萬達廣場的商圈分析

1、蕪湖萬達廣場的商圈分析與經(jīng)營問題課程：經(jīng)濟貿(mào)易地理姓名：鄧勝兵班級：營銷112班第一章 蕪湖萬達簡介一、地理位置：蕪湖市萬達廣場正式開業(yè)于2012年9月27日，坐落于神山口（弋江中路與赭山路交叉口東南面），總用地面積83867平方米，水面面積15933平方米（東至規(guī)劃道路、南至北京中路、西至弋江中路、北至赭山東路）。從地理位置的角度出發(fā)來看，萬達廣場位于城東新區(qū)與市中心的結(jié)合處，扼守著神山口這個重要的交通點，東面是正在緊鑼密鼓建設(shè)的城東新區(qū)，西面則是繁華的市中心，從人流量的角度出發(fā)，萬達在神山口的地理位置比較具有優(yōu)勢。二、結(jié)構(gòu)形態(tài)：萬達廣場集購物、餐飲、文化、娛樂、商務(wù)等多功能于一體，涵養(yǎng)住宅

2、、酒店、商業(yè)中心、公寓等多種業(yè)態(tài)為一體的大型綜合體。目前，萬達具有8.2萬平方米的大型購物中心、10.15萬平方米的寫字樓、4萬平方米的室外步行酒吧街、1.5萬平方米的地下超市、6千平方米的萬達院線等項目運營。從結(jié)構(gòu)形態(tài)和定位來看，龐大的經(jīng)營體系和中高檔的消費定位，萬達的運轉(zhuǎn)需要較大的消費人群來推動，并對消費人群的收入有著較高的要求。三、經(jīng)營目標：萬達的目標為服務(wù)整個城東商業(yè)，打造蕪湖第二個城市中心，建立蕪湖第二大商圈。為了實現(xiàn)這一經(jīng)營目標，萬達正在緊張的進行著其后期的工程建設(shè)，與萬達配套的相關(guān)設(shè)施也在有序的進行著，周邊的商業(yè)環(huán)境也因此得到了較大的改善，就未來發(fā)展的角度出發(fā)，萬達周邊的商業(yè)環(huán)境

3、還是比較好的。四、政策支撐：蕪湖萬達是蕪湖“十二五”經(jīng)濟建設(shè)的重要扶植對象之一，得到了蕪湖市政府的高度重視，在政府政策上有著強力的支持。為了迎接萬達的落戶，蕪湖市政府做了大量的工作，包括拆遷、擴建周邊設(shè)施等等。這些政策的落實，使得萬達在建設(shè)和發(fā)展上，更為順利。第二章萬達廣場商圈分析通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，萬達消費者對萬達所能承受的最遠步行距離約為1.5公里，即15分鐘左右的時間，而行車所承受的最長時間約為40分鐘，根據(jù)最遠步行距離和行車距離，我們將萬達劃分核心商圈和次級商圈。一、核心商圈：以萬達為中心的1.5公里范圍內(nèi)，即消費者對萬達所能承受的最遠步行距離。（一）范圍：如圖所示，萬達的核心商圈東至安徽工

4、程大學(xué)、南至西洋湖、西至銀苑小區(qū)、北至弋江北路，涵蓋五院、綠地小區(qū)、神東小區(qū)等。萬達核心商圈范圍內(nèi)，小區(qū)較多，學(xué)校、醫(yī)院、公園等公共設(shè)施較為完善，人口較為密集。（二）人口特征：萬達核心商圈內(nèi)，總?cè)丝跀?shù)量約為6.5萬，其中高校學(xué)生人口約為2.3萬，常住居民人數(shù)約為4.2萬。（1）安徽工程大學(xué)是萬達核心商圈中人口最密集的區(qū)域，以18-24歲大學(xué)生為主，是無收入的純消費群體，平均生活費在1200元左右，其消費趨向于電子產(chǎn)品、服裝、飲食等，具有求新和實惠的消費心理，對大宗商品和高檔商品基本無需求，消費水平較低；（2）萬達核心商圈中，小區(qū)居民大多為工薪階層，以青年與中年消費者為主。從收入的角度來看，工薪

5、階層收入并不高，普遍在2500-4000元之間，人均收入約為3000元左右，消費能力雖然較強，但許多人在承擔著房貸或者車貸，對于高檔商品和服務(wù)的消費能力較弱，整體消費水平并不高。小結(jié)：從萬達的核心商圈角度分析，萬達的核心商圈內(nèi)，居民整體消費能力和水平并不高，對于定位于中高檔和經(jīng)營體系龐大的萬達來說明顯無法滿足其需求，于其經(jīng)營和發(fā)展有著較大的限制性作用。同時，萬達的后期還在繼續(xù)拓建之中，其周邊的各類設(shè)施也在緊湊地進行著，隨著萬達自身和周邊配套設(shè)施的完善，萬達的輻射能力也會因此變強，其核心商圈的范圍，也會由于萬達設(shè)施和服務(wù)的完善漸漸擴大，覆蓋更廣的面積和人口。二、競爭對手的核心商圈在萬達的核心商圈

6、范圍內(nèi)，聯(lián)盛廣場和華誼廣場（大潤發(fā)超市）是其最大的兩個競爭對手。（一）慘淡經(jīng)營的聯(lián)盛：通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，聯(lián)盛廣場核心商圈的距離為1公里左右，如圖所示，在聯(lián)盛核心商圈中，3/4的面積被競爭力更強、核心商圈更廣的萬達所覆蓋。（1）聯(lián)盛現(xiàn)狀：與萬達相比，聯(lián)盛顯得愈加落寞，門口羅雀的客流，將這座曾經(jīng)繁華的商場變成了孤寂中的“燈光”，其競爭力與萬達相比表現(xiàn)得很是弱勢。（2）失敗的原因：a) 萬達的截流。從位置的角度來看，萬達位于聯(lián)盛東面800米處，且位于城東進入市中心的要道路口神山口，城東大部分居民進入市中心時都會經(jīng)過萬達才能到達聯(lián)盛，加上二者經(jīng)營模式的相近，消費者在萬達即可以買到和享受到聯(lián)盛相同的產(chǎn)品與服

7、務(wù)，另外，萬達的知名度要高于聯(lián)盛，相比之下，消費者更愿意選擇就近在萬達進行消費，使得萬達對聯(lián)盛的截流極為嚴重。b) 步行街與大潤發(fā)在南面的阻擊。從位置上來，聯(lián)盛與大潤發(fā)一南一北，相隔不過數(shù)百米，南邊過來的車輛都要經(jīng)過大潤發(fā)，而大潤發(fā)在日常生活用品消費上有很強的實力，對聯(lián)盛的沃爾瑪超市有有很大的擠壓。同時，南面過來的客流也要經(jīng)過步行街，與步行街相比，聯(lián)盛的實力顯然是不足的，它沒有步行街的品類繁多，也沒有步行街的時尚前衛(wèi)，步行街在南面對它的影響不能忽視。小結(jié)：聯(lián)盛與萬達相比較，經(jīng)營狀況很差，面對的威脅更多，在競爭力上，與萬達存在著較大的差距。（二）在衰弱的大潤發(fā)：與萬達相比，大潤發(fā)進入的時間要早得

8、多，對其核心商圈一公里范圍內(nèi)的居民影響很大，特別是在日常生活用品銷售上，大潤發(fā)做得更出色一點。但是，大潤發(fā)經(jīng)營遠不及萬達的規(guī)模，在品種和特色上，與萬達的差距很大。其核心商圈的2/5與萬達覆蓋。大潤發(fā)目前的狀況還算不錯，無論是從客流量和銷售狀況來看，大潤發(fā)超市依然有著很強的力量，但是，隨著萬達和聯(lián)盛的坐落，顧客開始外流，大潤發(fā)也漸漸出現(xiàn)了衰弱的態(tài)勢，特別是隨著萬達的不斷擴建與發(fā)展，大潤發(fā)的客流將會分支出更多。從競爭對手的核心商圈上來分析，萬達與聯(lián)盛、大潤發(fā)的商圈重疊度很高，萬達近1/2的核心商圈都在聯(lián)盛和大潤發(fā)的核心商圈籠罩下，消費者有著較大的可選擇性，這使得萬達面臨的競爭很激烈。三、次級商圈：

9、按照行車所承受的最長時間40分鐘計算，萬達廣場的次級商圈基本能夠覆蓋整個蕪湖市市區(qū)。（1）交通狀況：萬達位于弋江中路、北京中路與赭山路交叉口,交通位置優(yōu)越，在其附近共有四個公交站臺，有7路、20路、21路、28路、45路和晚間228路等公交線路經(jīng)過，公交線路基本實現(xiàn)了暢通市區(qū)，交通位置很優(yōu)越。（2）其它交通配套設(shè)施：地下大型停車場、自行車出租車位等；（3）較豐富的周邊環(huán)境：神山公園、雕塑公園、安徽工程大學(xué)、五院、綠地等。便利的交通和較豐富的周邊設(shè)施，使得萬達有著很大的輻射能力，對于發(fā)展成為蕪湖第二大商圈有可實現(xiàn)的條件。第三章經(jīng)營問題分析萬達對于蕪湖還是一棵剛剛移栽過來的新樹，近兩年的發(fā)展，萬達

10、這棵樹的成長現(xiàn)狀卻有些偏離預(yù)定的軌跡，客流量遠不如其所預(yù)期的日均6萬，店鋪也沒有預(yù)期的火爆售罄，這棵大樹在蕪湖的成長出現(xiàn)了一些水土不服。（一）經(jīng)營問題：（1）店鋪入住率問題，至今為止，在萬達一樓外圍南面和西面的店面，仍舊有店面空空如也；（2）客流量遠不如日均六萬的預(yù)期，周一至周五的工作日，可謂門可羅雀，與聯(lián)盛相比強不了多少；（3）銷售低于預(yù)期，一些店鋪門前，即使是客流量最大的周末，也少有人跡，越往樓上，客流越少，一些店鋪不得不轉(zhuǎn)租；（二）問題產(chǎn)生的原因：（1）萬達定位的尷尬環(huán)境，按照蕪湖市目前的發(fā)展狀態(tài)，萬達所處的神山口位置類似于城市與鄉(xiāng)村的結(jié)合部，在一些配套設(shè)施上仍舊不足，比如的士停車位、銀行等；（2）周邊居民消費水平和購買能力較低，與萬達的定位有著較大的差距；（3）與聯(lián)盛的距離過近，容易導(dǎo)致惡性競爭；（4）人流量不等于客流量，交通雖然便利，但是，附近的車輛基本為過路車流，真正的消費卻較少；（5）自身設(shè)計的問題，立體的商業(yè)街，其設(shè)計要充分考慮樓上店鋪的客流