紅星美凱龍投資白皮書(shū)

1、目錄一、認(rèn)識(shí)紅星美凱龍二、紅星簡(jiǎn)介體量產(chǎn)品租賃情況租金上漲過(guò)程紅星招商三、市場(chǎng)前景分析購(gòu)買(mǎi)力消費(fèi)需求需求時(shí)間四、一期、二期銷(xiāo)售情況五、銷(xiāo)售政策六、實(shí)際案例附表：南通四區(qū)域住宅情況一覽表一、認(rèn)識(shí)紅星美凱龍：紅星美凱龍國(guó)際家居博覽中心，自1986年創(chuàng)辦以來(lái)，目前全國(guó)53個(gè)城市已發(fā)展連鎖商場(chǎng)72家。2009年紅星美凱龍銷(xiāo)售額達(dá)到313億，是中國(guó)家居流通業(yè)第一品牌。紅星美凱龍?jiān)谥袊?guó)家居流通業(yè)中成功創(chuàng)造多個(gè)“第一”：第一個(gè)做連鎖；第一個(gè)做加盟；第一個(gè)買(mǎi)地自建商場(chǎng)；自2008年以來(lái)幾乎在每個(gè)城市的家居銷(xiāo)售額均為第一。紅星美凱龍?jiān)诮?jīng)營(yíng)管理上摸索出一套在成熟的全面質(zhì)量控制法。紅星實(shí)行“全球名牌捆綁式經(jīng)營(yíng)”，在

2、品牌進(jìn)行篩選、讓質(zhì)量上和服務(wù)上讓客戶(hù)滿意的廠商入駐；在售中、售后上實(shí)行“統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一送貨、統(tǒng)一售后負(fù)責(zé)”的紅星美凱龍賣(mài)場(chǎng)負(fù)責(zé)機(jī)制。二、南通紅星美凱龍簡(jiǎn)介：南通紅星美凱龍地處通富南路59號(hào)，是南通房地產(chǎn)快速發(fā)展的核心區(qū)域，是南通城市向南發(fā)展的中心地帶。一般專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)型商業(yè)，需要一定的市場(chǎng)培育期（25年），在南通市場(chǎng)大家可以看到的尚美家義烏小商品市場(chǎng)、鴻運(yùn)裝飾城、新永興城目前還處于市場(chǎng)培育期，處于市場(chǎng)培育期的商鋪空置率最高達(dá)到50%以上；但紅星美凱龍利用自身的品牌影響力，以及整合20余年的戰(zhàn)略選址經(jīng)驗(yàn)，布局南通未來(lái)家居消費(fèi)制高點(diǎn)，在第一年即實(shí)現(xiàn)滿鋪經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，第二年取消所有租金優(yōu)惠，并實(shí)現(xiàn)租金的上漲

3、。在營(yíng)運(yùn)方面，紅星美凱龍的經(jīng)營(yíng)廣告投入量為目前南通所有商業(yè)賣(mài)場(chǎng)中最高的，目前達(dá)到1000萬(wàn)/年；這點(diǎn)可以看出紅星美凱龍（本案）追求的商業(yè)的良性可持續(xù)發(fā)展；體量：總建筑面積25萬(wàn)方，是目前開(kāi)發(fā)區(qū)最大的商業(yè)賣(mài)場(chǎng)型項(xiàng)目。投資產(chǎn)品：30-171平方的小商鋪。裝修標(biāo)準(zhǔn)：全商場(chǎng)精裝修。租賃情況：目前達(dá)到90%以上出租率。開(kāi)業(yè)時(shí)間、租金上漲過(guò)程：紅星美凱龍自2010年9月1日試開(kāi)業(yè)、2010年10月正式開(kāi)業(yè)。紅星政策：捆綁式經(jīng)營(yíng)。紅星與全國(guó)600余家商戶(hù)簽定捆綁式經(jīng)營(yíng)合同即簽定合同的商家必須進(jìn)駐紅星美凱龍的每家經(jīng)營(yíng)店。市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)及成績(jī)：為了幫助賣(mài)場(chǎng)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)戶(hù)能夠更好、更便捷的銷(xiāo)售自己的產(chǎn)品，南通紅星美凱龍商場(chǎng)

4、每年投入1000萬(wàn)元的廣告費(fèi)幫助商家宣傳自己的產(chǎn)品及紅星美凱龍商場(chǎng)（其中包括戶(hù)外媒體、電視廣告、廣播、優(yōu)惠活動(dòng)等方式），并且為了租金商家更快的、集中的銷(xiāo)售自己的產(chǎn)品，紅星美凱龍商場(chǎng)主動(dòng)走出商場(chǎng)外尋找客戶(hù)，逢節(jié)假日定期舉辦活動(dòng)吸引客戶(hù)。目前已經(jīng)為各品種商戶(hù)談妥萬(wàn)通城、世紀(jì)花城等周邊即將交房的高檔住宅小區(qū)的團(tuán)購(gòu)消費(fèi)活動(dòng)，團(tuán)購(gòu)活動(dòng)目前已經(jīng)完成了300萬(wàn)元的消費(fèi)協(xié)議。且團(tuán)購(gòu)活動(dòng)仍在繼續(xù)、談判行為仍在進(jìn)行。三、市場(chǎng)前景分析：南通紅星美凱龍位于南通通富南路，是開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)及住宅的核心區(qū)域，輻射主城區(qū)、新東區(qū)、新城區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、各縣區(qū)。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的前景主要是看該項(xiàng)目周邊的購(gòu)買(mǎi)力及消費(fèi)需求。購(gòu)買(mǎi)力紅星美凱龍所經(jīng)

5、營(yíng)的產(chǎn)品屬于中高檔。南通市目前的高檔樓盤(pán)基本集中在新城區(qū)及開(kāi)發(fā)區(qū)且行政中心亦在向新城區(qū)搬遷，新城區(qū)將會(huì)成為南通第二個(gè)經(jīng)濟(jì)行政中心。周邊住宅的銷(xiāo)售價(jià)格已經(jīng)達(dá)到均價(jià)10000元/平方左右。可以說(shuō)大部分的中上層經(jīng)濟(jì)收入的人群在新城區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)選擇了置業(yè)。而這部分人群將會(huì)成為紅星美凱龍的目標(biāo)客戶(hù)群。消費(fèi)需求自2010年?duì)I業(yè)額從最初的每天20萬(wàn)上升到目前的60萬(wàn)，節(jié)假日更是高達(dá)150萬(wàn)左右，2010年國(guó)慶創(chuàng)下?tīng)I(yíng)業(yè)額600萬(wàn)的佳績(jī)，每月?tīng)I(yíng)業(yè)額在2500萬(wàn)左右。隨著營(yíng)業(yè)額的上升，租金也是水漲船高，租金從最初的平均35元/平方/天上升到現(xiàn)在的平均70元/平方/天。消費(fèi)需求潛力（具體區(qū)域年度交房數(shù)據(jù)見(jiàn)附表）紅星美

6、凱龍選址的戰(zhàn)略意義在于占領(lǐng)新城區(qū)、新東區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)的未來(lái)房地產(chǎn)集中區(qū)域。據(jù)統(tǒng)計(jì)，這三個(gè)地區(qū)的新開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目達(dá)到12280867平方，按照每戶(hù)100平方計(jì)算，這幾個(gè)地區(qū)的住宅戶(hù)數(shù)將會(huì)達(dá)到10萬(wàn)戶(hù)，按照家庭裝修標(biāo)準(zhǔn)，每戶(hù)將會(huì)有5萬(wàn)元的家具裝潢需求。那么該地區(qū)將會(huì)有50億的消費(fèi)需求。這僅僅是目前在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。據(jù)統(tǒng)計(jì)，這三個(gè)地區(qū)的住宅開(kāi)發(fā)量將會(huì)以每年300萬(wàn)方量的速度遞增，每年又會(huì)新增15億元的家具裝潢需求。據(jù)附表統(tǒng)計(jì)，2011年交房265萬(wàn)方。約2.65萬(wàn)戶(hù)，新增消費(fèi)約13.25億。2012年交房507萬(wàn)方。約5.07萬(wàn)戶(hù)，新增消費(fèi)約25.35億。2013年交房456萬(wàn)方。約4.56萬(wàn)戶(hù)，新增消費(fèi)約22

7、.8億。2013年以后每年開(kāi)發(fā)300萬(wàn)方。約3萬(wàn)戶(hù)，新增消費(fèi)15億新增消費(fèi)額測(cè)算（十年期）：預(yù)計(jì)紅星美凱龍商場(chǎng)所占市場(chǎng)份額為60%。年度已有市場(chǎng)存預(yù)計(jì)新增需每年市場(chǎng)量需改善需求實(shí)際改善型需合計(jì)需求（金額）量（金額）求量（金額）（金額）量（金額）求量（金額）紅星所占市場(chǎng)份額（金額）2011年度13.25億2012年度25.35億2013年度22.8億2014年度2015年度2016年度2017年度2018年度2019年度2020年度15億15億15億15億15億15億15億13.25億25.35億22.8億15億15億15億15億15億15億15億13.25億25.35億22.8億15億15億1

8、5億6.625億12.675億11.4億7.5億7.5億7.5億13.25億25.35億22.8億15億21.625億27.675億26.4億22.5億22.5億22.5億7.95億15.21億13.68億9億12.98億16.6億15.84億13.5億13.5億13.5億注：已有市場(chǎng)存量為：目前市場(chǎng)新交房住宅量的購(gòu)買(mǎi)家居金額。預(yù)計(jì)新增需求量為：2013年后開(kāi)發(fā)及交房住宅量的購(gòu)買(mǎi)家居金額。每年市場(chǎng)量為：自目前開(kāi)始及以后開(kāi)發(fā)及交房住宅量的購(gòu)買(mǎi)家居金額。需改善型需求為：一般住宅對(duì)家居的淘汰周期及房屋置換周期一般在5年左右。實(shí)際改善型需求量為：對(duì)改善量的市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)，50%的住宅將會(huì)置換或重新購(gòu)置。合計(jì)

9、需求為：每年市場(chǎng)量與實(shí)際改善需求量的總和。紅星美凱龍占領(lǐng)市場(chǎng)份額的測(cè)算：合計(jì)需求量將有60%在紅星美凱龍消費(fèi)。從上述數(shù)據(jù)可以看出，約50億元的消費(fèi)將會(huì)在2013年集中爆發(fā)需求。而紅星美凱龍目前的年?duì)I業(yè)額在3億元左右，在2013年往后營(yíng)業(yè)額將會(huì)保持在10億左右。四、紅星美凱龍一、二期銷(xiāo)售狀況：紅星美凱龍一期銷(xiāo)售三層商鋪，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天一搶而空，第二天又增開(kāi)一層部分商鋪。二期銷(xiāo)售二層及四層各一半商鋪，開(kāi)盤(pán)三天內(nèi)亦售罄。五、銷(xiāo)售政策十年包租，每年保底回報(bào)8%。2011年10月至辦理房產(chǎn)證之前可更名。六、實(shí)際案例案例：紅星一套商鋪30平方，報(bào)價(jià)50萬(wàn)。（保底回報(bào)8%）第一年租金即保底收入：50萬(wàn)*8%=40

10、000元實(shí)際支付房款（頭兩年租金沖抵房款）：50萬(wàn)*（1-16%）=42萬(wàn)租金遞增：15%/每年每月每平方租金：40000/30/12=111元/平方/天圖例：十年收益測(cè)算表年數(shù)第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年實(shí)際租金（元/平方/月）606979.3591.25105120.75138.86159.69183.65211.19年租金（元）21600248402856632850378004347049990574886611476028保底收入(元)40000400004000040000400004000040000400004000040000超出部分（元）-

11、18400-15160-11434-7150-220034709990174882611436028實(shí)際年租金（元）40000400004000040000400004333149590567896506974587合計(jì)注：租金為目前紅星美凱龍的實(shí)際租金。按照面積為30平方測(cè)算。實(shí)際租金遞增按照每年15-30%，本次計(jì)算按照最低15%計(jì)算。實(shí)際租金*30平方*12月保底收入為總價(jià)*8%。實(shí)際收入為：超出部分*0.96+保底收入。十年實(shí)際租金收益：489266元。十年約可以收回全部成本。489367南通四區(qū)住宅項(xiàng)目基本情況一覽表新城區(qū)樓盤(pán)名稱(chēng)恒盛尚海灣蘇建名都城綠城玉蘭公寓蘇建學(xué)府雅居天安花園萊

12、茵河畔益興名流府文峰城市廣場(chǎng)中南世紀(jì)花城中南世紀(jì)城城市嘉苑太陽(yáng)鑫城匯金國(guó)際廣場(chǎng)總面積55000047060416696219144722000036700544801200001258000133650030999950000121500主力面積150-16080-220100-144100-240110-180138-17070-12088-156總戶(hù)數(shù)290027001249101215002443317168000537420005641100交房時(shí)間2012.12待定2012.122013.042011.12待定2012.09待定2012.022012.122011.022010.12

13、待定形態(tài)高層高層高層、小高層小高層、高層多層、小高層高層小高層、洋房綜合性城市廣場(chǎng)高層住宅、商鋪、寫(xiě)字樓住宅、別墅、商業(yè)住宅、商鋪、寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓、商鋪、酒店通富婦兒樂(lè)城合計(jì)5060005392192280030490待定商鋪、loft新東區(qū)樓盤(pán)名稱(chēng)蘇建花園城德誠(chéng)翠湖灣恒盛豪庭德誠(chéng)翰景園未來(lái)錦城運(yùn)杰龍馨園駿和棕櫚灣帝奧世倫名郡文化名邸弘陽(yáng)上城第九園羅福宮東景國(guó)際尚層總面積29962017900030000018040084899780004800002600001045002225001286011334648000主力面積100-130120-15097-13380-14082-1801501

14、50120-13090-110220-460總戶(hù)數(shù)153311921868136870032432601833900186560791420交房時(shí)間2011.082012.12待定2012.072013.122012.122012.82期2013.042010.122011.1形態(tài)多層、小高層、高層、聯(lián)排高層高層高層、小高層小高層、高層高層板樓、高層高層高層板樓、高層聯(lián)排、獨(dú)棟、高層聯(lián)體、疊拼（新盤(pán)）寫(xiě)字樓、公寓、loft合計(jì)236312516114主城區(qū)樓盤(pán)名稱(chēng)金鼎灣國(guó)際藏瓏翰林府裕豐大廈吳中豪景華庭中海丁香花園文景嘉苑金融匯南通大飯店四季綠苑尚德克拉公館蝶韻御庭城市名人府邸景華城現(xiàn)代生活廣

15、場(chǎng)總面積971652700047000220001860005561068068.8610101280002900030000110500028000主力面積89-200230-400170-22080-17089-25064-147283-36820總戶(hù)數(shù)51166182180100019031028573519216017166700交房時(shí)間2012.062012.062012.012011.052011.12010.122011.042011.122011.06形態(tài)高層、多層、小高層高層洋房、多層、小高層高層高層、（新盤(pán)）高檔住宅（新盤(pán)）高層（新盤(pán)）5a智能寫(xiě)字樓住宅，商鋪?zhàn)≌⒕频阬oft別墅住宅、商鋪綜合型商業(yè)廣場(chǎng)合計(jì)1883853.84748開(kāi)發(fā)區(qū)樓盤(pán)名稱(chēng)煒賦星湖鄰里華潤(rùn)置地橡樹(shù)灣景瑞18號(hào)煒賦人和家園和融優(yōu)山美地名邸中南軍山半島金水灣花園山水壹號(hào)順發(fā)御園星湖101星湖街區(qū)潤(rùn)華國(guó)際中心紫瑯上郡優(yōu)山美地花園總面積10750044000032800037922450000380000116000106677.9122000060000800001949469065030000主力面200-25090-220180-5002002000起租240