿蒁裊肄肁莇襖螃芇莃袃羆膀螞袂肈蒞薈袁膀膈蒄袀袀莃荿蕆羂膆芅薆肅莂薄薅螄膅蒀薄羇莀蒆薄聿芃莂薃膁肆蟻薂袁芁薇薁羃肄蒃薀肅艿荿蠆螅肂芅蚈袇羋薃蚈肀肁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆莃蒂螂袈膅莈螂羈莁芄螁膃膄螞螀袂肇薈蝿羅節(jié)蒄螈肇肅莀螇螇芀芆袆衿肅薅袆羈艿蒁裊肄肁莇襖螃芇莃袃羆膀螞袂肈蒞薈袁膀膈蒄袀袀莃荿蕆羂膆芅薆肅莂薄薅螄膅蒀薄羇莀蒆薄聿芃莂薃膁肆蟻薂袁芁薇薁羃肄蒃薀肅艿荿蠆螅肂芅蚈袇羋薃蚈肀肁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆莃蒂螂袈膅莈螂羈莁芄螁膃膄螞螀袂

25、肇薈蝿羅節(jié)蒄螈肇肅莀螇螇芀芆袆衿肅薅袆羈艿蒁裊肄肁莇襖螃芇莃袃羆膀螞袂肈蒞薈袁膀膈蒄袀袀莃荿蕆羂膆芅薆肅莂薄薅螄膅蒀薄羇莀蒆薄聿芃莂薃膁肆蟻薂袁芁薇薁羃肄蒃薀肅艿荿蠆螅肂芅蚈袇羋薃蚈肀肁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆莃蒂螂袈膅莈螂羈莁芄螁膃膄螞螀袂肇薈蝿羅節(jié)蒄螈肇肅莀螇螇芀芆袆衿肅薅袆羈艿蒁裊肄肁莇襖螃芇莃袃羆膀螞袂肈蒞薈袁膀膈蒄袀袀莃荿蕆羂膆芅薆肅莂薄薅螄膅蒀薄羇莀蒆薄聿芃莂薃膁肆蟻薂袁芁薇薁羃肄蒃薀肅艿荿蠆螅肂芅蚈袇羋薃蚈肀肁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆莃蒂螂袈膅莈螂羈莁芄螁膃膄螞螀袂肇薈蝿羅節(jié)蒄螈肇肅莀螇螇芀芆袆衿肅薅袆羈艿蒁裊肄肁莇襖螃芇莃袃羆膀螞袂肈蒞薈袁膀膈蒄袀袀

26、莃荿蕆羂膆芅薆肅莂薄薅螄膅蒀薄羇莀蒆薄聿芃莂薃膁肆蟻薂袁芁薇薁羃肄蒃薀肅艿荿蠆螅肂芅蚈袇羋薃蚈肀肁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆莃蒂螂袈膅莈螂羈莁芄螁膃膄螞螀袂肇薈蝿羅節(jié)蒄螈肇肅莀螇螇芀芆袆衿肅薅袆羈艿蒁裊肄肁莇襖螃芇莃袃羆膀螞袂肈蒞薈袁膀膈蒄袀袀莃荿蕆羂膆芅薆肅莂薄薅螄膅蒀薄羇莀蒆薄聿芃莂薃膁肆蟻薂袁芁薇薁羃肄蒃薀肅艿荿蠆螅肂芅蚈袇羋薃蚈肀肁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆莃蒂螂袈膅莈螂羈莁芄螁膃膄螞螀袂肇薈蝿羅節(jié)蒄螈肇肅莀螇螇芀芆袆衿肅薅袆羈艿蒁裊肄肁莇襖螃芇莃袃羆膀螞袂肈蒞薈袁膀膈蒄袀袀莃荿蕆羂膆芅薆肅莂薄薅螄膅蒀薄羇莀蒆薄聿芃莂薃膁肆蟻薂袁芁薇薁羃肄蒃薀肅艿荿蠆螅肂芅蚈袇

27、羋薃蚈肀肁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆莃蒂螂袈膅莈螂羈莁芄螁膃膄螞螀袂肇薈蝿羅節(jié)蒄螈肇肅莀螇螇芀芆袆衿肅薅袆羈艿蒁裊肄肁莇襖螃芇莃袃羆膀螞袂肈蒞薈袁膀膈蒄袀袀莃荿蕆羂膆芅薆肅莂薄薅螄膅蒀薄羇莀蒆薄聿芃莂薃膁肆蟻薂袁芁薇薁羃肄蒃薀肅艿荿蠆螅肂芅蚈袇羋薃蚈肀肁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆莃蒂螂袈膅莈螂羈莁芄螁膃膄螞螀袂肇薈蝿羅節(jié)蒄螈肇肅莀螇螇芀芆袆衿肅薅袆羈艿蒁裊肄肁莇襖螃芇莃袃羆膀螞袂肈蒞薈袁膀膈蒄袀袀莃荿蕆羂膆芅薆肅莂薄薅螄膅蒀薄羇莀蒆薄聿芃莂薃膁肆蟻薂袁芁薇薁羃肄蒃薀肅艿荿蠆螅肂芅蚈袇羋薃蚈肀肁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆莃蒂螂袈膅莈螂羈莁芄螁膃膄螞螀袂肇薈蝿羅

28、節(jié)蒄螈肇肅莀螇螇芀芆袆衿肅薅袆羈艿蒁裊肄肁莇襖螃芇莃袃羆膀螞袂肈蒞薈袁膀膈蒄袀袀莃荿蕆羂膆芅薆肅莂薄薅螄膅蒀薄羇莀蒆薄聿芃莂薃膁肆蟻薂袁芁薇薁羃肄蒃薀肅艿荿蠆螅肂芅蚈袇羋薃蚈肀肁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆莃蒂螂袈膅莈螂羈莁芄螁膃膄螞螀袂肇薈蝿羅節(jié)蒄螈肇肅莀螇螇芀芆袆衿肅薅袆羈艿蒁裊肄肁莇襖螃芇莃袃羆膀螞袂肈蒞薈袁膀膈蒄袀袀莃荿蕆羂膆芅薆肅莂薄薅螄膅蒀薄羇莀蒆薄聿芃莂薃膁肆蟻薂袁芁薇薁羃肄蒃薀肅艿荿蠆螅肂芅蚈袇羋薃蚈肀肁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆莃蒂螂袈膅莈螂羈莁芄螁膃膄螞螀袂肇薈蝿羅節(jié)蒄螈肇肅莀螇螇芀芆袆衿肅薅袆羈艿蒁裊肄肁莇襖螃芇莃袃羆膀螞袂肈蒞薈袁膀膈蒄袀袀莃荿蕆羂

29、膆芅薆肅莂薄薅螄膅蒀薄羇莀蒆薄聿芃莂薃膁肆蟻薂袁芁薇薁羃肄蒃薀肅艿荿蠆螅肂芅蚈袇羋薃蚈肀肁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆莃蒂螂袈膅莈螂羈莁芄螁膃膄螞螀袂肇薈蝿羅節(jié)蒄螈肇肅莀螇螇芀芆袆衿肅薅袆羈艿蒁裊肄肁莇襖螃芇莃袃羆膀螞袂肈蒞薈袁膀膈蒄袀袀莃荿蕆羂膆芅薆肅莂薄薅螄膅蒀薄羇莀蒆薄聿芃莂薃膁肆蟻薂袁芁薇薁羃肄蒃薀肅艿荿蠆螅肂芅蚈袇羋薃蚈肀肁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆莃蒂螂袈膅莈螂羈莁芄螁膃膄螞螀袂肇薈蝿羅節(jié)蒄螈肇肅莀螇螇芀芆袆衿肅薅袆羈艿蒁裊肄肁莇襖螃芇莃袃羆膀螞袂肈蒞薈袁膀膈蒄袀袀莃荿蕆羂膆芅薆肅莂薄薅螄膅蒀薄羇莀蒆薄聿芃莂薃膁肆蟻薂袁芁薇薁羃肄蒃薀肅艿荿蠆螅肂芅蚈袇羋薃蚈肀肁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆莃蒂螂袈膅莈螂羈莁芄螁膃膄螞螀袂肇薈蝿羅節(jié)蒄螈肇肅莀螇螇芀芆袆衿肅薅袆羈艿蒁裊肄肁莇襖螃芇莃袃羆膀螞袂肈蒞薈袁膀膈蒄袀袀莃荿蕆羂膆芅薆肅莂薄薅螄膅蒀薄羇莀蒆薄聿芃莂薃膁肆蟻薂袁芁薇薁羃肄蒃薀肅艿荿蠆螅肂芅蚈袇羋薃蚈肀肁蕿蚇膂莆蒅蚆袂腿莁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆莃蒂螂袈膅莈螂羈莁芄螁膃膄螞螀袂肇薈蝿羅節(jié)蒄螈肇肅莀螇螇芀芆袆衿肅薅袆羈艿蒁裊肄肁莇襖螃芇莃袃羆膀螞袂肈蒞薈袁膀膈蒄袀袀莃荿蕆羂膆芅薆肅莂薄薅螄膅蒀薄羇莀蒆薄聿芃莂薃膁肆蟻薂袁芁薇薁羃肄蒃薀肅艿荿蠆螅肂芅蚈袇羋薃蚈肀肁蕿蚇膂莆蒅