半島商住開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、目 錄第一章 總 論51.1項(xiàng)目簡(jiǎn)介51.2項(xiàng)目建設(shè)年限61.3項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模61.4項(xiàng)目建設(shè)投資及來(lái)源61.5項(xiàng)目建設(shè)財(cái)務(wù)指標(biāo)71.6環(huán)境保護(hù)控制性指標(biāo)71.7能源資源利用指標(biāo)：81.8項(xiàng)目土地轉(zhuǎn)用控制性指標(biāo)81.9項(xiàng)目建設(shè)單位概況81.10項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)91.11可行性研究依據(jù)91.12可行性研究范圍91.13結(jié)論10第二章 項(xiàng)目背景112.1項(xiàng)目區(qū)域自然資源背景112.2項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)背景132.3社會(huì)發(fā)展背景172.4項(xiàng)目業(yè)主背景192.5房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)背景20第三章 市場(chǎng)分析253.1市場(chǎng)預(yù)測(cè)253.2價(jià)格彈性系數(shù)263.3項(xiàng)目SWOT分析273.4營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略31第四章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件

2、324.1項(xiàng)目選址324.2建設(shè)條件324.3土地征用情況36第五章 建設(shè)規(guī)模及建筑設(shè)計(jì)365.1建設(shè)規(guī)模365.2 建筑設(shè)計(jì)37第六章 公用輔助工程446.1 給排水設(shè)計(jì)446.2強(qiáng)弱電設(shè)計(jì)456.3電梯安裝486.4暖通設(shè)計(jì)496.5防雷設(shè)計(jì)506.6消防516.7防震抗震536.8天然氣55第七章 節(jié)能577.1 設(shè)計(jì)依據(jù)577.2 設(shè)計(jì)原則587.3 資源利用分析587.4能耗分析597.5 節(jié)能措施60第八章 環(huán)境保護(hù)與水土保持618.1編制依據(jù)628.2主要污染源分析638.3環(huán)境保護(hù)措施638.4水土保持措施66第九章 勞動(dòng)保護(hù)與安全衛(wèi)生679.1設(shè)計(jì)依據(jù)679.2勞動(dòng)保護(hù)措施6

3、79.3安全生產(chǎn)689.4衛(wèi)生69第十章 組織管理、招標(biāo)及實(shí)施進(jìn)度7010.1項(xiàng)目組織管理7010.2招標(biāo)管理7110.3 工程實(shí)施進(jìn)度7410.4項(xiàng)目物業(yè)管理辦法77第十一章 投資估算與資金籌措7811.1投資估算7811.2融資主體與投資產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)8111.3資本金籌措8211.4債務(wù)資金籌措83第十二章 財(cái)務(wù)分析8512.1營(yíng)銷(xiāo)收入8512.2總成本費(fèi)用8612.3盈利能力分析8612.4主要財(cái)務(wù)指標(biāo)8712.5不確定性分析8712.6財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論91第十三章 經(jīng)濟(jì)影響及社會(huì)評(píng)價(jià)9113.1經(jīng)濟(jì)影響評(píng)價(jià)9213.2社會(huì)影響分析9213.3項(xiàng)目與所在地互適性分析9313.4社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析93第

4、十四章 結(jié)論和建議94附表：1：居住人數(shù)估算表2、XXXX半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本費(fèi)用3：XXXX半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用計(jì)算4、XXXX半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入表5、XXXX半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加表6：XXXX半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資總計(jì)劃表7：XXXX半島商住樓開(kāi)發(fā)建設(shè)投資計(jì)劃8：XXXX半島商住樓分期投資計(jì)劃9：XXXX半島商住樓投資分類(lèi)表10：XXXX半島商住樓籌資計(jì)劃11：XXXX半島商住樓借（貸）款明細(xì)表12：XXXX半島商住樓還款付息表13：XXXX半島商住樓損益表14：XXXX半島商住樓全投資現(xiàn)金流量15：XXXX半島商住樓資產(chǎn)負(fù)債表16：XXXX

5、半島商住樓損益表（投資分類(lèi)）附件：1、企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。2、組織機(jī)構(gòu)代碼證。3、稅務(wù)登記證。4、 XX縣人民政府與XX置業(yè)有限公司關(guān)于XX半島綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目協(xié)議書(shū)。5、 規(guī)劃選址意見(jiàn)書(shū)。6、用地預(yù)審意見(jiàn)的函。XXXX半島商住樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章 總 論1.1項(xiàng)目簡(jiǎn)介 1.1.1項(xiàng)目名稱(chēng)：XXXX半島商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目。 1.1.2項(xiàng)目地點(diǎn)：XX縣XX鎮(zhèn)楊柳潭新區(qū)。 1.1.3項(xiàng)目業(yè)主：XXXX置業(yè)有限公司。 企業(yè)性質(zhì)：其他有限公司。法人代表：。 股本構(gòu)成：XXXX村置業(yè)有限公司出資2142萬(wàn)元，出資比例90%；XXXX置業(yè)有限公司法人代表劉曉順出資238萬(wàn)元，出資比例10%。1.2項(xiàng)目建

6、設(shè)年限 本項(xiàng)目基本建設(shè)期為2年（2012年5月2014年4月）。1.3項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 擬建商住樓八棟，其中：1、2、3號(hào)樓均按27層設(shè)計(jì)，樓高為86.6米；4號(hào)樓按26層設(shè)計(jì)，樓高為83.8米；5、6號(hào)樓按23層設(shè)計(jì)，樓高為72.5米；7、8號(hào)樓按26層設(shè)計(jì)，樓高83.8米。1、2、3、4、5、6、7、8號(hào)樓第1、2層均為商業(yè)用房。其主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下： 1、項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積21603.10，建筑占地面積為12441.60，總建筑面積（含地下）.20，其中：地上建筑面積.10，地下建筑面積21603.10。 2、商業(yè)建筑面積18978.00，居住建筑面積.10。 3、停車(chē)位600個(gè)，其

7、中：地上停車(chē)位100個(gè)，地下停車(chē)位500個(gè)。 4、居住戶(hù)數(shù)854戶(hù)。5、居住人數(shù)：2989人。6、建筑密度：58%；容積率：5.65；7、綠地率25%。1.4項(xiàng)目建設(shè)投資及來(lái)源 項(xiàng)目總投資29260.94萬(wàn)元，其中：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本費(fèi)用22577.65萬(wàn)元，固定資產(chǎn)投資3844.41萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)成本2838.88萬(wàn)元。 資金來(lái)源：企業(yè)自籌8040萬(wàn)元，申請(qǐng)銀行貸款10009萬(wàn)元，預(yù)售款11963.79萬(wàn)元。1.5項(xiàng)目建設(shè)財(cái)務(wù)指標(biāo) 主要財(cái)務(wù)指標(biāo)表銷(xiāo)售收入40847.2總成本29260.94所得稅前凈現(xiàn)金流量16159.04所得稅2896.56土地增值稅612.71稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流量13262.48財(cái)務(wù)

8、內(nèi)部收益率10000稅后累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i=15%）10562.45稅后利潤(rùn)8689.69稅后全投資利潤(rùn)率29.7%稅后資本金投資利潤(rùn)率115.78%資產(chǎn)負(fù)債率92.97%1.6環(huán)境保護(hù)控制性指標(biāo) 1、水土流失防治面積：21603.1平方米，生活廢水排放噸。 2、大氣污染控制指標(biāo)：二氧化硫無(wú)排放、二氧化氮無(wú)排放，二氧化碳：31450a/t（呼吸）+480a/t（生活）=31930t/a。1.7能源資源利用指標(biāo)： 1、電耗：191.24kWh/年。 2、水耗：m/年。 3、天然氣：59904 m/年。1.8項(xiàng)目土地轉(zhuǎn)用控制性指標(biāo) 1、征用土地：21603.1平方米。 2、臨時(shí)占用土地：3300平

9、方米（廢棄土石方堆場(chǎng)）。1.9項(xiàng)目建設(shè)單位概況1、項(xiàng)目業(yè)主情況。XXXX置業(yè)有限公司成立于2012年1月，注冊(cè)資金2380萬(wàn)元人民幣，主營(yíng)酒店管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、裝飾裝修、建筑材料銷(xiāo)售、門(mén)診部及療養(yǎng)院籌建。目前，公司員工已發(fā)展到43人，其中大專(zhuān)以上學(xué)歷19人。已投入資金6000多萬(wàn)元，主要用于土地收儲(chǔ)、三通一平和XX半島前期工作等。 2、企業(yè)法人代表情況。公司法人代表劉曉順同志，1967年11月生，大學(xué)文化程度，從事企業(yè)經(jīng)營(yíng)20余年，具有豐富的房地產(chǎn)、酒店管理經(jīng)驗(yàn)。3、控股股東情況。XXXX村置業(yè)有限公司成立于2007年5月，注冊(cè)資本為12899萬(wàn)元，主要經(jīng)營(yíng)酒店管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、裝飾裝修、醫(yī)療

10、療養(yǎng)等。XXXX村在建的五星級(jí)酒店位于州城施州大道機(jī)場(chǎng)路入口以東，按園林式仿古建筑群建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)。項(xiàng)目規(guī)劃用地13萬(wàn)平方米，總建筑面積17萬(wàn)平方米，總投資6億元，項(xiàng)目建成后，將成為湘、鄂、渝、黔4省市邊區(qū)最大的集休閑、旅游、度假、購(gòu)物等功能于一體的活動(dòng)中心。1.10項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)1、XX縣XX鎮(zhèn)城市發(fā)展總體規(guī)劃。2、XX武陵山區(qū)少數(shù)民族經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展扶貧攻堅(jiān)實(shí)施規(guī)劃。3、XX縣人民政府與XX置業(yè)有限公司關(guān)于XX半島綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目協(xié)議書(shū)。 1.11可行性研究依據(jù) 1、國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)辦公廳關(guān)于出版投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指南（試用版）的通知（計(jì)辦投資200215號(hào)）； 2、建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法

11、與參數(shù)（第三版）； 3、建設(shè)部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法； 4、XXXX半島商住樓開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告編制協(xié)議書(shū)； 5、XX縣國(guó)士資源局國(guó)有土地使用權(quán)出讓成交確認(rèn)書(shū)； 6、XXXX半島規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。1.12可行性研究范圍1、項(xiàng)目建設(shè)的背景；2、住宅市場(chǎng)分析及營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略；3、建設(shè)條件；4、建設(shè)規(guī)模及方案設(shè)計(jì)；5、投資估算與資金籌措；6、效益評(píng)價(jià)。1.13結(jié)論 1、符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。按照XX武陵山少數(shù)民族經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展片區(qū)扶貧攻堅(jiān)（實(shí)施）規(guī)劃，2015年，地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到50億元，5年平均增長(zhǎng)15%；地方一般預(yù)算收入2.5億元，平均增長(zhǎng)15%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額21億元，平均增長(zhǎng)15%。到2020年，地

12、區(qū)生產(chǎn)總值保持9.8%的增速，達(dá)到80億元，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2010年的28.2:38.7:33.1調(diào)整為18:41:41，今后10年，第三產(chǎn)業(yè)的超常發(fā)展是XX經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。 2、符合城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃?？h城XX鎮(zhèn)作為中心主城鎮(zhèn)，按照“山水園林、民族風(fēng)情、幸福宜居”城的發(fā)展定位，到2020年，城區(qū)形成面積達(dá)到12.6平方米公里，人口達(dá)到7萬(wàn)人。本項(xiàng)目在城市規(guī)劃的范圍內(nèi)，增加住宅888套，可以增加城市人口2496人，可以拉動(dòng)城鎮(zhèn)化率增加3.6個(gè)百分點(diǎn)。 3、促進(jìn)國(guó)民收入增長(zhǎng)。本項(xiàng)目建成后，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入48047.4萬(wàn)元，提供國(guó)家稅收4352.95萬(wàn)元，企業(yè)利潤(rùn)16051.56萬(wàn)元，有利于企業(yè)不斷發(fā)

13、展壯大。 4、環(huán)境指標(biāo)影響輕微。本項(xiàng)目水土流失防治面積21603.1平方米，屬于建設(shè)過(guò)程中的暫時(shí)性流失；生活廢水排放噸、二氧化碳排放量31930t/a，屬于換位性質(zhì)排放，不增加排放總量。第二章 項(xiàng)目背景2.1項(xiàng)目區(qū)域自然資源背景1、地理位置。XX縣位于湖北省西南部，XX土家族、苗族自治州的東南角，地處東徑10945至11038，北緯2938至3014之間。東毗湖南省石門(mén)縣，南鄰湖南省桑植縣，西接湖北省來(lái)鳳縣、宣恩縣，北抵湖北省巴東縣、建始縣，東北與湖北省五峰縣相連，西北與湖北省XX市接壤。縣城距省會(huì)武漢市603公里，距自治州首府XX市176公里。境內(nèi)東西長(zhǎng)85公里，南北寬67公里，版圖面積28

14、72平方公里。 2、地形地質(zhì)。XX縣地處中國(guó)地形第二級(jí)階梯云貴高原東部的延伸部分，是武陵山脈石門(mén)支脈上的一個(gè)山區(qū)縣，境內(nèi)地形地貌具有典型的山地特征。境內(nèi)地質(zhì)結(jié)構(gòu)較為簡(jiǎn)單，地形復(fù)雜，地貌千姿百態(tài)。山高谷峽，切割深，高差大，海拔最低的鐵爐鄉(xiāng)江口194米，最高的下坪鄉(xiāng)牛池2096.3米，平均海拔1147米，平均切割深784米，平均地面坡度24.1度。在全縣土地總面積中，海拔800米以下的低山，占17.6%；海拔800-1200米的二高山，占42.8%；1200米以上的高山，占39.6%。 3、水文概況?？h境內(nèi)溪河遍布，流域面積大。年平均徑流深1223毫米，徑流總量35.3億立方米，每平方公里徑流量為

15、122.3萬(wàn)立方米，四季分配不均。據(jù)XX縣水文站實(shí)測(cè)溇水河洪枯比為23331。最大徑流深高達(dá)1980毫米，最小徑流深只有656毫米。4、氣候概況。XX屬中亞熱帶大陸性季風(fēng)濕潤(rùn)氣候。春季天氣復(fù)雜多變，陰晴不定；夏季多雨濕熱；秋季涼爽；冬季較為干燥寒冷。從低山到高山依次表現(xiàn)出低熱中暖高濕寒的氣候特點(diǎn)，垂直差異十分明顯。平均年降雨量1734.9，蒸發(fā)量1028.5，無(wú)霜期296天，平均溫度15.8，日照時(shí)數(shù)1216.4h，10的積溫4892，干旱日數(shù)87天。 5、土壤概況。境內(nèi)土壤呈典型地帶性分布和地域性分布，土壤類(lèi)型復(fù)雜，種類(lèi)眾多，地帶性土壤垂直分布規(guī)律明顯，微域土壤千變?nèi)f化，星羅棋布，點(diǎn)輟于各個(gè)

16、生物氣候帶中，且多數(shù)土壤深厚肥沃，酸堿度適中，質(zhì)地良好，適宜多種林木生長(zhǎng)。共有10個(gè)土類(lèi)，23個(gè)亞類(lèi)，65個(gè)土屬，169個(gè)土種。其中林業(yè)用地土壤8個(gè)土類(lèi)，16個(gè)亞類(lèi)，29個(gè)土屬，87個(gè)土種，在8個(gè)林業(yè)用地土類(lèi)中，分布最廣的是紅壤、黃壤、黃棕壤、棕壤4個(gè)地帶性土類(lèi)。6、森林植被。XX地處鄂西山區(qū)，地形地貌高低起伏，微域氣候及土壤種類(lèi)多樣，植物資料豐富多彩，種類(lèi)繁多，共有171種，645屬，1264種。全縣林業(yè)用地344.98畝，人均占有林業(yè)用地15.8畝，全縣活立木蓄積448.34萬(wàn)立方米，人均蓄積20.5立方米，植被覆蓋率82.97，為XX林業(yè)建設(shè)及生態(tài)環(huán)境建設(shè)奠定了重要物質(zhì)基礎(chǔ)。2.2項(xiàng)目區(qū)

17、域經(jīng)濟(jì)背景 1、經(jīng)濟(jì)概況 （1）經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。2010年，實(shí)現(xiàn)縣城生產(chǎn)總值26.26億元，“十一五”期間平均增長(zhǎng)14.9%。其中，第一產(chǎn)業(yè)7.3億元，平均增長(zhǎng)9.2%；第二產(chǎn)業(yè)10.32億元，平均增長(zhǎng)19.5%（其中工業(yè)8.5億元，平均增長(zhǎng)15.2%）；第三產(chǎn)業(yè)8.6億元，平均增長(zhǎng)15.5%；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由2005年的31.8：36.8：31.4調(diào)整到2010年的27.9：39.3：32.8。縣域經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)節(jié)約、清潔、低碳、循環(huán)發(fā)展的良性態(tài)勢(shì)。XX經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)一覽表 科目單位200520062007200820092010縣域生產(chǎn)總值萬(wàn)元第一產(chǎn)業(yè)萬(wàn)元39596464604929055900640007

18、3260第二產(chǎn)業(yè)萬(wàn)元4576849403576506470081000其中：工業(yè)萬(wàn)元412224388051370547007100085000第三產(chǎn)業(yè)萬(wàn)元390144620749480611007040086140 （2）農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平。2010年實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值11億元，農(nóng)人均5376元；糧食總產(chǎn)達(dá)到9.3萬(wàn)噸，農(nóng)人均達(dá)到490公斤；牲豬出欄23萬(wàn)頭，農(nóng)人均1.2頭，農(nóng)業(yè)內(nèi)部形成了茶葉、煙葉、箬葉、蔬菜、畜牧等5大為農(nóng)民提供現(xiàn)金收入過(guò)億元的產(chǎn)業(yè)。茶葉面積17.8萬(wàn)為畝，產(chǎn)量1.51萬(wàn)噸，為農(nóng)民提供現(xiàn)金收入1.52億元；煙葉面積8萬(wàn)畝，產(chǎn)量1.01萬(wàn)噸，為農(nóng)民提供現(xiàn)金收入1.35億元；箬葉采摘

19、面積30萬(wàn)畝，產(chǎn)量1.1萬(wàn)噸，為農(nóng)民提供現(xiàn)金收入1.12億；商品疏菜面積6.3萬(wàn)畝，產(chǎn)量12萬(wàn)噸，為農(nóng)民提供現(xiàn)金收入0.96億元；出售商品豬9.6萬(wàn)頭，為農(nóng)民提供現(xiàn)金收入1.1億元。 綠色食品。以山野菜、高山蔬菜、茶葉、釀酒等綠色食品加工業(yè)產(chǎn)值達(dá)到6.25億元，占農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)比重為80%，其中薇菜產(chǎn)量500噸，居全國(guó)第一；茶葉產(chǎn)能1.2萬(wàn)噸，列全省前茅。以箬葉、厚樸葉等為原料的綠色包裝加工業(yè)產(chǎn)值達(dá)到1.3億元，占農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)比重為21%，其中箬葉產(chǎn)能1.1萬(wàn)噸，成為全國(guó)綠色包裝第一縣。 市場(chǎng)主體。全縣農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)180多家，總資產(chǎn)5億元，總產(chǎn)能6億元。規(guī)模以上加工企業(yè)22家，總資產(chǎn)4.8億元

20、,從業(yè)人員3300人,2008年實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值4.3億元。其中產(chǎn)值過(guò)億元的企業(yè)一家（長(zhǎng)友公司），5000萬(wàn)至1億元的企業(yè)1家（白果茶廠(chǎng)），1000至5000萬(wàn)元14家，500至1000萬(wàn)元的企業(yè)5家。被列入國(guó)家級(jí)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)1 家，列入省級(jí)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企3家，列入州級(jí)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)4家；產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)擁有資產(chǎn)總額近3.5億元,占全縣規(guī)模以上農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)總資產(chǎn)比重為70%,2009年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入3.7億元,占規(guī)模以上農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)銷(xiāo)售收入比重為59%。截至2010年底，全縣農(nóng)產(chǎn)品商標(biāo)注冊(cè)108件，占全縣注冊(cè)商標(biāo)的57.75%。在注冊(cè)商標(biāo)總數(shù)中，實(shí)際使用的商標(biāo)有83件，使用率為44.38%

21、，實(shí)際使用農(nóng)產(chǎn)品商標(biāo)73件，占實(shí)際使用注冊(cè)商標(biāo)的87.9%，在農(nóng)產(chǎn)品商標(biāo)中，農(nóng)產(chǎn)品加工品牌注冊(cè)商標(biāo)有37件。其中榮獲省著名商標(biāo)的有湖北長(zhǎng)友現(xiàn)代農(nóng)業(yè)股份有限公司“長(zhǎng)友”商標(biāo)、XX縣翠泉茶業(yè)有限公司“翠泉”商標(biāo)、XX縣騎龍茶業(yè)有限公司“騎龍”商標(biāo)、XX縣白果茶廠(chǎng)“白果”商標(biāo)。獲州知名商標(biāo)的有八峰藥化股份有限公司“八峰”商標(biāo)和“土王宮”商標(biāo)、XX縣金陽(yáng)特色農(nóng)產(chǎn)品有限公司“鑫豐” 商標(biāo)、湖北省XX縣葛仙米開(kāi)發(fā)有限公司“葛仙米”商標(biāo)。有14家獲QS認(rèn)證，4家獲ISO9001：2000質(zhì)量體系認(rèn)證，6家企業(yè)獲綠色食品認(rèn)證。 農(nóng)產(chǎn)品基地。全縣經(jīng)已形成各類(lèi)農(nóng)產(chǎn)品基地面積123.3萬(wàn)畝，占全縣國(guó)土總面積比重達(dá)到

22、28%。茶葉基地:全縣茶園形成面積17.8萬(wàn)畝,其中無(wú)性系良種茶園面積6.3萬(wàn)畝。白果民族茶廠(chǎng)木耳山基地獲南京瑞士生態(tài)市場(chǎng)研究所（IMO）有機(jī)茶認(rèn)證，長(zhǎng)友公司、翠泉公司、金陽(yáng)公司、騎龍公司、龍福公司等5家企業(yè)的茶葉基地獲中國(guó)綠色食品中心認(rèn)證，白果茶廠(chǎng)和長(zhǎng)友公司所屬基地獲國(guó)家出口基地備案。煙葉基地:全縣煙葉總面積8萬(wàn)畝，形成了25個(gè)專(zhuān)業(yè)村，33個(gè)重點(diǎn)村，1645戶(hù)種植專(zhuān)業(yè)戶(hù)，烤煙專(zhuān)業(yè)戶(hù)戶(hù)平種植面積達(dá)到9.86畝，白肋煙專(zhuān)業(yè)戶(hù)戶(hù)平種植面積達(dá)到3.78畝。專(zhuān)業(yè)村、重點(diǎn)村煙葉種植面積占全縣煙葉總面積80%，總產(chǎn)量達(dá)到14.5萬(wàn)擔(dān)。全縣擁有4萬(wàn)擔(dān)規(guī)模的鄉(xiāng)鎮(zhèn)1個(gè)，3萬(wàn)擔(dān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)2個(gè)，2萬(wàn)擔(dān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)1個(gè)，1萬(wàn)擔(dān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)

23、3個(gè)；全縣50100畝連片區(qū)58個(gè)，100500畝連片區(qū)41個(gè)，5001000畝連片區(qū)8個(gè)，1000畝以上連片區(qū)7個(gè)，連片總面積達(dá)3.76萬(wàn)畝，占全縣總面積的60%。燕子鄉(xiāng)建立了5000畝高規(guī)格烤煙科技示范園，五里鄉(xiāng)形成了40公里煙葉種植長(zhǎng)廊，中營(yíng)鄉(xiāng)實(shí)現(xiàn)了萬(wàn)畝烤煙大連片。全縣共建大棚2058個(gè)，其中塑鋼大棚448個(gè)，竹木中棚1610個(gè)，可供移栽面積占總面積的82%。漂浮育苗面積占全縣煙葉育苗面積98%，建標(biāo)準(zhǔn)化晾房4640間，農(nóng)民新購(gòu)置煙葉機(jī)械295臺(tái)（套），其中，起壟機(jī)89臺(tái)，播種器25臺(tái)，剪葉機(jī)15臺(tái),噴霧器163臺(tái)。蔬菜基地:全縣蔬菜加工原料基地面積6.3萬(wàn)畝（不含薇菜、食用茵等森林蔬菜

24、面積），其中高山蔬菜面積3.5萬(wàn)畝，魔芋面積2.8萬(wàn)畝。林產(chǎn)品基地:全縣林業(yè)產(chǎn)業(yè)基地總面積95萬(wàn)畝，其中：日本落葉松、杉木為以主的速生豐產(chǎn)用材林基地30萬(wàn)畝；以厚樸、木瓜等木本藥材為主的中藥材基地23萬(wàn)畝；以板栗、柑橘、核桃、桃、李等為主的干鮮果基地9.8萬(wàn)畝；天然箬葉可采摘面積30萬(wàn)畝，人工栽培面積0.53萬(wàn)畝；香椿等森林食品基地2.5萬(wàn)畝。畜產(chǎn)品基地:全縣畜牧業(yè)基地按照公司化、大戶(hù)化、區(qū)域化的模式穩(wěn)步發(fā)展，現(xiàn)已形成1個(gè)萬(wàn)頭生豬養(yǎng)殖區(qū)小區(qū)（長(zhǎng)新畜牧發(fā)展有限公司太平小區(qū)），3個(gè)3000頭生豬養(yǎng)殖小區(qū)（XX經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)生豬養(yǎng)殖小區(qū)、燕子鄉(xiāng)啟盛牧業(yè)生豬養(yǎng)殖小區(qū)、燕子鄉(xiāng)興旺牧業(yè)養(yǎng)殖小區(qū)），10個(gè)“15

25、0”和100個(gè)50頭以上生豬規(guī)模養(yǎng)殖大戶(hù)。規(guī)模以上工業(yè)。2010年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值23.14億元，“十一五”期間，平均增長(zhǎng)15.2%。其中，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值22.9億元，平均增長(zhǎng)18.5%。清潔能源工業(yè)2.68億元，占全部工業(yè)產(chǎn)值的11.6%；綠色食品工業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值11.9億元，占全部工業(yè)產(chǎn)值的51.3%；水泥、木工板等建材工業(yè)產(chǎn)值3.2億元，占全部工業(yè)產(chǎn)值的13.8%；藥化工業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值2.01億元，占全部工業(yè)產(chǎn)值的8.6%；礦產(chǎn)化工工業(yè)3.3億元，占全部工業(yè)產(chǎn)值的14.2%。規(guī)模企業(yè)總數(shù)達(dá)到64家，以江坪河、淋溪河、核桃灣等綠色能源工程當(dāng)年完成投資9.8億，占當(dāng)年工業(yè)固定資投資比重為86

26、%。2.3社會(huì)發(fā)展背景 1、行政管轄。7鄉(xiāng)2鎮(zhèn)1個(gè)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和1個(gè)自然保護(hù)區(qū)。即鐵爐、五里、燕子、下坪、鄔陽(yáng)、中營(yíng)、太平等7個(gè)鄉(xiāng)，XX、走馬等2個(gè)建制鎮(zhèn)及XX經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、木林子自然保護(hù)區(qū)，205行政村、4個(gè)居民委員會(huì)，1364個(gè)村民小組。2、人口結(jié)構(gòu)。2010年末，全縣總?cè)丝?2.15萬(wàn)人。其中，城鎮(zhèn)人口7.09萬(wàn)人，占32%。鄉(xiāng)村人口15.06萬(wàn)人，占68%。以土家族、苗族、白族、蒙古族為主的少數(shù)人口13.8萬(wàn)人，占62.3%。3、道路交通。2010年底，全縣公路總里程2132公里，實(shí)現(xiàn)交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)增加值11507萬(wàn)元，占第三產(chǎn)業(yè)的13.4%。旅客周轉(zhuǎn)量17261萬(wàn)人公里，貨物周轉(zhuǎn)

27、量40100萬(wàn)噸公里， 客貨周轉(zhuǎn)量41826萬(wàn)噸公里。 4、郵電通信。2010年，完成郵電業(yè)務(wù)總量3105萬(wàn)元，通電話(huà)的行政村205個(gè)，固定電話(huà)裝機(jī)29847部，其中農(nóng)村電話(huà)裝機(jī)17763部，電信、移動(dòng)基站285處，實(shí)現(xiàn)了50戶(hù)以上自然村廣播電視村村通。 5、教育事業(yè)。2010年末，各類(lèi)學(xué)校68所。其中，普通中學(xué)17所，中等職校1所，小學(xué)50所。年末全縣在校學(xué)生23352人，其中，普通中學(xué)在校學(xué)生10654人，小學(xué)在校學(xué)生11104人，在園幼兒3414人。專(zhuān)任教師1602人，其中，中學(xué)專(zhuān)任教師661人，小學(xué)專(zhuān)任教師824人。 6、醫(yī)療衛(wèi)生。2010年末，擁有衛(wèi)生機(jī)構(gòu)12個(gè)，其中，衛(wèi)生院9個(gè)；擁

28、有病床564張，其中縣級(jí)醫(yī)院擁有病床235張，農(nóng)村衛(wèi)生院擁有病床329張。衛(wèi)生技術(shù)人員623人，其中，醫(yī)師256人，注冊(cè)護(hù)士239人。 7、民族文化。XX古稱(chēng)容米、柘溪，有2000多年文明史，末代土王世襲相承800余載，管轄8000多平方公里；土地革命時(shí)期，有2.5萬(wàn)人參加革命，近4000人為革命獻(xiàn)出了生命，木林子20838公頃原始生態(tài)群落結(jié)構(gòu)、董家河“世界坡立谷”地貌保存完整，民俗、紅色、生態(tài)文化底蘊(yùn)厚重，文化保護(hù)與傳承取得積極成果。（1）文物保護(hù)：列入國(guó)家級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位的有XX土司遺址、滿(mǎn)山紅革命烈士紀(jì)念園、五里坪革命舊址群，列入國(guó)家級(jí)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的有儺愿戲、打溜子、紅色革命系列遺物

29、。列入省級(jí)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的柳子戲、滿(mǎn)堂春、XX山民歌等。（2）文化機(jī)構(gòu)：XX作家協(xié)會(huì)、攝影家協(xié)會(huì)、乒乓球協(xié)會(huì)等文化協(xié)會(huì)組織發(fā)展到5個(gè)，XX藝術(shù)團(tuán)、老年管樂(lè)團(tuán)、老年藝術(shù)團(tuán)、五里滿(mǎn)堂音藝術(shù)團(tuán)、夕陽(yáng)健身隊(duì)、長(zhǎng)壽健身隊(duì)、走馬官鼎村籃球隊(duì)等文體團(tuán)隊(duì)發(fā)展到25個(gè)。（3）文化創(chuàng)作：退役軍犬、最后一只白虎、遠(yuǎn)去的詩(shī)魂、巴國(guó)儷歌等作品分別獲得全國(guó)少數(shù)民族文學(xué)創(chuàng)作獎(jiǎng)、全國(guó)少數(shù)民族文學(xué)創(chuàng)作駿馬獎(jiǎng)。2.4項(xiàng)目業(yè)主背景1、項(xiàng)目業(yè)主情況。XXXX置業(yè)有限公司成立于2012年1月，注冊(cè)資金2380萬(wàn)元人民幣，主營(yíng)酒店管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、裝飾裝修、建筑材料銷(xiāo)售、門(mén)診部及療養(yǎng)院籌建。目前，公司員工43人，其中大專(zhuān)以上學(xué)歷19人，

30、工程技術(shù)人員19人，技術(shù)工人15人；已投入資金6000多萬(wàn)元，主要用于土地收儲(chǔ)、三通一平和XX半島前期立項(xiàng)等。 2、企業(yè)法人代表情況。公司法人代表劉曉順同志，1967年11月生，從事企業(yè)經(jīng)營(yíng)20余年，具有豐富的房地產(chǎn)、酒店管理經(jīng)驗(yàn)。3、控股股東情況。XXXX村置業(yè)有限公司成立于2007年5月，注冊(cè)資本為12899萬(wàn)元，主要經(jīng)營(yíng)酒店管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、裝飾裝修、醫(yī)療療養(yǎng)等。XXXX村在建的五星級(jí)酒店位于州城施州大道機(jī)場(chǎng)路入口以東，按園林式仿古建筑群建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)。項(xiàng)目規(guī)劃用地13萬(wàn)平方米，總建筑面積17萬(wàn)平方米，總投資6億元，項(xiàng)目建成后，將成為湘、鄂、渝、黔4省市邊區(qū)最大的集休閑、旅游、度假、購(gòu)物等

31、功能于一體的活動(dòng)中心。XXXX村置業(yè)有限公司隸屬于XXXX集團(tuán)，為其八大子公司之一，集團(tuán)正在開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目用地1000畝，建筑面積110萬(wàn)。2011年，公司總資產(chǎn)45.1億元，凈資產(chǎn)19.7億元，資產(chǎn)負(fù)債率為56.3%。2.5房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)背景2.5.1全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況 1、房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)完成情況2011年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資61740億元，比上年增長(zhǎng)27.9%，增速比上年回落5.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資44308億元，增長(zhǎng)30.2%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為71.8%。 東部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資35607億元，比上年增長(zhǎng)27.2%；中部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資13197億元，增長(zhǎng)25.5%；西

32、部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資12936億元，增長(zhǎng)32.8%。 全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積50.80億平方米，比上年增長(zhǎng)25.3%，增速比上年回落1.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅施工面積38.84億平方米，增長(zhǎng)23.4%。房屋新開(kāi)工面積19.01億平方米，增長(zhǎng)16.2%，增速比上年回落24.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開(kāi)工面積14.60億平方米，增長(zhǎng)12.9%。房屋竣工面積8.92億平方米，增長(zhǎng)13.3%，增速比上年提高5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅竣工面積7.17億平方米，增長(zhǎng)13.0%。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積4.10億平方米，比上年增長(zhǎng)2.6%，增速比上年回落22.6個(gè)百分點(diǎn)，土地成交價(jià)款8049億元，下

33、降1.9%。2、商品房銷(xiāo)售和待售情況 2011年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積10.99億平方米，比上年增長(zhǎng)4.9%，增速比上年回落5.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)3.9%，辦公樓銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)6.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)12.6%。商品房銷(xiāo)售額59119億元，增長(zhǎng)12.1%，增速比上年回落6.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)10.2%，辦公樓銷(xiāo)售額增長(zhǎng)16.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)23.7%。東部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積5.11億平方米，比上年增長(zhǎng)0.1%；銷(xiāo)售額34628億元，增長(zhǎng)3.8%。中部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積2.93億平方米，增長(zhǎng)11.3%；銷(xiāo)售額11895億元，增長(zhǎng)29.4%，。西部地

34、區(qū)商品房銷(xiāo)售面積2.96億平方米，增長(zhǎng)8.0%；銷(xiāo)售額12596億元，增長(zhǎng)23.9%。2011年末，全國(guó)商品房待售面積27194萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加1322萬(wàn)平方米，辦公樓增加115萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增加203萬(wàn)平方米。3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源情況2011年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源83246億元，比上年增長(zhǎng)14.1%，增速比上年回落12.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款12564億元，與2010年持平；利用外資814億元，增長(zhǎng)2.9%；自籌資金34093億元，增長(zhǎng)28.0%；其他資金35775億元，增長(zhǎng)8.6%。在其他資金中，定金及預(yù)收款21610億元，增長(zhǎng)12.1%；個(gè)人按揭

35、貸款8360億元，下降12.2%。 4、全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù) 國(guó)房景氣指數(shù)選擇2000年為基年，將其增長(zhǎng)水平定為100。通常情況下，國(guó)房景氣指數(shù)100點(diǎn)是最合適的水平，95至105點(diǎn)之間為適度水平，95以下為較低水平，105以上為偏高水平。2011年12月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為98.89。 2011年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及銷(xiāo)售情況指標(biāo)絕對(duì)量同比增長(zhǎng)（%）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（億元）61740 27.9 其中：住宅44308 30.2 辦公樓2544 40.7 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房7370 30.5 房屋施工面積（萬(wàn)平方米） 25.3 其中：住宅 23.4 辦公樓15950 31.3 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房562

36、78 26.1 房屋新開(kāi)工面積（萬(wàn)平方米） 16.2 其中：住宅 12.9 辦公樓5361 46.2 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房20671 18.3 土地購(gòu)置面積（萬(wàn)平方米）40973 2.6 土地成交價(jià)款（億元）8049 -1.9 房屋竣工面積（萬(wàn)平方米）89244 13.3 其中：住宅71692 13.0 辦公樓2179 20.0 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房9045 9.2 商品房銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平方米） 4.9 其中：住宅97030 3.9 辦公樓2008 6.2 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房7878 12.6 商品房銷(xiāo)售額（億元）59119 12.1 其中：住宅48619 10.2 辦公樓2502 16.1 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房6702 2

37、3.7 商品房待售面積（萬(wàn)平方米）27194 26.1 其中：住宅16904 35.8 辦公樓1230 10.8 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房5895 11.9 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源（億元）83246 14.1 其中：國(guó)內(nèi)貸款12564 0.0 利用外資814 2.9 自籌資金34093 28.0 其他資金35775 8.6 其中：定金及預(yù)收款21610 12.1 個(gè)人按揭貸款8360 -12.2 2.5.2項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)運(yùn)行狀況 1、XXXX鎮(zhèn)商住房現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查。XX縣自2005年以來(lái)，已建成有XX廣場(chǎng)、東街小區(qū)、保通新城、德勝建材城、銀坤花園、天德世都、梅苑小區(qū)、金典大廈8個(gè)樓盤(pán)，商住房

38、1026套，建筑面積平方米。城區(qū)內(nèi)共有房改房、企業(yè)改制資產(chǎn)處置房、私房及城中村房、各類(lèi)集資建房、未辦證房、政府保障房約7500余套，在建商住房樓盤(pán)長(zhǎng)友大廈、容陽(yáng)半島、保通新城3期、恒海觀(guān)天下等1819套?，F(xiàn)有各類(lèi)房屋總量10345套。2005-2011XX建成商品房情況項(xiàng)目名稱(chēng)住房套數(shù)住房面積XX廣場(chǎng)21657800東街小區(qū)9613630保通新城8410920德勝建村城10017100銀坤花園24030000天德世都8012400梅園小區(qū)16323000金典大廈476140合計(jì)10262、XXXX鎮(zhèn)商住用房未來(lái)供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查。XX未來(lái)一年內(nèi)商住房供給來(lái)源共1696套，面積20.3萬(wàn)平方米

39、。其中：保通新城C棟100套，面積1.2萬(wàn)平方米。恒海觀(guān)天下1400套，面積16.8萬(wàn)平方米。容陽(yáng)半島196套，面積2.3萬(wàn)平方米。 3、XXXX鎮(zhèn)其他替代性產(chǎn)品供給量情況調(diào)查。XX商住房替代性產(chǎn)品主要來(lái)自政府建設(shè)的保障房，自2007年啟動(dòng)保障房建設(shè)以來(lái)，建成與在建保障房1300套，其中建成400套，在建900套。其他公租房100套。 4、XXXX鎮(zhèn)住房市場(chǎng)價(jià)格情況調(diào)查。（1）商住房：2006年XX商住房850元/平方米，2011年XX商住房1680元/平方米，5年間銷(xiāo)售價(jià)格平均增長(zhǎng)14.5%。（2）租賃房：2006年XX租賃房2200元/套年（60平方米），2011年XX租賃房3000元/套

40、年（60平方米），5年間租賃房?jī)r(jià)格平均增長(zhǎng)6.3%。（3）商用房：2006年XX商用房4500元/平方米，2011年XX商用房9000元/平方米，5年間商用房?jī)r(jià)格平均增長(zhǎng)14.8%。第三章 市場(chǎng)分析3.1市場(chǎng)預(yù)測(cè) 2010年，XX縣城XX鎮(zhèn)常住人口為4.4萬(wàn)人，各類(lèi)住房套數(shù)10345套，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的速度不斷加快，人們進(jìn)城意愿不斷增強(qiáng)，在XX武陵山少數(shù)民族經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展實(shí)施規(guī)劃中，2015年縣城XX鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口達(dá)到5.7萬(wàn)人，2020年達(dá)到7萬(wàn)人。人口增加與住房套數(shù)之間存在線(xiàn)性關(guān)系，將住房套數(shù)作為因變量y，人口增加作為自變量x，利用一元回歸模型表示為： y=a+bx。其中：a和b是揭示x和y之間關(guān)

41、系的系數(shù)，a為回歸常數(shù)，b為回歸系數(shù)。在本項(xiàng)目中：a為現(xiàn)有各類(lèi)住房套數(shù)，數(shù)值為10345套；b為每套住宅人口數(shù)，數(shù)值為1/3。一元回歸預(yù)測(cè)結(jié)果：2015年住房套數(shù)需求量為14678套，需新增商品住房供應(yīng)4333套。2020年住房套數(shù)需求量為19011套，需新增商品住房供應(yīng)8666套。3.2價(jià)格彈性系數(shù) 價(jià)格彈性是商品需求的價(jià)格彈性。某個(gè)商品需求的價(jià)格彈性是指當(dāng)收入水平保持不變時(shí)，該商品購(gòu)買(mǎi)量變化比例與價(jià)格變化比例之比。 價(jià)格彈性=購(gòu)買(mǎi)量變化比例/價(jià)格變化比例； 當(dāng)價(jià)格彈性為負(fù)數(shù)時(shí)，反映了價(jià)格的變動(dòng)方向與需求量變動(dòng)方向的不一致性。價(jià)格上升，需求量就下降；價(jià)格下降，需求量就上升。當(dāng)價(jià)格彈性為正數(shù)時(shí)

42、，反映了價(jià)格的變動(dòng)方向與需求量變動(dòng)方向的一致性。價(jià)格上升，需求量就上升；價(jià)格下降，需求量就下降。 2010年，房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格為1700元/平方米，消費(fèi)量為500套；2011年，商品房銷(xiāo)售價(jià)格為2200元/平方米，消費(fèi)量660套。商品房 價(jià)格彈性為： 價(jià)格彈性=購(gòu)買(mǎi)量變化比例/價(jià)格變化比例=22.7/24.2=0.93 根據(jù)價(jià)格彈性為0.93計(jì)算，2015年商品房銷(xiāo)售價(jià)格為3867元/平方米；2020年商品房銷(xiāo)售價(jià)格為5348元/平方米。年份價(jià)格（元/平方米）價(jià)格較上年增長(zhǎng)（%）消費(fèi)量（套）消費(fèi)量較上年增長(zhǎng)（%）價(jià)格彈性系數(shù)201017005002011220022.766024.20.9320

43、1224128.87309.50.932013292417.590018.80.932014339613.91060150.932015386712.2122013.10.932020534818.3174019.70.933.3項(xiàng)目SWOT分析3.3.1項(xiàng)目?jī)?nèi)部條件1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析。（1）資產(chǎn)結(jié)構(gòu)良好。XXXX置業(yè)有限公司現(xiàn)有凈資產(chǎn)3280萬(wàn)元，全為企業(yè)自有資金，負(fù)債率為零。XXXX集團(tuán)2011年總資產(chǎn)24億元，凈資產(chǎn)21億元，負(fù)債率12.5%。（2）經(jīng)營(yíng)管理先進(jìn)。XX集團(tuán)是XX州大型綜合性民營(yíng)企業(yè)，在全州處于龍頭地位。XX集團(tuán)董事長(zhǎng)龍華階同志從上世紀(jì)90年代開(kāi)始就成功從事種植業(yè)、加工業(yè)、建

44、筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，特別是近幾年來(lái)在XX州城進(jìn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，其經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益均十分顯著，個(gè)人在房地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃、建設(shè)方面的思維敏捷前沿、決策、建設(shè)經(jīng)驗(yàn)非常豐富。正在建設(shè)的XXXX村置業(yè)有限公司主要經(jīng)營(yíng)酒店管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、裝飾裝修、醫(yī)療療養(yǎng)等。在建的五星級(jí)酒店規(guī)劃用地13萬(wàn)平方米，總建筑面積17萬(wàn)平方米，總投資6億元，項(xiàng)目建成后，是湘、鄂、渝、黔4省市邊區(qū)最大的集休閑、旅游、度假、購(gòu)物等功能于一體的活動(dòng)中心。XX集團(tuán)還將探索投資180億元在湖北來(lái)鳳縣建龍鳳新區(qū)，進(jìn)上步拓展酒店、物流中心、會(huì)展中心、寫(xiě)字樓、商住樓、體育場(chǎng)、度假區(qū)、游樂(lè)設(shè)施、旅游景觀(guān)等建設(shè)開(kāi)發(fā)內(nèi)容。 （3）項(xiàng)目產(chǎn)

45、品優(yōu)勢(shì)。XXXX半島商住小區(qū)三面環(huán)水，東西70米，南北300米，規(guī)劃平面“一”字型布置，采光面積大，空氣通透性強(qiáng)，遠(yuǎn)離交通主干線(xiàn)，噪音污染小，空氣質(zhì)量高，是XX縣最好商業(yè)住宅小區(qū)。2、項(xiàng)目劣勢(shì)分析。 （1）項(xiàng)目建設(shè)資金儲(chǔ)備不足。 項(xiàng)目總投資30700.45萬(wàn)元，企業(yè)自籌8040萬(wàn)元，通過(guò)商業(yè)銀行融資10009萬(wàn)元，預(yù)售款12651.45萬(wàn)元。（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)閱歷較淺。企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)僅5年歷史，雖與本地已入住的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)比有一定優(yōu)勢(shì)，但與州內(nèi)、省內(nèi)甚至國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)比，顯得資歷尚淺，經(jīng)驗(yàn)不夠。優(yōu) 勢(shì)劣 勢(shì)內(nèi)部條件1、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)良好，企業(yè)負(fù)債率低。2、經(jīng)營(yíng)管理先進(jìn)，專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員充足，技術(shù)

46、力量雄厚。3、小區(qū)地理位置優(yōu)秀，環(huán)境宜人。1、自有資金儲(chǔ)備不足，融資額度較大。2、從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)間較短。3.3.2項(xiàng)目外部條件1、項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析。（1）市場(chǎng)剛性需求。XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2006年才起步，2009以來(lái)，經(jīng)過(guò)國(guó)家房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控，現(xiàn)有舊宅套數(shù)8526套，在建套數(shù)1819套，2020年住房套數(shù)總需求量為19011套，缺口8666套。（2）國(guó)家政策放寬。未來(lái)十年，城市化水平的提高，是拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要空間，國(guó)家經(jīng)過(guò)3年的宏觀(guān)調(diào)控，房地產(chǎn)調(diào)控政策已全部落地，從2012年起，對(duì)二、三線(xiàn)城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將從土地供應(yīng)、融資貸款、首付比例等逐步放寬。（3）居民收入高速增長(zhǎng)。2009年2011年，X

47、X縣農(nóng)村居民收由2848元提高到3838元，平均增長(zhǎng)14%左右；城鎮(zhèn)人口可支配收入由10100元提高到12270元，平均增長(zhǎng)10%左右；居民用于房地產(chǎn)消費(fèi)的購(gòu)買(mǎi)力不斷增強(qiáng)。2、項(xiàng)目威脅分析。 （1）替代性產(chǎn)品供給加大。XX商住房替代性產(chǎn)品主要來(lái)自政府建設(shè)的保障房，自2007年啟動(dòng)保障房建設(shè)以來(lái)，建成與在建保障房1300套，其中建成400套，在建900套。其他公租房100套。未來(lái)3年內(nèi)，政府對(duì)保障房的投入仍將維持過(guò)去3年的平均水平。（2）行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加強(qiáng)。XX縣在建的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有長(zhǎng)友大廈、容陽(yáng)半島、保通新城C棟、恒海觀(guān)天下等4個(gè)樓盤(pán)，這些樓盤(pán)竣工后，可能就地轉(zhuǎn)入新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，商品房供應(yīng)量有增加

48、的趨勢(shì)。科目機(jī) 會(huì)威 脅外部條件1、2020年住房套數(shù)總需求量為19011套，缺口8666套。2、從2012年起，對(duì)二、三線(xiàn)城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將從土地供應(yīng)、融資貸款、首付比例等逐步放寬。3、居民收入增加，農(nóng)村居民進(jìn)城欲望加強(qiáng)，購(gòu)買(mǎi)力增加。1、在建與建成保障房共有1300套，其他工租房100套，未來(lái)3年內(nèi)，政府將會(huì)繼續(xù)投入保障房建設(shè)，造成潛在客戶(hù)流失。2、在建商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，開(kāi)發(fā)商可能就地轉(zhuǎn)入新的商品房開(kāi)發(fā)，商品房供應(yīng)量增加。3.3.3戰(zhàn)略選擇 1、增長(zhǎng)性戰(zhàn)略（SO戰(zhàn)略）。（1）強(qiáng)化項(xiàng)目自身的高檔性和唯一性，將項(xiàng)目與該片區(qū)其他樓盤(pán)相區(qū)別，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，出奇制勝；（2）配合項(xiàng)目XX縣地標(biāo)性建筑

49、的外觀(guān)，充分利用良好展示面，強(qiáng)化樓體及現(xiàn)場(chǎng)包裝，迅速吸引周邊客戶(hù)關(guān)注；（3）利用公司本身所具有的豐富客戶(hù)資源優(yōu)勢(shì)，通過(guò)有針對(duì)性地實(shí)施點(diǎn)式營(yíng)銷(xiāo)策略，盡可能將公司客戶(hù)轉(zhuǎn)化為購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)；（4）強(qiáng)化、利用發(fā)展商良好的社會(huì)資源和政府背景資源優(yōu)勢(shì)，對(duì)轄區(qū)內(nèi)各外資及本地企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)宣傳，促成集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)。 2、多元性戰(zhàn)略（WT策略）（1）充分發(fā)揮商業(yè)建筑面積18978.00，居住建筑面積.10的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。（2）在XXXX半島商住小區(qū)南端，開(kāi)發(fā)酒店、療養(yǎng)等后續(xù)項(xiàng)目，增加市場(chǎng)人氣指數(shù)。3.4營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略 1、整體形象定位。充分發(fā)揮XX半島三面環(huán)水，一面靠山的自然區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢(shì)，突出“人與自然和諧相容”主題，強(qiáng)調(diào)綜合環(huán)境和居

50、住方式協(xié)調(diào)，注重消費(fèi)者人際、精神和心理上的需求和溝通，形成環(huán)境消費(fèi)性精品商住樓。 2、確立品牌特色。華農(nóng)半島商住小區(qū)，依托優(yōu)越的自然環(huán)境和方便的公共服務(wù)環(huán)境，形成特色鮮明的商住房品牌。（1）水中仙居。通過(guò)促進(jìn)XX親水走廊建設(shè)，形成周邊常水靜水水面300畝以上，水陸面積比達(dá)到5：1。（2）開(kāi)闊閑靜。小區(qū)建筑成線(xiàn)布置，3層以上住宅視野達(dá)到500米開(kāi)外，東西兩面自然采光面積實(shí)現(xiàn)最大化。（3）功能清析。建筑外觀(guān)與自然山水溶為一體，室內(nèi)功能分區(qū)簡(jiǎn)單清析，引導(dǎo)消費(fèi)新朝流。 3、營(yíng)銷(xiāo)策略 （1）銷(xiāo)售對(duì)象。偏好環(huán)境質(zhì)量消費(fèi)的消費(fèi)群體。 （2）促銷(xiāo)范圍。以XX轄區(qū)、XX老藉人口為重點(diǎn)。（3）促銷(xiāo)途徑。廣告宣傳，

51、預(yù)約認(rèn)購(gòu)。第四章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件.1項(xiàng)目選址1、地址名稱(chēng)。XX半島商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目位于XX縣楊柳潭新區(qū)XX半島。2、地址方位。東距縣政府行政辦公大樓1公里，南至縣一中1公里，西距XX規(guī)劃待建長(zhǎng)途客運(yùn)中心1.5公里，北靠規(guī)劃待建XX廣場(chǎng)。3、公共服務(wù)條件。距公共休閑區(qū)50米，實(shí)驗(yàn)小學(xué)700米，XX縣中心醫(yī)院1公里。4.2建設(shè)條件4.2.1工程地質(zhì)條件 1、XX縣地形、地貌、地震情況 XX縣西北部有巫山山脈環(huán)繞邊境，東南部有武陵山脈余支沿東北方向橫展全縣，中部為局部陷落盆地?？偟牡貏?shì)是西北、東南兩翼高，中部低。山嶺多東南西北方向，河流與山脈走向大體一致。境內(nèi)崇山峻嶺，山巒秀麗。河谷多成深峽，多

52、急流瀑布，喀斯特地形發(fā)育。 根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50011-2002）和中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖（GB18306-2001）項(xiàng)目區(qū)地震基本烈度為6度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為0.05g，設(shè)計(jì)地震分組為第一組。 2、工程地質(zhì)條件 （1）地質(zhì)構(gòu)造 XX縣在地質(zhì)上位于多種構(gòu)造體系聯(lián)合、復(fù)合的部位，具有多期活動(dòng)的特征，除北部地區(qū)受揚(yáng)子江東西向的明顯控制外，其余部分主要受華夏構(gòu)造體系的東北向“多”字形構(gòu)造、新華夏系第三隆起帶南段的黔東褶皺帶的控制，部分地區(qū)還受到八面山弧形帚狀旋轉(zhuǎn)構(gòu)造的深刻影響，主構(gòu)造線(xiàn)與黔東褶皺帶大體相同，形成了以高原型山地為主體的地貌結(jié)構(gòu)。 （2）地層巖性 項(xiàng)目區(qū)出露地層有第

53、四系（Q）及白堊系正陽(yáng)組(K2z)各層巖性特征及分布如下： 1）第四系（） 根據(jù)物質(zhì)組份及成因可分三層： 沖洪積層(Qal十P1) -1黃色、黃紅色、黃褐色粉質(zhì)粘土，偶含巖石碎塊，稍粘-粘，稍濕-濕，軟塑-可塑，厚度1.58米，一般厚度34米。 -2卵石層，骨架顆粒為石英砂巖卵石，粒徑一般10厘米左右，空隙中充填砂粒及粘土，濕-飽和，中密-密實(shí)，厚度一般2-3米，主要分布于槽谷中。 坡殘積層(Qdl+el): 主要由粉質(zhì)粘土、砂質(zhì)粘土夾碎石、碎質(zhì)粘土組成，主要分布于剝蝕殘丘頂部及斜坡坡面表層，厚約1-3米。 冰嘖層（Qg1） 骨架顆粒為灰、黃色、灰白色石英砂巖卵石、漂石，空隙中充填圓礫及細(xì)砂。卵石，漂石礫徑10-25厘米，磨圓度好，分選性差。中密-密實(shí)，干燥-稍濕。厚約1.0-2.5米，主要分布于殘丘上部。 2）白堊系中統(tǒng)正陽(yáng)組（K2z) 細(xì)砂巖 棕紅色、棕黃色長(zhǎng)石石英細(xì)砂巖夾含鐵質(zhì)細(xì)砂巖，中-厚層構(gòu)造，砂質(zhì)結(jié)構(gòu)，泥質(zhì)膠結(jié)，膠結(jié)不緊密，屬軟弱-極軟弱巖石。據(jù)區(qū)域地質(zhì)資料，厚度50米。 （3）不良地質(zhì)現(xiàn)象 項(xiàng)目區(qū)不良地質(zhì)不發(fā)育，未見(jiàn)