信業(yè)廣場項目策劃報告

1、從 20021.5% 征收契稅，公里的鐵路預計100 萬標準集裝壹、上海市總體市場現(xiàn)狀分析一、上海房地產(chǎn)市場最新經(jīng)濟政策1. 藍印戶口、住房信貸政策取消從 2002 年 4 月 1 日開始上海市出臺的藍印戶口政策正式停止實施。年 5 月 1 日起，建行上海分行宣布，將執(zhí)行新的住房信貸政策。2. 上海調(diào)整購房契稅標準，取消政府補貼2002 年 9 月 1 日起， 本市個人購買普通商品房按成交價格的 購買花園住宅按成交價格的 3% 征收契稅。3. 上海高層建筑限“身高” ，嚴控高度和容積率 上海市政府強調(diào)要嚴格控制高度和容積率，特別是超高層。做好日照環(huán)境可 行性分析和環(huán)境容量、城市景觀評價，并適當

2、提高標準。4. 投資 50 億元，上海浦東將興建首條百公里鐵路 上海將與鐵道部共同投資 50 億元，在浦東建造全程為 113 在 2005 年與洋山深水港一期工程同步建成， 年運輸量可達 箱。5. 上海中環(huán)線規(guī)劃工程為了緩解上海中心城區(qū)的道路擁堵，在內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間將建設(shè)一條中環(huán) 線，其中，中環(huán)線北段汶水路高架（共和新路大柏樹）工程將在今年年底實施建設(shè)。整個中環(huán)線（浦西段）可望2005 年完成。6. “三環(huán) + 三縱三橫 +十三射”上海中心城區(qū)的主體路網(wǎng)絡(luò)將形成“三環(huán) + 三縱三橫 + 十三射”的格局，其 要點是， 內(nèi)環(huán)線以內(nèi)地區(qū)， 實現(xiàn)高架道路交通快速疏解， 逐步實現(xiàn)中心城 縱三橫”主干道

3、機動車專用道，將非機動車道改建為公交專用道，在內(nèi)環(huán)線 之間，加快中環(huán)線路網(wǎng)的建設(shè)，建成內(nèi)環(huán)線之間十三條放射狀道路，與逐步 建設(shè)的市域高速公路相銜接。整個方案計劃在 2005 年完成。7. 預售商品住房交易執(zhí)行新規(guī)定從 2002 年 7 月 1 日起，本市預售商品住房交易將執(zhí)行新的規(guī)定。其中包括 預售商品房交付使用時，對共用部位分攤的建筑面積和套內(nèi)建筑面積的實測 結(jié)果與合同面積的差異處理辦法。8. 市房地產(chǎn)頒布關(guān)于推行上海市商品房預訂協(xié)議示范文本的通知2002 年 10 月 23 日，市房地局頒布：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房預售許可 證后進行商品房預訂的，均應采用預訂協(xié)議示范文本， ，房地產(chǎn)開發(fā)企

4、業(yè)自 制協(xié)議文本的，應報工商部門備案后方可使用 。9. 上海市配套商品房建設(shè)啟動2002 年，上海市“ 100 萬平方米重大工程配套商品房建設(shè)工程”正式啟動。首批項目有 5 塊基地共 72 萬平方米。此工程建設(shè)擬每年新開工 100 萬平方米，以多層住宅兩室一廳建筑面積 70 平方米左右為主導房型，價格控制在每平方米 3000 至 3500 元左右。10. 第一個房地產(chǎn)資金信托產(chǎn)品在滬推出 上海國際信托產(chǎn)品在滬推出新上海國際大廈項目資金信托計劃 。市民可 投資位于陸家嘴的新上海國際大廈，此產(chǎn)品規(guī)模為 2.3 億元人民幣，計劃期 限為三年， 每份合金額不低于人民幣 5 萬元， 預計可獲得的年收益率

5、達 4% 。11. 上海明確 2003 年底創(chuàng)建國家園林城市上海將啟動新一輪綠化建設(shè)計劃，首期目標為到 2003 年底創(chuàng)建國家園林 城市，中期目標實現(xiàn)市民出門 500 米可見 3000M 2 大型綠地，出門 3 公里 有一座 300 畝以上的區(qū)級公園， 5 公里范圍內(nèi)有一座 1000 畝以上相當于動 物園、植物園大小的市級大公園。12. 綠化建設(shè)重頭戲， “一縱兩橫”20 塊 4 萬平方米“ 一縱”就是黃浦江兩岸大面積建綠， “兩橫”是蘇州河岸沿線綠化和延 安路沿線景觀綠化。 在未來幾年上海將在蘇州河沿岸建設(shè) 8 塊大型集中綠地， 新增綠化面積 78 萬平方米， 從而使蘇州河沿岸綠化面積達到

6、102 萬平方米。 在沿岸路主干道沿線，除完成 5 萬平方米的延中綠地三期工程外，還將新建 數(shù)塊大型公共綠地，同時，上海近年還將在中心城區(qū)新建以上的大型綠地。上海房地產(chǎn)市場其它相關(guān)信息:1.2002 年一季度，上海完成國內(nèi)生產(chǎn)總值達1159.53億元，比去年同期增長了 9.6%，增幅高于全國水平2個百分點。2 .2002 年一季度，全市完成固定資產(chǎn)投資總額289.7 億元，比去年同期增長21.2%3 .2002 年一季度，上海城市建設(shè)計劃投資額542億元，其中城市基礎(chǔ)設(shè)施計劃投資額為219.23 億元，占總投資額 41.8%4. 截止2002 年9月底，全市商品房空置面積為779萬平方米，其中

7、住宅452 萬平方米，比去年同期減少28%，而空置一年以上的住宅為222萬平方米，比去年同期減少28% 。三、上海房地產(chǎn)（2002年1 9月）市場數(shù)據(jù)分析1、市場信息數(shù)據(jù)匯總對比內(nèi)容2002 年 1 9月2001年同期比例%房地丿開發(fā)投資額5649868 萬元4300550 萬元31.4完成土地開發(fā)面積1724065M 21687415M 22.2商品房新開工面積17593610M 214084173M 224.9商品房竣工面積11941394M 28051371M 248.3商品房批準預售面積185113849 M 210260161 M 280.4商品房住宅批準預售面積15471370 M

8、 2903353 M 271.3已登記商品房預售面積18681336 M 212877240 M 245.1商品房預售成交金額8884142 M 25437138 M 263.4商品房批準銷售面積18378164 M 216660700 M 210.3商品房住宅批準銷售面積14291527 M 213143056 M 28.7已登記商品房買賣面積12810046 M 210126970 M 226.5存量房交易成交金額3674325 M 22397227 M 253.32.市場數(shù)據(jù)分析31.4% ，商品2002 年1 9月和去年同期相比，房地產(chǎn)開發(fā)投資額增加房新開工面積和商品房竣工面積分別增加

9、24.9% 和 48.3% ，完成土地開發(fā)面積增加 2.2%2002 年 19 月商品房批準預售面積比去年同期增加80.4% ，但商品房批準預售面積和實際預售面積之比仍達到1：1.009 ，實際預售面積大于批準預售面積，商品房批準銷售面積比去年增加10.3% 。2002 年 19 月商品房預售與去年同期比較，增加45.1% ，登記預售面積達 1868 萬平方米。2002 年 19 月登記預售的商品房中，以成交面積統(tǒng)計，住宅占 96.7% ，辦公占 1.3% ，商業(yè)占 1.9% 。2002 年 19 月登記預售的商品房中，以成交套數(shù)統(tǒng)計，小于 3000 元 /平方米的低價位商品房占16.0% ，

10、而中價位商品房占55.2%，中高價位8.6% 。商品房占 20.1% ，大于 7000 元 / 平方米的高價位商品房僅占2002 年 1 9 月預售的商品房中，以成交面積統(tǒng)計，本市居民購買占75.3% ，外地人士購買比為19.0% ，境外人士購買比為5.7%2002 年 1 9 月登記預售的商品房中，主力房型仍為面積從70 150平方米的二房或三房，占總套數(shù)的79.5% 。2002 年 1 9 月存量房交易繼續(xù)穩(wěn)步上升，達1281萬平方米，比去年2002 年 1 9 月商品房登記預售排名為浦東、閔行、普陀、寶山、分別占全市預售總量的20.0% 、 14.0% 、 9.4% 、 6.8% 。同期

11、增加 26.5% ，其中住宅占 75.2% 。2528 萬平方米，2002 年 1 9 月已售全市房地產(chǎn)期房抵押建筑面積為萬平方米，抵押貸款金額為 375 億元，而房地產(chǎn)現(xiàn)房抵押建筑面積為3702 萬平方米，比去年同期增加 14.2% ，抵押貸款金額為 857 億元。綜上所述：2002 年 1 9 月上海房地產(chǎn)市場開發(fā)投資繼續(xù)保持高速增長，一級市 場上土地出讓速度不減， 商品房新開工面積和竣工面積大幅增長， 批準 預售量仍保持著高位。值得關(guān)注的是，第三季度已登記商品房預售面積開始呈現(xiàn)出下降的態(tài)勢， 也是今年以來首度出現(xiàn)已登記商品房登記面積小于批準預售面積的情況。商品房價格經(jīng)過了長時間的上漲之后

12、，其房價重心已移至每平方米5000 元左右， 價格范圍在每平米 3000 7000 元的商品房占據(jù)了市場 總成交量的七成，上海樓市呈現(xiàn)出“價格重心上移，高端迅速增長，低 端萎縮”的狀況。房型面積的交易增長速度是兩頭快于中間”，即單套在 70 平米以下的小房型和 150 平米以上的大房型增速加快，占總體比例明顯上升， 今年上海房地產(chǎn)市場掀起的“小戶型熱”和“別墅熱”，這一狀況在交易數(shù)據(jù)上得到充分體現(xiàn)。貳、上海市高檔住宅市場分析一、 市場概論以及區(qū)域概述市場概論高檔住宅在 90 年代初期的房地產(chǎn)市場中由外銷房和僑匯房一統(tǒng)天下， 內(nèi) 外銷房并軌后， （所指的高檔住宅從價格上劃分即指單價為每平方米 8

13、000 元 以上的住宅） 。 從 2000 年開始， 上海高檔物業(yè)的推盤速度明顯加快， 其中最 為人所熟知的要數(shù) “世茂濱江花園” ，其占據(jù)地段、區(qū)位、環(huán)境、規(guī)劃等多 處優(yōu)勢，挾風雷之勢，推動了滬市高檔住宅的進程，拉開了浦江沿線高檔樓 盤開發(fā)的序幕。自去年下半年以來，城區(qū)舊改力度不斷加大、浦江兩岸綜合 開發(fā)實質(zhì)性啟動、世紀公園周邊樓市趨向火爆、交通干線與綠地等市政配套 設(shè)施日益完善， 使上海樓市中高檔住宅的開發(fā)環(huán)境日益趨向成熟。 進入 2002年，高檔住宅概念不斷被炒作，頻頻露臉于各家媒體,“尊園”國際麗都城”等高檔樓盤迅速地廣為人知，針對高檔住宅的愈演愈烈之勢，我們作了 此次調(diào)查，其目的就是

14、讓讀者能進一步對上海目前的高檔住宅市場有比較深 入的了解。單價分布情況示意圖:49%9%樓的下以%51%60O%O%-XUOQ5 米方平每從上圖可以看出，2002 年前三季度，上海新盤的推案量為239個，其中開盤價為每平方米8000 元及其以上的新盤共計22個，每平方米8000 元以下的中低檔樓盤有217個。從今年一季度數(shù)據(jù)看，與去年相比，均價在每平方米 15000 元左右的高檔住宅供應更是出現(xiàn)強勢增長，從而推動一季度新盤均價上攻至每平方米11470 元的高位，由此可見高檔樓盤發(fā)展勢頭之強勁。同時數(shù)據(jù)也表明，高價位的樓盤占樓盤總量的比例仍比較小，后市還有 一定的發(fā)展空間。目前，市場比較集中的仍

15、是中檔以及中高檔樓盤，并且此 類樓盤的開發(fā)力度遠大于高檔樓盤。區(qū)域概述在今年新開的高檔樓盤中，浦東共有6個，徐匯為 3個，靜安、長寧各2個，盧灣和虹口各1個。下圖顯示的是今年高檔樓盤的區(qū)域分布情況以及市場占有率情況，從中可以看出在徐匯、靜安、長寧等市中心和次中心城區(qū)的高檔樓盤占據(jù)了上海高檔住宅市場60%的份額， 這主要因為：一方面上述地區(qū)是上海傳統(tǒng)的高檔住宅集中地區(qū)，無論是環(huán)境還是設(shè)施配套都比較完善；另一個原因則是上述地區(qū)舊改力度的不斷加大以及市政的日益完善。而浦東新區(qū)，則是高檔樓盤發(fā)展最快的區(qū)域，在列入統(tǒng)計的10個區(qū)中獨占鰲頭，占據(jù)了市場份額的30%。隨著大量外資企業(yè)及駐華機構(gòu)不斷地涌入，浦

16、東已成為眾多大集團、大公司入駐的首選之地。數(shù)據(jù)表明，每年有超過3萬的凈人口遷入浦東，在浦東工作和居住的外籍人士更是超過了2萬人，每天進出浦東的各類外籍商務(wù)人員估計有2-3萬人次。這些外籍商務(wù)人員的大幅度增加，在一定程度上推動了浦東高檔住宅的發(fā)展，從而使得上海高檔住宅的市場份額逐步東移，而傳統(tǒng)高檔住宅區(qū)的靜安、長寧、徐匯等區(qū)的客戶也漸漸將目光瞄向了浦東。據(jù)不完全統(tǒng)計，在每平方米7000 元以上的中高檔樓盤中，浦東新區(qū)已占到近7成，專家也預計，今年浦東在商品住宅需求方面將是個“火紅之年”。、熱點區(qū)域分析此次統(tǒng)計我們列入了6個區(qū)，其中高檔住宅主要分布于浦東以及徐匯、靜安、長寧等市中心城區(qū)。今年頭五個

17、月，長寧、徐匯、浦東等地區(qū)高檔住宅上市量已達百萬平方米左右，與去年年中時的水平基本相近。據(jù)了解，上海部分中心地區(qū)每平方米商品房中分攤的土地成本已達3000 元以上，而從合理的成本與收益關(guān)系考慮，房價約為土地成本的3倍比較合理。目前，我們統(tǒng)計的樓盤價位大多在每平方米8000 12000 元之間，基本符合“價有所值”的審視標準。浦東新區(qū)作為上海樓市投資的熱點區(qū)域， 浦東的房地產(chǎn)發(fā)展一直走在全市的前列， 無論是房價走勢、 銷售排名、 廣告投放、 新盤推量都呈現(xiàn)較強勁的發(fā)展態(tài)勢。 此次統(tǒng)計中， 今年新開盤的高檔住宅有 4 個：分別是 “國際金融家” 均價 12000 元 / 平方米； “金色維也納”

18、售價 8500 17600 元 / 平方米 （含別墅部分價格） ； “水清木華公寓”均價 8500 元 /平方米； “仁恒濱江園”均價 12000 元 /平 方米左右，而浦東今年全年新盤總量為 37 個，高檔樓盤占總量的 10% 。目前浦東房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)了五大熱點區(qū)域，即陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、張楊路沿線、 浦東南路上南路板塊、 世紀公園板塊、 黃浦江東岸沿江板塊。 目前， 除上南板塊外，其他四大板塊已成為浦東中高檔樓盤開發(fā)比較集中的區(qū)域，尤其是世紀公園附近，隨著“香梅花園”、“金色維也納”的開盤，更使這一地區(qū)成為了浦東高價位住宅開發(fā)的一個極具代表性的區(qū)域。作為上海樓市最 為活躍的一個地區(qū)，無論是新

19、開盤的品質(zhì)，或是后續(xù)盤的內(nèi)涵，都彰顯出浦東高檔樓市多元化的發(fā)展方向以及多層次的發(fā)展思路，隨著浦東政策面利好 消息的不斷出臺， 在促進房產(chǎn)開發(fā)的力度上， 浦東地區(qū)將會進一步有所表現(xiàn)。 在此機遇下，浦東高檔樓盤的開發(fā)潛力較大。靜安區(qū)靜安區(qū)是傳統(tǒng)的市中心高檔住宅集中區(qū)域，區(qū)域內(nèi)洋房林立，更有時尚 的南京西路和靜安寺等多處商業(yè)、貿(mào)易中心，其得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢以及與 之密切相關(guān)的完善的配套生活設(shè)施都為高檔物業(yè)的開發(fā)提供了地段、區(qū)位、 配套、人文、景觀等多方面的綜合優(yōu)勢。但同時靜安也是因為區(qū)位、地段的原因，在舊城改造和大規(guī)模的社區(qū)建設(shè)方面表現(xiàn)一般。2002 年以來，靜安高檔樓盤較為集中開盤，其中有“上海壹

20、街區(qū)”，每平方米均價為9500 元;“國際麗都城”二期每平方米均價為16000 元左右（全裝修），“靜安楓景”，每平方米均價為11000 元左右，在同一時期內(nèi)是全市高檔樓盤推量比例最高的區(qū)域， 高價盤占到市場份額的50% 。同時這一數(shù)據(jù)也說明，靜安依然是上海高檔樓盤的熱點區(qū)域，在高檔住宅市場上占有舉足輕重的地位。雖然在樓 市持續(xù)升溫的條件下，靜安樓市不溫不火，但隨著靜安今年不少爛尾樓項目 的改造以及靜安寺地區(qū)的綜合改造，都表明靜安樓市漸旺。時至第四季度，靜安樓市有大量的新盤推出，且均價都在萬元左右，在滬上八大聚居區(qū)名列前茅，與其市中心區(qū)域的地位相配。從其高價位樓盤特 點看，靜安的樓盤大多位于南

21、京路南北兩冀的市中心地帶，并且大多建立在 舊改地塊上，具有相當?shù)囊?guī)模和成熟的周邊環(huán)境，近期隨著拆遷力度的加大 以及傳統(tǒng)市中心房地產(chǎn)開發(fā)的興旺，靜安區(qū)今后將會有一批成規(guī)模、高品位 的高檔物業(yè)推出，值得關(guān)注。長寧區(qū)今年長寧地區(qū)的兩個高價位樓盤都出現(xiàn)在第一季度，分別是位于虹橋的“古北中央花園” ，每平方米售價在 15000 17000 元；另一個是愚園路上 的“暢園” ，每平方米售價在 10000 15000 元，而新盤總數(shù)為 17 個，高 檔樓盤占據(jù)市場份額的 12% 。從兩個高價位樓盤地段看，一個是位于人文沉淀較深的愚園路和新華路附近， 周邊洋房別墅較多； 還有一個就是中高檔住宅、 別墅密集的虹

22、橋地區(qū)， 為新興中高檔住宅群落。由此可見，長寧的高檔住宅雖然在地段區(qū)域上存在 一定的差異，但在投資思路和開發(fā)方向上存在一定的共性。長寧的高檔住宅 發(fā)展的空間較大，特別是虹橋地區(qū)可供開發(fā)的條件相當成熟，周邊有古北國 際社區(qū)以及大量的別墅區(qū)和賓館群，其環(huán)境條件相當優(yōu)越。盧灣區(qū)今年盧灣區(qū)只有 1 個高檔樓盤開盤，即“思南路 88 號”，每平方米均價為 8200 元。因其新盤總量有限，所以高檔盤占市場份額高達 33% 。隨著明珠線和盧浦大橋的建設(shè)，盧灣區(qū)加快了舊城改造的步伐，環(huán)境得 以進一步改善。目前，其樓盤集中開發(fā)的區(qū)域在斜土路兩側(cè)，打浦路以東， 制造局路以西，徐家匯路以南，中山南路以北，已經(jīng)有十七

23、八個項目聚集在 這片熱土上，也是今后一段時間內(nèi)中高檔住宅開發(fā)的主要陣地，作為上海的 傳統(tǒng)區(qū)域，盧灣區(qū)淮海路周邊有許多人文遺跡以及歷史沉淀，但可供開發(fā)的 價值雖大，空間卻有限，向南發(fā)展已成為必然，同時，徐家匯路沿線等主要 干道的舊改面積較大，因此可供高檔住宅發(fā)展的空間也就比較大。徐匯區(qū)徐匯區(qū)推出的高檔樓盤較多，共有 3 個，分別是“巴黎時韻” ，每平方米 售價 11000 13000 元；“景福苑” ，每平方米售價 8200 10500 元；“尊 園”，每平方米售價 10000 15000 元。從新盤總量為 24 個的市場總量看， 高檔物業(yè)占據(jù)了市場的 13% 。今年，徐匯區(qū)加快了建設(shè)“靜、凈、

24、潔、景”等四大環(huán)境功能區(qū)的步伐， 從其高價位盤的地段看，主要集中于徐家匯商圈、肇嘉浜路沿線，即內(nèi)環(huán)線 以內(nèi)部分區(qū)域，但由于徐匯區(qū)內(nèi)環(huán)線以內(nèi)已無大幅土地可供開發(fā)，而見縫插 針的樓盤根本就不具備高檔住宅所應具有的各項條件。為了進一步加快改造 步伐，兩年內(nèi)，徐匯將啟動地塊 17 個，動遷居民達 1 萬戶，但這些地塊大 部分集中在上海南站、植物園等內(nèi)環(huán)線以外區(qū)域，今年開盤的“天然居”便 是目前環(huán)線外緊鄰植物園的商品住宅，開出了該區(qū)域的天價，每平方米在 6300 9800 元之間。 毫無疑問， 景觀、 空氣的確可以賣錢， 而且開發(fā)得好， 價格自然不菲，但僅有景觀還是不夠的， “天然居”無論是樓盤品質(zhì)還是

25、其 價位，離高檔住宅的標準還有相當大的距離。由此可以看出，雖然徐匯也是 傳統(tǒng)高檔樓盤集中的市中心區(qū)，但其高檔住宅的發(fā)展空間隨著地塊的漸漸稀 缺以及向環(huán)線外發(fā)展的必然，為數(shù)不多的環(huán)線內(nèi)地塊將會成為開發(fā)商的爭奪 熱點。虹口區(qū)10000今年虹口開盤的高檔住宅只有“臨潼苑” 1 個，每平方米售價在 15000 元，同比其他區(qū)域高檔住宅，其價位較高。目前，虹口高檔物業(yè)的 開發(fā)還處于啟動期。從規(guī)劃等角度分析，虹口的發(fā)展應與北外灘的開發(fā)緊緊聯(lián)系在一起。目前虹口區(qū)內(nèi)可分為四個板塊，即北外灘和周家嘴路沿線、四平路沿線、魯迅公園附近以及外虹口地區(qū)。在這四個板塊中，以北外灘周家嘴路沿線樓市最為活躍，供應量占到虹口全

26、區(qū)的六成左右，內(nèi)虹口北部地區(qū)則將在今后一段時期內(nèi)出現(xiàn)持續(xù)放量。雖然虹口不是傳統(tǒng)的高檔住宅區(qū)，但隨著人文歷史的發(fā)掘，譬如多倫路的改造、四川北路的改造等等，將會有一批成規(guī)模的高檔 住宅上市，發(fā)展?jié)摿^大。三、高檔樓盤綜合分析對于起價每平方米 8000 元以上的樓盤，其客戶已不再是改善型或舒適型客戶，而是以享受型客戶為主，他們對高價樓盤的要求主要體現(xiàn)在環(huán)境配套、小區(qū)物業(yè)以及房型設(shè)計、景觀設(shè)計等多個方面。他們主要有這兩方面共同點：一是有較高的收入水平及生活水平，所以這類消費群對居住的需求已從居住到講究環(huán)境上升為一種居住的生活享受；二是此類消費者一般事業(yè)有成，心理上存在著巨大的優(yōu)越感，因此他們購置物業(yè)時

27、也存在著強烈的品牌意識。對于高檔住宅的地段選擇，大多數(shù)選擇具有濃厚人文歷史沉淀的地區(qū)和地段，按其地段性質(zhì)可以將其分為三種：一是文化歷史濃厚區(qū)域；二是商業(yè)中心或主要干道附近；三是自然景觀豐富的區(qū)域。依上可以發(fā)現(xiàn)，今年開盤的高檔物業(yè)中選擇人文歷史濃厚區(qū)域的占到總量的27 %，如“思南路88號”，便是選擇了老洋房聚集區(qū)，其中有著名的歷史保護建筑物，像孫中山故居、周公館、復興公園、第二醫(yī)科大學等等，其他如“暢園”等也選擇在愚園路等同質(zhì)地段。位于徐匯黃金商業(yè)圈地段的“尊園”，離地鐵一號線僅數(shù)十步之距，附近還有高架，明珠輕軌等便利的交通。與“尊園”相似，“巴黎時韻”等樓盤也同屬于第二類別，即商業(yè)中心或交通

28、干道附近，此類樓盤占到了今年新開樓盤總量的40 %,比選擇人文歷史濃厚區(qū)域的樓盤高出13個百分點。三是以“水木清華”、“仁恒濱江園”“香梅花園”等樓盤為代表的自然景觀豐富的區(qū)域，以“仁恒濱江苑”為例,面向黃浦江，可以望見浦江兩岸風景，還有部分則面向金茂大廈，東方明珠等，景觀優(yōu)勢相當明顯。良好的規(guī)劃是高檔住宅成功的先決條件之一，高檔住宅規(guī)劃的要求不僅是滿足經(jīng)濟指標，更重要的是沖破傳統(tǒng)要求的約束，具有前瞻性，充分展示居住者的地位，合乎居住者的要求，在今年開盤的高檔樓盤中，大多選擇有實力的國外規(guī)劃設(shè)計和景觀設(shè)計、居室設(shè)計公司為其服務(wù)。值的關(guān)注的是此次調(diào)查的樓盤在建筑設(shè)計方面全部由國內(nèi)企業(yè)操刀（見下圖

29、），只有“暢園”和“思南路 88號”兩個樓盤邀請了國外建筑設(shè)計公司做顧問。但在景觀設(shè)計方面，國內(nèi)企業(yè)則存在著明顯的差距，調(diào)查的高檔樓盤全部由國外景觀設(shè)計單位接盤。由此可見，國內(nèi)景觀設(shè)計企業(yè)離高檔樓盤所需要的條件還有相當大的差距。125%100%75%50%25%0%國外建筑設(shè)計企業(yè)國內(nèi)建筑設(shè)計企業(yè)國外景觀設(shè)計企業(yè)國內(nèi)景觀設(shè)計企業(yè)規(guī)劃特征：整體景觀規(guī)劃引用水、綠、小品等構(gòu)成一個完整的社區(qū)系統(tǒng)，用藝術(shù)和生活的方法表達以小高層、高層為主，其中高層占到總量的60%，小高層占 30% ；設(shè)置會所，以教育、休閑、娛樂為主；開發(fā)趨向規(guī)?；?；設(shè)置智能化物業(yè)管理服務(wù)系統(tǒng);以運動為主以休閑為住以教育為主未定或無會

30、所27%47%13%13%此次調(diào)查的高檔樓盤中，除巴黎時韻外，均配置有高檔會所。以上海壹街區(qū)會所為例，設(shè)置有棋牌室、壁球室、健身房、桌球室、屋頂露天燈光網(wǎng)球場、乒乓室等活動場所，其設(shè)置體現(xiàn)出運動型會所的特點，此類會所約占總數(shù)的 27%。而以教育為主題的則占到約13%，如水清木華公寓會所，就設(shè)置有社區(qū)圖書館、親子教育中心、永久性藝術(shù)中心等場所。以休閑為主題的會所占 47%左右，15個樓盤大部分會所屬此類。以位于徐家匯商圈的尊園為例，雖位處于繁華商圈，但會所仍設(shè)置有男女健身房、超級網(wǎng)吧、咖啡廳、餐廳、乒乓球室、麻將室、VIP會議室、親子樂園、老人天地、紅酒雪茄俱樂部等活動娛樂場所。在調(diào)查的15個樓

31、盤中，只有巴黎時韻未設(shè)正式會所，但仍設(shè)有休閑酒吧、商務(wù)餐廳、健身房等場所，以滿足入住業(yè)主的需求?？梢?，高檔住宅對會所的要求相當高，同時也反映出客戶對享受型生活的追求。綠化率 30以上綠化率40%以上綠化率 50%以上29%29%42%上海的高檔物業(yè)大多集中在具有濃厚的文化歷史的區(qū)域，如衡山路、華 山路沿線，這表明了對人文環(huán)境和自然環(huán)境的追求，是高檔物業(yè)所必須具備 的條件。人對內(nèi)外自然環(huán)境以及人文環(huán)境的追求是無止境的，高檔物業(yè)的開 發(fā)卻并不都具備這些條件。因此，對環(huán)境的營造又成為塑造高檔物業(yè)的首要 條件，或借景造勢、或人為堆砌、或借江引河、或磊山筑橋，高檔住宅在環(huán) 境的營造上往往達到了登峰造極的

32、效果。oooooooo OOO09876543 21園巴江濱寓審-/華彳88冰路清南水納思也隹金、園際花國央?yún)^(qū)薩街J壹古海上成者麗 苑一際 潼國 臨 苑福景 韻苑-化梅苑香江濱園門尊名上圖是此次調(diào)查的15個樓盤的綠化率情況，從中也可以看出，大部分高檔物業(yè)的綠化率都比較高，最高的 “香梅花園”更是達到了70 %,而綠化率在50 %以上的也 6個，占市場分額的42 % （見下圖）。綠化率在40 %以上和在30 %以上的樓盤各占總量的29 %。從中，可以看出綠化率對于高檔物業(yè)的重要性，更是高檔物業(yè)的一個顯著標志。高檔住宅房型的設(shè)計要求相對比較規(guī)范,首先體現(xiàn)在空間大小的劃分上,其次是空間功能的布局。2

33、00 平方而古北中 平方米這67% ?？稍诳臻g大小方面，高檔樓盤的面積一般比較大，這樣才能使內(nèi)部的格局 有足夠的空間劃分。其內(nèi)部的功能較為齊全，有臥室、活動室、書房、洗衣 房、工作間、保姆房等等，主要強調(diào)功能的細化。由下圖可以看出，在調(diào)查 的十五家樓盤中， 主力房型面積大多集中在 100 200 平方米以及 米以上兩個階層， 其中仁恒濱江園的最大房型面積在 450 平方米， 央花園四房三廳四衛(wèi)最大面積也在 313.65 平方米，在 100 200 一階層中，面積也大多集中在 150 平方米以上，約占這一階層的 見，高檔住宅對面積的追求要比中低檔物業(yè)高出許多。100%80%60%40%20%0%

34、80%86%73%67%33%口兩廳14%20%14%三廳111一房二房三房四房在空間質(zhì)量方面，高檔樓盤在布局方面都較為合理，大廳大多方便通風、采光，且動靜分明；在主、次臥室的設(shè)計上除了考慮具體的布局和朝向外，更考慮到了該層次業(yè)主的生活習慣和需求。此次調(diào)查樓盤中，房型大多集中在二房二廳、三房二廳和四房二廳三個房型，從下圖可以看出，三房兩廳所占比例最高，其次為二房二廳和四房兩廳。其中有兩個樓盤由于定位于小戶型公寓，因而戶型較小，分別是“國際金融家”，面積在 50平方米；另一個多層小高層高層10%30%60%毛坯全裝修毛坯與全裝修27%67%6%從上圖可以看出，在建筑規(guī)劃上，今年開盤的物業(yè)大多以高

35、層為主，占到了 60 %。遠遠超過采用多層的樓盤，即使小高層也只占到30 %的份額。分析原因，主要是由于大部分高檔樓盤地處市中心，受到土地、環(huán)境、建筑面積等多方面的制約，因而只能以高層建筑來提高建筑面積和房型套數(shù)。在 上海目前高檔物業(yè)市場中，高層占據(jù)絕對地位。在此次調(diào)查的樓盤中，裝修房的推量也占到絕大多數(shù)（見下圖），共10個，占樓盤總數(shù)的67%，毛坯房占 27%。由此可見，隨著上海在2005 年全部推行全裝修房，高檔住宅的裝修房推出率也必將會領(lǐng)先于其他中低檔物業(yè)。外籍人士港澳臺人士本地人士外地人士10%15%46.5%28.5%投資客戶其他客戶35%65%從上圖不難發(fā)現(xiàn)，在購買滬上高檔物業(yè)的客

36、戶群體中，本地人士占據(jù)了46.5% 的比例，其中本區(qū)域人士占18.55%。其次是外地人士，占28.5% 。在客戶群體中，還有一定數(shù)量的外籍人士，約占10%的比例。在不少樓盤在統(tǒng)計中，也把外地人士和外籍人士歸為一類，即外域群體，他們成為了此類物業(yè)客戶群的中堅力量，占到了購買總量53.5% ，超過一半?？梢姡科椒矫?000 元以上住宅的消費主體顯然以外來人士為主，上海本地消費者的購買 力相對不足已經(jīng)影響到高檔住宅市場的正常消費。同時，調(diào)查也表明此類樓 盤由于價格不菲，所以購買人群絕大多數(shù)還是以自用為主，將購買目換定位 于投資的僅占到總客戶群的35%左右。上表顯示的是15個調(diào)查樓盤的售價情況，從表

37、中可以發(fā)現(xiàn)， 每平方米售價在 10000-15000元之間是此類物業(yè)的主流價位。其中，每平方米超過15000 元價位的只有位于虹橋的“古北中央花園”，每平方米售價在15000-17000元之間。 15個樓盤中“巴黎時韻”、“仁恒濱江園”“國際金、“上海壹街區(qū)”等售價均在每平方米12000由此可見， 每平方米 10000-15000元是上海融家”、“臨潼苑”、“香梅花園” 元和每平方米 13000 元左右, 目前高檔樓盤價格的主流區(qū)間。開發(fā)商管理國內(nèi)物業(yè)管理公司境外物業(yè)管理公司25%15%60%高檔住宅均強調(diào)提供舒適的、具有星級標準的管理服務(wù)，很多發(fā)展商邀請國內(nèi)外的名家做物業(yè)管理，在為業(yè)主解決日

38、常生活后顧之憂的同時，也在“面子上”和“附加功能”等方面做足文章。此次調(diào)查的樓盤中，毫無例外地都采用了智能化建設(shè)，推出了一系列的服務(wù)項目如水、電、煤、物業(yè)管理等費用的自動計量及電子支付系統(tǒng)，防火災、 防煤氣泄漏的自動報警系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)服務(wù)的應用，監(jiān)視報警系統(tǒng)等。不少樓盤還推出了保姆服務(wù)，如尊園就有代訂報刊雜志、預定叫車接送服務(wù)、空置公寓管理、洗燙衣物服務(wù)等等。從上表可以看出，此次調(diào)查的十五個樓盤中，物業(yè)由開發(fā)商自管的約占總數(shù)的 23%，如“證大水木清華公寓”、“仁恒濱江園”等樓盤。委托管理的樓盤則占到了總數(shù)的77%，其中，選擇境外知名物業(yè)公司管理的樓盤約占總量的62%，如“國際金融家”邀請香港戴德

39、梁行物業(yè)公司管理、“尊園”邀請第一太平戴維斯進行管理等；選擇國內(nèi)物業(yè)管理公司管理的樓盤僅占總量的15%，如“臨潼苑”邀請新外灘物業(yè)管理公司、“景福苑” 邀請萬頃物業(yè)管理公司進行管理等，值得一提的是，在由國內(nèi)物管公司管理的樓盤中，新外灘管理過“新外灘豪庭”，有高檔盤的管理經(jīng)驗，而“景福苑”則是增邀了第一太平戴維斯進行物業(yè)顧問。由此可以看出，國內(nèi)物業(yè)管理公司無論在內(nèi)功還是外功上都還未達到高檔樓盤所 需要的條件和要求，在管理理念、管理方法上，國內(nèi)物業(yè)公司還有存在著明 顯的差距。從此次調(diào)查樓盤的物業(yè)管理費看，每平方米從 1.6 8 元 / 月不等。由上 圖可看出，物業(yè)管理費用的主流在每平方米3 元 /

40、 月以下和每平方米3-5 元 /月兩個層次，而高于每平方米 5 元 / 月的樓盤只占總量的 20 左右。此次調(diào) 查中，以“巴黎時韻”收費最高，為每平方米 8 元 / 月（其為酒店式公寓） ， 其他大多集中在每平方米 3 元 /月左右。如“景福苑” 2.76 元 /月、“金色維 也納” 2.9-4.9 元 / 月、“思南路 88 號” 2.5-3.0 元 / 月、“尊園” 2.8-3.0 元 / 月。四、結(jié) 語從上海今年樓盤發(fā)展情況看，每平方米價格在3000 7000 元的住房是主體， 長期以來占上海市場成交金額和成交面積的80% 左右。 高檔住宅雖然增幅較大，但由于物業(yè)的特殊性決定了其不可能占

41、有較大的市場比重，盡管 如此，高檔樓盤對市場價格的影響卻進一步加大，特別是自二季度以來，其 價格指數(shù)異軍突起，成為領(lǐng)漲價格段，升幅高達 5.18% 。而今年頭五個月， 上海樓市增量供應也幾乎成為每平方米 8000 元/ 平方米以上豪宅的舞臺。 但 自 5 月火爆銷售以后，市場高檔住宅熱有所降溫。從總體看，上海房地產(chǎn)市場新建商品房供應基本平衡，但將開發(fā)定位瞄準于高端市場的高檔住宅而 言，供應量的增加將會擴大市場銷售的風險，二季度后的高檔樓盤銷售“降 溫”可以看成是一個信號。對有增無減的上市量，高檔樓盤的預售情況不容8000 元 /樂觀。預計，下半年上海市場上市量會高于上半年，而價位定于 平方米以

42、上的樓盤比例也將有所提高，如靜安第四季度就有大量的樓盤集中上市，其中高檔盤的比例較大，在如此眾多的高檔樓盤涌現(xiàn)的同時，需求卻相對增長乏力，前景堪憂，也值得業(yè)內(nèi)人士關(guān)注。叁、靜安區(qū)域住宅市場分析一、 靜安區(qū)（ 2002 年第四季度）市場數(shù)據(jù)分析2002 年第四季度靜安樓市的價格指數(shù)為 1198.29 點，與上季相 比，上漲了 18.35 ，增幅為 1.55 ，其中多層價格指數(shù)為 1153.85 點，與上季 持平，高層價格指數(shù)為 1179.79 點，與上季相比，上漲了 17.93 點，增幅為 1.54% ，由于這一季多層住宅基本無交易量，所以多層住宅價格指數(shù)仍保留 了上季度數(shù)據(jù)，而以“國際麗都城”

43、 、“上海一街區(qū)”為代表的高層住宅以其 地段優(yōu)勢和品質(zhì)價值而熱銷，致使本季靜安區(qū)高層住宅價格指數(shù)走高。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，第四季度靜安批準預售面積為 10.98 萬平方米，與上季度相比， 增加 2.26 萬平方米， 增幅達 50% ， 其中住宅面積約6.71 萬平方米。本季以登記預售面積為 6.08 萬平方米，與上季度相比，則增加了 0.37準預售與已登記預售面積之比為1 : 0.55，住宅批準預售與已登記預售之比為1 : 0.69。從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，靜安本季已從供不應求轉(zhuǎn)為供大于 求，而從住宅角度看，靜安區(qū)符合有效需求的供應仍比較緊張。國際麗都城開盤不到一個月，一期便全部售空。由此可見，

44、在供大于求的現(xiàn)象背后，實則已包括了區(qū)內(nèi)部分辦公樓及其一定數(shù)量的市場難以接受的無效供應，且此 種狀況難望在短期內(nèi)有所好轉(zhuǎn)。本季已登記銷售面積為9.98 萬平方米,比上季度減少了3.5萬平方米。本季度靜安區(qū)預售平均成交單價為每平方米7436 米。主力單套單價為6000 7500/ 平方米,占總量的63.57 %。峰值為7500/平方米，占總成交量的20.88%。8000 元/平方米的成交比重達9.74 %，有望進入主力范圍，從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，價格走高趨勢明顯。靜安區(qū)發(fā)展規(guī)劃分析隨著靜安區(qū)舊改力度的加強，“南留北改”政策的進一步實施，區(qū)內(nèi)有多個地塊正在拆遷之中，且與少數(shù)地塊已開始建造，同時，靜

45、安區(qū)還在江寧路 等地段的舊改地塊內(nèi)規(guī)劃了大型綠地，大大提升了靜安北部地區(qū)的環(huán)境品 質(zhì)，這無疑大大增加了這些板塊的附加值，吸引眾多的開發(fā)商和客戶的追捧。靜安區(qū)舊改的加強為靜安年底明初的靜安樓市注入了活力。此外，鑒于靜安區(qū)走中高檔路線發(fā)展的特色，同時受市中心土地稀缺等方面的制約，靜安的住宅仍將以高層為主,多層住宅發(fā)展的空間將越發(fā)有限。從靜安區(qū)內(nèi)南北兩翼發(fā)展的情況看，南部靜安寺區(qū)域的改造工程以過半，其 周邊的發(fā)展將以高檔辦公樓和高檔住宅樓發(fā)展為主，建筑形態(tài)也將以高層為 主，而區(qū)內(nèi)北部的發(fā)展，隨著環(huán)境品質(zhì)的提升和蘇州河沿線改造的啟動，該 區(qū)建設(shè)雙高區(qū)域的目標也將得以順利實施，在住宅發(fā)展中，高層也將占據(jù)

46、主 導地位。三、2002年第三季度靜安區(qū)成交面積排行榜排名預售登記面積排行套數(shù)面積（M）1達安花園189套209462靜安華庭141套137243靜安河濱花園38套55344國際麗都城23套43265靜安康寓26套40006滬中新苑26套28387順德苑23套27788鴻力公寓16套22519新都城公寓12套135610怡景苑6套932銷售登記面積排行排名銷售登記面積排行套數(shù)面積（M）1鑫康苑124套146362宏安家園121套134493振陽靜安綠都59套72054嘉發(fā)大廈 B58套72005鴻鵠公寓60套67246天鼎花園45套53167銀華苑28套46758達安花園48套45269靜安河

47、濱花園30套427610智慧廣場2套3760四、區(qū)域市場產(chǎn)品分析1、在售個案建筑面積比較表：匚條形圖1二說明；由上圖可以看出，目前靜安區(qū)內(nèi)在售個案總建面積有明顯的兩極分化趨勢。37.5%。12.5%。20萬平方米以上的物業(yè)總計三個，占總量的10萬平方米 一20萬平方米的物業(yè)僅一個，占5萬平方米以下的占 50.0% ，共有 4個。今年靜安區(qū)最大的改造項目“靜安楓景”，規(guī)劃總建筑面積40萬平方米,是區(qū)域內(nèi)規(guī)模最大的個案，也是項目今后最有力的競爭者。同濟佳苑、康寧雅庭、自由自宅三例小型個案中，康寧雅苑是獨棟住宅，其余均是爛尾樓改造的單身公寓項目，建筑面積低與5萬平方米在情理之中。2、在售個案基地面積

48、比較表：自由自宅4500【:條形圖1 = ： I說明：最大的個案靜安楓景占地面積10萬平方米。是區(qū)域中基地面積最大的。5 10萬平方米個案2個。5萬平方米以下的5個，占據(jù)總量的62.5% 。擁有明顯的主導地位。盡管建筑面積 20萬平方米的以上的個案占總量的37.5% ，但基地面積目前均未超過10萬平方米，由此可見全區(qū)域土地的稀缺性明顯。3、在售個案個案容積比較表一條形圖i 口說明:同濟佳苑屬獨棟爛尾樓盤，是區(qū)域的特例。本報告認為其不具有代表意義。普遍的高容積是上海幾個中心城區(qū)所共有的特性，靜安區(qū)作為中心城區(qū)之一也不能例外容積率主要分布在3.5 4之間，也從另一個側(cè)面說明，從區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)看

49、，高層已成為區(qū)域市場的主打。多層、小高層已淡出人們的視線。4、在售個案綠化率對比表：二條形圖i 說明:單身公寓和獨棟的住宅項目幾乎沒有綠化，與本項目沒有可比性，所以忽略不計。51% ，其次而在其余的競爭個案中，雖基地面積小，容積高，但開發(fā)商都能利用有 限的空間，聘請專業(yè)景觀設(shè)計公司，盡可能地提高綠化率，總體水平尚 可。綠化率均在 40% 以上。最高的上海一街區(qū)，綠化率高達 為靜安楓景，綠化率 50% ，在同類產(chǎn)品中較為少見。5、在售個案價格比較表：二I條形圖1 n ;說明:2002 年三季度靜安區(qū)主力單價和主力總價雙雙上揚，但主力單套面積合理回縮，顯示出區(qū)域客戶在樓市價位走高的背景下，對戶型選

50、擇歸與理 性。8000 元/平方米以下的樓盤在區(qū)域中已無蹤影。區(qū)域最低價8650 元/平方米，為康寧雅苑（毛坯），國際麗都城16000 元/平方米，但其裝修費用達 3000 元/平方米。價位主力峰值集中在9000 11000元/平方米。整體市場高價位的區(qū)域特性表露無疑。6、在售個案去化情況分析案 名去化情況靜安楓景現(xiàn)推出其一期5棟中新閘路、常德路路口的兩棟，去化情 況良好，只剩余5層以下的少量房源。國際麗都城一期開發(fā)1棟咼層，3棟小咼層。一號樓已全部售完，2 號樓開始預疋。本案屬于咼價未樓盤，受總價影響，客源 面相對狹窄，去化速率不是很咼，每月能保持穩(wěn)定的銷售 量。中凱城市之光在開發(fā)商強有力的

51、廣告促進下，經(jīng)過了較長的一段時間后， 一期已完成銷售。即將推出的二期在近期開始接受預定。上海壹街區(qū)銷售周期較長。目前一期只有少量余房，年底二期面市。暢園房型面積較大，總價高，周邊小環(huán)境嘈雜，制約銷售，去化率60%。同濟佳苑規(guī)劃及價格沒有最終確定，預計 2003年1月開始預定。康寧雅庭雖整體品質(zhì)不高，但其價格在區(qū)域中屬于最低，又有有利地理位置的支撐，銷售形勢喜人，108平方米的兩房已基本去化完畢?？偭?成左右已去化完畢。自由自宅運用了空間的自由分割，一經(jīng)面市，受到了區(qū)域消費者的關(guān)注，預定情況較為理想。說明：經(jīng)以上分析明顯的可以看出，區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品依托得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢、生 活設(shè)施的優(yōu)勢等先天條件，

52、加上自身的優(yōu)勢（如產(chǎn)品規(guī)劃、營銷企劃等）各 自都創(chuàng)造了較為優(yōu)秀的銷售成績。銷售形勢喜人。7、區(qū)域客源客層分析圖:說明：在上海購買7000 元/平方米以上的高價位樓盤中，區(qū)域客源分布如下：18.55% 的本區(qū)域人士，熟悉生活環(huán)境，已在區(qū)域內(nèi)居住了很多年，不愿離開，因舊房拆遷需購房，依舊選擇在區(qū)域內(nèi)居住。28.5%的外地人士，在上海打拼多年,事業(yè)有成，喜歡繁華都市,在市中心區(qū)域居住有溶入上海的感覺或作為一種投資。25%的外籍人士需要距離工作地點近交通方便而選擇在本區(qū)域居住。27.95% 的周邊區(qū)域受區(qū)域內(nèi)各種便利條件的吸引而遷居靜安。8、重點個案優(yōu)劣勢分析案名分析靜安楓景優(yōu)勢推案時機把握好，總體規(guī)劃不錯，生活便利，開發(fā)商具 實力。50%的綠化率。劣勢道路狹窄、擁擠影響出行。噪音，廢氣污染不可避免?？祵幯旁穬?yōu)勢價格低是其取大的優(yōu)勢所在，對面待建的 3萬平方米綠 地吸引了眾多消