合川濱江項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1

1、合川濱江項(xiàng)目合川濱江項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告可行性研究報(bào)告 20122012 年年 7 7 月月 目錄目錄 第一章第一章 項(xiàng)目概況及經(jīng)營(yíng)取向項(xiàng)目概況及經(jīng)營(yíng)取向.4 一、一、項(xiàng)目基本概況項(xiàng)目基本概況.4 （一）（一）地理位置地理位置.4 （二）（二）交通現(xiàn)狀交通現(xiàn)狀.5 二、二、地塊條件分析地塊條件分析.5 （一）（一）地塊狀況地塊狀況.5 （二）（二）地塊與周邊區(qū)域關(guān)系地塊與周邊區(qū)域關(guān)系.6 三、三、項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃.7 (一)南屏區(qū)功能定位.7 (二)南屏交通規(guī)劃.8 (三)白鹿山片區(qū).9 四、四、地塊經(jīng)營(yíng)適宜性分析地塊經(jīng)營(yíng)適宜性分析.10 第二章第二章 合川經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展研究合川經(jīng)濟(jì)社會(huì)

2、發(fā)展研究 .11 一、一、合川區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及規(guī)劃合川區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及規(guī)劃.11 (一）合川區(qū)經(jīng)濟(jì)分析.11 (二）合川區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃.14 二、二、合川區(qū)城市規(guī)劃合川區(qū)城市規(guī)劃.15 (一)合川區(qū)簡(jiǎn)介.15 (二)合川區(qū)城區(qū)解讀.16 (三)城市地位解讀和城市定位.17 (四)合川區(qū)總體規(guī)劃.18 (五)合川區(qū)人口與城市化分析.20 (六)合川區(qū)商貿(mào)、教育.22 第三章第三章 合川區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究合川區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 .23 一、一、合川區(qū)房地產(chǎn)宏觀分析合川區(qū)房地產(chǎn)宏觀分析.23 (一)合川區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程.23 (二)合川區(qū)房地產(chǎn)各項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)分析.25 二、二、典型項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研典型項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研

3、.27 (一)典型項(xiàng)目區(qū)位分布圖.27 (二)典型項(xiàng)目概況.28 (三)合川區(qū)典型項(xiàng)目個(gè)案分析（見鏈接文檔）.29 (四)合川區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié).29 (五)合川區(qū)樓市總體評(píng)判.30 三、三、合川區(qū)商業(yè)規(guī)劃調(diào)查及研究合川區(qū)商業(yè)規(guī)劃調(diào)查及研究.30 (一)規(guī)劃目標(biāo).30 (二)商貿(mào)規(guī)劃.30 (三)合川區(qū)商業(yè)整體分析.31 (四)合川區(qū)商業(yè)發(fā)展的機(jī)遇與方向.32 第四章第四章 項(xiàng)目項(xiàng)目 swotswot 分析及價(jià)值發(fā)現(xiàn)分析及價(jià)值發(fā)現(xiàn).34 一、一、項(xiàng)目項(xiàng)目 swot 分析分析.34 （一）項(xiàng)目 swot 分析.34 （二）swot 交叉分析.35 二、二、項(xiàng)目自身價(jià)值分析項(xiàng)目自身價(jià)值分析.35 1

4、、項(xiàng)目總體目標(biāo)：.35 2、項(xiàng)目核心價(jià)值挖掘：.36 第五章第五章 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)設(shè)想與模擬項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)設(shè)想與模擬 .37 一、一、產(chǎn)品配置模擬產(chǎn)品配置模擬.37 (一)住宅產(chǎn)品配置建議.37 (二)商業(yè)產(chǎn)品配置建議.39 (三)項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)想.40 二、二、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)模擬項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)模擬.40 (一)項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建議.40 (二)項(xiàng)目各地塊主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建議.41 第六章第六章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估 .42 二、二、項(xiàng)目基礎(chǔ)條件項(xiàng)目基礎(chǔ)條件.42 （一）土地使用條件 .42 （二）規(guī)劃允許條件 .42 （三）重慶市房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的有關(guān)政策法

5、規(guī)及規(guī)費(fèi)條件 .42 （四）地塊附近樓盤的成交價(jià)格水平 .42 （五）開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期 .43 三、三、項(xiàng)目銷售預(yù)期估算項(xiàng)目銷售預(yù)期估算.43 （一）項(xiàng)目銷售面積 .43 （二）項(xiàng)目預(yù)期銷售價(jià)格估測(cè) .43 （三）項(xiàng)目預(yù)期銷售收入測(cè)算 .43 四、四、項(xiàng)目投資成本及費(fèi)用估算項(xiàng)目投資成本及費(fèi)用估算.44 五、五、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果預(yù)估項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果預(yù)估.47 （一）投資總利潤(rùn) .47 （二）利潤(rùn)率（靜態(tài)） .48 （三）結(jié)論 .48 六、六、項(xiàng)目不確定性分析項(xiàng)目不確定性分析.48 （一）影響該項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的不確定性因素 .48 （二）項(xiàng)目敏感性分析 .49 七、七、技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)估結(jié)論及抗風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)估結(jié)論及

6、抗風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策.50 第七章第七章 結(jié)論及結(jié)束語結(jié)論及結(jié)束語.52 一、一、項(xiàng)目結(jié)論項(xiàng)目結(jié)論.52 二、二、結(jié)束語結(jié)束語.52 第一章第一章 項(xiàng)目概況及經(jīng)營(yíng)取向項(xiàng)目概況及經(jīng)營(yíng)取向 一、 項(xiàng)目基本概況 （一） 地理位置 項(xiàng)目位于重慶合川區(qū)南屏新區(qū)西部石鼓壩，東南面鄰曹家灣和涪江二 橋，南靠白鹿山及渝武高速公路，西依小安溪，北臨涪江及涪濱南路， 隔江眺望北岸合陽區(qū)。 涪江二橋涪江二橋 合川文化藝術(shù)展覽中心合川文化藝術(shù)展覽中心 新區(qū)府新區(qū)府 合陽片區(qū) 白鹿山片區(qū) 南 屏 新 區(qū) （二） 交通現(xiàn)狀 1、 區(qū)域交通： 體系完善，優(yōu)勢(shì)明顯。水陸交通四通八達(dá)，是川東北、渝西北的交通樞 紐和重慶通往川北、陜西、甘

7、肅等地的交通要道。110 省道、204 省道、 渝武高速公路縱貫?zāi)媳?，襄渝鐵路橫穿東西。距重慶江北國(guó)際機(jī)場(chǎng) 80 公里，僅 1 小時(shí)車程。 2、 主干道： 涪濱南路:是項(xiàng)目出入其它區(qū)域主要交通干道。 渝武高速公路:項(xiàng)目與高速路出入口有近 23 分鐘車程，是合川通往重 慶及其它區(qū)域的重要交通樞紐。 3、 配套情況： 項(xiàng)目地塊部分涪江濱江區(qū)域，周邊配套相對(duì)弱一些，但大區(qū)域市政設(shè)施 配套齊全，水、電、氣、視、訊、排污全部具備。附近公共服務(wù)設(shè)施配 套較完善。 項(xiàng)目距商業(yè)中心、政府機(jī)所在地、學(xué)校、醫(yī)院等均較便捷。 二、地塊條件分析 （一） 地塊狀況 1、 地塊面積：項(xiàng)目地塊分為五部分，總占地面積 192

8、.22 畝。各地塊面積 規(guī)模如下表： 項(xiàng)類項(xiàng)類單位單位 a-1a-2b-1b-2b-3 畝 46.41 30.89 48.58 38.84 27.51 土地面積 30941.00 20593.00 32386.00 25892.00 18337.00 容積率 3.673.93 3.93 3.50 3.50 3.50 總建筑面積 134211.56 89223.48 125384.64 99721.63 70518.51 2、 形狀：項(xiàng)目 b-3 地塊與其余四個(gè)項(xiàng)目地塊不處在一個(gè)平面上，高差約 10 多米。 a-1 地塊：不規(guī)則四邊形，表面大部分較平，臨涪江邊紅線約 60 米 有 7 米左右的高

9、差（205 米212 米）。東北面與涪濱南路相依，西 北面與規(guī)劃中的休閑廣場(chǎng)相接，其余兩邊與 a-2、b-1、b-2 地塊相鄰。 a-2 地塊：不規(guī)則四邊形，表面較平整。西南面與小溪相依，西北面 與規(guī)劃中的休閑廣場(chǎng)相接，其余兩邊與 a-1、b-2 地塊相鄰。 b-1 地塊：不規(guī)則長(zhǎng)邊形，呈淺丘狀，臨涪江邊紅線約 45 米有 6 米 左右的高差（206 米212 米），距東南部約 1/3 處有一小洼地，高 差 16 米左右（196212）。東北面與涪濱南路相依，西北面與 a-1 相鄰，東南面為新開發(fā)區(qū)域，西南面為淺丘高地。 b-2 地塊：不規(guī)則五邊形，表面為呈淺丘，東高西低，北低南高。西 南面與

10、小安溪相依，其余面分別與 a-1、a-2、b-3 地塊相鄰。 b-3 地塊：西邊不規(guī)則的四邊形，呈淺丘狀，高差約 10 左右。西北 面與 b-2 相鄰，東邊與規(guī)劃主干道相接。 3、 地質(zhì)、水文： 整人地塊處于開發(fā)前期，已部分動(dòng)工開挖，其上附著有部分建筑物， 農(nóng)作物等。項(xiàng)目地塊與涪江和小安溪河心高差較大，河道周邊已加固 整治。項(xiàng)目小區(qū)水景自然而生，自然景觀得天獨(dú)厚。 整個(gè)地塊呈北低南高之勢(shì)，南部高差較大。 （二） 地塊與周邊區(qū)域關(guān)系 南臨白鹿山城區(qū)休閑旅游片區(qū)，東靠合川文化藝術(shù)展覽中心、新區(qū)府， 西接待開發(fā)商住用地，北為合川區(qū)城市中心合陽片區(qū)。 地塊處于南屏區(qū)西部，位于合川區(qū)白鹿山休閑地帶附近，

11、是城市未來 的休閑中心。 地塊本身最顯著的特點(diǎn)是江景資源豐富被涪江和小安溪環(huán)抱，東靠新 區(qū)府和文化藝術(shù)展覽中心，與江對(duì)應(yīng)的合川區(qū)城市中心合陽區(qū)遙相呼 應(yīng)，而在項(xiàng)目旁邊為規(guī)劃的城市休閑廣場(chǎng)。 三、項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃 (一)南屏區(qū)功能定位 1.城市規(guī)劃以行政、工業(yè)、物流、會(huì)展、居住功能為主。 2.南屏新區(qū)是合川區(qū)新興城區(qū)，主要政府職能單位匯聚于此，集政務(wù)、商 務(wù)、娛樂、運(yùn)動(dòng)為一體的新興區(qū)域。隨著嘉陵江二橋通車，將大大縮短 南屏與東渡的距離。 3.南屏區(qū)總體規(guī)劃“一帶、二軸、三心”的城市發(fā)展幾何中心 (二)南屏交通規(guī)劃 1、 示意圖: 2、 公交系統(tǒng): 依據(jù)總體規(guī)劃，在火車站片區(qū)規(guī)劃公交車站場(chǎng)，在城市干道

12、上每隔 500800 米規(guī)劃劃線式公交停車港。公交首末站兩處，分別位于建成區(qū) 和新城區(qū)，相應(yīng)控制用地面積約 0.8 公頃和 1.5 公頃。 3、 步行系統(tǒng)：打造“一帶三片”的主要步行區(qū)域。 一帶：濱水休閑帶； 三片：核心功能片區(qū)、建成區(qū)中心服務(wù)片區(qū)、新城區(qū)中心服務(wù)片區(qū)； 通過濱水休閑帶及希爾安大道將三個(gè)片區(qū)串連為一個(gè)完整的步行網(wǎng)絡(luò)， 整個(gè)步行網(wǎng)絡(luò)強(qiáng)調(diào)步行系統(tǒng)的連續(xù)性，在交通性主干道及希爾安大道 等車流量大的道路規(guī)劃人行地下通道或人行天橋。 4、 水上交通: 規(guī)劃四個(gè)游憩碼頭，通過水上娛樂聯(lián)系合陽及東渡片區(qū)。 5、 停車系統(tǒng): 結(jié)合主要步行區(qū)域及人流集散空間規(guī)劃 13 處社會(huì)停車場(chǎng)。 大型公共設(shè)

13、施要求配套停車場(chǎng)；居住建筑按每 500300 平方米設(shè)置 1 個(gè)停車位，公建每 300200 平方米設(shè)置 1 個(gè)停車位的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行， 城市中心區(qū)應(yīng)采用上限值，并宜建地下停車庫或停車樓。規(guī)劃四車道 及以上城市道路平面交叉口雙向均設(shè)置展寬段。 (三)白鹿山片區(qū) 1、 白鹿山簡(jiǎn)介： 雖名為其山，卻并不險(xiǎn)峻，也不幽深。六十年代，南江地質(zhì)大隊(duì)扎根于 此，從山腳到山頂，建了許多房屋，占了半邊山。所以白鹿山又叫“南 江大隊(duì)”。 2、 規(guī)劃情況： 目前白鹿山片區(qū)正在進(jìn)行濱江路段的整治工程，完工后將形成一個(gè)南 城濱江景觀帶； 該區(qū)域多為 6070 年代的磚房，人口密度較少，目前是合川的休閑 旅游地帶； 目前白鹿山

14、片區(qū)已經(jīng)建成一座立交橋通往涪江二橋、南城區(qū)府已經(jīng)高 速路，并且現(xiàn)在白鹿山還在不斷完善市場(chǎng)設(shè)施和道路交通。 四、地塊經(jīng)營(yíng)適宜性分析 本項(xiàng)目地塊所處區(qū)域環(huán)境及地塊自身?xiàng)l件，其經(jīng)營(yíng)適宜性可做如下判斷： 1、 最適宜項(xiàng)目：住宅小區(qū)。 本項(xiàng)目地塊面積較大，區(qū)位合理，具有較好江景資源優(yōu)勢(shì)，可享受城鎮(zhèn) 居家之便利，卻不受城市繁華干擾之苦，是鬧中取靜、居家休養(yǎng)之理想 場(chǎng)所。所以該地塊最適宜住宅小區(qū)開發(fā)。 2、 可適宜項(xiàng)目：商鋪、酒店。 本項(xiàng)目地塊地處合川區(qū)高速出入口之要道，但不是唯一，同時(shí)，處于涪 濱南路，具有經(jīng)營(yíng)濱江商業(yè)和酒店的必備因素 人氣旺。因而該地塊 除最適宜于住宅開發(fā)外，也可適宜于商用物業(yè)開發(fā)（但目

15、前商氣不旺， 需培育商業(yè)氛圍），但不宜大規(guī)模開發(fā)商業(yè)物業(yè)。 3、 不適宜項(xiàng)目：工業(yè)開發(fā)。 根據(jù)區(qū)域規(guī)劃要求，本地塊不適宜工業(yè)項(xiàng)目開發(fā)。 綜上所述，我們認(rèn)為本地塊目前最適宜于住宅小區(qū)項(xiàng)目開發(fā)。綜上所述，我們認(rèn)為本地塊目前最適宜于住宅小區(qū)項(xiàng)目開發(fā)。 第二章第二章 合川經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展研究合川經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展研究 一、合川區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及規(guī)劃 (一） 合川區(qū)經(jīng)濟(jì)分析 說明：本部分?jǐn)?shù)據(jù)來源于重慶市、合川區(qū)統(tǒng)計(jì)年鑒。 1、 合川區(qū)國(guó)民生產(chǎn)總值分析(單位:萬元): （1） 縱向分析（合川區(qū) 2003-2008gdp，單位:萬元）。 2034734 1677634 1421633 1304562 1235254 107

16、5488 21.3% 18.0% 9.0% 5.6% 14.9% 0 500000 1000000 1500000 2000000 2500000 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% gdp總值同比增幅 gdp總值203473416776341421633130456212352541075488 同比增幅21.3%18.0%9.0%5.6%14.9% 2008年2007年2006年2005年2004年2003年 （2） 橫向分析(2008 年一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈分析，單位:億元)。 名次區(qū)域gdp 產(chǎn)值名次區(qū)域gdp 產(chǎn)值 1 渝中區(qū) 173.8113 長(zhǎng)壽區(qū) 70.

17、59 2 九龍坡區(qū) 219.5514 綦江縣 65.98 3 渝北區(qū) 174.0115 大渡口區(qū) 65.25 4 涪陵區(qū) 145.9616 璧山縣 56.25 5 沙坪壩區(qū) 134.817 榮昌縣 54.98 6 江北區(qū) 120.6318 銅梁縣 50.47 7 南岸區(qū) 113.2719 大足縣 47.36 8 江津區(qū) 105.5120 南川區(qū) 46.97 9 巴南區(qū) 99.8321 潼南縣 33.21 10 永川區(qū) 97.3522 萬盛區(qū) 15.22 11 合川區(qū) 97.2323 雙橋區(qū) 14.21 12 北碚區(qū) 74.23 （3） 合川區(qū)的 gdp 排名在主城一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)排在第十一位,甚

18、至高于主 城區(qū)的北碚區(qū),其圈外,只比江津和涪陵低,說明合川區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模 大,基數(shù)高,經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好。 （4） 合川區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展在近三年處于快速上升期,同比增長(zhǎng)從 5.6%開始, 快速提升到 21%,同比增幅逐步加快。 （5） 合川區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)前處于良好發(fā)展期。 2、 合川區(qū)固定資產(chǎn)總體投資分析(單位:萬元): （1） 固定資產(chǎn)投資總值縱向分析（合川區(qū) 2003-2008，單位:萬元）。 1529038 1113098 884728 710206 498454 345851 37.4% 25.8% 24.6% 42.5% 44.1% 0 200000 400000 600000 800000 1

19、000000 1200000 1400000 1600000 1800000 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 固定資產(chǎn)投資值同比增長(zhǎng) 固定資產(chǎn)投資值1529038 1113098 884728710206498454345851 同比增長(zhǎng)37.4%25.8%24.6%42.5%44.1% 2008年2007年2006年2005年2004年2003年 （2） 固定資產(chǎn)投資總值橫向分析(2008 年 1 小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈分析，單位:萬元)。 名次區(qū)域固定資產(chǎn)投資額名次區(qū)域固定資產(chǎn)投資額 1 渝北區(qū) 355809113 渝中區(qū) 1115409 2 南岸區(qū)

20、 267695214 大渡口區(qū) 892656 3 江北區(qū) 264408615 銅梁縣 803884 4 巴南區(qū) 205296016 璧山縣 727132 5 九龍坡區(qū) 201946817 南川區(qū) 668590 6 沙坪壩區(qū) 188343818 榮昌縣 637809 7 永川區(qū) 165593719 大足縣 631779 8 合川區(qū) 152903820 綦江縣 616759 9 長(zhǎng)壽區(qū) 148651521 潼南縣 477439 10 江津區(qū) 145202222 萬盛區(qū) 245648 11 北碚區(qū) 143025423 雙橋區(qū) 187650 12 涪陵區(qū) 1312830 3、 合川區(qū)固定資產(chǎn)投資分解(

21、單位:萬元): （1） 合川區(qū)建設(shè)與改造投資分析（合川區(qū) 2003-2008，單位:萬元）。 1400466 1002117 803231 632854 409583 161160 40% 25% 27% 55% 154% 0 200000 400000 600000 800000 1000000 1200000 1400000 1600000 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 160% 180% 建設(shè)與改造投資同比增長(zhǎng) 建設(shè)與改造投資1400466 1002117 803231632854409583161160 同比增長(zhǎng)40%25%27%55%154% 2

22、008年2007年2006年2005年2004年2003年 （2） 合川區(qū)工業(yè)投資分析（合川區(qū) 2003-2008，單位:萬元）。 624991 492103 471040 363862 162319 54990 27% 4% 29% 124% 195% 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 700000 0% 50% 100% 150% 200% 250% 工業(yè)投資同比增長(zhǎng) 工業(yè)投資62499149210347104036386216231954990 同比增長(zhǎng)27%4%29%124%195% 2008年2007年2006年2005年2004

23、年2003年 （3） 雖然經(jīng)歷了金融危機(jī)，但建設(shè)與改造投資在 2008 年仍大幅增長(zhǎng)，達(dá) 到 40%，說明通過固定資產(chǎn)投資建設(shè)仍是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要手段。 （4） 工業(yè)投資占固定資產(chǎn)投資的 40%，說明合川區(qū)的工業(yè)發(fā)展較為迅速， 工業(yè)會(huì)成為合川區(qū)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 4、 合川區(qū) 2008 年三大產(chǎn)業(yè)分析（合川區(qū) 2003-2008，單位:萬元）: 919915, 45% 319679, 16% 795140, 39% 第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè) （1） 第二產(chǎn)業(yè)占總 gdp45%，說明合川區(qū)工業(yè)處于較快的上升期。 （2） 第三產(chǎn)業(yè)占總 gdp39%，比重較小，說明房地產(chǎn)業(yè)仍有較大發(fā)展空間。 （3） 農(nóng)

24、業(yè)占總 gdp16%，這在重慶各區(qū)縣中基本是此比例，說明農(nóng)業(yè)處于 正常的發(fā)展水平。 (二） 合川區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃 1、 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。 “十一五”期末達(dá)到 240 億元，三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為 11：43：46，人均地 區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 2400 美元；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資五年累計(jì)達(dá)到 600 億元 以上；社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到億元。 2、 城鎮(zhèn)化水平。 城鎮(zhèn)建成區(qū)面積達(dá)到 70.5 平方公里；城鎮(zhèn)人口達(dá)到 77.4 萬人；城鎮(zhèn)化率 達(dá)到 51.6%；非農(nóng)產(chǎn)業(yè)就業(yè)比重達(dá)到 65%。 3、 人民生活水平。 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)村居民人均純收入分別達(dá)到 13650 元和 5300 元以上。 二、

25、合川區(qū)城市規(guī)劃 (一) 合川區(qū)簡(jiǎn)介 合川區(qū)位示意圖合川區(qū)位示意圖 1、 地處重慶西北部，距重慶主城區(qū) 58 公里，是重慶市規(guī)劃建設(shè)的區(qū)域性中 心城市和“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”的重要板塊。 2、 幅員面積 2343 平方公里，轄 27 個(gè)鎮(zhèn)，3 個(gè)街道辦事處，總?cè)丝?153 萬。 其中，主城區(qū)面積 32.8 平方公里，常住人口 37.1 萬。 3、 境內(nèi)有釣魚城和淶灘古鎮(zhèn)等國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)。 4、 110 省道、204 省道、渝武高速公路縱貫?zāi)媳保逵彖F路橫穿東西，草街、 利澤航電樞紐建成后, 千噸級(jí)貨輪溯江而上可達(dá)四川廣元，順流而下可直 航上海。 5、 距重慶江北國(guó)際機(jī)場(chǎng) 80 公里，僅 1 小時(shí)車

26、程。 (二) 合川區(qū)城區(qū)解讀 1、 現(xiàn)狀的合川區(qū)主城結(jié)構(gòu)就是三大片區(qū)，既合陽片區(qū)、南屏片區(qū)和東渡片區(qū)。 合川區(qū)老城區(qū)位于合川區(qū)城區(qū)的北部，南臨涪江，東靠嘉陵江。是合川區(qū) 目前的中心城區(qū)，最大的城市功能組團(tuán)，設(shè)施比較齊全，交通便利，主城 區(qū)面積 32.8 平方公里，常住人口 37.1 萬。 2、 近年隨著城市建設(shè)速度的加快，工業(yè)用地、居住用地等城市用地的需求劇 增，現(xiàn)狀建成區(qū)范圍不斷向南屏擴(kuò)展。 3、 南屏片區(qū)位于合川區(qū)城區(qū)的南部，與老城區(qū)隔江相望。地勢(shì)平坦，背山面 水，其中近二分之一的面積為已建用地，主要集中在南屏西部，用地性質(zhì) 以居住、商業(yè)為主。以合川區(qū)區(qū)政府的所在地塊為依托，兼有部分居住和

27、 商業(yè)功能，地勢(shì)平坦、北臨嘉陵江和涪江，自然生態(tài)條件良好。 4、 東渡片區(qū)主要以釣魚城發(fā)展旅游業(yè)。東渡片區(qū)為釣魚城的保護(hù)控制區(qū)范圍。 合川區(qū)城市功能分區(qū)示意圖 (三) 城市地位解讀和城市定位 1、 合川區(qū)域定位。 根據(jù)重慶總體規(guī)劃，合川區(qū)屬于渝西經(jīng)濟(jì)走廊精華地區(qū)。根據(jù)重慶市委 決定，按照建設(shè)“一個(gè)中心、多組團(tuán)、城鎮(zhèn)群集合的現(xiàn)代化大都市”的 總體定位，合川區(qū)為區(qū)域中心城市。 東渡片區(qū) 南屏片區(qū) 合川區(qū)屬于重慶市“1 小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”和成渝城鎮(zhèn)群中的戰(zhàn)略高地，重慶 市“1 小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”的北部增長(zhǎng)極和水陸交通樞紐；重慶市的能源生產(chǎn) 基地、建材基地；輻射重慶市北部和四川東北部的橋頭堡和重要節(jié)點(diǎn)。 2、 合

28、川區(qū)城市定位。 重慶市北部的區(qū)域性中心城市，重慶市北部、四川省東北部的商貿(mào)中心、 教育基地；國(guó)家級(jí)文物釣魚城所在地；川渝嘉陵江流域文化生態(tài)旅游區(qū) 的重要目的地；國(guó)家級(jí)歷史文化名城；以發(fā)展制造業(yè)、加工業(yè)和第三產(chǎn) 業(yè)為主；重慶市的風(fēng)景旅游城市。 3、 發(fā)展定位對(duì)應(yīng)的城市地位。 1 小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈主要包括主城九區(qū)，以及潼南、合川、銅梁、大足、榮昌、 永川、雙橋、璧山、江津、綦江、萬盛、南川、涪陵、長(zhǎng)壽等共 23 個(gè) 區(qū)縣，面積 2.87 萬平方千米。 市域城鎮(zhèn)分為市域中心城市、區(qū)域性中心城市、次區(qū)域性中心城市、中 心鎮(zhèn)和一般鎮(zhèn)五個(gè)級(jí)別。 合川區(qū)是重慶北部區(qū)域性中心城市，是合川銅梁潼南發(fā)展區(qū)的 中心。 合

29、川區(qū)是重慶北部的增長(zhǎng)極和綜合交通樞紐，輻射川東北地區(qū)的橋頭堡 和重要節(jié)點(diǎn)，重慶市的重要能源基地。 重慶一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈空間結(jié)構(gòu)示意圖 (四) 合川區(qū)總體規(guī)劃 1、 總規(guī)的城市結(jié)構(gòu)目標(biāo)。 城市發(fā)展總體上形成“北上南拓，西擴(kuò)東控”的戰(zhàn)略構(gòu)想，城區(qū)由城市 核心區(qū)和五個(gè)城市功能片區(qū)構(gòu)成組團(tuán)式城市。 城市結(jié)構(gòu)為“一心五片”?！耙恍摹笔侵钢行某瞧?，以合陽、東渡、南 屏兩江交匯地帶為中心，擴(kuò)容提質(zhì)。“五片”：即五尊大石片區(qū)、思 居云門片區(qū)、大學(xué)城片區(qū)、南溪片區(qū)和草街灘子片區(qū)，其中草街 灘子片區(qū)包含合川區(qū)工業(yè)園草街拓展區(qū)。 2、 核心區(qū)城市功能規(guī)劃。 合陽：金融信息、商業(yè)服務(wù)、居住。 南屏：政治、物流、居住。 東

30、渡：文化、旅游、休閑服務(wù)。 3、 合川區(qū)交通規(guī)劃。 資料來源：合川區(qū)“十一五”綜合交通發(fā)展規(guī)劃 公路公路 完成“六橫六縱一環(huán)”骨架公路網(wǎng)中的“六縱五橫”骨架公路建設(shè)， 在“十一五末”，建成“132”城鄉(xiāng)快暢交通系統(tǒng)（以合川城區(qū)為起點(diǎn)， 以各鎮(zhèn)為終點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)城區(qū)到邊遠(yuǎn)鎮(zhèn) 1 小時(shí)車程；以各鎮(zhèn)為節(jié)點(diǎn)，鎮(zhèn)與鎮(zhèn) 之間形成快速循環(huán)路，實(shí)現(xiàn)相鄰鎮(zhèn)際 30 分鐘車程；鎮(zhèn)內(nèi)建成快速循環(huán)路， 實(shí)現(xiàn)鎮(zhèn)內(nèi) 20 分鐘車程）。 鐵路鐵路 “兩縱一橫一聯(lián)”的鐵路干線布局，“兩縱”是襄渝鐵路和蘭渝鐵 路，“一橫”是遂渝鐵路，“一聯(lián)”是鹽雙運(yùn)煤鐵路專用線。 襄渝鐵路 ii 線已與 2009.9.20 建成通車。 航空航空 建

31、設(shè)第二快速通道，提高對(duì)江北空港的利用率，充分發(fā)揮江北空港 對(duì)合川的積極作用。 水路水路 水路：草街航電樞紐的建成，嘉陵江合川段的通航能力將達(dá)到 1000-2000 噸。千斤灘旅游碼頭的規(guī)劃也將加強(qiáng)合川對(duì)外聯(lián)系。 合遂南廣合遂南廣 區(qū)域交通一體區(qū)域交通一體 化規(guī)劃化規(guī)劃 合（川）遂（寧）南（充）廣（安）經(jīng)濟(jì)圈綜合交通規(guī)劃的重要組 成部分，在“十一五”期間，合川實(shí)現(xiàn)合遂南廣區(qū)域交通一體化的重要 任務(wù)就是改造增加對(duì)外通道，實(shí)現(xiàn)對(duì)外通道（區(qū)域交通一體化通道）的 擴(kuò)容增能。到“十一五”末，初步實(shí)現(xiàn)合遂南廣城市群大中城市“90 分 鐘”車程。 212國(guó)道 渝蘭鐵路 渝遂高速鐵路渝遂高速鐵路 至潼南高速 至

32、永川高速 合武高速 合川廣安一級(jí)路 合川長(zhǎng)壽一級(jí)路合川長(zhǎng)壽一級(jí)路 渝合高速 合川火車站 (五) 合川區(qū)人口與城市化分析 1、 現(xiàn)狀中心城區(qū)人口。 合川區(qū)主城建成區(qū)主要由合陽、南屏、東渡組成，其中合陽城鎮(zhèn)人口 88976 人，城鎮(zhèn)化水平 78%。 南屏城鎮(zhèn)人口 64779 人，城鎮(zhèn)化水平 54%，東渡城鎮(zhèn)人口 13769 人 城 鎮(zhèn)化水平 28%。 從現(xiàn)狀可以看出，合川主城內(nèi)，核心區(qū)城鎮(zhèn)人口大概有 16.8 萬。 合川區(qū)人口分布示意圖 2、 中 心城區(qū)規(guī)劃目標(biāo)。 人口規(guī)模：至 2012 年，合川區(qū)中心城區(qū)城市人口發(fā)展到 60 萬人；至 2020 年，合川區(qū)中心城區(qū)城市人口發(fā)展到 80 萬人；遠(yuǎn)景

33、到 2050 年，合 川區(qū)中心城區(qū)城市人口按 100 萬人控制。 核心區(qū)遠(yuǎn)期城鎮(zhèn)人口 41 萬，其中合陽：22 萬，南屏：17 萬，東渡：2 萬。 合川區(qū)人口規(guī)劃分區(qū)示意圖 大學(xué)城片區(qū)11萬 大石五尊片區(qū)9萬 核心區(qū)41萬 思居云門片區(qū)12萬 南溪片區(qū)4萬 草街灘子片區(qū)2.7萬 鹽井 工業(yè)園拓展區(qū)0.3萬 (六) 合川區(qū)商貿(mào)、教育 1、 商貿(mào)輻射力強(qiáng)，高校發(fā)展較快。 2、 合川區(qū)是川東北、渝西北的重要物資 集散地，商貿(mào)流通、服務(wù)業(yè)比較繁榮。 培育形成了金九時(shí)代廣場(chǎng)、濱江路和 瑞山西路餐飲特色街等商業(yè)區(qū)，重百、 新世紀(jì)、國(guó)美、蘇寧等商貿(mào)企業(yè)先后落戶合川，合州市場(chǎng)、建材市場(chǎng)等專 業(yè)批發(fā)市場(chǎng)輻射周邊

34、 10 多個(gè)區(qū)縣。 3、 高校園規(guī)劃建設(shè)面積 12.45 平方公里,現(xiàn)有育才學(xué)院、派斯學(xué)院、涉外商 貿(mào)學(xué)院、移通學(xué)院等高校 8 所，在校學(xué)生近 4 萬人。 第三章第三章 合川區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究合川區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 一、 合川區(qū)房地產(chǎn)宏觀分析 (一)合川區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程 說明：本部分?jǐn)?shù)據(jù)來源于重慶市、合川區(qū)統(tǒng)計(jì)年鑒和統(tǒng)計(jì)月報(bào)；本文所有 商品房銷售價(jià)格和面積均以建筑面積計(jì)價(jià)。 縱觀合川區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程，大致可分為五個(gè)階段： 1、第一階段：2000 年以前，合川區(qū)剛剛實(shí)現(xiàn)商品房銷售，處于房地產(chǎn)起步階 段。 （1） 這一階段的主要特征是剛剛實(shí)現(xiàn)貨幣化分房不久，更多的商品房開發(fā) 水平與體量都相對(duì)

35、有限，多以集資房的形式出現(xiàn)，基本上是集中在體 育場(chǎng)周邊經(jīng)濟(jì)園區(qū)為代表的老城區(qū)中心； （2） 由于是剛剛起步，所以商品房的消費(fèi)意識(shí)以及對(duì)產(chǎn)品的要求也比較簡(jiǎn) 單； （3） 價(jià)格基本上是 400-500 元/平方米。 2、第二階段：2000 年2003 年，屬于合川區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展階段，房 地產(chǎn)市場(chǎng)大規(guī)模開發(fā)的時(shí)期，正好是市場(chǎng)需求集中釋放的時(shí)間，所以出現(xiàn) 了供銷兩旺的市場(chǎng)狀況。 （1） 以大眾花園、世紀(jì)花園、名人麗都、三星錦城為代表的真正意義上的 封閉式花園小區(qū)的出現(xiàn)更是為合川人帶來了高品質(zhì)的生活； （2） 紫苑明珠等江景豪宅及電梯房的出現(xiàn)，進(jìn)一步刺激了消費(fèi)欲望，同 時(shí)也促進(jìn)了合川商品房?jī)r(jià)格的全

36、面提升； （3） 商品房均價(jià)逐漸從原有 700-800 元/平方米，直接拉升到 900-1000 元 平方米。 3、第三階段：2004 年-2006 年，為合川區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展的階段。 （1） 2004 年至 2005 年初，合川商品房市場(chǎng)經(jīng)歷了一次躍升，銷售價(jià)格從 800-900 元/飚升至 1100 元/左右，這主要是由于合川商品房品 質(zhì)整體的提升及居民加速提升的購買力，其后價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，發(fā)展平 穩(wěn)； （2） 這一時(shí)期主要的特征為合川區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐步步入需求多樣化，產(chǎn) 品多元化發(fā)展趨勢(shì)；封閉式花園小區(qū)已經(jīng)屢見不鮮，大規(guī)模社區(qū)、濱 江電梯房也紛紛面市，在市場(chǎng)的引導(dǎo)下合川區(qū)居民的消費(fèi)開始

37、注重品 質(zhì)化、品牌化。市場(chǎng)上產(chǎn)品的供應(yīng)出現(xiàn)多樣化、多元化現(xiàn)象，市場(chǎng)競(jìng) 爭(zhēng)也將逐漸轉(zhuǎn)變到是以產(chǎn)品與服務(wù)為主的品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代； （3） 合川區(qū)商品房住宅市場(chǎng)主要以多層為主，不少封閉式社區(qū)及濱江項(xiàng)目 有相當(dāng)比例的小高層、高層； （4） 在銷售價(jià)格上，多層在 1000-1200 元/平方米，而電梯房則差價(jià)較大， 江景房銷售單價(jià)為 1800 元/平方米左右，而封閉式小區(qū)電梯房售價(jià)在 相對(duì)較低，在 1300-1400 元/平方米左右。 455 397.89 362.75 292.79293.10 261.56 14% 10% 24% -0.10% 12% 0 100 200 300 400 500 -5%

38、0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 房屋施工面積同比增減 房屋施工面積455397.89362.75292.79293.10261.56 同比增減14%10%24%-0.10%12% 2008年2007年2006年2005年2004年2003年 4、第四階段：2007 年，合川區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)整改的一年。 （1） 2007 年上半年，位于涪江二橋南橋頭的逸城山水項(xiàng)目由于違規(guī)施工， 引起政府的高度重視，在叫停該項(xiàng)目施工的同時(shí)，響應(yīng)中央的“百日 整改”行動(dòng)，對(duì)合川的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行整改，主要針對(duì)拿地手續(xù)不規(guī) 范、施工不按控規(guī)進(jìn)行的項(xiàng)目進(jìn)行整改，這對(duì)小開發(fā)商和私人合作搞 開發(fā)的項(xiàng)目影響較大

39、； （2） 此時(shí)，合川區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)拿地和施工的批準(zhǔn)都進(jìn)行得緩慢且艱難， 因此市場(chǎng)的供應(yīng)項(xiàng)目主要是規(guī)模較大的項(xiàng)目(書香世家、名人麗都等) 和前期項(xiàng)目的尾盤銷售，在供應(yīng)市場(chǎng)明顯不足，加上“新特區(qū)”的成 立對(duì)房?jī)r(jià)的影響，合川區(qū)的房?jī)r(jià)也水漲船高，大部分項(xiàng)目的售價(jià)從 “新特區(qū)”前的 1600-1800 元/平方米一舉突破 2000 元/平方米的大 關(guān)。 5、第五階段：2008 年至現(xiàn)在，大規(guī)模城市重建，大量拆遷，房地產(chǎn)紅火發(fā)展。 （1） 此階段雖然受 08 年金融危機(jī)影響，但隨著 08 年下半年市場(chǎng)逐漸好轉(zhuǎn)， 再到 09 年開始紅火。此階段是受整個(gè)大市場(chǎng)的紅火，同時(shí)大規(guī)模城 市重建，大量拆遷，出現(xiàn)了房

40、地產(chǎn)剛性需求； （2） 此階段的房地產(chǎn)價(jià)格從 2000 元/平方米，一舉突破 3000 元/平方米。 (二)合川區(qū)房地產(chǎn)各項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)分析 1、 合川區(qū)房地產(chǎn)施工面積分析（合川區(qū) 2003-2008，單位:萬平方米）: 1)合川區(qū)房層施工面積呈現(xiàn)“w 型”走勢(shì)，即施工面積雖然穩(wěn)步上升， 但受市場(chǎng)影響，并無規(guī)律可尋； 129 146.29 238.58 213.34 198.73 146.33 -12% -39% 12% 7% 36% 0 50 100 150 200 250 300 -50% -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 房層竣工面積同比增減 房層

41、竣工面積129146.29238.58213.34198.73146.33 同比增減-12%-39%12%7%36% 2008年2007年2006年2005年2004年2003年 85 112.8 166.71 173.24 139.79 102.37 -25% -32% -4% 24% 37% 0 50 100 150 200 -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 住宅竣工面積同比增幅 住宅竣工面積85112.8166.71173.24139.79102.37 同比增幅-25%-32%-4%24%37% 2008年2007年2006年2005年2004

42、年2003年 2)2008 年雖然受金融危機(jī)影響，但下半年良好的走勢(shì)，也讓開發(fā)商增 加了施工面積； 3)從“w 型”走勢(shì)也可看出，合川區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展是階段性的發(fā)展。 2、 合川區(qū)房地產(chǎn)竣工面積分析（合川區(qū) 2003-2008，單位:萬平方米）: 1)施工面積呈“w 型”走勢(shì)，但竣工面積卻呈現(xiàn)逐步走低的情況，2007 年 和 2008 年均呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)； 2)也間接說明，施工雖然增長(zhǎng)較多，但項(xiàng)目施工時(shí)間較長(zhǎng)，造成竣工滯后。 3、 合川區(qū)房地產(chǎn)住宅竣工面積分析（合川區(qū) 2003-2008，單位:萬平方米） : 1)住宅竣工面積占房地產(chǎn)竣工面積的 66%，合川區(qū)商業(yè)和公共建筑只占到 34%，說明房地產(chǎn)

43、市場(chǎng)仍是以商品房開發(fā)為主； 128572 110981 81497 77352 59891 6598115.9% 36.2% 5.4% 29.2% -9.2% 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增減 房地產(chǎn)開發(fā)投資12857211098181497773525989165981 同比增減15.9%36.2%5.4%29.2%-9.2% 2008年2007年2006年2005年2004年2003年 2)相對(duì)于總體竣工面積，住

44、宅竣工面積下降幅度更大，達(dá)到 25%，也間接 說明了合川區(qū)商品房開工面積多，新開發(fā)商品房項(xiàng)目多，但施工周期長(zhǎng)， 所以呈現(xiàn)出住宅竣工面積下降幅度更大的現(xiàn)象。 4、 合川區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資分析（合川區(qū) 2003-2008，單位:萬元）: 房地產(chǎn)開發(fā)投資占總投資增長(zhǎng)較快，達(dá)到 15.9%，說明 08 年合川區(qū)房地 產(chǎn)發(fā)展仍處于高速增長(zhǎng)。 二、 典型項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研 (一)典型項(xiàng)目區(qū)位分布圖 (二)典型項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱東海東海濱江城濱江城世紀(jì)金馬世紀(jì)金馬學(xué)府中央學(xué)府中央美綠居美綠居卓然卓然假日之城假日之城 位置合陽東渡大橋旁合陽假日大道合陽義烏大道合陽假日大道 總建面（萬） 64 萬13 萬8 萬

45、15 萬 開發(fā)情況前三期整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)完畢 1 期花園洋房開發(fā)完畢，現(xiàn) 開發(fā)二期高層產(chǎn)品翡翠名 苑 整體開發(fā)完畢 建筑形態(tài)高層+小高層高層+小高層花園洋房+高層多層+高層 東海東海濱江濱江 城城 美綠居美綠居 學(xué)府中央學(xué)府中央 棲楓上院棲楓上院 假日之城假日之城 獅王華府獅王華府 合陽片區(qū)合陽片區(qū) 江城麗景江城麗景 南屏片區(qū)南屏片區(qū) 南濱南濱 1 1 號(hào)號(hào) 建面區(qū)間（） 49-12567-11048-11075-114 內(nèi)部配套 商業(yè)街、游泳池 幼兒園 游泳池、會(huì)所、健身場(chǎng)地羽毛球場(chǎng)、游泳池 羽毛球場(chǎng)、游泳 池 均價(jià)（元/）看江 3300-3400 元/不看江 3000-3100 元 / 320

46、0 元/3100 元/3200 元/ 主力客戶來源 本地塊拆遷戶和 返鄉(xiāng)團(tuán) 當(dāng)?shù)鼐用褚越處?和公務(wù)員為主 舊城改造拆遷戶和希望子 女擁有良好教育的購房者 私營(yíng)業(yè)主及個(gè)體戶 河陽城拆遷群體 和考慮子女教育 問題的工薪階層 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱棲楓上院棲楓上院馳華馳華獅王華府獅王華府江城麗景江城麗景南濱一號(hào)南濱一號(hào) 位置合陽棲楓路合陽瑞山西路南屏希爾安大道南屏勁力廣場(chǎng)前 總建筑面積（萬） 5 萬5.7 萬10 萬 - 開發(fā)情況先開發(fā)多層產(chǎn)品總體開發(fā) - 建筑形態(tài)多層+高層多層+小高層高層花園洋房 建面區(qū)間（） 60-10470-12076-122- 內(nèi)部配套 羽毛球場(chǎng)等簡(jiǎn)單 運(yùn)動(dòng)設(shè)施 健身設(shè)施 高爾夫

47、推桿場(chǎng)、社 區(qū)商業(yè)、網(wǎng)球場(chǎng) - 均價(jià)（元/）未定2800 元/3200 元/ - 主力客戶來源合陽周邊拆遷戶合陽周邊購房者 南屏公務(wù)員、教師、 醫(yī)生等工薪階層 - (三)合川區(qū)典型項(xiàng)目個(gè)案分析（見鏈接文檔）。 (四)合川區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 1 1、 合川區(qū)房地產(chǎn)整體市場(chǎng)情況與重慶主城區(qū)同步。合川區(qū)房地產(chǎn)整體市場(chǎng)情況與重慶主城區(qū)同步。 重慶主城區(qū)市場(chǎng)回暖拐點(diǎn)主要是 2009 年 2 月份，4 月份開始，成交 量開始大幅上漲，而合川區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體情況類似。2010 年雖然調(diào)控加 劇，合川區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響甚少。 2 2、 拆遷量大、新增項(xiàng)目較少、造成市場(chǎng)供不應(yīng)求。拆遷量大、新增項(xiàng)目較少、造成市場(chǎng)供不

48、應(yīng)求。 隨著老城改造，由于房屋拆遷而購買房屋的行為成為了上半年成交的 主力； 由于 08 年的冰點(diǎn)市場(chǎng)，使得開發(fā)商推遲開發(fā)節(jié)奏，在加之開發(fā)商對(duì) 09 年市場(chǎng)預(yù)計(jì)不足，造成了 09 年新開工面積較少，在需求大增的情況下， 到 2010 年市場(chǎng)仍然供不應(yīng)求。 3 3、 房地產(chǎn)價(jià)格呈上升走勢(shì)。房地產(chǎn)價(jià)格呈上升走勢(shì)。 天晟公司近幾年對(duì)合川區(qū)監(jiān)測(cè)顯示：07 年住宅整體均價(jià)在 2000 元 /以內(nèi),08 年住宅整體均價(jià) 2500 元/, 09 年住宅整體均價(jià) 3200 元/, 10 年住宅整體均價(jià)逼近 4000 元/； 盡管國(guó)家先后兩次對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，但仍未阻擋區(qū)域價(jià)格上升勢(shì)頭,天 晟公司認(rèn)為,合川區(qū)房

49、地產(chǎn)整體價(jià)格仍將呈攀升趨勢(shì)。 4 4、 合陽區(qū)為目前開發(fā)及購房熱點(diǎn)區(qū)域。合陽區(qū)為目前開發(fā)及購房熱點(diǎn)區(qū)域。 合川區(qū)在售的項(xiàng)目中，合陽城板塊占據(jù)絕大部分；其良好的規(guī)劃、完 善的配套成為現(xiàn)目前開發(fā)及購房熱點(diǎn)區(qū)域； 成交價(jià)格逐步回升，部分區(qū)域已然回到 07 年最高水平。 (五)合川區(qū)樓市總體評(píng)判 現(xiàn)目前合川區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)方向仍然是以合陽片區(qū)為主導(dǎo)，作為新興區(qū)域的 南屏片區(qū)樓市為輔助的發(fā)展方向，但隨著合陽片區(qū)舊城改造的完成和越來 越稀缺的土地資源，合陽城的開發(fā)量將逐步淡化，而南屏區(qū)域配套設(shè)施的 不斷完善和政府的大力扶持，未來南屏的樓市將出現(xiàn)一個(gè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。 三、 合川區(qū)商業(yè)規(guī)劃調(diào)查及研究 (一) 規(guī)劃目標(biāo)

50、 以渝北、川東區(qū)域性商貿(mào)中心城市為建設(shè)目標(biāo)，進(jìn)一步增強(qiáng)批發(fā)零售業(yè)綜 合實(shí)力，構(gòu)建布局合理、規(guī)模適宜、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善的商業(yè)體系。 (二) 商貿(mào)規(guī)劃 結(jié)合合陽舊城更新，努力構(gòu)建區(qū)域商業(yè)中心區(qū)，基本構(gòu)成“兩圈三片”的 商業(yè)布局結(jié)構(gòu)。 合川區(qū)分區(qū)商業(yè)規(guī)劃示意圖 北城商圈：圍繞獨(dú)特的三江地域特色， 以打造淳樸平和的市民生活方式為著眼 點(diǎn)，北城商圈突出大眾消費(fèi)，以產(chǎn)品 和服務(wù)種類最為豐富，最具地方風(fēng)味的 商業(yè)文化為特色。 南城商圈：發(fā)掘高消費(fèi)能力與高尚生 活方式之間的聯(lián)系，突出品質(zhì)生活， 以商務(wù)活動(dòng)最為活躍，現(xiàn)代商業(yè)文 化氣息濃厚為特色。 高校園區(qū)商業(yè)片區(qū)：發(fā)展 要圍繞高校師生為中心， 分階段重點(diǎn)發(fā)展

51、，形成以 購物、餐飲、文化、休閑、 娛樂為主的商業(yè)功能，同 時(shí)滿足周邊居民的消費(fèi)需 求。 東渡商業(yè)片區(qū)：發(fā)展以釣魚城旅 游景區(qū)為核心，圍繞旅游業(yè)配套 發(fā)展休閑娛樂、酒店住宿、特色 餐飲、旅游商品展銷等旅游商業(yè)。 沙溪商業(yè)片區(qū)：發(fā)展圍繞 工業(yè)園區(qū)開發(fā)，重點(diǎn)打造 物流園區(qū)，配套發(fā)展零售 網(wǎng)點(diǎn)。 (三) 合川區(qū)商業(yè)整體分析 1、 合川區(qū)作為重慶市北部區(qū)域中心大城市，區(qū)域商業(yè)中心的特征尚不突出。 作為城市經(jīng)濟(jì)的支撐產(chǎn)業(yè)，合川區(qū)商業(yè)經(jīng)濟(jì)的規(guī)模還不夠大，影響力還不 夠?qū)?，商業(yè)檔次還需要提高。 2、 合川區(qū)建設(shè)大城市的宏偉目標(biāo)，對(duì)市級(jí)商業(yè)中心的規(guī)劃布局和建設(shè)提出了 更高的要求。 3、 重慶市對(duì)區(qū)域性中心大城

52、市賦予了更大的管理權(quán)限，提供了更大的發(fā)展機(jī) 遇，同時(shí)也提出了更高的發(fā)展希望。 4、 城市發(fā)展已由過去重點(diǎn)開發(fā)合陽老城，轉(zhuǎn)為向南屏片區(qū)不斷擴(kuò)展。隨著大 學(xué)城的建設(shè)，城市也將向西擴(kuò)展。整個(gè)合川區(qū)未來的發(fā)展也不單單局限在 合川區(qū)核心區(qū)內(nèi)，整個(gè)主城各片都有了自己發(fā)展的方向。 5、 在國(guó)內(nèi)眾多大中城市拉大城市框架、新城建設(shè)日新月異的同時(shí)，城市商圈 變遷與興衰成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。眾多城市正在演繹著快速成長(zhǎng)的神話： 因一條路崛起一座新城、因一座新城引發(fā)一次經(jīng)濟(jì)中心的大遷徙、因一個(gè) cbd 帶動(dòng)一次新商圈革命。商圈繁榮，表征著城市的繁榮！合川區(qū)的城市 發(fā)展需要商圈的帶動(dòng)！ 6、 隨著合川區(qū)城市發(fā)展重心的日漸南

53、移，象征城市形象的商圈怎能不跟上城 市軸線南移的腳伐，高歌南進(jìn)？當(dāng)我們仔細(xì)審視我們生活多年的老城市時(shí)， 我們迎面撞上了這樣的疑問：如果北城商圈尚未飽和，那南屏商圈又以何 來吸引消費(fèi)？新商圈的興起，是否必然以舊商圈的沒落為代價(jià)？。 (四) 合川區(qū)商業(yè)發(fā)展的機(jī)遇與方向 1、 商業(yè)形象價(jià)值不足，具有較大的提升空間。 2、 受經(jīng)濟(jì)環(huán)境，人口組成等歷史原因的影響，目前合陽商業(yè)中心區(qū)的形象不 夠突出，檔次、價(jià)值感略顯不足。且商業(yè)的整體規(guī)劃顯得較為凌亂，如農(nóng) 貿(mào)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)等人流較多、較雜的商業(yè)分布在中心區(qū)，影響整體的購 物環(huán)境。 3、 釣魚島的發(fā)展，帶來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)賦予南屏商業(yè)發(fā)展機(jī)遇。 4、 大學(xué)城的規(guī)劃

54、，釣魚城的整體開發(fā)打造，有利于調(diào)整改善合川現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè) 結(jié)構(gòu)，借助產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，能夠有效的促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提升人們的消 費(fèi)水平，增加對(duì)于商業(yè)的消費(fèi)需求，對(duì)于本項(xiàng)目而言無疑將起到較大的促 進(jìn)作用，使商業(yè)的成熟速度進(jìn)一步提升。 5、 新興開發(fā)區(qū)的背景，決定了南屏的商業(yè)具有極大可塑性。 6、 南屏作為合川主城新興的開發(fā)區(qū)域，肩負(fù)著促進(jìn)合川發(fā)展的重任。行政中 心的搬遷，大量房地產(chǎn)開發(fā)商的進(jìn)駐，充分代表著大力發(fā)展南屏的決心。 商業(yè)形象產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 可塑程度 可優(yōu) 化提 升的 空間 南屏商業(yè)中心 因此相比于合陽的成熟商業(yè)氛圍而言，南屏具備了較強(qiáng)的可塑性，城市商 業(yè)的升級(jí)，商務(wù)、休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都必將在南屏片區(qū)實(shí)

55、現(xiàn)。 第四章第四章 項(xiàng)目項(xiàng)目 swotswot 分析及價(jià)值發(fā)現(xiàn)分析及價(jià)值發(fā)現(xiàn) 一、項(xiàng)目 swot 分析 （一）項(xiàng)目 swot 分析 優(yōu)勢(shì)（優(yōu)勢(shì)（s s）內(nèi)容內(nèi)容 地段處于合川區(qū)新行政中心，緊鄰白鹿山休閑片區(qū)，與高速路咫尺之遙。 濱江本項(xiàng)目觀江效果好，地塊前面無其它建筑。 城市景觀 本項(xiàng)目所在區(qū)域沒有老城的“臟、亂、差”，城市形象舒展，人居形 象相比老城區(qū)有較大優(yōu)勢(shì)。 劣勢(shì)（劣勢(shì)（w w）內(nèi)容內(nèi)容 周邊生活配套 由于是新開發(fā)區(qū)，周邊配套還較欠缺，特別是與主城相比， 休閑和購物等配套相當(dāng)欠缺。 交通劣勢(shì)公交車少，出行到主干道正在修建中，便利度低。 機(jī)會(huì)（機(jī)會(huì)（o o）內(nèi)容內(nèi)容 地塊自身項(xiàng)目能打造很

56、好的濱江品質(zhì)和高檔社區(qū)。 噪音環(huán)境 遠(yuǎn)離主干道，噪音較小，濱江風(fēng)情味會(huì)更濃，能打造較高居 住品質(zhì)。 威脅（威脅（t t） 內(nèi)容內(nèi)容 拆遷 合川區(qū)大量拆遷預(yù)計(jì)在 2010 年結(jié)束，如無拆遷的剛性需求支撐， 合川區(qū)房地產(chǎn)整體市場(chǎng)需求會(huì)受到較大影響。 市場(chǎng)行情 由于 08 年和 09 年的火紅，大量項(xiàng)目面市，如市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)轉(zhuǎn)向， 客戶觀望氣氛產(chǎn)生，難免產(chǎn)生價(jià)格戰(zhàn)，而本項(xiàng)目所處地段，容 易受到其它項(xiàng)目的價(jià)格侵略。 規(guī)劃威脅 項(xiàng)目前有一地塊沒有進(jìn)行規(guī)劃，對(duì)項(xiàng)目未來的商業(yè)產(chǎn)品受到的 威脅很大。 （二）swot 交叉分析 1、用地段優(yōu)勢(shì)弱化區(qū)域抗性劣勢(shì)。 雖然南屏片區(qū)的幅射力和吸附力還有待提高，但作為新行政和

57、文化中 心地段，其升值潛力和區(qū)域地位可以很好抵消現(xiàn)在的區(qū)域抗性。 2、用濱江優(yōu)勢(shì)弱化交通劣勢(shì)。 雖然交通劣勢(shì)很待改觀，但聯(lián)系到本項(xiàng)目的濱江生活，其客戶必然對(duì) 交通抗性不大，且合川出租車起步價(jià) 3 元，能很好稀釋公交的不便。 3、用項(xiàng)目品質(zhì)對(duì)抗拆遷威脅。 拆遷更多是一次置業(yè)者，雖然拆遷在 2010 年可能完畢，但帶來的效應(yīng) 只是中低端客戶減少，對(duì)追求濱江生活的客戶卻影響不大，所以本項(xiàng) 目應(yīng)打造在合川市場(chǎng)中的高品質(zhì)形象，去對(duì)抗未來市場(chǎng)可能的不景氣。 4、用地塊自身機(jī)會(huì)和規(guī)劃?rùn)C(jī)會(huì)對(duì)抗產(chǎn)品規(guī)劃。 雖然最新規(guī)劃規(guī)范使得本項(xiàng)目很難再做“贈(zèng)送面積”，但只要做出產(chǎn) 品的舒適度、建筑的差異化，加上良好的觀江規(guī)劃

58、，可對(duì)抗其它項(xiàng)目 的高附加值產(chǎn)品。 二、項(xiàng)目自身價(jià)值分析 1、 項(xiàng)目總體目標(biāo)： 深度剖析產(chǎn)品自身素質(zhì)，通過分析市場(chǎng)、區(qū)位、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的實(shí)際情況。 挖掘出項(xiàng)目的最大經(jīng)濟(jì)潛力和亮點(diǎn),在控制成本的基礎(chǔ)上，將項(xiàng)目打造成 為領(lǐng)先合川、同步主城的一流的濱江豪宅，塑造產(chǎn)品自身鮮明的個(gè)性特 征，形成獨(dú)特的差異化優(yōu)勢(shì)，使之成為市場(chǎng)所青睞，并具有品牌感召力 的品質(zhì)概念小區(qū)，樹立合川區(qū)品質(zhì)樣板樓盤新標(biāo)桿，實(shí)現(xiàn)公司項(xiàng)目經(jīng)濟(jì) 利潤(rùn)最大化，將公司品牌影響力提升到一個(gè)新高度。 2、 項(xiàng)目核心價(jià)值挖掘： 序號(hào)序號(hào) 價(jià)值價(jià)值 體系體系 價(jià)值點(diǎn)價(jià)值點(diǎn)闡述闡述 1 地段價(jià)值合川區(qū)新城區(qū)，未來城市休閑中心區(qū)，商政中心 2 觀江價(jià)值被小

59、安溪和涪江環(huán)抱，360 度全江景 3 親水價(jià)值臨涪江和小安溪最近的項(xiàng)目，親水效果好 4 城市景觀價(jià)值 緊鄰城市休閑廣場(chǎng)，面對(duì)合川區(qū)中心城區(qū)合陽區(qū)， 背靠白鹿山休閑旅游區(qū) 5 稀缺價(jià)值 城市濱江地塊不斷減少，又近距離臨江的地塊更 少。隨著濱江沿線不斷打造，未來濱江項(xiàng)目將更 具品質(zhì)。 6 先天先天 價(jià)值價(jià)值 產(chǎn)品價(jià)值小崖景板式洋房 7 戶內(nèi)居住價(jià)值陽臺(tái)、外飄窗、大落地窗、雙陽臺(tái)等。 8 戶外休閑價(jià)值獨(dú)具特色珍貴樹木，情趣小品等。 9 后天后天 價(jià)值價(jià)值 生活便捷價(jià)值商業(yè)配套、健身設(shè)施等。 10 建筑收藏價(jià)值立面色彩搭配、材料和保溫等。 11 建筑使用價(jià)值節(jié)能、新型建材、防盜保衛(wèi)配置等。 12 項(xiàng)目

60、整體感知價(jià)值 規(guī)劃布局、間距、通風(fēng)、朝向、采光的合理布置 等。 13 心理滿足價(jià)值 通過推廣和包裝，賦予項(xiàng)目?jī)?yōu)雅的、體面的生活。 第五章第五章 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)設(shè)想與模擬項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)設(shè)想與模擬 一、產(chǎn)品配置模擬 根據(jù)政府提出各地塊占地面積、容積率和覆蓋率指標(biāo)，結(jié)合市場(chǎng)調(diào)研客 戶對(duì)產(chǎn)品的需求，特對(duì)本項(xiàng)目各地塊提出如下產(chǎn)品模擬配置，以方便作 出經(jīng)濟(jì)測(cè)算。 (一)住宅產(chǎn)品配置建議 a-1_33 層建筑戶型及面積配置表 面積面積 戶型戶型 單層數(shù)單層數(shù) （套）（套） 總層數(shù)總層數(shù) （層）（層） 單幢數(shù)單幢數(shù) （套）（套） 套內(nèi)面積套內(nèi)面積 （） 單層套內(nèi)面積單層套內(nèi)面積 （） 單幢套內(nèi)面積