天津某酒店式別墅商業(yè)計(jì)劃書secret

1、目目 錄錄 前前 言言.5 5 第一部分第一部分 執(zhí)行概要執(zhí)行概要.6 6 一、項(xiàng)目概述 .6 二、項(xiàng)目發(fā)起人簡介 .6 三、股東單位 .7 第二部分第二部分 項(xiàng)目提供的產(chǎn)品和服務(wù)項(xiàng)目提供的產(chǎn)品和服務(wù).8 8 一、項(xiàng)目的創(chuàng)意和定位 .8 （一）項(xiàng)目創(chuàng)意 .8 （二）項(xiàng)目定位 .8 二、項(xiàng)目優(yōu)勢 .9 （一）地理位置優(yōu)越，交通便利 .9 （二）具有較大的市場空間和目標(biāo)客戶群體 .9 （三）與園區(qū)內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目形成資源共享及優(yōu)勢互補(bǔ) .9 （四）創(chuàng)新的“大型人工湖旅游酒店式別墅”經(jīng)營模式 .10 三、項(xiàng)目規(guī)劃及建設(shè)方案 .10 （一）項(xiàng)目地址 .10 （二）酒店式*別墅規(guī)劃設(shè)計(jì) .11 （三）項(xiàng)目經(jīng)營

2、范圍 .12 （四）項(xiàng)目實(shí)施保障條件 .12 第三部分第三部分 項(xiàng)目背景及其可行性項(xiàng)目背景及其可行性.1313 一、宏觀經(jīng)濟(jì)的配合 .13 （一）社會消費(fèi)水平穩(wěn)步提高 .13 （二）旅游行業(yè)為政府扶持性行業(yè) .13 （三）酒店式別墅面臨良好的發(fā)展機(jī)遇 .14 二、當(dāng)?shù)卣罅χС旨皟?yōu)惠政策 .14 （一）生態(tài)園項(xiàng)目獲得天津市及靜?？h政府大力支持 .14 （二）相關(guān)優(yōu)惠政策 .14 三、面臨的良好機(jī)遇 .15 （一）2008 年北京奧運(yùn)會為京津地區(qū)帶來大量客流.15 （二）中國加入 wto 加速旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展 .15 （三）旅游業(yè)已經(jīng)成為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn) .15 （四）周遍地區(qū)具有較強(qiáng)

3、的消費(fèi)能力和市場需求 .15 四、發(fā)起人具備承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)的優(yōu)勢和能力 .16 （一）經(jīng)營管理能力 .16 （二）資本運(yùn)作能力 .16 （三）創(chuàng)新的產(chǎn)權(quán)機(jī)制和開放的經(jīng)營理念 .16 第四部分第四部分 市場分析市場分析.1717 一、外部環(huán)境分析 .17 （一）天津地區(qū)投資價(jià)值的凸現(xiàn) .17 （二）天津別墅市場具有良好的發(fā)展空間 .17 二、市場需求分析 .18 （一）龐大的潛在市場規(guī)模 .18 （二）京津一帶強(qiáng)勁的市場需求 .18 （三）目標(biāo)客戶分析 .18 第五部分第五部分 競爭分析競爭分析.2020 一、競爭影響因素分析 .20 （一）價(jià)格 .20 （二）交通 .20 （三）環(huán)境 .20 （

4、四）娛樂項(xiàng)目、配套設(shè)施設(shè)置 .20 二、競爭優(yōu)勢分析 .21 （一）齊全的配套娛樂設(shè)施 .21 （二）創(chuàng)新的“大型人工湖旅游酒店式別墅”經(jīng)營模式 .21 （三）龐大的人脈網(wǎng)絡(luò)及暢通的宣傳渠道 .21 第六部分第六部分 經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃.2222 第七部分第七部分 市場銷售市場銷售.2323 一、市場計(jì)劃 .23 （一）市場進(jìn)入 .23 （二）市場開發(fā) .23 二、銷售策略 .23 三、公共關(guān)系 .24 （一）平面媒體廣告 .24 （二）電視媒體廣告 .24 （三）廣播廣告 .24 （四）互聯(lián)網(wǎng)廣告 .24 （五）戶外廣告 .24 第八部分第八部分 項(xiàng)目的運(yùn)營與管理項(xiàng)目的運(yùn)營與管理.25

5、25 一、治理結(jié)構(gòu) .25 （一）關(guān)于股東與股東大會 .25 （二）關(guān)于董事與董事會 .25 （三）關(guān)于監(jiān)事與監(jiān)事會 .26 二、管理團(tuán)隊(duì) .26 三、激勵(lì)與約束 .26 第九部分第九部分 投資估算投資估算.2828 一、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 .28 二、投資估算及資金籌措 .28 三、運(yùn)營第一年流動資金明細(xì) .29 第十部分第十部分 經(jīng)濟(jì)效益分析經(jīng)濟(jì)效益分析.3030 一、收入預(yù)測 .30 （一）出租比例預(yù)測 .30 （二）租賃價(jià)格預(yù)測 .31 （三）租賃收入預(yù)測 .31 二、成本費(fèi)用預(yù)測 .32 三、利潤及投資報(bào)酬率預(yù)測 .33 四、特別提示 .33 五、結(jié)論 .33 第十一部分第十一部分 風(fēng)險(xiǎn)分

6、析與對策風(fēng)險(xiǎn)分析與對策.3535 一、政策風(fēng)險(xiǎn) .35 二、市場風(fēng)險(xiǎn) .35 三、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn) .36 四、不可抗力風(fēng)險(xiǎn) .36 第十二部分第十二部分 結(jié)論結(jié)論.3737 前前 言言 本商業(yè)計(jì)劃書內(nèi)容包括酒店式*別墅的項(xiàng)目簡介、主要建設(shè)內(nèi)容、輔助 資源配置、發(fā)展前景、市場定位、競爭對手、銷售策略、風(fēng)險(xiǎn)控制及項(xiàng)目的投 資回報(bào)期等投資者關(guān)心的各項(xiàng)問題。 酒店式*別墅為天津市*項(xiàng)目的下屬子項(xiàng)目之一，生態(tài)園的整體介紹 參見天津市*項(xiàng)目說明書 。 本項(xiàng)目中的所有外部數(shù)據(jù)均有確切出處，財(cái)務(wù)預(yù)測數(shù)據(jù)則根據(jù)相關(guān)方法推 算而得。 第一部分第一部分 執(zhí)行概要執(zhí)行概要 一、項(xiàng)目概述一、項(xiàng)目概述 酒店式*別墅是天津*旅游

7、度假村中的一個(gè)重要組成部分，是一個(gè)集 旅游、娛樂、住宿、餐飲、會務(wù)等為一體的高檔休閑度假旅游項(xiàng)目。 酒店式*別墅群倚已建成的 800 畝人工湖建設(shè)，為整個(gè)生態(tài)園最佳休閑 觀光地之一，建成后的度假村風(fēng)景優(yōu)美、設(shè)施完備、功能齊全，將成為都市人 休閑度假的一個(gè)最佳去處。 該項(xiàng)目的建設(shè)分為三期，其中一期為項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場宣傳及推廣等， 目前正在進(jìn)行中。二期將建設(shè)具有異國情調(diào)的酒店式*別墅 20 幢，形成具 有豐富親水資源的湖畔別墅區(qū)，包括日式 8 幢 、歐式 8 幢、中式 4 幢；三期建 設(shè)計(jì)劃為 100 棟風(fēng)格迥異的別墅群。 該項(xiàng)目的二期建設(shè)即將正式啟動，有關(guān)立項(xiàng)手續(xù)完備，預(yù)計(jì)二期地上物建 設(shè)總投

8、資 2280 萬元,占地面積 30 畝。根據(jù)投資力度和投資規(guī)模的增加，三期的 后續(xù)開發(fā)建設(shè)預(yù)留 50 畝可以在現(xiàn)有規(guī)劃的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整和創(chuàng)新。 二、項(xiàng)目發(fā)起人簡介二、項(xiàng)目發(fā)起人簡介 天津*發(fā)展有限公司（以下稱“*” ）作為本項(xiàng)目的發(fā)起主體，對 項(xiàng)目進(jìn)行總體策劃，并作為投資人投資興建該項(xiàng)目。公司簡要情況如下： 公司名稱： 注冊時(shí)間：2002 年 10 月 9 日 注冊資金：4,500 萬人民幣 公司地址： 公司電話： 公司傳真： *將按照現(xiàn)代公司治理結(jié)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理系統(tǒng)設(shè)計(jì)和人力資源規(guī)劃， 最終形成完整規(guī)范的公司法人治理結(jié)構(gòu)以及科學(xué)合理、精簡有效的組織管理體 系。 三、三、股東單位股東單位 *

9、的兩家大股東分別是：天津*投資（集團(tuán)）有限公司和深圳市* 投資有限公司。 天津*投資（集團(tuán)）有限公司成立于 1999 年，注冊資金 8,000 萬元，是 在國家工商行政管理局注冊并具獨(dú)立法人資格的集團(tuán)公司，下屬 18 家子公司， 業(yè)務(wù)范圍涉及旅游景區(qū)、景點(diǎn)開發(fā)、體育、通訊、商貿(mào)等領(lǐng)域。公司于 2000 年 巨資買斷原天津甲 b 立飛足球隊(duì)，建立甘肅天馬足球俱樂部，現(xiàn)俱樂部遷至東 莞，更名為東莞東城隊(duì)。*投資集團(tuán)下屬天津市*旅行社成立于 1999 年， 注冊資金 1500 萬元，目前名列天津同行業(yè)前三位，主要負(fù)責(zé)*的營銷，提供 良好的客源市場。 深圳市*投資有限公司（shenzhen minte

10、x investment co,ltd）成立于 2004 年成立，注冊資本 3,000 萬元人民幣，是在深圳市工商局注冊的新興的專 業(yè)化投資機(jī)構(gòu)，主要業(yè)務(wù)范圍包括直接投資、項(xiàng)目管理、投資銀行，主要投資 方向?yàn)槁糜?、房地產(chǎn)、高科技。主要負(fù)責(zé)*項(xiàng)目規(guī)劃和資本運(yùn)營。 第二部分第二部分 項(xiàng)目提供的產(chǎn)品和服務(wù)項(xiàng)目提供的產(chǎn)品和服務(wù) 一、項(xiàng)目的創(chuàng)意和定位一、項(xiàng)目的創(chuàng)意和定位 （一）項(xiàng)目創(chuàng)意（一）項(xiàng)目創(chuàng)意 “酒店式*別墅”項(xiàng)目是天津*內(nèi)最核心、最具盈利能力的項(xiàng)目之一。 鑒于北方的地理?xiàng)l件，相對缺乏高檔消費(fèi)的親水地產(chǎn)別墅，酒店式*別墅倚 800 畝人工湖建設(shè)迎合了高端消費(fèi)人群的需要，建成后的度假村風(fēng)景優(yōu)美、設(shè)

11、施完備、功能齊全，將成為都市人休閑度假的最佳場所之一。 本項(xiàng)目的規(guī)劃融合了西方建筑特色和現(xiàn)代社區(qū)規(guī)劃理念，將建設(shè)為中式、 歐洲等不同風(fēng)格的別墅群，以優(yōu)雅、開放、包含著休閑和賞心為建設(shè)宗旨，旨 在創(chuàng)造一個(gè)融優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境、旅游、休閑度假與居住功能為一體的社區(qū)，是 成功人士夢想居住中最耀眼的一道風(fēng)景。 （二）項(xiàng)目定位（二）項(xiàng)目定位 酒店式*別墅以休閑、自然為主題，采用星級酒店式經(jīng)營管理模式，主 要為滿足前來進(jìn)行度假休閑、商務(wù)會務(wù)等的群體提供多方位服務(wù)。 酒店式*別墅項(xiàng)目包括別墅群以及 800 畝人工湖，不同風(fēng)格的設(shè)計(jì)以及 每棟別墅獨(dú)立的碼頭、游船、工作犬配合生態(tài)園內(nèi)優(yōu)美的風(fēng)景和眾多高端的休 閑娛樂

12、項(xiàng)目，必然成為國內(nèi)眾多休閑度假村中的翹楚，這同時(shí)也是本項(xiàng)目盈利 能力的關(guān)鍵。 從景觀特色上分析，酒店式*別墅以營造以人工湖為中心的水域景觀為 主要發(fā)展方向，通過景區(qū)內(nèi)特有的水域景觀并結(jié)合健康有趣的娛樂設(shè)施來吸引 遠(yuǎn)近游客。 從規(guī)劃建設(shè)旅游項(xiàng)目上分析，酒店式*別墅是*旅游項(xiàng)目開發(fā)中一個(gè) 重要的組成部分，與其周邊的休閑娛樂項(xiàng)目共同構(gòu)成了休閑、娛樂、度假、會 議、住宿等多功能旅游環(huán)境，能夠滿足不同年齡結(jié)構(gòu)、職業(yè)結(jié)構(gòu)的需求。 從現(xiàn)代生活節(jié)奏上分析，久居城市的人們?nèi)粘９ぷ?、生活?jié)奏緊張，渴望 利用節(jié)假日到自然環(huán)境中尋求樂趣，得到放松。旅游度假村便捷通暢的交通體 系，公園內(nèi)精心設(shè)計(jì)和新奇創(chuàng)意的游樂設(shè)施，能

13、夠抓住現(xiàn)代人們的旅游心理和 消費(fèi)心理，為游客營造一個(gè)融于自然的休憩空間。 從時(shí)空距離上分析，酒店式*別墅交通方便、各種設(shè)施齊全，天津、北 京等距離較近的大城市居民或游客能夠開展節(jié)假日 1、2 日游，而全國其他地區(qū) 的游客也能利用各種假期，前來旅游度假。 二、項(xiàng)目優(yōu)勢二、項(xiàng)目優(yōu)勢 （一）地理位置優(yōu)越，交通便利（一）地理位置優(yōu)越，交通便利 酒店式*別墅位于天津靜?？h西雙塘村*內(nèi)，東臨京浦鐵路，緊靠京 滬高速公路和 104 國道，距天津市區(qū) 40 公里，天津新港 80 公里，天津?yàn)I海國 際機(jī)場 60 公里，距首都北京 140 公里，經(jīng)*公司申請，天津市政府同意在京 滬高速公路*處建設(shè)出口，未來從北京

14、、天津?qū)⒖芍苯油ㄟ^高速公路直接進(jìn) 入*，交通更加便利。這也同時(shí)體現(xiàn)了天津市政府對天津*的大力支持。 （二）具有較大的市場空間和目標(biāo)客戶群體（二）具有較大的市場空間和目標(biāo)客戶群體 酒店式*別墅的市場定位是酒店式高尚別墅，而且社區(qū)規(guī)模較大，總建 設(shè)規(guī)劃面積 80 畝。隨著國民經(jīng)濟(jì)保持高速增長，國民收入不斷增加，中國已有 相當(dāng)一部分人已先富起來，這些人士對居住條件及休閑度假住所要求較高，因 此酒店式*別墅項(xiàng)目目標(biāo)客戶源較為充裕。 （三）與園區(qū)內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目形成資源共享及優(yōu)勢互補(bǔ)（三）與園區(qū)內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目形成資源共享及優(yōu)勢互補(bǔ) 酒店式*別墅是*中一個(gè)重要的組成部分，為生態(tài)園項(xiàng)目二期建設(shè)內(nèi) 容之一，其他部分子項(xiàng)

15、目已在去年開工建設(shè)。按照生態(tài)園的設(shè)計(jì)規(guī)劃，整個(gè)園 區(qū)項(xiàng)目的工程建設(shè)將分成四個(gè)時(shí)期，從 2003 年 3 月份起建，預(yù)計(jì) 2007 年全部 完成。其中，一期部分項(xiàng)目已經(jīng)接近竣工，正在試營業(yè)之中。 生態(tài)園一期項(xiàng)目中包括馬術(shù)俱樂部、特種犬養(yǎng)殖、斗牛場、動物競技、大 土炕餐廳等項(xiàng)目，其主體工程已經(jīng)基本建設(shè)完成，預(yù)計(jì) 2004 年十月一日之前開 始營業(yè)。預(yù)計(jì)一期建設(shè)完成后，園區(qū)可正式對社會開放，接待各地游客，成為 京津一帶的熱門旅游景點(diǎn)。到時(shí)園區(qū)內(nèi)可進(jìn)行包括農(nóng)業(yè)大棚采摘，犬類觀賞， 馬術(shù)俱樂部表演，動物競技表演等以娛樂性活動為主的項(xiàng)目。酒店式*別墅 項(xiàng)目屬于二期工程，屆時(shí)將盡享一期工程的相關(guān)資源及配套設(shè)

16、施。 （四）創(chuàng)新的（四）創(chuàng)新的“大型人工湖旅游酒店式別墅大型人工湖旅游酒店式別墅”經(jīng)營模式經(jīng)營模式 圍繞 800 畝人工湖建設(shè)的酒店式*別墅項(xiàng)目整體形象突出，各類建筑設(shè) 計(jì)風(fēng)格獨(dú)特，服務(wù)內(nèi)容豐富，功能齊全，各類配套設(shè)施完備，具備良好的硬件 條件。酒店式*別墅作為生態(tài)園的重要組成部分，與其它項(xiàng)目優(yōu)勢互補(bǔ)，聯(lián) 合經(jīng)營，形成資源共享，*內(nèi)優(yōu)美的環(huán)境、眾多獨(dú)具特色的經(jīng)營休閑項(xiàng)目襯 托出酒店式*別墅的潛在價(jià)值。 三、項(xiàng)目規(guī)劃及建設(shè)方案三、項(xiàng)目規(guī)劃及建設(shè)方案 （一）項(xiàng)目地址（一）項(xiàng)目地址 酒店式*別墅二期占地 30 畝，環(huán)繞*內(nèi)人工湖的南側(cè)，在生態(tài)園圖示 f3 處。 （項(xiàng)目位置見下圖） （二）酒店式（二）

17、酒店式*別墅規(guī)劃設(shè)計(jì)別墅規(guī)劃設(shè)計(jì) 酒店式*別墅二期將建設(shè)具有異國情調(diào)的*別墅 20 幢，形成倚勢而 成風(fēng)格迥異的湖畔別墅區(qū)，包括日式 8 幢 、歐式 8 幢、中式四合院 4 幢。 *別墅規(guī)劃設(shè)計(jì)圖 1 *別墅規(guī)劃設(shè)計(jì)圖 2 日式別墅。通過景觀帶將花園和別墅進(jìn)行了空間和景觀上的自然融合，引 入了空中花園設(shè)計(jì)理念，與內(nèi)庭院形成立體的綠化效果；日式溫泉洗浴、露天 大風(fēng)呂、日式榻榻米等。獨(dú)特的日式建筑風(fēng)格和日本庭院景觀讓游客充分體驗(yàn) 東洋風(fēng)格的雅致精巧。 歐式別墅。既有外檐典雅、尊貴，古典中融合了現(xiàn)代，淡雅中彰顯恢弘的 巴洛克古典建筑風(fēng)格，亦有俄羅斯哥特式風(fēng)格建筑和以小筒瓦式外檐為主要風(fēng) 格的西班牙式

18、建筑。大理石細(xì)膩的紋理，波斯地毯濃濃的柔情，特種進(jìn)口墻紙 的金碧輝煌，襯出別墅雍容華貴與不凡氣度。 中式四合院。由北房、東西廂房和南房組成一個(gè)獨(dú)立的院落，北房兩側(cè)是 東西耳房，四周以連廊形式相連。青磚灰瓦、青藤繞梁、小鳥鳴囀、水井、碾 坊時(shí)刻投射出清新古樸的典型中式風(fēng)格。 *別墅規(guī)劃設(shè)計(jì)圖 3 *別墅規(guī)劃設(shè)計(jì)圖 4 （三）項(xiàng)目經(jīng)營范圍（三）項(xiàng)目經(jīng)營范圍 主要包括：住宿、會務(wù)等。 1 1、住宿：、住宿： 采用星級酒店式經(jīng)營管理*別墅，日常經(jīng)營中為游客提供住 所。 2 2、會務(wù)：、會務(wù)：為生態(tài)園內(nèi)舉辦的各類商務(wù)會議和培訓(xùn)提供配套服務(wù)。 （四）項(xiàng)目實(shí)施保障條件（四）項(xiàng)目實(shí)施保障條件 1、項(xiàng)目立項(xiàng)已獲

19、本公司股東方面決議和靜計(jì)投資（2003）63 號文批準(zhǔn)。 2、本項(xiàng)目建設(shè)用地地質(zhì)構(gòu)造穩(wěn)定，水文狀況良好。 3、本項(xiàng)目建設(shè)用地公用設(shè)施配套齊全，水、電、氣、路均達(dá)至建設(shè)用地紅 線；本項(xiàng)目建設(shè)用地凈空條件良好，無高壓輸電走廊、微波通訊走廊；地下無 妨礙性市政管網(wǎng)。 4、配套環(huán)境及休閑娛樂設(shè)施基本完備。 第三部分第三部分 項(xiàng)目背景及其可行性項(xiàng)目背景及其可行性 一、宏觀經(jīng)濟(jì)的配合一、宏觀經(jīng)濟(jì)的配合 進(jìn)入 2000 年以來，我國宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了較為顯著的成績。雖然近來國 際經(jīng)濟(jì)風(fēng)云變幻，起伏不定，但是我國經(jīng)濟(jì)增長卻表現(xiàn)得相當(dāng)穩(wěn)定。 “九五”期 間國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長率接近 8%。在我國制定的“十五”計(jì)

20、劃和 2010 年遠(yuǎn) 景目標(biāo)規(guī)劃中，未來十年的國內(nèi)生產(chǎn)總值平均增長將在 7.2%左右。目前我國人 均年收入已達(dá) 1,090 美元 左右，城鎮(zhèn)居民大多說已從小康步入富裕小康水平， 北京、天津及周邊一些地區(qū)已達(dá)到或超過 3,000 美元，連續(xù)保持了國民經(jīng)濟(jì)持 續(xù)、快速、健康發(fā)展的良好局面。 （一）社會消費(fèi)水平穩(wěn)步提高（一）社會消費(fèi)水平穩(wěn)步提高 在良好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，隨著居民生活水平的迅速提高，居民節(jié)假日的 增加，閑暇時(shí)間上升，民眾的生活追求以由數(shù)量型向質(zhì)量型轉(zhuǎn)變。我國居民的 恩格爾系數(shù)逐年下降，越來越多的居民趨向于休閑旅游與回歸自然活動。休閑 運(yùn)動性旅游是旅游業(yè)發(fā)展的一大趨勢，高品位、質(zhì)量型、休

21、閑型、生態(tài)型旅游 在現(xiàn)代旅游中的份量日趨加重，也更加符合現(xiàn)代都市人的旅游消費(fèi)心理。 （二）旅游行業(yè)為政府扶持性行業(yè)（二）旅游行業(yè)為政府扶持性行業(yè) 旅游業(yè)已成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，逐步成長為我國國民經(jīng)濟(jì)的 支柱產(chǎn)業(yè)之一。黨中央、國務(wù)院和天津市委、市政府高度重視發(fā)展旅游業(yè)，出 臺了一系列扶持旅游業(yè)發(fā)展的政策、措施和部署。天津市人民政府發(fā)出了津政 發(fā)（2000）81 號文件關(guān)于加強(qiáng)旅游業(yè)發(fā)展的通知 ，將旅游業(yè)列為國民經(jīng)濟(jì) 的支柱產(chǎn)業(yè)，制定了確實(shí)的發(fā)展措施，并出臺了有關(guān)保證旅游業(yè)持續(xù)、快速、 健康發(fā)展的法規(guī)和辦法，如天津市旅游管理辦法 。 （三）酒店式別墅面臨良好的發(fā)展機(jī)遇（三）酒店式別墅面臨

22、良好的發(fā)展機(jī)遇 目前，我國第一、二、三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長，主要經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷得到改善，經(jīng) 濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量不斷得到提高。在宏觀經(jīng)濟(jì)較快增長的同時(shí)，通貨膨脹水平卻相當(dāng) 低，各類價(jià)格水平變動均較平穩(wěn)。 隨著生活水平的進(jìn)一步提高，人們對居住的空間和品位追求上升到更高的 層次。在充分考慮到經(jīng)濟(jì)可行、技術(shù)可能、環(huán)境保護(hù)和滿足精神需求等條件而 選址建造的，能較好地體現(xiàn)居住性、舒適性、安全性和文明性相結(jié)合的住宅受 到普遍歡迎。后小康人居主要可以分為三種情況：一種是城市中心區(qū)的低密度、 高容積的高層住宅；第二種是城郊結(jié)合部的中密度、高綠化率的小高層住宅為 主的小區(qū)；第三種是城市郊區(qū)車程在一小時(shí)左右的低密度、低容積率、高綠化

23、 率的低層住宅為主的小區(qū)。 酒店式*別墅正是迎合了廣大都市人家庭、團(tuán)體等集體休閑度假消費(fèi)的 需求，大家庭、大團(tuán)體回歸生態(tài)自然將顯得更自然更和諧。另一方面，酒店式 別墅僅僅出別墅房產(chǎn)時(shí)段使用權(quán)，人們可以根據(jù)需要選擇適合自己的租賃時(shí)段， 這使得人們不需要花費(fèi)大量的資金便可自由享受高檔別墅的住宿待遇。 二、當(dāng)?shù)卣罅χС旨皟?yōu)惠政策二、當(dāng)?shù)卣罅χС旨皟?yōu)惠政策 （一）生態(tài)園項(xiàng)目獲得天津市及靜?？h政府大力支持（一）生態(tài)園項(xiàng)目獲得天津市及靜?？h政府大力支持 該項(xiàng)目從規(guī)劃階段就引起包括縣委、縣政府等領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)的高度重視。2002 年 11 月 28 日，靜海縣專門就此項(xiàng)目召開專題縣長辦公會議，將此項(xiàng)目列為

24、靜 ?？h農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光一號工程。并要求各有關(guān)部門要盡最大努力配合、支持該項(xiàng) 目開發(fā)建設(shè)。當(dāng)?shù)卣拇罅χС?，無疑為項(xiàng)目的規(guī)劃、開發(fā)、招商和經(jīng)營等 各項(xiàng)工作的順利開展提供了有力的保障。 （二）相關(guān)優(yōu)惠政策（二）相關(guān)優(yōu)惠政策 酒店式*別墅的項(xiàng)目發(fā)起人天津*公司于 2004 年初獲得了農(nóng) 業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營市級重點(diǎn)龍頭企業(yè)、速生豐產(chǎn)林基地項(xiàng)目稱號，并獲得國家財(cái)政 貼息 3,000 萬貸款以及國家林業(yè)部財(cái)政貼息 5,500 萬貸款。 三、面臨的良好機(jī)遇三、面臨的良好機(jī)遇 （一）（一）20082008 年北京奧運(yùn)會為京津地區(qū)帶來大量客流年北京奧運(yùn)會為京津地區(qū)帶來大量客流 北京申辦 2008 年夏季奧運(yùn)會成功，將

25、為京津地區(qū)吸引大批國內(nèi)外游客提供 一個(gè)極好的機(jī)會。天津也將成為重要的比賽場地之一，屆時(shí)將吸引大批海外客 源和國內(nèi)客源，并形成一個(gè)二至三年的旅游高潮。 （二）中國加入（二）中國加入 wtowto 加速旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展加速旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展 加入世界貿(mào)易組織（wto）會為我國旅游產(chǎn)業(yè)的突破性發(fā)展創(chuàng)造重要機(jī)遇。 加入 wto 對旅游業(yè)發(fā)展的整體影響是積極的、有力的。我國加入 wto 以后，將 加速旅游相關(guān)各業(yè)的對外開放步伐，有利于建立更加符合國際規(guī)則的運(yùn)行機(jī)制， 外國旅行社將通過合資和獨(dú)資方式逐步進(jìn)入中國市場，將直接帶來入境客源的 增長，外國投資者進(jìn)入中國的機(jī)會增多，也為發(fā)展商務(wù)旅游帶來廣闊的市場。 （三）旅

26、游業(yè)已經(jīng)成為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)（三）旅游業(yè)已經(jīng)成為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn) 國內(nèi)旅游行業(yè)的迅速發(fā)展，極大地拉動了經(jīng)濟(jì)消費(fèi)，同時(shí)創(chuàng)收了大量的外 匯，國內(nèi)的“五一黃金周” 、 “十一黃金周”以及春節(jié)，更是為國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展 作出了巨大的貢獻(xiàn)，國家主要部門越來越重視旅游業(yè)的發(fā)展，人們也越來越有 條件享受休閑度假的樂趣。 （四）周遍地區(qū)具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力和市場需求（四）周遍地區(qū)具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力和市場需求 天津及北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，特別是天津市經(jīng)濟(jì)已經(jīng)連續(xù)十余年增長，多項(xiàng) 發(fā)展指標(biāo)位居全國前列，國內(nèi)生產(chǎn)總值增幅連續(xù)三年位居全國各省市自治區(qū)前 3 名，呈現(xiàn)越來越強(qiáng)勁的發(fā)展?jié)摿Α?北京、天津地區(qū)

27、人口密集，隨著生活水平的不斷提高，人們的消費(fèi)觀念和 消費(fèi)意識不斷得到增強(qiáng)，特別是對休閑度假消費(fèi)需求旺盛，從而為酒店式* 別墅提供了廣闊的市場空間和客源基礎(chǔ)。 四、發(fā)起人具備承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)的優(yōu)勢和能力四、發(fā)起人具備承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)的優(yōu)勢和能力 （一）經(jīng)營管理能力（一）經(jīng)營管理能力 *公司通過建立健全管理控制系統(tǒng)和必要的制度，確保公司戰(zhàn)略、政策 和文化的統(tǒng)一性。并在此基礎(chǔ)上對各級主管充分授權(quán)，造成一種既有目標(biāo)牽引 和利益驅(qū)動，又有程序可依和制度保證的活躍、高效和穩(wěn)定的局面。 （二）資本運(yùn)作能力（二）資本運(yùn)作能力 作為本項(xiàng)目資本運(yùn)作平臺*投資將依托*積極探索資本經(jīng)營，利 用產(chǎn)權(quán)機(jī)制更大規(guī)模地調(diào)動資源并取得

28、了良好的效果。實(shí)踐表明，實(shí)現(xiàn)這種轉(zhuǎn) 變?nèi)Q于整個(gè)集團(tuán)的綜合實(shí)力和時(shí)機(jī)。外延的擴(kuò)張依賴于內(nèi)涵的做實(shí)，機(jī)會的 撲捉取決于事先的準(zhǔn)備。 *投資在進(jìn)行資本運(yùn)營時(shí)，重點(diǎn)選擇那些有實(shí)力、有市場以及與公司有 互補(bǔ)性的戰(zhàn)略伙伴。公司的資本運(yùn)做遵循有利于鞏固企業(yè)已經(jīng)形成的價(jià)值分配 制度的原則，并已取得了良好的效果。 （三）創(chuàng)新的產(chǎn)權(quán)機(jī)制和開放的經(jīng)營理念（三）創(chuàng)新的產(chǎn)權(quán)機(jī)制和開放的經(jīng)營理念 *強(qiáng)調(diào)追求產(chǎn)權(quán)制度和管理制度的優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營管理人員和優(yōu)秀員工 持股。在企業(yè)收益分配中體現(xiàn)有突出成就的員工對企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造的重要作用。 第四部分第四部分 市場分析市場分析 一、外部環(huán)境分析一、外部環(huán)境分析 （一）天津地區(qū)投資價(jià)值

29、的凸現(xiàn)（一）天津地區(qū)投資價(jià)值的凸現(xiàn) 多年來，天津地區(qū)的發(fā)展一直處于中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第二梯隊(duì)，發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)落 后于臨近的北京地區(qū)。但是從 2002 年開始，天津地區(qū)的發(fā)展開始飛速增長，多 項(xiàng)發(fā)展指標(biāo)位居全國前列，呈現(xiàn)越來越強(qiáng)勁的發(fā)展?jié)摿Α?這與中國的經(jīng)濟(jì)中心轉(zhuǎn)移的大趨勢是密不可分的。天津是中國四大直轄市 之一，是環(huán)渤海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心。20 多年來，中國的經(jīng)濟(jì)中心經(jīng)歷了從珠江三 角洲的發(fā)展到長江三角洲經(jīng)濟(jì)中心的形成，到現(xiàn)階段已經(jīng)迅速北移，可以預(yù)測， 未來的十到二十年，中國新經(jīng)濟(jì)中心將崛起在以環(huán)渤海地區(qū)為核心、輻射三北 地區(qū)的新區(qū)域。 環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心的崛起帶動了天津地區(qū)投資價(jià)值的凸現(xiàn)，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的 角度

30、看，梯度的推移發(fā)展理論支撐著天津的投資價(jià)值。因?yàn)橐粋€(gè)國家在相對的 時(shí)間內(nèi)，會將人力、物力、財(cái)力向這個(gè)國家最具優(yōu)勢的地區(qū)集中，一定階段后， 會向第二個(gè)梯度轉(zhuǎn)移。所以經(jīng)過了珠江三角洲、長江三角洲的發(fā)展過程，以天 津?yàn)橹行牡沫h(huán)渤海地區(qū)發(fā)展時(shí)機(jī)已到。2010 年后，天津港口優(yōu)勢日漸突出，更 使天津地區(qū)具有了無限商機(jī)和投資價(jià)值。 （二）天津別墅（二）天津別墅市場具有良好的發(fā)展空間市場具有良好的發(fā)展空間 從市場的角度來說，真正意義上的天津別墅建設(shè)的開發(fā)啟動，是從上世紀(jì) 90 年代初期開始的，當(dāng)年以獨(dú)體別墅項(xiàng)目為主的若干別墅項(xiàng)目的開發(fā)，曾經(jīng)帶 動了天津高檔住宅的發(fā)展，但由于天津別墅市場尚處于發(fā)展初期，開發(fā)和

31、銷售 均沒有達(dá)到理想狀況。上世紀(jì) 90 年代末，天津別墅市場開始呈現(xiàn)穩(wěn)步增長趨勢。 這表明天津高檔住宅市場存在一定潛在需求，因?yàn)閯e墅目標(biāo)客戶群一般屬于高 收入階層，對住房品質(zhì)要求較高，所以短時(shí)期內(nèi)需求量很大。自此，天津的別 墅市場開始日趨成熟，逐步進(jìn)入了穩(wěn)步增長的時(shí)期。 經(jīng)過幾年的開發(fā)建設(shè)，天津市的別墅市場正逐步走向成熟。在區(qū)域市場方 面，已經(jīng)擺脫初期主要集中在市中心城區(qū)環(huán)境良好地段和天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 的格局，開始向中心城區(qū)的城鄉(xiāng)結(jié)合部及其他地區(qū)（如區(qū)縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）發(fā)展。 特別在天津經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)投資的韓國、日本企業(yè)比較多，如三星、摩托羅拉等， 這些企業(yè)已在天津著陸多年，并已形成一定規(guī)模，其所帶

32、來的韓國、日本人已 經(jīng)成為當(dāng)?shù)貏e墅產(chǎn)品的重要消費(fèi)者。根據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)近年 來別墅建設(shè)發(fā)展迅速，占整個(gè)天津市的 60%左右，經(jīng)營狀況良好。 目前，天津一部分高端消費(fèi)群的消費(fèi)欲望還沒有被釋放出來，別墅在未來 依舊有不小的市場需求。隨著天津經(jīng)濟(jì)環(huán)境的逐步改善，特別是作為 2008 年北 京奧運(yùn)會的分會場，當(dāng)?shù)卣€將加大固定資產(chǎn)投資力度。隨著 2008 年的日漸 臨近，天津地區(qū)的別墅市場也日益顯示出其占盡天時(shí)、地利的優(yōu)勢，發(fā)展空間 不可限量。 二、市場需求分析二、市場需求分析 （一）龐大的潛在市場規(guī)模（一）龐大的潛在市場規(guī)模 天津及北京人口密集，個(gè)人家庭休閑度假消費(fèi)需求旺盛；政府、企

33、業(yè)、社 會團(tuán)體的會議需求量極大。 （二）京津一帶強(qiáng)勁的市場需求（二）京津一帶強(qiáng)勁的市場需求 現(xiàn)代都市人的工作生活節(jié)奏越來越快，每天面對城市高樓、擁擠不堪的交 通，大部分人需要回到自然生態(tài)環(huán)境放松心情，享受休閑度假的樂趣，*迎 合了現(xiàn)代大都會人群的需要，環(huán)湖而建為人們提供住宿的酒店式別墅更是生態(tài) 園內(nèi)的經(jīng)典之作。 （三）目標(biāo)客戶分析（三）目標(biāo)客戶分析 綠色親水的酒店式別墅是商界人士進(jìn)行業(yè)務(wù)洽談、加強(qiáng)感情交流的重要社 交場所，是身份的象征，大中型企業(yè)經(jīng)常要舉辦年會、新聞發(fā)布會等商業(yè)聚會， 為了展示企業(yè)形象和實(shí)力，它們希望到比較高雅、安靜的地方舉行。 所以本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群主要定位于： 政府職能部門；

34、 大中型企事業(yè)單位； 高收入的商界人士； 高收入的職業(yè)經(jīng)理人； 律師等高收入專業(yè)人士； 追求高層次娛樂且具備消費(fèi)能力的年輕人。 第五部分第五部分 競爭分析競爭分析 一、競爭影響因素分析一、競爭影響因素分析 酒店式*別墅座落在天津*800 畝人工湖畔南側(cè)，目前為止是生態(tài)園 內(nèi)唯一的酒店式度假別墅，同時(shí)入住酒店別墅的人們還免費(fèi)享受“萬畝生態(tài)園” 內(nèi)部分配套娛樂休閑運(yùn)動設(shè)施。 （一）價(jià)格（一）價(jià)格 生態(tài)園酒店式*別墅的價(jià)格定位時(shí)將參照天津地區(qū)的同檔次俱樂部水平， 以優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)為原則，吸引環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的客戶。 （二）交通（二）交通 生態(tài)園酒店式*別墅位處郊區(qū)，交通便利，享有天然的優(yōu)勢。 （三）環(huán)境（三）

35、環(huán)境 環(huán)境包括自然環(huán)境、室內(nèi)裝修環(huán)境、服務(wù)環(huán)境、客戶素質(zhì)等多方面。調(diào)查 結(jié)果表明，清新的空氣，田園風(fēng)情的裝修，星級酒店式的服務(wù)才能吸引大批客 戶前來消費(fèi)。酒店式*別墅處在萬畝*內(nèi)，周邊環(huán)境良好，將對客戶造成 良好的吸引力。 （四）娛樂項(xiàng)目、配套設(shè)施設(shè)置（四）娛樂項(xiàng)目、配套設(shè)施設(shè)置 娛樂項(xiàng)目與配套設(shè)施設(shè)置的多少直接關(guān)系到人們消費(fèi)的欲望。通過對高收 入、高消費(fèi)階層的消費(fèi)狀況調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目設(shè)置少，配套設(shè)施不完善往往 造成客戶興趣消失；綜合項(xiàng)目越多，配套設(shè)施越趨完善，一方面可以延長客戶 停留時(shí)間，另一方面可以引起客戶興趣，并直接影響到營業(yè)收入。酒店式* 別墅為生態(tài)園二期建設(shè)項(xiàng)目，將盡享一期項(xiàng)目提供

36、的資源與配套設(shè)施。 二、競爭優(yōu)勢分析二、競爭優(yōu)勢分析 （一）齊全的配套娛樂設(shè)施（一）齊全的配套娛樂設(shè)施 本項(xiàng)目位于天津*內(nèi)，園內(nèi)高、中、低檔娛樂項(xiàng)目齊全。高檔娛樂設(shè)施 有馬術(shù)俱樂部和航空俱樂部，中檔娛樂設(shè)施有網(wǎng)球、游泳、垂釣、動物競技場、 射獵場、彩彈射擊場、攀巖中心、洗浴、酒吧、餐飲、卡拉 ok 等，普通娛樂項(xiàng) 目有農(nóng)家采摘、農(nóng)家飯等。這些項(xiàng)目將成為酒店式*別墅的良性補(bǔ)充，為俱 樂部客戶提供更多元化的服務(wù)與選擇。 （二）創(chuàng)新的（二）創(chuàng)新的“大型人工湖旅游酒店式別墅大型人工湖旅游酒店式別墅”經(jīng)營模式經(jīng)營模式 圍繞 800 畝人工湖建設(shè)的酒店式*別墅項(xiàng)目整體形象突出，各類建筑設(shè) 計(jì)風(fēng)格獨(dú)特，服務(wù)

37、內(nèi)容豐富，功能齊全，各類配套設(shè)施完備，具備良好的硬件 條件，酒店式*別墅作為生態(tài)園的重要組成部分，與其它項(xiàng)目優(yōu)勢互補(bǔ)，聯(lián) 合經(jīng)營，形成資源共享，*內(nèi)優(yōu)美的環(huán)境、眾多獨(dú)具特色的經(jīng)營休閑項(xiàng)目襯 托出酒店式*別墅的潛在價(jià)值。 （三）龐大的人脈網(wǎng)絡(luò)及暢通的宣傳渠道（三）龐大的人脈網(wǎng)絡(luò)及暢通的宣傳渠道 天津市*旅行社是天津市排名前三位的旅行社，也是*公司的主要股 東之一。酒店式*別墅可借助*旅行社及其聯(lián)盟資源，找準(zhǔn)目標(biāo)客戶，在 最短的時(shí)間內(nèi)將*別墅推向市場。 同時(shí)，同處園區(qū)內(nèi)的星空企業(yè)培訓(xùn)公司專門為企事業(yè)單位的中高層管理者 提供培訓(xùn)服務(wù)，馬術(shù)俱樂部會員中聚集了大量本地的高收入階層。一張龐大的 人脈網(wǎng)絡(luò)已

38、經(jīng)形成。 第六部分第六部分 經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃 *發(fā)展有限公司統(tǒng)一規(guī)劃及經(jīng)營管理整個(gè)*。酒店式*別墅項(xiàng)目公 司作為生態(tài)園下屬的一個(gè)全資子公司，負(fù)責(zé)酒店式*別墅的經(jīng)營管理，目前 其核心領(lǐng)導(dǎo)層由*發(fā)展有限公司統(tǒng)一招聘及委派。 酒店式*別墅現(xiàn)有的核心領(lǐng)導(dǎo)層具有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)及房地產(chǎn)建設(shè)經(jīng)營 經(jīng)驗(yàn)，由他們?nèi)珯?quán)負(fù)責(zé)公司組建及其他人員的招聘，并直接對股東即* 發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)。在一期項(xiàng)目的建設(shè)過程中，酒店式*別墅現(xiàn)有人員成功 的組織了建設(shè)及經(jīng)營，項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利，經(jīng)營狀況良好。隨著項(xiàng)目的推進(jìn)， 人力資源架構(gòu)及管理體系還將不斷豐富完善。 未來引入新的投資者之后，現(xiàn)有股東將與新進(jìn)股東將共同協(xié)商，在現(xiàn)有基

39、 礎(chǔ)上改進(jìn)酒店式*別墅項(xiàng)目的經(jīng)營發(fā)展?fàn)顩r，并對未來發(fā)展規(guī)劃做出進(jìn)一步 的修改及完善。 從建設(shè)上看，該項(xiàng)目的建設(shè)分為三期，其中一期為項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場宣 傳及推廣等，目前正在進(jìn)行當(dāng)中。二期將建設(shè)具有異國情調(diào)的酒店式*別墅 20 幢，形成具有豐富親水資源的湖畔別墅區(qū)，包括日式 8 幢 、歐式 8 幢、中 式 4 幢；三期建設(shè)計(jì)劃為 100 棟風(fēng)格迥異的別墅群。該項(xiàng)目的二期建設(shè)即將正 式啟動，有關(guān)立項(xiàng)手續(xù)完備，預(yù)計(jì)二期地上物建設(shè)總投資 2280 萬元,占地面積 30 畝。根據(jù)投資力度和投資規(guī)模的增加，三期的后續(xù)開發(fā)建設(shè)預(yù)留 50 畝可以 在現(xiàn)有規(guī)劃的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整和創(chuàng)新。 第七部分第七部分 市場銷售

40、市場銷售 一、市場計(jì)劃一、市場計(jì)劃 （一）市場進(jìn)入（一）市場進(jìn)入 市場開拓前期利用公司及合作單位強(qiáng)大的人脈網(wǎng)絡(luò)，邀請北京、天津的政 府及企業(yè)高級官員和京津兩地體育與娛樂界名人，并充分利用與媒體的良好關(guān) 系，積極舉辦各發(fā)布會、論壇、競技活動，利用他們的影響力迅速擴(kuò)大知名度， 帶動一批高收入人群來參與娛樂休閑，并通過給予價(jià)格優(yōu)惠，為他們提供超出 期望的服務(wù)。 （二）市場開發(fā)（二）市場開發(fā) 項(xiàng)目運(yùn)作中期，在不斷宣傳和旅行社帶來源源不斷的客流的同時(shí)，配合不 斷擴(kuò)大的園內(nèi)各類俱樂部的穩(wěn)定會員，并通過他們的關(guān)系網(wǎng)繼續(xù)拉動消費(fèi)。在 條件成熟時(shí)，逐步推出后期 100 棟別墅，形成大型高檔別墅社群，奠定在天津

41、別墅市場穩(wěn)定的地位。 二、銷售策略二、銷售策略 聯(lián)合園區(qū)內(nèi)馬術(shù)俱樂部、航空俱樂部等，實(shí)現(xiàn)資源共享、客戶共享。 聯(lián)合京津地區(qū)其它娛樂行業(yè)，發(fā)展聯(lián)名貴賓卡。對持卡來俱樂部消費(fèi)的客 戶，將給予推薦單位一定的利潤返點(diǎn)，以提高它們的積極性，充分利用它們的 現(xiàn)有資源互動酒店式別墅的業(yè)務(wù)。 聯(lián)合股東單位*集團(tuán)下屬的*旅行社和其它國內(nèi)外旅行社，為它們提 供基地，以增加客源，提高知名度。 三、公共關(guān)系三、公共關(guān)系 作為新興商業(yè)模式的先行者，有必要在消費(fèi)者中培養(yǎng)穩(wěn)定的顧客群體，可 以通過以下方法提升社會關(guān)注度以及企業(yè)形象： （一）平面媒體廣告（一）平面媒體廣告 為了強(qiáng)化酒店式*別墅在人們心目中的高檔定位，廣告只在

42、時(shí)尚類與旅 游類雜志刊登。因?yàn)檫@些雜志的消費(fèi)者有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，符合我們的目標(biāo)客戶 定位。 （二）電視媒體廣告（二）電視媒體廣告 不做單純的電視廣告，主要以高檔會務(wù)、發(fā)布會等形式進(jìn)行，以強(qiáng)化人們 對酒店式*別墅的品牌意識。 （三）廣播廣告（三）廣播廣告 在交通臺按小時(shí)滾動播出，雖然價(jià)格較低（約 2 萬元/每月） ，然而將廣告 直接作用于私家車車主、乘坐出租車的乘客等具有較高消費(fèi)能力的目標(biāo)客戶， 可迅速提高知名度。 （四）互聯(lián)網(wǎng)廣告（四）互聯(lián)網(wǎng)廣告 是我們的主要廣告手段。價(jià)格比傳統(tǒng)媒體低很多，傳播對象符合我們的目 標(biāo)客戶定位，因?yàn)樯暇W(wǎng)人群的平均收入遠(yuǎn)高于普通人群。準(zhǔn)備在國內(nèi)眾多的門 戶網(wǎng)站和旅游專

43、業(yè)網(wǎng)站刊登旗幟廣告，提供宣傳文章。 （五）戶外廣告（五）戶外廣告 在市區(qū)的繁華地段和京津高速、京滬高速樹立大型戶外廣告，提高品牌知 名度，樹立品牌實(shí)力的象征。 此外，還可通過與廣播、電視合作舉辦專題節(jié)目、各種公益事業(yè)活動以及 參加或舉辦行業(yè)論壇、行業(yè)展覽等活動提高本項(xiàng)目的知名度和社會效應(yīng)。 第八部分第八部分 項(xiàng)目的運(yùn)營與管理項(xiàng)目的運(yùn)營與管理 一、治理結(jié)構(gòu)一、治理結(jié)構(gòu) 根據(jù)公司法和國家有關(guān)法律法規(guī)要求，公司建立起現(xiàn)代企業(yè)制度，以 保護(hù)股東的合法權(quán)益，在結(jié)合自身特點(diǎn)和實(shí)際情況下，隨著新的投資者的進(jìn)入， 公司將相應(yīng)的調(diào)整公司章程 、 股東大會會議規(guī)則 、 董事會工作規(guī)則 、 監(jiān)事會工作規(guī)則和經(jīng)理工作

44、規(guī)則 ，不斷健全和完善公司法人治理結(jié)構(gòu)， 規(guī)范公司運(yùn)作。 （一）關(guān)于股東與股東大會（一）關(guān)于股東與股東大會 平等對待所有股東，保護(hù)股東合法權(quán)益。 公司章程將規(guī)定股東大會為公 司的權(quán)力機(jī)構(gòu)，公司嚴(yán)格按照規(guī)定，召開股東大會，能夠確保股東表決權(quán)的行 使，達(dá)到?jīng)Q策程序規(guī)范，關(guān)聯(lián)交易信息及時(shí)、充分披露。公司的重大決策均由 股東大會和董事會依法做出；公司董事、監(jiān)事的選舉及高級管理人員的聘任、 解聘均符合法律、法規(guī)及公司章程規(guī)定的程序；公司與控股股東之間實(shí)行 人員、資產(chǎn)、財(cái)務(wù)、機(jī)構(gòu)、業(yè)務(wù)“五分開” ，各自獨(dú)立核算、獨(dú)立承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和責(zé) 任，公司董事會、監(jiān)事會和內(nèi)部機(jī)構(gòu)獨(dú)立運(yùn)作。 （二）關(guān)于董事與董事會（二）關(guān)于

45、董事與董事會 公司董事的選舉將嚴(yán)格按照公司章程規(guī)定的董事選舉的條件和程序進(jìn) 行；公司董事能夠認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)法律法規(guī)，了解自身的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，能 夠忠實(shí)、誠信、勤勉地履行職責(zé)，認(rèn)真出席股東大會和董事會，對所議事項(xiàng)能 夠表達(dá)明確意見；公司董事會的人數(shù)及人員構(gòu)成符合有關(guān)法律、法規(guī)的要求； 董事會對股東大會負(fù)責(zé)，并嚴(yán)格按照法律、法規(guī)、 公司章程及董事會工作 規(guī)則的規(guī)定行使職權(quán)；董事會會議定期召開并根據(jù)需要及時(shí)召開臨時(shí)會議， 并嚴(yán)格按照規(guī)定的規(guī)則和程序進(jìn)行，以確保工作效率與科學(xué)決策；公司董事會 秘書認(rèn)真組織記錄和整理董事會所議事項(xiàng)，并由出席董事和記錄人在會議記錄 上簽字，對會議記錄進(jìn)行妥善保存； 公司

46、正積極按照有關(guān)規(guī)定建立獨(dú)立董事制 度和董事會專門委員會，進(jìn)一步完善公司董事會工作制度。 （三）關(guān)于監(jiān)事與監(jiān)事會（三）關(guān)于監(jiān)事與監(jiān)事會 公司監(jiān)事會的人數(shù)及人員構(gòu)成將符合有關(guān)法律、法規(guī)的要求，監(jiān)事會對全 體股東負(fù)責(zé)，并嚴(yán)格按照法律、法規(guī)、 公司章程及監(jiān)事會工作規(guī)則的規(guī) 定行使職權(quán)。 二、管理團(tuán)隊(duì)二、管理團(tuán)隊(duì) 本項(xiàng)目的管理團(tuán)隊(duì)將以在母公司*公司的指導(dǎo)和選拔下建立。* 公司具有高度的專業(yè)水準(zhǔn)，豐富的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)驗(yàn)和企業(yè)員工培訓(xùn)。在*公司 的指導(dǎo)下，酒店式*別墅項(xiàng)目公司將組建一支有凝聚力、專業(yè)高效的管理團(tuán) 隊(duì)，目前已有部分專業(yè)人員在項(xiàng)目中進(jìn)行工作。 項(xiàng)目公司將建立一支有凝聚力、專業(yè)高效的管理團(tuán)隊(duì)，并兼有以

47、下特點(diǎn)： 1、團(tuán)隊(duì)成員確立起明確的共同目標(biāo)，增強(qiáng)吸引力、感召力和戰(zhàn)斗力； 2、做到合理分工與協(xié)作，使每個(gè)成員明確自己的角色、權(quán)力、任務(wù)和職責(zé)， 以及與其他成員之間的相互關(guān)系； 2、加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)成員之間的相互信任，促使成員間相互關(guān)心，彼此認(rèn)同； 4、實(shí)現(xiàn)成員間有效的溝通及反饋，形成開放、坦誠的溝通氛圍； 5、保證職責(zé)分明、分工明確、責(zé)任清晰。 三、激勵(lì)與約束三、激勵(lì)與約束 公司正積極籌備建立公開透明的董事、監(jiān)事和經(jīng)理人員的績效評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和 激勵(lì)約束機(jī)制。對高級管理人員按照經(jīng)營計(jì)劃，進(jìn)行月度考核，并根據(jù)考核結(jié) 果確定月度效益獎(jiǎng)；年終兌現(xiàn)（分紅）按照公司年度企業(yè)經(jīng)營者績效考核辦法 執(zhí)行。 公司在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候

48、，將引入股票期權(quán)的激勵(lì)機(jī)制。 一般情況下，激勵(lì)機(jī)制包括如下幾方面： 1、每年平均每個(gè)雇員的工資將增長 10%，獎(jiǎng)金將增長 5%以上； 2、內(nèi)部調(diào)動雇員以其個(gè)人意愿為主導(dǎo)，最大限度發(fā)揮人的潛力； 3、每年評定“特殊貢獻(xiàn)獎(jiǎng)” ，發(fā)放特別獎(jiǎng)金和證書； 4、提供主要研發(fā)人員和管理人員期權(quán)獎(jiǎng)勵(lì)； 5、為雇員提供醫(yī)療保險(xiǎn)及社會保險(xiǎn)； 6、骨干人員年終分享紅利，業(yè)務(wù)人員獎(jiǎng)金與業(yè)績掛鉤。 第九部分第九部分 投資估算投資估算 酒店式*別墅項(xiàng)目二期建設(shè)的 20 棟別墅總投資額 2280 萬元（不包括土 地評估價(jià)值及流動資金） 。前期已投入 100 萬元，還需再投入資金 2180 萬元， 項(xiàng)目運(yùn)營第一年日常經(jīng)營流動

49、資金需求為 131.66 萬元（不包含在總投資內(nèi)） 。 一、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度一、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 酒店式*別墅項(xiàng)目二期計(jì)劃 2005 年 1 月份全面開工，工期約一年，將于 2006 年 1 月竣工驗(yàn)收，年度投資計(jì)劃如下： 時(shí)間時(shí)間完成投資（萬元）完成投資（萬元）工程進(jìn)度工程進(jìn)度 2004 年 8 月100前期策劃，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、宣傳及推廣（目前 已完成） 。 2005 年 1 月前430項(xiàng)目二期主體工程完成 20%。 2005 年 8 月前1200項(xiàng)目二期主體工程完成 80%。 2005.8-2005.12500項(xiàng)目二期主體工程封頂。 2006 年 1 月50項(xiàng)目二期竣工驗(yàn)收，正式營業(yè)。 二、投資估

50、算及資金籌措二、投資估算及資金籌措 （一）已投入資金（一）已投入資金 總計(jì) 100 萬元： 1、前期策劃（含人員費(fèi)用）：20 萬元； 2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及市場宣傳、推廣費(fèi)用：80 萬元； 2 2、需要再投入資金、需要再投入資金 單位：萬元單位：萬元 項(xiàng)項(xiàng) 目目金金 額額 別墅1100 配套碼頭、守護(hù)特種犬及其他100 建筑安裝 小計(jì)12001200 別墅本體 內(nèi)部配套包括家具、電視、空調(diào)、冰箱、音 響、燈具、廚、衛(wèi)具、裝飾等 600600 道路120 水、電、氣管網(wǎng)135 配套景觀145 園區(qū)配套 小計(jì)400400 總計(jì)總計(jì)22002200 三、運(yùn)營第一年流動資金明細(xì)三、運(yùn)營第一年流動資金明細(xì)

51、單位：萬元單位：萬元 1別墅維護(hù)費(fèi) 用 1別墅維護(hù)費(fèi)用按 1 萬元/年計(jì)算，第一年為 1 萬元。 2土地租賃費(fèi) 用 3.6土地租賃費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目公司與*簽訂的相關(guān)合同的規(guī)定， 按每年 1200 元/畝計(jì)算。本項(xiàng)目共計(jì)占地 30 畝，每年的土 地租賃費(fèi)用為 3.6 萬元。 3管理費(fèi)用48員工總數(shù) 24 人，月工資總額 40000 元，年工資總計(jì) 48 萬元。 4銷售費(fèi)用60選擇電視、路牌廣告、報(bào)紙廣告、dm 單投放、網(wǎng)絡(luò)廣告等推 廣形式，年廣告投入預(yù)計(jì) 60 萬元。 5財(cái)務(wù)費(fèi)用7.56財(cái)務(wù)費(fèi)用按占銷售收入的 3%計(jì)算，第一年為 2.65 萬元。 6綜合費(fèi)用11.5水電費(fèi)、交通費(fèi)以及低值易耗品等第一

52、年計(jì) 12 萬元。 7第一年合計(jì)131.66 萬元 第十部分第十部分 經(jīng)濟(jì)效益分析經(jīng)濟(jì)效益分析 本商業(yè)計(jì)劃采取求實(shí)、穩(wěn)健、保守的原則進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)測。我們不排除在出 現(xiàn)不可抗力或難以預(yù)測的政治、經(jīng)濟(jì)等風(fēng)險(xiǎn)的情況下，財(cái)務(wù)預(yù)測將可能受到較 大影響。為此，我們加上了較大的安全系數(shù)。這就使得正常情況下，投資者的 收益將大大超過本財(cái)務(wù)預(yù)測。 一、收入預(yù)測一、收入預(yù)測 （一）出租比例預(yù)測（一）出租比例預(yù)測 本項(xiàng)目主要為前往生態(tài)園休閑度假的人群提供住宿服務(wù)，因此*別墅的 出租率受旅游行業(yè)的周期性影響。一般來說，國內(nèi)每年的 5 月10 月是旅游 旺季，其他月份為旅游淡季，本項(xiàng)目*別墅的出租率也將隨著淡季、旺季的

53、不同而有所改變。 出租比例（出租比例（% %）年份年份 旺季旺季淡季淡季平均平均 項(xiàng)目建成第一年703050 項(xiàng)目建成第二年773355 項(xiàng)目建成第三年853661 項(xiàng)目建成第四年934067 項(xiàng)目建成第五年954570 項(xiàng)目建成第六年954570 項(xiàng)目建成第七年954570 財(cái)務(wù)說明： 項(xiàng)目運(yùn)作初期，別墅存在一定的閑置率。保守預(yù)計(jì)：第一年的旺季出租 率為 70%，淡季出租率為 30%，后三年每年以 10%的比例遞增，在第五年項(xiàng)目進(jìn) 入穩(wěn)定運(yùn)營，以星級酒店的入住率為計(jì)算依據(jù)，旺季別墅出租率為 95%，淡季 別墅出租率為 45%。 （二）租賃價(jià)格預(yù)測（二）租賃價(jià)格預(yù)測 租賃價(jià)格（元租賃價(jià)格（元/

54、 /套套/ /天）天）年份年份 團(tuán)體團(tuán)體散客散客平均平均 項(xiàng)目建成第一年120018001500 項(xiàng)目建成第二年150021001800 項(xiàng)目建成第三年180024002100 項(xiàng)目建成第四年210027002400 項(xiàng)目建成第五年240030002700 項(xiàng)目建成第六年240030002700 項(xiàng)目建成第七年240030002700 財(cái)務(wù)說明： 參考同地區(qū)市場價(jià)格，項(xiàng)目運(yùn)作第一年團(tuán)體客戶每天的出租金額為 1200 元/套，零散客戶每天的出租金額為 1800 元/套；其后 20072009 年， 項(xiàng)目周遍環(huán)境得到大幅改善，每套別墅的出租金額以比上年增長 300 元；運(yùn)作 第五年后，租賃價(jià)格基本

55、穩(wěn)定，保守估計(jì)團(tuán)體客戶每天的出租金額為 2400 元/ 套，零散客戶每天的出租金額為 3000 元/套。 （三）租賃收入預(yù)測（三）租賃收入預(yù)測 時(shí)時(shí) 間間 項(xiàng)目建成項(xiàng)目建成 第一年第一年 項(xiàng)目建成項(xiàng)目建成 第二年第二年 項(xiàng)目建成項(xiàng)目建成 第三年第三年 項(xiàng)目建成項(xiàng)目建成 第四年第四年 項(xiàng)目建成項(xiàng)目建成 第五年第五年 項(xiàng)目建成項(xiàng)目建成 第六年第六年 項(xiàng)目建成項(xiàng)目建成 第七年第七年 出租比例（%） 50556167707070 租賃價(jià)格（元/套） 1500 180021002400 270027002700 租賃收入（萬元） 420554.4717.36900.481058.41058.41058.

56、4 財(cái)務(wù)說明： 受項(xiàng)目所在地氣候、環(huán)境等因素的影響，謹(jǐn)慎預(yù)計(jì)每年實(shí)際能入住的天 數(shù)為 280 天/年。 二、成本費(fèi)用預(yù)測二、成本費(fèi)用預(yù)測 單位：萬元單位：萬元 項(xiàng)目建成項(xiàng)目建成 第一年第一年 項(xiàng)目建成項(xiàng)目建成 第二年第二年 項(xiàng)目建成項(xiàng)目建成 第三年第三年 項(xiàng)目建成項(xiàng)目建成 第四年第四年 項(xiàng)目建成項(xiàng)目建成 第五年第五年 項(xiàng)目建成項(xiàng)目建成 第六年第六年 項(xiàng)目建成項(xiàng)目建成 第七年第七年 別墅維護(hù)費(fèi)用1111111 土地租賃費(fèi)用3.63.63.63.63.63.63.6 管理費(fèi)用4849.4450.9252.4552.9252.9252.92 營銷費(fèi)用60554030252525 財(cái)務(wù)費(fèi)用7.5611

57、.7917.8926.5731.7531.7531.75 綜合費(fèi)用11.511.7917.8926.5731.7531.7531.75 合 計(jì)131.66132.62131.3140.19146.02146.02146.02 財(cái)務(wù)說明： 別墅維護(hù)費(fèi)用按 1 萬元/年計(jì)算。 土地租賃費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目公司與*簽訂的相關(guān)合同的規(guī)定，按每年 1200 元/畝計(jì)算。本項(xiàng)目共計(jì)占地 30 畝，每年的土地租賃費(fèi)用為 3.6 萬元。 管理費(fèi)用第一年為 48 萬元，以后三年每年遞增 3%；運(yùn)作第五年后，管 理費(fèi)用按占租賃收入的 5%計(jì)算。 出于酒店式別墅的經(jīng)營特點(diǎn)，營銷費(fèi)用在項(xiàng)目運(yùn)營初期金額較大，隨著 客戶認(rèn)知程度

58、的增加，營銷費(fèi)用呈大幅遞減的趨勢，在進(jìn)入穩(wěn)定經(jīng)營期后，營 銷費(fèi)用將維持在一個(gè)固定的價(jià)格水平。 財(cái)務(wù)費(fèi)用按占租賃收入的 3%計(jì)算。 綜合費(fèi)用第一年為 11.5 萬元，以后年度按占租賃收入的 3%計(jì)算。 三、利潤及投資報(bào)酬率預(yù)測三、利潤及投資報(bào)酬率預(yù)測 單位：萬元單位：萬元 年份年份 項(xiàng)目建成項(xiàng)目建成 第一年第一年 項(xiàng)目建成項(xiàng)目建成 第二年第二年 項(xiàng)目建成項(xiàng)目建成 第三年第三年 項(xiàng)目建成項(xiàng)目建成 第四年第四年 項(xiàng)目建成項(xiàng)目建成 第五年第五年 項(xiàng)目建成項(xiàng)目建成 第六年第六年 項(xiàng)目建成項(xiàng)目建成 第七年第七年 收入合計(jì) 420554.4717.36900.481058.41058.41058.4 費(fèi)用合

59、計(jì)131.66132.62131.3140.19146.02146.02146.02 營業(yè)利潤288.34421.78586.06760.29912.38912.38912.38 所得稅95.15139.19193.40250.90301.09301.09301.09 凈利潤193.19282.59392.66509.39611.29611.29611.29 投資報(bào)酬率8.47%20.8738.09%60.43%87.24%114.05%140.86% 財(cái)務(wù)說明： 銷售收入來自本商業(yè)計(jì)劃本章之收入預(yù)測。 成本費(fèi)用來自本商業(yè)計(jì)劃本章之成本費(fèi)用預(yù)測。 2006 年2012 年的所得稅按利潤總額的

60、33%計(jì)算。 四、特別提示四、特別提示 酒店式*別墅的盈利模式在于出售別墅房產(chǎn)時(shí)段使用權(quán)，并代為管理。 使擁有房產(chǎn)使用權(quán)的客戶可以將自己的權(quán)益通過交換系統(tǒng)與其它地區(qū)同等級別 的進(jìn)行交換；日常經(jīng)營中為游客提供住所。 本商業(yè)計(jì)劃書中的經(jīng)濟(jì)效益分析僅僅針對可以量化的正常酒店經(jīng)營模式。 從目前國內(nèi)酒店式別墅的整體經(jīng)營狀況來看，很多客戶往往對配套服務(wù)較好、 管理規(guī)范的別墅進(jìn)行整時(shí)段購買。在此情況下，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)濟(jì)效益 將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過商業(yè)計(jì)劃書中的預(yù)測，為投資者帶來更大的投資收益。 五、結(jié)論五、結(jié)論 *別墅項(xiàng)目一期良好的盈利能力和現(xiàn)金流量，將大幅提高本公司的資產(chǎn) 盈利水平，改善現(xiàn)金流量狀況。不僅使旅游