房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征管現(xiàn)狀分析與探討

1、論文題目： （中文）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征管現(xiàn)狀分析與探討 （外文）Real estate enterprise land value increment tax collection present situation analysis and discussion 所在院、系、所 ： 公共管理學(xué)院土地管理系 專專業(yè)、名、稱 ： 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué) 指專導(dǎo)專教專師 姓專名、職專稱 ： 論文主題詞： 土地增值稅 ；征管；稅收一體化 學(xué)習(xí)期限 ： 2006 年 9 月至 2008 年 7 月 論文提交時(shí)間： 2010 年 4 月 摘要摘要 隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，房地產(chǎn)稅收收入逐年大幅增長，已成

2、為地方 財(cái)政收入的重要來源和主要增長點(diǎn)。土地增值稅是國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場最 重要的稅收扛桿之一，其有效利用離不開具體政策的有效執(zhí)行。由于房地產(chǎn)稅 收涉及稅種多、征管難度大，征管不到位等問題較為突出。如何完善房地產(chǎn)業(yè) 稅收征管，已成為當(dāng)前稅務(wù)部門亟需解決的一個(gè)重要問題。目前，針對土地增 值稅理論研究和實(shí)證研究很多，但從稅務(wù)關(guān)機(jī)角度出發(fā)，對土地增值稅政策方 面的研究較少，呈現(xiàn)出了滯后性。本文結(jié)合北京市 2001 年至 2008 年度土地增 值稅收收入及征管情況，簡要分析當(dāng)前土地增值稅收征管形勢和存在問題，并 提出對策和建議。 本文從理論研究方面主要以稅收理論為基礎(chǔ)，對土地增值稅政策進(jìn)行了深 入的

3、分析，簡要介紹了土地增值稅概念及原理，國內(nèi)外土地增值稅發(fā)展情況， 說明了我國現(xiàn)行的土地增值稅基本政策及北京市稅收征管流程，分析了土地增 值稅的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理和政策目的，指出有效實(shí)施的土地增值稅在合理調(diào)節(jié)土地增 值收益分配，維護(hù)國家權(quán)益，改進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)方面有著其它稅種不可代替 的作用。 在實(shí)證研究過程中，采用稅收分析的方法，分析了北京市房地產(chǎn)市場發(fā)展 情況及土地增值稅征管情況，認(rèn)為北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，房地產(chǎn)市場 擁有巨大潛力，為土地增值稅提供了規(guī)模充足的稅源基礎(chǔ)。現(xiàn)階段土地增值稅 占地方稅收的比重仍較低，整體稅收負(fù)擔(dān)仍較少。土地增值政策對抑制土地投 機(jī)，調(diào)整土地增值收益的作用正在逐步顯現(xiàn)

4、，其對增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、推高 房價(jià)的負(fù)面作用并不明顯，現(xiàn)階段應(yīng)繼續(xù)加強(qiáng)土地增值稅稅收征管。同時(shí)， 土 地增值稅是一個(gè)極易受宏觀形勢和政策影響的稅種，征管制度和政策調(diào)整對稅 收收入及負(fù)擔(dān)會產(chǎn)生較大的影響。土地增稅征管政策本身存在一些不完善之處， 在實(shí)施過程中逐漸顯現(xiàn)出一些弊端。本文對北京市土地增值稅政策在稅收征管 中的具體政策實(shí)施情況及存在的問題進(jìn)行了深入的分析，指出現(xiàn)階段土地增值 稅征管在稅務(wù)機(jī)關(guān)、納稅人、社會中介，征管政策方面存在的問題，并以案例 分析的形式，例舉了北京市某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算過程，并分析了 案例中存在的主要問題。本文在全面分析的基礎(chǔ)上得出實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化， 是

5、實(shí)現(xiàn)土地增值稅政策目的有效途徑。提出了加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)整個(gè)過程的監(jiān)控、 強(qiáng)化對房地產(chǎn)行業(yè)的稽查、建立房地產(chǎn)業(yè)各稅種的稅源控管、改革和完善土地 增值稅稅制、積極探索建立房地產(chǎn)行業(yè)納稅評估模型規(guī)范社會中介的清算行為 等建議。 關(guān)鍵詞 ：土地增值稅 ；征管；稅收一體化 Abstract Along with real estate market fast development,the real estate tax revenue grows largely year by year. It has become the important local finance income source a

6、nd the main point of growth. The land value increment tax is one of the most important tax levers of national macroeconomic regulation and control in real estate market. Its effective application cannot leave the concrete policy effective execution. Because the real estate tax revenue involves so ma

7、ny taxation categories,Problems such as the collection difficulty is very big,complete execution can not realize is more prominent. How to improve real estate tax revenue collection is an important question which the current tax affairs department needs to solve. At present,there are many viewpoints

8、 about the land value increment tax in fundamental research and the empirical study,but studies from tax affairs aspect about the land value increment tax policy is very few,it become posterior to the current situation. This paper summary analysis current land increment tax revenue collection situat

9、ion and the existent problem based on Beijing land value increment tax revenue and the collection situation from 2001 to 2008 and propose the countermeasure and suggestions. This paper has carried on the thorough analysis from the fundamental research aspect to the land value increment tax policy ac

10、cording to the taxation theory. it briefly introduced the land value increment tax concept and its principle, the development of domestic and foreign land value increment tax ,it illustrated our country present land value increment tax basic policy and Beijing tax revenue collection procedure, it al

11、so analyzed the land increment duty principle of economics and the policy goal, then it pointed out that the effective implementation of the land increment tax policy has the indispensable function to reasonable adjust land increment income distribution and protect the national rights and interests

12、and improve the real estates product structure. In the empirical study process, this paper has analyzed Beijing real estate market and the land value increment tax collection situation with the tax revenue analysis method. It thought that Beijing real estate industry develop so rapidly and the real

13、estate market has the great potential and it has provided sufficient tax sources for the land value increment tax. At present stage the proportion of land increment duty accounted for the local tax revenue were still low, the overall tax burden were still few. The land increment policys function to

14、suppresses the land gamble and adjust land value increment income is appearing gradually, and the negative function which increase the property development cost and pushes the house price high is not obvious. Now we should continue to strengthen the land value increment tax revenue collection. At th

15、e same time, the land value increment tax is a category tax that extremely easily influenced by the macro economic situation and the policy. The adjustment of collection system and the policy can produce to the tremendous influence to the tax revenue and burden. The land value increment tax collecti

16、on policy itself have some imperfect aspects which appears gradually in the implementation process. This paper has thoroughly analyzed the implementation situation and the existence problem of Beijing land value increment tax collection. It pointed out existent problems of the land value increment t

17、ax collection in tax authorities, taxpayers, society intermediaries and the collection policy at present stage. The paper has illustrated a Beijing real estate enterprise land value increment tax settlement process in the form of an example and has analyzed the main matter in this example. This pape

18、r draw a conclusion that the integration collection is efficient path to realize the land value increment tax policy goal based on overall analysis foundation. It gives suggestions that strengthen the monitoring of entire real estate produce processes , enhance auditing the real estate industry , es

19、tablish real estate industry tax source control and administration, reform the land value increment tax system , positively explore to establishment real estate profession tax payment appraisal model ,standardize society intermediary settlement behavior and so on. KEYWORDS：Land Value Increment Tax ；

20、 Collection ； Integration 目錄 第第 1 章章 緒論緒論.1 1.1 問題的提出 .1 1.2 政策背景 .2 1.3 國內(nèi)外研究綜述 .4 1.4 研究對象、方法及章節(jié)安排 .6 第第 2 章章 土地增值稅理論土地增值稅理論.8 2.1 土地增值稅的概念及原理 .8 2.2 我國土地增值稅政策目的與作用 .9 2.3 我國現(xiàn)行的土地增值稅基本政策 .11 2.4 北京市土地增值稅征管程序.12 第第 3 章章 北京市土地增值稅征收現(xiàn)狀北京市土地增值稅征收現(xiàn)狀.18 3.1 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況 .18 3.2 北京市土地增值稅征管現(xiàn)狀 .20 第第 4 章章 稅收

21、征管中存在的問題稅收征管中存在的問題.29 4.1 從納稅人角度 .29 4.2 從稅務(wù)機(jī)關(guān)角度 .31 4.3 從中介角度 .33 4.4 從政策角度 .34 第第 5 章章 征管改進(jìn)和案例研究征管改進(jìn)和案例研究.36 5.1 改進(jìn)稅收征管的思路 .36 5.2 清算審核基本方法 .37 5.3 案例研究 .38 第第 6 章章 結(jié)論與建議結(jié)論與建議.44 6.1 主要結(jié)論 .44 6.2 政策建議 .44 6.3 文章的不足及展望 .48 參考文獻(xiàn)參考文獻(xiàn).50 攻讀碩士學(xué)位期間所發(fā)表的學(xué)術(shù)論文攻讀碩士學(xué)位期間所發(fā)表的學(xué)術(shù)論文.52 致謝致謝.52 圖表索引 圖 1：北京市土地增值稅清算流

22、程圖 .14 圖 2：北京市歷年土地增值稅收入統(tǒng)計(jì)表 .21 表 1：土地增值稅超率累進(jìn)稅率表 .12 表 2：北京市歷年地方稅收與土地增值稅稅收統(tǒng)計(jì)表 .22 表 3：北京市歷年房地產(chǎn)投資總額、銷售面積與土地增值稅稅收關(guān)系表 .24 表 4：北京市 2005 年2008 年房地產(chǎn)企業(yè)利潤總額與土地增值稅稅收收入 .25 表 5：2001 年2009 年商品房銷售情況與土地增值稅征收情況比對表 .26 表 6：北京市近年來土地增值稅稅收彈性系數(shù)和宏觀稅負(fù)的變化情況 .27 第 1 章 緒論 1.1 問題的提出 近年來，房地產(chǎn)稅費(fèi)改革的呼聲在媒體的報(bào)道中廣獲業(yè)界關(guān)注。其中，取 消土地增值稅的提議

23、亦在其中。雖然土地增值稅在對國家稅收的貢獻(xiàn)中并不突 出，但其是該繼續(xù)征收還是暫停甚至取消，業(yè)界對此亦是頗多爭議，并有兩種 截然不同的觀點(diǎn)。主張者的理由主要有： 第一，1994 年 1 月 1 日起施行的土地增值稅暫行條例 ，其出臺背景是， 1993 年前后，炒買炒賣房地產(chǎn)的投機(jī)行為盛行，開征土地增值稅是國家對房地 產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場調(diào)控的客觀需要，其有效遏制了炒賣土地、獲取暴利的行 為。現(xiàn)在市場形勢已發(fā)生巨大變化，土地增值稅已完成被賦予的歷史使命，應(yīng) 該退出歷史舞臺。 第二，在開發(fā)的每個(gè)環(huán)節(jié)都有相應(yīng)的稅費(fèi)，房地產(chǎn)交易產(chǎn) 生營業(yè)稅、房屋過戶時(shí)產(chǎn)生的契稅、項(xiàng)目開發(fā)過程中交納公共建設(shè)配套費(fèi)、產(chǎn) 生利

24、潤交納企業(yè)所得稅乃至個(gè)人所得稅等，只要不是直接炒地，就不應(yīng)該再交 土地增值稅。第三，取消土地增值稅，可以降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，平抑房價(jià)、 讓利于購房者，促進(jìn)市場健康發(fā)展。 反對者的理由主要有： 第一，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和土地資源的相對短缺，土地的自然增值會越來越 大，開征土地增值稅是規(guī)范國家參與國有土地增值收益的分配方式，增加國家 的財(cái)政收入。一旦取消這個(gè)稅制，開發(fā)商可能將其作為利潤的增加而不一定是 降低房價(jià)。第二，房價(jià)的漲跌取決于市場供求關(guān)系，征收土地增值稅對房價(jià)漲 跌沒多大影響；土地增值稅在房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際支出所占比重不大。 第三，土 地增值稅是公眾利益和創(chuàng)造社會公平正義的一種價(jià)值體現(xiàn)，同時(shí)還是稅

25、收政策 公平的體現(xiàn)。第四，土地增值稅是一種社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的價(jià)值體現(xiàn)，不是開發(fā)商 的努力所能產(chǎn)生的，增值稅的收益應(yīng)當(dāng)屬于政府和社會大眾，土地增值稅體現(xiàn) 了公眾利益。當(dāng)然，這個(gè)價(jià)值的產(chǎn)生也有開發(fā)商的付出，所以政府征收有一個(gè) 比例。 在國家沒有明確的關(guān)于土地增值稅的新政出臺的情況下，業(yè)界關(guān)于土地增 值稅的爭論還會繼續(xù)。那么，在實(shí)際操作中，土地增值稅的征收情況又是怎樣 的，這是本文試圖探索和解決的問題。 1.2 政策背景 1.2.1國外土地增值稅發(fā)展歷史 開征土地增值稅的歷史并不長，1820 年在德國出現(xiàn)，1898 年在中國青島 德租界完善，所以青島實(shí)行的土地增值稅被視為該稅種的起源。德國是最早實(shí) 施征

26、收土地增值稅的國家，為防止土地不利用和土地投機(jī)囤積居奇，除對土地 轉(zhuǎn)讓征收累進(jìn)增值稅外，還收取囤積土地的特征稅。而在澳大利亞和新西蘭， 殖民地初期因地廣人稀，每人可以花很少代價(jià)向政府領(lǐng)得土地?fù)?jù)為已有，及至 19 世紀(jì)時(shí)，政府為鼓勵(lì)開墾，改良利用土地，廣泛課征空地稅，在征收一般地 價(jià)稅外，還加征未改良的地價(jià)稅；又如，美國、加拿大和香港等國家和地區(qū)， 對土地征收保有稅，一般并不包含土地政策目的，而僅作為財(cái)政收入。但也有 一些國家或地區(qū)則將土地保有稅作為一種土地政策，目的是通過征收土地保有 稅，提高土地占有成本，以提高土地的供給量，促進(jìn)土地有效利用。英國曾于 1990 年的財(cái)政法中規(guī)定，在以下四種場

27、合征收土地增值稅（land value increment tax） ，即土地出讓時(shí)；土地因所有權(quán)人死亡而轉(zhuǎn)移時(shí)；締結(jié) 14 年以 上租賃契約時(shí)；法人所有土地屆滿 15 年無轉(zhuǎn)移時(shí)。對于上述四種所有權(quán)轉(zhuǎn)移 時(shí)，或法律規(guī)定的其他特殊場合，就其增漲的地價(jià)征稅 20%。但英國實(shí)施土地 增值稅，其計(jì)算方法太抽象而且過于復(fù)雜，在施行當(dāng)初，每每發(fā)生爭執(zhí)與糾紛， 征得的稅少，到 1917 年則停止征收，1920 年正式廢止。1 土地增值稅征收時(shí)間最長，征收范圍最廣的是我國臺灣地區(qū)。土地增值稅 1 Error! Reference source not found. 是臺灣地區(qū)的主要房地產(chǎn)稅種。臺灣地區(qū)土地增

28、值稅，即對已規(guī)定地價(jià)之土地， 于土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移或設(shè)定典權(quán)時(shí)，按其土地漲價(jià)總數(shù)額征收或預(yù)征土地增值稅。 其稅率規(guī)定為三級：第一級土地漲價(jià)總數(shù)額未達(dá) 100%的為 20%；第二級 100%至 200%的為 30%；同時(shí)根據(jù)持有土地年限規(guī)定一定的減征率。200%以上的為 40%，同第二級一樣規(guī)定一定的減征率。另外自用住宅用地一律為 10%。土 地增值稅和地價(jià)稅是臺灣地區(qū)八大稅種之一，2006 年稅收收入規(guī)模占全部稅 收收入的 3.4%。1 1.2.2我國土地增值稅發(fā)展歷史 我國最早實(shí)施土地增值稅的地區(qū)是在膠州，1898 年德國人占領(lǐng)膠州后，因 土地投機(jī)狂熱，德國殖民政府在土地問題專家單威廉的設(shè)計(jì)下，

29、開征了土地增 值稅，規(guī)定凡地主出賣土地時(shí)，應(yīng)以土地增值之 33納稅。為了防止瞞報(bào)地價(jià)， 偷漏稅款，又規(guī)定了地主于出賣前應(yīng)以賣價(jià)呈報(bào)政府，政府有照價(jià)收買之權(quán)。 1930 年，在孫中山先生的主持下，推出了我國政府自己的土地增值稅?？箲?zhàn)中， 當(dāng)局公布施行戰(zhàn)時(shí)土地征收條例 ，將土地增值稅稅率級距改為四級。解放 后，人民政府規(guī)定，土地不能私自買賣，因此建國以來未設(shè)定土地增值稅。改 革開放后，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在各大中小城市房地產(chǎn)投機(jī)盛行，地價(jià)隨之猛漲。 為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國家權(quán)益， 國務(wù)院于 1993 年 12 月 13 日，發(fā)布了中華人民共和國土地增值稅暫行條例

30、， 規(guī)定轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人應(yīng) 當(dāng)依法繳納土地增值稅，條例從 1994 年 1 月 1 日起開始施行。 但由于在實(shí)際執(zhí)行中一直采用“預(yù)征”的方式，使得執(zhí)行效果并不令人滿意。 房地產(chǎn)企業(yè)總會想方設(shè)法預(yù)收收入，以減少預(yù)繳地土地增值稅數(shù)額。同時(shí)到房 屋銷售完畢后，要根據(jù)實(shí)際銷售情況對土地增值稅多退少補(bǔ)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 又會在房產(chǎn)銷售上弄虛作假，降低銷售額，來偷逃土地增值稅。 為彌補(bǔ)預(yù)征地諸多漏洞，國家稅務(wù)總局于 2006 年明確規(guī)定將預(yù)征改為清 算，而清算范圍包括全部竣工完成銷售、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房、直接轉(zhuǎn)讓土 1 Error! Reference sou

31、rce not found. 地使用權(quán)等房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。該通知的出臺意味著拖延 14 年而未貫徹到位的 土地增值稅征繳將開始嚴(yán)格執(zhí)行，房地產(chǎn)開發(fā)迎來土地增值稅清算時(shí)代。 1.3 國內(nèi)外研究綜述 土地增值稅的構(gòu)想，始于一八七一年英國學(xué)者約翰密勒（J.S.Mill）所起草 之土地改革綱領(lǐng)。約翰密勒認(rèn)為土地的自然增值，屬于不勞所得，應(yīng)課以重稅。 同一期間，美國學(xué)者亨利喬治，于一八七九年著作進(jìn)步與貧窮 （Progress and poverty）中也強(qiáng)調(diào)土地增值稅不勞而獲性質(zhì)的自然屬性，主張以征收單一 稅的方式，全部征收歸公，這樣地主雖保留土地私有形式，但在土地私有制度 下，已因沒收地租（征收單一稅）

32、而被徹底鏟除，土地投機(jī)的問題，也將根本 消除。 具有代表性的觀點(diǎn)由美國社會經(jīng)濟(jì)學(xué)家亨利喬治（Henry George，1839 1897）提出，他認(rèn)為土地價(jià)值之所以增加，是因?yàn)槿丝诘募酆蜕a(chǎn)的需求， 而非某個(gè)人的勞動或投資所引起的，因此土地的價(jià)值收益應(yīng)歸全社區(qū)所有。認(rèn) 為土地的增值收益產(chǎn)生原因可以歸納為以下幾個(gè)方面：（1）城市化進(jìn)程引起 地理區(qū)位固定的地塊發(fā)生了經(jīng)濟(jì)區(qū)位變化而形成的增值。 （2）人口的增加與聚 集引起的同一地塊產(chǎn)出需求的增加所發(fā)生的增值。 （3）國家對原有地塊使用規(guī) 劃條件的變化產(chǎn)生的增值。 （4）相關(guān)主體對土地進(jìn)行投資（比如房屋修建及土 地整理）后的增值。 （5）通貨膨脹引

33、起的土地虛擬增值。我們認(rèn)為國家作為土 地所有者參與土地增值收益分配應(yīng)該將其限制在前三個(gè)方面；第四方面形成的 土地增值收益應(yīng)該體現(xiàn)投資者權(quán)益；至于由通貨膨脹引起的虛擬增值，應(yīng)該將 其作為剔除因素考慮。基于以上至少這五個(gè)方面的土地增值形成原因，就決定 了國家對土地收益增值管理的難度和復(fù)雜性。我國目前的土地增值收益管理制 度主要由土地有償轉(zhuǎn)讓制度、土地稅收制度、土地儲備制度等構(gòu)成。其中土地 儲備制度在我國尚沒有發(fā)揮到預(yù)期作用，在此我們著重論述前兩者。 土地增值稅的課征，體現(xiàn)了國父孫中山先生平均地權(quán)之主張。孫中山先生 認(rèn)為土地價(jià)值之能夠增加的理由，是由于眾人的功勞，眾人的力量；地主對 地價(jià)漲跌的功勞，

34、是沒有一點(diǎn)關(guān)系的。在社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，漲價(jià)歸公 本質(zhì)上體現(xiàn)了一種收益分配的思想，它的理論依據(jù)是社會主義分配規(guī)律，即按 勞分配與按生產(chǎn)要素分配相結(jié)合的規(guī)律.。稅收是現(xiàn)代政府取得財(cái)政收入的主要 形式之一，課征土地增值稅的目的在于使土地自然漲價(jià)全部歸公，做到地盡其 利，地利共享。 土地增值稅原則上是以不勞而獲的自然增值作為課稅標(biāo)的。目前世界各國 對于土地的資本增益，稅制上有兩種處理方式，一為不予課稅，如英國（但另 外課征一種開發(fā)特捐） ；一為視土地增值稅為資本所得性質(zhì)，而并入綜合所得 成為所得稅的一種，如美國。依照世界主要國家對土地增益課征之規(guī)定，大抵 是將土地增益并入所得課征，或采單一稅率課

35、征。 關(guān)于中國土地增值稅的改革思路，目前主要的觀點(diǎn)有三種：即“取消論”、 “改革論”和“相機(jī)抉擇”。 “取消論”的觀點(diǎn)很簡單，那就是要廢除土地增值稅 1。 “ 改革論”認(rèn)為，雖然中國現(xiàn)行土地增值稅存在種種缺陷，但從長遠(yuǎn)看，該稅種 還是有其存在的必要性，因此問題的關(guān)鍵在于完善現(xiàn)行稅制而不是將其取消。 “改革論”的主要政策建議是：(1)擴(kuò)大土地增值稅的課稅范圍 2，增設(shè)“土地租賃 增值稅”和“定期土地增值稅”兩個(gè)稅目 3；(2)合理確定計(jì)稅依據(jù)，將“人工增值” 和“自然增值”區(qū)別開來 (3)適當(dāng)降低稅率，同時(shí)對持有時(shí)間較長的不動產(chǎn)交易 給予稅收優(yōu)惠 4。同時(shí)也有學(xué)者認(rèn)為：應(yīng)該將中國的土地增值稅改造

36、成對土地 投機(jī)（或投資）進(jìn)行“相機(jī)抉擇”的調(diào)控工具 5，即國家可以根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā) 展?fàn)顩r以及房地產(chǎn)市場的景氣決定停征或恢復(fù)征收土地增值稅（顯然也包括對 稅率的調(diào)整） ，建議實(shí)際上包含兩層意思：一是不能將土地增值稅廢除；二是 有時(shí)土地增值稅也可以停征。 1 Error! Reference source not found. 2 Error! Reference source not found. 3 Error! Reference source not found. 4 Error! Reference source not found. 5 謝群松， “論中國土地增值稅的改革” ， 經(jīng)濟(jì)

37、學(xué)季刊第二卷第四期 1.4 研究對象、方法及章節(jié)安排 1.4.1研究對象 本文的研究對象為土地增值稅稅收政策及其稅收征管現(xiàn)狀。本文通過研究 土地增值稅稅收理論及政策，闡述土地增值稅特有的經(jīng)濟(jì)功能，通過研究北京 市土地增值稅稅收征管現(xiàn)狀，分析現(xiàn)階段土地增值稅功能發(fā)揮的程度及其影響 因素，查找土地增值稅稅收征管中存在的問題，并提出相應(yīng)的政策與建議。 1.4.2基本方法 本文采用了理論與實(shí)證相結(jié)合的研究方法對論題進(jìn)行分析。理論研究過程 中主要以理論分析為基礎(chǔ)，在具體研究的方法上采用了功能分析法，并結(jié)合其 他有效的研究手段，如描述性研究。在實(shí)證研究方面，主要以統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)， 在具體研究方法上采用數(shù)量

38、研究法，同時(shí)為使研究詳細(xì)透徹，本文還采用了個(gè) 案研究法。為了得出客觀而全面的結(jié)論，本文采集了豐富的數(shù)據(jù)資料，制作了 大量的圖表，以求鮮明直觀。 1.4.3章節(jié)安排 文章分為六部分： 第一章緒論，主要介紹了社會各界對土地增值稅征收存在的分歧及土地增 值稅發(fā)展情況及國內(nèi)外對土地增值稅的研究觀點(diǎn)。 第二章土地增值稅理論，主要說明土地增值稅的概念及稅收原理，并詳細(xì) 闡述了北京市現(xiàn)行土地增值稅基本政策及征管流程。 第三章北京市土地增值稅稅收實(shí)證分析，主要分析了北京市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn) 狀及土地增值稅征管現(xiàn)狀，指出了土地增值稅稅收收入特點(diǎn)及存在的問題。 第四章北京市土地增值稅稅收征管中存在的問題，主要參照征管流

39、程，分 析了現(xiàn)階段北京市土地增值稅稅收征管中存在的主要問題及問題產(chǎn)生的原因。 第五章征管改進(jìn)和案例分析，說明稅收征管改進(jìn)思路，以本市某房地產(chǎn)企 業(yè)清算為例，說明土地增值稅征管過程，并分析了案例中存在的征管問題及啟 示。 第六章結(jié)論與建議，總結(jié)了完善土地增值稅稅收征管的建議， 闡述了房 地產(chǎn)稅收一體化的概念及方法并針對土地增值稅稅收征管中存在的問題提出解 決思路。 第 2 章 土地增值稅理論 2.1 土地增值稅的概念及原理 土地增值稅，是指按土地價(jià)格增加數(shù)額征稅。土地增值稅的計(jì)征辦法又分 兩種：一是土地所有權(quán)未轉(zhuǎn)移條件下，按一定時(shí)期內(nèi)土地價(jià)格增加部分征稅； 二是在土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，按土地所有者出

40、賣土地的價(jià)格高于其購入價(jià)格部分 征稅。在我國，根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例 ，轉(zhuǎn)讓國有土地 使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和 個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照條例繳納土地增值稅。 從土地增值稅發(fā)展的歷史與現(xiàn)狀來說，土地增值稅的主要稅制要素可以概 括如下。 2.1.1 課稅對象 根據(jù)是否將建筑物納入課稅范圍，土地增值稅可以劃分為包括建筑物的土 地增值稅和不包括建筑物的增值稅。包括建筑物的土地增值稅不僅對土地的增 值額課稅，而且對建筑物的增值額課稅，這種土地增值稅可以稱為廣義的土地 增值稅，例如中國現(xiàn)行的土地增值稅。不包括建筑物的土地增值稅僅對

41、土地的 增值課稅，這是名副其實(shí)的土地增值稅，可以稱為狹義的土地增值稅，例如中 國臺灣地區(qū)現(xiàn)行的土地增值稅。 2.1.2 計(jì)稅依據(jù) 顧名思義，土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是土地增值額。土地增值的原因可以概 括如下：（1）土地投資；（2）因人口增加和社會發(fā)展導(dǎo)致的土地（或土地服 務(wù)）需求增加；（3）通貨膨脹帶來的價(jià)格上漲；（4）因其他資產(chǎn)因報(bào)率下降 導(dǎo)致土地價(jià)格上漲。本文將允許扣除通貨膨脹和私人投資因素的土地增值稅稱 為土地自然增值稅，將不允許扣除通貨膨脹和私人投資因素的土地增值稅稱為 土地名義增值稅。中國現(xiàn)行的土地增值稅基本上屬于土地名義增值稅。 2.1.3 土地增值的本質(zhì) 土地增值實(shí)際上是一種資本利得

42、。如果土地增值已經(jīng)轉(zhuǎn)化成貨幣，那么過 程增值就稱為已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的利得；如果土地增值尚末轉(zhuǎn)化成貨幣，那么這增值就 稱為末實(shí)現(xiàn)的利得。表現(xiàn)在操作上，就是定期對土地價(jià)值進(jìn)行評估，并對其增 值額進(jìn)行課稅。本文將僅僅在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)課征的土地增值稅稱為土地轉(zhuǎn)讓增值稅， 將在占有環(huán)節(jié)也同樣課征的土地增值稅稱為土地占有增值稅。我國現(xiàn)行的土地 增值稅屬于土地轉(zhuǎn)讓增值稅。 2.1.4 稅率 從土地增值稅發(fā)展的歷史現(xiàn)狀來看，其采用主要稅率形式是累進(jìn)稅率，其 中又以超額累進(jìn)稅率最為常見。目前，中國內(nèi)地的土地增值稅、臺灣地區(qū)的土 地增值稅采用的都是超額累進(jìn)稅率。 2.2 我國土地增值稅政策目的與作用 開征土地增值稅，主要是國家

43、運(yùn)用稅收杠桿引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)營的方向，規(guī)范 房地產(chǎn)市場的交易程序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益分配，維護(hù)國家權(quán)益，促進(jìn)房 地產(chǎn)開發(fā)的健康發(fā)展。具體為： 2.2.1開征土地增值稅，是增強(qiáng)國家對房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)交易市場調(diào)控的需要 改革開放前，我國土地管理制度一直采取行政劃撥方式，土地實(shí)行無償無 期限使用，但不允許買賣土地。實(shí)踐證明，這種土地使用管理制度不利于提高 土地資源的使用效益。自 1987 年我國對土地使用制度進(jìn)行改革，實(shí)行國有土 地使用權(quán)的有償出讓和轉(zhuǎn)讓后，極大地促進(jìn)了我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)市 場的建立，對提高土地使用效益，增加國家財(cái)政收入，改善城市基礎(chǔ)設(shè)施和人 民生活居住條件，以及帶動國民經(jīng)濟(jì)

44、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都發(fā)生了積極作用。 但是，由于有關(guān)土地管理的各項(xiàng)制度滯后，以及行政管理上的偏差，在房 地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中也出現(xiàn)了一些問題。特別是 1992 年及 1993 年上半年，我國部分 地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)持續(xù)高溫，炒買炒賣房地產(chǎn)情況嚴(yán)重，使得很多資金流向了 房地產(chǎn)，極大地浪費(fèi)了國家的資源和財(cái)力，國家土地資產(chǎn)收益大量流失，嚴(yán)重 沖擊和危害了國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)健康發(fā)展。為扭轉(zhuǎn)這一局面，國家采取了一系列 宏觀調(diào)控措施，其中一項(xiàng)就是開征土地增值稅，這也是社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展 的客觀需要。 2.2.2對土地增值課稅其主要目的是為了抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為 土地增值主要是兩方面原因，一是自然增值，由于土地資

45、源是有限的，隨 著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生產(chǎn)和生活建設(shè)用地?cái)U(kuò)大，土地資源相對發(fā)生緊缺或改善 了投資環(huán)境，導(dǎo)致土地價(jià)格上升。二是投資增值，把“生地”變?yōu)椤笆斓亍?， 建成各種生產(chǎn)、生活、商業(yè)設(shè)施，形成土地增值。城市土地屬國家所有，建國 以來，國家在城市建設(shè)方面投入了大量資金，搞了許多基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這是土 地增值的一個(gè)重要因素。對這部分土地增值收益，國家理應(yīng)參與土地增值收益 分配，并取得較大份額。征收土地增值稅有利于減少國家土地資源增值收益的 流失。同時(shí)，對投資房地產(chǎn)開發(fā)的合理收益給予保護(hù)，使其能夠得到一定的回 報(bào)，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展。但對炒買炒賣房地產(chǎn)獲取暴利者，則要用高 稅率進(jìn)行調(diào)節(jié)。這樣就可

46、以起到保護(hù)正當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展、遏制投機(jī)者牟取 暴利的行為，維護(hù)國家整體利益的作用。 2.2.3規(guī)范國家參與土地增值收益的分配方式，增加國家財(cái)政收入 目前，我國涉及到房地產(chǎn)交易市場的稅收，主要有營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、 個(gè)人所得稅、契稅等。這些稅對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收益只起一般的調(diào)節(jié)作用，對房地 產(chǎn)交易因土地增值所獲得的過高收入起不到特殊的調(diào)節(jié)作用。開征土地增值稅 能對土地增值的過高收入進(jìn)行調(diào)節(jié)，并為增加國家財(cái)政收入開辟新稅源。土地 增值稅收入屬于地方財(cái)政收入，地方可集中財(cái)力用于地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)，同時(shí)，開 征土地增值稅可以規(guī)范土地增值收益的分配制度，統(tǒng)一各地土地增值收益收費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)。 2.2.4征收土地增值稅可

47、以抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)哄抬房價(jià)，改進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu) 土地投機(jī)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤積土地不開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)商捂盤惜售，哄 抬地價(jià)房價(jià)是導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲的重要因素，土地增值稅的開征對于這方面 的因素導(dǎo)致的房價(jià)上漲有重要的抑制作用，因?yàn)槎诜e土地、捂盤惜售導(dǎo)致房地 產(chǎn)開發(fā)周期變長，售出時(shí)價(jià)格與原始價(jià)格差導(dǎo)巨大，增值額畸高，而這種情況 收入、成本關(guān)系最為簡單，房地產(chǎn)企業(yè)難于逃避稅、稅務(wù)機(jī)關(guān)易于稅收征管， 只要增值稅稅率足夠高，就能夠抑制哄抬地價(jià)、房價(jià)行為。同時(shí)我國土地增值 稅條例規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額末超過扣除項(xiàng)目金額 20% 的，免征土地增值稅。這一規(guī)定有利于指導(dǎo)開發(fā)企業(yè)增加普通住宅的

48、開發(fā)，降 低別墅、寫字樓等沒有稅收優(yōu)惠的類型項(xiàng)目，從而增加普通住宅的供應(yīng)，供應(yīng) 增加對于降低普通住宅的房價(jià)有著重要的作用。 對于人們普遍關(guān)心的開發(fā)商會不會因此將增值稅轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者并由此引發(fā) 房價(jià)的新一輪上漲，對于這一點(diǎn)要區(qū)別看待，理論上土地成本的上漲會推動房 價(jià)的上漲。因?yàn)閮r(jià)格升降并不完全由開發(fā)商決定，市場供需，土地，建筑類型， 區(qū)位等眾多因素決定著房價(jià)，因而開發(fā)商極少采用成本定價(jià)法，幾乎無一例外 地采用市場定價(jià)法，因此這部分成本并不會轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)上。而且房價(jià)是否受影 響，主要取決于供求關(guān)系。我國商品房價(jià)格的居高不下，本質(zhì)上是由于商品房 供不應(yīng)求所致。因此，嚴(yán)征土地增值稅，會有效遏制開發(fā)商爆炒房

49、價(jià)的中動使 得目前充滿泡沫的房地產(chǎn)市場回歸理性。 因引，開征土地增值稅對于維護(hù)國家利益，合理分配國家土地資源收入， 促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展都會產(chǎn)生積極作用。 2.3 我國現(xiàn)行的土地增值稅基本政策 2.3.1.土地增值稅的納稅義務(wù)人 根據(jù)土地增值稅暫行條例 ，土地增值稅的納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓國有土地 使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。 2.3.2土地增值稅的征稅范圍 北京市土地增值稅的征稅范圍主要包括：（1）國有土地；（2）地上建筑 物；（3）附著物；（ 4）收入；（5）單位；（6）個(gè)人。 2.3.3土地增值稅的計(jì)稅依據(jù) 土地教增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額計(jì)算

50、征收。納稅人轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)所得的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增增值額。土地增值 稅的扣除項(xiàng)目主要包括：（1）取得的土使用權(quán)支付的金額；（2）開發(fā)土地的 成本、費(fèi)用，或者舊房有建筑物的評估價(jià)格；（3）新建房及配套設(shè)施的成本、 費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價(jià)格；（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（5） 財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按（1） 、 （2）項(xiàng)規(guī) 定計(jì)算的金額之和，加計(jì) 20%扣除） 。 2.3.4土地增值稅的稅率 我國土地增值稅采用超額累進(jìn)稅率，具體稅率如下表： 表 1：土地增值稅超率累進(jìn)稅率表 1 級數(shù)增值額與扣除項(xiàng)目的比率稅率（%）速算扣除數(shù)（%） 1不超

51、過 50%的部分300 2超過 50%-100%的部分405 3超過 100-200%的部分5015 4超過 200%的部分5035 2.3.5土地增值稅的減免 納稅人建造普通標(biāo)住宅出售，增值額末超過扣除項(xiàng)目金額 20%的，免征土 地增值稅。 2.4 北京市土地增值稅征管程序 現(xiàn)階段，土地增值稅清算是土地增值稅征收的最主要方式，土地增值稅清 算征收是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)清土地增值稅稅款的基本方法，因此，本文在此僅 討論土地增值稅清算。 土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法 1 中華人民共和國土地增值稅暫行條例 ，中華人民共和國國務(wù)院令第 17 號 律、法規(guī)及土地增值稅有

52、關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值 稅稅額，并填寫土地增值稅清算申報(bào)表 ，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料， 辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。 北京市土地增值稅清算流程如圖 1 所示。 圖 1：北京市土地增值稅清算流程圖 2.4.1預(yù)售預(yù)繳稅款 北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目全部竣工土地增值稅清算前預(yù)（銷）售商品 房取得的收入，除政府批準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房外，自 2007 年 1 月 1 日開 始，一律按預(yù)（銷）售收入的 1%預(yù)征土地增值稅。1 2.4.2清算條件 1.納稅人應(yīng)到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)(圖中線路 0)， 主要包括以下情況：

53、 (1)全部竣工并銷售完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。 (2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。 (3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項(xiàng)目。 (4)納稅人申請注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。 2.主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算(圖中線路 1)，主 要包括以下情況： (1)納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已通過竣工驗(yàn)收，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑 面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過 85%，但 剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用一年以上的。 (2)取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。 (3)經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅評估發(fā)現(xiàn)問題后，認(rèn)為需要辦理土地增值 稅清算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。 2

54、.4.3鑒證報(bào)告 土地增值稅清算鑒證報(bào)告是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算的必 備資料，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托具有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)（稅務(wù)師事務(wù)所）對其申 報(bào)資料的鑒證審核。中介機(jī)構(gòu)按照國家法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，對所鑒證的土地 增值稅納稅申報(bào)表及其有關(guān)資料的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，在進(jìn)行職業(yè)判斷和必要的 審核程序的基礎(chǔ)上，出具真實(shí)、合法的鑒證報(bào)告。對符合要求的鑒證報(bào)告，稅 務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。 1 北京市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問題的通知 ，京地稅地2006509 號 2.4.4清算受理 主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在收取納稅人提交的申請材料和鑒證報(bào)告時(shí)，核對 納稅人提供的資料，并嚴(yán)格按照鑒證報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)格式進(jìn)行驗(yàn)收

55、。對納稅人提交的 申請材料齊全的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)予以受理，轉(zhuǎn)入審核程序。對納稅人提交的 清稅資料不完整、 鑒證報(bào)告內(nèi)容不規(guī)范、審計(jì)事項(xiàng)情況不清楚的，退回納 稅人重新修改(圖中線路 8)。 2.4.5清算審核 主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)審核納稅人提供的證明憑證、資料是否齊全；鑒證報(bào) 告的格式是否規(guī)范，內(nèi)容是否齊全；各表格邏輯關(guān)系是否正確。 2.4.6稽查環(huán)節(jié)： 清算項(xiàng)目審核中，發(fā)現(xiàn)有下列情況的之一的，將全部資料移交評估科或稽 查部門進(jìn)行清算工作。 (1)納稅人辦理清稅時(shí)，報(bào)送的鑒證報(bào)告內(nèi)容不規(guī)范，退回重報(bào)后， 鑒證報(bào)告仍不符合要求的（圖中線路 7） ； (2)納稅人辦理清稅時(shí)，提供鑒證報(bào)告需要退稅的（圖中

56、線路 7） ； (3)納稅人未按土地增值稅政策規(guī)定預(yù)繳稅款的；（圖中線路 2） 2.4.7核定征收 地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算審核、納稅評估、稽查檢查工作中，發(fā)現(xiàn)納稅人收入 成本核算問題的，可以按確定的銷售收入進(jìn)行核定征收土地增值稅(圖中線路 11、12)，主要包括以下情況： (1)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的； (2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； (3)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全， 難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的； (4)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī) 關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的（圖中線路 5） ；

57、(5)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。 2.4.8核定辦法扣除 對納稅人進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，有下列情況之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按核定 辦法扣除（圖中線路 13）： (1)無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的； (2)提供的開發(fā)成本資料不實(shí)的； (3)發(fā)現(xiàn)鑒證報(bào)告內(nèi)容有問題的； (4)虛報(bào)房地產(chǎn)開發(fā)成本的； (5)清算項(xiàng)目中的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi) 用的每平方米建安成本扣除額，明顯高于北京市地方稅務(wù)局制定的分類房產(chǎn) 單位面積建安造價(jià)表1中公布的每平方米工程造價(jià)金額，又無正當(dāng)理由的。 2.4.9予以核準(zhǔn) 主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)經(jīng)過清算審核，對納稅人申請的清稅項(xiàng)目予以核準(zhǔn)。

58、辦 理土地增稅補(bǔ)繳稅款或退還已納預(yù)繳稅款。 2.4.10檔案管理 將清算工作中形成的資料與原保存的該項(xiàng)目稅務(wù)資料立卷歸檔。 1 Error!Error! ReferenceReference sourcesource notnot found.found. 第 3 章 北京市土地增值稅征收現(xiàn)狀 3.1 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況 近年來，隨著國家住房制度改革的深化、城市建設(shè)步伐的加快，北京市房 地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，房地產(chǎn)市場擁有巨大潛力。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī) 模大幅增長，房地產(chǎn)業(yè)不斷規(guī)范，有利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，為房地產(chǎn)稅費(fèi)改 革提供了平臺支持；另一方面，房地產(chǎn)尤其是住宅類房地產(chǎn)供需兩旺，自有

59、住 宅擁有量不斷增加，為土地增值稅提供了規(guī)模充足的稅源基礎(chǔ)。 3.1.1房地產(chǎn)業(yè)成為地方稅收收入的重要來源 近年來，北京市房地產(chǎn)業(yè)增加值逐年提高，產(chǎn)業(yè)地位不斷增強(qiáng)，房地產(chǎn)業(yè) 增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重也明顯增加，在 1998 年僅為 3.2%，到 2006 年 已上升至 6.2%，房地產(chǎn)業(yè)成為北京市推動國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，其 快速發(fā)展帶動了房地產(chǎn)稅收收入的大幅增長，2008 年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(單位)經(jīng) 營稅金及附加為萬元，比 2003 年增長 205.09%，年均增長 34.18%，占當(dāng)年地 稅稅費(fèi)收入的 10.24%，成為地方稅費(fèi)收入的重要來源。 3.1.2房地產(chǎn)市場供給逐年提高 近

60、年來，在政府主導(dǎo)土地儲備投資的帶動下，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增 長，2008 全年共完成開發(fā)投資額 1908.73 億元，比 2003 年增長 58.74%，年均 增長 9.79%。 從歷年趨勢來看，隨著房地產(chǎn)市場的不斷升溫，全市商品房施工面積和新 開工面積降幅均穩(wěn)步縮小，市場供給低迷狀態(tài)雖有改善但不明顯?？傮w來看， 我市房地產(chǎn)市場供給經(jīng)歷了增長、下降、恢復(fù)、放緩四個(gè)主要階段。2001 年至 2007 年房屋竣工面積實(shí)現(xiàn)較快增長，2008 受金融危機(jī)影響，房屋竣工面積進(jìn) 入深度調(diào)整期，建設(shè)步伐放緩，2009 年在國家宏觀調(diào)控政策的作用下逐漸復(fù)蘇， 但增勢緩慢，具體數(shù)據(jù)見本章 Error! Re