土地估價(jià)師：土地收購儲(chǔ)備知識(shí)問答

1、土地估價(jià)師：土地收購儲(chǔ)備知識(shí)問答 1、什么是土地收購儲(chǔ)備制度？所謂土地收購儲(chǔ)備，簡(jiǎn)單地說就是指市政府按照法律規(guī)定，運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，對(duì)通過收回、收購、征用方法取得的土地進(jìn)行前期開發(fā)、整理后，予以儲(chǔ)存，以供應(yīng)和調(diào)控城市種類建設(shè)用地的需求，確保政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)的行為。2、為什么要建立土地收購儲(chǔ)備制度？建立土地收購儲(chǔ)備制度的目的，是為了規(guī)范土地市場(chǎng)，支持國有企業(yè)改革，營造公開、公平、公正的市場(chǎng)和投資環(huán)境；為政府控制土地一級(jí)市場(chǎng)的供應(yīng)總量，主導(dǎo)土地市場(chǎng)，管好城市建設(shè)用地，集聚城市建設(shè)資金，經(jīng)營好城市，推動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。3、建立土地收購儲(chǔ)備制度的意義與作用？

2、土地收購儲(chǔ)備制度在國外已有上百年的歷史，在我國它起源于上海，成熟于杭州，短短兩三年時(shí)間就發(fā)展到了全國，到目前全國已有80%以上的市、縣建立了土地收購儲(chǔ)備制度，其在建設(shè)與經(jīng)營城市方面的作用是顯著的。現(xiàn)階段他的作用體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是充分發(fā)揮政府在土地市場(chǎng)中對(duì)資源配置的宏觀調(diào)控作用；二是有利于土地資源的集約利用和經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，從長遠(yuǎn)利益著眼，能有效落實(shí)城市總體規(guī)劃；三是培育和規(guī)范土地市場(chǎng)，優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)投資環(huán)境；四是盤活企業(yè)存量土地資產(chǎn)，服務(wù)城市企業(yè)改革；五是防止國有土地資產(chǎn)流失，集聚城市建設(shè)資金。4、我市建立土地收購儲(chǔ)備制度的過程。我市在借鑒外地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合本地實(shí)際，制定了天水

3、市土地收購儲(chǔ)備暫行辦法，經(jīng)2001年8月市政府第五次常務(wù)會(huì)議通過，以市政府天政發(fā)200178號(hào)文發(fā)布實(shí)施，同時(shí)成立了天水市土地收購儲(chǔ)備中心，對(duì)城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的建設(shè)用地統(tǒng)一納入了土地收購儲(chǔ)備中心運(yùn)作，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一收購，統(tǒng)一開發(fā)，統(tǒng)一出讓，統(tǒng)一資金使用，由儲(chǔ)備中心一個(gè)“口子”向市場(chǎng)供應(yīng)，基本形成了“一個(gè)渠道進(jìn)水，一個(gè)池子蓄水，一個(gè)龍頭放水”的局面。5、土地收購儲(chǔ)備有哪幾種方式？所謂土地收購儲(chǔ)備的方式，就是土地使用權(quán)由集體或城市其他使用者手中向政府集中的實(shí)現(xiàn)形式?，F(xiàn)階段，有以下幾種形式：一是征用，即通過征用將列入城市發(fā)展規(guī)劃的集體土地轉(zhuǎn)為國有土地；二是收回，按土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，兩

4、年內(nèi)沒有使用的土地、改變用途的土地、單位搬遷及違法使用土地的土地，政府可以依法將土地使用權(quán)收回。三是收購，對(duì)于部分地段好、級(jí)差高，但使用不合理的土地，可以通過市場(chǎng)的方式從原土地使用者手中購回土地使用權(quán)，重新開發(fā)后，調(diào)整土地使用功能。四是置換，即運(yùn)用價(jià)值杠桿，實(shí)現(xiàn)不同土地使用權(quán)的置換，使政府達(dá)到收回土地使用權(quán)的目的。6、企業(yè)處置國有土地資產(chǎn)的程序？天水市企業(yè)處置國有土地資產(chǎn)按以下程序?qū)徟荷陥?bào)：市區(qū)內(nèi)擬處置土地資產(chǎn)的企業(yè)必須向市土地行政主管部門提出申請(qǐng)，并報(bào)送國有土地使用證、上級(jí)主管部門的意見書、土地取得及開發(fā)成本原始清單等相關(guān)資料。由市土地行政主管部門確定收購?fù)恋貎r(jià)格；由市土地行政主管部門確定

5、土地收益返還比例；報(bào)國有土地資產(chǎn)管理領(lǐng)導(dǎo)小組審批。7、土地收購價(jià)格確定的原則及方法？參照國際經(jīng)驗(yàn)及我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)模式，以儲(chǔ)備為目的土地收購價(jià)格確定應(yīng)遵循以下幾個(gè)原則：權(quán)力和利益原則，即確定收購價(jià)格應(yīng)與被收購?fù)恋亟?jīng)濟(jì)主體對(duì)被收購?fù)恋氐臋?quán)力和利益相一致；土地收購價(jià)格與安置補(bǔ)償費(fèi)分離原則，即在確定土地收購價(jià)格時(shí)單純地以與被收購?fù)恋亟?jīng)濟(jì)主體權(quán)力相一致的現(xiàn)實(shí)用途的市場(chǎng)價(jià)格作為確立依據(jù)，與安置補(bǔ)償費(fèi)用區(qū)別開，企業(yè)職工安置費(fèi)用不足的由財(cái)政以土地出讓收益“明補(bǔ)”；貢獻(xiàn)原則，即要求確定土地收購價(jià)格與被收購?fù)恋亟?jīng)濟(jì)主體對(duì)土地增值形成的貢獻(xiàn)或者其對(duì)土地收益權(quán)相一致。具體實(shí)踐中，收購價(jià)格的確定有以下兩

6、種方法：一是根據(jù)相關(guān)因素評(píng)估確定；二是按收購合同約定的比例返還招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓土地使用權(quán)所得。8、實(shí)施土地收購儲(chǔ)備的程序？土地儲(chǔ)備體系的運(yùn)作模式和程序，具體分為土地收購、土地儲(chǔ)備、土地供應(yīng)三個(gè)階段。其中土地收購的程序如下：申請(qǐng)收購；權(quán)屬核查；征詢意見；費(fèi)用測(cè)算；方案報(bào)批；簽訂合同；收購補(bǔ)償；權(quán)屬變更；交付土地9、目前為什么要在我國推行土地收購儲(chǔ)備制度運(yùn)行機(jī)制？多年來，從中央到地方都強(qiáng)調(diào)土地要集中統(tǒng)一管理，要控制土地供應(yīng)總量，但在實(shí)際操作中，政府只能通過農(nóng)地轉(zhuǎn)用、征用等手段控制新增建設(shè)用地的供應(yīng)，而對(duì)城市存量土地，政府不僅不能壟斷其供應(yīng)，而且很難稱其為一個(gè)供應(yīng)者，存量土地雖然數(shù)量巨大，但政府

7、掌握的份額卻近似于零。這些土地基本上被現(xiàn)在的使用者所控制，在現(xiàn)行法律規(guī)定下，這些使用者可以通過補(bǔ)辦出讓手續(xù)轉(zhuǎn)讓土地，成為一個(gè)土地供應(yīng)者，形成存量土地多頭供應(yīng)的局面。存量土地多頭供應(yīng)產(chǎn)生的后果，說得嚴(yán)重一點(diǎn)，就是城市土地管不了，農(nóng)地轉(zhuǎn)用管不往。建立土地收購儲(chǔ)備制度之后，情況就不一樣了。政府收購儲(chǔ)備土地以后，由于付出了經(jīng)濟(jì)成本，應(yīng)有經(jīng)濟(jì)動(dòng)力落實(shí)土地集中統(tǒng)一管理和土地供應(yīng)總量控制制度。這樣不僅在很大程度上解決了用地和用錢的問題，也起到保護(hù)耕地的作用。杭州市建立土地收購儲(chǔ)備制度以后，市政府規(guī)定市區(qū)范圍內(nèi)凡需盤活的存量土地和用于房地產(chǎn)開發(fā)的用地，要統(tǒng)一納入土地儲(chǔ)備中心運(yùn)作，實(shí)行統(tǒng)一收購，統(tǒng)一開發(fā)和統(tǒng)一出

8、讓，由儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)一個(gè)“口子”向市場(chǎng)供應(yīng)土地。10、土地收購儲(chǔ)備機(jī)制對(duì)土地招標(biāo)拍賣有何影響？土地收購儲(chǔ)備制度的建立極大地推進(jìn)了土地招標(biāo)拍賣工作的開展。以前，以招標(biāo)拍賣方式出讓國有土地使用權(quán)難以推行，最重要的原因就是市、縣政府手中無地，政府手中無地又減少了政府壟斷土地供應(yīng)的主動(dòng)性，招標(biāo)拍賣沒有市場(chǎng)。土地收購儲(chǔ)備制度的建立，從三方面提高了政府開展招標(biāo)拍賣的積極性。一是，使政府手中有了現(xiàn)實(shí)的可供地，增加了其集中統(tǒng)一管理，控制供應(yīng)總量、招標(biāo)拍賣的主動(dòng)性，因而，有的地方的同志講：“沒有土地儲(chǔ)備，就沒有招標(biāo)拍賣?！倍牵瑑?chǔ)備土地大多來自于收購，并且一般要在出讓前經(jīng)過前期開發(fā)，為此政府已經(jīng)支付了相當(dāng)大的成本，成

9、本約束加大了。三是，由于儲(chǔ)備土地已成“凈地”，政府有了追求出讓土地效益最大化的物質(zhì)基礎(chǔ)，招標(biāo)、拍賣土地的熱情大大提高。11、目前土地收購儲(chǔ)備有幾種模式？目前土地收購儲(chǔ)備的運(yùn)行模式有三種。一是按照市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)行的模式。這一模式的特點(diǎn)是，收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)自己的收購計(jì)劃和市政府的要求，通過與被收購單位協(xié)商，確定土地收購價(jià)格或約定土地收益分成，按照約定由發(fā)展中心支付收購金，取得土地并按現(xiàn)行規(guī)定辦理土地過戶手續(xù)。儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)取得土地后負(fù)責(zé)對(duì)土地進(jìn)行拆遷、平整和相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施配套，對(duì)易于轉(zhuǎn)讓的儲(chǔ)備土地由土地管理部門出讓約新的用地者。這一模式的典型有上海和廈門。二是行政指導(dǎo)和市場(chǎng)運(yùn)作相結(jié)合的模式。這一模式的特點(diǎn)是，

10、收購?fù)恋氐姆秶烧姓ㄒ?guī)規(guī)定，規(guī)定范圍的土地統(tǒng)一由儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)計(jì)劃進(jìn)行收購、儲(chǔ)備、開發(fā)，土地管理部門根據(jù)用地需求用招標(biāo)、拍賣方式對(duì)儲(chǔ)備土地實(shí)行統(tǒng)一出讓，規(guī)定范圍內(nèi)的劃撥土地使用者不能像過去一樣通過補(bǔ)辦出讓手續(xù)的方法自行轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。這一模式的典型是杭州和全國大部分城市。三是行政指導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作與其他職能相結(jié)合的模式。這種模式除了第二種模式的特點(diǎn)外，還兼有有形市場(chǎng)、土地整理甚至國有土地資產(chǎn)代表。典型代表有南通、武漢等地。12、目前土地收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)設(shè)置的模式有幾種模式？目前土地收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)設(shè)置的模式有兩種，一種是單一結(jié)構(gòu)，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)隸屬土地管理部門，如上海。一種是雙結(jié)構(gòu)，土地收購儲(chǔ)備委員會(huì)和

11、土地收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，土地收購儲(chǔ)備委員會(huì)由政府設(shè)立，成員由土地、財(cái)政、計(jì)劃、規(guī)劃等部門組成，任務(wù)是協(xié)調(diào)收購儲(chǔ)備出讓的政策，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)隸屬于土地管理部門，接受收購儲(chǔ)備委員會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督。單一機(jī)構(gòu)的土地儲(chǔ)備制度的運(yùn)行，由于缺少體制和制度的保障，運(yùn)行中存在很多困難，上海儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的同志講“一個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)故事”。從實(shí)踐看，以杭州為代表的雙結(jié)構(gòu)的運(yùn)行比較順利。13、目前土地儲(chǔ)備制度存在什么問題？土地收購儲(chǔ)備制度建立中存在幾個(gè)關(guān)鍵問題。一是收購與儲(chǔ)備范圍。無論是實(shí)際工作者還是學(xué)者專家，對(duì)土地收購儲(chǔ)備的名稱一直在爭(zhēng)議，一種觀戰(zhàn)認(rèn)為應(yīng)該稱土地收購儲(chǔ)備，一種觀戰(zhàn)認(rèn)為應(yīng)該稱土地儲(chǔ)備。問題產(chǎn)生的原因是儲(chǔ)備土地的來源，后

12、種觀戰(zhàn)認(rèn)為政府儲(chǔ)備土地的來源有三種，即征用、收回和收購，所以土地收購儲(chǔ)備的內(nèi)涵與外延不符。前一種觀戰(zhàn)認(rèn)為，隨著中國土地市場(chǎng)的發(fā)展和征地改革的進(jìn)行，今后政府儲(chǔ)備土地的主要來源是收購的土地。從目前各地的實(shí)踐來年，政府儲(chǔ)備土地的范圍界定主要有兩個(gè)，一個(gè)是收購與收回的土地，一個(gè)是收購、收回和征用的土地。二是收購價(jià)格。政府收購?fù)恋貎r(jià)格的確定目前仍是懸而未決的問題，這個(gè)問題的核心是收購劃撥土地時(shí)，原用途和將來用途收益的分割問題。目前各地對(duì)這種土地收購價(jià)格的確定方法大概有四種。一是按用途和將來用途的中間價(jià)確定，比如收購?fù)恋氐默F(xiàn)用途是工業(yè)用地，將來用途是房地產(chǎn)用地，收購價(jià)格為這兩種用途的中間價(jià)。二是按將來用途

13、價(jià)格的百分比收購，如60%，這種算法來源于劃撥土地轉(zhuǎn)讓補(bǔ)交出讓金的比例。三是按原用途價(jià)格的百分比確定。四是先按原用途價(jià)格的百分比補(bǔ)償，待土地出讓后，再給一定的補(bǔ)償。政府收購?fù)恋氐娜烁駱?biāo)準(zhǔn)還有待進(jìn)一步研究，但在具體工作中，應(yīng)掌握兩個(gè)原則。一是確定的收購價(jià)格不能使原使用人的情況變得更壞。二是不能因?yàn)槠髽I(yè)困難，用高出土地將來用途的價(jià)格收購?fù)恋?。三是收購與開發(fā)資金。在土地收購儲(chǔ)備制度奸商過程中，資金的問題至關(guān)重要。資金的來源目前主要有兩條。一是財(cái)政撥款，按照國務(wù)院15號(hào)文件的要求，市、縣政府可劃出部分土地收益用于收購?fù)恋兀芏嗟胤揭呀?jīng)依據(jù)這個(gè)要求，為收購儲(chǔ)備爭(zhēng)取到一定的財(cái)政資金。二是銀行貸款。資金的運(yùn)作方式有兩種，一種是收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)即是借款人，也是使用人，作為借款人，無論是財(cái)政的資金，還是銀行的資金，都由收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)歸還。作為使用人，土地收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)用這些資金收購和開發(fā)土地。另外一種是收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)只是資金的使用人，收購開發(fā)土地資金由財(cái)政籌措和歸還，收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)只負(fù)責(zé)收購和開發(fā)土地。對(duì)于資金問題，土地收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)必須把握兩個(gè)問題，土地收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)必須把握