建設項目可研性報告

1、青島百通城市建設集團有限公司增資項目可行性研究報告(百通馨園三期七區(qū)建設項目)青島青誠工程有限公司有限公司二七年九月目 錄第一章 總 論1一、公司簡介及項目開發(fā)計劃1（一）公司簡介1（二）財務狀況3（三）項目開發(fā)計劃4二、可行性研究的內(nèi)容及依據(jù)5（一）可行性研究的內(nèi)容5（二）可行性研究的依據(jù)6（三）可行性研究目的7第二章 增資計劃8一、增資的必要性8二、增資方案9第三章 房地產(chǎn)行業(yè)分析10一、房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展狀況10二、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策分析12（一）2005年宏觀政策及市場影響分析12（二）2006年宏觀政策及分析13三、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢分析17（一）2007年房地產(chǎn)行業(yè)分析與預測17（

2、二）房地產(chǎn)行業(yè)中長期發(fā)展趨勢分析20第四章 青島市房地產(chǎn)房市場分析23一、青島市經(jīng)濟狀況分析23（一）青島概況23（二）經(jīng)濟狀況分析25二、青島房地產(chǎn)市場總體分析28（一）“十五”期間青島房地產(chǎn)發(fā)展狀況28（二）2007年青島房地產(chǎn)市場情況分析30三、青島李滄區(qū)地產(chǎn)市場分析31（一）青島市概況31（二）周邊房地產(chǎn)市場概況33（三）李滄區(qū)房地產(chǎn)板塊分析34（四）李滄區(qū)市場展望34四、“十一五”期間青島住房需求及供給分析34五、青島房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析36第五章 “百通馨園三期七區(qū)”項目可行性分析38一、項目基本情況38（一）“百通馨園三期七區(qū)”概況38（二）百通馨園三期七區(qū)建設及預計銷售情況4

3、0（三）百通馨園三期七區(qū)開發(fā)計劃41二、市場前景分析42（一）產(chǎn)品定位及目標消費群體分析42（二）“百通馨園三期七區(qū)”競爭性分析43三、項目經(jīng)濟效益分析與評價44（一）投資估算、資金籌措、銷售收入及利潤預測44（二）項目資金估算預測46（三）經(jīng)濟效益評價47（四）不確定性分析48四、結(jié)論49第六章 增資百通集團的總體財務評價50一、“百通馨園三期七區(qū)”項目財務指標分析50二、對百通集團主要財務狀況的影響分析50三、綜合評價50第七章 增資百通集團的風險分析及建議52一、政策風險分析及建議52二、行業(yè)風險分析及建議52三、市場風險分析及建議54四、經(jīng)營風險分析及建議54第八章 結(jié) 論56附 件5

4、7附件一 “百通馨園三期七區(qū)”項目總平面圖57附件二 “百通馨園三期七區(qū)”項目相關批文58第一章 總 論一、公司簡介及項目開發(fā)計劃（一）公司簡介1、基本情況青島百通城市建設集團股份有限公司（簡稱百通集團）,按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建而成,主要業(yè)務為房地產(chǎn)開發(fā)。公司成立于1998年10月，歷經(jīng)9年的發(fā)展，目前的注冊資本已經(jīng)達到2.717億元，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)為一級。百通集團實施項目公司責任制，目前除了管理本部外，分設多家全資子公司和項目公司負責項目開發(fā)建設,截至2007年下半年員工總?cè)藬?shù)達到200余人，已經(jīng)發(fā)展成為青島當?shù)鼐哂幸欢ㄒ?guī)模的房地產(chǎn)領軍企業(yè)。秉承“創(chuàng)造精品，回報社會”的企業(yè)使命，百通致力于“為

5、廣大客戶提供高品質(zhì)的房地產(chǎn)品和服務”。百通相繼成功開發(fā)的項目包括：百通花園、百通杭州花園、百通馨苑、百通興隆家園、百通星園、百通香溪庭院截至2007年下半年,累計開發(fā)建筑面積達上百萬平方米,已有近萬戶業(yè)主入住百通樓盤,享受著和諧、舒心的生活。對于每一個項目的策劃和研發(fā)，百通結(jié)合本地市場需求的基礎，引入國內(nèi)外先進的理念，從環(huán)境和社區(qū)文化的營造方面，傾心打造每一個產(chǎn)品；在開發(fā)建設過程中，百通人規(guī)范標準化管理體系，增設安全質(zhì)量監(jiān)督專職，對施工過程“雙管齊下”，強化監(jiān)督，力求保持百通產(chǎn)品質(zhì)量在行業(yè)的領先水準。百通不僅為市民提供了質(zhì)優(yōu)價廉的理想棲居，更打造出了全新的高品位生活方式。以“誠信務實”為基，實

6、現(xiàn)“合作發(fā)展”的企業(yè)精神，為百通贏得了客戶，也正是踏踏實實為客戶的百通精神，成為百通的優(yōu)勢，也作為百通企業(yè)持續(xù)發(fā)展的方向。百通在與客戶的接觸中積累經(jīng)驗，切實關注客戶的利益需求，開創(chuàng)性地設置專門面向客戶的服務平臺客戶服務中心，保證與客戶溝通順暢，及時有效滿足業(yè)主們的要求。目前，客戶服務已經(jīng)逐漸成為百通的一大特色和競爭優(yōu)勢?？蛻舴罩行脑诎偻ú皇菃渭兊摹笆酆蠓铡保偻蛻舴阵w系已經(jīng)全面覆蓋了從房屋驗收、交付到后期維護，以及開展各項增值服務等每個與客戶密切相關的環(huán)節(jié)，并在產(chǎn)品策劃、施工督察階段反映客戶需求信息，成為房地產(chǎn)開發(fā)中反映客戶需求、更好滿足客戶需求的一個關鍵環(huán)節(jié)。對于這個與客戶緊密相關的

7、百通優(yōu)勢的發(fā)展，百通決策層提出“專業(yè)服務”的戰(zhàn)略思想，進一步提升客戶服務的專業(yè)水準，是百通持續(xù)發(fā)展的目標之一。踏踏實實為客戶的精神，延伸到銷售環(huán)節(jié)，百通提出了“誠信營銷”的策略，要求銷售人員“從更專業(yè)的角度，為客戶提供準確信息，切實做好客戶的置業(yè)顧問”，而嚴密的工程安排表、嚴謹?shù)漠a(chǎn)品說明書、銷售人員參加工程培訓都成為百通達到這一效果的探索模式。在對客戶持續(xù)關注中，百通銷售團隊也從專業(yè)角度積累了對客戶需求的理解，這成為百通產(chǎn)品調(diào)整和新產(chǎn)品研發(fā)的重要依據(jù)。百通產(chǎn)品線，以關注客戶需求貫穿，形成百通特色的良性循環(huán)，于是，房屋熱銷的場景在百通項目上一次次上演；百通也在客戶的關愛下迅速發(fā)展、壯大：2005

8、年，百通在青島市房地產(chǎn)企業(yè)中排名第五；2006年，百通的排名已躍升至第三位。百通正在穩(wěn)健向前發(fā)展著，與此同時，百通時刻不忘自己的社會責任。“創(chuàng)造精品”是百通“回報社會”的主要方式，此外，百通還通過上繳稅金等多種多樣的形式，積極支持各項社會公益慈善事業(yè)的發(fā)展，回報社會：2005年度，百通上繳稅金1.1億；2006年度納稅金額增長到了1.3億；百通先后出資500萬作為定向救助基金的冠名單位，與青島市慈善總會一起開展慈善事業(yè)；積極參與青島大村河、李村河的綜合治理、改造，歷年資助教育事業(yè)發(fā)展。百通“精品建筑，誠信地產(chǎn)”的企業(yè)形象，得到了越來越多的消費者的認可。伴隨著企業(yè)的快速發(fā)展，百通也有了越來越高的

9、客戶美譽度。百通在快速發(fā)展中不斷成長、壯大；展望未來，百通向著更高目標不斷努力拼搏。每一天，百通都在不斷進取、闊步前行；每一步，百通都走得扎實穩(wěn)健，激情澎湃，百通將繼續(xù)發(fā)揚“誠信供更加優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務。務實，合作發(fā)展”的企業(yè)精神，逐步將百通建設成一個具有綜合實力和核心競爭力的全國性的房地產(chǎn)企業(yè)，為客戶提2、股本結(jié)構(gòu)青島百通鑫源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位于青島市李滄區(qū)金水路799號，成立于2002年8月，是由青島百通城市建設股份有限公司與青島城陽鑫源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共同投資組建的。青島百通城市建設集團股份有限公司持有其60%的股權(quán)，青島鑫源置業(yè)有限公司持有其40%的股權(quán)3、經(jīng)營業(yè)績“青島百通”作為青

10、島房地產(chǎn)支柱企業(yè)之一，其經(jīng)營規(guī)模、盈利水平在青島新區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)名列前茅，2005年度，百通上繳稅金1.1億；2006年度納稅金額增長到了1.3億。4、企業(yè)資信與榮譽百通在快速發(fā)展過程中，取得了經(jīng)濟效益和社會效益的雙豐收，獲得了一系列榮譽：2003年被山東省工商管理局命名為省級“守合同 重信用”企業(yè)；2005年9月榮獲山東省建設廳頒發(fā)的“山東省城市優(yōu)秀住宅小區(qū)金獎”；2006年4月被青島人民政府授予“青島市納稅突出貢獻民營口市企業(yè)”稱號；2006年2月被青島市建設委員會評為“2005年度房地產(chǎn)綜合實力十強企業(yè)”；2005年被青島市經(jīng)濟貿(mào)易委員會評為“青島市百強民營企業(yè)”；2005年7月被青島市房

11、地產(chǎn)開發(fā)管理局授予“誠信聯(lián)盟成員”稱號；2007年2月被青島市建設委員會評為“2006年度工程質(zhì)量管理先進單位”；2007年3月被青島市建筑工程管理局評為“2006年度建筑市場誠信守法先進單位”；榮獲山東省企業(yè)信用協(xié)會、經(jīng)濟導報報社等共同授予的“2006山東最佳企業(yè)公民”稱號。（二）財務狀況百通集團近三年的主要財務指標見表1-1:百通集團近三年主要財務指標2004年12月31日2005年12月31日2006年12月31日資產(chǎn)總計398705327.29841328474.04865936903.35流動資產(chǎn)378103912.87770722455.36710814001.23長期投資1494

12、5625.1829937625.1895276625.18固定資產(chǎn)4668515.336490509.5236080087.23無形資產(chǎn)及其它資產(chǎn)987273.91947637.31869271.55遞延稅項33230246.6722896918.16負債合計124709807.39 555202050.66 519660791.94流動負債28709807.39 385302050.66 239760791.94長期負債96000000.00 169900000.00 279900000.00所有者權(quán)益273995519.9 286126423.38 346276111.41實收資本2297

13、00000.00 229700000.00 229700000.00資本公積10112200.00 10112200.00 10112200.00盈余公積15530464.62 18147781.31 34989443.61未分配利潤18652855.28 28166442.07 71474467.8主營業(yè)務收入219285953.77269216104.41 435882565.1主營業(yè)務利潤35354267.4765000545.65 13523104.71營業(yè)利潤28678922.08 45428737.01 -12852770.98利潤總額28508525.56 45234268.07

14、 84100418.585凈利潤18652855.28 28166442.07 84100418.58凈資產(chǎn)收益率9.51%10.06%26.6%注：（1）凈資產(chǎn)收益率(凈利潤/平均所有者權(quán)益)100% （2）2004年年初所有者權(quán)益為：118469238.69（3）2004年、2005年財務數(shù)據(jù)來源于審計后的財務報表。從表中可以看出，百通集團充分發(fā)揮了負債經(jīng)營的財務杠桿作用，在企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模不斷擴大的同時，凈資產(chǎn)收益率獲得了更大的提高，表明百通集團高成長性、高收益性，反映了企業(yè)在經(jīng)營及財務管理上的成功。（三）項目開發(fā)計劃2002年初百通集團通過出讓的方式取得該地塊，項目位于李滄區(qū)金水路747號

15、，小區(qū)規(guī)劃總建筑面積43萬平方米。（與鑫源置業(yè)合作開發(fā)，投資比例我方60，鑫源置業(yè)40，雙方根據(jù)協(xié)議成立以項目為主體的公司，獨立核算，管理模式待董事會成立后另行決定）。 “百通馨園三期七區(qū)”項目該地塊百通馨苑項目位于青島市李滄區(qū)東部，環(huán)城北路以北， 308國道與青銀高速之間，占地面積 281722 平方米，這塊土地北倚臥龍山，西北臨近老虎山森林公園和天然湖泊，還有大村河河水穿境而過，形成依山傍水的美好自然環(huán)境。據(jù)悉，這是青島市迄今為止實行出讓的最大一宗土地，百通馨苑項目屬于商品房，將會在一定程度上體現(xiàn)李滄區(qū)域真正意義上的居住價值。同時，它還 占據(jù)著李滄東部（已經(jīng)確立為 cld 中央生活區(qū)）的首

16、席地段， 將建成為李滄東部新區(qū)規(guī)劃藍圖的標志。該項目以中高檔住宅為主，規(guī)劃有多層、小高層、高層，商業(yè)、會所、地下停車庫等各種設施，綠地率將達39.18%，建成后將成為一個配套完善的現(xiàn)代高尚住宅小區(qū)。百通馨園三期七區(qū)作為百通集團的重點建設項目，是百通集團10年精粹碩果之集大成者，充分吸取了以往的成功經(jīng)驗，將建設成為一個高性價比、具有長遠升值發(fā)展?jié)摿Φ默F(xiàn)代消費購物、娛樂、居住的高檔會所。百通鑫源工程已取三期工程總建筑面積14.7萬平方米，計劃于2008年6月1日交付，共27個樓座12個高層樓座，15個多層樓座，2007年2月14日取得預售許可（預售許可證編號：青房注字（2007）007號、青房注字

17、（2007）013號、青房注字（2007）012號、青房注字（2007）014號）。二、可行性研究的內(nèi)容及依據(jù)（一）可行性研究的內(nèi)容本可行性研究從三個層次展開，首先是對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展狀況進行分析，為增資項目的可行性提供宏觀層面的依據(jù)；其次是對青島市房地產(chǎn)市場進行分析，為增資項目的可行性提供區(qū)域市場（中觀層面）的分析和判斷；再次是對“百通馨園三期七區(qū)”項目的市場前景和經(jīng)濟可行性進行分析，為增資項目的可行性提供微觀層面的依據(jù)。在上述三個層次分析的基礎上，對增資項目對百通集團總體的財務影響進行了分析，對相關風險進行了分析和建議，最終得出了可行性研究的相關結(jié)論?？尚行匝芯康募夹g路徑如圖（見下頁）?？?/p>

18、 論增資計劃房地產(chǎn)行業(yè)分析青島房地產(chǎn)市場分析宏觀層面分析行業(yè)趨勢中觀層面分析區(qū)域市場增資總體財務評價風險分析及建議結(jié) 論百通鑫源三期.7項目分析行業(yè)整體發(fā)展狀況宏觀調(diào)控政策分析行業(yè)發(fā)展趨勢分析青島經(jīng)濟狀況分析青島房地產(chǎn)市場總體分析“十一五”住房預測青島房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢市場前景分析經(jīng)濟效益分析與評價微觀層面分析具體項目（二）可行性研究的依據(jù)1、國家有關法律、法規(guī)和政策規(guī)定；2、國家發(fā)展改革委、建設部頒布的建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）；3、公開的政府報告和市場統(tǒng)計、分析資料；4、有關工程技術方面的標準、規(guī)范、指標、要求等資料；5、青島市總體規(guī)劃；6、青島百通、百通鑫源置業(yè)公司提供的公司資

19、料、項目資料；7、青島房地產(chǎn)市場的調(diào)研資料。（三）可行性研究目的可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學化、民主化，減少或避免決策的失誤，提高項目開發(fā)建設的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。本可行性研究的主要目的是為青島百通集團增資提供決策依據(jù)。第二章 增資計劃一、增資的必要性1、各種宏觀政策的出臺對房地產(chǎn)資本實力的要求不斷提高中國房地產(chǎn)市場發(fā)展前景毋庸置疑，但隨著政府關于土地、信貸各種政策規(guī)定的出臺以及市場化的推進，具有相對壟斷優(yōu)勢的土地資源爭奪激烈，房地產(chǎn)商資金壓力巨大，高額的拍賣保證金和嚴格的付款要求迫使房地產(chǎn)企業(yè)由過去熱衷的“關系競爭”迅速進入到“資本競爭”的新階段，資本能力這個要素變得異常重要。

20、在聚集龐大財富的中國內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)中，有著3萬多家房地產(chǎn)公司，其中前十名地產(chǎn)集團的市場份額不到6%，隨著土地管理市場化進程的不斷推進，土地環(huán)節(jié)帶來的盈利將會逐步下降，從而推動房地產(chǎn)企業(yè)向著提高經(jīng)營水平和創(chuàng)新能力的階段發(fā)展。在房地產(chǎn)暴利時代結(jié)束之后、市場集中度正在不斷提高的階段中，房地產(chǎn)企業(yè)長期可持續(xù)發(fā)展最為核心的因素是資本能力。2、進一步強化百通集團實力，突出百通的主產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢青島百通城市建設集團股份有限公司戰(zhàn)略是以目前的主業(yè)房地產(chǎn)業(yè)為核心產(chǎn)業(yè)，充分發(fā)展公司業(yè)務水平突出核心的基礎設施經(jīng)營產(chǎn)業(yè)，培養(yǎng)新的利潤增長點，同時積極關注和發(fā)展商業(yè)等的符合社會發(fā)展需求的朝陽產(chǎn)業(yè)。從不同的層次構(gòu)筑青島市商品住宅布

21、局和產(chǎn)業(yè)體系，實現(xiàn)公司的快速可持續(xù)發(fā)展?；A設施建設和房地產(chǎn)開發(fā)是青島百通城市建設集團股份有限公司的主產(chǎn)業(yè)，青島百通城市建設集團股份有限公司以其良好業(yè)績?yōu)榍鄭u市房地產(chǎn)作出了卓越貢獻。為了進一步增強青島百通城市建設集團股份有限公司的實力，擴大公司的開發(fā)能力和市場占有率，更大限度地發(fā)揮公司在房地產(chǎn)開發(fā)中的競爭優(yōu)勢和盈利能力，突出青島百通城市建設集團股份有限公司的主產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，有必要對公司擴大項目開發(fā)中的新增資金需求予以滿足。3、提高青島百通城市建設集團股份有限公司的抗風險能力房地產(chǎn)行業(yè)具有很高的財務杠桿效應，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投入自有資金的同時，可以通過各種方式合法取得負債資金進行開發(fā)投入，同時，還可

22、以通過房屋預售取得滾動開發(fā)的資金。這使得在行業(yè)景氣時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本回報率和自有資產(chǎn)增值率相當高，同時，在行業(yè)面臨宏觀調(diào)控時，因財務杠桿而導致的財務風險也相當大。在新一輪的宏觀調(diào)控時，提高自有資本，降低資產(chǎn)負債率，將有利于提高青島百通城市建設集團股份有限公司的抗風險能力。二、增資方案百通集團目前的股本金為 萬元，青島百通鑫源置業(yè)有限公司注冊資本1000萬元，股東為青島百通城市建設集團股份有限公司，擬采用單方增資的模式，為百通集團增資 萬元。此次增資采用現(xiàn)金增資的方式。第三章 房地產(chǎn)行業(yè)分析2005年以來，國家出臺了一系列政策，從土地供應、銀行信貸、機構(gòu)監(jiān)管和產(chǎn)業(yè)政策等各方面對房地產(chǎn)行業(yè)逐

23、步進行規(guī)范和完善，試圖引導房地產(chǎn)行業(yè)向著更加理性、成熟和健康的方向發(fā)展。受宏觀調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)的投資和銷售出現(xiàn)了一定的波動，但是2006年下半年，房地產(chǎn)行業(yè)再次出現(xiàn)供銷兩旺的勢頭，深圳、北京、廈門、南京等城市均出現(xiàn)了銷售火爆的局面，表明房地產(chǎn)市場確實存在著巨大的市場需求。房地產(chǎn)行業(yè)在未來2-3年究竟如何發(fā)展？發(fā)展趨勢如何？這對增資項目是否可行具有重大影響。因此，本章從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展狀況、宏觀調(diào)控政策的影響力和行業(yè)發(fā)展趨勢三個角度，對房地產(chǎn)行業(yè)進行分析，為百通集團增資項目是否可行提供宏觀層面的判斷依據(jù)。一、房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展狀況我國房地產(chǎn)行業(yè)取得的突出成績使房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱地位得到

24、了基本確立，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟新的增長點和新的消費熱點，在國民經(jīng)濟中的地位和作用日益突出。1、20002005年，房地產(chǎn)投資和銷售持續(xù)增長，價格穩(wěn)步提高國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2000 -2005 年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資總額和商品住宅投資均保持20%以上的增長，商品住宅銷售面積和銷售金額呈現(xiàn)穩(wěn)步快速增長的局面，平均增長幅度在20%以上。2005 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資15,759.3 億元，同比增長19.77%，其中商品住宅投資10,768.19 億元，同比增長21.85%，商品住宅銷售面積為49,794.52萬平方米，同比增長47.23%，商品房銷售額14,986.05 億元，同比增

25、長73.86%，商品住宅銷售價格為3,009.57元/平方米，同比增長18.09%。商品住宅投資占房地產(chǎn)投資額比例高達68.33%。在商品住宅投資和銷售均大幅增長的情況下，商品住宅的平均售價也穩(wěn)步提高。由于旺盛的市場需求，商品住宅的平均售價大幅上升。從2000年至2005 年全國商品住宅均價持續(xù)增長，5 年商品住宅均價增長1,155.57 元，累計增長幅度達62.30%。房地產(chǎn)投資及商品住宅投資的持續(xù)增長，反映了國民經(jīng)濟發(fā)展、人民生活水平提高、城市化進程對房地產(chǎn)尤其是商品住宅的巨大需求。2、2006年：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)投資和銷售仍然呈上升趨勢根據(jù)國務院發(fā)展研究中心的統(tǒng)計和分析，2006年

26、上半年我國房地產(chǎn)市場運行狀況呈現(xiàn)以下特征：（1）二季度后房地產(chǎn)投資增速明顯反彈2006年以來，房地產(chǎn)投資增速逐月回升，特別是第二季度后出現(xiàn)明顯反彈。1-6月同比投資增長速度已達24.2%，比年初提高了4.5個百分點，超過上年同期增速0.7個百分點。同時，完成開發(fā)土地面積增長速度也在大幅提高，1-6月同比增長34.0%，比上年同期提高了30個百分點。（2）住宅銷售增速加快，市場供求趨向偏緊2006年1-6月份，商品房施工面積同比增長20.9%，增速與1-5月份持平。房屋竣工面積增長20.4%，增速比1-5月份回落3.6個百分點，出現(xiàn)增速放緩的跡象。商品房銷售面積同比增長16.5%，增速比1-5月

27、份提高1.8個百分點。上半年與第一季度相比，市場供求關系向偏緊的方向發(fā)展。到6月末，全國商品房空置面積同比增長17.2%，增速比5月末回落0.6個百分點，絕對量減少8萬平方米。其中，東部地區(qū)空置房占全國空置房面積的59.4%。 （3）房價總水平維持在高位，部分城市房價增幅較高對國家統(tǒng)計局調(diào)查統(tǒng)計的全國70個大中城市房屋銷售價格數(shù)據(jù)分析，2006年上半年各月新建商品住宅銷售價格漲幅分別為6.3%、6.2%、5.9%、6.4%、6.1%、6.6%，呈現(xiàn)一季度漲幅回落，二季度開始反彈的趨勢，總體水平維持在高位。其中，普通住房價格漲幅平緩，6月份普通住宅價格同比上漲4.8%；豪華型住宅價格一直保持在較

28、高水平，6月份價格同比上漲9.7%，比2006年1月漲幅提高1.7個百分點；二手房銷售價格年初以來一直穩(wěn)步回升，1-5月份分別是5.3%、5.4%、6.7%、5.8%、6.7%，但6月份上漲4.9%，漲幅回落較大，說明已對5月末出臺的新的房地產(chǎn)調(diào)控政策作出靈敏反映；房屋租賃價格漲幅在低水平上有所回升。在全國70個大中城市中，2006年6月份新建住宅價格超過平均水平的有23個城市，價格下降的城市僅有上海和錦州，降幅分別為5.4%和0.5%，曾經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)市場過熱現(xiàn)象的上海、杭州、寧波等城市房價漲幅仍然較低。但有些城市房價逐月升高，6月份漲幅較大的城市主要包括深圳、北京、廈門、呼和浩特、廣州、福州

29、和大連。這些城市房價不僅總水平漲幅比較大，而且普通住宅的價格也比較高。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2006年國房景氣指數(shù)總體呈上升趨勢。2006年11月，國房景氣指數(shù)為103.92 ，同比上升3.23個點。二、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策分析（一）2005年宏觀政策及市場影響分析1、2005年出臺的相關政策回顧2005年3月26日，關于切實穩(wěn)定住房價格的通知首次以行政問責制的形式對房價實行調(diào)控。（國八條）2005年4月初，銀監(jiān)會選擇天津、沈陽、上海、南京、杭州、寧波、青島、重慶8個城市，對4家國有商業(yè)銀行和12家股份制商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款情況進行了檢查。2005年4月中旬，央行提高商業(yè)房貸逾期罰息利率。2

30、005年4月28日，國務院常務會議提出加強房地產(chǎn)市場引導和調(diào)控的8條措施，5月13日正式發(fā)布。（新國八條）2005年5月11日，發(fā)改委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、銀監(jiān)會七部門發(fā)布關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見。七部委通知提得非常明確，是“穩(wěn)定房價”，可以把這個通知的精神概括為三個“基本”，即供求基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價格基本穩(wěn)定。 2005年5月26日，國家稅務總局發(fā)出通知，要求對房地產(chǎn)稅收實施一體化管理，即以契稅管理先繳納稅款、后辦理產(chǎn)權(quán)證書（“先稅后證”）為抓手，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)諸稅種間的有機銜接，加強稅收管理。 2005年6月1日，執(zhí)行全額征收營業(yè)稅的房產(chǎn)交易新政：對個人購買

31、住房不足兩年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。2、2005年宏觀政策引發(fā)的市場現(xiàn)象（1）房地產(chǎn)投資增長幅度仍然超過20%房地產(chǎn)投資增長速度仍然保持在20%以上，全國的房價上漲速度有所放緩，但仍然有不少城市的房價漲幅超過兩位數(shù)。（2）出臺的政策走向自身的反面，房價繼續(xù)上漲“5.11”新政的出臺在短時間的確引起了不小的震動，百姓持幣觀望導致市場需求驟降，讓樓市低迷了一段時間，但真實住房需求的存在使2005年下半年市場需求量爆發(fā)，引起新一輪的開發(fā)狂潮，導致房價繼續(xù)上漲。（3）房地產(chǎn)問題與金融問題、社會保障問題等攪在一起，調(diào)控效果不佳國八條中要求地方政府采取有效措施調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，增加

32、經(jīng)濟適用房的比例，但統(tǒng)計結(jié)果顯示，2005年下半年，經(jīng)濟適用房的投資增長速度不是加快而是放慢了；2004年房地產(chǎn)業(yè)新設立外商投資企業(yè)1767家，合同外資金額134.88億美元，從國際收支的經(jīng)常轉(zhuǎn)移順差中估計出大概的數(shù)量，2004年經(jīng)常轉(zhuǎn)移順差為229億美元，是2000年的3.6倍。2005年上半年是121億美元，比2004年增長22%，這些資金很多與購買國內(nèi)的房地產(chǎn)有關。從宏觀調(diào)控后房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)來看，2005年的宏觀調(diào)控沒有達到政府的預期目的。針對2005年新政調(diào)控失靈所帶來的市場現(xiàn)象，2006年又相繼出臺了一系列政策。（二）2006年宏觀政策及分析1、2006年出臺的相關政策2006年3

33、月5日，國務院總理溫家寶所作的政府工作報告明確提出，要繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房價上漲過快的問題，表明了中央政府對2006年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一個主要政策指向。2006年4月28日，央行全面上調(diào)各檔次貸款利率0.27個百分點，其中，5年期以上的銀行房貸基準利率由6.12%上調(diào)至6.39%。這是央行在加息后短短一年多時間里再次上調(diào)利率，此次加息主要是為了抑制投資需求，進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。2006年5月17日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議。會上提出了促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項措施（“國六條”），包括住房供應結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟適用房建設等方面； 2006年5月

34、29日，國務院辦公廳出臺關于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見，人稱九部委“十五條”，對“國六條”進一步細化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規(guī)定，提出90平方米、雙70%的標準。2006年5月31日，國稅總局下發(fā)關于加強住房營業(yè)稅征收管理有關問題的通知，對“國六條”中二手房營業(yè)稅新政策的具體執(zhí)行問題予以明確。要求各級地方稅務部門要嚴格執(zhí)行調(diào)整后的個人住房營業(yè)稅稅收政策。2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅。2006年7月6日，建設部頒發(fā)165號文件關于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見，進一步明確了九部委“十五條”中90平方米標準為單

35、套住房建筑面積，并提出要加強監(jiān)督檢查，落實責任追究制度，地方政府要負起切實責任。2006年7月6日，建設部聯(lián)合國家發(fā)展和改革委員會、國家工商行政管理總局下發(fā)166號文件關于進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知；2006年7月11日，中華人民共和國建設部、中華人民共和國商務部、中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會、中國人民銀行、中華人民共和國國家工商行政管理總局、國家外匯管理局下發(fā)171號文件關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見，被業(yè)內(nèi)稱為“外資限炒令”；2006年7月24日，國務院辦公廳發(fā)布關于建立國家土地督察制度有關問題的通知（國辦發(fā)50號）；2006年7月26日，國稅總局發(fā)布關于住房轉(zhuǎn)讓所得

36、征收個人所得稅有關問題的通知，宣布從8月1日起，各地稅局將在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一強制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅。2006年8月14日, 中華人民共和國建設部、監(jiān)察部、國土資源部聯(lián)合發(fā)布關于制止違規(guī)集資合作建房的通知；2006年9月5日國家外匯管理局、建設部聯(lián)合發(fā)布關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關問題的通知，規(guī)范境外購房主體購買境內(nèi)商品房的外匯管理。2006年9月5日新華社受權(quán)全文播發(fā)國務院關于加強土地調(diào)控有關問題的通知,通知明確要求：進一步明確土地管理和耕地保護責任，切實保障被征地農(nóng)民的長遠生計，規(guī)范土地出讓收支管理，調(diào)整建設用地有關稅費政策，建立工業(yè)用地出讓最低價標準統(tǒng)一公布制度，禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)

37、為建設用地，強化對土地管理行為監(jiān)督檢查，嚴肅懲處土地違法違規(guī)行為。2006年12月28日，國家稅務總局下發(fā)關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知，從2007年2月1日起，全國房地產(chǎn)企業(yè)將全面進行土地增值稅的清算工作。通知表示，土地增值稅將以房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。2、政策影響分析綜觀2006年的房地產(chǎn)市場形勢，宏觀調(diào)控的主旨是調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定住房價格，調(diào)控的基本原則是“打擊投機、規(guī)范投資、調(diào)整結(jié)構(gòu)、鼓勵自住”。相關政策相當注重供應和需求兩個層面的雙向調(diào)節(jié)，但總體上還是抑

38、制需求的政策分量較重，目的是為了讓全國房市能有所退燒，特別是熱點城市如北京、廣州、深圳等城市。全國經(jīng)濟過熱的征兆和全國房市繼續(xù)熱潮，是這次宏觀調(diào)控新政密集出臺的最主要因素。宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)行業(yè)的影響主要體現(xiàn)在以下幾個方面：（1）投機性需求將受到抑制國六條對需求的影響將通過兩方面體現(xiàn)：一是通過降低城市改造和拆遷速度來減少被動需求；二是通過稅收、信貸政策的調(diào)整來抑制炒房，減少投機性需求。本輪調(diào)控重視對結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，因此高檔房、大戶型的投機需求將受到一定的打擊。在放松土地供應的前提下，減小城市拆遷會使房地產(chǎn)市場重心將進一步向城市中心外偏移，短期內(nèi)最受影響的是二手房的交易，其中又以中檔市場受影響最較大

39、：因為低檔市場多為10年以上的房子，基本不受五年營業(yè)稅的影響；中檔市場主要是五年內(nèi)的次新房，所受到的影響最大；高檔市場尤其地段成熟的公寓價格仍然穩(wěn)步上揚。別墅則會受惠于此次調(diào)整，在未來幾年內(nèi)價格會有較明顯上升。（2）長遠來看房價仍然會穩(wěn)中有升房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，它關系著國民經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展，所以政府不會允許調(diào)控讓房價波動很大。房價如果有大的波動，勢必會影響整個國民經(jīng)濟的穩(wěn)定與發(fā)展?！皣鶙l”出臺的一大目的就是完善調(diào)控政策，加大力度繼續(xù)控制房價漲幅。短期內(nèi)，因為慣性的作用，房價仍會上升。但是隨著本輪宏觀調(diào)控的深入和推進，勢必會影響房地產(chǎn)的開發(fā)模式、消費思路，在這段時間，房地產(chǎn)的開發(fā)與消

40、費將會如2005年一樣，進入一個特殊觀望期，在這個時間里，不排除房間會有短暫的小的波動，也可能是小幅下降，也可能是漲幅放緩。但從長遠看，房價將逐漸趨于理性，從而保持一個穩(wěn)中有升的態(tài)勢。（3）房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰將加快受宏觀調(diào)控最直接的影響是開發(fā)商和購房者這兩個市場主體，因為政府的政策關系到他們的切身利益。宏觀調(diào)控開始實施時，面臨更嚴酷的市場環(huán)境，開發(fā)商首先選擇的可能是觀望，然后再考慮如何應對市場變化，及時調(diào)整發(fā)展思路，順應市場發(fā)展潮流。適者生存，那些預判能力強，能準確把握政策的企業(yè)，才能獲得更多的發(fā)展空間。（4）消費者將更趨于理性，逐漸形成合理的消費梯度經(jīng)過兩次調(diào)控風暴的洗禮和輿論的正確引導，消

41、費者的消費觀念也將慢慢改變并趨于理性，一部分消費者轉(zhuǎn)而購買小戶型樓盤，另外一部分消費者將延緩購置新房的計劃，將目光轉(zhuǎn)向二手房及租賃市場。對調(diào)控抱著期待的消費者，最后看到的并不是企盼的樓盤價格大幅下降?？傊?，本輪調(diào)控炒房者將受到一定的打擊，而購房自住者也會轉(zhuǎn)變置業(yè)方向，這種轉(zhuǎn)變會促進消費梯度的形成。（5）行業(yè)發(fā)展會更加健康穩(wěn)定新政的實施，意味著政府更多地承擔起了引導和促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的責任。將管理重心更多的向買不起房的低收入家庭轉(zhuǎn)移和過渡，從完善和規(guī)范市場的角度入手，積極引導房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康、可持續(xù)發(fā)展。目前各項政策都在細化當中，由于新政加入了對房價穩(wěn)定的問責制度，關乎地方政府及相關部門的

42、切身利益。因此他們都不得不積極相應此次調(diào)控。如果宏觀調(diào)控能真正貫徹落實到位，從長期來講，將促進我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。三、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢分析（一）2007年房地產(chǎn)行業(yè)分析與預測2006年的房地產(chǎn)無疑是一個政策調(diào)控年，2007年的房地產(chǎn)行業(yè)將是政策導向下的執(zhí)行年。在中國房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略開始顯露出從產(chǎn)業(yè)政策向公共政策回歸姿態(tài)的形勢下，2007年的房地產(chǎn)行業(yè)可以說正處在變革的前夜。在住房供應結(jié)構(gòu)調(diào)整、控制房價、加強土地調(diào)控、加強保障性住房建設等等政策導向下，房地產(chǎn)行業(yè)將逐漸告別高利潤時代，強化公司治理、注重品牌建設、提升經(jīng)營效率和定位市場真實需求將成為謀求長期發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)的關注重點。展望200

43、7年的房地產(chǎn)，我們認為：1、2007年政策調(diào)控執(zhí)行力度將加大面對主要大中城市不斷上漲的住房價格，在2005年政府出臺一系列調(diào)控政策的基礎上，2006年國務院、建設部等多部委于5月出臺國六條及其15條細則調(diào)控住房的供應結(jié)構(gòu)、房價和投資投機性需求，此后并針對外資準入、土地控制、等出臺諸多相關政策，政府對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的力度明顯加大。從當前房地產(chǎn)形勢來看，政府的調(diào)控效應雖然有所體現(xiàn)，但房價上漲趨勢以及房地產(chǎn)行業(yè)諸多不合理問題并沒有得到有效控制，國務院更是組織多部委赴全國檢查房地產(chǎn)調(diào)控落實情況和調(diào)控效果，相信2007年將進一步加大政策調(diào)控的執(zhí)行力度，如果房價上漲的勢頭不能得到有效遏制，則進一步的調(diào)控政

44、策出臺可能性就比較大。2、2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將放緩在政府控制房價、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、加強土地控制、信貸控制的影響下，2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速將受到影響，特別是在當前中國經(jīng)濟面臨戰(zhàn)略性結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型（將經(jīng)濟增長動力從投資和出口向個人消費方面傾斜）的背景下，對其他諸多重點行業(yè)拉動效應明顯的房地產(chǎn)投資將受到政府的嚴密控制?？刂品康禺a(chǎn)信貸規(guī)模、提高房地產(chǎn)信貸門檻、提高貸款利率等將是政府可能采取的措施，而房地產(chǎn)銷售面積增速的放緩以及從嚴的政策調(diào)控將使得不少從其他行業(yè)進來的開發(fā)商以及部分資金鏈緊張的開發(fā)商逐漸退出或收縮戰(zhàn)線。在這種背景下，我們預計2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速可能會放緩。3、住房供應結(jié)

45、構(gòu)繼續(xù)調(diào)整，普通住房和經(jīng)濟適用房供應將增多2006年的房地產(chǎn)調(diào)控中對住房供應結(jié)構(gòu)提出了具體的90/70標準，國六條和國十五條的導向就是重點發(fā)展?jié)M足當?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房，繼續(xù)抑制房地產(chǎn)的投資和投機性需求。2007年的住房供應結(jié)構(gòu)將繼續(xù)調(diào)整，普通住房和經(jīng)濟適用房供應將增多，別墅等高端住房的投資和供給將受到限制。4、土地管理更加嚴格，土地增量供應控制更嚴，土地成本將提高，這也將加劇對于存量土地的競爭2006年以來國家對土地的調(diào)控政策之多為近年少有。不僅是在2006年5月出臺的“國十五條”中對加大閑置土地的處置力度進行具體標準制定，2006年9月初，國務院更是專門下發(fā)關于加

46、強土地調(diào)控有關問題的通知，主要針對當前各地區(qū)在土地審批、用地集約管理、土地執(zhí)法等方面存在的問題進行有效治理及嚴格調(diào)控。此后，國土資源部又下發(fā)了關于做好報國務院批準建設用地審查報批有關工作的通知，這些都顯示了中央對土地管理改革的決心和深意，是對04年國務院28號文（國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定），05年國八條、144號文（關于開展制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和征地區(qū)片綜合地價工作的通知）和06年國六條的延續(xù)。這些政策指向?qū)⑹沟猛恋卦隽抗艿礁鼑栏竦目刂?，從而抑制房地產(chǎn)開發(fā)投資的過快增長，并對快速增長的國內(nèi)固定資產(chǎn)投資起到降溫的效果。從近期陸續(xù)報道的地方土地違規(guī)違法事件以及不斷從嚴的政策措施來

47、看，土地總體規(guī)劃的調(diào)整審批權(quán)限以及土地出讓金的管理權(quán)限可能會上收，建設項目用地的管理將更加嚴格。預計隨著土地供應“閘門”的縮緊，如沒有重大政策變動，則土地價格的上漲趨勢短期內(nèi)難以出現(xiàn)變化。另一方面，增量土地資源的供給緊縮，將會促使房地產(chǎn)行業(yè)更加注重對存量土地資源的整合，對存量土地的競爭也將加劇。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，土地成本的提高將是必須面對的現(xiàn)實。總的來說，土地供給將更加制度化、規(guī)范化、透明化和市場化，房地產(chǎn)行業(yè)“強者恒強”的局面將得到進一步的體現(xiàn)，行業(yè)集中度也將進一步提高。5、政府繼續(xù)執(zhí)行緊縮銀根的政策短期內(nèi)不會變化，房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力增大2006年18月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金16

48、285億元，相比2005年同期增長28.1%，其中國內(nèi)貸款3,584億元，增長51%，國內(nèi)貸款在資金來源中占比由2005年的18%上升到22%以上，而來自于定金和預收款的比重則開始大幅降低，從過去4年來的40%左右下降到2006年的約27%。更值得注意的是，2006以來，定金及預收款首現(xiàn)負增長，這反映出的現(xiàn)實是房地產(chǎn)預銷售同比開始出現(xiàn)下降，房地產(chǎn)企業(yè)未來資金回籠的壓力在加大。預計，2007年房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金壓力風險加大。一方面，從房地產(chǎn)開發(fā)資金來源構(gòu)成方面來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資中對于貸款的依賴程度在加大；另一方面，從經(jīng)濟的角度來看，投資和信貸增長過快是2006年中國經(jīng)濟再度呈現(xiàn)過熱局面的直接

49、原因。也因此控制項目投資和緊縮信貸成為宏觀調(diào)控的著力點。從前8個月的固定資產(chǎn)投資增速和信貸增速來看，雖然增速有所放緩，但依然維持在高位，政府繼續(xù)執(zhí)行緊縮銀根的政策短期內(nèi)不會變化。在這種背景下，預計房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未來面臨的資金壓力不容小視。6、2007年住房供求差距將縮小，價格成為關鍵因素從當前的各類調(diào)控政策來看，改善住房供應結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定房價是核心要點，改善供求關系和住房價格將仍是2007年政府宏觀調(diào)控的主要目標之一。從房地產(chǎn)供給的一些先行指標來看，2007年的實際供應量增長將有所加快，但是，在政府宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)供應增速將逐漸出現(xiàn)放緩趨勢；需求方面，經(jīng)過幾年快速釋放的自住性需求在高房價的影響下

50、將有所減弱；此外，住房供應結(jié)構(gòu)的調(diào)整將在一定程度上增加有效住房供應量，預計2007年住房供求差距將進一步縮小，而房地產(chǎn)價格將成為影響供求關系的關鍵因素。關于房地產(chǎn)價格走勢問題，由于政府行政干預的力度較大，在當前階段房地產(chǎn)開始從過于趨向商品屬性開始向社會保障屬性傾斜，我們認為，政策在二者之間的傾斜情況，將對短期內(nèi)的房地產(chǎn)價格預期產(chǎn)生較大的影響，如果政策向社會保障屬性的傾斜是漸進的，溫和的，則2007年房地產(chǎn)價格增幅將穩(wěn)中放緩，如果政策向社會保障屬性的傾斜是急進的，變革性的，則房地產(chǎn)價格的短期波動將加大。（二）房地產(chǎn)行業(yè)中長期發(fā)展趨勢分析1、國民經(jīng)濟持續(xù)增長，房地產(chǎn)行業(yè)具有良好的外部經(jīng)濟環(huán)境房地產(chǎn)

51、行業(yè)與國民經(jīng)濟發(fā)展關聯(lián)度很高，改革開放以來，尤其是近十年來，中國房地產(chǎn)行業(yè)取得了快速發(fā)展，這是與國家宏觀經(jīng)濟的持續(xù)增長密不可分的。在可預見的將來，中國經(jīng)濟仍將保持快速增長的勢頭，這將為中國房地產(chǎn)的長期可持續(xù)發(fā)展提供良好的經(jīng)濟環(huán)境。世界銀行的研究表明，住宅需求與人均gdp水平也有著相當密切的聯(lián)系。當一個國家的人均gdp在300美元時，住宅產(chǎn)業(yè)開始起步；在600-800美元時，進入高速發(fā)展期；到1,300美元時，進入穩(wěn)定的快速增長期；到8,000美元左右，進入住宅產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)期；超過13,000美元時，住宅產(chǎn)業(yè)開始衰退。根據(jù)國家統(tǒng)計局對外公布的“十一五”、“十二五”、“十三五”經(jīng)濟發(fā)展的預測：“十一五

52、”期間國家的經(jīng)濟增長率年均將達到8.5%，人均gdp指標在“十一五”末要達到人均2,000美元，“十二五”末達到3,000美元，“十三五”末達到5,000美元。這樣的預測結(jié)果表明房地產(chǎn)所依賴的整個宏觀經(jīng)濟發(fā)展的環(huán)境都是持續(xù)向好的。良好的經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢必然對房地產(chǎn)的發(fā)展提出要求，也帶來機會。此外，我國順利加入世界貿(mào)易組織加快融入了經(jīng)濟全球化的步伐、北京成功申辦2008年奧運會、上海成功申辦2010年世界博覽會、廣州成功申辦2010年亞運會等重要國際賽事展覽活動，也為我國房地產(chǎn)發(fā)展帶來良好機遇。2、城市化進程不可逆轉(zhuǎn)，直接推動房地產(chǎn)快速發(fā)展中國人口城市化進程不可逆轉(zhuǎn)，1991年中國城鎮(zhèn)人口總數(shù)為31

53、,203萬人，占人口總數(shù)的26.94%，而到2004年中國城鎮(zhèn)人口總數(shù)為54,283萬人，占人口總數(shù)的41.76%，2005年底約43%。近年來，我國城市化水平保持在每年提高1-1.5個百分點左右。根據(jù)國際經(jīng)驗，當經(jīng)濟進入長期持續(xù)穩(wěn)步增長階段，城市化也將進入一個快速發(fā)展的時期。世界銀行對全世界133個國的統(tǒng)計資料表明，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值低于300美元的低收入國家，城市化水平僅為20%，當人均國內(nèi)生產(chǎn)總值從700美元提高到1,000美元和1,500美元、經(jīng)濟步入中等發(fā)展國家行列時，城市化進程加快，城市人口占總?cè)丝诒戎貙⑦_到40%-60%，而當經(jīng)濟高度發(fā)展，城市化水平達到70%以后，城市化發(fā)展的速度

54、將趨緩。2005 年，我國人均gdp 接近1,703 美元，正處于城市化發(fā)展的最快速階段。城市化進程的迅速推進，所帶來的是住宅市場巨大的消費需求及其市場容量。我們預計，2010年中國城市人口將超過5億，人口城市化率將達到40%。城市人口的急劇增長帶來了巨大的住房需求，而更為重要的是這一進程還遠遠沒有結(jié)束，將推動住宅需求的長期的持續(xù)增長。我們認為大規(guī)模城市化的政策在未來10年都不會改變，我國將進入城市化率40%到60%的加速擴張階段，成為影響商品住宅需求的最重大事件，城市化進程將推動房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)展。3、消費結(jié)構(gòu)升級，住宅長期需求潛力巨大據(jù)2006 年7 月建設部公布的“2005 年城鎮(zhèn)房屋概況

55、統(tǒng)計公報”顯示，2005 年我國城鎮(zhèn)住房業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，人均住宅建筑面積已升至26.11 平方米，戶均住宅建筑面積升至83.2 平方米，住宅私有率更是高達81.62%。經(jīng)濟較發(fā)達的東部地區(qū)人均住宅面積達到28 平方米、為國內(nèi)最高；城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積排名前三的省市分別為浙江(34.80 平方米)、上海(33.07 平方米)、北京(32.86 平方米)，與收入高低、居民儲蓄規(guī)模相匹配。城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積從2001 年的21.30 平方米快速升至2005 年的26.11平方米、年均增長5.2，顯示了我國城鎮(zhèn)住房消費快速升溫，城鎮(zhèn)居民居住條件大幅改善。近年，我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由2002 年

56、的930 美元上升至2005 年的1300 美元，是住宅、轎車等耐用品的消費升級的直接推動力。預計到“十一五”期末，我國居民人均住宅面積將增長至32.5 平方米，接近世界發(fā)達國家水平（人均3739 平方米）。以此計算，我國“十一五”期間房地產(chǎn)銷售面積將累計實現(xiàn)34.56 億平方米（按現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民5.4 億人口計算），約為2005年銷售面積5.58 億平方米的6.19 倍。如果考慮城市化發(fā)展的上升趨勢，城鎮(zhèn)人口規(guī)模增長，實際住宅需求增長將高于34.56 億平方米的估計。另外，建設部政策研究中心曾經(jīng)對我國居民2020 年居住目標作出了一份預測報告，確定我國小康住房水平的定量數(shù)字標準為：人均居住面積

57、應達35 平方米、每套住宅平均面積應達120 平方米。因此，未來五年人均收入的持續(xù)、快速增長為國內(nèi)住宅消費需求提供了堅實的物質(zhì)基礎，仍將繼續(xù)推動我國住宅房地產(chǎn)業(yè)的快速成長。二十一世紀初的二十年，人均收入將由1,000 美元升至3,000 美元，消費升級和城市化決定了這段時間將是國內(nèi)住宅房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮長周期。第四章 青島市房地產(chǎn)房市場分析房地產(chǎn)行業(yè)最重要的特征之一是“區(qū)域性”。本部分對青島市經(jīng)濟狀況、房地產(chǎn)市場總體狀況、新區(qū)房地產(chǎn)市場狀況、“十一五”期間住房需求及供給、青島市房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢進行分析，為增資項目是否可行提供區(qū)域市場（中觀層面）的判斷依據(jù)。此外，通過對青島房地產(chǎn)市場價格水平、銷售情況等的調(diào)研和分析，為第五章的財務測算提供銷售價格、成本費用等方面的數(shù)據(jù)基礎。一、青島市經(jīng)濟狀