工業(yè)園物業(yè)管理方案11539

1、工業(yè)園物業(yè)管理方案目錄合智物業(yè)簡介2第一章項目基本情況與建設規(guī)劃建議3第一節(jié)項目基本情況3第二節(jié)項目建設規(guī)劃建議3第二節(jié)與園區(qū)管委會的協(xié)調(diào)配合與溝通4第二章物業(yè)管理前期介入方案5第一節(jié)前期介入班組籌組方案5第二節(jié)工程前期介入工作職責6第三節(jié)工程驗收接管交付7第三章物業(yè)管理服務實施方案10第一節(jié)管理理念10第二節(jié)項目部管理機制12第三節(jié)物業(yè)管理服務思路14第四節(jié)物業(yè)管理服務質(zhì)量目標及實現(xiàn)措施14第五節(jié)檔案的建立與管理17第六節(jié)市政配套設施、房屋及共用部位管理構(gòu)想19第七節(jié)工程設備管理構(gòu)想20第八節(jié)園區(qū)治安管理26第九節(jié)園區(qū)交通管理30第十節(jié)園區(qū)消防管理30第十一節(jié)園林維護管理31第十二節(jié)環(huán)境衛(wèi)生

2、管理32第十三節(jié)客戶需求及特約服務44第十四節(jié)文化活動的組織實施方案44-合智物業(yè)簡介成都合智物業(yè)管理有限公司成立于2002年，是中國著名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成都置信集團的全資子公司，是持有全國物業(yè)管理二級管理資質(zhì)的專業(yè)物業(yè)管理公司。公司遵循“服務第一，客戶至上”的宗旨，堅持寓管理于服務之中的原則，以“為您想得更多，為您做得更好”為經(jīng)營理念，以“置信居住，星級服務”為物業(yè)管理服務標準?，F(xiàn)成都合智物業(yè)管理有限公司已被成都置信集團授權(quán)管理置信麗都花園、置信花園、置信廣場、置信未來廣場、置信科技園、置信麗舍濱江、曼哈頓商住樓等高檔物業(yè)。管理面積逾100萬平方米，物業(yè)業(yè)態(tài)覆蓋住宅、商業(yè)、精品文庫“旅業(yè)、工業(yè)

3、等多種業(yè)態(tài)。其中，合智物業(yè)管理的置信麗都花園先后被評為“成都市優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū)”、四川省優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū)”、全國優(yōu)秀物業(yè)管理示范小區(qū)”。為實現(xiàn)科學化、制度化、規(guī)范化管理，合智物業(yè)管理有限公司于2003年通過了iso9000：2000國際質(zhì)量管理體系認證。企業(yè)文化精神是置集團持續(xù)發(fā)展的靈魂和精髓，是長期發(fā)展的內(nèi)在動力和精神支柱。在企業(yè)的管理服務過程中，合智物業(yè)一貫秉承置信集團企業(yè)文化的精神：(一)剛健有為、艱苦創(chuàng)業(yè)的奮斗精神；(二)不斷學習、求新求變的創(chuàng)新精神；(三)風雨同舟、共謀發(fā)展的團隊精神；(四)以人為本、高效多能的職業(yè)精神；(五)安全第一、精益求精的質(zhì)量精神；(六)用戶至上、我為

4、人人的服務精神；(七)以道制欲、堅守信義的道德精神；(八)擴大聯(lián)系、誠信合作的和合精神。第一章項目基本情況與建設規(guī)劃建議第一節(jié)項目基本情況青羊工業(yè)園位于成都市青羊區(qū)蘇坡鄉(xiāng)與文家鄉(xiāng)范圍內(nèi)，占地約4000畝，是由青羊區(qū)政府與本土著名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成都置信集團聯(lián)合打造的集工業(yè)、高尚住宅、教育、文化、商業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)為一體的現(xiàn)代化綜合城區(qū)。該城區(qū)囊括機關(guān)辦公樓、商業(yè)寫字樓、學校校區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、醫(yī)院、高檔住宅區(qū)等各種業(yè)態(tài)，是一個典型的園林式城市新區(qū)。第二節(jié)項目建設規(guī)劃建議根據(jù)該項目規(guī)劃占地面積約2.6平方公里，覆蓋機關(guān)、學校、醫(yī)院、辦公樓、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)的實際情況，我們估計，在項目竣工交付使用后，

5、常住人口至少達到5萬人以上，日均人流量可能突破10萬人次以上，在密集的人流中，存在無可估量的商機，也同時存在較多的治安和消防隱患因此，我們建議：一項目規(guī)劃時應綜合考慮以下基礎(chǔ)配套，在保證物業(yè)功能齊備的前提下，歡迎下載2精品文庫確保物業(yè)增值：a、園區(qū)的辦公區(qū)、學校、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)等人流相對密集的場所分區(qū)規(guī)劃相對集中的食堂和衛(wèi)生間，為園區(qū)單位、訪客和業(yè)主提供方便；b、在園區(qū)規(guī)劃12處商務中心，配備電話、傳真、網(wǎng)絡數(shù)據(jù)交換、影印等商務設施，為園區(qū)單位服務；c、在園區(qū)規(guī)劃1處綜合服務樓，其功能包括物業(yè)綜合服務大廳、會客廳、會議室、客房等功能，能滿足園區(qū)單位、業(yè)主及訪客的基本衣食住行需求；d、與相關(guān)派出

6、所協(xié)調(diào)，在園區(qū)外圍規(guī)劃1處治安巡邏室，由派出所安排巡邏民警住場，有效保障社區(qū)治安，營造良好的社區(qū)治安環(huán)境；e、在園區(qū)的相關(guān)部位規(guī)劃停車場，保證園區(qū)車輛停放。二物業(yè)管理功能用房配備建議：a、園區(qū)的住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、辦公區(qū)各規(guī)劃1處約80平方米的物業(yè)管理辦公用房，由物業(yè)公司根據(jù)實際需求設立管理處和客戶服務中心、商務中心；b、如規(guī)劃時未考慮建設綜合服務樓，則需在園區(qū)相對居中位置考慮規(guī)劃1處約200平方米左右的辦公用房，由物業(yè)公司設立青羊工業(yè)園園區(qū)物業(yè)管理項目部；c、在物業(yè)的相關(guān)位置預留物業(yè)管理功能用房，包括工具間、操作間、值班室、庫房等，具體部位和大小在工程前期介入圖紙會審期間確定。三、據(jù)園區(qū)物業(yè)業(yè)態(tài)

7、的不同，我們對園區(qū)的安防及消防設施設備配置建議：a、進行封閉式管理，在住宅區(qū)設置周界監(jiān)控設備和紅外線對射，設置樓宇對講系統(tǒng)，入口及單元門門禁系統(tǒng)，通過現(xiàn)代化設備提供可靠的安全保障；住宅區(qū)可根據(jù)房屋性質(zhì)（多層或高層）決定配置消防設備及器材；b、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、辦公區(qū)等根據(jù)業(yè)主需求進行半封閉式管理或開放式管理，主要依靠人員值崗和巡邏行人和訪客進行管理，在主入口等重要場所安裝監(jiān)控設備，對進出人員適時錄像。消防設備及器材根據(jù)消防部門要求進行配置，以確保后期物業(yè)管理公司對消防事故的處理能力。第三節(jié)與園區(qū)管委會的協(xié)調(diào)配合與溝通有效的協(xié)調(diào)和溝通是管理工作得以順利實施的重要保障，在公司的各項管理活動中，我們建

8、立了完善的溝通機制，保證信息傳遞和反饋渠道暢通，真正做得歡迎下載3精品文庫令行禁止，步調(diào)一致。在與青羊工業(yè)園管委會和公司總部的協(xié)調(diào)配合上，我們采用項目部現(xiàn)場辦公，各專業(yè)負責人與管委會和公司總部對口協(xié)調(diào)工作，使園區(qū)管委會和公司總部的需求信息能在第一時間傳遞到執(zhí)行部門，由執(zhí)行部門及時通過服務。針對重大協(xié)調(diào)配合工作，由管委會直接傳達到項目部，項目部經(jīng)理請示公司領(lǐng)導后安排實施。為了協(xié)調(diào)配合工作能深入開展，我們定期與管委會舉行辦公會，就一些重要工作的進展情況及時匯報，確保管委會隨時掌控工作的進展情況。第二章物業(yè)管理前期介入方案第一節(jié)前期介入班長籌組方案：針對青羊工業(yè)園為包括商業(yè)、學校、辦公、居住、工業(yè)等

9、較為復雜的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，占地面積龐大的特點，我們對該項目前期介入工作非常重視，在項目規(guī)劃設計期間，我們將組建完善的工程前期介入團隊進行工程前期介入，與投資單位、設計單位和開發(fā)單位共同研討設計方案，及時發(fā)現(xiàn)和整改存在的問題，減少不合理設計和施工給物業(yè)今后運行管理帶來的影響，掌握工程第一手資料，為后期物業(yè)管理打下基礎(chǔ)。因此，在項目規(guī)劃設計期間，我們將組建前期介入工作小組，共同參與項目的規(guī)劃設計和方案、圖紙討論和審定，小組骨干成員包括我公司各部門主管和小區(qū)主任等專業(yè)人才，并在此基礎(chǔ)上，根據(jù)工程進度情況，逐步籌建物業(yè)前期介入項目部，前期項目部組成架構(gòu)如下：項目部保安部工程部綜合部環(huán)衛(wèi)部保土設水園籌保安建備

10、電林組潔小小小小小員小組組組組組組在物業(yè)前期介入過程中，我們首先組建一個過渡型管理團隊，在前期介入小組中物色理想的該項目管理負責人員。因此，我們計劃在開發(fā)單位進行前期開發(fā)期間，安排籌組前期介入項目部、工程小組、保安小組、保潔小組介入，人員進場時間由開發(fā)單位確定，我們認為最好在開發(fā)公司現(xiàn)場辦公的同時進場最好，通歡迎下載4精品文庫過良好的物業(yè)管理為項目前期營造舒適安定的工作環(huán)境，并逐步形成青羊工業(yè)園物業(yè)管理項目部。在物業(yè)前期介入的管理中，工程前期介入尤為重要，因此，我們計劃在首期工程主體基-5-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案本完工進行設備安裝和內(nèi)部裝修期間安排工程前期介入（在工程前期介入班子未正式進場以前

11、，主要由物業(yè)前期介入工作小組負責方案審定和參與圖紙會審、設備選型等工作），工程前期介入以小組為單位存在，納入前期介入項目部統(tǒng)一管理，二期工程及該項目的后續(xù)工程的前期介入工作由該項目部具體負責實施。考慮到該項目市政配套系統(tǒng)設施設備復雜（相當于一個獨立城鎮(zhèn)）的實際情況，首期工程的工程前期介入小組必須具有過硬的技術(shù)實力，因此，我們計劃工程前期介入人員應由以下以高級技術(shù)職稱為中堅力量組成的技術(shù)團隊，并逐以該骨干團隊為基礎(chǔ)并在此基礎(chǔ)上逐步形成青羊工業(yè)園后期物業(yè)管理工程技術(shù)部，該團隊骨干技術(shù)力量因包括：機電小組：組長1人，機電工程師（安裝工程師）職稱，組員（技術(shù)人員）根據(jù)開發(fā)工作量確定，負責工程設備的前期

12、介入工作，協(xié)助開發(fā)單位監(jiān)理工程師參與現(xiàn)場巡視檢查，參與項目設計及圖紙會審。與設計單位、投資單位、開發(fā)單位、施工單位建立良好的工作關(guān)系，保證前期介入工作的正常開展。土建小組：組長1人，土建工程師職稱，組員根據(jù)開發(fā)工作量確定，負責市政建設、土建、裝修的前期介入工作，協(xié)助開發(fā)單位土建監(jiān)理工程師參與現(xiàn)場巡視檢查和土建及市政工程施工管理，參與項目設計及圖紙會審。水電小組：組長1人，給排水工程師職稱，組員根據(jù)開發(fā)工作量確定，負責水電安裝的前期介入工作，協(xié)助開發(fā)單位監(jiān)理水電工程師參與現(xiàn)場巡視檢查，參與項目設計及圖紙會審。園林小組：組長1人，園藝師職稱，組員根據(jù)開發(fā)工作量確定，負責園區(qū)園林的前期介入工作，協(xié)助

13、開發(fā)單位園林監(jiān)理工程師參與現(xiàn)場巡視檢查和園林施工管理，與項目設計及圖紙會審。第二節(jié)工程前期介入工作職責1、參與項目設計及圖紙會審，形成會審紀要；2、對項目的規(guī)劃設計提出有利于物業(yè)管理順利實施的建議，由建設單位及設計單位調(diào)整、改歡迎下載5精品文庫-6-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案進，涉及以下方面內(nèi)容：2.1物業(yè)的設計使用功能（如停車場、銀行、商店、公共衛(wèi)生間、公共食堂等）；2.2后期經(jīng)營管理中存在不足處的調(diào)整和改進方案；2.3對總平和室內(nèi)各種管線的布局、位置、高度、離墻距離等從日后使用和維修的角度提出合理化建議；2.4根據(jù)項目實際情況，論證提交水、電、氣供應量符合地域特點和發(fā)展需要的具體方案；3、參與

14、設備選型及安裝方案審定；3.1控制因設備選型及安裝不當給物業(yè)以后運行管理帶來隱患；3.2設備型號、技術(shù)參數(shù)適合物業(yè)配套使用要求；3.3安裝方案應有利于設備正常運行和維護保養(yǎng)。4、檢驗使用的各種材料、備件是否符合質(zhì)量要求；5、參與工程現(xiàn)場檢查監(jiān)理，工程施工中按國家有關(guān)法律規(guī)定、技術(shù)標準及合同進行檢查，及時發(fā)現(xiàn)不合格項及產(chǎn)生不合格項的原因，會同建設方、施工方尋求處理方案，作出過程記錄；6、參與隱蔽工程檢查，竣工后索取相關(guān)隱蔽簽證記錄；7、參與現(xiàn)場監(jiān)督管道打壓試驗、通球通水試驗、線路絕緣測試、衛(wèi)生間閉水實驗等；8、雨后注意觀察房屋的滲漏及沉降情況，及時將意見反饋給開發(fā)商整改；9、跟進總平施工，繪制圖

15、紙以做好地下管線的實際布置記錄；10、參與竣工驗收和接管驗收;嚴格按照接管驗收標準進行接管驗收；11、盡可能全面地收集物業(yè)的各種資料，熟悉各個部分,為日后管理作充分的準備；第三節(jié)工程驗收接管交付在首期工程竣工交付使用前，項目部組織綜合管理部、工程部、保安部、環(huán)衛(wèi)部、園藝部等相關(guān)部門，立即組織接管交付工作。主要工作任務包括：歡迎下載6精品文庫1、由綜合管理部牽頭，準備交付資料，主要包括：-7-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案a物業(yè)管理手冊b入住指南c業(yè)主資料d裝飾裝修管理制度e裝修申報相關(guān)表格2、由工程部牽頭準備項目資料接管，主要包括：a.項目批準文件；b.用地批準文件；c.拆遷資料；d.房屋分產(chǎn)權(quán)清冊。

16、3、由工程部牽頭，綜合管理部配合，準備質(zhì)保、技術(shù)資料接管，包括：a.竣工圖(包括總平面.建筑.結(jié)構(gòu).設備.附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙)；b地質(zhì)勘察報告；c.工程合同及開、竣工報告；d.圖紙會審記錄；e.工程設計變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)；f.隱蔽工程驗收簽證；g.沉降觀測記錄；h.竣工驗收證明書；歡迎下載7精品文庫i鋼材.水泥等主要材料的質(zhì)量保證書;j.新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書;k.水、電、氣、視、訊、衛(wèi)生潔具、消防、電梯等設備的檢驗合格證書;l.砂漿，混凝土試塊試壓報告;m.供水、供暖、煤氣管道的試壓報告。-8-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案4、由工程部組織對工程實體部分接管

17、驗收，包括：4.1市政工程設施及總平面驗收接管；4.2房屋主體結(jié)構(gòu)驗收接管；4.3房屋建筑部分及裝飾裝修驗收接管；4.4房屋水、電、氣、視、訊驗收接管；4.5市政管網(wǎng)及給水系統(tǒng)驗收接管；4.7配套系統(tǒng)工程設備驗收接管，包括景觀設備、變配電設備、消防設備、安防及監(jiān)控設備、網(wǎng)絡設備、通信設備等園區(qū)配套設施設備驗收接管；4.8驗收接管的主要手段包括通水試驗、通球試驗、閉水試驗、打壓測試、絕緣測試、耐壓測試、信號測試、借助現(xiàn)代工具和目測相結(jié)合的辦法進行。5、由保安部組織實施園區(qū)的交通、消防、監(jiān)控等設施設備的接管驗收，并根據(jù)實際情況實施園區(qū)安全保衛(wèi)、交通管理、消防管理方案；6、由環(huán)衛(wèi)部負責組織對接管后的

18、樓宇、道路、設施設備等進行開荒，保證物業(yè)交付質(zhì)量。總之，通過嚴格地竣工檢查驗收接管，為業(yè)主提供符合質(zhì)量標準的產(chǎn)品，實現(xiàn)“為您想得更多，為您做得更好”的服務承諾，是我們不懈努力追求的目標。-9-歡迎下載8精品文庫青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案第三章物業(yè)管理服務實施方案我們組織公司物業(yè)管理專家對青羊工業(yè)園進行實地考察，在深入挖掘設計和開發(fā)思路的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目特點，確立了我們的整體構(gòu)想和管理策劃思路，首先，我們對該園區(qū)實行項目管理制，根據(jù)園區(qū)業(yè)態(tài)的不同，組建不同業(yè)態(tài)的客戶服務中心，并根據(jù)業(yè)主需求，針對業(yè)態(tài)實施封閉式管理、半封閉式管理和開放式管理，在有需求的客戶服務中心和商務中心提供雙語服務。第一節(jié)管理理念

19、自合智物業(yè)成立以來，就一直秉承“為您想得更多，為您做得更好”的質(zhì)量方針，遵循“服務第一，業(yè)主至上”的服務宗旨，堅持“寓管理于服務之中”的工作原則，積極引入先進的物業(yè)管理模式為我所用，在基本服務范圍之內(nèi)，不僅提供規(guī)范、完善、人性化的高質(zhì)量服務，實現(xiàn)物業(yè)使用的便利性、舒適性，延長物業(yè)的使用壽命，實現(xiàn)保值增值，而且將服務提升到文化的層面，同時引入社區(qū)文化、社區(qū)經(jīng)濟的概念，盡可能地賦予物業(yè)以附加值，使得物業(yè)管理的功能有了更加廣闊的發(fā)揮空間，使置信集團的文化理念在物業(yè)管理中延伸。我們的核心理念：經(jīng)典物業(yè)品牌的締造者高尚生活空間的創(chuàng)造者未來生活方式的倡導者開發(fā)商企業(yè)信譽的延續(xù)者我們的企業(yè)精神：奉獻精神、敬

20、業(yè)精神、創(chuàng)新精神、拼搏精神與團隊合作精神。我們的文化精神：一、剛健有為、艱苦創(chuàng)業(yè)的奮斗精神；二、不斷學習、求新求變的創(chuàng)新精神；三、風雨同舟、共謀發(fā)展的敬業(yè)精神；-10-歡迎下載9精品文庫青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案四、以人為本、高效多能的管理精神；五、質(zhì)量第一、精益求精的質(zhì)量精神；六、業(yè)主至上、我為人人的服務精神；七、以道制欲、堅守信義的道德精神；八、擴大聯(lián)系、誠信合作的合作精神；我們的管理風格：認真、嚴格、主動、高效。認真：精益求精、刨根問底；嚴格：嚴格律己、嚴格律人、嚴格于工作流程、嚴格獎罰；主動：主動接受任務、主動承擔責任、主動完善提高；高效：明確的工作計劃、明確的文件答復時間，為明天留出空余

21、、零等待的工作作風。我們的質(zhì)量方針：實施科學管理持續(xù)改進服務不斷開拓創(chuàng)新增強顧客滿意我們的質(zhì)量目標：質(zhì)量在心中、質(zhì)量在手中；數(shù)據(jù)指標量化如下服務綜合滿意率：98%有效投訴處理率：100%公共配套設施完好率：98%以上歡迎下載10精品文庫房屋零修及時率：98%以上零修合格率：100%物業(yè)管理人員執(zhí)證上崗率：90%-11-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案我們的人才觀念：吸引人才，凝聚人才，發(fā)展人才，經(jīng)營人才。在青羊工業(yè)園的物業(yè)管理服務實施過程中，我們將一如既往的秉承置信集團的管理理念，為園區(qū)業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)高效的物業(yè)管理服務。第二節(jié)項目部管理機制1.項目部管理架構(gòu)（該架構(gòu)為項目成型后的架構(gòu)方案）：項目部工程部保

22、安部綜合管理部園藝部環(huán)衛(wèi)部住宅區(qū)服務中心工業(yè)區(qū)服務中心商業(yè)區(qū)服務中心辦公區(qū)服務中心2.項目部人事架構(gòu)：ii.項目部設置項目經(jīng)理1人（項目經(jīng)理資格），負責項目的全面管理工作；iii.工程部設置經(jīng)理1人（高級工程師資格），土建維修主管1人（土建工程師資格），機電主管1人（機電工程師資格）；iv.保安部設置保安隊長1人，副隊長2人；歡迎下載11精品文庫v.綜合管理部設置主管1人，人力資源專員1人，內(nèi)勤1人，品質(zhì)督導2人，食堂管理員1人，采購1人，庫管員1人；vi.園藝部設置園藝主管1人（園藝師資格）；vii.環(huán)衛(wèi)部設置主管1人，副主管2人；viii.服務中心設置接待員1人，收銀員1人；-12-青羊工

23、業(yè)園物業(yè)管理方案三員工培訓：為提高全體從業(yè)人員的綜合素質(zhì)，將著力做好物業(yè)管理工作的職業(yè)培訓，提高職工崗位技能，培職養(yǎng)工服務意識，樹立良好的職業(yè)道德風尚和敬業(yè)愛崗精神，開展有計劃的培訓工作，培訓主要內(nèi)容包括：a9000質(zhì)量管理體系培訓；b物業(yè)管理基礎(chǔ)知識培訓；c公司規(guī)章制度培訓；d員工崗位職責培訓；e各專業(yè)技術(shù)規(guī)程培訓；f各專業(yè)現(xiàn)場實際操作培訓；g外聘教員對保衛(wèi)、消防培訓；h外聘教員對工業(yè)物業(yè)管理知識進行培訓。四員工激勵機制有效的激勵員工是現(xiàn)代企業(yè)管理的主要課題，通過對員工的激勵，能使員工的個人綜合素質(zhì)得到很快提升，增強員工對企業(yè)的歸屬感，增加企業(yè)的凝聚力。因此，在置信集團的統(tǒng)一領(lǐng)導下，合智物業(yè)

24、已經(jīng)形成了完善的員工激勵機制。我們對員工的激勵主要包括建立有效的員工考評辦法和行為規(guī)范，通過考察歡迎下載12精品文庫員工的工作能力、工作態(tài)度、工作業(yè)績、敬業(yè)精神、對企業(yè)的忠誠度、個人的綜合素養(yǎng)等方面，從勞動報酬、提供培訓機會、提供晉升空間和更好的工作平臺等方面實現(xiàn)。其運作模式為：獎勵（處罰）加薪（降級）培訓機會晉職（降職、淘汰）。通過有效的員工激勵，提高員工的工作激情和工作責任感，使員工保持良好的工作激情，更好的為業(yè)主服務，是我們一貫的工作方式。-13-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案第三節(jié)物業(yè)管理服務思路規(guī)范嚴謹?shù)墓芾沓绦?，簡潔有效的服務流程，是物業(yè)管理目標實現(xiàn)的根本保證。我們經(jīng)過不斷地整合和持續(xù)改進

25、，目前以形成了以iso9001/2000質(zhì)量管理體系為綱領(lǐng)的管理服務體系，并將其完全運用于管理服務中，包括決策管理、咨詢管理、行政管理、營銷管理、財務管理、人力資源管理、物資管理、產(chǎn)品及服務提供、品質(zhì)監(jiān)控與改進等，我們不斷地優(yōu)化管理服務流程，從根本上保障產(chǎn)品（服務）質(zhì)量的不斷提升。根據(jù)青羊工業(yè)園的特點，我們經(jīng)過調(diào)研分析，考慮在青羊工業(yè)園的管理服務中，根據(jù)不同的業(yè)態(tài)分布和服務需求，建立以項目部為品質(zhì)保障的中心，以客戶服務中心為指揮調(diào)度中心和信息窗口的扁平管理思路，通過客戶服務中心向園區(qū)業(yè)主和相關(guān)單位、來訪客人提供便捷的“一站式”服務，使客戶服務中心成為我們與業(yè)主、住場單位、訪客的信息溝通交流中心

26、。在園區(qū)不同的業(yè)態(tài)的客戶服務中心，將負責指揮調(diào)度該中心的相關(guān)工作人員，迅速處理相關(guān)投訴，通過業(yè)主需求的各項物業(yè)管理服務。在園區(qū)內(nèi)，我們除了客戶服務中心提供時段（8：3020：00）服務外，項目部將提供管理人員24小時值班制度，有效保障向業(yè)主、相關(guān)單位、來訪客人提供全天候的物業(yè)管理服務，建立良好的物業(yè)管理服務于溝通平臺，有效滿足園區(qū)相關(guān)方的各種物業(yè)管理服務需求。第四節(jié)物業(yè)管理服務質(zhì)量目標及實現(xiàn)措施通過對青羊工業(yè)園項目定位的綜合分析，結(jié)合我們多年物業(yè)管理經(jīng)驗積累和公司質(zhì)量管理體系要求，參照全國城市物業(yè)管理評分標準，我們制定了青羊工業(yè)園的物業(yè)管理目標和實現(xiàn)措施，確保園區(qū)接管后首年達到“市優(yōu)”標準，次

27、年達到“省優(yōu)”標準，三年達到“國優(yōu)”標準：序號指標名稱國家標準管理目標管理目標實施措施歡迎下載13精品文庫落實責任人，實行巡視制度，建檔記錄，確1房屋完好率98%100%保房屋完好，無違章搭建及損壞公共設施-14-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案接到維修通知15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，及時完成零修、急修及298%100%并建立回訪制度，小修24小時內(nèi)，中修3天時率內(nèi)，大修7天內(nèi)維修工程質(zhì)量分項檢查，一步到位，并進行回訪制度，以3100%合格率確保維修工程合格，滿足客戶需求。按照規(guī)定收取，不擅自提高收費，使管理費4管理費收繳率100%取之于民，用之于民。落實責任人進行養(yǎng)護，實行巡查制度，建檔記錄，并由綠化主管監(jiān)督

28、執(zhí)行，以確保園區(qū)公共綠化地無破壞、無踐踏，無黃土裸露現(xiàn)5綠化完好率99%象，發(fā)現(xiàn)問題立即修復。及時修剪，使草坪高度維持在5-8厘米；每年補栽2次；每年施肥2次；每年定期除蟲害。落實責任人進行保潔工作，實行巡查制度，6清潔、保潔率歡迎下載100%98%95%99%14精品文庫99%建檔記錄，并由環(huán)衛(wèi)主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保園區(qū)內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清，空氣清新，設施完好落實責任人進行養(yǎng)護，實行巡查制度，建檔道路完好率及790%99%記錄，由工程部土建主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保使用率道路完好、暢通化糞池、雨水落實責任人進行養(yǎng)護，實行巡查制度，建檔8井、污水井完無95%記錄，由工程部土建主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保好率溝、渠、

29、井完好，并定期疏通、清理排水管、明暗落實責任人進行養(yǎng)護，實行每月巡查制度，9無99%溝完好率建檔記錄，由工程部土建主管監(jiān)督執(zhí)行，以-15-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案確保水管暢通無阻、無塌陷落實責任人進行養(yǎng)護，實行每日巡查制度，建檔記錄，由工程部設備主管監(jiān)督執(zhí)行，以10路燈完好率85%99%確保路燈無損、正常使用并進行定期清潔、養(yǎng)護落實責任人進行養(yǎng)護，實行巡查制度，建檔停車場、單車11無99%記錄，保安隊長監(jiān)督執(zhí)行，以確保設施完好，歡迎下載15精品文庫棚完好率方便使用公共休閑設施落實責任人進行養(yǎng)護，實行巡查制度，建檔12及小區(qū)雕塑完無99%記錄，保安隊長監(jiān)督執(zhí)行，以確保設施完好，好率美觀清潔保安員經(jīng)

30、培訓考核后上崗，并每周訓練三次，小區(qū)內(nèi)治安案每次兩小時，以保障保安隊伍的素質(zhì)和狀態(tài)；130.1%無件發(fā)生率落實保安崗位職責，明確責任，實行24小時巡視制度，以確保園區(qū)的安全落實責任人進行養(yǎng)護，實行巡查制度，建檔消防設施設備14100%100%記錄，項目部經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行，并定期維護和完好率檢修以確保消防設施完好無損、正常使用項目部全員義務消防員制，并定期進行培訓和演習，加強宣傳，設置專人負責日常巡視，15火災發(fā)生率0.1%0發(fā)現(xiàn)隱患，及時處理并通知項目部，以確保園區(qū)消防安全建立巡視制度，跟蹤管理，及時發(fā)現(xiàn)、及時16違章處理率無90%處理，并加強宣傳工作，取得住戶的理解，-16-歡迎下載16青羊工業(yè)

31、園物業(yè)管理方案杜絕違章事情發(fā)生，并進行回訪檔案記錄按照政策規(guī)定，做好各項工作，同時加強與住戶的溝通，定期舉行相關(guān)方懇談會，了解住戶有效投訴無100%17相關(guān)方的愿望和要求，滿足相關(guān)方的需要，處理率發(fā)生投訴及時處理，同時建立檔案跟蹤處理結(jié)果。員工分別進行入職培訓、在職培訓、定期培訓等常規(guī)培訓，并予以考核，不合格者予以管理人員持證淘汰；對于特種作業(yè)、行業(yè)性要求的員工要1880%上崗率通過有關(guān)部門培訓、考核，公司將就有關(guān)技術(shù)、技能進行定期培訓，并予以考核，確保培訓合格率達100%，以保障員工的素質(zhì)維修服務回訪對于進行維修的項目實行回訪制度，建檔記1960%率錄，以確保維修服務滿足客戶的需要。在日常工

32、作中及時收集客戶的需求信息，盡住戶對物業(yè)管2095%98%可能地滿足客戶的需要，加強雙方的溝通，理滿意率歡迎下載精品文庫無無17精品文庫以確保相關(guān)方對物業(yè)管理工作的滿意。第五節(jié)檔案的建立與管理知識經(jīng)濟的悄然興起，信息的重要性日益突出，在物業(yè)管理過程中，信息資源已經(jīng)成為不可或缺的重要組成部分。因此，我們針對青羊工業(yè)園的實際情況，將建立符合園區(qū)物業(yè)管理需求的檔案管理辦法，達到信息共享、合理利用、查閱方便、從而有效的提升物業(yè)管理品質(zhì)。-17-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案一資料的收集：為了確保資料收集齊全，檔案建立完善，我們將設立專職文員負責檔案建立和管理工作。在建立檔案時，我們將按照國家標準對其分為以下類

33、別進行收集整理，為園區(qū)順利達到國家優(yōu)秀示范園區(qū)打下堅實基礎(chǔ)：1礎(chǔ)資料類：包括項目批準文件，用地批準文件，拆遷資料，房屋分產(chǎn)權(quán)清冊，竣工圖(包括園林總平面.建筑.結(jié)構(gòu).設備.附屬工程所有隱蔽管線的全套圖紙)，地質(zhì)勘察報告，工程合同及開、竣工報告，圖紙會審記錄，工程設計變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)，隱蔽工程驗收簽證，沉降觀測記錄，竣工驗收證明書，鋼材.水泥等主要材料的質(zhì)量保證書，新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書，水、電、氣、視、訊、衛(wèi)生潔具、消防、電梯等設備的隨機技術(shù)資料和檢驗合格證書，砂漿、混凝土試塊試壓報告，.供水、供暖、煤氣管道的試壓報告等。2戶資料的整理歸檔，包括：交房程序表，

34、房屋狀態(tài)確認表，物業(yè)管理協(xié)議，業(yè)主家歡迎下載18精品文庫庭成員清冊，業(yè)主身份證復印件，業(yè)主機動車登記表，業(yè)主領(lǐng)用物品登記表，裝修申請表，裝修施工承諾書，裝修單位營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證復印件，業(yè)主裝修設計方案，裝修繳款通知單，裝修施工證，裝修巡視檢查表，違規(guī)裝修處理通知單，裝修竣工檢查表，裝修退款審批表等。3iso9001/2000質(zhì)量體系運行資料，包括：財務報表、客戶服務中心記錄、各部門相關(guān)記錄、工程、設備運行維護管理工作計劃，運行、維護、檢修記錄，工程，設備巡視檢查記錄，各部門交接班記錄、值班記錄，特約服務記錄等。4公司行政文件，主要包括iso9001/2000管理體系文件，各專業(yè)作業(yè)指導書，集團

35、公司及物業(yè)公司下發(fā)的管理標準、制度，公司規(guī)章制度、員工行為規(guī)范、通知、通報文件，相關(guān)政府部門文件；5項目部組織的各種文化活動資料，包括圖文資料，影音資料，相關(guān)媒體的報道等。二檔案的保管、查閱與銷毀：-18-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案首先，我們根據(jù)檔案資料的類別，進行分類編制檔案目錄，按照內(nèi)容、部門、年度、保存期限、保密程度進行主卷，逐一編號、登記造冊、分柜保存。并隨時保證檔案室清潔、通風、干燥，確保文件存放符合防火、防潮、防蟲、防鼠等基本條件。在檔案查閱與銷毀方面，我們嚴格執(zhí)行集團公司檔案管理制度，采用科學手段，逐步實現(xiàn)檔案管理現(xiàn)代化。歡迎下載19精品文庫第六節(jié)市政配套設施、房屋及共用部位管理構(gòu)想

36、為了加強對青羊工業(yè)園園區(qū)道路、房屋及共用部位共用設施設備的管理，我們結(jié)合項目的特點，根據(jù)國家優(yōu)秀物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)的管理經(jīng)驗，結(jié)合公司iso9001/2000質(zhì)量管理體系制定了完善的管理方案：總體上看，園區(qū)房屋結(jié)構(gòu)分類主要包括磚混結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)幾個方面的結(jié)構(gòu)性質(zhì)，我們在房屋裝修、維護、修繕管理時，將根據(jù)園區(qū)不同業(yè)態(tài)的房屋接構(gòu)，制定不同的管理措施。一、市政配套設施的維護管理：因青羊工業(yè)園規(guī)劃建設構(gòu)思是建設成一個園林景觀式的多功能綜合城區(qū)，在園區(qū)內(nèi)的市政道路、市政設施、建筑小品數(shù)量龐大，種類繁多。因此，我們在項目部工程部中，安排了專業(yè)的土建工程師和給排水工程師，從技術(shù)力量上有效保障對園區(qū)市政設施

37、的維護管理力量。在對園區(qū)市政道路、市政設施、市政管網(wǎng)、建筑小品的維護管理方面，由工程部土建工程師依據(jù)國家標準為指導，結(jié)合園區(qū)實際情況，根據(jù)公司iso9001質(zhì)量管理體系，制定園區(qū)道路、市政設施、市政管網(wǎng)及建筑小品的維護、修繕計劃。二、房屋及共用部位的維護管理：由工程部經(jīng)理牽頭，由專業(yè)主管及相關(guān)專業(yè)工程師具體負責，建立完善的房屋及共用部位共用設施設備管理制度，包括：房屋、及共用部位、配套設施管理措施，房屋及共用部位維護修繕計劃，包括定期檢查房屋主體結(jié)構(gòu)、防水、裝修局部維修及翻新、道路修繕、化糞-19-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案池清淘、雨污水井（溝）疏淘、電纜井積水清理、園區(qū)工業(yè)污水系統(tǒng)處理等；制定共

38、用部位大中修方案并報請業(yè)主審核實施，配套功能用房改造等；制定詳盡的裝修管理措施，保證業(yè)主及相關(guān)單位在二次裝修過程中的相關(guān)活動符合國家規(guī)定。制定空置房管理標準，對尚未交付的空置房嚴格按照空置房管理標準定期檢查，保證空置房隨時完好。根據(jù)房屋的不同類別，向業(yè)主和相關(guān)單位提供專業(yè)的廠房修葺與改造。（實施方案見附件）第七節(jié)工程設備管理構(gòu)想在現(xiàn)代物業(yè)管理中，設備管理水平是物業(yè)管理綜合水平評判的專業(yè)依據(jù)之歡迎下載20精品文庫一。青羊工業(yè)園是一個集工業(yè)、商業(yè)、服務業(yè)等多功能綜合園區(qū)，系統(tǒng)設備配置齊全，設備科技技術(shù)含量高，系統(tǒng)設備停運對園區(qū)業(yè)主、單位影響巨大。針對園區(qū)的設備情況，我們認為，從以下方面入手，是設備

39、管理的基本保障：一、完善工程部架構(gòu)，確保工程部技術(shù)力量，在工程部架構(gòu)設置中，應保證有機電工程師、電子電氣工程師、暖通工程師等高級專業(yè)技術(shù)人才，在人才、技術(shù)資源的有力保證下，熟悉設備性能、有可靠的運行維護和檢修能力，保證設備的正常運行，有能力及時發(fā)現(xiàn)和處理設備運行過程中的隱患和故障，保證將設備故障排除在萌芽狀態(tài)。二、建立完善的設備檔案，健全設備卡片和運行維修記錄，隨時掌握設備運行維護狀況，搞好設備“病史”管理。三、健全設備管理崗位職責，制定設備運行、維護、保養(yǎng)、檢修制度，制定設備周檢、月檢、季檢、年檢工作計劃；嚴格填報運行、維護、檢修、更新記錄。四、建立設備緊急事故預案，保證設備緊急情況時的管理

40、流程。1、由工程部設備主管起草演習預案，經(jīng)工程部經(jīng)理審核，報項目部經(jīng)理審批后，提前通知與演習相關(guān)的單位、住戶和相關(guān)部門；2、工程部經(jīng)理組織設備運行管理和設備檢修技術(shù)人員提前到場，學習該次演-20-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案習的目的、目標、演習預案、實施辦法；歡迎下載21精品文庫3、實施演習方案，監(jiān)控演習程序，在演習過程中鍛煉運行管理人員在緊急情況下的運行管理操作能力和檢修技術(shù)人員在緊急設備故障時的應急檢修能力；4、組織過程技術(shù)人員對演習過程分析、討論、總結(jié)演習的成敗得失，積累緊急設備故障的管理經(jīng)驗；5、工程部經(jīng)理組織講評，形成演習報告和測評報告，向項目部經(jīng)理和管委會匯報。五、建立重要設備停運審批管

41、理程序，避免因重要設備停運給園區(qū)業(yè)主和相關(guān)單位帶來損失。六、共用設施設備管理標準及實施辦法：序項實施方案督導計劃服務標準號目1、安排電梯維修人員每1、主管每天巡視檢查電1、電梯按照甲方要求天進行巡視檢查，包括梯運行狀況，并檢查維時間開啟，保證運行電機房、轎頂及轎廂安全保狀況和相關(guān)記錄；良好，維保達到國家1梯回路；2、電梯工每天巡視檢查規(guī)定要求，無電梯事2、定期維保加油；機房不少于3次，并做故；3、每周、每月、每季度由好記錄；2、設備得到規(guī)范要求外委維保單位檢查維1、審查月度、季度及年檢的專業(yè)維保，杜絕因保；維保情況，并提出意見維保不及時造成設4、每年報技監(jiān)局年檢。和建議。備損壞和報廢。歡迎下載

42、22精品文庫1、每周維護檢查紅外線1、工程主管、保安隊長定1、紅外線報警裝置靈報警裝置，進行障隘測期檢查監(jiān)控中心圖像敏，無誤報、漏報發(fā)-21-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案監(jiān)試；及運行記錄，并每周安生；2控2、每周進行鏡頭維護除排保安員進行紅外線2、監(jiān)控設備圖像清晰，系塵，確保錄像清晰；障隘測試；硬盤錄像可保存一統(tǒng)3、每月全面檢查線路接2、工程主管每月組織全個月。頭及系統(tǒng)元件；面檢查系統(tǒng)線路及設4、每半年由委外維保單備；位維護檢查一次。3、委外維護結(jié)果需由主管現(xiàn)場檢查及工程部經(jīng)理簽署意見。1、災時和緊急通知時開3、主管每天巡視公共區(qū)1、運行效果良好，無噪消啟，音量適度；域時監(jiān)聽音樂效果；音，播放節(jié)目菜

43、單合防2、每天巡視檢查末端音4、每天巡視檢查機房一理；3廣箱，確保音箱輸出正次；2、音控設備擺放整齊，播常，無噪音；5、審查月度系統(tǒng)維保情設備房干凈整潔，音3、每月檢查播音設備和況，并提出意見和建帶、碟片使用保管得系統(tǒng)線路，保證設備完議。當；歡迎下載23精品文庫好，線路暢通；3、維保及時準確，相關(guān)4、每半年維保音箱一次。運行、維保記錄完整準確。1、每天巡視機房次數(shù)不1、主管每天巡視機房一1、電視信號質(zhì)量投訴1低于3次，并適時監(jiān)控次，每周檢驗信號質(zhì)量小時內(nèi)解決；有信號源質(zhì)量；一次；2、線路暢通及設備完線2、接業(yè)主報修1小時內(nèi)2、弱電工每天監(jiān)測信號好率達到100。4電解決問題；質(zhì)量一次，并將結(jié)果匯

44、-22-青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案視3、每周全面檢查一次線報領(lǐng)班；系路信號放大器，發(fā)現(xiàn)問3、主管每月組織檢查一統(tǒng)題一小時內(nèi)通知網(wǎng)絡次系統(tǒng)運行維護情況，公司解決；并審查運行維護記錄；4、每年信號接入單位系4、接入單位維護保養(yǎng)結(jié)統(tǒng)維護保養(yǎng)不少于2果需報主管及公司經(jīng)次。理簽署意見。1、每天巡視機房次數(shù)不1、主管每天巡視機房一1、視信號質(zhì)量投訴1小低于3次，并適時監(jiān)控次，每周檢驗信號質(zhì)量時內(nèi)解決；網(wǎng)信號源質(zhì)量；一次；2、線路暢通及設備完5絡2、每周全面檢查一次線2、弱電工每天監(jiān)測信號好率達到100。系路信號放大器，發(fā)現(xiàn)問質(zhì)量一歡迎下載24精品文庫統(tǒng)題一小時內(nèi)通知網(wǎng)絡次，并將結(jié)果匯報領(lǐng)公司解決；班；3、每年信號接入單位系3、主管每月組織檢查一統(tǒng)維護