天津精英街商業(yè)部分定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)

1、數(shù)風(fēng)流建筑，還看今朝！ 津英街 商業(yè)部分深化定位和設(shè)計(jì)探討 45 / 45文檔可自由編輯打印思考路徑 1 商業(yè)部分整體價(jià)值點(diǎn)分析 各地塊商業(yè)物業(yè)深化定位設(shè)計(jì) 項(xiàng)目商業(yè)招商和其他事宜 2 3 1 商業(yè)部分整體價(jià)值點(diǎn)分析 1、項(xiàng)目?jī)?nèi)部各物業(yè)互動(dòng)關(guān)系 2、周邊交通通行能力、單雙行、展示性等商業(yè)價(jià)值因素 3、當(dāng)前規(guī)劃外來(lái)可停車區(qū)域影響 4、商業(yè)規(guī)劃對(duì)于當(dāng)前建筑形態(tài)品質(zhì)的影響 5、獨(dú)特的區(qū)域文化和發(fā)展背景 6、后期銷售或運(yùn)營(yíng)難易程度 7、目前天津市場(chǎng)對(duì)于目標(biāo)業(yè)態(tài)的接受程度 8、招商階段商戶引進(jìn)的難易程度 9、規(guī)劃設(shè)計(jì)中業(yè)態(tài)多樣性因素 當(dāng)前各地塊商業(yè)價(jià)值和交通條件分析 位置 商業(yè)價(jià)值 1號(hào)院 公園 2號(hào)院

2、 備注 沿臺(tái)兒莊路一側(cè)通 達(dá)性較好、具備海 河景觀 具備一定景觀優(yōu)勢(shì) 3號(hào)院 具備少量景觀優(yōu)勢(shì) 4號(hào)院 具備少量景觀優(yōu)勢(shì) 沿主干道、正對(duì)海 信百貨 高： 中： 中低： 低： 5號(hào)院 當(dāng)前規(guī)劃各物業(yè)內(nèi)部互動(dòng)關(guān)系 高端生活配 套服務(wù)需求 高端配套服 務(wù)需求 物業(yè)類型 精品酒店和 超5星酒店 酒店公寓 高端住宅 寫(xiě)字樓 中高端生活 配套服務(wù)需 求 高端配套服 務(wù)需求 位置 1號(hào)院、4號(hào)院 1號(hào)院、4號(hào) 院、 5號(hào)院 3號(hào)院 5號(hào)院 人群構(gòu)成 高端商務(wù)和 旅游人群 高端商務(wù)居 住人群 高端居住人 群 高端商務(wù)辦 公人群 商業(yè)需求 特色餐飲和高端生活配 套服務(wù) 特色餐飲和高端生活配 套服務(wù) 配套餐飲和生

3、活配套服 務(wù) 特色餐飲、快餐和便利 配套服務(wù) 當(dāng)前規(guī)劃各地塊外來(lái)停車區(qū)域分析 高檔住宅、酒 1號(hào)院、4號(hào)院、5號(hào)院公 店式公寓 高檔酒店 寫(xiě)字樓、商業(yè) 寓部分 1號(hào)院、4號(hào)院酒店部分 5號(hào)院寫(xiě)字樓和商業(yè)部 分、2號(hào)院商業(yè) 私有 半開(kāi)放 開(kāi)放 原停車區(qū)域規(guī)劃方案 商業(yè)規(guī)劃對(duì)于當(dāng)前建筑形態(tài)品質(zhì)的影響 物業(yè) 高檔住宅 酒店式公寓 高檔酒店 位置 3號(hào)院 1號(hào)院、4號(hào) 院、5號(hào)院 1號(hào)院、4號(hào) 院 整體品質(zhì)影響程度 影響較大 影響一般 影響基本很小 矛盾 臨街一層作為居住類物業(yè)價(jià)值并不高 獨(dú)特的區(qū)域文化和發(fā)展背景 以英式建筑風(fēng)格為主的功能完善的特色旅游商務(wù)街區(qū) 獨(dú)特的區(qū)域文化和發(fā)展背景具備功能 城市客

4、廳 津英街戰(zhàn)略定位 旅游名片 文化圖騰 滿足外來(lái)人群的 消費(fèi)需求 旅游人流轉(zhuǎn)化為 消費(fèi)人流 洋味十足、中西 合璧 具有高度外向型吸 引力的業(yè)態(tài)組合 為旅游觀光人群 提供的消費(fèi)業(yè)態(tài) 奢侈品、各國(guó)高 檔餐廳 當(dāng)前招商中的可類比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 項(xiàng)目 新意街 津?yàn)硰V場(chǎng) 招租面積 約6萬(wàn)平米 約5.6萬(wàn)平方米 德式風(fēng)情區(qū) 約2.9萬(wàn)平方米 規(guī)劃業(yè)態(tài) 高檔異國(guó)餐飲娛 樂(lè)、異國(guó)奢侈品店 中高檔餐飲娛樂(lè)、 影院 商務(wù)辦公、大型餐 飲娛樂(lè) 新意街 津?yàn)硰V場(chǎng) 德式風(fēng)情區(qū) 新意街 14 號(hào) 地 2 號(hào) 地 1 號(hào) 地 商戶來(lái)源較少，多為首次經(jīng)營(yíng)商 戶，外地知名品牌進(jìn)駐周期長(zhǎng) 部分品牌 成桂西餐 1928 主營(yíng)業(yè)態(tài) 高檔特

5、色西餐 紅酒會(huì)所 巴巴利亞 慕尼黑啤酒俱樂(lè)部 意之香 意大利餐飲 文化展 梵高等中外知名藝術(shù)家作品展覽 堡康麗 特色西餐 羅馬小巷 特色創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)展示銷售 威尼斯 酒吧 維羅納 冰激凌吧 13club 演藝酒吧 養(yǎng)生軒 高級(jí)養(yǎng)生菜 ： 餐飲，娛樂(lè) ： 精品百貨店，品牌旗艦店 ： 精品酒店，旅游配套服務(wù) ： 展覽及配套服務(wù) 津?yàn)硰V場(chǎng) 優(yōu)勢(shì)：前期良好的規(guī)劃以及較好的招商策略使招商 進(jìn)度加速； 不足：交通條件的限制和以影院為主力店的帶動(dòng)模 式使經(jīng)營(yíng)狀況不理想； 一期 二期 目前進(jìn)駐品牌：季諾意式休閑餐廳，亞馬遜巴西烤 肉，天綠回轉(zhuǎn)壽司，天使灣法式鐵板燒，古典玫瑰 園 ，香港六?；疱?，江南春酒家，外灘風(fēng)

6、尚、真鍋 咖啡館，花漾年滑，大成家，一米香米線，泓良餐 飲 ，旺角冰鎮(zhèn) ，雙圣冰激淋，易宴，狗不理、寶力 豪健身中心，中影國(guó)際影城，電玩酷地帶，咔咔時(shí) 尚酒吧。完成一期招商50%60% 德式風(fēng)情區(qū) 較小的商業(yè)體量和糟糕的交通條件使項(xiàng) 目商業(yè)業(yè)態(tài)招商難度較大 德式風(fēng)情區(qū)由11棟德國(guó)現(xiàn)代形式別墅組成，總建 筑面積29059平米，地上11402平米，地下17656 平米，機(jī)動(dòng)停車位282個(gè)。規(guī)劃業(yè)態(tài)：辦公、餐 飲、娛樂(lè)。租金報(bào)價(jià)：5元/平米*天 樓座 1號(hào)樓 2號(hào)樓 3號(hào)樓 4號(hào)樓 5號(hào)樓 6號(hào)樓 建筑面積 1825.25 417.71 564.25 1315.09 871.7 784.2 樓座 7

7、號(hào)樓 8號(hào)樓 9號(hào)樓 10號(hào)樓 11號(hào)樓 地下室 建筑面積 1629.55 1434.51 1311.83 828.94 419.71 17656.44 2 各地塊商業(yè)物業(yè)深化定位設(shè)計(jì) 綜合以上分析結(jié)果，結(jié)合目前商業(yè)市場(chǎng)情況和營(yíng)銷難 易程度對(duì)于項(xiàng)目進(jìn)行深入思考 思考一：整體交通和展示性不足決定了盡量減小西北側(cè)商業(yè)面積 思考二：盡量多規(guī)劃利于銷售型產(chǎn)品（面積控制） 思考三：業(yè)態(tài)規(guī)劃應(yīng)與同類歐式建筑區(qū)形成差異化 思考四：規(guī)劃業(yè)態(tài)需充分考慮當(dāng)前市場(chǎng)容量 1號(hào)院高端配套與特色餐飲消費(fèi) 位置 建筑類型 建筑面積 單套面積 開(kāi)間 1# 單一層 200300 9 m 4000 規(guī)劃業(yè)態(tài) 咖啡西餐、 新派菜

8、中高端公寓 租售方式 考慮因素 臺(tái)兒莊路良好的汽車 租賃/銷售 通達(dá)性；定向消費(fèi)業(yè) 態(tài)吸引 銷售 內(nèi)部較窄道路的道路 交通壓力 2# 單一層 70150 69 m 配套（可餐 飲） 1#：沿街底商1層 （200300） 2#：沿街底商1層 （70150） 酒店自行配套 2號(hào)院定位方向一：國(guó) 際 名 品 旗 艦 街 純粹 引領(lǐng) 共融 國(guó) 際 名 品 旗 艦 街 功能定位：高端商業(yè)，以國(guó)際一線品牌的展示、銷售功能為主。 規(guī)劃業(yè)態(tài)：藝術(shù)和古董、服裝飾品、金銀珠寶、貴族家居、禮品皮具 純粹的英式建筑風(fēng)格、純粹的英式服務(wù)，純粹的商業(yè)旗艦 帶動(dòng)城市商業(yè)升級(jí)、引領(lǐng)天津消費(fèi)潮流 現(xiàn)代商業(yè)與歷史遺跡的共融、競(jìng)爭(zhēng)

9、對(duì)手的共生共融 2號(hào)院定位方向一：國(guó) 際 名 品 旗 艦 街 案例：倫敦龐德街 龐德街，最后的英國(guó)貴族風(fēng)范 2號(hào)院定位方向一：國(guó) 際 名 品 旗 艦 街 案例：倫敦龐德街 純粹英倫風(fēng)格的高端購(gòu)物街 龐德街為英國(guó)最著名的貴族時(shí)尚業(yè)街，擁有倫敦最精美和最昂貴的商店。 龐德街自18世紀(jì)開(kāi)始，已成為倫敦的時(shí)尚購(gòu)物中心，短短的一條街之上，云集了數(shù)十家世界 頂級(jí)的時(shí)裝及珠寶品牌店。 這里有LV、Guc引、chanH、Prada。Escade、Hug0Boss等一系列的時(shí)裝專賣店以及童 裝店、精品店、鞋店和珠寶首飾店，是英國(guó)貴族和紳士們流連忘返的地方。 2號(hào)院定位方向一：國(guó) 際 名 品 旗 艦 街 案例：倫

10、敦龐德街 龐德街共9大類業(yè)態(tài)： Art and antiques （藝術(shù)和古董） Fashion and accessories(服裝飾品） Fine jewellery and watches(戒指和手表） Health and beauty(健身與美容） Homes and interiors(家居） Stationery,gifts and leathergoods(文具、禮品及皮具配飾） Hotels，restaurants and bars(旅店、餐廳及酒吧） Professional services(勞務(wù)服務(wù)） Tax free services(免稅店） 2號(hào)院定位方向一：國(guó)

11、際 名 品 旗 艦 街 產(chǎn)品規(guī)劃 層數(shù) 15層 戶型面積 9001000 標(biāo)準(zhǔn)層面積 180200 開(kāi)間 9 m 租售方式 租賃 所分割商鋪可自由組合 2號(hào)院定位方向二：英 倫 風(fēng) 情 體 驗(yàn) 街 業(yè)態(tài)定位和產(chǎn)品規(guī)劃 層數(shù) 12層 開(kāi)間 9米 35層 戶型面積 300400 10001500平米（平 層） 業(yè)態(tài)規(guī)劃 國(guó)際奢侈品品牌 展示 異國(guó)主題餐飲、 酒吧 租售方式 銷售/租賃 9米 租賃 設(shè)備設(shè)施 可餐飲運(yùn)營(yíng)配置 可餐飲運(yùn)營(yíng)配 置，兩側(cè)端頭各 一部直達(dá)電梯 1# 35F標(biāo)準(zhǔn)層 分割方案 2# 3# 4# 異國(guó)主題餐飲、 酒吧 商品展銷 所分割商鋪可自由組合 3號(hào)院高端居住社區(qū) 背景分析 項(xiàng)

12、目3面為單行路1面為限 時(shí)單行路而且道路較窄， 商業(yè)價(jià)值不高 一層商業(yè)對(duì)于住宅品質(zhì)影響較大，不符合3 號(hào)院高端住宅區(qū)的定位 3號(hào)院 保證居住品質(zhì)，堅(jiān)持純粹定位 規(guī)劃定位 為保證3號(hào)院整體住宅品質(zhì)，不規(guī)劃底層商鋪，只在大沽北路和泰安道交口 處規(guī)劃住宅會(huì)所 住宅會(huì)所 4號(hào)院高端配套與咖啡西餐消費(fèi) 位置 1# 2# 建筑類型 單一層 建筑面積 單套面積 70100 開(kāi)間 69 m 規(guī)劃業(yè)態(tài) 租售方式 中高端配 套 咖啡西餐 高端配套 銷售 7000 單一層 200400 9 m 銷售 考慮因素 內(nèi)部較窄道路的道路 交通壓力 酒店和酒店式公寓餐 飲配套，景觀優(yōu)勢(shì) 1#：沿街底商1層 （200300）

13、2#：沿街底商1層 （70150） 所分割商鋪可自由組合 5號(hào)院現(xiàn)有規(guī)劃地塊使用率和內(nèi)部空間利用率低 當(dāng)前規(guī)劃分析 退線后 預(yù)估 現(xiàn)有雙 棟規(guī)劃 一層 標(biāo)準(zhǔn)層 4000 4500 1F 2F 調(diào)整單棟 規(guī)劃 一層 標(biāo)準(zhǔn)層 5400 5700 1F 2F 5號(hào)院標(biāo)準(zhǔn)層面積偏低 當(dāng)前規(guī)劃分析 在底商現(xiàn)有外型設(shè)計(jì)不進(jìn)行大幅度改動(dòng)的前提下，標(biāo)準(zhǔn)層呈現(xiàn)東西 狹長(zhǎng)、標(biāo)準(zhǔn)層面積偏低的特點(diǎn) 規(guī)劃方式 單棟規(guī)劃 雙棟現(xiàn)有規(guī)劃 首層 5400 4000 標(biāo)準(zhǔn)層 5700 4500 層數(shù) 4 4 建筑面積 22500 17500 5號(hào)院定位方向?qū)ふ?百貨業(yè)態(tài)面積需求 本項(xiàng)目不符合大部分百貨品牌的發(fā)展面 積需求，若項(xiàng)

14、目以百貨業(yè)態(tài)為目標(biāo)應(yīng)瞄 準(zhǔn)精品百貨為主要發(fā)展方向 名稱 友誼新天地 中原百貨華聯(lián)店 濱江商廈 米來(lái)歐男人店 米來(lái)歐女人店 麥購(gòu) 新世界百貨 遠(yuǎn)東百貨 百貨大樓 米來(lái)歐吉利店 伊勢(shì)丹 美美百貨 津樂(lè)匯 樂(lè)賓百貨 友誼新都市 海信廣場(chǎng) 友誼商廈 商圈 濱江道 濱江道 濱江道 濱江道 濱江道 濱江道 東馬路 東馬路 和平路 南京路 南京路 南京路 南京路 南京路 檔次類型 中高 中 中 中高 中高 中 中 中高 中 中高 中高 中高 中高 中高 獅子林大街 中 小白樓 友誼路 高 高 建筑面積 89000 45000 48428 15000 12000 38000 56000 57000 11000

15、0 24888 50000 38000 40000 100000 35000 60000 50000 5號(hào)院定位方向?qū)ふ?百貨業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢(shì) 未來(lái)天津大型購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)激烈，集吃、喝、玩、購(gòu) 于一體的高檔次一站式購(gòu)物中心將成為主流 項(xiàng)目名稱 嘉茂購(gòu)物 中心 中糧大悅 城 仁恒海河 廣場(chǎng) 河?xùn)|萬(wàn)達(dá) 廣場(chǎng) 商業(yè)面 積 6.1萬(wàn) 16萬(wàn) 8萬(wàn) 約10萬(wàn) 規(guī)劃業(yè)態(tài) 百貨、餐飲、超市、影 院、電玩 泰國(guó)中央百貨、餐飲、超 市、金逸影院、電玩、溜 冰場(chǎng)、兒童職業(yè)體驗(yàn) 樂(lè)天百貨、CGV影院、餐 飲 萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城、萬(wàn)千百 貨、大歌星KTV、大玩家 電玩城、國(guó)際健身中心、 時(shí)尚餐飲 百貨、特色店鋪、主題樂(lè) 園和娛樂(lè)

16、中心、特色餐 運(yùn)營(yíng)狀況 好 建設(shè)招商 中 建設(shè)招商 中 建設(shè)招商 中 恒隆廣場(chǎng) 15.3萬(wàn) 廳、超市及配套服務(wù)，并 包括音樂(lè)酒吧、DISCO、 卡拉OK等 8.4萬(wàn) 百貨、餐飲、娛樂(lè) 建設(shè)中 嘉里中心 規(guī)劃中 5號(hào)院方向一：以商業(yè)為主題的發(fā)展路線 定位規(guī)劃 國(guó)際休閑購(gòu)物中心 輔助業(yè)態(tài) 主題定位：以精品百貨和知名品牌體驗(yàn)店為主題的 購(gòu)物休閑中心 定位要求：采用單棟寫(xiě)字樓+公寓設(shè)計(jì) 商業(yè)面積： 22500 業(yè)態(tài) 精品百貨 品牌體驗(yàn) 休閑餐飲 大型主題餐飲 大型主題餐 飲、娛樂(lè) 業(yè)態(tài)描述 世界知名百貨品牌公司 世界知名品牌體驗(yàn)中心 特色西式餐廳 高檔特色餐飲、新派菜 高檔特色餐飲、新派菜/酒 吧/K

17、TV 樓層 12F 1F 2F 3F 4F 面積分配 6000 2400 2400 5400 5400 主題業(yè)態(tài) 立面規(guī)劃圖 首層布局圖 5號(hào)院英國(guó)瑪莎百貨 目標(biāo)品牌 品牌簡(jiǎn)介：瑪莎百貨（Marks & Spencer ）創(chuàng)立于1884年，目前在全球 30多個(gè)國(guó)家開(kāi)設(shè)了760間門店，是英國(guó)最 具代表性的連鎖商店之一，也是英國(guó)最大 的服裝連鎖零售商。其中臺(tái)灣和香港地區(qū) 已開(kāi)設(shè)了多家門店，且經(jīng)營(yíng)非常成功。 目標(biāo)客戶群：30歲以上的中國(guó)人，普通中 產(chǎn)階級(jí)人群 檔次定位：中國(guó)分店以供應(yīng)高端品牌為主 中國(guó)分店：上海南京西路863號(hào)、廣州太古 廣場(chǎng)，目前北京正在尋找店面 經(jīng)營(yíng)特色：精品百貨運(yùn)營(yíng)路線；自由

18、品牌占據(jù)較大比例；物美價(jià)廉的原汁 原味進(jìn)口食品 營(yíng)業(yè)面積：5000平米左右 上海南京路店 Marks & Spencer Oxford Street London 5號(hào)院方向二：以商務(wù)為主題的發(fā)展路線 定位規(guī)劃 位置 物業(yè)主題 大體量商業(yè) 商務(wù)辦公 小型配套商業(yè) 聯(lián)排式獨(dú)立辦 公企業(yè)總部 業(yè)態(tài)規(guī)劃 中高端餐飲、大型 金融機(jī)構(gòu) 需求大面積平層辦 公企業(yè) 小型商務(wù)生活業(yè)態(tài) 中型創(chuàng)意研發(fā)、企 業(yè)總部等機(jī)構(gòu)辦公 建筑類型 樓層規(guī)劃 一拖二 平層 單一層 一拖四 12 F 3、4 F 1F 14 F 物業(yè)面積 8000 9000 500 3600 戶型面積控制 盡量縮短商業(yè)進(jìn)深，開(kāi) 間進(jìn)深比不大于1：2

19、 100120 首層只設(shè)置為接待大 堂，34層為辦公，單 套面積不大于1000 商務(wù)辦公 商務(wù)辦公 大面積商業(yè) 大面積商業(yè) 立面業(yè)態(tài)示意圖 4F 3F 2F 1F 備注： 所有商鋪分割均考慮后期打通設(shè)計(jì)要求 首層業(yè)態(tài)示意圖 5號(hào)院方案比較 編號(hào) 內(nèi)容 以商業(yè)為 方案一 主題的發(fā) 展路線 以商務(wù)為 方案二 主題的發(fā) 展路線 業(yè)態(tài)劃分 精品百貨 品牌體驗(yàn) 休閑餐飲 大型主題餐飲 大型主題餐飲、娛 樂(lè) 大體量商業(yè) 商務(wù)辦公 小型配套商業(yè) 聯(lián)排式獨(dú)立辦公企 業(yè)總部 操作模式 整體租賃 散鋪?zhàn)赓U 散鋪?zhàn)赓U 整體租賃 整體租賃 銷售/租賃 銷售/租賃 銷售 銷售/租賃 大盤價(jià)值 經(jīng)濟(jì)價(jià)值 高，良好的百貨

20、運(yùn)營(yíng)對(duì)于項(xiàng)目市 場(chǎng)關(guān)注度和自身 其他業(yè)態(tài)都帶來(lái) 來(lái)良好的效果 較低，整體不 可變現(xiàn)，依照 目前市場(chǎng)租金 情況需要較長(zhǎng) 的回報(bào)周期 中，作為傳統(tǒng)寫(xiě) 字樓的配套商業(yè) 用房存在，不過(guò) 大體量商業(yè)品牌 引進(jìn)的高低對(duì)于 整體區(qū)域價(jià)值有 一定的影響 較高，大部分 裙房較為快速 的變現(xiàn) 操作難度 高，項(xiàng)目體量不足 和商圈影響主力店 精品百貨招商難度 比較大；后期百貨 業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)成為 整體商業(yè)運(yùn)營(yíng)的關(guān) 鍵 低，項(xiàng)目餐飲和金 融業(yè)態(tài)定位對(duì)于區(qū) 域接受度較高，辦 公類建筑依托自身 寫(xiě)字樓可以實(shí)現(xiàn)價(jià) 值的體現(xiàn) 從目前天房公司運(yùn)營(yíng)模式考慮：建議采用方案二 若政府對(duì)于5號(hào)院商業(yè)有特別要求：可以采用方案一 項(xiàng)目整體商業(yè)

21、規(guī)劃定位回顧 商業(yè)功能區(qū) 依托交通條件發(fā)展 特色餐飲休閑業(yè)態(tài) 酒店和公寓高端生 活商務(wù)配套業(yè)態(tài) 高端商務(wù)居住配套區(qū) 文化旅游休閑區(qū) 依托旅游資源和環(huán) 境資源發(fā)展的異國(guó) 休閑、購(gòu)物業(yè)態(tài) 依托交通條件和自 身體量發(fā)展的城市 休閑消費(fèi)業(yè)態(tài) 城市休閑消費(fèi)區(qū) 項(xiàng)目整體商業(yè)規(guī)劃定位回顧 總體控制指標(biāo) 項(xiàng)目整體商業(yè)密度由南向北呈現(xiàn)由高向低轉(zhuǎn)變 1 號(hào) 院 建筑面積： 4000 產(chǎn)品形式：?jiǎn)我粚?1號(hào)院 低密度 4 號(hào) 院 建筑面積： 7000 產(chǎn)品形式：?jiǎn)我粚?4號(hào)院 2 號(hào) 院 建筑面積： 14000 產(chǎn)品形式：一拖二/平層； 一拖五 3號(hào)院 2號(hào)院 中密度 高密度 5 號(hào) 院 建筑面積： 1750022

22、000 產(chǎn)品形式：一拖二/平層；大 體量商業(yè) 5號(hào)院 項(xiàng)目整體商業(yè)交通系統(tǒng)規(guī)劃 外來(lái)車流分析 配套低 密度區(qū) 旅游高 密度區(qū) 曲阜路、保定道一側(cè)具有良好的通行能力 臺(tái)兒莊路和泰安道部分路段車行能力較強(qiáng) 其他路段不是車流密集就是路面較窄 商業(yè)高密 度區(qū) 商業(yè)高密度區(qū)主要集中于曲阜道一側(cè) 旅游高密度區(qū)與商業(yè)高密度區(qū)交匯處泰安道 的大沽北路到解放北路路段壓力較大 一級(jí)通行能力 二級(jí)通行能力 三級(jí)通行能力 四級(jí)通行能力 項(xiàng)目整體商業(yè)交通系統(tǒng)規(guī)劃 車流和停車組織 以 5號(hào)院為項(xiàng)目整體的一級(jí)停車區(qū)域，規(guī)劃中除 考慮自身商業(yè)體量停車壓力外，還要充分考慮 分?jǐn)偛糠制渌麉^(qū)域停車需求 以 2號(hào)院和公園地下為項(xiàng)目整

23、體的二級(jí)停車區(qū)域， 在公園改造中充分利用其地下區(qū)域解決區(qū)域停車 壓力，主要接待旅游和外來(lái)就餐觀光車流 1號(hào)院和4號(hào)院為項(xiàng)目整體的輔助停車區(qū)域，主要 解決自身商業(yè)所帶來(lái)的車流 項(xiàng)目人流主要以5號(hào)院和公園地下停車區(qū)域?yàn)橹行?向外輻射其他周邊地塊商業(yè) 一級(jí)通行能力 二級(jí)通行能力 三級(jí)通行能力 四級(jí)通行能力 3 項(xiàng)目商業(yè)招商和其他事宜 1、項(xiàng)目招商和銷售指標(biāo)控制 2、業(yè)態(tài)劃分比例和操作模式 3、招商優(yōu)勢(shì)和資源 4、關(guān)于歷史保留建筑的補(bǔ)充 項(xiàng)目商業(yè)操作模式匯總 以招商促銷售，帶動(dòng)整體地塊商業(yè)氛圍；2號(hào)院為招商主力區(qū)域 新派菜系/咖啡 西餐：12家 總面積 招商部分 銷售部分 4000 14000 700

24、0 8500 33500 1000 14000 1000 8000 24000 72% 3000 0 6000 500 9500 28% 奢侈品/休閑咖啡 /酒吧會(huì)所/主題 餐廳：1011家 類別 1號(hào)院 2號(hào)院 4號(hào)院 5號(hào)院 匯總 比例 高檔大型主題餐飲 /金融機(jī)構(gòu)：23家 備注： 2號(hào)院按照一拖二+平層設(shè)計(jì)定位方向探討 5號(hào)院按照以商務(wù)為主題的定位方向探討 招商業(yè)態(tài)分配和客戶劃分策略 西式主題餐廳 23% 新派菜系/咖啡西 餐 4% 休閑咖啡 4% 完善 酒吧會(huì)所 12% 高檔大型主題餐飲 /金融 34% 奢侈品 23% 啟動(dòng) 引爆 第一層次：進(jìn)駐或有意天津 第二層次：進(jìn)駐或有意北方區(qū)域

25、 第三層次：進(jìn)駐或有意中國(guó) 第四層次：進(jìn)駐或有意港澳臺(tái) 第五層次：世界范圍 餐飲酒吧、西餐 咖啡、主題餐飲 奢侈品 公司業(yè)態(tài)品牌資源 編號(hào) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 品類 KTV 高檔自助 高檔餐飲 高檔餐飲 高檔餐飲 高檔餐飲 高檔餐飲 高檔餐飲 高檔餐飲 高檔餐飲 高檔餐飲 高檔餐飲 高檔餐飲 高檔餐飲 高檔餐飲 品牌名稱 錢柜KTV 喜多屋 翡翠（海鮮） 花家怡園(京味) 集賢百悅 編號(hào) 44 45 46 47 48 江南春天(中/泰/燕鮑翅) 49 金漢斯 錦繡江南 西湖春天/江南廚子 新派飄香大酒樓 亞馬遜巴西烤肉 亞馬遜-海參餐廳 金鼎

26、軒 順風(fēng) 三個(gè)貴州人 養(yǎng)生軒 57號(hào)會(huì)館 潮州私房菜 代官山 客家公館 俏江南 上海年代 蘇浙匯 芭瓦琪印度餐廳 百世威泰國(guó)海鮮料理 貢苑法式越南餐廳 蕉葉 杰西卡 薩瓦利泰國(guó)餐廳 伊朗餐廳 一千零一夜 泰辣椒 PHO88越南河粉 澳門豆撈 草青青 成都108火鍋 春夏秋冬 鼎鼎香 豐滑火鍋 鍋比盆大 海底撈 一尊黃牛 香江御品 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 16 私房菜/新派菜 17 私房菜/新派菜 1

27、8 私房菜/新派菜 19 私房菜/新派菜 20 私房菜/新派菜 21 私房菜/新派菜 22 私房菜/新派菜 23 私房菜/新派菜 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 東南亞菜 東南亞菜 東南亞菜 東南亞菜 東南亞菜 東南亞菜 東南亞菜 東南亞菜 東南亞菜 東南亞菜 高檔火鍋 高檔火鍋 高檔火鍋 高檔火鍋 高檔火鍋 高檔火鍋 高檔火鍋 高檔火鍋 高檔火鍋 高檔火鍋 品類 地方特色 地方特色 地方特色 地方特色 地方特色 地方特色 地方特色 地方特色 地方特色 地方特色 地方特色 地方特色 地方特色 地方特色 地方

28、特色 地方特色 地方特色 地方特色 地方特色 地方特色 地方特色 地方特色 地方特色 地方特色 地方特色 地方特色 港式餐飲 港式餐飲 港式餐飲 港式餐飲 港式餐飲 港式餐飲 港式餐飲 港式餐飲 港式餐飲 港式餐飲 臺(tái)式快餐 臺(tái)式快餐 臺(tái)式快餐 西式餐飲 西式餐飲 西式餐飲 西式餐飲 品牌名稱 阿來(lái)萊云南酒樓 巴國(guó)布衣 巴渝人家 茶馬古道 川臨天下 大宅門 鼎泰豐 東坡酒家 沸騰漁鄉(xiāng) 接頭暗號(hào) 老土壇子 麻辣風(fēng)情 麻辣誘惑 上海傳奇 西貝攸面村 渝新干鍋 渝信 趙記老鋪 中捌樓 竹魚(yú)坊 醉江南 厲家菜館 毛家菜館 陶然居 拾味館 川人百味 阿布古正 百粵灣 雕刻時(shí)光 金翠河 金翠河茶餐廳 金鼎

29、軒 金莎茶餐廳 仙蹤林 小城知味 鑫湖茶餐廳 ?？蛠?lái) 鹿道小鎮(zhèn) 永和國(guó)際 Fridays Papa Johns SEVENDAYS SUBU 編號(hào) 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 品類 西式餐飲 西式餐飲 西式餐飲 西式餐飲 西式餐飲 西式餐飲 西式餐飲 西式餐飲 西式餐飲 西式餐飲 西式餐飲 西式餐飲 西式餐飲 西式餐飲 西式餐飲 西式餐飲 西式餐飲 西式快餐 西式快餐 西式快餐 西式快餐 西式快餐 休閑餐飲 休閑餐飲 休閑餐飲 休閑餐

30、飲 休閑餐飲 品牌名稱 WAGAS 堡康利西餐廳 季諾西餐 綠色莊園 馬克西姆 牛巴店 牛力士 時(shí)時(shí)樂(lè) 臺(tái)塑王品牛排 湯克牛排 我家老杰克 西緹牛排 亞得里亞 編號(hào) 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 巴巴莉亞啤酒烤肉 143 莎拂利 薩莉亞 成桂西餐 KOSMO 賽百味(Subway) 艾倫 巴貝拉 合利屋 MR PIZZA 阿里春臺(tái)灣小吃 茗鼎軒 星巴克 一茶一坐 半畝園 大成家 大圓碗 咪嘻咪嘻 牧羊曲 呷哺呷哺 阿哇比 江戶川壽司 煉瓦家 仟之味 松伸 天綠壽司 櫻花日本料理 吉野家 菊水亭 榮壽司 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 114 中式簡(jiǎn)餐/快餐 115 中式簡(jiǎn)餐/快餐 116 中式簡(jiǎn)餐/快餐 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 小火