看商業(yè)：萬達金街生存狀況大調(diào)查

1、看商業(yè)：萬達金街生存狀況大調(diào)查2014-05-06 鄭州商業(yè)觀察 “18個月一座萬達廣場”，“一座萬達廣場一個新城市中心”，在過去數(shù)年間，萬達的擴張速度和品牌影響力，成就了其中國商業(yè)地產(chǎn)的霸主地位。但高速成長的背后，被華麗外表所掩蓋的問題也在逐步顯現(xiàn)。目前，全國萬達金街都普遍出現(xiàn)出租難現(xiàn)象，例如泉州萬達金街的業(yè)主更是因此走上維權之路。各方專家解讀運營管理沒跟上 還處于培育期階段首先，萬達金街與自持商業(yè)中心組合后的商業(yè)體量非常大，這么大的商業(yè)體量與城市人口消費能力是否匹配，是二三線城市常容易出現(xiàn)的問題。并且，萬達金街之所以會出現(xiàn)這些問題，在于管理沒有到位，把重心都放到了自持物業(yè)上，對于散售物業(yè)沒

2、有相應的招商運營。再者，大型商業(yè)街有一定的預熱階段，任何一個商業(yè)地產(chǎn)項目都要經(jīng)歷市場培育期，在這期間，商業(yè)街的業(yè)態(tài)會不斷整合更替，經(jīng)營內(nèi)容需要經(jīng)過優(yōu)勝劣汰才能生存下來。體驗型業(yè)態(tài)迎合有限 難承受高昂租金以目前萬達自持商業(yè)來看，體驗型消費容易吸引最多的消費群體。從顧客角度考慮，例如餐飲之類的體驗型業(yè)態(tài)，是每個來萬達廣場顧客的必須消費項目，但這些業(yè)態(tài)往往需要較大的營業(yè)面積才能形成規(guī)模，萬達金街獨立門店較難迎合這一需求。雖然可以通過整合大量店鋪來運作，但是目前整體行業(yè)已非高利潤，承受能力有限，難以應對高昂的租金。體驗不如商場 金街繁榮有難度本質上還是一個業(yè)態(tài)規(guī)劃的問題，金街和旁邊的購物中心存在一定的

3、競爭，但與之相比沒有優(yōu)勢可言。第一，購物中心作為萬達商場的主體，本身就非常大，購物者會有一個“疲勞時間”，逛完之后，已經(jīng)沒剩多少力氣再去逛金街;第二，從購物環(huán)境上講，夏天沒有空調(diào)，冬天沒有暖氣，體驗上還是在商場里邊更好。所以金街的繁榮有一定的難度，除非有特別吸引人的點。商業(yè)模式?jīng)]有對錯 商圈形成需要積淀萬達金街出現(xiàn)問題，背后體現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的困境，商圈的形成本身是需要自然的積淀和淘汰，并不是靠“規(guī)劃”就能一步到位，就算有一個更大的商業(yè)開發(fā)商來開發(fā)運營，想要做好，也還是需要時間，需要人流、商家以及消費習慣持續(xù)不斷的積累和轉變。在大商場旁邊做一些酒吧街或者休閑上的配套，在規(guī)劃上是沒有問題的，

4、例如在泉州，中山路、九一街等傳統(tǒng)街區(qū)也能取得成功，因此更核心的問題，還是在于后期的營運能否得到消費者和商家的認同，這是一個商圈、商家、消費者相互博弈的過程，需要時間來檢驗，從來沒有誰能憑空創(chuàng)造出一個商圈。定位模糊 資源未充分利用第一，萬達金街本土區(qū)位定位模糊，“金”字在商圈內(nèi)沒有做到符合本土市場業(yè)態(tài)細分；第二，市場定位模糊，這種復制模式前提要在充分市場調(diào)查的基礎上，不能只停留在簡單的宏觀面，更應該注重微觀面；第三，規(guī)劃未做到與現(xiàn)有資源充分利用；第四，品牌固然重要，還是提醒消費者和投資者，外來的和尚再會念經(jīng)也要結合自身投資能力和本土區(qū)域投資眼光進行考量。缺乏統(tǒng)一招商 統(tǒng)一運營萬達金街為了提高售價

5、，沒有招商就進行出售，造成后期運作不到位。而業(yè)主以個體名義招商，無論是資源還是品牌都無法與萬達這樣一個大型商業(yè)地產(chǎn)集團相比。類似的由自主招商模式在全國多個萬達金街項目都有出現(xiàn)，為了讓售價達到預期，在未規(guī)劃定向業(yè)態(tài)招商的情況下就出售，造成后期的一系列招商難情況出現(xiàn)。萬達占據(jù)了主要的業(yè)態(tài)范圍，如果調(diào)整一下，還是可以與商業(yè)中心達到互補的。業(yè)主對租金期望過高 租售價不成正比借助于萬達廣場的名氣，萬達金街業(yè)主自主招商時，因為購買的商鋪售價較高的原因，考慮到投資回報率的問題，不愿意把商鋪低價出租。金街業(yè)主應該降低租金期望值，考慮在較短時間內(nèi)形成商業(yè)成熟氛圍，先提高開業(yè)率再考慮未來的業(yè)態(tài)轉變及提高租金。沒有

6、留業(yè)態(tài)空間給金街萬達廣場在其自持有的商場內(nèi)，業(yè)態(tài)非常齊全完整，餐飲休閑娛樂零售無所不包。幾乎沒有預留一部分業(yè)態(tài)空間給商場周邊的金街，導致其生存空間狹小。商業(yè)中心與金街之間沒有打開足夠的銜接通道，客流沒有從室內(nèi)導向室外，這也是金街后續(xù)經(jīng)營困難的原因。探訪：3個城市，5座萬達廣場金街現(xiàn)狀廣州白云萬達廣場金街白云萬達廣場天幕步行街也稱為白云金街，呈U字型環(huán)繞著室內(nèi)的商場，2010年12月17日開業(yè)。相對于商場，白云金街經(jīng)營生存狀況卻是另一番景象，無論是工作日內(nèi)，或是周末，捧場的人是少之又少， 人氣的慘淡更是消磨了商家的干勁，盡管金街兩頭手機專賣店開著最高音量的音炮，但整條金街仍然顯得毫無生氣。 據(jù)了

7、解，金街當初最早以250元/的價格出租，甚至一度去到了300元/，而如今金街雖然人氣不足，但租金仍然保持 在200元/，粗略估算，假若是50的一間小鋪，一個月的租金也去到了一萬塊，一年就得支付十幾萬的租金。武漢萬達廣場金街（菱角湖萬達金街）目前菱角湖金街的商鋪空置率仍不低于40%，且商鋪扎堆空置現(xiàn)象嚴重，內(nèi)街一處竟有30余商戶集中撤走，近百米金街杳無人煙。（經(jīng)開萬達金街）經(jīng)開金街的空置率目前高達65%，但較之于菱角湖金街，經(jīng)開金街的設計、管理在細節(jié)上有了改良。街區(qū)開放式設計，中部由廣場及數(shù)個連廊相通，出口連接城市街道，引入人流。還配套建設了百余平米的露天兒童樂園，添置擴音器，將購物中心內(nèi)廣播同

8、步在金街播放，強化了大商業(yè)主體與金街之間的溝通。通過統(tǒng)計，萬達廣場內(nèi)日人流量達到4萬時，金街日人流量可接近3萬。（襄陽萬達金街）開業(yè)近3年的襄陽萬達金街經(jīng)營情況也不算良好。雖然萬達攜萬達百貨、國美等主力店進駐三線城市襄陽，吸引了較大客流量，但金街內(nèi)部人流仍然有限，商鋪空置率約為25%，且業(yè)態(tài)重復，消費檔次良莠不齊。雖然襄陽萬達金街形成了配套較為齊全，服裝零售、餐飲較為集中的雜貨鋪式商業(yè)街，商家們各自為政，沒有系統(tǒng)的規(guī)劃定位，發(fā)展前景不明。南京萬達廣場金街南京萬達金街自2010年開業(yè)以來生意就較慘淡，其內(nèi)部設計為開放式步行街，三層樓高的南京“萬達金街”通過連廊、天橋、自動扶梯連接，展現(xiàn)一種全新的

9、商業(yè)格局。建成伊始大家都信心滿滿，然而三年時間運營下來，如今的南京“萬達金街”不僅找不到半點“風情金街”的影子，目前的金街，近七成以上的店鋪被裝飾建材、裝修設計的商家所占據(jù)，儼然一副裝飾建材集散地的樣子。萬達金街的四處硬傷（來自贏商網(wǎng)總結）散售模式導致經(jīng)營困境金街以全部對外銷售的模式進行操作，賣給小業(yè)主后沒有辦法做統(tǒng)一的經(jīng)營管理。小業(yè)主們各自為政，沒有系統(tǒng)的規(guī)劃定位，引進品牌良莠不齊，這也就直接導致了金街后續(xù)經(jīng)營的困難。業(yè)態(tài)與購物中心重復由于萬達金街缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，部分業(yè)態(tài)與金街商鋪業(yè)態(tài)形成直接的競爭，無論對于萬達自持商業(yè)還是金街商鋪的經(jīng)營者來說都不利于長遠發(fā)展，萬達金街在出售和招商過程中應當

10、做出更系統(tǒng)的規(guī)劃。高售價導致業(yè)主回報率堪憂萬達完整的業(yè)態(tài)占據(jù)了所有的盈利點，同時又利用知名度帶動金街的銷售價格提高其現(xiàn)金收入，而購買街鋪的業(yè)主以個體名義招商，對業(yè)主而言，其購買商鋪時的高售價會令未來的租金回報率相對降低，這意味利潤較低的行業(yè)無法承受業(yè)主希望達到的租金水平。這就造就金街自身存在不可調(diào)和的矛盾。設計硬傷萬達從一開始，就沒有將金街作為萬達廣場整體的一部分來進行業(yè)態(tài)分布規(guī)劃和設計，萬達金街不過是萬達現(xiàn)金流的工具，它是依附在萬達廣場身邊的路邊店。作為一個全業(yè)態(tài)的“萬達廣場”，幾乎沒有預留一部分業(yè)態(tài)空間給商場周邊的金街，導致其生存空間狹小。- 分割線逆流而上，創(chuàng)造金街奇跡的鄭州中原萬達20

11、10年8月3日，鄭州中原萬達廣場舉行了隆重的奠基儀式。這也是萬達集團在鄭州開發(fā)的首個萬達廣場項目。當時，萬達集團董事長王健林曾表示，萬達商業(yè)地產(chǎn)攜強大的商業(yè)號召力，招商在前、建設在后，鄭州中原萬達廣場開工之前已基本完成包括8家主力店、10余家次主力店及一批精品商家等主要招商工作，項目建成之日將是萬達廣場開業(yè)之時。約15個月之后，鄭州中原萬達廣場室內(nèi)步行街正式建成并開業(yè)；隨后，萬達金街也相繼開始運營。從2012年年底至今，短短10個月時間，中原萬達金街出租率已達96%，開業(yè)70%，其他尚未營業(yè)的店鋪也已在裝修、籌備階段。如此速度，相信也只有萬達能夠創(chuàng)造。當然，只有高出租率還不夠，足夠的人流量才是

12、財富的根本保證。據(jù)悉，目前鄭州中原萬達廣場的日均客流量達8萬余人，真正成為鄭州西區(qū)的商業(yè)中心。作為萬達最具投資價值的產(chǎn)品，中原萬達金街在規(guī)劃之初，就已將流動性、便利性等因素考慮在內(nèi)。如今，在中原萬達金街，已經(jīng)開始出現(xiàn)“一鋪難求”的局面?！敬砩碳摇縉O.1 姐弟倆土豆粉在建店之初，姐弟倆土豆粉的老板就對中原萬達金街上的這家店“委以重任”。由于萬達是全國性品牌開發(fā)商，因此，姐弟倆土豆粉這個創(chuàng)辦于2000年的河南本土餐飲品牌，希望能夠通過萬達這個“跳板”，實現(xiàn)全國性的發(fā)展。因此，在鄭州中原萬達金街上的這家店，是姐弟倆土豆粉裝修檔次最高的一家店面。雖然該店在2013年8月份才開業(yè)，但其業(yè)績已排到了鄭

13、州所有姐弟倆土豆粉店面的前五名。NO.2 彼酷哩巫山烤全魚彼酷喱巫山烤魚是源于重慶的一道傳統(tǒng)美食，其在中原萬達金街上的店面，是該餐飲品牌在鄭州開設的第三家分店，于2013年8月4日正式開門營業(yè)。這家店雖然才剛剛開業(yè)一個月，但業(yè)績已經(jīng)與前兩家老店持平?！霸陂_業(yè)當天就有很多顧客排隊，裝修尚未結束的時候人氣就很旺。”該店店長說道。“相比其他店鋪，這里的養(yǎng)店期很短，幾乎直接就跨過去了，而大部分餐飲店通常要經(jīng)過16個月的養(yǎng)店期。這除了我們的菜品口味豐富，比較適合消費者外，與萬達科學、高效的管理分不開?！痹摰觊L表示，萬達商管公司的管理都很細致，每天都會對各家店鋪的衛(wèi)生、經(jīng)營狀況進行分析，鼓勵優(yōu)者、幫助差者

14、。并通過舉行各種大型室外活動來吸引人氣，這對店面旺場非常有利。NO.3 劉詩昆鋼琴藝術中心位于中原萬達金街上的這家劉詩昆鋼琴藝術中心，店面不是很大，有200多平方米，于2013年7月底開始營業(yè)。該中心負責人說，目前招生情況還可以，計劃用3年時間將投入全部收回來。這個店，突破200個學生就可實現(xiàn)良性運轉，從目前的經(jīng)營情況看，預計1年以后可實現(xiàn)收支平衡，進而贏利。在其看來，萬達作為一家知名的全國性地產(chǎn)開發(fā)商，其影響力與口碑得到了大多數(shù)消費者的認同。因此，人氣才可以在這么短的時間就得以聚集。- 分割線關于 商鋪投資鄭州商業(yè)觀察 提示大家目前市場上的商鋪投資產(chǎn)品可選擇面較廣，魚目混珠的情況比較嚴重，尤

15、其是售后包租的一些產(chǎn)品層出不窮，在國內(nèi)多個城市，這種售后返租模式曾被廣泛運用在商業(yè)地產(chǎn)的營銷上，這類均有不同商業(yè)樓盤打出每年8%或12%的高回報率吸引投資者。其實，開發(fā)商在進行“售后返租”的時候，往往會提升其產(chǎn)品的價格，正所謂“羊毛出在羊身上”。比如，一個本來市場價只值2萬元/平米的商鋪，開發(fā)商將售價提高到4萬元/平米，并承諾10年包租，年收益8%。假設10年內(nèi)商鋪本身既不升值也不貶值，也不計算投資者的利息損失和各種稅費，10年后，投資者雖然承租收益為80%（每年8%10年），共收到租金3.2萬元/平米。但投資者如果此時將商鋪售出，只能賣到2萬元/平米，實際房產(chǎn)收益為50%，賣出后虧了一半，因此投資在每平米商鋪上的實際年收益率也只有：（3.2萬元-2萬元）/4萬元/10年=3%，遠不及開發(fā)商稱的8