百貨購物廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、XXXX 皇冠國際崇尚百貨購物廣場(chǎng)建設(shè)皇冠國際崇尚百貨購物廣場(chǎng)建設(shè) 項(xiàng)目項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告可行性研究報(bào)告 項(xiàng)項(xiàng)目建目建設(shè)單設(shè)單位：位：XX 連鎖連鎖商商業(yè)業(yè)集集團(tuán)團(tuán)股份有限公司股份有限公司 報(bào)報(bào)告告編編制制單單位：位：陜陜西西 XX 項(xiàng)項(xiàng)目管理咨目管理咨詢?cè)冇邢薰居邢薰?報(bào)報(bào)告告編編制日期制日期： ：二零一三年一月二零一三年一月 目目 錄錄 第一章第一章 總論總論.1 1.1 項(xiàng)目名稱.1 1.2 項(xiàng)目建設(shè)單位.1 1.3 可研報(bào)告編寫單位.2 1.4 可研報(bào)告編制依據(jù).2 1.5 研究范圍內(nèi)容.2 1.6 項(xiàng)目概況.3 1.7 研究結(jié)論及建議.5 第二章第二章 背景及必要性背景及必要性

2、.6 2.1 項(xiàng)目提出的背景.6 2.2 項(xiàng)目建設(shè)的必要性.8 第三章第三章 需求分析需求分析.11 3.1 西安市宏觀商業(yè)市場(chǎng)特點(diǎn)分析.11 3.2 西安零售業(yè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)與前景分析.11 3.3 項(xiàng)目區(qū)市場(chǎng)調(diào)研及分析.13 3.4 項(xiàng)目 SWOT 分析.18 第四章第四章 建設(shè)地址及建設(shè)條件建設(shè)地址及建設(shè)條件.20 4.1 建設(shè)地址.20 4.2 項(xiàng)目建設(shè)條件.20 4.3 項(xiàng)目地配套條件.22 第五章第五章 總體方案設(shè)計(jì)總體方案設(shè)計(jì).29 5.1 發(fā)展目標(biāo).29 5.2 發(fā)展定位.29 5.4 樓層功能定位.33 5.5 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式.35 第六章第六章 建設(shè)方案設(shè)計(jì)建設(shè)方案設(shè)計(jì).36

3、6.1 設(shè)計(jì)依據(jù).36 6.2 建設(shè)內(nèi)容.36 6.3 土建方案.37 6.4 設(shè)備方案.41 6.5 公用輔助工程.43 第七章第七章 節(jié)能節(jié)水節(jié)能節(jié)水.55 7.1 設(shè)計(jì)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn).55 7.2 能耗指標(biāo)計(jì)算分析.56 7.3 節(jié)能措施和效果分析.56 7.4 節(jié)水和水資源利用.58 第八章第八章 環(huán)境影響分析環(huán)境影響分析.59 8.1 環(huán)保設(shè)計(jì)依據(jù).59 8.2 環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀.59 8.3 建設(shè)期環(huán)境影響分析及防治.60 8.4 運(yùn)營(yíng)期環(huán)境影響分析及防治.62 8.5 環(huán)境影響評(píng)價(jià).63 第九章第九章 勞動(dòng)安全與消防勞動(dòng)安全與消防.64 9.1 安全衛(wèi)生.64 9.2 消防.65 第十章

4、第十章 項(xiàng)目實(shí)施管理與進(jìn)度安排項(xiàng)目實(shí)施管理與進(jìn)度安排.68 10.1 項(xiàng)目實(shí)施管理.68 10.2 項(xiàng)目招投標(biāo).69 10.3 項(xiàng)目建設(shè)工期與實(shí)施進(jìn)度安排.72 第十一章第十一章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置.73 11.1 組織機(jī)構(gòu).73 11.2 人力資源配置.74 11.3 人員培訓(xùn)計(jì)劃.75 第十二章第十二章 投資估算與資金籌措投資估算與資金籌措.76 12.1 投資估算編制依據(jù) .76 12.2 其它工程費(fèi)用和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn).76 12.3 總投資估算.76 12.4 資金籌措.78 第十三章第十三章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià).79 13.1 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù).79 13.2 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

5、基礎(chǔ)數(shù)據(jù).79 13.3 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算.81 13.4 不確定性分析.83 13.5 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)綜合結(jié)論.84 第十四章第十四章 風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)分析.86 14.1 風(fēng)險(xiǎn)分析概述.86 14.2 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策.87 第十五章第十五章 社會(huì)效益分析社會(huì)效益分析.90 15.1 改變城市面貌，提高城市品位.90 15.2 改善投資環(huán)境，配合經(jīng)開區(qū)發(fā)展步伐.90 15.3 吸納就業(yè)人口，緩解城市就業(yè)壓力.90 第十六章第十六章 結(jié)論與建議結(jié)論與建議.92 16.1 研究結(jié)論.92 16.2 建議.92 附表： 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)表 附圖： 1、區(qū)域位置圖； 2、項(xiàng)目立面效果圖； 3、交通示意圖； 4、

6、停車場(chǎng)平面圖。 附件： 1、營(yíng)業(yè)執(zhí)照； 2、場(chǎng)地證明； 3、規(guī)劃審批證明； 4、環(huán)境評(píng)價(jià)； 5、交通評(píng)價(jià)。 第一章第一章 總論總論 1.1 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱 XX 皇冠國際崇尚百貨購物廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目 1.2 項(xiàng)目建設(shè)單位項(xiàng)目建設(shè)單位 本項(xiàng)目建設(shè)單位為 XX 連鎖商業(yè)集團(tuán)股份有限公司。 XX 連鎖商業(yè)集團(tuán)股份有限公司（股票代碼為） 前身為深圳市 XX 連鎖商業(yè)有限公司，成立于 1996 年 4 月。公司主營(yíng)業(yè)務(wù)為大賣 場(chǎng)、綜合超市和百貨的連鎖經(jīng)營(yíng)。截止 2011 年 12 月 31 日，XX 已 在全國開設(shè)門店 122 家，網(wǎng)點(diǎn)遍布廣東、陜西、四川、天津、重慶、 廣西、福建、湖南等省區(qū)的數(shù)十個(gè)大中

7、城市，總營(yíng)業(yè)面積超過 180 萬平方米，并初步完成了華南、西北、西南、華北四個(gè)營(yíng)運(yùn)大區(qū)的 全國發(fā)展戰(zhàn)略布局。2011 年?duì)I業(yè)收入超過 120 億元，位居中國連鎖 百強(qiáng)企業(yè)第 37 位、中國零售百強(qiáng)企業(yè)第 39 位、中國快速消費(fèi)品連 鎖百強(qiáng)企業(yè)第 14 位。XX 秉承“立足深圳、扎根廣東、面向全國” 的發(fā)展戰(zhàn)略，以“關(guān)愛生活，服務(wù)社區(qū)”為經(jīng)營(yíng)理念，以“拼搏、 敬業(yè)、團(tuán)隊(duì)、創(chuàng)新”為企業(yè)精神，努力踐行著“為顧客提供整潔的 環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的商品、實(shí)惠的價(jià)格、快捷的服務(wù)我們始終如一” 的價(jià)值理念，致力于創(chuàng)建企業(yè)、員工、供應(yīng)商和諧共贏的合作伙伴 關(guān)系，并成長(zhǎng)為全國優(yōu)秀的大型現(xiàn)代零售企業(yè)集團(tuán)和民族商業(yè)龍頭 企業(yè)

8、。 1.3 可研報(bào)告編寫單位可研報(bào)告編寫單位 本項(xiàng)目報(bào)告由陜西 XX 項(xiàng)目管理咨詢有限公司編制。 1.4 可研報(bào)告編制依據(jù)可研報(bào)告編制依據(jù) 1、國家有關(guān)部門關(guān)于項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制內(nèi)容要求； 2、中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱 要； 3、國內(nèi)貿(mào)易發(fā)展“十二五”規(guī)劃； 4、陜西省國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要； 5、陜西省“十二五”商務(wù)發(fā)展規(guī)劃； 6、西安市商貿(mào)業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃； 7、西安市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃（20042020）； 8、項(xiàng)目建設(shè)單位提供的背景資料； 9、項(xiàng)目調(diào)研收集的有關(guān)資料； 10、工程咨詢報(bào)告編制委托書。 1.5 研究范圍內(nèi)容研究范圍內(nèi)容 本

9、報(bào)告的工作內(nèi)容是對(duì) XX 皇冠國際崇尚百貨購物廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng) 目進(jìn)行可行性研究，具體從項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性、市場(chǎng)分析、 建設(shè)地址和建設(shè)條件、項(xiàng)目建設(shè)方案、項(xiàng)目涉及的職業(yè)安全衛(wèi)生消 防、環(huán)境保護(hù)、節(jié)能與節(jié)水、機(jī)構(gòu)設(shè)置、人力資源配置與培訓(xùn)、項(xiàng) 目管理和實(shí)施進(jìn)度安排、投資估算及資金籌措、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、社會(huì)效 益分析等方面分別進(jìn)行研究，論證項(xiàng)目實(shí)施的可行性。 1.6 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況 1.6.1 建設(shè)地點(diǎn)建設(shè)地點(diǎn) 本項(xiàng)目位于西安市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)未央路與鳳城五路十字東北 角“皇冠國際大廈”內(nèi)負(fù)一至四層區(qū)域，項(xiàng)目區(qū)西臨未央路，南臨 鳳城五路且緊接地鐵二號(hào)線，交通極為便利。 1.6.2 項(xiàng)目業(yè)態(tài)項(xiàng)目業(yè)態(tài) 購物中心

10、 1.6.3 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 本項(xiàng)目為 XX 皇冠國際崇尚百貨購物廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目，項(xiàng)目擬租 賃西安海榮房地產(chǎn)有限公司皇冠國際大廈內(nèi)負(fù)一至四層樓層進(jìn)行建 設(shè)，總建筑面積 40000 m2，包括負(fù)一層特色超市區(qū)及一至四層百貨 區(qū)、休閑娛樂區(qū)三部分功能區(qū)塊，主要建設(shè)內(nèi)容包括： 1、百貨區(qū)及特色超市區(qū)的裝修裝飾工程。其中百貨區(qū) 29000m2，特色超市區(qū) 11000m2。 2、購置本項(xiàng)目建設(shè)所需設(shè)備主要包括儲(chǔ)藏設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、冷 凍設(shè)備等共計(jì) 30855 臺(tái)（個(gè)、套） 。 本項(xiàng)目建成后，將形成營(yíng)業(yè)面積 38900 m2，非營(yíng)業(yè)面積 1100 m2的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，涵蓋百貨店、零售型專業(yè)店、專賣店

11、、特色超市、 娛樂中心、特色餐飲美食廣場(chǎng)、折扣店等業(yè)態(tài)的購物中心。 1.6.4 項(xiàng)目建設(shè)期限項(xiàng)目建設(shè)期限 根據(jù)本項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容、項(xiàng)目建設(shè)單位的實(shí)際情況，建設(shè)期限 初步安排為 6 個(gè)月，即 2012 年 10 月2013 年 4 月。 1.6.5 投資估算及資金來源投資估算及資金來源 本項(xiàng)目估算總投資為 3041 萬元，其中建設(shè)投資 2801 萬元，鋪 底流動(dòng)資金投資 240 萬元。項(xiàng)目所需資金全部為企業(yè)自籌。 1.6.6 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 本項(xiàng)目正常運(yùn)營(yíng)后，年平均新增銷售收入 16715 萬元，年平均 總成本費(fèi)用 14416 萬元，年平均利潤(rùn)總額 1363 萬元，年平均上繳所 得稅為

12、341 萬元，年平均凈利潤(rùn) 1022 萬元，年平均銷售稅金及附加 936 萬元。 項(xiàng)目總投資收益率為 37.84%；項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率 28.38%； 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分別為 33.18%（所得稅前）和 26.32%（所得稅后） ，均高于設(shè)定的基準(zhǔn)率；全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 3930 萬元（稅前）和 2792 萬元（稅后） ；投資回收期分別為 4.69 年 （所得稅前，含建設(shè)期 1 年）和 5.40 年（所得稅后，含建設(shè)期 1 年） 。 項(xiàng)目盈利能力分析顯示本項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力較好；盈虧平衡分 析和敏感性分析都顯示項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 1.7 研究結(jié)論及建議研究結(jié)論及建議 本項(xiàng)目的建設(shè)

13、符合國家政策和行業(yè)發(fā)展規(guī)劃的要求，能夠帶動(dòng) 我省大型商業(yè)綜合體的發(fā)展，大大改善人民的居住環(huán)境，改善社會(huì) 條件，改善投資環(huán)境，推動(dòng)商業(yè)發(fā)展及城市建設(shè)，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)和社會(huì) 效益分析顯示本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。綜上所述， 本項(xiàng)目是可行的。 建議項(xiàng)目建設(shè)單位認(rèn)真做好項(xiàng)目建設(shè)前期準(zhǔn)備工作，加緊辦理 相關(guān)手續(xù)，做好各項(xiàng)組織管理工作，加快工程進(jìn)度，爭(zhēng)取早日建成 投入運(yùn)營(yíng)，給企業(yè)和社會(huì)帶來更多的效益。 第二章第二章 背景及背景及必要性必要性 2.1 項(xiàng)目提出的背景項(xiàng)目提出的背景 進(jìn)入 20 世紀(jì) 90 年代以來，中國的零售業(yè)經(jīng)歷了深刻的變革， 由原來的偏重?cái)?shù)量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向以經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)調(diào)整為重點(diǎn)，帶動(dòng)質(zhì)量、效

14、 益和規(guī)模全面增長(zhǎng)的發(fā)展策略。連鎖經(jīng)營(yíng)方式的成功導(dǎo)入，加速擴(kuò) 大了國內(nèi)零售市場(chǎng)的容量，社會(huì)商品零售總額連續(xù)多年保持了 10% 以上的增長(zhǎng)速度，中國的零售市場(chǎng)已經(jīng)成為世界上發(fā)展速度最快、 潛力最大的市場(chǎng)。 2.1.1 符合國家各項(xiàng)規(guī)劃要求符合國家各項(xiàng)規(guī)劃要求 2011 年，我國進(jìn)入十二五發(fā)展時(shí)期，國家出臺(tái)“十二五”發(fā)展 規(guī)劃，其中關(guān)于商貿(mào)業(yè)提出優(yōu)化城市綜合超市、購物中心、批發(fā)市 場(chǎng)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)結(jié)構(gòu)和布局，陜西省隨即發(fā)布“十二五”規(guī)劃，指出 加快城市商業(yè)廣場(chǎng)、特色商業(yè)街、商貿(mào)聚集區(qū)建設(shè)，支持便利店、 中小超市等社區(qū)商業(yè)發(fā)展。把推動(dòng)服務(wù)業(yè)大發(fā)展作為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí) 的主攻方向，以西安國家服務(wù)業(yè)綜合改革試點(diǎn)

15、為契機(jī)，相應(yīng)開展省 級(jí)服務(wù)業(yè)綜合改革試點(diǎn)，拓展新領(lǐng)域、發(fā)展新業(yè)態(tài)、培育新熱點(diǎn)， 推進(jìn)規(guī)模化、品牌化、網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營(yíng)。面向民生、面向生產(chǎn)、面向農(nóng) 村，大力發(fā)展物流、金融、信息、研發(fā)設(shè)計(jì)等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，加快 培育旅游、文化、會(huì)展等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，運(yùn)用現(xiàn)代技術(shù)和經(jīng)營(yíng)方式改 造商貿(mào)、餐飲等傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)，打造一批現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)，不斷提 高服務(wù)業(yè)的比重和水平。 同年，國務(wù)院出臺(tái)國內(nèi)貿(mào)易發(fā)展“十二五”規(guī)劃，規(guī)劃 指出，推進(jìn)城鄉(xiāng)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)一體化，積極推進(jìn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃制定 和實(shí)施，在城區(qū)，鼓勵(lì)改造提升傳統(tǒng)商業(yè)中心，引導(dǎo)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)合理 布局，形成具有綜合服務(wù)功能和較強(qiáng)輻射能力的消費(fèi)中心。 陜西省“十二五”商務(wù)發(fā)展規(guī)劃則提

16、出在大中城市建設(shè)若 干特色鮮明、帶動(dòng)效應(yīng)強(qiáng)的美食街、休閑娛樂街、老字號(hào)街等服務(wù) 業(yè)集聚創(chuàng)新街區(qū)；形成一批創(chuàng)新型服務(wù)企業(yè)，加快連鎖化步伐，加 強(qiáng)信息管理和服務(wù)系統(tǒng)建設(shè)，發(fā)展網(wǎng)絡(luò)定制服務(wù)等現(xiàn)代流通方式， 促進(jìn)服務(wù)業(yè)自主品牌發(fā)展。 同時(shí)，西安市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃（20042020）指出，重 點(diǎn)規(guī)劃期建設(shè)和完善二環(huán)商業(yè)帶，圍繞土門、小寨、胡家廟、張家 堡等地區(qū)建設(shè)區(qū)域商業(yè)中心，合理設(shè)置一些大型超市、專業(yè)店和農(nóng) 副產(chǎn)品、日用商品的批發(fā)市場(chǎng)。 2.1.2 符合國家產(chǎn)業(yè)政策要求符合國家產(chǎn)業(yè)政策要求 2011 年，國家發(fā)改委發(fā)布了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011 年 本），其中商貿(mào)服務(wù)業(yè)第 5 條“商貿(mào)企業(yè)的統(tǒng)一

17、配送和分銷網(wǎng)絡(luò) 建設(shè)”，其內(nèi)涵明確了本項(xiàng)目建設(shè)屬于國家鼓勵(lì)類行業(yè)。 綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)是對(duì)國家及省上政策的積極響應(yīng)，是 對(duì)陜西省大力發(fā)展商貿(mào)服務(wù)業(yè)、形成商業(yè)聚集區(qū)的必要支撐，是保 障商業(yè)聚集區(qū)快速、穩(wěn)健發(fā)展的重要舉措，因此本項(xiàng)目的建設(shè)是具 有良好的產(chǎn)業(yè)和政策背景。 2.1.3 擬建項(xiàng)目周邊同規(guī)模、同類型商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較弱擬建項(xiàng)目周邊同規(guī)模、同類型商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較弱 在擬建項(xiàng)目 1.5km 范圍內(nèi)，能對(duì)其產(chǎn)生一定競(jìng)爭(zhēng)的購物中心有 “XX 崇尚百貨（賽高店）”和“賽高街區(qū)”，鑒于賽高街區(qū)主要 針對(duì)高端人群，與本項(xiàng)目目標(biāo)客戶相異，且項(xiàng)目范圍內(nèi)商業(yè)設(shè)施匱 乏，因此片區(qū)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較弱，擬建項(xiàng)目的建筑體量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大

18、于一 般中小型商場(chǎng)的規(guī)模，定位檔次與管理水平也相對(duì)較高，其輻射能 力和吸引能力將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過現(xiàn)有商業(yè)，因此，本項(xiàng)目建成后將會(huì)進(jìn)一 步擴(kuò)張項(xiàng)目單位在經(jīng)開區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。 2.2 項(xiàng)目建設(shè)的項(xiàng)目建設(shè)的必要性必要性 2.2.1 促進(jìn)經(jīng)開區(qū)零售商業(yè)的升級(jí)調(diào)整促進(jìn)經(jīng)開區(qū)零售商業(yè)的升級(jí)調(diào)整 從世界零售業(yè)總的發(fā)展趨勢(shì)來看，60 年代，零售業(yè)界采取綜合 型營(yíng)運(yùn)，因此，百貨公司、大型綜合零售勢(shì)力高漲；70 年代，零售 業(yè)則進(jìn)入專門化的發(fā)展階段，專門店、連鎖店、超市、便利店、自 助家庭用品中心、DIY 等業(yè)態(tài)相繼發(fā)展；進(jìn)入 80 年代，大型購物中 心等在世界范圍內(nèi)興起。目前，美國購物中心營(yíng)業(yè)額占其

19、社會(huì)零售 總額的一半以上，從業(yè)人員超過 1000 萬。同時(shí)，購物中心以其集購 物、休閑、觀光、文化于一體的經(jīng)營(yíng)模式與完善的輔助服務(wù)設(shè)施而 風(fēng)靡歐、美、日本及東南亞等國家。 從我國十多年來的零售業(yè)發(fā)展 軌跡來看，20 世紀(jì) 80 年代末 90 年代初，我國零售業(yè)中的主力地位 業(yè)態(tài)是百貨商店。自 1995 年以后，大型百貨商場(chǎng)普遍滑坡。20 世 紀(jì) 90 年代中期開始，超市成為主力業(yè)態(tài)。2002 年，中國整個(gè)零售 市場(chǎng)的份額中，大型綜合超市已經(jīng)占到了一半以上。90 年代中期至 末期，購物中心初露端倪。所謂購物中心（shopping mall）就是由 開發(fā)商規(guī)劃，統(tǒng)一管理，擁有大型的核心店和充足停車

20、場(chǎng)，能滿足 消費(fèi)者的購物需求與日?；顒?dòng)的商業(yè)場(chǎng)所。 90 年代中期至末期， 我國大城市出現(xiàn)了一批購物中心，雖然這些購物中心與歐美購物中 心有一定的差異，但是基本具備了購物中心的特征，具有吃、喝、 玩、樂、購等綜合功能。從北京、上海新建的商服設(shè)施看，大多采 用的是購物中心。 縱觀開發(fā)區(qū)市場(chǎng)，近幾年來，經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，人口增加迅速， 但超級(jí)市場(chǎng)、購物中心等配套設(shè)施嚴(yán)重匱乏，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展與低 下的配套設(shè)施之間的矛盾越來越突出，與此同時(shí)，沃爾瑪、華潤(rùn)萬 家、XX 等國內(nèi)外大賣場(chǎng)紛紛看準(zhǔn)時(shí)機(jī)登陸北開發(fā)區(qū)。北開發(fā)區(qū)的 零售市場(chǎng)正面臨著重大整合。在這場(chǎng)商業(yè)大戰(zhàn)中，主角是以連鎖經(jīng) 營(yíng)為主要組織方式的超市、倉儲(chǔ)

21、式會(huì)員店和專賣店等新興零售業(yè)態(tài)， 但作為目前比較先進(jìn)、未來將是主流的購物中心卻相對(duì)缺乏。本項(xiàng) 目的建設(shè)則恰好填補(bǔ)了這個(gè)市場(chǎng)空白點(diǎn)，以 XX 集團(tuán)強(qiáng)大資金實(shí)力、 品牌號(hào)召力、豐富的市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)以及該項(xiàng)目本身的巨大影響力， 該項(xiàng)目將產(chǎn)生顯著的示范和帶動(dòng)作用，促進(jìn)開發(fā)區(qū)零售商業(yè)市場(chǎng)的 國際化和深層次的整合。 2.2.2 成為企業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)成為企業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn) XX 集團(tuán)在國內(nèi)市場(chǎng)上具有較高的知名度，特別是在購物中心 上更是享譽(yù)度甚高。目前 XX 集團(tuán)已經(jīng)在多個(gè)城市采用購物中心的 模式發(fā)展建設(shè)，成果顯著，本項(xiàng)目即為 XX 集團(tuán)龐大發(fā)展計(jì)劃中的 一個(gè)，是一個(gè)純商業(yè)性質(zhì)的“Shopping cent

22、re”式的購物中心，該項(xiàng) 目不僅能使項(xiàng)目單位加快市場(chǎng)開發(fā)的速度，同時(shí)也能促進(jìn)開發(fā)區(qū)零 售業(yè)的良性、快速發(fā)展?？梢?，該項(xiàng)目的建設(shè)無論是對(duì) XX 集團(tuán)還 是對(duì)開發(fā)區(qū)都具有重要的戰(zhàn)略意義。 第三章第三章 需求分析需求分析 3.1 西安市宏觀商業(yè)市場(chǎng)特點(diǎn)分析西安市宏觀商業(yè)市場(chǎng)特點(diǎn)分析 3.1.1 經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力增強(qiáng) 據(jù)西安市統(tǒng)計(jì)局有關(guān)資料顯示，2011 年西安市生產(chǎn)總值達(dá)到 3862.58 億元，全市地方一般預(yù)算收入 318.55 億元，全市固定資產(chǎn) 投資累計(jì)完成 3325.12 億元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到 1965.98 億元。 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 25981 元，人均消費(fèi)支出

23、16458 元。 3.1.2 居民消費(fèi)觀念發(fā)生改變居民消費(fèi)觀念發(fā)生改變 隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與居民可支配收入的提高，刺激了人們的消 費(fèi)需求，同時(shí)也使人們的消費(fèi)觀念發(fā)生了巨大的變化。根據(jù)陜西 統(tǒng)計(jì)年鑒（2012） ，2011 年西安市商品零售價(jià)格指數(shù)為 104.4（上 年為 100） ，其中食品、飲料煙酒、服裝鞋帽、日用品、體育娛樂用 品均較上年有所增加，說明市民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大的變化，已 經(jīng)從溫飽型消費(fèi)向心理滿足型消費(fèi)進(jìn)行了轉(zhuǎn)移。 3.2 西安零售業(yè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)與前景分析西安零售業(yè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)與前景分析 按照西安市政府提出的進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)外開放，強(qiáng)化區(qū)域性商貿(mào) 中心地位，推進(jìn)流通產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程的

24、要求，結(jié)合目前國內(nèi)商業(yè)市 場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，今后西安市總的商業(yè)零售業(yè)發(fā)展趨勢(shì)將會(huì)重點(diǎn)發(fā)展連 鎖經(jīng)營(yíng)、物流配送、代理制等現(xiàn)代化營(yíng)銷方式，而各類商貿(mào)新型業(yè) 態(tài)，綜合性倉儲(chǔ)超市，多位一體的購物中心將成為實(shí)現(xiàn)流通方式的 主角。 因此，在“建設(shè)大市場(chǎng)、發(fā)展大貿(mào)易、搞活大流通”的我國流 通產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體目標(biāo)指引下，西安市商業(yè)將向多格局、多層次的商 業(yè)服務(wù)體系和形式多樣的商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式的方向發(fā)展。2011 年，西安 市城鎮(zhèn)零售網(wǎng)點(diǎn)達(dá)個(gè)，其中城區(qū)個(gè)，如此龐大的數(shù)字預(yù)示著西安零 售業(yè)的快速發(fā)展。且隨著城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的提高，零售業(yè) 所面對(duì)的將是一個(gè)日益成熟，具有較高松散性和流動(dòng)性的消費(fèi)群體， 這使得零售市場(chǎng)發(fā)生巨變

25、，消費(fèi)內(nèi)容逐漸多元化、消費(fèi)層次逐漸復(fù) 雜化、購買行為逐漸理性化，這些變化都需要零售企業(yè)樹立科學(xué)、 整體的營(yíng)銷觀念，而購物中心這種商業(yè)業(yè)態(tài)采用現(xiàn)代化的組織管理 和合理的物流分配，使?fàn)I業(yè)工作快捷準(zhǔn)確，減少了中間環(huán)節(jié)，加快 了購物的快捷性、便利性，市民可一次性購買到所需的生活用品， 適應(yīng)了社會(huì)的快節(jié)奏發(fā)展，大大方便了人們的生活，使人們?cè)谧非?生活情趣，追求精神享受的同時(shí)，在購物和消費(fèi)中獲得全方位消費(fèi) 體會(huì)與感受。所以，購物中心的潛力巨大，前景樂觀，并將越來越 受到人們的歡迎。 此外，根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，購物中心取代傳統(tǒng)百貨店成為零售業(yè)的 主導(dǎo)業(yè)態(tài)是必然的規(guī)律。購物中心進(jìn)入高成長(zhǎng)期的主要條件是： （1）人均

26、國民收入達(dá)到 1000-1500 美元；（2）恩格爾系數(shù)降低到 50%以下（陜西省 2011 年城鎮(zhèn)恩格爾系數(shù)為 36.6%） ；（3）電冰箱 已經(jīng)普及、汽車進(jìn)入家庭使居民家庭有可能定期外出大量購物； （4）食品工業(yè)、日用品工業(yè)、包裝工業(yè)達(dá)到一定規(guī)模與水平。上述 條件西安市基本都達(dá)到了，盡管汽車普及率還較發(fā)達(dá)國家為低，但 私家車的絕對(duì)量已達(dá)到一定規(guī)模，加上公共交通工具，可為居民外 出購物提供便捷的交通服務(wù)。所有這些，都預(yù)示西安市正在進(jìn)入購 物中心的高成長(zhǎng)期。 3.3 項(xiàng)目區(qū)市場(chǎng)調(diào)研及分析項(xiàng)目區(qū)市場(chǎng)調(diào)研及分析 3.3.1 區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀及人口構(gòu)成區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀及人口構(gòu)成 本項(xiàng)目坐落在經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的商業(yè)

27、中心，商業(yè)場(chǎng)所集中，己逐步 形成商圈，且該區(qū)周邊新建小區(qū)較多且均逐步成熟，人口逐漸呈現(xiàn) 集中化、密度大趨勢(shì)，居民收入在西安市平均水平以上，消費(fèi)潛力 較大、需求明顯。 該區(qū)域基本為新建小區(qū)及企事業(yè)單位，居住人員以上班族及大 中型企業(yè)工作人員為主，文化水平素質(zhì)較高，消費(fèi)潛力巨大，但由 于該區(qū)域?yàn)樾屡d開發(fā)區(qū)，商業(yè)設(shè)施匱乏，沒有足夠的能滿足于他們 的消費(fèi)場(chǎng)所，其消費(fèi)力的消化主要依賴于傳統(tǒng)商圈。項(xiàng)目區(qū)周邊小 區(qū)及人口情況詳見表 3-1 及圖 3-1、圖 3-2 所示。 表 3-1 項(xiàng)目區(qū)周邊部分小區(qū)及人口統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目區(qū)周邊部分小區(qū)及人口統(tǒng)計(jì)表 序列序列社區(qū)名稱社區(qū)名稱戶數(shù)（戶）戶數(shù)（戶） 人口（人）人口（

28、人） 1海榮北康豪園18005940 序列序列社區(qū)名稱社區(qū)名稱戶數(shù)（戶）戶數(shù)（戶） 人口（人）人口（人） 2海榮雍景豪庭16005280 3文景觀園460015180 4銀凱家園3761240 5海洋社區(qū)3221062 6鳳凰新城小區(qū)8192702 7龍崗花園7262395 8文景苑小區(qū)6582171 9尤家莊社區(qū)164920 10豪盛家園8912940 11長(zhǎng)慶石油家屬院1000033000 12十里鋪村290900 13海榮豪家花園22307359 14明珠花園8162692 15興隆小區(qū)11503795 16鳳城新苑4921623 17興樂園小區(qū)6182039 18施家莊小區(qū)430141

29、9 19浪琴灣20006700 20 紫薇風(fēng)尚 1700 5610 21 紫薇希望城 3000 9700 22 高山流水幸?？燔?2200 7260 23 銀池花香麗舍 628 2072 24 銀池麗舍云端 826 2725 25 品智天下 762 2514 26 新界 648 2138 27 EE 國際 942 3100 序列序列社區(qū)名稱社區(qū)名稱戶數(shù)（戶）戶數(shù)（戶） 人口（人）人口（人） 28 風(fēng)景御園 800 2640 29 合計(jì) 41488 注：本表中僅統(tǒng)計(jì)部分小區(qū)情況，按照項(xiàng)目區(qū)半徑 1.5km 內(nèi)統(tǒng)計(jì)。 圖 3-1 項(xiàng)目區(qū) 0.5km 半徑內(nèi)社區(qū)分布圖 圖 3-2 周邊 500m 范

30、圍內(nèi)單位住宅示意圖 3.3.2 區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 本項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)設(shè)施目前以大中型餐飲和為數(shù)不多的中 等百貨店面為主，與該區(qū)域的人口密度和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不相符合。 由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下的影響，西安市目前的大型商業(yè)設(shè)施多集中在 城墻以內(nèi)及城區(qū)以南，交通壓力成為制約消費(fèi)的主要因素之一。隨 著西安市城市化進(jìn)程的加快及北經(jīng)開區(qū)的迅速發(fā)展，西安北城的商 業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整已經(jīng)刻不容緩。鑒于以上種種，在市民的消費(fèi)需求呼喚 下，經(jīng)開區(qū)的中心區(qū)大商圈呼之欲出。 3.3.3 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 西安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是一個(gè)快速發(fā)展的新城區(qū)，文化、酒店、住宅、 商貿(mào)、零售商業(yè)等產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。目前經(jīng)濟(jì)

31、區(qū)商業(yè)主要集中在未央 路沿線以及文景路沿線。未央路沿線主要以 XX 崇尚百貨（賽高店） 和賽高街區(qū)為主，文景路沿線商業(yè)主要以餐飲為主。 項(xiàng)目周邊范圍內(nèi)僅有 XX 崇尚百貨（賽高店）和賽高街區(qū)兩家購 物中心，項(xiàng)目周邊已經(jīng)入住的小區(qū)居民日常生活消費(fèi)最近距離是 XX 崇尚百貨（賽高店）或賽高街區(qū)，其購物距離在 2.8 公里及 1.4 公里以上，且本項(xiàng)目處于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)將要打造的城市發(fā)展中 心區(qū)域，因此，本項(xiàng)目建成后所面臨的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為賽高街區(qū)和 XX 崇尚百貨（賽高店） ，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手具體情況為： 第一競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：賽高街區(qū)第一競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：賽高街區(qū) 位于未央路與鳳城五路十字西南角，周邊小區(qū)密集且購買力較

32、 強(qiáng)。離本項(xiàng)目約 100m。賽高街區(qū)購物中心結(jié)構(gòu)良好，包含百貨店、 零售型專業(yè)店、專賣店、大型綜合超市、電影城、娛樂中心、特色 餐飲、美容院及發(fā)廊、銀行等業(yè)態(tài)，配套設(shè)施完善，樓層為地上 3 層，地下 1 層，有地鐵出入口，面積約為 20000m2。 第二競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：第二競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：XX 崇尚百貨（賽高店）崇尚百貨（賽高店） 位于未央路與鳳城二路十字西南角，周邊小區(qū)密集，購買力較 強(qiáng)。離本項(xiàng)目約 1200m。賣場(chǎng)結(jié)構(gòu)一般，包含百貨店、專賣店、特 色餐飲等業(yè)態(tài)，配套設(shè)施完善，樓層為 14 層，面積約為 28000 m2。 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手基本情況分析詳見表 3-2 所示。 表 3-2 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手基本情況

33、分析表項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手基本情況分析表 內(nèi)容內(nèi)容XX 崇尚百貨（賽高店）崇尚百貨（賽高店）賽高街區(qū)賽高街區(qū) 地理位置未央路與鳳城二路十字未央路與鳳城五路十字 距本項(xiàng)目位置1200100 營(yíng)業(yè)時(shí)間9:00-22:309:00-22:30 營(yíng)業(yè)面積28000m2約 20000m2 停車場(chǎng)面積門前停車車位很緊張有地下停車場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)百貨店、專賣店 百貨店、零售型專業(yè)店、 專賣店、大型綜合超市、 電影城、娛樂中心、特 色餐飲、美容院及發(fā)廊、 銀行 客流量1500012000 內(nèi)容內(nèi)容XX 崇尚百貨（賽高店）崇尚百貨（賽高店）賽高街區(qū)賽高街區(qū) 客單價(jià)6565 日銷售額預(yù)測(cè)100 萬120 萬 綜合競(jìng)爭(zhēng)能力評(píng)價(jià)

34、較強(qiáng)強(qiáng) 本項(xiàng)目購物中心建成后，內(nèi)含業(yè)態(tài)包括百貨店、零售型專業(yè)店、 專賣店、特色超市、娛樂中心、特色餐飲美食廣場(chǎng)、折扣店等，考 慮項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手賽高街區(qū)的主力店主要定位為中高端，本項(xiàng)目 將主要立足主力店特色超市吸引客流，差異化百貨店及折扣店 增加收入，迎合本項(xiàng)目商圈內(nèi)各類顧客對(duì)價(jià)格與質(zhì)量的要求，與競(jìng) 爭(zhēng)對(duì)手形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，提升周邊居民的購物環(huán)境，也為區(qū)內(nèi)商 貿(mào)及服務(wù)業(yè)提供新的發(fā)展機(jī)遇。 3.4 項(xiàng)目項(xiàng)目 SWOT 分析分析 3.4.1 優(yōu)勢(shì)（優(yōu)勢(shì)（Superiority） 1、周邊人口密集、購買力強(qiáng)，商業(yè)環(huán)境較好； 2、專業(yè)經(jīng)營(yíng)策略提供商超前的經(jīng)營(yíng)理念； 3、周邊商業(yè)氛圍很好，經(jīng)營(yíng)環(huán)境優(yōu)越；

35、 4、項(xiàng)目超大規(guī)模及自助完善的配套設(shè)施； 5、該店處于經(jīng)開區(qū)最核心地段，地理位置優(yōu)越； 6、項(xiàng)目的區(qū)位地理?xiàng)l件較好，緊鄰地鐵二號(hào)線，交通便捷，形 象好。 3.4.2 劣勢(shì)（劣勢(shì)（Weakness） 1、所在區(qū)域靠近賽高街區(qū)，且距離 XX 崇尚百貨（賽高店）較 近，競(jìng)爭(zhēng)壓力大； 2、項(xiàng)目周邊待建樓盤較多。 3.4.3 機(jī)會(huì)（機(jī)會(huì)（Opportunity） 該項(xiàng)目是整個(gè)經(jīng)開區(qū)內(nèi)規(guī)模最大、配套設(shè)施最完善、經(jīng)營(yíng)理念 最新、經(jīng)營(yíng)模式最靈活的 Shopping centre，目前區(qū)域內(nèi)其它購物中 心無法與之抗衡，在此平臺(tái)上項(xiàng)目本身需進(jìn)一步完善發(fā)展，使 XX 皇冠國際崇尚百貨購物廣場(chǎng)處于區(qū)域商業(yè)領(lǐng)袖地位，成

36、為經(jīng)開區(qū)地 標(biāo)性商業(yè)項(xiàng)目。 3.4.4 威脅（威脅（Threat） 1、老牌商場(chǎng)短期內(nèi)依占市場(chǎng)份額 民生百貨大樓、西安開元商城、世紀(jì)金花購物中心、西安秋林 公司等商場(chǎng)短期內(nèi)在西安居民心目中仍占據(jù)一定的地位，這些使崇 尚百貨進(jìn)駐西安消費(fèi)者心理市場(chǎng)還需短暫的時(shí)間和過程。 2、城市發(fā)展后帶動(dòng)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈 在經(jīng)開區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的大環(huán)境下，區(qū)內(nèi)各購物中心將各顯其 能，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，爭(zhēng)奪消費(fèi)群體。 第四章第四章 建設(shè)地址及建設(shè)條件建設(shè)地址及建設(shè)條件 4.1 建設(shè)地址建設(shè)地址 本項(xiàng)目位于西安市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)未央路與鳳城五路十字東北 角“皇冠國際大廈” 內(nèi)負(fù)一至四層區(qū)域，項(xiàng)目區(qū)西臨未央路，南臨 鳳城五路且緊接

37、地鐵二號(hào)線，交通極為便利。 圖 4-1 項(xiàng)目區(qū)域位置圖 4.2 項(xiàng)目建設(shè)條件項(xiàng)目建設(shè)條件 4.2.1 區(qū)域概況區(qū)域概況 本項(xiàng)目所在地位于西安市北城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，該區(qū)處于西安 市北門外、城市南北中軸線-未央路兩側(cè)，北二環(huán)和繞城高速公路之 間，由中央商務(wù)區(qū)、出口加工區(qū)、涇渭新城、草灘生態(tài)產(chǎn)業(yè)園等四 個(gè)功能園區(qū)組成，規(guī)劃總面積 71 平方公里。 作為城市新中心的開發(fā)區(qū)中心區(qū)，西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)距西安 市老城中心 5.5 公里，距西安鐵路客、貨運(yùn)站 5 公里，距西安國際 航空港僅 15 分鐘車程。 本項(xiàng)目所在位置是經(jīng)開區(qū)的中心區(qū)，是開發(fā)區(qū)的起步園區(qū)，除 已有發(fā)展的較為成熟的工業(yè)產(chǎn)業(yè)外，現(xiàn)在著力發(fā)展金

38、融保險(xiǎn)、商貿(mào) 中介、餐飲娛樂、體育休閑等現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)，著力為其他功能園區(qū) 提供全方位配套服務(wù)。區(qū)內(nèi)已擁有沃爾瑪、XX、世紀(jì)金花、奧斯卡 影城等大型商業(yè)配套及地鐵 2 號(hào)線等交通設(shè)施。在建設(shè)西安城市新 中心的道路上，中心區(qū)將繼續(xù)發(fā)展，成為西安新城市中心的焦點(diǎn)區(qū) 域之一。 4.2.2 社會(huì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況狀況 截止目前，本項(xiàng)目所在地西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)已引進(jìn)各類合同 項(xiàng)目 299 項(xiàng)，總投資 234.6 億元人民幣，引進(jìn)外資達(dá) 13.9 億美元， 外資實(shí)際到位 6 億美元。國家實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，陜西省、西安 市創(chuàng)建“經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市”和“西部最佳” ，是開發(fā)區(qū)面臨千載難逢的歷史 機(jī)遇，開發(fā)區(qū)已經(jīng)進(jìn)入到“二

39、次創(chuàng)業(yè)”的歷史階段。 開發(fā)區(qū)提出了堅(jiān)持“一個(gè)方針” 、實(shí)現(xiàn)“二個(gè)目標(biāo)” 、推動(dòng)“三 個(gè)結(jié)合” 、爭(zhēng)創(chuàng)“四個(gè)一流” 、完成“五大轉(zhuǎn)變” 、抓住“六個(gè)重點(diǎn)” 和實(shí)施“七項(xiàng)工程”的新思路。開發(fā)區(qū)技工貿(mào)收入到 2006 年將實(shí)現(xiàn) 600 億元，2010 年更突破 1000 億元大關(guān)。 4.3 項(xiàng)目地配套條件項(xiàng)目地配套條件 4.3.1 交通條件交通條件 1、道路條件、道路條件 本項(xiàng)目位于西安市未央路與鳳城五路十字東北角。項(xiàng)目周邊區(qū) 域主要道路包括未央路、鳳城五路、鳳城八路、文景路。其中未央 路為南北方向城市主干道，地下與地鐵 2 號(hào)并行，地面分別與鳳城 一至十路等多條城市主干道交匯；鳳城五路為東西方向城

40、市主干道， 分別與未央路、朱宏路、明光路、文景路等多條城市主干道交匯， 路口設(shè)有地鐵站點(diǎn)，通達(dá)度良好。 圖圖 4-1 項(xiàng)目區(qū)周邊交通圖項(xiàng)目區(qū)周邊交通圖 項(xiàng)目西側(cè)未央路為西安市主要的南北方向主干路，其連接北二 環(huán)及繞城高速，是南北中軸，既是交通干線及迎賓景觀大道，又集 中了城市多項(xiàng)職能。道路紅線寬 60m，其中機(jī)動(dòng)車道為雙向八車道 32m (中央無設(shè)施隔離)，兩側(cè)通過 1m 的分隔帶與非機(jī)動(dòng)車(每側(cè) 6m)分 離，人行道每側(cè)面 15 m 設(shè)有公交專用線路，路面狀況很好。機(jī)動(dòng)車 平均小時(shí)流量 35764112 輛，極端高峰值 4205 輛。南側(cè)緊鄰的鳳 城五路為城市次干路,以交通功能為主兼具一定生

41、活服務(wù)設(shè)施的綠色 景觀軸，雙向八車道，道路紅線寬 60m，雙向八車道 32m (中央無設(shè) 施隔離), 兩邊分設(shè)非機(jī)動(dòng)車道（每側(cè) 6 m） ，有設(shè)施隔離，人行道每 側(cè) 5 m。機(jī)動(dòng)車平均小時(shí)流量 23352594 輛，極端高峰值 2748 輛。 兩條道路均設(shè)置非機(jī)動(dòng)車專用道，通行條件較好，交通通行效率較 高，很少發(fā)生交通擁堵。項(xiàng)目緊鄰的路口未央路和鳳城五路十字路 口渠化科學(xué)、合理、完善，信號(hào)燈采取多相位管控模式放行，路口 標(biāo)線齊全、規(guī)范，標(biāo)志設(shè)置合理有效，十字口北口渠化段位為雙向 四車道（兩進(jìn)兩出） ，交通通行效率較高，很少發(fā)生交通擁堵，均為 項(xiàng)目提供了良好的交通條件。 2、項(xiàng)目周邊路網(wǎng)負(fù)荷度與

42、交通狀況、項(xiàng)目周邊路網(wǎng)負(fù)荷度與交通狀況 經(jīng)過對(duì)該項(xiàng)目區(qū)域的交通狀況考察，分析項(xiàng)目對(duì)交通系統(tǒng)服務(wù) 水平的影響，認(rèn)為項(xiàng)目建成前后各主要路段交通的負(fù)荷度（V/C） 變化均不大，服務(wù)水平?jīng)]有明顯變化未央路的負(fù)荷度（V/C）大 于 0.4 小于 0.6 即屬于 B 級(jí)，鳳城五路的負(fù)荷度（V/C）小于 0.4 屬 于 A 級(jí)。對(duì)于城市道路交通條件的分析，一般認(rèn)為道路交通服務(wù)水 平處于 A 級(jí)和 B 級(jí)，車輛行駛順暢。隨著未央路網(wǎng)系統(tǒng)的不斷完善， 交通設(shè)施的改善和更科學(xué)的交通管理，將會(huì)使周邊道路的通行能力 與服務(wù)水平將有很大提高，我們分析認(rèn)為該項(xiàng)目產(chǎn)生和吸引的交通 量不會(huì)對(duì)周邊路網(wǎng)產(chǎn)生嚴(yán)重影響，不會(huì)造成道路

43、擁堵。項(xiàng)目建成前 后未央路和鳳城五路及未央路和鳳城五路十字交叉口交通負(fù)荷 （V/C）大于 0.4 小于 0.6 為 B 級(jí)服務(wù)水平?？梢猿醪秸摂嘣擁?xiàng)目的 實(shí)施并不會(huì)對(duì)其周邊道路系統(tǒng)造成不良的影響。 3、公共交通條件、公共交通條件 項(xiàng)目周邊有公交站點(diǎn) 4 個(gè)，線路 17 條，地鐵 2 號(hào)線出口 1 個(gè)。 228 路、519 路、202 路、36 路、37 路、26 路、39 路、618 路、236 路、509 路、609 路、719 路、600 路、705 路、711 路、318 路、游 10（903）路車均設(shè)有站點(diǎn)。 項(xiàng)目周邊所處的公交系統(tǒng)輻射面較大，強(qiáng)大的公交輻射能力保 證了較高聚客能力，為

44、超市運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造較好外部環(huán)境。 4、停車場(chǎng)條件、停車場(chǎng)條件 為了提供較好的交通服務(wù)水平，必須配建足夠的停車設(shè)施，提 供便利的交通設(shè)施條件，并符合未來交通發(fā)展對(duì)交通設(shè)施的需求。 本項(xiàng)目總建筑面積約 40000 平方米，按 1.2 個(gè)車位/百平米計(jì)算，機(jī) 動(dòng)車停車位應(yīng)不少于 466 個(gè)。該項(xiàng)目地下停車場(chǎng)設(shè)計(jì)為地下一層和 地面兩部分，地下停車場(chǎng)約 350 個(gè)停車位，地面約 50 個(gè)車位，通過 最大優(yōu)化配置可達(dá)到 500 個(gè)車位。 供本項(xiàng)目顧客使用地下一層 200 個(gè)停車位，顧客憑 XX 購物小 票可免費(fèi)停放 2 小時(shí)。 圖圖 4-2 地下停車場(chǎng)平面布置圖地下停車場(chǎng)平面布置圖 5、項(xiàng)目可見高度、項(xiàng)目可見高

45、度 擬建項(xiàng)目臨未央路沿街長(zhǎng)超過 1000 米，臨鳳城五路沿街長(zhǎng)超過 300 米，項(xiàng)目可見度高、召示面好。 6、出入口交通組織方案、出入口交通組織方案 （1）項(xiàng)目出入口交通組織與設(shè)施設(shè)置 本項(xiàng)目位于鳳城五路和未央路十字的東北角，南沿鳳城五路與 主干道未央路相連，是顧客的主要出入口，行人可沿地鐵鳳城五路 的出口自由進(jìn)出商場(chǎng)；項(xiàng)目南側(cè)、北側(cè)東側(cè)均有出入口，方便業(yè)主 車輛進(jìn)出地下停車場(chǎng)；顧客車輛、貨車由鳳城五路進(jìn)出地面停車場(chǎng) 或進(jìn)入地下停車場(chǎng)。實(shí)現(xiàn)車流與人流分離的交通組織方式，使得在 出入口處，車輛、行人之間相互干擾較少。 通過相對(duì)獨(dú)立的機(jī)動(dòng)車行車線路，對(duì)非機(jī)動(dòng)車的有效疏導(dǎo)及保 管站設(shè)置，能夠?qū)崿F(xiàn)車流

46、、人流有序、快速、安全的停靠和通過。 在做到人車分離、人、貨分離的同時(shí)也能夠避免商業(yè)項(xiàng)目對(duì)整體路 網(wǎng)的交通壓力。 （2）項(xiàng)目交通組織方案 機(jī)動(dòng)車交通組織該項(xiàng)目主要的出入口有兩個(gè)，人車分流， 確保安全。車輛出入口分別位于該建筑的東北側(cè)和東南側(cè)。車輛沿 鳳城五路自東向西可自由進(jìn)出地下停車場(chǎng)，項(xiàng)目東南側(cè)為超市的卸 貨區(qū)，送貨車輛可以沿輔道進(jìn)入超市的卸貨區(qū)進(jìn)行卸貨，卸貨區(qū)及 收貨專業(yè)通道，可以滿足 2-3 輛貨車同時(shí)停靠卸貨，不會(huì)占用現(xiàn)有 停車位，也不會(huì)對(duì)道路的交通造成影響。 非機(jī)動(dòng)車交通組織項(xiàng)目緊鄰的鳳城五路和未央路，有專用 的非機(jī)動(dòng)車道，劃有機(jī)非隔離線，設(shè)置了非機(jī)動(dòng)指示標(biāo)志，通行條 件較好。 行人

47、交通組織行人出入口位置在該項(xiàng)目南側(cè)和西側(cè)，分主、 次顧客出入口，西側(cè)為主出入口，南側(cè)為次出入口。消費(fèi)者進(jìn)出方 便、快捷，交通組織實(shí)現(xiàn)了人流與車流的分離，保障了行人的安全 與交通的暢通。 圖圖 4-3 項(xiàng)目交通組織圖項(xiàng)目交通組織圖 綜上所述，本項(xiàng)目建成投入使用后，其新增交通量對(duì)于周邊路 網(wǎng)雖有影響，但所產(chǎn)生的影響不明顯；且項(xiàng)目機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車進(jìn) 出口的設(shè)置合理，基本保證人流、車流進(jìn)出能夠擁有較完善暢通的 內(nèi)外部交通環(huán)境；項(xiàng)目設(shè)計(jì)中設(shè)置的機(jī)動(dòng)車停車位滿足項(xiàng)目交通需 求。該選址較為理性，極適合開辦大型百貨商場(chǎng)的交通條件，且發(fā) 展?jié)摿^大。 4.3.2 公用設(shè)施條件公用設(shè)施條件 1、供水條件、供水條件

48、 本項(xiàng)目生活用水由皇冠國際城供水管網(wǎng)直接接入。 2、供熱條件、供熱條件 項(xiàng)目建成后，由 XX 安裝中央空調(diào)進(jìn)行集中供熱。 3、供電及電訊、供電及電訊 通訊便捷，實(shí)現(xiàn)移動(dòng)通訊和無線尋呼實(shí)現(xiàn)境內(nèi)無縫隙覆蓋，電 力充實(shí)，文化、娛樂、購物、餐飲等服務(wù)業(yè)配套發(fā)展，有線電視傳 輸網(wǎng)覆蓋全項(xiàng)目區(qū)。 第五章第五章 總體方案設(shè)計(jì)總體方案設(shè)計(jì) 5.1 發(fā)展目標(biāo)發(fā)展目標(biāo) 1、形成西安市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)包含業(yè)態(tài)最齊全、種類最多樣的 集百貨店、零售型專業(yè)店、專賣店、特色超市、娛樂中心、特色餐 飲美食廣場(chǎng)、折扣店等于一體的大型購物中心。 2、北城具有綜合購物特征的區(qū)域購物中心。 5.2 發(fā)展定位發(fā)展定位 5.2.1 主題定

49、位主題定位 匯聚時(shí)尚、實(shí)現(xiàn)品牌先導(dǎo)、倡導(dǎo)生活新方式的一站式購物中心 （Shopping centre） 。 其內(nèi)涵包括： 1、引入購物中心，商場(chǎng)內(nèi)將集購物、餐飲、休閑娛樂功能于一 體，實(shí)現(xiàn)多種業(yè)態(tài)的組合，滿足多種的消費(fèi)需求。讓人們?cè)谕粋€(gè) 地方就能享受到吃、喝、玩、樂以及購物等“一站式”的樂趣。 2、新型的商業(yè)空間布局，提倡休閑型的購物形式，提升消費(fèi)理 念，打造時(shí)尚生活的新標(biāo)準(zhǔn)。 3、通過地下一層 XX 特色超市的品牌帶動(dòng)， 吸引更多的品牌 店進(jìn)駐購物中心，而且在品牌引進(jìn)上具領(lǐng)導(dǎo)性，并形成自身對(duì)品牌 的強(qiáng)大號(hào)召力。 5.2.2 商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位 鑒于 XX 集團(tuán)在經(jīng)營(yíng)超市領(lǐng)域以及在管理

50、方式上處于國內(nèi)領(lǐng)先 地位，并具有多年豐富的經(jīng)驗(yàn)，本項(xiàng)目定位為一站式購物中心 （Shopping centre） ，內(nèi)含主要商業(yè)業(yè)態(tài)為百貨店、零售型專業(yè)店、 專賣店、特色超市、娛樂中心、特色餐飲美食廣場(chǎng)、折扣店等。 5.2.3 目標(biāo)市場(chǎng)定位目標(biāo)市場(chǎng)定位 以獨(dú)具特色的商業(yè)運(yùn)作和智能化、科學(xué)化的商業(yè)管理，順應(yīng)市 場(chǎng)對(duì)新型商圈的呼喚，引領(lǐng)西安北郊時(shí)尚消費(fèi)潮流。 5.2.4 目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶定位 本項(xiàng)目從整體來看，應(yīng)該包括兩個(gè)層次的目標(biāo)客戶。第一個(gè)層 次是最終消費(fèi)的消費(fèi)者，第二個(gè)層次是租鋪的經(jīng)營(yíng)者。但是從項(xiàng)目 定位的角度，則要首先考慮本項(xiàng)目消費(fèi)層次的目標(biāo)客戶。 1、目標(biāo)消費(fèi)客戶、目標(biāo)消費(fèi)客戶 為最大

51、限度地增加項(xiàng)目的客流量，本項(xiàng)目的消費(fèi)客戶應(yīng)涵括西 安全市。但為了避免與西安市中心商業(yè)區(qū)產(chǎn)生太激烈的客戶爭(zhēng)奪， 同時(shí)要培養(yǎng)項(xiàng)目自有的固定消費(fèi)群體，本項(xiàng)目則主要針對(duì)鳳城八路 鳳城二路之間的張家堡商圈，目標(biāo)客戶總體上鎖定為該區(qū)域具有 穩(wěn)定收入的人士。 其中： 主流客戶是該區(qū)域有中等收入的人群及其家庭成員。 其特征表現(xiàn)在：使用的主要交通方式是步行、公交車和自駕車； 對(duì)購物的關(guān)注點(diǎn)集中在交通方便、商場(chǎng)信譽(yù)有保證、服務(wù)好；消費(fèi) 時(shí)追求便捷，并考慮時(shí)尚和個(gè)性化，比較注重品牌，檔次感覺要良 好。 次要客戶是西安市未央?yún)^(qū)及周邊臨近區(qū)域的高收入人士及其家 庭成員。 其特征表現(xiàn)在：使用的主要交通方式是自駕車；對(duì)購物

52、關(guān)注點(diǎn) 集中在交通方便、商場(chǎng)知名度和美譽(yù)度、服務(wù)好；消費(fèi)時(shí)要求綜合 功能齊全，能找到當(dāng)?shù)貨]有的品牌和特色商品。 2、目標(biāo)經(jīng)營(yíng)客戶、目標(biāo)經(jīng)營(yíng)客戶 主要包括租賃商鋪從事各類商業(yè)形態(tài)的經(jīng)營(yíng)者，其共性特征包 括： 有經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)，希望擴(kuò)大生意或改善經(jīng)營(yíng)環(huán)境；對(duì)地段旺的商鋪 需求大，愿意承擔(dān)高租金，但高租金需要好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境來引導(dǎo)；注 重店鋪形象，經(jīng)營(yíng)中高檔次的商品。 5.2.5 功能定位功能定位 為符合本項(xiàng)目的主題定位及業(yè)態(tài)組合，即要集合購物、飲食、 娛樂休閑和服務(wù)功能于一體，本項(xiàng)目將劃分為百貨區(qū)、特色超市區(qū) 及休閑娛樂區(qū)三個(gè)功能區(qū)塊，既滿足娛樂休閑和服務(wù)功能的融合， 也可以體現(xiàn)項(xiàng)目與眾不同之處。 1、特色

53、超市區(qū)：主要為特色超市，為本項(xiàng)目的主力店，借 XX 特色超市提升形象，集聚人氣，吸引購物者入店，帶動(dòng)其它功能區(qū) 塊； 2、百貨區(qū)：包含百貨店、專賣店、折扣店，該功能區(qū)作為本項(xiàng) 目區(qū)別于主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的特色區(qū)塊，選擇差異化滿足各類顧客消費(fèi) 需求； 3、休閑娛樂區(qū)：包含娛樂中心、特色餐飲美食廣場(chǎng)等，作為其 它各業(yè)態(tài)的補(bǔ)充，體現(xiàn)本項(xiàng)目業(yè)態(tài)的多樣化，激發(fā)消費(fèi)意愿。 按照本項(xiàng)目功能定位后各樓層商品意向如表 5-1 所示。 表 5-1 樓層商品意向表樓層商品意向表 樓層樓層商品定位商品定位 地下 一層 該特色超市以進(jìn)口零食為主，擬打造西安市品種最全的進(jìn)口零食超 市，同時(shí)兼有 XX 超市所包含的冷凍生鮮、時(shí)蔬

54、、大眾食品、日用 百貨等大眾化實(shí)用品 一層 化妝品 艾文莉、歐萊雅、歐珀萊、ZA、羽西、美寶蓮、玉蘭油、嘉娜寶、 鄭明明、美伊娜多、清妃等 一層 皮鞋 索妮蒂娜、卡佛兒、雪莉、尊貴、華倫蘋果、曼仙尼、詩思、百麗、 梵詩帝娜、千百百度、星期六、亨利格蘭、卡美多、哈森、達(dá)芙妮、 冰女人、康莉、華倫天奴 一層 珠寶名表 謝瑞麟、戴夢(mèng)得、老鳳祥、明牌、老城隍廟、鷹皇、周大福、周生 生、謝瑞麟、吉而瑞、東方玉人、依度、摩凡佗、卡西歐、威賽世、 飛亞達(dá)、紳仕、天霸、依波、綠丹尼、東方、柔曼、米納、依波路 等 一層 皮具 鱷魚恤、美國蘋果、LAPAGAYO、華倫天奴。露迪、皮爾卡丹、夢(mèng) 特嬌、迪桑娜、金利來

55、、圣大保羅、卓凡尼華倫天奴、皇冠、新秀 麗、ADIDAS、祖奴、絲利安、法蘭奴、馬薩克、迪卡龍等 二、三層 女裝 黎姿、POZO、適時(shí)雅集、歐絲婷、影兒、愛特愛、艾格、曼亞奴、 JPR SPRIT、淑女屋、依戀、ELLE、艾格、愛慕、古今、安莉芳、 歐迪芬、麗乃謦、恒源祥、雪龍人、天之錦、帕蘭朵等 二、三層 男裝 夏蒙、皮特丹頓、路易詩蘭、里奇波士、威明、群豪、恒源祥、斯 蒂文、法蘭詩頓、富紳、米蓋爾、步森、百圣鳥、金萬利、亭宜、 老人頭、德尊、班尊、尼諾里拉、鱷魚恤、夢(mèng)特嬌、喬登等 三層 休閑運(yùn)動(dòng) 卡賓、真維斯、班尼路、佐丹奴、李寧、駱駝、特步、安踏、愛步、 360、耐克、彪馬、卡帕、別克、

56、康威、雙星 三層 童品 好孩子、派克蘭帝、生肖王、安奈爾、信達(dá)、迪士尼、巴布豆、貝 親、米奇、仙童、可可鴨、天彩、史奴比、米奇小隊(duì)友、水孩、維 樓層樓層商品定位商品定位 歐佩爾、春芽子、芝麻開門、BOBDOG、西瓜太郎、酷狗 四層以家具、音響電器、書店專營(yíng)店為主，包括松下、飛利浦等 5.4 樓層功能定位樓層功能定位 5.4.1 樓層定位原則樓層定位原則 1、提升特色超市的帶動(dòng)作用； 2、引導(dǎo)人流向高樓層流動(dòng)； 3、以各類型飲食貫穿上下，提供休息場(chǎng)地，體現(xiàn)“休閑”購物 形象； 4、水平分布和垂直分布相結(jié)合。 5.4.2 店鋪設(shè)置建議店鋪設(shè)置建議 主力店：XX 特色超市。 次主力店：百貨店、特色餐

57、飲美食廣場(chǎng)、娛樂中心。 專門店：專業(yè)店、專賣店。 其考慮點(diǎn)在于： XX 特色超市可以聚集大量人流，知名百貨店在當(dāng)?shù)氐恼J(rèn)知度 高，加上特色餐飲美食廣場(chǎng)能夠聚集較多人氣，擴(kuò)大商場(chǎng)的人流量， 結(jié)合成三大主力店，再加上專門店的點(diǎn)綴，不但能突顯項(xiàng)目在業(yè)態(tài) 和功能組合上的領(lǐng)先地位，還能形成項(xiàng)目巨大的品牌號(hào)召力。 5.4.3 樓層功能主題設(shè)置樓層功能主題設(shè)置 本項(xiàng)目將主力店特色超市置于商場(chǎng)負(fù)一層，百貨及休閑娛 樂為一至四層。 1、樓層功能布置、樓層功能布置 各樓層的功能布置按照“主力店主導(dǎo)”的原則進(jìn)行，在考慮了 負(fù)一層主力店的樓層布置后，再進(jìn)行其他功能店鋪的樓層定位。 2、樓層主題設(shè)置、樓層主題設(shè)置 樓層主

58、題主要根據(jù)各層商品經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)進(jìn)行命名。 首層名流坊 首層是體現(xiàn)項(xiàng)目高檔次的焦點(diǎn)所在，各專賣店應(yīng)主營(yíng)男、女正 裝、鞋、皮具、化妝品等具有一定品位的品牌商品。 “身份的象征， 品質(zhì)的追求”是這類商品的共同特征，也是“名流”們的消費(fèi)要求。 二層活力營(yíng) 年輕人是最具消費(fèi)潛力的客戶，體現(xiàn)青春活力的淑女裝、休閑 裝等是他們的最愛。 三層休閑館 該層售賣運(yùn)動(dòng)類用品、童服、飾品等 四層歡樂園 該層售賣的商品家具、電器、書籍等都是與生活息息相關(guān)的百 貨，此外還包括美食廣場(chǎng)、品牌食肆，全面滿足吃、喝、玩、樂的 需求，家庭同歡，樂而忘返。 表 5-2 樓層定位表樓層定位表 樓層樓層主題主題功能功能經(jīng)營(yíng)行為經(jīng)營(yíng)行為建筑

59、面積建筑面積 負(fù)一層購物特色超市全層 一層 名流 坊 購物、飲 食、服務(wù) 專賣店：鞋、皮具、化妝品 餐飲美食（分兩層布局） 銀行 餐飲美食： 200m2 專賣店： 7050m2 二層 活力 營(yíng) 購物、飲 食、服務(wù) 百貨店：男、女正裝 餐飲美食（同一層） 百貨：7050m2 餐飲美食： 200 m2 三層 休閑 館 購物、飲 食 百貨店：休閑服、運(yùn)動(dòng)類用 品、童服、飾品 餐飲美食（例如咖啡店、茶 館等） 百貨： 7050m2 餐飲美食： 200 m2 四層 歡樂 園 娛樂、飲 食 零售型專業(yè)店 折扣店 娛樂中心 特色餐飲 零售型專業(yè)店： 500m2 特色餐飲：1000 m2 娛樂中心： 1000

60、 m2 折扣店：4750 m2 5.5 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式 考慮本項(xiàng)目為租賃已有房屋，為營(yíng)造區(qū)域商圈氛圍、刺激投資， 根據(jù)國際商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作模式，本項(xiàng)目必須采取自營(yíng)與二次租 賃相結(jié)合的策略，即特色超市區(qū)自營(yíng)、百貨區(qū)租賃給具有世界五百 強(qiáng)地位的強(qiáng)勢(shì)商家，主要考慮其持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力和良好的商業(yè)信譽(yù)， 以保證本項(xiàng)目建成后取得穩(wěn)定的長(zhǎng)期租金回報(bào)，同時(shí)借助其品牌號(hào) 召力有效帶動(dòng)商場(chǎng)，并通過它們的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)聚集人氣，迅速形成商 業(yè)氛圍，保證本項(xiàng)目其它經(jīng)營(yíng)投資者的利益，從而實(shí)現(xiàn)資本鏈的良 性循環(huán)。 第六章第六章 建設(shè)方案建設(shè)方案設(shè)計(jì)設(shè)計(jì) 6.1 設(shè)計(jì)依據(jù)設(shè)計(jì)依據(jù) 1、 民用建筑設(shè)計(jì)通則 （GB 5035