最新房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程及會計處理[1]演示教學

1、 精品文檔地方政府投融資平臺公司業(yè)務(wù)流程和會計核算辦法為了進一步規(guī)范投融資平臺公司的會計核算，提高投融資平臺公司會計信息質(zhì)量，根據(jù)中華人民共和國會計法 、企業(yè)財務(wù)會計報告條例 、企業(yè)會計準則以及國家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合投融資平臺公司的實際情況，制定了規(guī)范投融資平臺公司業(yè)務(wù)流程和會計核算 。投融資公司及其獨立核算的分公司應(yīng)當根據(jù)有關(guān)財務(wù)會計法律法規(guī)，按照“市場運作、自求平衡、依法平衡、依法經(jīng)營、規(guī)避風險”的原則，建立健全財務(wù)管理制度、完善內(nèi)部經(jīng)濟責任制，在授權(quán)范圍內(nèi)運作相應(yīng)資產(chǎn)、資源，承擔政府性建設(shè)項目的建設(shè)管理、融資及還本付息等相關(guān)職責。投融資公司應(yīng)嚴格區(qū)分政府性城市建設(shè)資金、經(jīng)營業(yè)務(wù)資金和日

2、常管理資金。有市場化運作的政府投融資主體應(yīng)將承擔的公益性項目和自營的非公益性項目分離，別進行核算。分投融資平臺公司業(yè)務(wù)類型主要包括土地開發(fā)整理、市政設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)。土地開發(fā)整理平臺公司通過政府掛牌取得土地使用權(quán)， 并對土地上的建筑物及附著物進行拆除、整理達到建設(shè)用地“六通一平”的標準后由政府回購、轉(zhuǎn)讓或自行開發(fā)。市政設(shè)施工程建設(shè)就是平臺公司接受政府委托以自有資金進行市政設(shè)施項目的建設(shè)管理，完工后由政府回購。相關(guān)會計核算流程如下：第一部分：土地開發(fā)1、 已獲取土地使用證的土地開發(fā)（1）凈地支付土地出讓金：借：開發(fā)成本a 項目土地貸：銀行存款附：土地出讓合同復(fù)印件、土地出讓金專用繳款書、銀行

3、支付憑證交納契稅（4%）及相關(guān)費用：精品文檔 精品文檔借：開發(fā)成本a 項目土地貸：銀行存款附：稅收專用繳款書、銀行支付憑證支付印花稅（0.05%）：借：管理費用稅金印花稅貸：銀行存款附：稅收專用繳款書、銀行支付憑證計提土地使用稅(1.2 元至 24 元)借：管理費用稅金土地使用稅貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交土地使用稅附：地稅申報表注： 1.對開發(fā)面積不大、開發(fā)工期較短的土地，可以每一塊獨立的開發(fā)項目為成本核算對象；2.對開發(fā)面積較大、開發(fā)工期較長、分區(qū)域開發(fā)的土地，可以一定區(qū)域作為土地開發(fā)成本核算對象。前期工程費（規(guī)劃、設(shè)計費，項目可行性研究費，水文、地質(zhì)勘察、測繪費，場地平整費等）：借：開發(fā)成本a 項目

4、前期貸：應(yīng)付賬款x 單位附：相關(guān)工程合同復(fù)印件、工程合同進度付款審批單、工程款發(fā)票等基礎(chǔ)設(shè)施費（道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施費用）：借：開發(fā)成本a 項目基礎(chǔ)貸：應(yīng)付帳款x 單位附：相關(guān)工程合同復(fù)印件、工程合同進度付款審批單、工程款發(fā)票等開發(fā)間接費（項目現(xiàn)場管理人員的工資、福利費、辦公費、勞動保護費、項目所屬房屋、設(shè)備、儀器等提取的折舊費和修理費、利息支出等）：借：開發(fā)成本a 項目間接費用貸：銀行存款精品文檔 精品文檔附：費用報銷單、相關(guān)發(fā)票、自制憑證等（2）毛地土地征用及拆遷補償費（土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費，及有關(guān)地上、地下物拆遷補償費等）：借：

5、開發(fā)產(chǎn)品a 項目土地貸：銀行存款附：拆遷匯總表、銀行支付憑證、支付土地出讓金：借：開發(fā)成本a 項目土地貸：銀行存款附：土地出讓合同復(fù)印件、土地出讓金專用繳款書、銀行支付憑證交納契稅（4%）及相關(guān)費用：借：開發(fā)成本a 項目土地貸：銀行存款附：稅收專用繳款書、銀行支付憑證交納印花稅（合同金額的 0.05%）：借：管理費用稅金印花稅貸：銀行存款附：稅收專用繳款書、銀行支付憑證計提土地使用稅(1.2 元至 24 元)：借：管理費用稅金土地使用稅貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交土地使用稅附：地稅申報表注： 1.對開發(fā)面積不大、開發(fā)工期較短的土地，可以每一塊獨立的開發(fā)項目為成本核算對象；2.對開發(fā)面積較大、開發(fā)工期較長、

6、分區(qū)域開發(fā)的土地，可以一定區(qū)域作為土地開發(fā)成本核算對象。前期工程費（規(guī)劃、設(shè)計費，項目可行性研究費，水文、地質(zhì)勘察、測繪費，場地平整費等）：借：開發(fā)成本a 項目前期精品文檔 精品文檔貸：應(yīng)付賬款x 單位附：相關(guān)工程合同復(fù)印件、工程合同進度付款審批單、工程款發(fā)票等基礎(chǔ)設(shè)施費（道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設(shè)施費用）：借：開發(fā)成本a 項目基礎(chǔ)貸：應(yīng)付帳款x 單位附：相關(guān)工程合同復(fù)印件、工程合同進度付款審批單、工程款發(fā)票等開發(fā)間接費（項目現(xiàn)場管理人員的工資、福利費、辦公費、勞動保護費、項目所屬房屋、設(shè)備、儀器等提取的折舊費和修理費、周轉(zhuǎn)房攤銷、利息支出）等：借：開發(fā)成本a 項目間接費用貸

7、：銀行存款附：費用報銷單、相關(guān)發(fā)票、自制憑證等2、 無土地使用證的土地開發(fā)（1）凈地前期工程費（規(guī)劃、設(shè)計費，項目可行性研究費，水文、地質(zhì)勘察、測繪費，場地平整費等）：借：開發(fā)成本a 項目前期貸：應(yīng)付賬款x 單位附：相關(guān)工程合同復(fù)印件、工程合同進度付款審批單、工程款發(fā)票等基礎(chǔ)設(shè)施費（道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設(shè)施費用）：借：開發(fā)成本a 項目基礎(chǔ)貸：應(yīng)付帳款x 單位附：相關(guān)工程合同復(fù)印件、工程合同進度付款審批單、工程款發(fā)票等開發(fā)間接費（項目現(xiàn)場管理人員的工資、福利費、辦公費、勞動保護費、項目所屬房屋、設(shè)備、儀器等提取的折舊費和修理費、利息支出等）：借：開發(fā)成本a 項目間接費用貸：

8、銀行存款附：費用報銷單、相關(guān)發(fā)票、自制憑證等（2）毛地前期工程費（規(guī)劃、設(shè)計費，項目可行性研究費，水文、地質(zhì)勘察、測繪費，場地平整費等）：精品文檔 精品文檔借：開發(fā)成本a 項目前期貸：應(yīng)付賬款單位附：相關(guān)工程合同復(fù)印件、工程合同進度付款審批單、工程款發(fā)票等基礎(chǔ)設(shè)施費（道路、 供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設(shè)施費用）：借：開發(fā)成本a 項目基礎(chǔ)貸：應(yīng)付帳款單位附：相關(guān)工程合同復(fù)印件、工程合同進度付款審批單、工程款發(fā)票等開發(fā)間接費（項目現(xiàn)場管理人員的工資、福利費、辦公費、勞動保護費、項目所屬房屋、設(shè)備、儀器等提取的折舊費和修理費、周轉(zhuǎn)房攤銷、利息支出等）：借：開發(fā)成本a 項目間接費用貸：銀行存

9、款附：費用報銷單、相關(guān)發(fā)票、自制憑證等3、 土地項目轉(zhuǎn)讓1、 已獲取土地使用證的土地開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓結(jié)轉(zhuǎn)已完工項目的成本：借：開發(fā)產(chǎn)品a 項目貸：開發(fā)成本a 項目土地前期基礎(chǔ)間接費用轉(zhuǎn)讓項目：根據(jù)與政府相關(guān)部門簽訂的協(xié)議，符合條件后由政府回購，借：銀行存款/應(yīng)收帳款貸：主營業(yè)務(wù)收入不動產(chǎn)銷售收入a 項目結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本：借：主營業(yè)務(wù)成本不動產(chǎn)銷售成本a 項目貸：開發(fā)產(chǎn)品a 項目計提營業(yè)稅（余額交稅，5%）：借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交營業(yè)稅計提城建稅（營業(yè)稅的 7%）：精品文檔 精品文檔借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交成本維護建設(shè)稅計提教育費附加（營業(yè)稅的 4%）：借：主營業(yè)務(wù)稅金及附

10、加貸：其他應(yīng)交款教育費附加計提印花稅（合同金額的 0.05%）：借：管理費用稅金印花稅貸：其他應(yīng)交款印花稅計提土地增值稅（合同價扣除取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，開發(fā)土地的成本、費用，與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的稅金外，另加計扣除取得土地使用權(quán)所支付的地價款和開發(fā)土地的成本之和的 20%；按四級超率累進稅率，增值額未超過扣除項目金額 50%的部分，稅率為 30%，增值額超過扣除項目金額 50%、未超過扣除項目金額 100%的部分，稅率為 40%，增值額超過扣除項目金額 100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為 50%，增值額超過扣除項目金額 200%的部分，稅

11、率為 60%。）：借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交土地增值稅注：營業(yè)稅是余額征稅（適用財稅2003 16 號中差額征稅條件）。四、無土地使用證的土地開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓土地轉(zhuǎn)讓：根據(jù)與政府相關(guān)部門簽訂的協(xié)議，符合條件后由政府回購借：應(yīng)收賬款貸：主營業(yè)務(wù)收入a 項目結(jié)轉(zhuǎn)成本：借：主營業(yè)務(wù)成本a 項目貸：開發(fā)成本a 項目前期基礎(chǔ)間接費用計提營業(yè)稅（余額交稅，5%）：借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交營業(yè)稅精品文檔 精品文檔計提城建稅（營業(yè)稅的 7%）：借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交成本維護建設(shè)稅計提教育費附加（營業(yè)稅的 4%）：借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加貸：其他應(yīng)交款教育費附加第二部分：房地

12、產(chǎn)開發(fā)1、土地征用及拆遷補償費支付土地出讓金及拆遷費：借：開發(fā)成本a 項目土地征用及拆遷貸：銀行存款交納契稅（4%）及相關(guān)費用：計提印花稅（0.05%）：借：開發(fā)成本a 項目土地征用及拆遷貸：銀行存款借：管理費用稅金印花稅貸：應(yīng)交稅費印花稅計提土地使用稅(1.2 元至 24 元)借：管理費用稅金土地使用稅貸：應(yīng)交稅費應(yīng)交土地使用稅2、 前期工程費（規(guī)劃、設(shè)計費，項目可行性研究費，水文、地質(zhì)勘察、測繪費，場地平整費等）借：開發(fā)成本a 項目前期工程費貸：應(yīng)付賬款x 單位3、基礎(chǔ)設(shè)施費（道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施費用）：借：開發(fā)成本a 項目基礎(chǔ)設(shè)施費貸：應(yīng)付帳款

13、x 單位4、建筑安裝工程費（房屋建筑安裝工程支出）精品文檔 精品文檔發(fā)包工程：借：開發(fā)成本a 項目建安工程費貸：應(yīng)付賬款x 單位甲供材：購買入庫：借：工程物資a 項目貸：銀行存款工程領(lǐng)用：借：應(yīng)付賬款x 單位貸：工程物資a 項目5、配套設(shè)施費（不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施支出）借：開發(fā)成本a 項目公共配套費貸：應(yīng)付帳款x 單位6、開發(fā)間接費（項目現(xiàn)場管理人員的工資、福利費、辦公費、勞動保護費、項目所屬房屋、設(shè)備、儀器等提取的折舊費和修理費、利息支出等）：借：開發(fā)成本a 項目開發(fā)間接費貸：銀行存款二、結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本借：開發(fā)產(chǎn)品出售開發(fā)產(chǎn)品a 項目貸：開發(fā)成本a 項目土地征用及拆遷前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施費

14、建安工程費公共配套費開發(fā)間接費三、銷售1、 確認收入：符合房地產(chǎn)開發(fā)的銷售收入的確認條件借：銀行存款/預(yù)收帳款/應(yīng)收帳款貸：主營業(yè)務(wù)收入 不動產(chǎn)銷售收入a 項目精品文檔 精品文檔2、 按銷售面積比例結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本：借：主營業(yè)務(wù)成本不動產(chǎn)銷售成本a 項目貸：開發(fā)產(chǎn)品出售開發(fā)產(chǎn)品a 項目按預(yù)收款預(yù)交稅金四、a)營業(yè)稅（全額交稅，5%）：借：應(yīng)交稅費營業(yè)稅貸：銀行存款b) 城建稅（營業(yè)稅的 7%）：借：應(yīng)交稅費城市維護建設(shè)稅貸：銀行存款c) 教育費附加（營業(yè)稅的 4%）：借：應(yīng)交稅費教育費附加貸：銀行存款d) 土地增值稅（預(yù)交 2%）：借：應(yīng)交稅費土地增值稅貸：銀行存款五、按銷售收入結(jié)轉(zhuǎn)稅金a) 營業(yè)

15、稅：借：營業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅費營業(yè)稅b) 城建稅：借：營業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅費城市維護建設(shè)稅c) 教育費附加：借：營業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅費教育費附加d) 土地增值稅：借：營業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅費應(yīng)交土地增值稅第三部分：市政工程及配套設(shè)施建設(shè)針對市政工程、配套設(shè)施代建行為適用施工建筑行業(yè)相關(guān)規(guī)定，按建造合同準則進行會計處理.具體涉及以下業(yè)務(wù).1.確定預(yù)計合同總收入和預(yù)計合同總成本 .預(yù)計合同總收入按合同總價、變更增加收入、索賠收入、獎勵收入來確定。預(yù)計合同總成本按實際已發(fā)生的成本、未完成工程量預(yù)計的成本來確定。2.發(fā)生工程成本時.精品文檔 精品文檔（1）、購買材料借:原材料貸: 銀行存

16、款（2）、工程發(fā)生各種成本費用（規(guī)劃、設(shè)計費，項目可行性研究費，水文、地質(zhì)勘察、測繪費，場地平整費、融資利息等）借:工程施工-合同成本-人工費-材料費-機械費-直接費用-其他-工程費用-融資利息貸:原材料/銀行存款等附：相關(guān)工程合同復(fù)印件、工程合同進度付款審批單、工程款發(fā)票等建設(shè)單位的提供材料是必須交納營業(yè)稅費的，建設(shè)單位應(yīng)建立起代扣代繳的責任。3.確認收入成本毛利: 根據(jù)與政府相關(guān)部門簽訂的市政工程回購的協(xié)議，按規(guī)定確認收入借：營業(yè)成本貸：營業(yè)收入(實際工程施工當期數(shù)）（預(yù)計總收入*累計完工百分比-以前已確認的營業(yè)收入）工程施工-合同毛利累計完工百分比=累計實際已發(fā)生的工程成本（“累計工程施

17、工-合同成本”科目下金額）/預(yù)計總成本附：相關(guān)工程合同復(fù)印件、工程合同進度付款審批單等4.收到結(jié)算價款時借: 銀行存款/預(yù)收賬款貸:工程結(jié)算附：銀行收款憑證等5.竣工時結(jié)平工程施工與工程結(jié)算，精品文檔 精品文檔借:工程結(jié)算貸:工程施工-合同成本-合同毛利附：工程完工驗收相關(guān)資料、工程決算資料等6.計提稅金a) 營業(yè)稅：借：營業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅費營業(yè)稅b) 城建稅：借：營業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅費城市維護建設(shè)稅c) 教育費附加：借：營業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅費教育費附加d) 所得稅 ：借：所得稅貸：應(yīng)交稅費所得稅第四部分：借款費用1、對于建造的工程尚未達到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)時，其相關(guān)融資費

18、用就計入相關(guān)工程成本借：工程施工*項目/開發(fā)成本*項目貸：銀行存款/長期借款等2、對于建造的工程達到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)時，其相關(guān)融資費用就計入相關(guān)費用借：財務(wù)費用利息支出貸：銀行存款/長期借款等3、對于已結(jié)轉(zhuǎn)相關(guān)收入，尚未收到的款項，應(yīng)與相關(guān)部門簽訂合同，對于未收款部分按同期銀行貸款利率收取利息收入。精品文檔 精品文檔借：銀行存款/應(yīng)收帳款等貸：財務(wù)費用利息收入會計準則-借款費用相關(guān)規(guī)定1、借款費用開始資本化時點的確定：必須同時滿足三個條件，即資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生、借款費用已經(jīng)發(fā)生、為使資產(chǎn)達到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購建或者生產(chǎn)活動已經(jīng)開始。2、停止資本化時點的確定：達到預(yù)定可使用

19、或者可銷售狀態(tài)時。所購建固定資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)是指，資產(chǎn)已經(jīng)達到購買方或建造方預(yù)定的可使用狀態(tài)。具體可從以下幾個方面進行判斷：（1）固定資產(chǎn)的實體建造（包括安裝）工作已經(jīng)全部完成或者實質(zhì)上已經(jīng)完成；（2）所購建的固定資產(chǎn)與設(shè)計要求或合同要求相符或基本相符，即使有極個別與設(shè)計或合同要求不相符的地方，也不影響其正常使用；（3）繼續(xù)發(fā)生在所購建固定資產(chǎn)上的支出金額很少或幾乎不再發(fā)生。如果所購建固定資產(chǎn)需要試生產(chǎn)或試運行，則在試生產(chǎn)結(jié)果表明資產(chǎn)能夠正常生產(chǎn)出合格產(chǎn)品時，或試運行結(jié)果表明能夠正常運轉(zhuǎn)或營業(yè)時，就應(yīng)當認為資產(chǎn)已經(jīng)達到預(yù)定可使用狀態(tài)。五、稅收相關(guān)問題1、對于投融資平臺集團公司統(tǒng)一貸款利息的