邗江項(xiàng)目建議書

1、江蘇揚(yáng)州感知養(yǎng)老示范園項(xiàng)目建議書江蘇中江國際房地產(chǎn)公司2011年5月一、總論 1、項(xiàng)目名稱：揚(yáng)州感知養(yǎng)老示范園2、項(xiàng)目法人：中國江蘇國際經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作公司（中江國際）江蘇中江國際房地產(chǎn)公司3、建設(shè)地點(diǎn)：揚(yáng)州市公道鎮(zhèn)邵伯湖西岸4、建設(shè)內(nèi)容：養(yǎng)老住宅組團(tuán)、公共服務(wù)組團(tuán)、商品交易組團(tuán)及配套建設(shè)等。5、建設(shè)規(guī)模：園區(qū)總建筑面積240.28萬平方米。6、概算投資：.53萬元7、效益分析：本項(xiàng)目全部投資經(jīng)濟(jì)效益凈現(xiàn)值所得稅后為.37萬元。二、項(xiàng)目建設(shè)必要性（一）項(xiàng)目背景1、建設(shè)單位概況：中國江蘇國際經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作公司是經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立的大型外經(jīng)貿(mào)企業(yè)，是集國際國內(nèi)工程承包、工程咨詢、房地產(chǎn)、國際貿(mào)易、勞務(wù)合作

2、為一體的綜合性跨國經(jīng)營集團(tuán)，擁有50多個(gè)分支機(jī)構(gòu)，其中有境外機(jī)構(gòu)30多個(gè)，是江蘇省的重點(diǎn)企業(yè)之一。中江國際至今已有30年的經(jīng)營歷史，具有對(duì)外承包工程勞務(wù)合作經(jīng)營權(quán)、進(jìn)出口貿(mào)易經(jīng)營權(quán)、國家建設(shè)部確定的房屋建筑工程施工總承包一級(jí)資質(zhì)，國家商務(wù)部確定的承擔(dān)國家援外成套項(xiàng)目施工任務(wù)和物資項(xiàng)目A級(jí)實(shí)施企業(yè)資格。中江國際已在世界上80多個(gè)國家和地區(qū)開展了業(yè)務(wù)。自1995年以來連續(xù)被美國工程新聞?dòng)涗浽u(píng)為世界最大的225家國際承包商之一，已進(jìn)入全國30家最大的外經(jīng)企業(yè)和500家最大的進(jìn)出口企業(yè)行列，已通過ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系、OHSAS18001職業(yè)健康安全管理體系的認(rèn)證。

3、2、建議書編制依據(jù)（1）中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要；（2）中國老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃；（3）江蘇省國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要；（4）江蘇省老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃；（5）中共江蘇省委、江蘇省人民政府關(guān)于加快我省老齡事業(yè)發(fā)展的意見(蘇發(fā)20095號(hào))；（6）國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)辦公廳計(jì)辦投資200215號(hào)投資項(xiàng)目可行性研究指南(試用版)；（7）國家計(jì)委和建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）；（8）揚(yáng)州市城市總體規(guī)劃(20022020)；（9）揚(yáng)州市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要；（10）項(xiàng)目單位提供的有關(guān)資料。3、項(xiàng)目建設(shè)的必要性及建

4、設(shè)條件（1）項(xiàng)目建設(shè)具有充分的必要性據(jù)第六次全國人口普查顯示：我國60歲以上老年人口超過了1.7億，占總?cè)丝?3.26，比2000年上升了2.93個(gè)百分點(diǎn)，老齡化程度正在急遽加劇。建設(shè)符合新時(shí)代需要養(yǎng)老社區(qū)，讓老年人歡度幸福晚年，是非常必要和緊迫的。本項(xiàng)目符合揚(yáng)州有關(guān)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展總體規(guī)劃、專項(xiàng)規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃等要求，項(xiàng)目目標(biāo)與規(guī)劃內(nèi)容銜接和協(xié)調(diào)。公道鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)建立本項(xiàng)目，具備發(fā)展老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)條件。同時(shí)對(duì)揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)揮，具有較為明顯的吸聚功能、增值功能、優(yōu)化功能和可持續(xù)功能，對(duì)周邊地區(qū)的發(fā)展具有影響、輻射和示范功能。本項(xiàng)目建設(shè)是十分必要的。 2、項(xiàng)目建設(shè)符合總體規(guī)劃項(xiàng)目總體建設(shè)方案符

5、合揚(yáng)州市總體規(guī)劃以及揚(yáng)州市邗江區(qū)公道鎮(zhèn)概念規(guī)劃的要求，道路布局合理，各項(xiàng)工程技術(shù)指標(biāo)恰當(dāng)，配套設(shè)施完善。并能適應(yīng)公道鎮(zhèn)整體發(fā)展要求。3、項(xiàng)目建設(shè)具有良好的建設(shè)條件揚(yáng)州市委、市政府以及揚(yáng)州市邗江區(qū)公道鎮(zhèn)政府對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)予以高度重視，政府各部門將給予項(xiàng)目大力支持和配合，可確保項(xiàng)目順利實(shí)施，本項(xiàng)目具備良好的開發(fā)建設(shè)條件。（二）基本條件： 擬建地址用地條件：邵伯湖天倫樂園規(guī)劃范圍內(nèi)現(xiàn)狀用地限制較少，以一般農(nóng)田和水域（主要是魚塘）為主，約占總用地的90%以上，南部現(xiàn)有一個(gè)小型生態(tài)休閑設(shè)施。地貌條件：邵伯湖天倫樂園地勢(shì)平坦，規(guī)劃范圍內(nèi)無山體，現(xiàn)有零星建筑基本以一層為主，視野開闊，地質(zhì)條件適宜建設(shè)。現(xiàn)狀交通

6、：邵伯湖天倫樂園目前有兩條小路連接鎮(zhèn)區(qū)，西側(cè)有一條二級(jí)公路連接揚(yáng)州，內(nèi)部有幾條土質(zhì)道路，交通支撐條件初步形成。（三）項(xiàng)目建設(shè)的意義江蘇是經(jīng)濟(jì)大省，文化大省，也是老年人口大省。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年底全省60歲以上的老年人口已達(dá)1258萬，占人口總數(shù)的17，并以每年3%的速度在遞增。如何貫徹“六個(gè)注重”， 實(shí)施“八項(xiàng)工程”，在新起點(diǎn)上又好又快推進(jìn)“兩個(gè)率先”，積極應(yīng)對(duì)老齡化帶來的挑戰(zhàn)，變挑戰(zhàn)為機(jī)遇，助推感知養(yǎng)老發(fā)展，是長期面臨的重大任務(wù)。因此，積極抓住新時(shí)期新機(jī)遇，認(rèn)真研究我省老年產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，做好江蘇感知老年產(chǎn)業(yè)的開發(fā)工作非常必要。三、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容主要包括養(yǎng)老住宅組團(tuán)、公

7、共服務(wù)組團(tuán)、商品交易組團(tuán)及配套建設(shè)等組成。（一）養(yǎng)老住宅組團(tuán)。建設(shè)一個(gè)多元化、多層次的養(yǎng)老空間，包括高檔養(yǎng)老社區(qū)、居家養(yǎng)老社區(qū)、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老社區(qū)和福利型養(yǎng)老社區(qū)。1、高端養(yǎng)老社區(qū)：位于居住區(qū)南端，東臨邵伯湖，周圍由快速交通景觀道路環(huán)繞。本社區(qū)是有意來此養(yǎng)老的成功人士及投資人群打造的集居住、商務(wù)、休閑娛樂為一體的高端社區(qū)。2、居家養(yǎng)老社區(qū)：由三個(gè)組團(tuán)構(gòu)成，是本項(xiàng)目老人居住與養(yǎng)老最為主要的空間形式，是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代新型養(yǎng)老的重要空間載體。本社區(qū)主要為具有一定經(jīng)濟(jì)能力、身體較為健康的老人、老人家屬，以及專門為老人提供上門服務(wù)的人員居住。3、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老社區(qū)：該社區(qū)主要采用機(jī)構(gòu)型養(yǎng)老為主的模式，在其中布置敬老院、托

8、兒所、療養(yǎng)院、老年公寓等設(shè)施，為老人提供全方位、多層次的服務(wù)，是對(duì)居家型養(yǎng)老的補(bǔ)充。主要針對(duì)人群：對(duì)老齡照顧依賴程度較高，同時(shí)缺乏或沒有家庭照顧資源的老人，如介助老人、介護(hù)老人等；也包括一些具有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，又愿意享受高質(zhì)量的專業(yè)服務(wù)的老人。4、福利養(yǎng)老社區(qū)：該社區(qū)以居住功能為主，同時(shí)布置福利院等由政府主辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，是一種以傳統(tǒng)福利養(yǎng)老模式為基礎(chǔ)的居住組團(tuán)，是對(duì)前兩種模式的補(bǔ)充。主要針對(duì)人群：福利型養(yǎng)老社區(qū)主要針對(duì)那些基本喪失經(jīng)濟(jì)來源、生活不能自理的、需要靠社會(huì)福利基金救濟(jì)的老人，如鰥寡老人等。（二）公共服務(wù)組團(tuán)包括學(xué)校、醫(yī)院及護(hù)理、老年娛樂機(jī)構(gòu)及酒店等。1、學(xué)校：學(xué)校是促進(jìn)年輕人和老年人互

9、動(dòng)的最好平臺(tái)，園區(qū)規(guī)劃引進(jìn)全國排名前10的老年大學(xué)，入駐開辦分校。重點(diǎn)解決集聚區(qū)四個(gè)問題：培養(yǎng)專業(yè)老年服務(wù)管理人才；通過四年一次大學(xué)生輪替，搭建老年人與年輕人的互動(dòng)平臺(tái);為專家型老年人士提供演講、傳授經(jīng)驗(yàn)的場所;通過大學(xué)這個(gè)平臺(tái)，為部分老人提供年輕時(shí)憧憬而未能如愿的專業(yè)知識(shí)學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)。2、醫(yī)院及護(hù)理：集聚區(qū)要吸納國際知名專業(yè)老年醫(yī)護(hù)機(jī)構(gòu)，或國內(nèi)三甲以上醫(yī)院開辦分院，集疾病診療、康復(fù)護(hù)理、保健保養(yǎng)、心理咨詢?yōu)橐惑w，吸引老年群體向園區(qū)聚集。3、老年娛樂機(jī)構(gòu)：一是室內(nèi)活動(dòng)場所，根據(jù)調(diào)研，園區(qū)老年室內(nèi)活動(dòng)中心包括閱覽室、播放廳、舞廳、乒乓球室、羽毛球室、棋牌類活動(dòng)室、休息室等。二是戶外活動(dòng)場所，服務(wù)內(nèi)容

10、包括門球場多處、游泳池（或室內(nèi)）多處等。4、酒店：按照五星級(jí)酒店設(shè)置，布局合理、內(nèi)外裝修高檔、中央空調(diào)設(shè)施及公共區(qū)域配套等。 （三）商品交易組團(tuán)包括老年商品交易中心、會(huì)展中心、創(chuàng)意中心及其它輔助建筑。1、老年商品交易中心：建設(shè)集老年食品、日用品、特需用品、保健品、老年醫(yī)藥、進(jìn)口老年商品、老年服務(wù)為一體的商品城，提供老年產(chǎn)品批零展銷和信息服務(wù)，使其成為老年商品的集散地，向世界范圍輻射。這個(gè)中心的搭建解決集聚區(qū)三個(gè)問題：（1）集聚稅源，解決集聚區(qū)可持續(xù)發(fā)展問題；（2）暢通集聚區(qū)與國際國內(nèi)信息交流。市場是國內(nèi)外社會(huì)經(jīng)濟(jì)、政治、文化等信息的集散地，通過市場這個(gè)平臺(tái)，使社區(qū)老人的信息始終處于前端；（3）

11、龐大的市場空間既為老年人提供舒心的購物環(huán)境，也為老年人提供與經(jīng)營人員互動(dòng)的場所。在長三角區(qū)域建立這樣的商品交易中心，具有非常大的戰(zhàn)略意義。2、會(huì)展中心。會(huì)展中心承擔(dān)兩種職責(zé)：第一是從理論上探討有中國特色的養(yǎng)老體系的建立；第二是從實(shí)踐上加強(qiáng)老年商品和服務(wù)的流通。為加強(qiáng)老年人以及老年人照料體系的建設(shè)，擬建立長期性的“國際老年論壇”，在借鑒國外養(yǎng)老體系的基礎(chǔ)上探討建立有中國特色的養(yǎng)老體系，加強(qiáng)信息交流。并配合老年商品交易中心，不定期舉辦老年用品服務(wù)展。3、創(chuàng)意中心。老年城的建設(shè)將會(huì)吸引居住大量管理型和文化型老人，充分利用這些老年專家的優(yōu)勢(shì)，開發(fā)老人的人力資源優(yōu)勢(shì)，為整個(gè)國際老年城提供咨詢服務(wù)，實(shí)現(xiàn)老

12、年人“老有所為”、再創(chuàng)輝煌的心愿。并與有機(jī)農(nóng)業(yè)示范園的融合，擴(kuò)大創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間。4、其它輔助建筑：如辦公用房，綜合活動(dòng)室用于接待、社區(qū)會(huì)議、兒童及老人活動(dòng)、社區(qū)服務(wù)站、提供社區(qū)便民服務(wù)項(xiàng)目。（四）配套建設(shè)1、道路及配套：主要由道路和沿路建設(shè)的配套設(shè)施等，建設(shè)機(jī)動(dòng)車道、非機(jī)動(dòng)車道、人行道、公共停車場、管線走廊和安全通道、路肩、護(hù)欄、街路標(biāo)牌、道路建設(shè)及道路綠化控制的用地及道路的其它附屬設(shè)施，道路規(guī)劃面積為321.75畝。2、園林綠化：主要為道路兩側(cè)綠化及沿河綠化景觀等，規(guī)劃綠化面積828.3畝。四、投資估算及資金籌措（一）總投資規(guī)模估算園區(qū)總建筑面積240.28萬平方米，建筑主體包括高端住宅

13、、居家養(yǎng)老住宅、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老住宅、福利養(yǎng)老住宅、學(xué)校、醫(yī)院及護(hù)理機(jī)構(gòu)、老年娛樂機(jī)構(gòu)、酒店、老年國際商品交易中心、會(huì)展中心、創(chuàng)意中心及其他輔助建筑等。1、工程費(fèi)用 .97萬元（1）土建工程費(fèi) .00萬元（2）設(shè)備及安裝費(fèi)用 .00萬元（3）配套工程費(fèi)用 57511.97萬元2、工程建設(shè)其他費(fèi)用 .96萬元（1）土地費(fèi)用 51000萬元土地費(fèi)用根據(jù)“揚(yáng)州感知養(yǎng)老示范園合作開發(fā)意向協(xié)議書”以每畝30萬元確定。（2）建設(shè)單位管理費(fèi)：根據(jù)財(cái)建2002394號(hào)，建設(shè)單位管理費(fèi)為1446.85萬元。（3）建設(shè)監(jiān)理費(fèi)（按建安的0.6計(jì)?。?4583.11萬元（4）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：參照計(jì)價(jià)格200210號(hào)工程設(shè)計(jì)收費(fèi)基

14、價(jià)表，（按建安的100元/平方米計(jì)?。?，需設(shè)計(jì)費(fèi)為24028萬元。（5）可行性研究費(fèi)及環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)等：根據(jù)計(jì)價(jià)格19991283號(hào)、計(jì)價(jià)格2002125號(hào)，本項(xiàng)目收費(fèi)暫定50萬元。（6）綜合規(guī)費(fèi)：按建安的150元/平方米計(jì)36042萬元 3、預(yù)備費(fèi)： 44126.60萬元由于本項(xiàng)目體量巨大，建設(shè)項(xiàng)目重多，存在比較大的不可預(yù)見費(fèi)用，因此基本預(yù)備費(fèi)用按工程費(fèi)用和工程其他費(fèi)用的5%考慮，為44126.60萬元，暫不考慮漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。4、建設(shè)期利息：貸款20億元 ，利率按6.14%，利息當(dāng)年支付，建設(shè)期利息73680萬元。項(xiàng)目總投資： .53萬元 (二)投資主體及資金籌措本項(xiàng)目建筑面積240.28萬平

15、方米，建設(shè)業(yè)態(tài)較多，建設(shè)周期8年，為此，本項(xiàng)目擬采用分期開發(fā)、滾動(dòng)開發(fā)的思路進(jìn)行資金籌措。項(xiàng)目擬貸款20億元，分別于2012-2014年進(jìn)行，每年貸款5億元，建設(shè)期每年支付當(dāng)年利息。爭取政府啟動(dòng)資金2億元用于園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，在2012年投入，項(xiàng)目在開發(fā)過程中產(chǎn)生的稅后利潤再用于后期工程的開發(fā)投資。五、效益分析 （一）經(jīng)濟(jì)效益1、效益與成本估算（1）效益估算本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析除福利型住宅外其他住宅和經(jīng)營性項(xiàng)目主要以出售和出租的方式。具體為：福利機(jī)構(gòu)收入，按照每位老人年均支付3萬元，以項(xiàng)目建設(shè)第四年服務(wù)老人5000人測算，以后每年以3%遞增。醫(yī)院和學(xué)校以出租的形式計(jì)入收入，學(xué)校從2017年開始計(jì)算

16、，；醫(yī)院從2019年開始計(jì)算。租金暫估為0.3元/天/平方米，每五年增長3%。以出售形式計(jì)算收入的項(xiàng)目，銷售面積按前兩年建筑面積的40%和上年建筑面積的60%計(jì)算。高端養(yǎng)老住宅2017年開始銷售，單價(jià)8000元/平方米，每年增長3%。居家養(yǎng)老住宅2013年開始銷售，單價(jià)6000元/平方米，每年增長3%。機(jī)構(gòu)養(yǎng)老住宅2015年開始銷售，單價(jià)6000元/平方米，每年增長3%。護(hù)理機(jī)構(gòu)用房2015年開始銷售，單價(jià)6000元/平方米，每年增長3%。老年娛樂機(jī)構(gòu)2014年開始銷售，單價(jià)7000元/平方米，每年增長3%。酒店2018年銷售，單價(jià)10000元/平方米。老年商品交易中心2013年開始銷售，單價(jià)

17、8000元/平方米，每年增長3%。會(huì)展中心2016年銷售，單價(jià)7000元/平方米。創(chuàng)意中心2018年銷售，單價(jià)7000元/平方米。（2）成本費(fèi)用估算本項(xiàng)目銷售費(fèi)用按其經(jīng)營收入的3%核算。本項(xiàng)目土地使用權(quán)價(jià)值約37500萬元按30年分期攤銷。人工工資按每人每年3萬元計(jì)算，建設(shè)期內(nèi)人員按200萬元估算，正常運(yùn)營期就業(yè)人員按800萬元估算。銀行貸款利息按年利率6.14%計(jì)算，總貸款萬元，在建設(shè)期中第一年至第四年每年投入50000萬元。折舊攤銷費(fèi)用等折舊攤銷費(fèi)用統(tǒng)一從2019年開始計(jì)提。房屋折舊費(fèi)自有產(chǎn)權(quán)房屋折舊按折舊年限為30年、殘值率為5%計(jì)算，設(shè)備按折舊年限10年、殘值率為10%計(jì)算，經(jīng)營期內(nèi)每

18、年折舊費(fèi)約為3909.13萬元。 無形資產(chǎn)攤銷費(fèi)本項(xiàng)目無形資產(chǎn)主要為土地資產(chǎn)，土地?cái)備N年限為30年，經(jīng)營期內(nèi)每年攤銷費(fèi)約為：1700萬元。2、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（1）全部投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)效益凈現(xiàn)值(ENPV)本項(xiàng)目全部投資經(jīng)濟(jì)效益凈現(xiàn)值所得稅后為.37萬元。經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率(EIRR)本項(xiàng)目全部投資經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率所得稅前為19.33%，稅后為18.39%。經(jīng)濟(jì)投資回收期本項(xiàng)目全部投資靜態(tài)投資回收期稅前為5.88年，稅后為5.88年。特別注明：本項(xiàng)目中有福利養(yǎng)老住宅、學(xué)校和醫(yī)院在評(píng)價(jià)時(shí)業(yè)主單位擁有完全產(chǎn)權(quán)，在評(píng)價(jià)期間內(nèi)僅對(duì)租金進(jìn)行計(jì)算。對(duì)本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià)影響較大。（二）社會(huì)效益分析1、促進(jìn)國際老年主題合作交流以世界老年論壇為基礎(chǔ)，開展論壇、會(huì)展、貿(mào)易、科研等合作交流，提升我國應(yīng)對(duì)老齡化時(shí)代的能力，并成為老齡化研究和老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心平臺(tái)。2、提升揚(yáng)州的城市職能養(yǎng)老問題作為一個(gè)國際性議題，在世界老年論壇這一平臺(tái)推動(dòng)下，揚(yáng)州的國際影響必將進(jìn)一步提升。同時(shí)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是朝陽產(chǎn)業(yè)，必將成為未來城市經(jīng)濟(jì)增長的重要驅(qū)動(dòng)力。該項(xiàng)目的主要服務(wù)范圍是整個(gè)長三角地區(qū)，面向全國和國際市場，對(duì)揚(yáng)州提升自身城市職能、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有巨大的促進(jìn)作用。3、弘揚(yáng)民族尊老精神提倡尊老、