優(yōu)租售重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)年度報(bào)告

1、重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)2008年度報(bào)告 第1章 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析1.1 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行1.1.1 經(jīng)濟(jì)平衡增長(zhǎng) 高于全國(guó)平均增速 2008年，預(yù)計(jì)重慶市的全年地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）可達(dá)4757億元，增長(zhǎng)15.40%。雖然2008年的增速低于2007年GDP 19.42%的增速，但預(yù)計(jì)仍高于今年中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，重慶經(jīng)濟(jì)總體仍保持了平穩(wěn)快速發(fā)展。（據(jù)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院2008年10月發(fā)布的2008年秋季報(bào)告預(yù)測(cè),2008年中國(guó)GDP增長(zhǎng)率將為10.1%左右）。圖1-1：20002008年重慶市近年GDP及其增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)來(lái)源：2000-2007年數(shù)據(jù)來(lái)自重慶重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒，2008年數(shù)據(jù)來(lái)自重慶市經(jīng)濟(jì)信息中心

2、預(yù)測(cè)。1.1.2 居民收入持續(xù)增加隨著2008年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩，居民的收入增長(zhǎng)水平同比也略有回落。即便如此，重慶居民的收入仍保持了兩位數(shù)的高增長(zhǎng)。據(jù)重慶市經(jīng)濟(jì)信息中心預(yù)測(cè)，2008年重慶城市居民人均可支配收入約15770元，同比增長(zhǎng)14.98 %。2008年也是重慶居民收入持續(xù)保持兩位數(shù)增長(zhǎng)的第7年。圖1-2：20002008年重慶市近年人均可支配收入及其增長(zhǎng)率變化數(shù)據(jù)來(lái)源：2000-2007年數(shù)據(jù)來(lái)自重慶重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒，2008年數(shù)據(jù)來(lái)自重慶市經(jīng)濟(jì)信息中心預(yù)測(cè)。1.1.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，增速回落政府統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2008年111月，重慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額825.55億元，同比

3、增長(zhǎng)21.6%，但增速連續(xù)兩月回落，11月增速較10月下降3.3個(gè)百分點(diǎn)，增速較去年同期的增速下降16.4%。1.2 房地產(chǎn)政策 中國(guó)房地產(chǎn)過(guò)去幾年過(guò)熱，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控主要著力于控制房地產(chǎn)投資規(guī)模，防范房地產(chǎn)泡沫，抑制中國(guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱風(fēng)險(xiǎn)，因此政策對(duì)樓市設(shè)置了較高的門(mén)檻，如房地產(chǎn)市場(chǎng)的“國(guó)六條”、“國(guó)八條”、提高首付比例和購(gòu)買(mǎi)二套房資金限制等，這一“從緊”的房地產(chǎn)調(diào)控方針一直延續(xù)到了2008年上半年。2008年應(yīng)該說(shuō)是中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策的轉(zhuǎn)折年。2008年隨著房地產(chǎn)行業(yè)低迷，中國(guó)經(jīng)濟(jì)有過(guò)冷風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，政府對(duì)房地產(chǎn)“從緊”的調(diào)控政策開(kāi)始轉(zhuǎn)變。從2008下半年開(kāi)始，政府不僅放開(kāi)了信貸，還對(duì)購(gòu)房契稅、

4、首付款和貸款利率都進(jìn)行了下調(diào)，不斷地降低購(gòu)房門(mén)檻。這也是近幾年以來(lái)，政府首次明確表示對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持。總的來(lái)說(shuō)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模比重的增加，房地產(chǎn)對(duì)投資的拉動(dòng)是顯著的，而通過(guò)購(gòu)房消費(fèi)的刺激拉動(dòng)內(nèi)需的目地亦非常明確。因此，政府期望通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的扶持，能從投資和需求兩方面拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。目前對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)“松綁”的控制方向會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，并將以財(cái)政稅收、金融和行政等多種手段進(jìn)行。盡管政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的促進(jìn)性調(diào)控不會(huì)在短期內(nèi)湊效，但政策的累積效應(yīng)將在經(jīng)濟(jì)環(huán)境整體好轉(zhuǎn)的情況下顯現(xiàn)。1.2.1 金融政策及影響 2007年中國(guó)在面臨貿(mào)易順差加大、貨幣投放過(guò)快和物價(jià)持續(xù)上漲等問(wèn)題

5、，一直執(zhí)行從緊的貨幣政策，這一政策也一直延續(xù)到2008年上半年，央行于2008年16月分別上調(diào)了六次存款準(zhǔn)備金率，至17.5%。到2008年下半年，面對(duì)國(guó)際和國(guó)內(nèi)嚴(yán)峻的金融、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。中國(guó)政府開(kāi)始實(shí)行適度寬松的貨幣政策。從2008年9月25日開(kāi)始，央行五年來(lái)首次下調(diào)利率，年內(nèi)4次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，使其最低降至13.5%。從9月16日開(kāi)始至12月23日的100天內(nèi)，央行五次降息，一年期和五年以上貸款利率年累計(jì)下降2.16和1.89個(gè)百分點(diǎn)。此外，更出臺(tái)了降低首套住宅首付比例和放寬了二套房限制條件的房貸政策。以上寬松的金融貨幣政策對(duì)緩解開(kāi)發(fā)商緊張的資金鏈和刺激購(gòu)房需求有著正面的影響，但此輪系列政策

6、對(duì)啟動(dòng)投資和內(nèi)需的作用難在短期內(nèi)顯現(xiàn)，因此也難在短期內(nèi)對(duì)樓市有立竽見(jiàn)影的拉動(dòng)作用。表1-1 ：2008年金融貨幣政策列表類(lèi)型頒布日期實(shí)施日期主要內(nèi)容存款準(zhǔn)備金率調(diào)整2008-1-162008-1-25上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，至15%。2008-3-182008-3-25上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，至15.5%。2008-4-162008-4-25上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，至16%。2008-5-122008-5-20上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，至16.5%。2008-6-72008-6-15上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，至17%。2008-6-72008-6-25上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，至17.5%。2008-9-152008-9-

7、25下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)，至16.5%。2008-10-82008-10-15下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，至16%。2008-11-262008-12-5下調(diào)大型金融機(jī)構(gòu)1個(gè)百分點(diǎn)，小型金融機(jī)構(gòu)2個(gè)百分點(diǎn)。2008-12-222008-12-25下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，最低至13.5%。利率調(diào)整2008-9-152008-9-16下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，其他檔次相應(yīng)調(diào)整。2008-10-82008-10-9下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，其他檔次相應(yīng)調(diào)整。2008-10-292008-10-30下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，其他檔次相應(yīng)調(diào)整。2008-10-2

8、62008-11-27下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率1.08個(gè)百分點(diǎn)，其他檔次相應(yīng)調(diào)整。同時(shí)下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)等利率.2008-12-222008-12-23下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，其他檔次相應(yīng)調(diào)整。其它2008-10-222008-10-27金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購(gòu)買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。2008-11-9國(guó)家出臺(tái)擴(kuò)大內(nèi)需十項(xiàng)措施要求“加大金融對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支持力度，取消對(duì)商業(yè)銀行的信貸規(guī)模限制，合理擴(kuò)大信貸規(guī)模1.2.2 土地政策 2008年的土地政策延續(xù)了2007年解決土地合

9、理利用調(diào)控、加大土地有效供應(yīng)的主線。在具體政策上通過(guò)提高開(kāi)發(fā)商囤地成本、強(qiáng)制縮短土地開(kāi)發(fā)時(shí)間、嚴(yán)格借信貸管理和建立建全土地稽查制度等擠壓土地市場(chǎng)泡沫。表1-2： 2008年土地政策列表政策名稱(chēng)發(fā)布單位頒布日期實(shí)施日期主要內(nèi)容關(guān)于耕地占用稅平均稅額和納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問(wèn)題的通知財(cái)政部、國(guó)稅總局2008-1-132008-1-13對(duì)耕地占用稅每平方米的平均稅額進(jìn)行明確。 關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知國(guó)務(wù)院2008-1-72008-1-7土地閑置要征收閑置費(fèi)或收回土地，提出了我國(guó)集約利用土地的一系列新舉措。中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 財(cái)政部2008-3-132008-3-13對(duì)耕地占用稅暫

10、行條例的實(shí)施對(duì)象、耕地占用稅的平均稅額、免稅范圍等做出了詳細(xì)規(guī)定。 中央分成新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)稽查暫行辦法財(cái)政部、國(guó)土資源部2008-3-72008-3-7建立地方土地不定期稽查制度，通過(guò)暫?；蚩刍?fù)芸?、核減或取消中央分成土地有償使用費(fèi)分配指標(biāo)等措施杜絕地方違規(guī)操作。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同國(guó)土部、工商總局2008-5-312008-7-1商品住宅項(xiàng)目原則上開(kāi)發(fā)時(shí)間最長(zhǎng)不得超過(guò)3年。土地儲(chǔ)備資金會(huì)計(jì)核算辦法（試行）財(cái)政部2008-8-28200*9-1-1規(guī)范土地儲(chǔ)備資金的會(huì)計(jì)核算。明確土地儲(chǔ)備資金應(yīng)專(zhuān)款專(zhuān)用，分賬核算。金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知央行、銀監(jiān)會(huì)2008-9-22008-

11、9-2要求商業(yè)銀行嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，禁止向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放專(zhuān)門(mén)用于繳交土地出讓價(jià)款的貸款。1.2.3 財(cái)稅及購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策與2007年政府多以金融貨幣政策進(jìn)行宏觀調(diào)控不同，2008年政府通過(guò)了一系列減免房屋購(gòu)置和轉(zhuǎn)讓各種稅費(fèi)的優(yōu)惠政策，以鼓勵(lì)住房的消費(fèi)和流通。各項(xiàng)優(yōu)惠政策雖然偏重于“自住普通型”住房，但實(shí)際上涉及了二手房、非首套住房和面積在144平方米以上的非普通住房，是近幾年來(lái)財(cái)政稅收政策上少有的門(mén)檻降價(jià)政策，也是近期政府首次明確表示對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持。未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，財(cái)稅政策在宏觀調(diào)控中的分量將會(huì)越來(lái)越重，并將持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間，政策的著眼點(diǎn)在于對(duì)內(nèi)需的啟動(dòng)。有方法上，一方面是對(duì)房地產(chǎn)相

12、關(guān)稅費(fèi)的減免，另一方面也可能將從個(gè)稅等方面入手，提高消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力以啟動(dòng)內(nèi)需，從根本上達(dá)到穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的目的。表1-3： 2008年財(cái)稅及購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策列表政策名稱(chēng)發(fā)布單位頒布日期實(shí)施日期主要內(nèi)容房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知國(guó)稅總局2008-1-72008-2-7進(jìn)一步明確了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅進(jìn)行清算式繳納的適用范圍。窗體頂端關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知 窗體底端財(cái)政部、國(guó)稅務(wù)總局2008-10-222008-11-1個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅；個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。國(guó)務(wù)院部署促進(jìn)房地產(chǎn)

13、市場(chǎng)健康發(fā)展措施（“國(guó)三條”）國(guó)務(wù)院2008-12-17用3年時(shí)間解決近750萬(wàn)戶(hù)城市困難家庭住房問(wèn)題；對(duì)符合要求的購(gòu)買(mǎi)第二套普通自住房居民比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策；加大對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的信貸支持。關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)國(guó)務(wù)院2008-12-202008-12-21住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅暫定1年實(shí)行減免。將現(xiàn)行個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)5年轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅，改為超過(guò)2年轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅；不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買(mǎi)住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。1.2. 4 保障性住房政策及影響 從2007年開(kāi)始，政府就開(kāi)始密集地出臺(tái)各種建設(shè)

14、保障性住房的政策，并首次明確提出把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務(wù)職能。到2008年政府對(duì)保障性住房建設(shè)的力度加大，中央和地方政府都提出了近期的保障性住房具體目標(biāo)。 保障性住房不僅是解決民生問(wèn)題，政府亦希望啟動(dòng)保障性住房投資，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)上游行業(yè)需求，從而拉動(dòng)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)。因此未來(lái)幾年的保障性住房建設(shè)將會(huì)加快步伐，其覆蓋面不斷擴(kuò)大，會(huì)對(duì)一些中低檔商品住房項(xiàng)目造成一定沖擊。表1-4 ：2008年保障性住房政策列表政策名稱(chēng)發(fā)布單位頒布日期實(shí)施日期主要內(nèi)容關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局2008-3-32008-3-1對(duì)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)、廉租房經(jīng)

15、營(yíng)進(jìn)行稅費(fèi)減免等。關(guān)于加強(qiáng)廉租住房質(zhì)量管理的通知建設(shè)部2008-4-12008-4-1廉租房須全面實(shí)施質(zhì)量分戶(hù)驗(yàn)收。重慶市住房建設(shè)規(guī)劃重慶市國(guó)土房管局2008-7-12008-7-1計(jì)劃未來(lái)5年重慶保障性住房供應(yīng)量為2300多萬(wàn)，明年將新建保障性住房327萬(wàn)。 國(guó)家出臺(tái)擴(kuò)大內(nèi)需十項(xiàng)措施國(guó)務(wù)院2008-11-54萬(wàn)億擴(kuò)大內(nèi)需，明確“加快建設(shè)保障性安居工程”。未來(lái)三年中央財(cái)政將投資9000億元，用于保障性住房建設(shè)。廉租住房建設(shè)貸款管理辦法央行、銀監(jiān)會(huì)2008-12-172009-1-17對(duì)廉租住房建設(shè)貸款利率實(shí)行優(yōu)惠政策，貸款利率較同期同檔次貸款基準(zhǔn)利率下浮10%。關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干

16、意見(jiàn)國(guó)務(wù)院2008-12-202008-12-21未來(lái)3年平均每年新增130萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房，2009年以實(shí)物方式結(jié)合發(fā)放租賃補(bǔ)貼，解決260萬(wàn)戶(hù)城市困難家庭住房問(wèn)題。2011年，解決近千萬(wàn)戶(hù)城市困難家庭的住房問(wèn)題。1.2.5 其它政策 2008年中央和地方在建筑工程質(zhì)量和規(guī)范市場(chǎng)方面出臺(tái)了多個(gè)政策，政策的重點(diǎn)在于對(duì)建筑工程質(zhì)量把關(guān)、提倡建筑節(jié)能、完善政府及開(kāi)發(fā)商信息公開(kāi)化機(jī)制和加強(qiáng)二手房交易 資金監(jiān)管等，從多方面保障消費(fèi)者權(quán)益。表1-5：2008年市場(chǎng)管理及建筑工程政策列表類(lèi)型政策名稱(chēng)發(fā)布單位頒布日期實(shí)施日期主要內(nèi)容市場(chǎng)管理重慶市存量房交易結(jié)算資金賬戶(hù)管理暫行辦法重慶房管局、人民銀行重慶管理部

17、2008-1-32008-2-1規(guī)定二手房交易資金將設(shè)立專(zhuān)用賬戶(hù)管理，嚴(yán)禁中介機(jī)構(gòu)代收、付客戶(hù)交易資金。 房屋登記辦法建設(shè)部2008-4-92008-7-1確立和細(xì)化了登記簿制度，注重可操作性，細(xì)化了物權(quán)法規(guī)定的登記類(lèi)型。中華人民共和國(guó)政府信息公開(kāi)條例國(guó)務(wù)院2008-4-282008-5-1包括房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)的發(fā)放等很多事項(xiàng)的信息,政府都將及時(shí)公布。關(guān)于開(kāi)展加強(qiáng)住房公積金管理專(zhuān)項(xiàng)治理工作的實(shí)施意見(jiàn)建設(shè)部、國(guó)務(wù)院、央行等七部門(mén)2008-7-12008-7-1進(jìn)一步健全、完善制度，逐步建立起加強(qiáng)住房公積金管理的長(zhǎng)效機(jī)制 重慶新版商品房買(mǎi)賣(mài)合同重慶市國(guó)土房管局2008-7-312008-8-1新版合

18、同對(duì)商品房層高、凈高作了約定，并對(duì)開(kāi)發(fā)商延期交房與購(gòu)房者延期付款的違約賠償比例進(jìn)行對(duì)等設(shè)計(jì)。建筑工程清水住宅工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)重慶市建委2007-12-62008-2-1強(qiáng)制執(zhí)行住宅分戶(hù)檢驗(yàn)制度，包括房間及公共部分空間尺寸，建筑結(jié)構(gòu)外觀及尺寸，門(mén)窗、墻地面、防水、排水系統(tǒng)、電氣工程安裝工程質(zhì)量等。住宅專(zhuān)項(xiàng)維修基金管理辦法建設(shè)部2008-1-282008-2-1商品住宅、非住宅的業(yè)主按所擁有物業(yè)建筑面積交存公共維修基金。公共維修基金將按照住宅的建筑安裝造價(jià)計(jì)算交存比例。住宅性能評(píng)定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)重慶市建委2008-2-12008-2-1新標(biāo)準(zhǔn)將住宅分為3星、4星、5星三個(gè)等級(jí)。其中5星級(jí)住宅不僅主臥開(kāi)間

19、要3.9米，對(duì)陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)等面積也進(jìn)行了規(guī)定。民用建筑節(jié)能信息公示辦法建設(shè)部2008-6-262008-7-15節(jié)能信息在房屋買(mǎi)賣(mài)合同、住宅質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)中載明。民用建筑節(jié)能條例公共機(jī)構(gòu)節(jié)能條例國(guó)務(wù)院2008-8-72008-10-1加強(qiáng)民用建筑節(jié)能管理，降低民用建筑使用過(guò)程中的能源消耗，提高能源利用效率以及推動(dòng)公共機(jī)構(gòu)節(jié)能，提高公共機(jī)構(gòu)能源利用效率，發(fā)揮公共機(jī)構(gòu)在全社會(huì)節(jié)能中的表率作用。重慶市小套型住宅設(shè)計(jì)規(guī)范重慶市建委2008-8-312008-9-1對(duì)建筑面積在3760平方米的“小套型”住宅，制訂了強(qiáng)制性工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，并限制其建“夾層”。1.3 城市規(guī)劃 2008年是重慶城市建設(shè)快

20、速發(fā)展的一年，魚(yú)洞長(zhǎng)江大橋一期、水碾立交、寸灘立交等重點(diǎn)項(xiàng)目在年底建成通車(chē)，雙碑嘉陵江大橋、五臺(tái)山立交一期、二郎迎賓大道南延伸段、鳳西路等項(xiàng)目在年底開(kāi)工建設(shè)。 在未來(lái)的幾年內(nèi)，重慶市為拉動(dòng)投資保增長(zhǎng)，將加快重點(diǎn)工程建設(shè)，強(qiáng)力推進(jìn)市級(jí)重大項(xiàng)目建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施、民生工程、公共工程是今后的工作重點(diǎn)。以軌道交通為例，將根據(jù)建設(shè)提速計(jì)劃，到2012年投資455億元、開(kāi)工建設(shè)165公里的軌道線路，目前已有30余個(gè)標(biāo)段投入建設(shè)，要在繼續(xù)大力推進(jìn)一、三、六號(hào)線建設(shè)進(jìn)程的同時(shí)，盡早謀劃三號(hào)線、六號(hào)線延伸段的建設(shè)。另外，為加快重慶暢通工程的建設(shè)，到2012年，計(jì)劃投資380億元用于城市道路網(wǎng)的建設(shè)，涉及新建、改建城

21、市道路（包括快速路網(wǎng)、主次干道）達(dá)230公里、立交31座，新建人行天橋或地下通道130座。表1-6：2008年重慶市主城區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃有交通工程列表時(shí) 間內(nèi) 容2008-01馬家?guī)r立交工程、天楊路拓寬改造工程（二期）正式開(kāi)工建設(shè)。馬家?guī)r立交工程總投資1.32億元，預(yù)計(jì)2008年底完工；天楊路拓寬改造工程（二期）總投資5.76億元，工期10個(gè)月。大渡口區(qū)首條公園式購(gòu)物街亮相開(kāi)街。步行街的建成填補(bǔ)了大渡口無(wú)步行街的空白。二、三期工程全部完工后,總面積將達(dá)20萬(wàn)平方米，商業(yè)設(shè)施面積將達(dá)50萬(wàn)平方米。2008-02正在建設(shè)中的地鐵一號(hào)線將全線提速，朝天門(mén)至沙坪壩段2010年底便可建成通車(chē)，沙坪壩至大學(xué)城段

22、2011年建成，均比計(jì)劃工期提前一年。通車(chē)后，地鐵一號(hào)線的運(yùn)行速度將達(dá)100公里/小時(shí)，從朝天門(mén)至沙坪壩，坐地鐵只需26分鐘?！?袁茄路(袁家崗至茄子溪)拓寬改造工程今年將完工。袁茄路(石坪橋至雙山段)拓寬改造工程將拓寬至54米，雙向6車(chē)道，預(yù)計(jì)年底竣工，今后進(jìn)出大渡口將變得更加方便。大渡口濱江路年內(nèi)開(kāi)建，2012年建成，總投資25億元，全長(zhǎng)21公里，將連通九龍坡區(qū)和渝中區(qū)濱江路。今年內(nèi)開(kāi)建6.9公里的一期工程， 2010年竣工；二期從重鋼至在建的九龍坡區(qū)濱江路，計(jì)劃2011年竣工；三期長(zhǎng)從魚(yú)洞長(zhǎng)江大橋北側(cè)橋下至跳磴鎮(zhèn)， 2012年建成。 2008-03國(guó)內(nèi)最長(zhǎng)的雙聯(lián)拱隧道地處江北區(qū)的全長(zhǎng)78

23、0米的江（江北城）溉（溉瀾溪）路隧道全線貫通。隧道全長(zhǎng)780米，寬約22.8米，雙向4車(chē)道，工程總造價(jià)8500萬(wàn)元。輕軌三號(hào)線二期工程（龍頭寺-江北機(jī)場(chǎng)）可行性研究報(bào)告通過(guò)專(zhuān)家評(píng)估?？裳袌?bào)告同時(shí)建議在江北機(jī)場(chǎng)新航站樓建設(shè)的同時(shí)，將本工程延長(zhǎng)至新航站樓。軌道交通三號(hào)線二期工程全長(zhǎng)18.149公里，將于2011年底試運(yùn)行。2008-04重慶菜園壩長(zhǎng)江大橋順利通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收，重慶菜園壩長(zhǎng)江大橋工程由主橋、菜園立交、蘇家壩立交、南城隧道、南城立交、海銅路組成。重慶快速公交線（BRT）即將延伸至30公里。BRT公司正準(zhǔn)備把BRT運(yùn)行線路，從九坑子延伸到龍頭寺，即從九坑子向九龍園區(qū)方向運(yùn)行到虎頭巖轉(zhuǎn)盤(pán)，掉頭

24、向北，穿虎頭巖隧道，上嘉華大橋，過(guò)橋后通過(guò)在建的鴻恩寺隧道，到達(dá)冉家壩，再經(jīng)新溉路或其他道路，最終到重慶北火車(chē)站（龍頭寺）。2008-06市級(jí)重點(diǎn)工程江北濱江路二期（西段）工程已全面開(kāi)工。北濱路二期西段工程全長(zhǎng)6.796公里，雙向四車(chē)道，寬22米。2008-07今年主城區(qū)已建、在建或?qū)⒔?7個(gè)大公園，皆是突出生態(tài)、休閑及景觀，向市民免費(fèi)開(kāi)放。在17個(gè)公園中，主城區(qū)已建成7個(gè)，在建的6個(gè)，即將開(kāi)建4個(gè)，均以自然生態(tài)為特色，盡量減少硬質(zhì)設(shè)置，多綠化。解放碑金融商務(wù)街總體規(guī)劃通過(guò)規(guī)委會(huì)專(zhuān)家評(píng)審。解放碑金融商務(wù)街區(qū)規(guī)劃總占地面積7萬(wàn)余平方米，是解放碑CBD范圍內(nèi)唯一可供整體規(guī)劃改造區(qū)域，建成后，將形成

25、約90萬(wàn)平方米的世界頂級(jí)金融商務(wù)建筑群，是未來(lái)規(guī)劃建設(shè)重慶金融核心區(qū)的重要支柱。2008-08江北北濱路將建18公里“創(chuàng)意大道”。首期規(guī)劃從江北嘴到石門(mén)大橋11.8公里，二期規(guī)劃從石門(mén)大橋延伸到大竹林6.2公里，5年內(nèi)完成。將分為“工業(yè)設(shè)計(jì)、文化體驗(yàn)、時(shí)尚消費(fèi)”三大主題來(lái)打造，實(shí)現(xiàn)“以溉瀾溪、江北城板塊為東翼，承載城市及CBD商務(wù)配套功能，江北西原生態(tài)住區(qū)城市功能為西翼”的城市功能分配，北濱路則成為聯(lián)系兩翼的快捷景觀通道，實(shí)現(xiàn)交通功能與景觀、藝術(shù)功能的結(jié)合，加大對(duì)濱水地區(qū)公共活動(dòng)空間和公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)。2008-09市委市政府發(fā)布“關(guān)于實(shí)施森林工程的決定”，危舊房拆除重建，綠化面積必須達(dá)到5

26、0%以上；新建小區(qū)綠地率不得低于35%；并將新建一批公園，使全市森林覆蓋率在2017年達(dá)到45。 朝天門(mén)大橋全橋貫通，江北城10分鐘可到彈子石，而步行通過(guò)主橋也只需要20分鐘。大橋預(yù)計(jì)2009年5月通車(chē)。2008-10連接渝中區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、南岸區(qū)和巴南區(qū)以及九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)南北向的城市快速干道渝南分流道（巴南段）一期工程開(kāi)工建設(shè)。該道路起于菜園壩長(zhǎng)江大橋南引道，止于巴南區(qū)龍州大道，全長(zhǎng)11公里。工程的建成，將直接分流鵝公巖、菜園壩、石板坡三座長(zhǎng)江大橋的汽車(chē)流量，極大地改善巴南區(qū)城市交通基礎(chǔ)條件。渝中區(qū)危舊房改造上清寺路片區(qū)動(dòng)遷順利完成后，本月17日與之比鄰的牛滴路片區(qū)開(kāi)始進(jìn)入4萬(wàn)平方米的動(dòng)遷。

27、目前該項(xiàng)工作全面展開(kāi)，進(jìn)行順利，改造后將建成牛滴路公園。重慶又一條城市快速干道渝南分流道（巴南段）一期工程已于近期在巴南區(qū)開(kāi)工建設(shè)。該項(xiàng)目起于菜園壩長(zhǎng)江大橋南引道，止于巴南區(qū)龍州大道，全長(zhǎng)11公里，其中巴南段總長(zhǎng)約8.7公里，整個(gè)工程分兩期實(shí)施建設(shè)，將于明年年底竣工通車(chē)。該道路的建成通車(chē)，將直接分流鵝公巖、菜園壩、石板坡三座長(zhǎng)江大橋的汽車(chē)流量，極大地改善巴南區(qū)城市交通基礎(chǔ)條件。2008-11主城再添四大公交站場(chǎng)。占地約19萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)總投資2.3億元的四大公交站場(chǎng)預(yù)計(jì)年內(nèi)開(kāi)工，計(jì)劃明年建成，屆時(shí)可滿(mǎn)足39條公交線、768輛公交車(chē)的始發(fā)和夜間停放。2008-12從2008年2012年期間,渝中

28、區(qū)政府將投資224億元打造“十分鐘渝中”。解放碑將通過(guò)98個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)兩年內(nèi)緩堵，四年后徹底告別交通擁堵的現(xiàn)象，成為全國(guó)特大城市通達(dá)性最好的中心城區(qū)。桃花溪大橋連通大渡口。位于陳庹路西半幅的桃花溪大橋通車(chē)，車(chē)輛可通過(guò)陳庹路東、西半幅進(jìn)、出大渡口，往返大渡口與陳家坪只需幾分鐘時(shí)間。朝天門(mén)將實(shí)施改造，于2015年完成。朝天門(mén)交通改造也將同步進(jìn)行。根據(jù)規(guī)劃，地鐵、公交換乘中心都設(shè)計(jì)在地下，朝天門(mén)的交通狀況將得到極大改善。重慶籌劃建筑全球首座雙子橋。東水門(mén)長(zhǎng)江大橋、千廝門(mén)嘉陵江大橋設(shè)計(jì)出爐，兩座橋均設(shè)計(jì)為相同的橋型，一旦建成，它們可望成為全球首座“雙子橋”。軌道6號(hào)線將借助這兩座橋通過(guò)兩江，把渝

29、中區(qū)、江北區(qū)、南岸區(qū)的三大中央商務(wù)區(qū)連接起來(lái)。 中國(guó)首個(gè)內(nèi)陸保稅港區(qū)重慶兩路寸灘保稅港區(qū)掛牌成立。重慶保稅港區(qū)由寸灘港、江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)和出口加工區(qū)三部分組成，采取“水港+空港”模式，是一個(gè)“一區(qū)雙功能”的內(nèi)陸型保稅港區(qū)。按照國(guó)務(wù)院關(guān)于申請(qǐng)?jiān)O(shè)立重慶兩路寸灘保稅港區(qū)的批復(fù)，保稅港區(qū)建成后實(shí)行封閉管理，屆時(shí)不再保留現(xiàn)有的重慶出口加工區(qū)。大渡口五臺(tái)山立交一期工程、九龍坡二郎迎賓大道南延伸段和沙坪壩區(qū)鳳西路三大工程同期開(kāi)工，三個(gè)項(xiàng)目建成后，將極大改善我市主城西南部城市區(qū)域的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)。其中，五臺(tái)山立交建成后，從江北到大渡口將省時(shí)半小時(shí)，不堵車(chē)十多分鐘可到達(dá)。一期工程預(yù)計(jì)明年10月完工。 連通沙坪壩和江北的雙

30、碑嘉陵江大橋正式開(kāi)建，雙碑大橋工程總投資接近20億，預(yù)計(jì)2012年建成，屆時(shí)，市民從大學(xué)城到江北只需要15分鐘，比現(xiàn)在至少節(jié)約一半時(shí)間。 我市重要交通節(jié)點(diǎn)寸灘立交、水碾立交、袁茄路雙山段三大工程將全線竣工通車(chē)。寸灘立交將讓保稅港區(qū)更加暢通；水碾立交通車(chē)、袁茄路雙山段的拓寬改造將極大改善大渡口交通狀況。 我市建設(shè)長(zhǎng)江上游航運(yùn)中心的標(biāo)志性工程寸灘港區(qū)三期工程正式開(kāi)工，標(biāo)志著寸灘港區(qū)在原有一、二期工程的基礎(chǔ)上再次擴(kuò)容，到2012年，寸灘港區(qū)實(shí)際年集裝箱吞吐能力將達(dá)到200萬(wàn)標(biāo)箱，成為長(zhǎng)江上游集裝箱運(yùn)輸最大的主樞紐港。 第2章 土地市場(chǎng)分析數(shù)據(jù)說(shuō)明：以下所指2008年土地成交數(shù)據(jù)為截止到2009年1月

31、1日為止重慶土地交易中 心發(fā)布的成交數(shù)據(jù)，且不包含土地出讓用途為加油站、餐館、廠房、工業(yè)用地等地塊信息。2.1土地成交量急劇萎縮 2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷同樣也影響了土地市場(chǎng)交易。根據(jù)重慶市土地交易中心公布的數(shù)據(jù)顯示，2008年重慶主城區(qū)出讓土地132宗，其中以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主要用途的土地交易73宗，出讓面積342.91萬(wàn)，可建建筑面積1007.4萬(wàn)，成交金額101.6億元，折合平均地價(jià)197.5萬(wàn)元/畝，平均樓面地價(jià)1008元/。2008年土地出讓面積與2007年相比，下降了73%。2008年的土地成交量更是自2004年以來(lái)最低的一年。從時(shí)間上看，土地成交從今年的第二季度開(kāi)始就呈現(xiàn)急劇下降的

32、趨勢(shì)，到第四季度僅有12宗房地產(chǎn)相關(guān)土地成交。政府的房地產(chǎn)相關(guān)土地供應(yīng)量并沒(méi)有太大幅度的下降，土地市場(chǎng)的萎縮是由于需求市場(chǎng)受抑。品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地儲(chǔ)備步伐明顯放緩，如龍湖、萬(wàn)科、中海在08年并未新增土地儲(chǔ)備。圖2-1：2004-2008年重慶市主城區(qū)土地成交量數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市土地交易中心圖2-2：2008年各季度重慶市主城區(qū)土地成交對(duì)比數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市土地交易中心2.2 土地成交價(jià)格略漲 雖然2008年土地成交量銳減，但土地價(jià)格并沒(méi)有下滑的趨勢(shì)，2008年主城區(qū)的平均地價(jià)達(dá)到了每畝198萬(wàn)元，平均樓面地價(jià)為1108元/，比2007年的每畝均價(jià)高出8.5萬(wàn)元，2008年是2004年以來(lái)，土地出讓

33、價(jià)格最高的一年。圖2-3：2004-2008年重慶市主城區(qū)土地成交均價(jià) （單位：萬(wàn)元/畝）數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市土地交易中心2.3 主城西區(qū)土地交易活躍從2008年土地成交的區(qū)域來(lái)看，西部區(qū)域（高新區(qū)、九龍坡、大渡口和沙坪壩區(qū)）和南部區(qū)域（南岸區(qū)、巴南區(qū)）的成交量最大，分別成交1900畝和1700畝，分別占總成交量的37%和32%。目前商品供應(yīng)量最大的北部區(qū)域（江北區(qū)、渝北區(qū)和北部新區(qū)）2008年土城交易量?jī)H占總土地成交的27%。西部區(qū)域的九龍坡區(qū)土地成交最為活躍，全年出讓面積74.8萬(wàn)平方米，居主城各區(qū)之首，區(qū)域內(nèi)的大楊石、西彭和走馬三個(gè)板塊占到區(qū)內(nèi)成交面積的80%以上。高新區(qū)和大渡口區(qū)的土地成交

34、量雖不大，卻是2008年主城區(qū)土地成交量同比增長(zhǎng)的行政區(qū)，全年土地成交面積比2007年增長(zhǎng)了三倍和五倍。南部區(qū)域的巴南區(qū)的土地成交面積達(dá)到74.22萬(wàn)平方米，僅次于九龍坡區(qū)，區(qū)內(nèi)90%的土地成交均集中在李家沱板塊。南岸區(qū)2008年土地成交僅7宗，成交量比2007年下降了90%左右。北部區(qū)域的土地成交量近幾年一直呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，2008年區(qū)域內(nèi)單宗土地的平均成交面積僅為3.78萬(wàn)平方米。圖2-4： 2008年重慶市主城各區(qū)土地成交結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市土地交易中心表2-1：2008年主城各區(qū)域土地市場(chǎng)交易情況區(qū)域成交宗數(shù)成交面積（萬(wàn)）可建建筑面積（萬(wàn)）成交金額（億元）樓面地價(jià)（元/）地價(jià)（萬(wàn)元/畝

35、）九龍坡區(qū)1574.80168.3212.21725.40 108.82 巴南區(qū)774.22193.8114.75761.05 132.49 江北區(qū)847.71159.9319.91244.29 278.07 渝北區(qū)1538.60100.928.21813.52 141.80 南岸區(qū)736.39113.399.64850.16 176.61 大渡口區(qū)327.4596.018.9926.99 216.15 高新區(qū)514.1554.057.221335.80 340.17 北部新區(qū)312.0434.411.43415.58 79.18 沙坪壩區(qū)410.1848.806.661364.75 436.

36、15 渝中區(qū)56.7736.0212.663514.71 1246.68 北碚區(qū)10.591.760.03170.45 33.90 數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市土地交易中心2.4大宗地塊成交減少，小面積土地交易活躍2008年在市場(chǎng)大環(huán)境不佳與土地價(jià)格居高不下的情況下，小面積地塊多處于房地產(chǎn)市場(chǎng)已有一定發(fā)展程度的區(qū)位，同時(shí)在獲取成本以及開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)上均相對(duì)較小，因此而成為多數(shù)開(kāi)發(fā)商青睞對(duì)象。在全年成交的73宗土地中，最大一宗地塊的出讓面積僅為26萬(wàn)，絕大多數(shù)地塊的出讓面積在15萬(wàn)以下，出讓面積在15萬(wàn)以上的地塊僅為9宗。2008年土地交易的平均單宗面積為4.7萬(wàn)，較07年減小2.3萬(wàn)。第3章 商品房批準(zhǔn)預(yù)售分析

37、根據(jù)重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2008年全年重慶主城九區(qū)新辦批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目650批次，批準(zhǔn)預(yù)售面積2009.8萬(wàn)，其中批準(zhǔn)預(yù)售住宅面積1806.32萬(wàn)，批準(zhǔn)預(yù)售非住宅面積203.48萬(wàn)。在新辦批準(zhǔn)預(yù)售的住宅中，商品住宅1533.51萬(wàn)，經(jīng)濟(jì)適用房124.20萬(wàn)，集資建房148.61萬(wàn)。圖3-1： 2008年重慶市主城批準(zhǔn)預(yù)售比例數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市土地交易中心圖3-2： 2008年重慶市主城各區(qū)住宅批準(zhǔn)預(yù)售量 （單位：萬(wàn)）數(shù)據(jù)來(lái)源：慶市土地交易中心第4章 商品住宅實(shí)際供應(yīng)分析數(shù)據(jù)說(shuō)明：以下數(shù)據(jù)均為重慶中原市場(chǎng)研究部調(diào)研數(shù)據(jù)。調(diào)查對(duì)象為主城區(qū)（不含北碚區(qū)）商品住房，不包括集資房和保障性住房。4.1 新增

38、供應(yīng)體量減少重慶主城區(qū)2008年商品住宅（不含保障性住房）的新增供應(yīng)量共計(jì)1002萬(wàn)左右，約有11.21萬(wàn)套。新增供應(yīng)量與2007年供應(yīng)量1317萬(wàn)平方米相比，減少了315萬(wàn)，同比降幅達(dá)到23.92%。從時(shí)間上看，2008年商品住宅的供應(yīng)呈遞減的趨勢(shì)，第四季度商品住宅的供應(yīng)量同比去年減少了三成左右。表4-1：2007、2008年商品住宅供應(yīng)量情況數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶中原市場(chǎng)研究部4.2 普通商品住宅為供應(yīng)主體2008年主城區(qū)商品住宅的供應(yīng)主體仍為普通商品住宅，高層、小高層和普通多層住宅的總供應(yīng)體量達(dá)到864萬(wàn)，占商品住宅總供應(yīng)量的86.27%。但普通商品住宅的絕對(duì)供應(yīng)量卻有所下降，與2007年相比，

39、供應(yīng)總體量減少320萬(wàn)，下降幅度達(dá)到27.4%。洋房和別墅的供應(yīng)量為90.2萬(wàn)和47.4萬(wàn)，僅占總供應(yīng)量的13.73%。重慶的普通商品住宅是商品住宅的供應(yīng)主力，2008年主城區(qū)共有201個(gè)樓盤(pán)約438個(gè)組團(tuán)推出了高層、小高層和普通多層住宅產(chǎn)品約10.42萬(wàn)套，總體量約864.4萬(wàn)，占總供應(yīng)量的86.27%。其中高層住宅供應(yīng)量最大，分布區(qū)域最廣，小高層和普通多層的比例較小，較多分布在渝北區(qū)兩路和北部新區(qū)。主城區(qū)全年共有27個(gè)樓盤(pán)推出了花園洋房產(chǎn)品，總體量約90.2萬(wàn)，占主城區(qū)總供應(yīng)量的9%，供應(yīng)套數(shù)約6175套。與2007年洋房主要由重慶本土開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)不同，2008年洋房產(chǎn)品開(kāi)發(fā)有更多的外來(lái)開(kāi)發(fā)

40、商參與，比2007年供應(yīng)量增長(zhǎng)了約20萬(wàn)。別墅的供應(yīng)量近年來(lái)呈持續(xù)減小的趨勢(shì)，2008年全年主城區(qū)共有21個(gè)項(xiàng)目推出約1680套別墅，總體量達(dá)到47.4萬(wàn)，別墅的供應(yīng)上與2007年相比，別墅供應(yīng)套數(shù)減少了約280套，供量減少了近18萬(wàn)。圖4-2：2008年重慶主城區(qū)商品住宅供應(yīng)建筑類(lèi)型數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶中原市場(chǎng)研究部4.3 供應(yīng)產(chǎn)品面積減小 2008年商品住宅在售價(jià)上漲、供應(yīng)量減小的情況下，產(chǎn)品的面積也明顯減小。2008年供應(yīng)住宅的單套平均建筑面積約為90，比2007年的平均供應(yīng)面積減少了近6。高層、小高層和普通多層的單套平均建筑面積僅為83，比2007年減小了7。別墅的供應(yīng)也以聯(lián)排別墅和疊加別墅

41、為主，單套平均建筑面積約為390，比2007年的供應(yīng)面積減小了102。在商品住宅供應(yīng)面積減小的同時(shí)，樓盤(pán)的推售方式多采用了高頻率、小體量的謹(jǐn)慎方式。2008年主城區(qū)的商品住宅供應(yīng)量由235個(gè)樓盤(pán)，共分 544個(gè)組團(tuán)推出，單個(gè)組團(tuán)的平均推售量?jī)H1.84萬(wàn)，與2007年單個(gè)組團(tuán)平均推售體量3.11萬(wàn)相比，減少了1.27萬(wàn)。普通商品住宅（高層、小高層和普通多層）2008年的單個(gè)組團(tuán)平均開(kāi)盤(pán)體量也僅有2萬(wàn)。4.4 南區(qū)、西區(qū)供應(yīng)量增加1、 從各區(qū)域的供應(yīng)來(lái)看，雖然北部區(qū)域（江北區(qū)、渝北區(qū)、北部新區(qū)）是主城供應(yīng)量最大的區(qū)域，占總供應(yīng)量的40%，但這一比例呈逐年遞減的趨勢(shì)；西部區(qū)域（高新區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡

42、口區(qū)、優(yōu)租售是專(zhuān)業(yè)的辦公樓出租，上海寫(xiě)字樓出租,上海辦公樓出租，上海創(chuàng)意園出租,公司注冊(cè)遷址，辦公裝修服務(wù)，同時(shí)也是專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)宣傳推廣平臺(tái)，承接寫(xiě)字樓硬廣軟文廣告業(yè)務(wù)沙坪壩區(qū)）占總供應(yīng)量的31%，有上升的趨勢(shì)；南部區(qū)域（南岸區(qū)、巴南區(qū)）占27 %。整個(gè)北部區(qū)域2008年商品住宅總供應(yīng)量約400萬(wàn)，比2007年減少268萬(wàn)，降幅達(dá)到40%。其中北部新區(qū)的供應(yīng)量?jī)H為127萬(wàn)，不足2007年區(qū)域供應(yīng)量的一半，主要是由于區(qū)內(nèi)除別墅、洋房外的普通商品住宅供應(yīng)量銳少；江北區(qū)全年供應(yīng)量為114萬(wàn)，區(qū)內(nèi)供應(yīng)95%以上為高層住宅；渝北區(qū)的年供應(yīng)量約為161，僅次于南岸區(qū)。南部區(qū)域2008年商品住宅總供應(yīng)

43、量約270萬(wàn)，比2007年減少了約52萬(wàn)。南岸區(qū)的供應(yīng)量仍為主城各行政區(qū)最高，以普通商品住宅供應(yīng)為主；巴南區(qū)的供應(yīng)量則是連續(xù)幾年持續(xù)增長(zhǎng)，2008年總供應(yīng)量達(dá)到77萬(wàn)，比2007年增長(zhǎng)86%，是2008年供應(yīng)量增幅最大的區(qū)域。西部區(qū)域的供應(yīng)增長(zhǎng)明顯，2008年的商品住宅供應(yīng)量達(dá)到312萬(wàn)，比2007年增加了40萬(wàn)，增幅達(dá)到14.73%。九龍坡區(qū)和沙坪壩區(qū)的供應(yīng)量分別比2007年增加39萬(wàn)和19萬(wàn)，增幅達(dá)到了54%和19%；高新區(qū)和大渡口區(qū)的供應(yīng)量相比2007都有不同程度的減少，但減少的幅度均小于主城區(qū)的平均幅度。圖4-3：2007、2008年重慶主城各區(qū)商品住宅供應(yīng)比例變化數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶中原市

44、場(chǎng)研究部圖4-4：2008年重慶主城各區(qū)商品住宅供應(yīng)體量數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶中原市場(chǎng)研究部第5章 商品房成交分析數(shù)據(jù)說(shuō)明：以下商品房成交數(shù)據(jù)均來(lái)自重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)交易簽約記錄。商品房包括住宅和非住宅項(xiàng)目，成交價(jià)格均指建筑面積成交價(jià)格。5.1 成交量減少2008年主城區(qū)商品房成交約13.37萬(wàn)套，成交面積約1244萬(wàn)。商品房成交量出現(xiàn)了少有的負(fù)增長(zhǎng)，與2007年相比下降了970萬(wàn)左右，下降幅度達(dá)到43.79%，成交量甚至低于2006年的商品房成交量。2008年商品房成交量除1月、10月和12月比2007年同期有所增漲外，其它月份商品房成交量均有所下降，特別是第三季度的商品房成交量?jī)H為2007年同期的四

45、成左右，但從第四季度開(kāi)始商品房成交量開(kāi)始回升。圖5-1：2004-2008年重慶主城區(qū)商品房成交量對(duì)比數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市土地交易中心圖5-2：2003-2008年重慶主城區(qū)商品房成交面積及增長(zhǎng)率變化數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市土地交易中心圖5-2：2008年重慶主城區(qū)商品季度房成交量數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市土地交易中心圖5-3：2008年重慶主城區(qū)商品房月度成交量數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市土地交易中心5.2 成交價(jià)格回落2008年主城區(qū)商品房總成交金額約為507億元，建筑面積成交價(jià)格為4079元/。2008年商品房成交價(jià)格比2007年上漲了約701元/，漲幅達(dá)到20.74%。 從成交價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，全年商品房成交呈現(xiàn)前高后低的

46、趨勢(shì)，價(jià)格在2008年2月達(dá)到最高的4687元/以后開(kāi)始出現(xiàn)下跌的趨勢(shì)，第四季度的商品房成交均價(jià)跌破4000元/，僅為3798元/。圖5-4：2004-2008年重慶主城區(qū)商品房成交價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市土地交易中心圖5-5：2004-2008年重慶主城區(qū)商品房季度成交價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市土地交易中心圖5-6：2007-2008年重慶主城區(qū)商品房月度成交價(jià)格 單位：元/數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市土地交易中心5.3 區(qū)域價(jià)差拉大 從商品房的區(qū)域成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，與供應(yīng)結(jié)構(gòu)差異不大，與2007年的需求結(jié)構(gòu)相比變化也不大：北部區(qū)域占到主城總成交的四成；西部區(qū)域與南部區(qū)域成交量相當(dāng)，共占總成交的五成左右。2008年區(qū)域成交變化最顯著的，是各區(qū)域之間的價(jià)差被拉大。整個(gè)北部區(qū)域（江北區(qū)、渝北區(qū)、北部新區(qū)）2008年的建筑面積成交均價(jià)達(dá)到4467元/，與南部區(qū)域（南岸區(qū)、巴南區(qū)）和西部區(qū)域（高新區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、沙坪壩區(qū)）的每平方米價(jià)格差分別達(dá)到642元785元。這一價(jià)格差異雖然與各區(qū)內(nèi)的物業(yè)形態(tài)有關(guān)，但同類(lèi)型、同品質(zhì)物業(yè)在主城三個(gè)區(qū)域所帶來(lái)的價(jià)格差異在2008年被空前拉大。圖5-6： 2008年重慶主城各區(qū)商品房成交結(jié)構(gòu) 數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市土地交易中心圖5-6： 2007、2008年重慶主城各區(qū)商品房成