xx大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、目目 錄錄 1 總總 論論.3 1.1項(xiàng)目概況.3 1.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性.3 1.3可行性研究報(bào)告編制依據(jù).4 1.4主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與研究結(jié)論.4 2 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件項(xiàng)目選址及建設(shè)條件.6 2.1項(xiàng)目所處區(qū)域.6 2.2項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn).7 2.3建設(shè)條件.8 3 市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析.10 3.1哈爾濱市商業(yè)酒店市場(chǎng)現(xiàn)狀.10 3.2哈爾濱市商業(yè)酒店市場(chǎng)分類研究.11 3.3項(xiàng)目影響因素分析.11 3.4項(xiàng)目 STWO 分析.13 4 經(jīng)營(yíng)方案設(shè)計(jì)經(jīng)營(yíng)方案設(shè)計(jì).17 4.1項(xiàng)目名稱及產(chǎn)品定位.17 4.2目標(biāo)客戶.17 4.3管理方案設(shè)計(jì).18 5 項(xiàng)目建設(shè)方案項(xiàng)目建設(shè)方案.20 5.1建筑

2、設(shè)計(jì)方案.20 5.2結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案.22 5.3公用設(shè)施方案.23 6 專篇設(shè)計(jì)專篇設(shè)計(jì).26 6.1消防.26 6.2節(jié)能.28 6.3防雷.29 6.4智能配套方案.29 7 環(huán)境影響評(píng)價(jià)環(huán)境影響評(píng)價(jià).32 7.1項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)對(duì)環(huán)境的影響.32 7.2環(huán)境保護(hù)措施.34 7.3環(huán)境保護(hù)措施實(shí)施評(píng)價(jià).36 8 項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)與進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)與進(jìn)度計(jì)劃.37 8.1組織機(jī)構(gòu)與人力資源.37 8.2項(xiàng)目招投標(biāo)管理.37 8.3項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排.39 9 投資估算與資金籌措投資估算與資金籌措.40 9.1投資估算的依據(jù)及說(shuō)明.40 9.2總投資估算.41 9.3資金籌措方案.42 10 經(jīng)濟(jì)

3、效益分析經(jīng)濟(jì)效益分析.43 10.1 盈利能力分析.43 10.2 清償能力分析.43 10.3 不確定分析.43 11 風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策.46 11.1 政策風(fēng)險(xiǎn).46 11.2 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn).46 11.3 經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn).47 11.4 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn).47 12 結(jié)論與建議結(jié)論與建議.49 12.1 結(jié)論.49 12.2 建議.49 1 1總總 論論 1.1項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況 1.1.1項(xiàng)目情況項(xiàng)目情況 項(xiàng)目名稱： 項(xiàng)目地址： 總建筑面積： 建筑高度： 1.1.2開發(fā)單位情況開發(fā)單位情況 開發(fā)單位： 法人代表： 單位地址： 1.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性項(xiàng)目建設(shè)的必要性 1.2.1實(shí)踐松北區(qū)發(fā)展

4、規(guī)劃的需要實(shí)踐松北區(qū)發(fā)展規(guī)劃的需要 在哈爾濱市松北區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃中指出： 新城區(qū)形象初步形成；哈大齊工業(yè)走廊松北區(qū)部分建設(shè)全面展開，主要工業(yè)園區(qū) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基本完成；區(qū)域農(nóng)業(yè)為建設(shè)成綠色生態(tài)農(nóng)業(yè)和綠色食品生產(chǎn)基地、旅游 觀光都市農(nóng)業(yè)奠定更堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；推進(jìn)太陽(yáng)島國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)建設(shè)的同時(shí)，形成旅 游產(chǎn)業(yè)集群；商業(yè)貿(mào)易集中片區(qū)初具規(guī)模；基本建立起比較健全和完善的社會(huì)保障體 系，完成松北、松浦、萬(wàn)寶由鎮(zhèn)向街道辦事處的社會(huì)轉(zhuǎn)型，區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的 布局初步形成；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育等各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展；生態(tài)環(huán)境 進(jìn)一步優(yōu)化；社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制進(jìn)一步完善, 成為全市乃至全省經(jīng)濟(jì)增

5、長(zhǎng)最快地 區(qū)。具體指標(biāo)： 符合全新的工業(yè)發(fā)展理念建設(shè)松北工業(yè)園區(qū) 二十一世紀(jì)是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，是經(jīng)濟(jì)全球化時(shí)代，工業(yè)產(chǎn)業(yè)和企業(yè)組織形式已經(jīng) 和正在發(fā)生著新的變革，發(fā)展工業(yè)已不僅僅是搞幾個(gè)工業(yè)項(xiàng)目、建工廠那么簡(jiǎn)單，而 是包括產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)決策、營(yíng)銷策劃、資本運(yùn)營(yíng)、品牌商標(biāo)創(chuàng)造、企業(yè)文化、 產(chǎn)品銷售、售后服務(wù)等等在內(nèi)的一系列產(chǎn)業(yè)活動(dòng)內(nèi)容，這些內(nèi)容屬于現(xiàn)代工業(yè)服務(wù)業(yè)。 現(xiàn)代工業(yè)的發(fā)展沒有現(xiàn)代工業(yè)服務(wù)業(yè)的支撐是難以發(fā)展的，只有兩者有機(jī)的結(jié)合起來(lái) 才能使區(qū)域工業(yè)不斷發(fā)展壯大。在省哈大齊工業(yè)走廊啟動(dòng)區(qū)規(guī)劃設(shè)想中，松北區(qū)江灣 分區(qū)將是“工業(yè)走廊”的綜合配套服務(wù)區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展對(duì)“工業(yè)走廊”具有支撐作用的 管

6、理、教育、科研、金融、電信等產(chǎn)業(yè)以及生產(chǎn)要素市場(chǎng)和產(chǎn)品市場(chǎng)。松北區(qū)要充分 利用這個(gè)有利條件，在推進(jìn)工業(yè)園區(qū)建設(shè)規(guī)劃的同時(shí)，加快發(fā)展現(xiàn)代工業(yè)服務(wù)業(yè)。要 用系統(tǒng)的觀念制定現(xiàn)代工業(yè)服務(wù)業(yè)與加工業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的規(guī)劃，制定政策引導(dǎo)急需發(fā)展 的項(xiàng)目。要加快工業(yè)貿(mào)易營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)建設(shè)步伐，以工業(yè)貿(mào)易網(wǎng)絡(luò)促進(jìn)工業(yè)園區(qū)建設(shè)。用 本地的市場(chǎng)需求和消費(fèi)以及資源優(yōu)勢(shì)，吸引、聯(lián)合世界跨國(guó)公司總部和地區(qū)總部在松 北區(qū)建立網(wǎng)點(diǎn)，開發(fā)市場(chǎng)；吸引、聯(lián)合全國(guó)著名品牌的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)來(lái)松北建點(diǎn)落戶；引 導(dǎo)省內(nèi)具有發(fā)展?jié)摿Φ漠a(chǎn)業(yè)集團(tuán)在松北區(qū)建立據(jù)點(diǎn)；推動(dòng)我省農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)總 部移入松北區(qū)；促進(jìn)哈爾濱區(qū)域的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)來(lái)松北區(qū)發(fā)展；提供最優(yōu)惠條件讓大

7、型裝 備制造業(yè)、重化工企業(yè)集團(tuán)營(yíng)銷貿(mào)易中心進(jìn)駐松北區(qū)，以此構(gòu)架出集聚和輻射功能的 工業(yè)貿(mào)易管理、營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)，形成與世界、全國(guó)、各地區(qū)相聯(lián)通的世界性大市場(chǎng)。 1.3可行性研究報(bào)告編制依據(jù)可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 1）投資項(xiàng)目可行性研究指南 ，2002，國(guó)家計(jì)委以計(jì)辦投資200215 號(hào)文件， 中國(guó)電力出版社 2）建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版） ，2006，中國(guó)計(jì)劃出版社 3）哈爾濱市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要 4）哈爾濱市城市總體規(guī)劃大綱（20002020 年） 5）國(guó)家、黑龍江省及哈爾濱市政府現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定及文件 6）松北區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（“十五”及 2010 年） 7）

8、房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額 8）哈爾濱市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料 9）投資項(xiàng)目方簽定的協(xié)議書或意向書 10）其他有關(guān)依據(jù)資料 11）項(xiàng)目批復(fù)文件 1.4主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與研究結(jié)論主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與研究結(jié)論 表表 1.2 松浦大廈大廈項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表松浦大廈大廈項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)單位 一建筑類 1 總建筑面積50000 2 占地面積1515.15 二投資類 1 項(xiàng)目投入總資金26556.95萬(wàn)元 1.1 土地取得費(fèi)用7999.28 萬(wàn)元 1.2 前期費(fèi)用550.08 萬(wàn)元 1.3 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)740.12萬(wàn)元 1.4 建筑安裝工程

9、費(fèi)12781.95萬(wàn)元 1.5 園區(qū)配套費(fèi)1500.23 萬(wàn)元 1.6 管理費(fèi)用353.58 萬(wàn)元 1.7 銷售費(fèi)用575.77 萬(wàn)元 1.8 財(cái)務(wù)費(fèi)用1133.13 萬(wàn)元 1.9 預(yù)備費(fèi)922.81 萬(wàn)元 2 資金籌措26556.95 萬(wàn)元 2.1 項(xiàng)目資本金10440.0 萬(wàn)元 2.2 銀行借款13557.7 萬(wàn)元 2.3 銷售收入投入2518.42 萬(wàn)元 三財(cái)務(wù)類 1 凈現(xiàn)值（稅后 ic=8%）1746.48萬(wàn)元 2 內(nèi)部收益率（稅后）14.84% % 3 靜態(tài)投資回收期（稅后）5.0年 4 借款償還期4.6年 “松浦大廈”項(xiàng)目經(jīng)測(cè)算，預(yù)計(jì)總投資為 26556.95 萬(wàn)元，預(yù)計(jì)總銷售收入

10、為 35985.85 萬(wàn)元，經(jīng)計(jì)算，該項(xiàng)目的盈利水平較高、償債能力較強(qiáng)，而且銷售收入及建 設(shè)投資等不確定性因素基本處于可控范圍之內(nèi)，因此，項(xiàng)目可行，值得投資。 2 2項(xiàng)目選址及建設(shè)條件項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 2.1項(xiàng)目所處區(qū)域項(xiàng)目所處區(qū)域 2.1.1哈爾濱市概況哈爾濱市概況 哈爾濱市位于東經(jīng)1254213010，北緯44044640，是黑龍江省 省會(huì)，中國(guó)東北北部的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和交通中心，東北北部地區(qū)最大的中心城市， 也是中國(guó)省轄市中管轄面積最大、管轄總?cè)丝诰拥诙坏奶卮蟪鞘?，是中?guó)十大城市 之一。全市土地面積5.31萬(wàn)平方公里，轄8區(qū)7縣，代管3個(gè)縣級(jí)市。戶籍總?cè)丝?1063.5萬(wàn)人，其中市

11、區(qū)人口587.9萬(wàn)人，48個(gè)少數(shù)民族，其中少數(shù)民族66萬(wàn)人。是中 國(guó)著名的歷史文化名城和旅游城市，素有“共和國(guó)長(zhǎng)子” 、 “冰城” 、 “天鵝項(xiàng)下的珍珠” 、 “東方莫斯科” 、 “東方小巴黎”以及“冰城夏都”等美稱。 圖圖 2.1 哈爾濱市在黑龍江省的位置哈爾濱市在黑龍江省的位置 2.1.2松北區(qū)概況松北區(qū)概況 松北新區(qū)位于哈爾濱市北部，是 2004 年 2 月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立的，轄區(qū)面積 736 平方公里。下轄五個(gè)鎮(zhèn)，即松北鎮(zhèn)、松浦鎮(zhèn)、萬(wàn)寶鎮(zhèn)、對(duì)青山鎮(zhèn)和樂業(yè)鎮(zhèn)，其中 松北鎮(zhèn)、松浦鎮(zhèn)、萬(wàn)寶鎮(zhèn)加掛街道辦事處的牌子。現(xiàn)有人口 21.6 萬(wàn)人，其中農(nóng)業(yè)人 口 13.67 萬(wàn)人。濱洲、濱北、哈齊、哈

12、伊、哈黑、哈大、哈綏高速公路等多條公鐵干 線穿境而過(guò)，距哈爾濱太平國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅 20 分鐘車程，是全市、全省重要的交通樞紐。 市委十二屆七次全會(huì)確定了“北躍、南拓、中興、強(qiáng)縣”的發(fā)展戰(zhàn)略。其中， “北躍”的核心內(nèi)涵 是“以水定城，科技興城” 。松北區(qū)今后一個(gè)時(shí)期發(fā)展總的指導(dǎo) 思想是：堅(jiān)持以水定城和科技興城理念 ，以打造全省科技中心、文化中心、金融中 心、行政中心、旅游中心、奧體中心為目標(biāo)，推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)、城市景觀建設(shè)、 民生工程建設(shè)、城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，把松北區(qū)建設(shè)成為集科技、文化、生態(tài)功能于 一 體的現(xiàn)代化新城區(qū)，努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展新跨越 2.2項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 2.2.1項(xiàng)目位置項(xiàng)

13、目位置 東：松花江工業(yè)小區(qū) 南：常盛源小區(qū) 西：糖廠社區(qū) 北：松花江 圖圖 2.2 黑龍江科技學(xué)院所在的位置黑龍江科技學(xué)院所在的位置 黑龍江科技學(xué)院簡(jiǎn)介黑龍江科技學(xué)院是黑龍江省唯一一所具有礦業(yè)特色的普通高 等學(xué)校。學(xué)校前身是中國(guó)共產(chǎn)黨 1947 年在雞西建立的東北第一所煤礦工人干部學(xué)校。 1998 年以前，學(xué)校隸屬于原國(guó)家煤炭工業(yè)部，主要面向煤炭行業(yè)辦學(xué)。1998 年高等 教育管理體制改革后，隸屬關(guān)系實(shí)行中央與地方共建，以黑龍江省管理為主。經(jīng)過(guò)幾 代科院人 60 年的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新，黑龍江科技學(xué)院是一所以工為主，理、工、管、經(jīng)、法 相結(jié)合的多科類綜合性本科院校。學(xué)校地處具有俄羅斯風(fēng)情的哈爾濱市，位于

14、風(fēng)光秀 麗的松花江畔，學(xué)院依江而建，占地 100 余萬(wàn)平方米， 學(xué)校固定資產(chǎn) 26.61 億元， 教學(xué)科研儀器設(shè)備值 2.4 億元 2.2.2周邊配套設(shè)施提高了項(xiàng)目的宜居性周邊配套設(shè)施提高了項(xiàng)目的宜居性 項(xiàng)目地塊所在地是城市中心次熱點(diǎn)區(qū)域，西臨城市交通干道的松浦大道和糖廠社 區(qū)，哈有哈爾濱第三十一中學(xué)；北為常盛源小區(qū)和香料廠，正東為松花江工業(yè)小區(qū)； 北邊是具有美麗風(fēng)光的松花江和哈爾濱永勝路小學(xué)，周邊有以“觀江國(guó)際”為首的等 高檔生活社區(qū)；還有國(guó)家五星級(jí)旅游景點(diǎn)太陽(yáng)島和冰雪大世界。項(xiàng)目所在地的自然環(huán) 境優(yōu)越，區(qū)位條件良好。 2.2.3即將打造江北企業(yè)群的規(guī)劃提高了項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展?jié)摿磳⒋蛟旖逼?/p>

15、業(yè)群的規(guī)劃提高了項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展?jié)摿?實(shí)施大項(xiàng)目牽動(dòng)戰(zhàn)略是新區(qū)快速成長(zhǎng)的有效措施。松北區(qū)要進(jìn)一步解放思想，敢 創(chuàng)新、敢做、敢為，敢于克服一切困難謀劃出一個(gè)國(guó)家、一個(gè)地區(qū)、一個(gè)企業(yè)能夠撐 起一個(gè)園區(qū)的項(xiàng)目，能夠帶動(dòng)全局發(fā)展的項(xiàng)目，以此加快招商引資的速度，擴(kuò)大招商 引資的規(guī)模。要建立大項(xiàng)目庫(kù)，制定引進(jìn)和謀劃大項(xiàng)目的激勵(lì)政策，形成大項(xiàng)目的創(chuàng) 新機(jī)制。要建立大項(xiàng)目的科學(xué)評(píng)價(jià)制度，確保大項(xiàng)目引進(jìn)質(zhì)量，要拒絕那些高污染、 高能耗、高物耗、低效益的項(xiàng)目入?yún)^(qū)。引進(jìn)一個(gè)大項(xiàng)目就能提供上下游產(chǎn)品開發(fā)的機(jī) 會(huì)，發(fā)展新產(chǎn)業(yè)的機(jī)會(huì)。要依托大項(xiàng)目，創(chuàng)新新項(xiàng)目，盡力拉長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈，以此為導(dǎo)向， 進(jìn)一步擴(kuò)大招商引資，按生產(chǎn)專業(yè)化和

16、社會(huì)化的要求，創(chuàng)建專業(yè)化很強(qiáng)的企業(yè)，逐步 形成若干以大項(xiàng)目為中心、產(chǎn)業(yè)間具有緊密聯(lián)系的企業(yè)群。 2.2.4哈爾濱市北拓的發(fā)展規(guī)劃為項(xiàng)目提供了無(wú)限想象空間哈爾濱市北拓的發(fā)展規(guī)劃為項(xiàng)目提供了無(wú)限想象空間 根據(jù)哈爾濱市的發(fā)展戰(zhàn)略， “北躍”以建設(shè)北國(guó)水城和科技新城為主線，著 重開發(fā)松北區(qū)、呼蘭區(qū)、構(gòu)筑“兩縱、四橫、十八湖”的水網(wǎng)體系，建設(shè)北部集科技、 文化、生態(tài)于一體的新城區(qū)，帶動(dòng)江北大發(fā)展。圍繞“北躍”戰(zhàn)略，重點(diǎn)推進(jìn)松北防 洪、灌排改擴(kuò)建及水生態(tài)環(huán)境建設(shè)、科技城火炬大廈、科技創(chuàng)新城起步區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、 松浦大橋和三環(huán)西橋等重大項(xiàng)目建設(shè)，加快建設(shè)北國(guó)水城和科技新城，這也為松浦大 廈的提高了未來(lái)的發(fā)展?jié)摿?/p>

17、 2.3建設(shè)條件建設(shè)條件 2.3.1自然環(huán)境條件自然環(huán)境條件 哈爾濱位于最北端，是中國(guó)緯度最高、氣溫最低的大都市。四季分明，冬季漫 長(zhǎng)寒冷，而夏季則顯得短暫涼爽。 氣候條件 哈爾濱的集中降水期為每年 7 至 8 月，集中降雪期為每年 11 月至次年 1 月。年 平均溫度 3.6。最冷的 1 月份，平均氣溫為零下 13.2至零下 24.8，最熱的 7 月份，平均氣溫為 18.1至 22.8。3-5 月份為春季，易發(fā)生春旱和大風(fēng)，氣溫回 升快而且變化無(wú)常，升溫或降溫一次可達(dá) 10左右。6-8 月份為夏季，炎熱濕潤(rùn)多雨， 7 月份平均氣溫 19-20，最高氣溫達(dá) 38。平均降水量占全年的 60%-7

18、0%，由于降 水集中，間有暴雨，易發(fā)生洪澇災(zāi)害。9-11 月份為秋季，降雨明顯減少，晝夜溫差 變幅較大，9 月份平均氣溫為 10，10 月份北部地區(qū)已到 0，南部地區(qū) 2-4。 12-次年 2 月份為冬季，漫長(zhǎng)而寒冷干燥，雪覆大地。1 月平均氣溫零下 15-零下 30，最低氣溫曾達(dá)零下 52.3。 工程地質(zhì)條件 該地段地處渾河南岸二級(jí)沖積階地，地表為較厚的第四系沖積物，地基承載力較 大，地下巖性穩(wěn)定，季節(jié)性凍土層厚度約 1.2 米。經(jīng)工程地質(zhì)初勘，地基巖土穩(wěn)定、 無(wú)不良地質(zhì)現(xiàn)象，適宜工程建設(shè)，一般多層、高層均可采用常規(guī)樁基礎(chǔ)。 2.3.2基礎(chǔ)設(shè)施條件基礎(chǔ)設(shè)施條件 隨著道路的改建、擴(kuò)建和相新建，

19、給水、雨水、污水、電力、電訊、集中供熱、 燃?xì)獾榷鄺l市政管線已相繼敷設(shè)至本地段，完全能夠滿足本項(xiàng)目的建設(shè)開發(fā)、使用經(jīng) 營(yíng)需要。 表表 2.1 項(xiàng)目建設(shè)具備的基礎(chǔ)設(shè)施條件表項(xiàng)目建設(shè)具備的基礎(chǔ)設(shè)施條件表 類別容量或管線直徑備注 電力10KV 和 6KV 線路可滿足二級(jí)符合要求 集中供熱惠天熱電 1500 供熱管線 給水哈爾濱松北區(qū)供水管線 電訊可滿足 1000 中繼線 燃?xì)?00 的中壓和 500 低壓管線 3 3市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析 3.1哈爾濱市商業(yè)酒店市場(chǎng)現(xiàn)狀哈爾濱市商業(yè)酒店市場(chǎng)現(xiàn)狀 隨著國(guó)家振興東北的提出，哈爾濱是東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，物資集散地，作為對(duì) 城市的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)反應(yīng)敏感的商業(yè)大酒店近幾年

20、有了很大的發(fā)展。哈爾濱市建設(shè)現(xiàn)代化 的區(qū)域中心城市的定位是商業(yè)大酒店市場(chǎng)發(fā)展的源動(dòng)力。 3.1.1商業(yè)酒店市場(chǎng)的區(qū)域特征逐漸形成商業(yè)酒店市場(chǎng)的區(qū)域特征逐漸形成 哈爾濱市著名大酒店現(xiàn)有主要分布于三個(gè)區(qū)域，即香坊區(qū)區(qū)周邊，如萬(wàn)達(dá)索菲特 大酒店 、勃萊梅大酒店、福松浦天大酒店等；道里區(qū)，如香格里拉大飯店、松花江 凱萊花園大酒店等；南崗區(qū)一帶，如華融飯店、戴斯大酒店等。當(dāng)然與全國(guó)幾個(gè)發(fā)達(dá) 城市比較的，哈爾濱商業(yè)酒店市場(chǎng)還是不成熟的。從同價(jià)位產(chǎn)品質(zhì)量比較，所形成的 商務(wù)中心成熟度的比較，酒店管理水平的差異等方面，都可以看出與北京，上海，深 圳，廣州等城市的相對(duì)成熟的商業(yè)酒店市場(chǎng)的較大差距。當(dāng)然這是與哈爾

21、濱的經(jīng)濟(jì)發(fā) 展水平相對(duì)應(yīng)的。 3.1.2商業(yè)酒店大多都是本土企業(yè)商業(yè)酒店大多都是本土企業(yè) 但是與北京上海等發(fā)達(dá)城市中統(tǒng)一業(yè)權(quán)商業(yè)酒店物業(yè)大多由外資或港資發(fā)展商持 有不同的是，哈爾濱市的統(tǒng)一業(yè)權(quán)商業(yè)酒店物業(yè)基本由本地開發(fā)商持有。當(dāng)然這與哈 爾濱作為老工業(yè)基地的歷史經(jīng)濟(jì)背景聯(lián)系在一起。但是哈爾濱作為東北的經(jīng)濟(jì)中心， 物資流通中心，以及國(guó)家振興東北的大背景，哈爾濱商業(yè)酒店市場(chǎng)有很大的發(fā)展?jié)摿Α?隨著對(duì)哈爾濱經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，作為東北商貿(mào)中心功能的進(jìn)一步完善，會(huì)有越來(lái)越 多的外地資本進(jìn)入哈爾濱的商業(yè)酒店市場(chǎng)，越來(lái)越多的更加專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商會(huì) 進(jìn)入哈爾濱市場(chǎng)，提供更多高素質(zhì)的統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)的商業(yè)酒店物業(yè)。

22、 3.1.3哈爾濱市商業(yè)酒店市場(chǎng)上的產(chǎn)品質(zhì)量差異較大。哈爾濱市商業(yè)酒店市場(chǎng)上的產(chǎn)品質(zhì)量差異較大。 從商業(yè)酒店內(nèi)部的配套水平，裝修水平到物業(yè)管理水平都存在較大差異，當(dāng)然相 應(yīng)的價(jià)格也存在較大的差異。這樣的差異由于哈爾濱酒店市場(chǎng)上存在的酒店既有近幾 年上市的引進(jìn)較先進(jìn)設(shè)計(jì)理念的高檔次商業(yè)酒店，也有大量的由非專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā) 商開發(fā)銷售或出租的質(zhì)量參差不齊的中低檔次的酒店。相應(yīng)的酒店管理市場(chǎng)水平與發(fā) 達(dá)城市市場(chǎng)也有較大差距。只有極少數(shù)的高檔次酒店由專業(yè)的高素質(zhì)管理公司接手， 大部分都是發(fā)展商自己成立的附屬物業(yè)管理公司或者市場(chǎng)上小規(guī)模的物業(yè)管理公司。 3.1.4統(tǒng)一業(yè)權(quán)商業(yè)酒店物業(yè)管理主要由開發(fā)商自營(yíng)

23、統(tǒng)一業(yè)權(quán)商業(yè)酒店物業(yè)管理主要由開發(fā)商自營(yíng) 可以認(rèn)為統(tǒng)一業(yè)權(quán)形式下發(fā)展商有在商務(wù)配套上投入更大成本的動(dòng)機(jī)。而統(tǒng)一業(yè) 權(quán)的商業(yè)酒店物業(yè)物業(yè)管理水平不顯著高于分散業(yè)權(quán)的商業(yè)酒店物業(yè)。實(shí)際上，在實(shí) 地調(diào)查中筆者發(fā)現(xiàn)，統(tǒng)一業(yè)權(quán)的商業(yè)酒店項(xiàng)目的物業(yè)大多由發(fā)展商自己的物業(yè)管理公 司接管。如香格里拉酒店等。實(shí)際上哈爾濱市商業(yè)酒店物業(yè)管理市場(chǎng)上高質(zhì)量的專業(yè) 物業(yè)管理公司較少，大多數(shù)的都是哈爾濱市本地的小型的物業(yè)公司或附屬于發(fā)展商的 物業(yè)管理公司，管理水平參差不齊。隨著更專業(yè)的商業(yè)酒店開發(fā)商進(jìn)入哈爾濱市商業(yè) 酒店市場(chǎng)，更多符合現(xiàn)代商務(wù)活動(dòng)要求的商業(yè)酒店也要求相應(yīng)的高水平的物業(yè)管理， 將會(huì)有更多的專業(yè)的商業(yè)酒店物業(yè)

24、管理公司出現(xiàn)。 3.2哈爾濱市商業(yè)酒店市場(chǎng)分類研究哈爾濱市商業(yè)酒店市場(chǎng)分類研究 3.2.1酒店連體項(xiàng)目酒店連體項(xiàng)目 此類項(xiàng)目是依托于較高檔次酒店，酒店的開發(fā)商在開發(fā)酒店時(shí)將部分物業(yè)作為商 務(wù)目的的招租，并與酒店物業(yè)統(tǒng)一管理。如勃萊梅大酒店。 3.2.2開發(fā)商持有項(xiàng)目開發(fā)商持有項(xiàng)目 房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)并持有的中高檔商業(yè)酒店物業(yè)，包括萬(wàn)達(dá)索菲亞大酒店等。 3.2.3非專業(yè)房地產(chǎn)企事業(yè)單位持有項(xiàng)目非專業(yè)房地產(chǎn)企事業(yè)單位持有項(xiàng)目 這類是由大型非專業(yè)房地產(chǎn)企事業(yè)單位開發(fā)小部分自用，大部分出租的商業(yè)酒店 項(xiàng)目，比較具有代表性的是華旗大飯店。 3.3項(xiàng)目影響因素分析項(xiàng)目影響因素分析 由于商業(yè)酒店市場(chǎng)的影響因素

25、眾多而復(fù)雜，因此有必要對(duì)其進(jìn)行歸納和分類。本 文主要從影響商業(yè)酒店需求及價(jià)值的范圍來(lái)分類歸納，劃分為一般因素、區(qū)域因素和 個(gè)別因素三類，各類中又有眾多不同的次一級(jí)的影響因素、因子，構(gòu)成商業(yè)酒店的需 求量影響因素體系。 3.3.1一般因素一般因素 一般因素是指對(duì)房地產(chǎn)需求量及其走勢(shì)有普遍性、一般性和共同性的影響因素。 這類影響因素對(duì)房地產(chǎn)需求的影響一般是整體性的、全面性的，其覆蓋范圍可以是一 個(gè)地區(qū)、一個(gè)國(guó)家乃至全球。顯然，這類影響因素對(duì)于具體某一宗房地產(chǎn)而言并不直 接，但它們往往是決定具體房地產(chǎn)價(jià)值及其趨勢(shì)的基礎(chǔ)和關(guān)鍵。一般因素中，主要有 行政因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、人口因素、心理因素和國(guó)際

26、因素等次一級(jí)因素。 一、一、行政因素行政因素 行政因素是指國(guó)家政策、法律、法規(guī)和行政法令對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)需求的影 響和干預(yù)。行政因素中主要有土地制度、房地產(chǎn)價(jià)格政策、稅收政策、信貸政策、城 市規(guī)劃與土地利用規(guī)劃、土地使用權(quán)出讓方式和行政隸屬變更、居民收入與消費(fèi)水平 等因子。 二、二、經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)因素 房地產(chǎn)業(yè)的興衰是國(guó)家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況的直接反映。房地產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè) 鏈長(zhǎng)，其發(fā)展將直接影響和帶動(dòng)機(jī)械、建材、鋼鐵、水泥、運(yùn)輸、金融、裝潢等相關(guān) 行業(yè)的發(fā)展；反之，這些相關(guān)行業(yè)的發(fā)展也必將影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 經(jīng)濟(jì)因素中，主要有經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、財(cái)政收支與金融狀況、居民收入與消費(fèi)水平、 物價(jià)與利

27、率水平、儲(chǔ)蓄與投資水平、社會(huì)消費(fèi)品零售額等因子。 三、三、社會(huì)因素社會(huì)因素 社會(huì)因素是指一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的社會(huì)狀況對(duì)房地產(chǎn)需求和價(jià)值的影響，其影響因 子主要有政治安定狀況、社會(huì)治安程度、城市化水平、商業(yè)房地產(chǎn)投機(jī)等。 四、四、人口因素人口因素 人口因素是一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的人口狀況對(duì)房地產(chǎn)需求和價(jià)值的影響，主要有人口 數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭人口規(guī)模等因子。 五、五、心理因素心理因素 房地產(chǎn)價(jià)值是房地產(chǎn)市場(chǎng)上房地產(chǎn)商品供需關(guān)系的反映，而價(jià)值的形成則是由人 這一主體完成的。在這一過(guò)程中，人的心理因素對(duì)房地產(chǎn)需求和價(jià)值的影響是不可忽 視的。 影響房地產(chǎn)需求和價(jià)值的心理因素主要有購(gòu)買與出售心態(tài)、欣賞趣味、消費(fèi)

28、時(shí)尚、 攀比心理、價(jià)值觀念等因子。 六、六、國(guó)際因素國(guó)際因素 房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育與完善離不開國(guó)際環(huán)境的影響。國(guó)際政治環(huán)境、國(guó)際經(jīng)濟(jì)狀況、 地區(qū)緊張或軍事沖突、貿(mào)易關(guān)系與競(jìng)爭(zhēng)狀況等，都將明顯影響我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求 和房地產(chǎn)價(jià)值，隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化，這些影響因素將更直接更明顯。 3.3.2區(qū)域因素區(qū)域因素 區(qū)域因素是指商業(yè)酒店所在市場(chǎng)和地區(qū)的特性對(duì)房地產(chǎn)需求量和價(jià)值水平的影響 因素。相對(duì)于一般因素而言，區(qū)域因素的影響范圍要小，一般影響到一個(gè)城市或城市 的一部分，也可能影響到多個(gè)城市，尤其是影響到大城市周圍的衛(wèi)星城鎮(zhèn)。影響商業(yè) 酒店需求和價(jià)值的區(qū)域因素主要有：商圈規(guī)模、商服繁華程度、交通條件等。 一

29、、一、商圈規(guī)模商圈規(guī)模 自然形成，市民、商家所公認(rèn)的商業(yè)集中區(qū)域，確定為商圈。商圈規(guī)模的大小將 直接影響商務(wù)客流量的大小，進(jìn)而影響其價(jià)值。商圈確定是商業(yè)房地產(chǎn)投資中非常重 要的一個(gè)環(huán)節(jié)。影響商圈規(guī)模的因子有：商圈范圍的大小、級(jí)別、總體規(guī)劃、發(fā)展歷 史、商圈內(nèi)居民的消費(fèi)水平、人口數(shù)量等。 二、二、商服繁華程度商服繁華程度 商服繁華程度是指一個(gè)城市或地區(qū)的商業(yè)服務(wù)業(yè)的集聚程度和對(duì)周圍環(huán)境的影響 程度。商服繁華程度與一個(gè)城市的城市性質(zhì)、規(guī)模、人口數(shù)量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等直接 相關(guān)，并影響所在城市或地區(qū)的物質(zhì)流、信息流和人流通量，從而影響到所在地區(qū)的 商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值。影響商服繁華程度的因子有：商業(yè)街的道路

30、類型、所有商店的總營(yíng) 業(yè)面積、商店的檔次、商店的數(shù)量及經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、大型購(gòu)物中心的個(gè)數(shù)、名特商店的家 數(shù)、金融機(jī)構(gòu)數(shù)量、娛樂中心的數(shù)量及檔次、人口流量、治安狀況等。 三、三、交通條件交通條件 交通條件是指一個(gè)城市或地區(qū)的交通通達(dá)程度。交通條件的優(yōu)劣將直接影響城市 人流、物流的通達(dá)性及其交通運(yùn)輸成本(包括交通時(shí)間)，明顯影響人們的出行，從而 影響商業(yè)房地產(chǎn)需求和價(jià)值。影響交通條件的因子有：交通流量、公交站點(diǎn)密度、公 交線路數(shù)、道路通達(dá)程度等。 3.3.3個(gè)別因素個(gè)別因素 個(gè)別因素指具體影響某宗商業(yè)酒店需求和價(jià)值的影響因素。這類因素對(duì)房地產(chǎn)市 場(chǎng)的影響程度和影響范圍最小，但對(duì)具體商業(yè)房地產(chǎn)的影響卻是最

31、直接、最具體。影 響商業(yè)酒店需求和價(jià)值水平的個(gè)別因素包括物理因素和交通便捷度。 一、一、資源因素資源因素 資源因素是商業(yè)酒店宗地本身的條件，包括所處地段、地塊位置、地塊規(guī)模、臨 街寬度、臨街深度、容積率、建筑密度、建筑物面積、層高、層數(shù)、停車場(chǎng)狀況、基 礎(chǔ)設(shè)施狀況等。 二、二、交通便捷度交通便捷度 交通便捷度有別于區(qū)域因素中的交通條件，它主要指具體某宗商業(yè)酒店地產(chǎn)的交 通便利程度。影響因子有地塊距地鐵車站、主要公共站點(diǎn)的距離及便捷程度。 3.4項(xiàng)目項(xiàng)目 STWO 分析分析 3.4.1STWO 分析簡(jiǎn)介分析簡(jiǎn)介 SWOT 是一種分析方法，用來(lái)確定項(xiàng)目本身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)（strength） ，競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)

32、 （weakness） ，機(jī)會(huì)(opportunity)和威脅（threat） ，從而將項(xiàng)目的戰(zhàn)略與內(nèi)部資源、外 部環(huán)境有機(jī)結(jié)合。因此，清楚的確定項(xiàng)目的資源優(yōu)勢(shì)和缺陷，了解項(xiàng)目所面臨的機(jī)會(huì) 和挑戰(zhàn)，對(duì)于制定公司未來(lái)的發(fā)展戰(zhàn)略有著至關(guān)重要的意義。 其中，s、w 是內(nèi)部因素，o、t 是外部因素。按照項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的完整概念，戰(zhàn) 略應(yīng)是一個(gè)項(xiàng)目“能夠做的” （即組織的強(qiáng)項(xiàng)和弱項(xiàng)）和“可能做的” （即環(huán)境的機(jī)會(huì) 和威脅）之間的有機(jī)組合。 SWOT 分析的步驟： 1、羅列項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，可能的機(jī)會(huì)與威脅。 2、優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)與機(jī)會(huì)、威脅相組合，形成 SO、ST、WO、WT 策略。 3、對(duì) SO、ST、WO、

33、WT 策略進(jìn)行甄別和選擇，確定項(xiàng)目目前應(yīng)該采取的具體 戰(zhàn)略與策略。 圖圖 3.1 SWOT 分析步驟分析步驟 3.4.2優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目地塊正處于滂江街地鐵站南延長(zhǎng)線上。目前，滂江街附近的星級(jí)賓館只有黎 明國(guó)際酒店，沒有大型的商場(chǎng)和高檔的商業(yè)酒店，而這里將是地鐵一號(hào)線和地鐵五號(hào) 線的交會(huì)點(diǎn)，未來(lái)的商流、客流量將十分巨大。松北區(qū)將據(jù)此打造發(fā)展?jié)摿薮蟮匿?江商貿(mào)圈。 一、一、地理位置優(yōu)越地理位置優(yōu)越 “松浦大廈”位于松浦大道邊上，是城市交通內(nèi)環(huán)線的主干道。 該地區(qū)處于市中心商業(yè)區(qū)“中央大街”的邊緣，是城市中心次熱點(diǎn)的地理位置， 又處于規(guī)劃中極具發(fā)展?jié)摿Φ乃杀眳^(qū)， “依繁華存在，享都市寧?kù)o” 。 二

34、、二、綠化與景觀綠化與景觀 “松浦大廈”地處老生活區(qū)，在景觀方面似乎沒有什么優(yōu)勢(shì)，但大廈正處松花江 畔，登高遠(yuǎn)眺，波瀾壯闊的松花江景觀便展現(xiàn)在眼前。 三、三、成熟的環(huán)境配套成熟的環(huán)境配套 “松浦大廈”的周邊過(guò)去是人煙稀少的江北區(qū)，經(jīng)過(guò)近幾年現(xiàn)代生活區(qū)的開發(fā)， 現(xiàn)代商業(yè)已經(jīng)形成；而這里的文化氛圍是久已形成的，有省市的中小學(xué)校、專業(yè)醫(yī)院、 國(guó)家重點(diǎn)研究所等；郵政、銀行、商業(yè)、賓館和商務(wù)公寓等環(huán)境配套逐漸積聚和發(fā)展 起來(lái)。深厚的文化積淀、雄厚的科技實(shí)力、完善的基礎(chǔ)設(shè)施，可滿足多方面需求，形 成良好的投資創(chuàng)業(yè)環(huán)境。 四、四、市、區(qū)兩級(jí)政府的戰(zhàn)略規(guī)劃市、區(qū)兩級(jí)政府的戰(zhàn)略規(guī)劃 在未來(lái)城市戰(zhàn)略規(guī)劃中，這里是

35、哈爾濱市東部的新興商貿(mào)圈，是哈爾濱市的又一 個(gè)商業(yè)集散地。松北區(qū)結(jié)合地鐵建設(shè)提出“一帶三圈”的規(guī)劃，糖廠街站口的商貿(mào)圈， 將建設(shè)大型的商場(chǎng)、星級(jí)賓館、高檔商業(yè)酒店，充分發(fā)揮向四周輻射的功能，使這里 成為現(xiàn)代商貿(mào)圈。 “松浦大廈”的開發(fā)建設(shè)必將成為這里的亮點(diǎn)。 五、五、項(xiàng)目的建筑質(zhì)量和內(nèi)在環(huán)境項(xiàng)目的建筑質(zhì)量和內(nèi)在環(huán)境 發(fā)展商豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖┕す芾?，先進(jìn)的建筑技術(shù)，低能耗的功能設(shè)計(jì)， 樓宇智能化的引入，生態(tài)環(huán)境的構(gòu)建，是項(xiàng)目的質(zhì)量保證和內(nèi)涵所在。 3.4.3劣勢(shì)劣勢(shì) 一、一、沒有形成規(guī)模效應(yīng)沒有形成規(guī)模效應(yīng) 項(xiàng)目占地面積不足 2 千平方米，規(guī)模較小。 二、二、臨時(shí)停車受到限制臨時(shí)停車受到限

36、制 由于臨近一線馬路，臨時(shí)停車量有一定局限。 三、三、商住氛圍不明顯商住氛圍不明顯 目前項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)未形成成熟的商住氛圍，是銷售不可忽略的難點(diǎn)。 四、四、交通道路較差交通道路較差 大廈所在黑龍江科技學(xué)院的前的道路較為狹窄和不平，而且公共交通線路距大廈 有超過(guò)步行五分鐘以上的距離，對(duì)商住有一定影響。 3.4.4機(jī)會(huì)機(jī)會(huì) 一、一、地理位置具有發(fā)展?jié)摿Φ乩砦恢镁哂邪l(fā)展?jié)摿?“松浦大廈”是位于地理位置極具發(fā)展?jié)摿屯顿Y升值空間的多功能建筑。 二、二、項(xiàng)目順應(yīng)建筑潮流項(xiàng)目順應(yīng)建筑潮流 “松浦大廈”是具有高品位、高素質(zhì)、高智能、高質(zhì)量、低能耗的生態(tài)建筑。 三、三、項(xiàng)目適應(yīng)辦公居住需求項(xiàng)目適應(yīng)辦公居住需求 “

37、松浦大廈”在空間劃分上的靈活性，即同一樓層中單元格局的處理可按需間隔， 以適應(yīng)不同租者的規(guī)模需要。 “松浦大廈”是“區(qū)隔任意，設(shè)置隨意，功能愜意”的 建筑。 四、四、提出提出“整合型商務(wù)樓整合型商務(wù)樓”概念概念 隨著中小企業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、跨國(guó)公司代表處的發(fā)展，引入“整合型商務(wù)樓”的理 念，更具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。商業(yè)酒店的硬件標(biāo)準(zhǔn)、生活空間的靈活配置、行政商務(wù)資源 的共享， “三位一體”的“整合型商務(wù)樓”概念的首次提出，為“松浦大廈”確立了 項(xiàng)目的整合優(yōu)勢(shì)。 3.4.5威脅威脅 一、一、缺乏商務(wù)氛圍缺乏商務(wù)氛圍 區(qū)域內(nèi)沒有商務(wù)氛圍，商業(yè)酒店、商務(wù)公寓的原有量和現(xiàn)有量幾乎為零，沒有集 中商務(wù)廣場(chǎng)宇的優(yōu)勢(shì)

38、。 二、二、商業(yè)貸款政策調(diào)整商業(yè)貸款政策調(diào)整 項(xiàng)目的公建屬性，給銷售過(guò)程中的銀行按揭?guī)?lái)局限，不利于銷售。 3.4.6項(xiàng)目項(xiàng)目 SWOT 的綜合分析的綜合分析 通過(guò)以上 SWOT 分析，得出只要策略處理得當(dāng)，完全可以轉(zhuǎn)化為對(duì)本項(xiàng)目有利 的因素。特別在劣勢(shì)威脅中，只要控制、引導(dǎo)得當(dāng)，這些影響不至于成為本項(xiàng)目的硬 傷。其他幾點(diǎn)只能根據(jù)市場(chǎng)及項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)行修正。所以從理論上來(lái)看，只要方法到位， 本項(xiàng)目是完全可以成功的。 表表 3.1 SWOTSWOT 綜合分析表綜合分析表 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)（strength）競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)（weakness） 略（參間 3.3.2）略（參間 3.3.3） 機(jī)會(huì) (opportuni

39、ty) SO 戰(zhàn)略WO 戰(zhàn)略 略 （參間 3.3.4） 1、項(xiàng)目應(yīng)盡快動(dòng)工，以趕在 2009 年前 全盤推向市場(chǎng)，以合理利用下一個(gè)需求 高峰； 2、充分利用交通和區(qū)位的優(yōu)勢(shì)，宣傳以 商業(yè)酒店供應(yīng)為主，提高項(xiàng)目的知名度。 1、物業(yè)交由仲量聯(lián)行這一類似高質(zhì)量的 專業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理； 2、學(xué)習(xí)、借鑒成功經(jīng)驗(yàn)，對(duì)國(guó)際知名品 碑的統(tǒng)一招商、管理等； 3、把握機(jī)會(huì)做好宣傳，提高影響，突出 該項(xiàng)目樓盤的優(yōu)勢(shì)，以降低競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手給 予的商業(yè)酒店的租售壓力。 威脅 （threat） ST 戰(zhàn)略WT 戰(zhàn)略 略 （參間 3.3.5） 1、營(yíng)銷和宣傳是關(guān)鍵，要把握好尺度， 促進(jìn)租售及資金回籠； 2、做好融資相關(guān)工作

40、，保證項(xiàng)目按規(guī)定 進(jìn)度進(jìn)行； 1、注意品質(zhì)，保證達(dá)到甲級(jí)商業(yè)酒店的 標(biāo)準(zhǔn)； 2、密切關(guān)注商業(yè)酒店市場(chǎng)的供需、價(jià)格 等情況； 3、盡量提升使用價(jià)值； 4、為弱化不確定因素帶來(lái)的影響，按月 進(jìn)行滾動(dòng)預(yù)算，不段修正項(xiàng)目管理的細(xì) 部。 3、保證資金鏈的連續(xù)性； 4、注意宏微觀及區(qū)域市場(chǎng)的定期和不定 期分析，以降低風(fēng)險(xiǎn)。 綜合以上分析，可以得到 SWOT 綜合分析表。 從市場(chǎng)消化能力來(lái)看，銷售、租賃都會(huì)有一定的空間。但從資金回籠的角度看， 則應(yīng)利用好優(yōu)勢(shì)，引入新的主題概念和賣點(diǎn)，以縮短銷售周期、提高樓盤附加值。 作為城市內(nèi)環(huán)線位置上價(jià)值型商務(wù)為主的物業(yè)，以發(fā)展商公司品牌與項(xiàng)目品牌相 結(jié)合打造整體形象，在

41、產(chǎn)品品質(zhì)、資源配置上做實(shí)質(zhì)性投資，以滿足使用功能為主， 客戶群對(duì)高檔商業(yè)酒店外形象提升的要求。 “松浦大廈”作為公建立項(xiàng)的產(chǎn)品，前期推廣應(yīng)深入，把握入市時(shí)機(jī)，力爭(zhēng)各大 樓盤銷售暫緩期入市，以短平快的方式銷售，以規(guī)避各大樓盤集中上市的風(fēng)險(xiǎn)。 同時(shí)要特別關(guān)注地緣甲級(jí)商業(yè)酒店與周邊商住客群，關(guān)注周邊科研單位的購(gòu)買力， 有意識(shí)從區(qū)域周邊各項(xiàng)目分流買家。 4 4經(jīng)營(yíng)方案設(shè)計(jì)經(jīng)營(yíng)方案設(shè)計(jì) 4.1項(xiàng)目名稱及產(chǎn)品定位項(xiàng)目名稱及產(chǎn)品定位 4.1.1項(xiàng)目名稱理念項(xiàng)目名稱理念 整體建筑群命名為“松浦大廈。 以“松浦”命名是因?yàn)榈靥幗眳^(qū)松浦鎮(zhèn)，邊上另有松浦大橋，松浦大道，故而 以此命名。 4.1.2定位闡述定位闡述

42、 1）位置、地段和未來(lái)升值是商務(wù)大廈宇租、售行為重要因素， “松浦大廈”在該 方面具有一定的優(yōu)勢(shì)，而完美的外觀設(shè)計(jì)，在區(qū)域內(nèi)極具視覺沖擊力，能夠激發(fā)購(gòu)買 和入主的沖動(dòng)。 2）綜合素質(zhì)高，在建筑期已能通過(guò)效果圖等資料提前體現(xiàn)，基于項(xiàng)目的先天優(yōu) 勢(shì)，買家對(duì)這方面的利益承諾應(yīng)有一定的信心。 3）大廈自身的資源整合、智能管理、生態(tài)環(huán)境，不僅使得商務(wù)形象優(yōu)越，而且 更具個(gè)性，能給客戶良好的觀感和深刻的印象，這是定位中的“獨(dú)特的賣點(diǎn)” 。 4）市區(qū)兩級(jí)政府的前景規(guī)劃，使得保值、升值潛力得以提前體現(xiàn)，這是攻克市 場(chǎng)觀望心理的唯一出路。這里，針對(duì)兩種的心理： 5）引入“整合型商務(wù)樓”經(jīng)營(yíng)模式，準(zhǔn)確針對(duì)目標(biāo)客戶

43、，與目標(biāo)客戶形成廣泛 有效的溝通，達(dá)成發(fā)展商與買家雙贏的局面。新經(jīng)營(yíng)思路（整合型商務(wù)樓）的引入更 可提高投資者探究的渴求，增強(qiáng)投資信心。保值、升值是作為樓盤入市的必要條件。 綜上所述，本定位的目標(biāo)是結(jié)合項(xiàng)目先天后天優(yōu)勢(shì)，發(fā)掘新亮點(diǎn)；在市場(chǎng)上贏取 美譽(yù)并得到經(jīng)濟(jì)利益回報(bào)。 4.2目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶 4.2.1客戶類型分類客戶類型分類 一、一、初創(chuàng)業(yè)者初創(chuàng)業(yè)者 有短期及長(zhǎng)期發(fā)展思路，資金有一定壓力，初創(chuàng)業(yè)時(shí)機(jī)在選擇尋找中，微有急進(jìn) 心理，既想節(jié)省開支，又想有規(guī)模，夠體面。具有相當(dāng)?shù)奈Α?二、二、一般投資者一般投資者 偏向于穩(wěn)重、謹(jǐn)慎；在投資選擇時(shí)有優(yōu)選及備選、保底三種計(jì)劃。投資分析思路 經(jīng)常是“

44、如果就，退而求其次也，再惡劣也”模式的填空思維。規(guī) 劃的優(yōu)勢(shì)便能最終觸動(dòng)其投資決策。 三、三、中小企業(yè)主中小企業(yè)主 需要一定的面積，開間要合理，發(fā)展成敗取決于短期市場(chǎng)成績(jī)，所以，資金的投 入會(huì)集中在硬件（包括場(chǎng)地）及廣告推廣、客戶服務(wù)三方面上。 四、四、跨國(guó)公司或大型公司代表處跨國(guó)公司或大型公司代表處 實(shí)力強(qiáng)大，在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)具備了的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，并有長(zhǎng)期發(fā)展的規(guī)劃，需要有完整的 辦公系統(tǒng)和派駐人員生活空間。對(duì)于買、租辦公樓時(shí)會(huì)考量長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)成本和投資益， 往往選擇前者。 五、五、風(fēng)險(xiǎn)投資者風(fēng)險(xiǎn)投資者 一種典型的急需出路的資金持有者，好方案、新思維就值得一試，賭博心理甚重， 但對(duì)項(xiàng)目出路的分析能力很強(qiáng)

45、。 經(jīng)分析， “松浦大廈”基本能滿足這幾類客戶需求，而且具很大的可塑性；可充 分迎合目標(biāo)客戶需求。 4.2.2客戶屬性分析客戶屬性分析 一、一、行業(yè)屬性行業(yè)屬性 取向較為散化，以第三產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的中小型發(fā)展公司為主。 A 類傳媒機(jī)構(gòu)、文化傳播公司、廣告發(fā)布公司、廣告藝術(shù)公司、廣告設(shè)計(jì)公 司、印刷公司、公關(guān)活動(dòng)公司、圖文信息公司、影視文化公司、培訓(xùn)教育機(jī)構(gòu)、圖書 機(jī)構(gòu)、家具設(shè)計(jì)公司、雜志社等； B 類貿(mào)易公司、旅游公司、貨運(yùn)代理公司、航空公司、銷售（醫(yī)藥、涂料、 照明等）公司； C 類投資管理公司、咨詢服務(wù)公司、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)事務(wù)所、駐沈代表處 （辦事處） 、中介服務(wù)公司、顧問(wèn)公司、

46、環(huán)保類公司。 D 類服務(wù)行業(yè)的品牌公司，如食品、酒業(yè)、保健、體育等，娛樂行業(yè)機(jī)構(gòu)； E 類電子商務(wù)公司、軟件高科技公司、通信公司、網(wǎng)絡(luò)公司； F 類證券金融系統(tǒng)、商會(huì)組織、出國(guó)留學(xué)組織等； G 類裝修公司、裝飾公司及其他。 二、二、職業(yè)性職業(yè)性 國(guó)有、集體及股份制企事業(yè)單位法人，私營(yíng)、民營(yíng)、三資企業(yè)主為主，兼顧少部 分外籍服務(wù)型公司。 三、三、文化文化/年齡年齡 大學(xué)?？瞥潭染痈?，其次是大專文化與大學(xué)本科不分上下；28-35 歲為主，35-45 歲為輔。 四、四、收入水平收入水平 公司每月純利潤(rùn)在 5 萬(wàn)-80 萬(wàn)之間，其中以 10-15 萬(wàn)元居多。 五、五、區(qū)域分布區(qū)域分布 工作區(qū)域在松北區(qū)

47、將占到 50%左右，其他城區(qū) 50%。 六、六、投資目的投資目的 70%以上為自己辦公；另有部分投資客轉(zhuǎn)租。 4.3管理方案設(shè)計(jì)管理方案設(shè)計(jì) 4.3.1商住功能配套商住功能配套 設(shè)立 24 小時(shí)行政中心，與大廈內(nèi)的業(yè)主公司共享。主要職能： 1）負(fù)責(zé)發(fā)展商公司的行政事務(wù)； 2）負(fù)責(zé)駐廈機(jī)構(gòu)行政辦公代理業(yè)務(wù)； 3）負(fù)責(zé)大中小型會(huì)議室、多功能廳的管理和使用調(diào)度； 4）負(fù)責(zé)共享高值辦公設(shè)備的使用和管理； 5）負(fù)責(zé)大廈整體形象的展示等。 4.3.2項(xiàng)目項(xiàng)目 24 小時(shí)全天候的物業(yè)管理小時(shí)全天候的物業(yè)管理 物業(yè)管理應(yīng)對(duì)業(yè)主提供全方位、多層次、有效且經(jīng)濟(jì)的服務(wù)。 松浦物業(yè)公司以專業(yè)化、人性化、品質(zhì)化的物業(yè)管

48、理模式業(yè)主提供周到、貼心的 服務(wù)，創(chuàng)造和諧空間，讓業(yè)主住得“安心、舒心、省心” 。 一、一、整體樓宇的營(yíng)銷推廣整體樓宇的營(yíng)銷推廣 面對(duì)“松浦大廈”的整合型功能，樓宇收益性物業(yè)的特性較強(qiáng)，整體物業(yè)管理把 營(yíng)銷推廣作為一項(xiàng)經(jīng)常性的管理工作內(nèi)容，為業(yè)主提供租賃業(yè)務(wù)的代租、聯(lián)絡(luò)、談判、 簽約以及業(yè)主與客戶間關(guān)系的協(xié)調(diào)。同時(shí)對(duì)“松浦大廈”進(jìn)行整體形象塑造、宣傳推 介，保證物業(yè)保持較高的出租率和業(yè)主的收益。 二、二、駐廈業(yè)主的整體前臺(tái)服務(wù)駐廈業(yè)主的整體前臺(tái)服務(wù) “松浦大廈”的前臺(tái)管理提供：基本的問(wèn)訊解答、引導(dǎo)服務(wù)，報(bào)刊、雜志訂閱服 務(wù)；客戶電信設(shè)備代辦、代裝服務(wù)；成批發(fā)放商業(yè)信函服務(wù)；信件報(bào)刊收發(fā)、分揀、

49、 遞送服務(wù)；個(gè)人行李搬運(yùn)、寄存服務(wù)；出租汽車預(yù)約服務(wù)；提供旅游活動(dòng)安排服務(wù)； 航空機(jī)票訂購(gòu)和確認(rèn)、酒店預(yù)定、餐飲預(yù)定、文化體育節(jié)目票務(wù)安排等服務(wù)；業(yè)主個(gè) 性化文娛活動(dòng)安排及組織服務(wù)；提供公司、家庭“保姆”服務(wù)；設(shè)立方便業(yè)主的物業(yè) 報(bào)修點(diǎn)。 三、三、樓宇的設(shè)施設(shè)備管理樓宇的設(shè)施設(shè)備管理 “松浦大廈”公共設(shè)備管理、維修與保養(yǎng)，保證駐廈業(yè)主的正常商務(wù)、生活等活 動(dòng)；駐廈業(yè)主自身設(shè)備設(shè)施的維修。 四、四、樓宇的保安與消防管理樓宇的保安與消防管理 建立有效的保安體系，配備專門保安人員和保安設(shè)備（報(bào)警裝置、閉路電視監(jiān)控 器等） ，對(duì)樓宇內(nèi)部、外圍、停車場(chǎng)等進(jìn)行嚴(yán)格管理，保證正常的安防秩序。 整體樓宇建立“

50、以防為主，宣傳先行，防消結(jié)合”的消防工作原則，建立有效的 消防體系。 五、五、清潔衛(wèi)生管理清潔衛(wèi)生管理 保持樓內(nèi)公共場(chǎng)所的清潔，提供全面的清潔衛(wèi)生美化服務(wù)。 4.3.3共享管理共享管理 一、一、設(shè)備共享設(shè)備共享 樓內(nèi)有共用高值辦公設(shè)備，如：文件服務(wù)器、復(fù)印機(jī)、投影儀、攝像機(jī)、電視機(jī)； 二、二、辦公場(chǎng)所共享辦公場(chǎng)所共享 會(huì)議室、接待室、演示室、茶水間； 三、三、部門共享部門共享 秘書、接待員、外勤、行政（共享的部門全天候 24 小時(shí)輪班） ； 四、四、單元生活獨(dú)立單元生活獨(dú)立 滿足現(xiàn)代都市生活方式對(duì)公務(wù)和生活空間的需求，單元內(nèi)有靈活的住、廚、衛(wèi)的 簡(jiǎn)單配備。 5 5項(xiàng)目建設(shè)方案項(xiàng)目建設(shè)方案 5.

51、1建筑設(shè)計(jì)方案建筑設(shè)計(jì)方案 5.1.1建筑面積和內(nèi)容建筑面積和內(nèi)容 一、一、建筑面積建筑面積 總面積約 50000 平方米，其中：公寓及寫字間約 43939.4 平方米，商鋪約為 4545.45 平方米，地下停車場(chǎng)及設(shè)備用房約 1515.15 平方米。 二、二、建筑高度建筑高度 共 33 層。 三、三、建筑群組成建筑群組成 包括：三十三層的主體大廈、地下一層停車場(chǎng)、主建筑戶外停車場(chǎng)及院落。 三十三層主體樓規(guī)劃為：1-3 層商鋪，4-33 層為公寓和寫字間，地下一層為停車 場(chǎng)。 建筑首層主要功能為的大堂和接待等空間，賓客再通過(guò)設(shè)于大堂內(nèi)的前廳、寫字 間前廳進(jìn)入各個(gè)功能。首層的可用出租面積全部利用

52、為商業(yè)用房，即供大廈內(nèi)部使用， 也給基地周邊提供服務(wù)。 5.1.2總體規(guī)劃設(shè)計(jì)總體規(guī)劃設(shè)計(jì) 一、一、總體平面布局總體平面布局 做為一座綜合的商業(yè)項(xiàng)目，平面的布局顯得尤為重要。 在總平面的布置上，主入設(shè)在西面，臨松浦大橋。 二、二、道路系統(tǒng)的規(guī)劃與設(shè)計(jì)道路系統(tǒng)的規(guī)劃與設(shè)計(jì) 根據(jù)整體的規(guī)劃要求，主要的出入口設(shè)計(jì)在西面，保證了人流和物流路線的明確 分開，路線清晰。道路等級(jí)明確區(qū)分，標(biāo)識(shí)性強(qiáng)。 三、三、功能分區(qū)設(shè)計(jì)功能分區(qū)設(shè)計(jì) 廣場(chǎng)以入場(chǎng)的入口將整個(gè)建筑分為三個(gè)部分，利用了道路、樹木以及草地營(yíng)造意 趣，又體現(xiàn)出感性的一面。 四、四、景觀與視覺設(shè)計(jì)景觀與視覺設(shè)計(jì) 園區(qū)在西主入口的前方設(shè)計(jì)了大面積的集中綠

53、化部分，不僅可以形成良好的景觀 效果，而且可以形成良好的視覺效果，不僅和建筑的對(duì)話關(guān)系形成良好的關(guān)系，并且 注重了建筑群體的視覺景觀均好性。 5.1.3建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 一、一、大堂裝修大堂裝修/門柱門柱 地面及墻面鋪砌優(yōu)質(zhì)進(jìn)口大理石，藝術(shù)吸頂天花吊頂及藝術(shù)燈飾。 柱面為磨光花崗巖踏步板（或不銹鋼材料） 。 大堂入口處設(shè)自動(dòng)旋轉(zhuǎn)門，兩側(cè)設(shè)安全門。 二、二、電梯廳電梯廳/電梯間電梯間 商住樓電梯：兩組電梯，垂直交通直達(dá)地下一層，地下一層設(shè)通往地下車庫(kù)的出 入口。 電梯間內(nèi)地面采用優(yōu)質(zhì)花崗巖，墻面采用優(yōu)質(zhì)大理石，電梯廳吊頂主要以不銹鋼 及玻璃為主，配發(fā)光燈槽； 商務(wù)樓標(biāo)準(zhǔn)層地面為優(yōu)質(zhì)大理石，墻面為

54、高能環(huán)保涂料，所有樓層電梯間均采用 大理石門套，頂棚造型吊頂； 地下一層電梯廳吊頂為輕鋼龍骨石膏板，刷白色乳膠漆。 三、三、樓道樓道/樓梯間樓梯間 公共部分墻面為刷高級(jí)乳膠漆，吸音天花吊頂； 標(biāo)準(zhǔn)層樓道地面為地面石材，高能環(huán)保涂料墻面； 樓梯間地下一層采用花崗巖踏步及踢腳，墻面為高級(jí)環(huán)保涂料； 標(biāo)準(zhǔn)層樓梯間層采用水泥踏步及踢腳，墻面為高級(jí)環(huán)保涂料； 車庫(kù)地面為水泥壓光，墻面為白色乳膠漆，天花為白色乳膠漆。 四、四、清水房交房標(biāo)準(zhǔn)清水房交房標(biāo)準(zhǔn) 地面水泥找平，預(yù)留客戶自裝面層空間，不刷墻、不吊頂； 隔墻為輕鋼龍骨雙面雙層石膏板隔音隔墻； 潔具預(yù)留客戶自裝。 五、五、精裝房交房標(biāo)準(zhǔn)（待確定后編制交

55、房手冊(cè)）精裝房交房標(biāo)準(zhǔn)（待確定后編制交房手冊(cè)） 隔音天花吊頂，高級(jí)木地板，墻面乳膠漆、藝術(shù)照明燈、高級(jí)開關(guān)（品牌） ； 衛(wèi)生間：配套精裝修，墻地面為高級(jí)瓷磚、高級(jí)衛(wèi)生潔具（品牌） 、高級(jí)照明燈、 玻璃淋浴間隔斷； 廚房：配套精裝修，高級(jí)炊具（品牌） 、高檔櫥柜、排油煙機(jī)。 5.1.4外觀形象外觀形象 一、一、外立面風(fēng)格外立面風(fēng)格 現(xiàn)代風(fēng)格，色調(diào)整體統(tǒng)一的通透落地玻璃窗，結(jié)構(gòu)凸出部分配飾鋼材質(zhì)金屬框架； 每個(gè)單元外立面保證整體風(fēng)格的統(tǒng)一和諧，突出單元之間的獨(dú)特性，從而達(dá)到相互獨(dú) 立而又整體協(xié)調(diào)的效果。 二、二、外立面色系外立面色系 以冷色調(diào)通透感強(qiáng)的玻璃窗為主，輔以淺色（暖色）高檔石材墻面，以達(dá)

56、到穩(wěn)重、 高檔的效果。 三、三、外立面材料外立面材料 外墻玻璃窗為高檔中空雙層隔音保溫玻璃，輔以金屬框料（豎線飾條） 。 四、四、靜音設(shè)計(jì)靜音設(shè)計(jì) 選用低噪音設(shè)備，并采用減震基礎(chǔ)，在各類機(jī)房墻面建筑均做專業(yè)吸音處理；并 采用隔聲門；采用中空玻璃，外片為反射玻璃，內(nèi)片為低輻射玻璃，具有良好的熱工 性能，防止外來(lái)噪音干擾及光污染。 5.1.5樓層功能設(shè)計(jì)樓層功能設(shè)計(jì) 一、一、商務(wù)樓層規(guī)劃商務(wù)樓層規(guī)劃 商住樓首層入口大堂層高 4.2 米（二層） ，標(biāo)準(zhǔn)層高為 3.15 米。主入口設(shè)在西面 和東面，臨航空街；地下停車場(chǎng)入口設(shè)于主樓北端。 每層商務(wù)樓層面積約為 1500 平方米，標(biāo)準(zhǔn)層使用率在為 70以

57、上。 二、二、室內(nèi)廚、衛(wèi)功能設(shè)置室內(nèi)廚、衛(wèi)功能設(shè)置 公寓層每個(gè)獨(dú)立單元預(yù)留室內(nèi)衛(wèi)生間、通風(fēng)換氣管道及上下水管道，寫字間層設(shè) 置公用衛(wèi)生間； 每層防火通道前廳，設(shè)立為樓層的公共吸煙區(qū)。 三、三、主體樓與附樓地下一層利用主體樓與附樓地下一層利用 主樓地下一層設(shè)立物業(yè)辦公室、設(shè)備間。 附樓地下一層為地下車庫(kù)，與主樓地下一層相同，設(shè)三個(gè)獨(dú)立入口，電梯直接可 從地下一層直達(dá)頂層。 5.2結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案 5.2.1設(shè)計(jì)依據(jù)設(shè)計(jì)依據(jù) 一、一、自然條件自然條件 1）基本風(fēng)壓 0.55KN/ 2）基本雪壓 0.50KN/ 3）土壤標(biāo)準(zhǔn)凍結(jié)深度（自天然地面下）2.00m 4）哈爾濱市抗震設(shè)防烈度為 6

58、度，設(shè)計(jì)基本加速度為 0.05g。本工程按抗震設(shè)防 烈度 6 度設(shè)計(jì)。 5）地面粗糙度 B 類 6）體型系數(shù) Us=1.3 二、二、主要活荷載取值（標(biāo)準(zhǔn)值）：主要活荷載取值（標(biāo)準(zhǔn)值）： 1）辦公室 2.0KN/ 2）住宅衛(wèi)生間、廚房 2.0KN/ 3）住宅及陽(yáng)臺(tái) 2.5KN/ 4）上人屋面 2.0KN/ 5）非上人屋面 0.5KN/ 三、三、國(guó)家規(guī)范、規(guī)程國(guó)家規(guī)范、規(guī)程 1）建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 (GB50009-2001) 2）建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范 (GB50011-2001) 3）建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范 (GB50007-2002) 4）混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 (GB50010-2002) 5）砌體結(jié)構(gòu)

59、設(shè)計(jì)規(guī)范 (GB50003-2001) 6）本工程地上主樓采用現(xiàn)澆鋼筋砼框架結(jié)構(gòu)體系，框架抗震等級(jí)為三級(jí)。 5.2.2技術(shù)措施技術(shù)措施 一、一、抗震要求抗震要求 為達(dá)到國(guó)家抗震規(guī)范的要求， （即小震不壞，中震可修，大震不倒的原則） ，體現(xiàn) “強(qiáng)柱弱梁”的設(shè)計(jì)思想，在構(gòu)件設(shè)計(jì)上力爭(zhēng)達(dá)到提高構(gòu)件的延性，采用封閉箍筋， 對(duì) L0/h4 的柱采用箍筋全長(zhǎng)加密，鋼筋接頭采用焊接。而對(duì)框架梁盡量減少高度， 力避剛度過(guò)大，并加強(qiáng)約束箍筋，柱截面由柱軸壓比控制，柱配筋盡量不出現(xiàn)計(jì)算配 筋。 二、二、基礎(chǔ)選型基礎(chǔ)選型 根據(jù)地勘報(bào)告，基礎(chǔ)采用地下箱型基礎(chǔ)。 三、三、主要結(jié)構(gòu)材料選用主要結(jié)構(gòu)材料選用 混凝土： C2

60、5C30 鋼筋： （）（）級(jí) HRB400Mpa 新級(jí)鋼(推薦使用)。 焊條： E43 型 E50 型 鋼板及型鋼： A3 填充墻：多孔磚。 水泥砂漿：M5，M10 5.3公用設(shè)施方案公用設(shè)施方案 5.3.1給水排水給水排水 一、一、編制依據(jù)編制依據(jù) 建筑、總圖、采暖通風(fēng)等專業(yè)提供的條件； 給水排水專業(yè)有關(guān)的設(shè)計(jì)規(guī)范。 二、二、生活給水生活給水 在地下室設(shè)生活及消防儲(chǔ)水池以及消防生活泵房，設(shè)高低區(qū)消火栓泵各兩臺(tái)（一 用一備） ，自動(dòng)噴灑泵兩臺(tái)（一用一備） ，高中低區(qū)生活泵各兩臺(tái)（每區(qū)一用一備） ， 以生活及消防的需要。 用水量標(biāo)準(zhǔn)及用水量 公寓：200L/人d，小時(shí)變化系數(shù)：2.2； 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)