“營改增”對房地產企業(yè)稅負影響的探析—以融創(chuàng)中國為例

1、“營改增”對房地產企業(yè)稅負影響的探析以融創(chuàng)中國為例摘 要營業(yè)稅改增值稅稅制改制屬于我國結構性減稅過程中尤為關鍵的部分，營改增的推行在稅收抵扣鏈條打通、重復征稅弊病減少、經濟發(fā)展轉型方面有著不容忽視的作用。該政策的推行對房地產行業(yè)的影響極大，本文將以融創(chuàng)中國為例，圍繞營改增對房地產企業(yè)稅負的影響進行深入分析，并結合實際提出房地產企業(yè)合理科學的納稅籌劃對策，希望能夠為相關企業(yè)管理者提供有價值的參考，進而有利于推動房地產行業(yè)的健康良好發(fā)展。關鍵詞：營改增；房地產企業(yè)；影響；納稅籌劃Abstract The reform of business tax and VAT tax system is a

2、key part of Chinas structural tax reduction process. The implementation of the reform of the business reform has a role to play in the tax deduction chain, the reduction of repeated taxation and the transformation of economic development. The implementation of this policy has a great impact on the r

3、eal estate industry. This article will take Sunchong China as an example, and conduct an in-depth analysis on the impact of the reform of the real estate enterprise on the tax burden of real estate enterprises, and put forward the reasonable and scientific tax planning countermeasures of real estate

4、 enterprises. It can provide valuable reference for relevant enterprise managers, which will help promote the healthy and healthy development of the real estate industry.Keywords: camp reform; real estate enterprise; impact; tax planning目 錄摘 要1Abstract1一、選題背景及研究意義4（一）選題背景4（二）研究意義4二、 “營改增”對我國房地產企業(yè)的影響

5、5（一）稅種和稅率的變化5（二）我國房地產行業(yè)中存在的不可抵扣因素5（三）影響我國房地產企業(yè)的現(xiàn)金流5三、我國房地產行業(yè)納稅籌劃6（一）選擇恰當?shù)募{稅人身份6（二）加強對增值稅專用發(fā)票的管理6（三）轉變企業(yè)開發(fā)經營模式，選擇以開發(fā)精裝修房為主7（四）科學利用稅收優(yōu)惠政策8（五）加強對財務人員的素質培養(yǎng)8四、“營改增”后房地產企業(yè)的納稅籌劃以融創(chuàng)中國為例9（一）融創(chuàng)中國簡介9（二）融創(chuàng)中國納稅籌劃的必要性9（三）“營改增”對融創(chuàng)中國稅負的影響11（四）“營改增”后融創(chuàng)中國納稅籌劃方法121.納稅人身份的選擇122.加強對增值稅專用發(fā)票的管理123.轉變開發(fā)經營模式，增加精裝房的開發(fā)124.緊跟時

6、代步伐，利用稅收優(yōu)惠政策13五、總結14參考文獻15一、選題背景及研究意義（一）選題背景2016年3月5日政府工作報告中提出，我國將全面實施“營改增”政策。3月18日，國務院常務工作會議中提出：“將我國營改增試點范圍擴大到建筑業(yè)，房地產行業(yè)，金融業(yè)和生活服務業(yè)?！敝链耍鲋刀惼占暗轿覈鱾€行業(yè)，營業(yè)稅正式退出我國稅收制度的歷史舞臺。這是我國自1994年稅改以來，稅收制度的又一次深刻變革，對我國各個行業(yè)影響深遠。自2008年以來，這十年里我國經濟步入了一個高速發(fā)展的新時代，各個行業(yè)都發(fā)展迅速，同行之間的競爭壓力越來越來大。然而房地產行業(yè)在我國國民經濟中占有十分重要的地位，是我國的基礎產業(yè)之一，對

7、我國國民經濟起著支撐作用。此次“營改增”對房地產行業(yè)來說是一次革命性的變革，對我國房地產企業(yè)來說，是一次巨大的挑戰(zhàn)，同時也是一個難得一遇的機會。在此次稅制變革中，房地產企業(yè)如果制定好合理的稅收籌劃戰(zhàn)略，則有可能使企業(yè)進入一個新的發(fā)展階段。反之，則有可能在改革的洪流中被淘汰。房地產業(yè)歷來作為國家GDP的重要支柱，同時也很好的將第二、三產業(yè)連接起來，它的發(fā)展狀況對第二、三產業(yè)的發(fā)展是不言而喻的，和其它國家比較起來，國內的房地產發(fā)展的空間還非常巨大，稅負水平是房地產業(yè)發(fā)展的核心的體現(xiàn)。所以，若還對房地產業(yè)的營業(yè)額持續(xù)增收營業(yè)稅，對該行業(yè)稅負負擔可想而知，這必將嚴重妨礙其發(fā)展，在這個前提下把改行業(yè)納入

8、了“營改增”的范疇，如此可在一定程度上促使其自身和周邊產業(yè)的良性發(fā)展，從而促進國民經濟的持續(xù)增長。作者以房地產業(yè)為實例進行探索，以期促使該行業(yè)經濟不斷發(fā)展。（二）研究意義（1）為我國房地產企業(yè)減輕稅負，促進企業(yè)在此次稅改中平穩(wěn)過度房地產行業(yè)是我國所有行業(yè)中稅負較重的行業(yè)之一，涉及的稅種達十余種之多。房地產行業(yè)實施“營改增”之后，在一定程度上避免了我國房地產企業(yè)重復納稅的問題，如果房地產企業(yè)能夠利用好“營改增”這一宏觀經濟背景，完善企業(yè)稅務核算體系，制定好合理的納稅籌劃策略，方能降低企業(yè)在稅收方面的成本，增加企業(yè)效益。反之，新的稅收政策實施之初，企業(yè)若不進行合理有效的納稅籌劃，固守舊制，則有可能

9、使企業(yè)稅務負擔大幅上升。因此，我國在房地產行業(yè)實施“營改增”之后，為了使我國房地產企業(yè)平穩(wěn)過度，我國房地產行業(yè)的納稅籌劃便成為了一個十分值得我們研究的課題。 （2）減輕我國房地產企業(yè)資金壓力，促進企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。由于我國房地產行業(yè)的增長速度過快，為了防止風險，維護我國經濟平穩(wěn)有效發(fā)展，國家相關部門加強了對房地產行業(yè)的有效管控。2016年10月21日，銀監(jiān)會工作報告中指出：“要嚴控房地產金融業(yè)務風險，嚴禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進入房地產領域；加強理財資金投資管理，嚴禁銀行理財資金違規(guī)進入房地產領域；加強房地產信托業(yè)務合規(guī)經營?！?根據(jù)我國相關權威部門調查發(fā)現(xiàn)：“在2015年我國房地產行業(yè)的平均銷售

10、利潤增長情況要比過去有所降低?！狈康禺a企業(yè)具有投資大、建設周期長、收益高、風險高、項目地域性、受國家政策影響大等特點，是典型的資金密集型行業(yè)。代思夢.房地產企業(yè)的資金管理.中國論文網.2017年5月因此，有效的稅收籌劃策略可以減輕我國房地產企業(yè)資金壓力，有利于企業(yè)對資金進行合理利用與配置，從而促進企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。二、 “營改增”對我國房地產企業(yè)的影響（一）稅種和稅率的變化在全面實施“營改增”之前，我國在房地產行業(yè)實施按全部營業(yè)額的5%征收營業(yè)稅。而在全面實施“營改增”之后，我國房地產行業(yè)改為按銷售額扣除準予抵扣的營業(yè)成本之后的增值額征收11%的增值稅。如果單從稅率上來看，此次稅改之后，我國房地產

11、行業(yè)的稅率大幅提升，但是，計稅依據(jù)卻由全部營業(yè)額改為了增值額部分。單從理論上來看，我們很難判定在房地產企業(yè)實施“營改增”之后，我國房地產行業(yè)的稅收負擔增減狀況。因此，我國房地產企業(yè)在稅改之后還存在很大的稅收籌劃空間。（二）我國房地產行業(yè)中存在的不可抵扣因素我國房地產行業(yè)“營改增”目前尚在試行階段，還存在很多小型、雜、散的上游供貨單位，這些供貨單位脫離市場的監(jiān)管，存在不規(guī)范經營，或者經營規(guī)模尚且很小等情況，大多數(shù)無法提供增值稅專用發(fā)票。房地產建筑企業(yè)是勞動力密集型企業(yè)，勞務成本是僅排在土地成本和材料成本之后的又一大成本。但由于我國目前對于勞務市場的監(jiān)管還相對松散，并且農民工普遍存在于我國房地產建

12、筑企業(yè)，這類勞動力流動性強且缺乏制度規(guī)范，使得房地產企業(yè)在勞務成本這一部分的抵扣也成為了一個很大的難題。（三）影響我國房地產企業(yè)的現(xiàn)金流由于我國房地產行業(yè)增長過快，為了防范房地產金融業(yè)務風險，2015年以來，我國相關部門，對房地產開發(fā)企業(yè)的融資加大了監(jiān)管力度，嚴格控制金融資本投向房地產開發(fā)行業(yè)。這一宏觀環(huán)境使我國房地產開發(fā)企業(yè)融資困難，作為資本密集型企業(yè)的房地產企業(yè)在發(fā)展中遇到了瓶頸。國家稅務總局關于發(fā)布的公告（國家稅務總局公告2016年第18號）中明確指出：“營改增后房地產企業(yè)由按預收款的5%繳納營業(yè)稅改為按3%預先繳納增值稅?！?國家稅務總局.國家稅務總局關于發(fā)布的公告（國家稅務總局公告2

13、016年第18號）這一政策出臺，對于我國房地產企業(yè)發(fā)展遇到的資金困難稍有緩解。三、“營改增”對房地產企業(yè)稅負影響的分析（一）分析房地產企業(yè)小規(guī)模納稅人的稅負1.分析房地產企業(yè)小規(guī)模納稅人流轉稅稅負對于房地產行業(yè)來說，在“營改增”政策推行以前，營業(yè)稅的稅率為3%，在推行“營改增”政策以后，房地產企業(yè)的小規(guī)模納稅人的增值稅征收率為3%，如果只是從絕對量角度出發(fā)，對于小規(guī)模納稅人來說，應交稅率并未改變，但是受增值稅為價外稅，營業(yè)稅為價內稅的影響，小規(guī)模納稅人的實際征收率會發(fā)生變化，由原來的3%變?yōu)?/(13%)3%2.91%。在一般情況下，假設在推行“營改增”政策前后企業(yè)的收入都是S，那么在推行“營

14、改增”政策以前，企業(yè)的營業(yè)稅是S3%，企業(yè)的稅負則是S3%/S=3%。在推行“營改增”政策后，企業(yè)的增值稅便表示為S/(1+3%)3%，企業(yè)的稅負則表示為S/(1+3%)3%S/(1+3%)=3%，從中可以看出，在推行“營改增”政策前后，企業(yè)的稅負沒有發(fā)生變化，都為3%。也可體現(xiàn)出小規(guī)模納稅人的流轉稅稅負率變化率為零。2.分析房地產企業(yè)小規(guī)模納稅人所得稅稅負在推行“營改增”政策以前，房地產行業(yè)相關的企業(yè)所交納的營業(yè)稅計入的會計科目為“營業(yè)稅金及附加”，會在計算企業(yè)所得稅時造成影響。除此以外，把“三稅”，也就是營業(yè)稅，增值稅和消費稅作為計稅基礎的城市維護建設稅，也可成為“城建稅”，地方教育附加以

15、及教育費附加都計入“營業(yè)稅金及附加”這一會計科目。但是在推行“營改增”政策后，房地產行業(yè)的小規(guī)模納稅人核算增值稅時，則計入么會計科目為“應交稅費應交增值稅”，在計算所得稅時便不會帶來影響。但城建稅，地方教育附加和教育費附加卻沒有發(fā)生改變，仍然計入的是“營業(yè)稅金及附加”這一會計科目，在計算所得稅時仍會產生影響。如果在“營改增”政策推行前后，小規(guī)模納稅人的營業(yè)收入沒有發(fā)生變化，所以，假設推行“營改增”政策前后相關企業(yè)的營業(yè)收入都是S，扣除“營業(yè)稅金及附加”之外的其他的企業(yè)成本費用記為C，城建稅的稅率是7%，假設不考慮其他因素的影響，那在推行“營改增”政策以前企業(yè)的所得稅可以計算為：也就是在推行“營

16、改增”政策以后，提高了房地產行業(yè)的小規(guī)模納稅人的所得稅稅負率，并且上升的程度是受成本費用率決定的。這主要是由于在推行“營改增”政策后，房地產行業(yè)的相關企業(yè)所交納的增值稅將不再對企業(yè)的利潤進行抵減。3.分析房地產企業(yè)小規(guī)模納稅人整體稅負假設在“營改增”政策推行前后，房地產行業(yè)的小規(guī)模納稅人的營業(yè)收入都沒發(fā)生變化，均是S，扣除“營業(yè)稅金及附加”后的其他企業(yè)成本費用是S，城建稅的稅率是7%，在不考慮其他因素的影響下，從上述分析能夠得知，企業(yè)流轉稅稅負率不會發(fā)生變化，從公式（3-3)能夠得知，所得稅稅負率有所上升，上升的幅度大于3%，受二者的共同影響，企業(yè)整體的稅負率也有所提高。（二）對房地產企業(yè)一般

17、納稅人的稅負分析1.分析房地產企業(yè)一般納稅人流轉稅稅負在“營改增”政策推行以前，房地產行業(yè)相關企業(yè)營業(yè)稅的征收率為3%，在“營改增”政策推行后，一般納稅人的增值稅征收率則為11%，可以看出，一般納稅人的稅率比以前提高了8%，“營改增”政策推行后，增值稅應納稅額應為銷項稅額減去進項稅額，可計算為：也就是說，在推行“營改增”后，房地產行業(yè)相關企業(yè)的一般納稅人的流轉稅稅負將由三種因素決定，分別是企業(yè)成本中可抵扣的金額占營業(yè)收入的比重，增值稅進項稅率以及固定資產占營業(yè)收入的比重，并且流轉稅稅率和這三種因素都是反方向變動的，也就是說，當成本中可抵扣金額占營業(yè)收入的比重增大時，流轉稅稅率則會減?。划斣鲋刀?/p>

18、進項稅率增大時，流轉稅稅負率便會減小；同理當固定資產占營業(yè)收入的比重不斷增大時，流轉稅稅負率便會不斷減小。 胡怡建. 全面實施營改增的效應N. 中國稅務報,2016-10-12(B01).2.分析房地產企業(yè)一般納稅人所得稅稅負在推行“營改增”政策以前，房地產行業(yè)相關的企業(yè)所交納的營業(yè)稅計入的會計科目為“營業(yè)稅金及附加”，會在計算企業(yè)所得稅時造成影響。除此以外，把“三稅”，也就是營業(yè)稅，增值稅和消費稅作為計稅基礎的城市維護建設稅，也可成為“城建稅”，地方教育附加以及教育費附加都計入“營業(yè)稅金及附加”這一會計科目。但是在推行“營改增”政策后，房地產行業(yè)的小規(guī)模納稅人核算增值稅時，則計入么會計科目為

19、“應交稅費應交增值稅”，在不考慮其他因素的影響下，“營改增”政策推行前企業(yè)的所得稅可計算為：也就是說在“營改增”政策推行后，房地產行業(yè)相關企業(yè)的一般納稅人的所得稅稅負率將由三種因素決定，分別是成本中可抵扣的增值稅金額占比，成本費用率以及增值稅進項稅率。3.分析對房地產企業(yè)一般納稅人整體稅負假設在“營改增”政策推行前，企業(yè)的營業(yè)收入是S，扣除營業(yè)稅金及附加后的成本費用是C，城建稅的稅率是7%，那在推行“營改增”政策后，企業(yè)的營業(yè)收入便為S，引進固定資產時的不含稅價格是F，扣除城建稅，地方教育附加和教育費附加外的成本費用記為C，成本中可抵扣的增值稅金額占比記為A，引進固定資產時的增值稅稅率是17%

20、，在不考慮其他因素影響下，從公式（3-6）和公式（3-9）可知，企業(yè)的整體稅負可計算為：也就是說在推行“營改增”政策后，房地產行業(yè)相關企業(yè)的一般納稅人的整體稅負變化由四種因素決定，分別是成本費用率，固定資產占營業(yè)收入的比重，增值稅進項稅率與成本中可抵扣的增值稅金額占比。四、“營改增”后房地產企業(yè)稅負情況分析以融創(chuàng)中國為例（一）融創(chuàng)中國簡介融創(chuàng)中國股份有限公司成立于1984年，于1988年進入房地產行業(yè)，經過三十余年的不斷發(fā)展壯大，目前已經成為我國最大的專業(yè)住宅地產開發(fā)企業(yè)。截止2017年，融創(chuàng)中國在我國房地產業(yè)中的市場占有率為3.1%。在營業(yè)收入方面，2017年全國房地產開發(fā)企業(yè)的總營業(yè)收入為

21、8673.23億元，而2017年融創(chuàng)中國的營業(yè)收入為663.62億元，約占全國房地產開發(fā)企業(yè)總營業(yè)收入的8%。（二）融創(chuàng)中國納稅情況分析（1）2013年-2017年融創(chuàng)中國納稅情況表2 2013年-2017年融創(chuàng)中國納稅情況表 數(shù)據(jù)來源：2013-2017年融創(chuàng)中國年報 年度年應納稅額年應納稅額增長率2013年20612928653.762014年22833344566.211.112015年23541980947.131.032016年30069188004.251.282017年39608882607.351.32由上表可以看出融創(chuàng)中國在2013年的年納稅總額就達到了206億，2014年年

22、納稅總額為228億，2015年為235億，2016年成功突破300億，截止2017年融創(chuàng)中國的年納稅總額已經達到了近400億。且從2013年到2014年，融創(chuàng)中國年納稅額的增長率為111%，2014年到2015年的增長率為103%，2015年到2016年的增長率為128%，2016年到2017年的增長率為132%。從圖2中我們可以看出，自2014年以來，融創(chuàng)中國的年應納稅總額一直在上升。且2015年到2016年的增長幅度最大。由此可以看出融創(chuàng)中國每年繳納的稅額十分龐大，納稅負擔十分沉重，且2013年至2017年期間呈現(xiàn)出越來越重的趨勢。（2）2013年-2017年融創(chuàng)中國納稅總額和盈利情況對比

23、表3 2013年-2017年融創(chuàng)中國納稅總額和營業(yè)利潤對比表年度營業(yè)利潤年應納稅額年應納稅額占營業(yè)利潤的比重2013年37215196476.5220612928653.7655.39%2014年43732165350.1822833344566.2152.21%2015年43411029982.9523541980947.1354.23%2016年55365232774.9630069188004.2554.31%2017年66362285435.2639608882607.3559.69%數(shù)據(jù)來源：2013-2017年融創(chuàng)中國年報2013年融創(chuàng)中國營業(yè)利潤為372億，年應納稅額為206億，

24、約占當年營業(yè)利潤的55.39%；2014年融創(chuàng)中國營業(yè)利潤為437億，年應納稅額為228億，約占當年營業(yè)利潤的52.21%；2015年融創(chuàng)中國的營業(yè)利潤為434億，當年應納稅額為235億，約占當年營業(yè)利潤的54.23%；2016年融創(chuàng)中國營業(yè)利潤為554億，當年應納稅額為301億，約占當年營業(yè)利潤的54.31%；2017年融創(chuàng)中國營業(yè)利潤為664億，當年應納稅額為396億，約占當年營業(yè)利潤的59.69%。表3表明，從2013年到2017年，融創(chuàng)中國每年的應納稅額占當年營業(yè)利潤的比重均在50%以上，平均為55%左右，最高在2017年達到了近60%。由此可以看出，融創(chuàng)中國每年要繳納的稅額在當年營業(yè)

25、利潤的一半以上，可以說稅負是相當?shù)某林亓恕Ｒ虼?，對融?chuàng)中國進行合理有效的稅務籌劃顯得十分重要且融創(chuàng)中國的稅務尚存在很大的籌劃空間。（三）“營改增”對融創(chuàng)中國稅負的影響表4 2017年融創(chuàng)中國營業(yè)收入和營業(yè)成本構成項目收入成本主營業(yè)務房地產234,140,296,577.54166,174,911,795.15物業(yè)管理4,260,251,414.573,318,798,812.92其他業(yè)務2,076,688,931.23248,692,823.70合計240,477,236,923.34169,742,403,431.77數(shù)據(jù)來源：融創(chuàng)中國2017年年報由表4可以得出，2017年融創(chuàng)中國在物業(yè)管

26、理業(yè)務中的收入為4,260,251,414.57。根據(jù)國家相關規(guī)定：“物業(yè)管理業(yè)務作為現(xiàn)代服務業(yè)，按照6%征收增值稅。”則2017年融創(chuàng)中國在物業(yè)管理業(yè)務中產生的銷項稅額=4,260,251,414.57/1.06*0.06=241,146,306.49。由于無法獲取融創(chuàng)中國2017年在物業(yè)管理業(yè)務所產生的成本中的可抵扣額，現(xiàn)假定其中50%的成本為購進貨物產生，即假定其抵扣率為50%，則2017年融創(chuàng)中國物業(yè)管理業(yè)務中產生的成本中可抵扣的金額=3,318,798,812.92*0.5=1,659,399,406.46。假設在理想狀況下，購進貨物按照17%計算進項稅額，則物業(yè)管理中產生的增值稅進

27、項稅額=1,659,399,406.46/1.17*0.17=241,109,315.47。融創(chuàng)中國其他業(yè)務多為現(xiàn)代服務業(yè)，按照6%計征增值稅。銷項稅額=2,076,688,931.23/1.06*0.06=117,548,430.07。其他業(yè)務占比小，且其成本多為勞務成本，難以抵扣，此處對2017年融創(chuàng)中國其他業(yè)務成本的進項稅額忽略不計。2017年融創(chuàng)中國在房地產業(yè)務的收入為234140296577.54。若按5%征收營業(yè)稅，則2017年融創(chuàng)中國在房地產業(yè)務中應繳納的營業(yè)稅=234,140,296,577.545%=11,707,014,828.88。若按11%征收增值稅，則融創(chuàng)中國在201

28、7年的房地產業(yè)務中產生的增值稅銷項稅額=234,140,296,577.54/1.11*0.11=23,203,092,453.63。2016年國家統(tǒng)計局公布的我國房地產行業(yè)土地成交價款總額為7621.61億元，商品房銷售總額為87280.84億元,，則2016年我國房地產行業(yè)土地成本與商品房銷售額比為9%。由于無法獲取融創(chuàng)中國2017年在房地產業(yè)務中產生的成本中土地成本所占的金額，現(xiàn)假定融創(chuàng)中國也適用這一比率。即融創(chuàng)中國2017年房地產業(yè)務中土地成本=234,140,296,577.54*0.09=21,072,626,691.98。由于在一級市場購進的土地無法獲取增值稅專用發(fā)票，難以進行抵

29、扣，現(xiàn)將其扣除。2017年融創(chuàng)中國房地產營業(yè)成本扣除土地成本之后的金額=166,174,911,795.15-21,072,626,691.98=145,102,285,103.17?？鄢恋爻杀局蟀凑?1%計算進項稅額=145,102,285,103.17*0.11=15,961,251,361.35。綜上所述，2017年融創(chuàng)中國若按5%計征房地產業(yè)務的營業(yè)稅，則當年營業(yè)稅金合計為11,824,600,249.97；若在房地產業(yè)務中按照11%計征增值稅，則當年營業(yè)稅金合計為7,359,426,513.37。2017年融創(chuàng)中國企業(yè)按增值稅方法納稅要比按營業(yè)稅方法納稅少交4,465,173,7

30、36.60。在一系列假定的理想條件下，以2017年融創(chuàng)中國的營業(yè)收入為基礎，測算“營改增”過后融創(chuàng)中國稅負的變化。結果顯示，實施“營改增”過后，大大地減輕了融創(chuàng)中國的稅負。三、針對受“營改增”影響的房地產企業(yè)提出的稅務籌劃建議（一）選擇更為合適的納稅人身份在實施“營改增”的過程中，我們能夠看到在房地產行業(yè)中，所以的企業(yè)會通過實有銷售額被判定為不同身份的納稅人，其中以500萬元為界，對小規(guī)模納稅人和一般納稅人進行了區(qū)分。對于房地產行業(yè)中的各個企業(yè)來說，只要能夠獲得一定的抵扣項，那么它們更愿意以一般納稅人的身份進行增值稅的繳納。在5月初的時候，對實行的“營改增”政策進行了相應的調整，擴大了原有的抵

31、扣項范圍，使得企業(yè)擁有的銷項稅額雖然是已經進行了確定的，但是它需要負擔的增值稅還是會呈現(xiàn)出逐漸降低的趨勢，并且該過程不會造成其成本的增加。因此，如果企業(yè)收入變動不明顯，而同時其所得稅出現(xiàn)增長，這個時候如果能夠保證所得稅增長率低于增值稅下降率，那么該企業(yè)最終承擔的稅負是呈現(xiàn)出下降的趨勢。（二）合理選擇固定資產的供應商與采購時機對于增值稅而言，規(guī)模較小的納稅者應按簡易計稅法進行征繳稅額，嚴禁以外購貨品或者服務款項中所含增值稅稅額用以抵扣，所以房地產企業(yè)中的小規(guī)模納稅者購買設備工具類的固定財產時一般采取更低價的供應商而無需在意其是否為一般納稅者。經歷“營改增”后，房地產企業(yè)在購買材料時固定財產的款項

32、中的稅額可以以發(fā)票形式抵用，但這只能適用于從一般納稅者處買進的固定資產并獲得專有發(fā)票的才能夠按17%的比率進行抵扣，而從小規(guī)模納稅者購進的固定資金在稅務組織代開發(fā)票的情形下，仍可按照3%的比率抵扣款項，由于供應商規(guī)模較小，不僅存在設備質量問題，同時抵扣也存在不足的現(xiàn)象。所以企業(yè)如果是一般納稅者，在供應商的選擇時也應選擇一般納稅人比較合適。（三）準確劃分適用不同稅率的混業(yè)經營收入對于房地產企業(yè)而言，經營內容偏多，經營項目涉及較廣，在主要進行房地產時還提供各種服務等等，在“營改增”之后，企業(yè)的混合經營模式更加活躍，各項納稅行為的具體數(shù)額或征收率如下：物流服務和其他服務共計6%，主營的房地產服務占1

33、1%，銷售與租賃服務占17%，處置固定資產所產生份額占3%，而根據(jù)營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定我們可以知道，企業(yè)發(fā)生的混合經營而產生的資產，應按不同稅率和征收率進行區(qū)分，而對于難以具體劃分的則按照較高稅率和征收率劃分，所以企業(yè)在進行混合經營時，務必要明確劃分各項條目所對應的不同稅率或征收率，這就要求企業(yè)務必要建立起完善而科學的會記核算體系以及雇傭高水平高能力的財務工作者。 丁慧敏. “營改增”對企業(yè)稅負的影響研究以順豐速遞有限公司為例J. 教育現(xiàn)代,2018,5(33):282-284.六、總結對于我國房地產企業(yè)的長遠發(fā)展來說，新的稅收制度的頒發(fā)與實施既是一次新的機遇，更加是一種挑戰(zhàn)。房

34、地產開發(fā)企業(yè)要想使稅負最小化，必須在現(xiàn)行的稅收改革政策下合法合理地進行科學有效的納稅籌劃，才能使得企業(yè)的經濟效益得到最大限度的提高。此次，政府把我國國民經濟主導型產業(yè)房地產行業(yè)納入到“營改增”的范圍后，雖然可以在一定程度上避免重復征稅的問題，但由于房地產企業(yè)中可以抵扣的增值稅進項稅額有部分尚未確定是否可抵扣，因此仍然存在著較大的稅負變動風險。所以企業(yè)應當做好納稅籌劃，在合理合法的范圍內是企業(yè)稅收負擔達到最小化。當前我國各行業(yè)競爭激烈，在合理合法的前提下，對企業(yè)的稅務進行科學的納稅籌劃，是每個企業(yè)生存的技能。但是作為中華人民共和國的公民，我們每個人都應當有維護國家財政體系的自覺性，理性地進行納稅籌劃，不違法偷稅漏稅，是每個公民的義務。當前國家實行的全面“營改增”政策為我國房地產企業(yè)減輕稅負帶來了機遇，企業(yè)應當利用好此次機會，實現(xiàn)企業(yè)長遠的可持續(xù)的發(fā)展。參考文獻1龔歡歡. “營改增”背景下房地產企業(yè)納稅籌劃研究J. 納稅,2019,13(07):22+25.2黃