7 物業(yè)驗收與業(yè)主入住

1、第第7 7章章 物業(yè)驗收與業(yè)主入住物業(yè)驗收與業(yè)主入住 u物業(yè)驗收包括物業(yè)的竣工驗收和物業(yè)的接管驗收 7.1.1 物業(yè)的竣工驗收 u 竣工是指一個建筑工程項目，經(jīng)過建筑施工和設(shè)備安裝后，達(dá)到了該工竣工是指一個建筑工程項目，經(jīng)過建筑施工和設(shè)備安裝后，達(dá)到了該工 程項目設(shè)計文件鎖規(guī)定的要求，具備了使用的條件。程項目設(shè)計文件鎖規(guī)定的要求，具備了使用的條件。 u 竣工驗收是指在工程項目竣工后，承接單位需向建設(shè)單位辦理交付手續(xù)，竣工驗收是指在工程項目竣工后，承接單位需向建設(shè)單位辦理交付手續(xù)， 在辦理交付手續(xù)時，需經(jīng)建設(shè)單位或?qū)ｉT組織的驗收委員會對竣工項目在辦理交付手續(xù)時，需經(jīng)建設(shè)單位或?qū)ｉT組織的驗收委員會

2、對竣工項目 進(jìn)行查驗，在認(rèn)為工程合格后辦理工程接受手續(xù)，把產(chǎn)品移交給建設(shè)單進(jìn)行查驗，在認(rèn)為工程合格后辦理工程接受手續(xù)，把產(chǎn)品移交給建設(shè)單 位的過程。位的過程。 7.1 物業(yè)的驗收物業(yè)的驗收 分類分類 p 隱蔽工程驗收 p 分期驗收 p 單項工程驗收 p 全部工程驗收 3 2021-6-142021-6-14 7.1.2 物業(yè)接管驗收的含義及作用物業(yè)接管驗收的含義及作用 u物業(yè)的接管驗收是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，對建設(shè)單位物業(yè)的接管驗收是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，對建設(shè)單位 移交的物業(yè)所進(jìn)行的綜合檢驗和收受管理工作。移交的物業(yè)所進(jìn)行的綜合檢驗和收受管理工作。 分為分為 u政府有關(guān)部門的驗收政府有關(guān)

3、部門的驗收 u建設(shè)單位的驗收建設(shè)單位的驗收 u物業(yè)服務(wù)企業(yè)的驗收物業(yè)服務(wù)企業(yè)的驗收 p 新建物業(yè)驗收新建物業(yè)驗收 p 原有物業(yè)驗收原有物業(yè)驗收 接管驗收的主體 接管驗收的標(biāo)的物 接管驗收具備的條件：接管驗收具備的條件： u 新建房屋：建設(shè)工程全部施工完畢，并已經(jīng)竣工驗收合格；供電、采新建房屋：建設(shè)工程全部施工完畢，并已經(jīng)竣工驗收合格；供電、采 暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和實施能正常使用；房屋棟、戶編號暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和實施能正常使用；房屋棟、戶編號 已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。 u 原有房屋：房屋所有權(quán)、使用權(quán)清楚；土地使用范圍明確原有房屋：房屋所有權(quán)、使用權(quán)清楚；土地使

4、用范圍明確 5 2021-6-142021-6-14 2. 2. 接管驗收的作用接管驗收的作用 1）明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。 2）確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)主的利益。 3）為日后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件。通過物業(yè)管理企業(yè)的接管 驗收，還可以根據(jù)有關(guān)物業(yè)管理的文件資料，摸清物業(yè)的性 能與特點，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問題，有計劃地安排好各 項管理工作。 7.1.3 物業(yè)接管驗收的程序和主要內(nèi)容物業(yè)接管驗收的程序和主要內(nèi)容 接管驗收的程序 書面提請 資料審核 物業(yè)檢驗 問題處理 簽發(fā)文件 接管驗收中可能存在的問題和注意事項 （1）接管驗收走過場 （2）接管驗收不到位 （3）接管資料不齊全

5、接管驗收的內(nèi)容 （1）資料的驗收 （2）質(zhì)量與使用功能的驗收 （3）質(zhì)量問題或危險與損壞問題的處理 接管驗收應(yīng)提交的資料接管驗收應(yīng)提交的資料 （1）新建房屋 產(chǎn)權(quán)資料；竣工驗收資料；技術(shù)資料；說明文件 （2）原有房屋 產(chǎn)權(quán)資料；技術(shù)資料 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)移交下列資料建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)移交下列資料 （1）竣工驗收資料竣工驗收資料包括：總平面竣工圖；建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；配套 設(shè)施工程、地下管網(wǎng)工程、隱蔽工程竣工圖等。 （2）技術(shù)資料技術(shù)資料包括：設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)；地質(zhì)勘察報告； 工程合同及工程開工、竣工報告；工程預(yù)決算；圖紙會審記錄；工程設(shè)計變 更通知及技術(shù)核定單位；隱蔽工程驗收記錄；沉降

6、觀察記錄；工程竣工驗收 證明書；鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；新材料、建筑構(gòu)配件的鑒定 合格證書；水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書；砂漿、 混凝土試塊試壓報告；供水、供暖、煤氣管道的試壓報告等。 （3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件說明文件。 （4）物業(yè)管理所必需的其他資料其他資料包括：房屋產(chǎn)權(quán)資料；項目批準(zhǔn)文件；用 地批準(zhǔn)文件；拆遷資料等。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，依照規(guī)定將上述資料移交給 業(yè)主委員會。 物業(yè)管理物業(yè)管理 5 5 前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理 交接雙方的責(zé)任交接雙方的責(zé)任 （1）建設(shè)單位應(yīng)按要求提前做好房屋交驗準(zhǔn)備。物業(yè)管理企業(yè)在收 到

7、接管驗收通知書后，應(yīng)盡快與建設(shè)單位約定時間驗收。 （2）接管驗收時，交接雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照驗收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 （3）接管驗收后，如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故，由建設(shè)單位負(fù)責(zé) 處理，如屬使用不當(dāng)，管理不善的原因，則應(yīng)由物業(yè)管理公司負(fù) 責(zé)處理。 （4）物業(yè)自驗收接管之日起，應(yīng)執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定由建 設(shè)單位負(fù)責(zé)保修。 物業(yè)接管驗收的標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)接管驗收的標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)接管驗收的標(biāo)準(zhǔn)分為新建物業(yè)的接管驗收標(biāo)準(zhǔn)和原有 物業(yè)的接管驗收標(biāo)準(zhǔn)。其具體的要求和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行1991 年2月建設(shè)部頒布的房屋承接驗收標(biāo)準(zhǔn)，有關(guān)住宅小 區(qū)竣工綜合驗收的規(guī)定還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行1993年12月建設(shè)部頒布 的城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法

8、等。 新建物業(yè)的接管驗收標(biāo)準(zhǔn)新建物業(yè)的接管驗收標(biāo)準(zhǔn) l.主體結(jié)構(gòu)部分：地基基礎(chǔ)的沉降不得超過建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范的 允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或者相鄰房屋的損壞；鋼筋混凝 土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范的規(guī)定值； 磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫；木結(jié)構(gòu)應(yīng)當(dāng)節(jié) 點牢固，支撐系統(tǒng)可靠、無蟻害，選材必須符合結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī) 范的規(guī)定；設(shè)有抗震設(shè)防的房屋，必須符合建筑抗震設(shè)計規(guī)范的有關(guān)規(guī) 定。 2.屋面部分：各類房屋必須符合屋面工程及驗收規(guī)范的規(guī)定，排水通 暢，無積水，不滲漏；陽臺和三層以上房屋應(yīng)當(dāng)有排水，出水口、檐溝、 落水管應(yīng)當(dāng)安裝牢固，接口平密

9、，不滲漏。 3.樓地面部分：面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓；衛(wèi)生間、陽臺、 盥（灌音）洗室地面與相鄰地面的相對標(biāo)高應(yīng)當(dāng)符合設(shè)計要求，不應(yīng)當(dāng) 有積水，不允許倒泛水和滲漏。 4.裝修部分：鋼木門窗應(yīng)當(dāng)安裝平整牢固，無翹曲變形，開關(guān) 靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，鋼門窗縫隙嚴(yán)密，木門窗縫隙適 度；進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)當(dāng)安裝牢固，底層外窗、樓 層公共走道窗、進(jìn)戶門上的亮子均應(yīng)當(dāng)裝設(shè)鐵柵欄；木裝修工程應(yīng)當(dāng) 表面光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密，門窗玻璃應(yīng)當(dāng)安裝平整，油灰飽滿， 粘接牢固；抹灰應(yīng)當(dāng)表面平整；飾面磚應(yīng)當(dāng)表面潔凈，粘貼牢固，陰 陽角與線角順直；油漆、刷漿應(yīng)當(dāng)色澤一致，表面不應(yīng)當(dāng)有脫皮、漏

10、 刷現(xiàn)象。 5.電氣部分：電氣線路安裝應(yīng)當(dāng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)當(dāng) 有導(dǎo)管；應(yīng)當(dāng)按套安裝電表或者預(yù)留表位，并有電器接地裝置；照明 器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確； 各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻值必須符合電氣 裝置工程施工及驗收規(guī)范的要求；電梯應(yīng)當(dāng)能準(zhǔn)確地啟動運(yùn)行、選層、 平層、停層；制動器、限速器及其安全設(shè)備應(yīng)當(dāng)動作靈敏可靠；安裝 的隱蔽工程、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能監(jiān)測記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合 要求；除上述要求外，同時應(yīng)當(dāng)符合地區(qū)性“低壓電氣裝置規(guī)程”的 有關(guān)要求。 6.水、衛(wèi)、消防部分：管道應(yīng)當(dāng)安裝牢固，控制部件啟動靈活， 無滴漏；水壓試驗及保

11、溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及 驗收規(guī)范的要求；應(yīng)當(dāng)按套安裝水表或者預(yù)留表位；高位水箱進(jìn)水管 與水箱檢驗口的位置應(yīng)當(dāng)便于檢修；衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)當(dāng)分 設(shè)，出戶管長不宜超過8米，并不應(yīng)使用陶瓷管、塑料管。其他管 子可用塑料管，在國外很普遍，可用50年。地漏、排污管接口、檢查 口不得滲漏，管道排水必須流暢；衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏， 安裝應(yīng)當(dāng)平整、牢固、部件齊全，制動靈活；水泵安裝應(yīng)當(dāng)平穩(wěn)，運(yùn) 行時無較大震動；消防設(shè)施必須符合建筑設(shè)計防火規(guī)范、高層民用建 筑設(shè)計防火規(guī)范要求，并且有消防部門檢驗合格簽證。 7.采暖部分：鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)當(dāng)安裝平整、配件齊全，不 得有變形、

12、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷，安裝完畢后，必須有專業(yè)部門 的檢驗合格簽證；爐排必須進(jìn)行12小時以上試運(yùn)轉(zhuǎn)，爐排之間，爐排 與壁鏜（堂音）之間不得互相摩擦，且無雜音，不跑偏、不凸起、不 受卡，運(yùn)轉(zhuǎn)自如；各種儀器、儀表應(yīng)當(dāng)齊全精確，安全裝置必須靈敏、 可靠，控制閥門開關(guān)靈活；設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象， 保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范；鍋爐輔機(jī) 應(yīng)當(dāng)運(yùn)行正常，無雜音；消煙除塵、消音減震設(shè)備齊全，水質(zhì)、煙塵 排放濃度應(yīng)當(dāng)符合環(huán)保要求；經(jīng)過48小時連續(xù)試運(yùn)轉(zhuǎn)，鍋爐和附屬設(shè) 備的熱工、機(jī)械性能及采暖區(qū)室溫必須符合設(shè)計要求。自家購房也 應(yīng)注意檢查暖氣管道，如自己家自動排氣閥跑水被淹。

13、 8.附屬工程及其他：化糞池應(yīng)當(dāng)按照排污量合理設(shè)置，池內(nèi) 無垃圾雜物；明溝、散水、落水管內(nèi)部不得有斷裂、積水現(xiàn)象；房屋 入口處必須做室外道路，并與主干道相通；房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報箱； 常不用，如裕中西里就是如此。單位工程必須做到活完料清，場地 清；群體建筑應(yīng)當(dāng)檢驗相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達(dá)到 應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。 接管驗收與竣工驗收的區(qū)別接管驗收與竣工驗收的區(qū)別 接管驗收接管驗收竣工驗收竣工驗收 驗收主體不同驗收主體不同 物業(yè)管理單位物業(yè)管理單位房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位/ /城市城市 建設(shè)行政主管部門建設(shè)行政主管部門 驗收性質(zhì)不同驗收性質(zhì)不同 主體結(jié)構(gòu)安全與滿足使

14、用功主體結(jié)構(gòu)安全與滿足使用功 能的再檢驗?zāi)艿脑贆z驗 檢查工程項目是否達(dá)標(biāo)檢查工程項目是否達(dá)標(biāo) 驗收目的不同驗收目的不同 轉(zhuǎn)交的對象不轉(zhuǎn)交的對象不 同同 為分清責(zé)任，交接驗收為分清責(zé)任，交接驗收 物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司 為取得市場準(zhǔn)入資格，對為取得市場準(zhǔn)入資格，對 質(zhì)量進(jìn)行驗收質(zhì)量進(jìn)行驗收 建設(shè)單位建設(shè)單位 7.27.2 業(yè)主入住服務(wù)業(yè)主入住服務(wù) 業(yè)主入住，是指業(yè)主或使用人進(jìn)房入住的過程， 這是物業(yè)管理公司與業(yè)主或使用人的首次接觸， 標(biāo)志著物業(yè)管理工作的逐步展開。在這一過程中， 物業(yè)管理公司與業(yè)主或使用人之間需要辦理相關(guān) 的入住手續(xù)，其中涉及一系列業(yè)主或使用人應(yīng)當(dāng) 知曉、參考或必須簽訂的入住手

15、續(xù)文件。它們是： (1)入住通知書； (2)入住手續(xù)書； (3)收樓須知； (4)繳款通知書； (5)驗樓情況表； (6)樓宇交接書。 業(yè)主入住的程序業(yè)主入住的程序 (1)物業(yè)管理公司向業(yè)主或使用人寄發(fā)入住手續(xù)文件： (2)業(yè)主向物業(yè)管理公司出示身份證、房屋買賣合同及入住 通知書，并交納各項管理服務(wù)費(fèi)和維修基金等； (3)業(yè)主驗收其所購房屋(門窗、水電、墻面、屋頂、地板等) 并簽收； (4)物業(yè)管理公司與業(yè)主簽訂“管理公約”； (5)物業(yè)管理公司接受業(yè)主的咨詢，介紹入住的有關(guān)事項， 并發(fā)給業(yè)主“住戶手冊”； (6)物業(yè)管理公司正式把業(yè)主所購房屋的鑰匙交給業(yè)主。 1入住通知書 入住通知書是指物業(yè)

16、管理公司在物業(yè)驗收合格后通知業(yè)主可以來辦理 入住手續(xù)的文件。 在制定入住通知書時應(yīng)注意下面幾個問題： （1）一般情況下，一個物業(yè)轄區(qū)內(nèi)入住的業(yè)主不是一家或幾家，而是幾 百家甚至上千家，如果均集中在同一時間內(nèi)辦理，必然會使手續(xù)辦理 產(chǎn)生諸多困難，因此在通知書上應(yīng)注明各幢、各層分期分批辦理的時 間，以方便業(yè)主按規(guī)定時間前來辦理。 （2）如業(yè)主因故不能按時前來辦理，應(yīng)在通知書上注明補(bǔ)辦的辦法。 入住通知書入住通知書 女士/先生： 您好!您所認(rèn)購的_大廈樓閣層座已于_年_ 月_日經(jīng)市 建設(shè)局、質(zhì)量檢查總站、消防支隊等政府有關(guān)部門驗收合格，準(zhǔn)予入 住。 一、請您按入住通知書、收樓須知辦理入住手續(xù)。辦理地

17、址： ( )。 在規(guī)定的日期內(nèi)，財務(wù)部、地產(chǎn)部將派員到場集中辦公。 二、為了您在辦理過程中不擁擠，順利而快捷地辦理各樓層的入住手 續(xù)，時間以下表為準(zhǔn)： 三、請閣下按上述時間來辦理手續(xù)，如不能按時前來，在_月_ 日后請到大廈_摟辦理財務(wù)及收樓有關(guān)事宜，然后到_大廈管理 處辦理入住手續(xù)。 特此通知 物業(yè)管理公司 日期日期閣閣閣閣閣閣 月月 日日 月月 日日 月月 日日 2.入住手續(xù)書 入住手續(xù)書即是辦理入住手續(xù)的程序和安排。制定入住手 續(xù)書的目的是為了讓業(yè)主在辦理入住手續(xù)時，明確其程序， 使整個過程井然有序。一般在入住手續(xù)書上都留有分部門 的確認(rèn)證明，業(yè)主每辦完一項手續(xù)，有關(guān)職能部門在上面 蓋章證

18、明。 入住手續(xù)書入住手續(xù)書 女士先生： 您認(rèn)購的_大廈閣樓座，現(xiàn)已具備入住條件，請閱讀收樓須 知，按如下次序辦理入住手續(xù)。 物業(yè)管理公司管理處 _年_月_日 (1)公司財務(wù)部 (2)大廈管理處財務(wù)室 已付清各項入住費(fèi)用已付清各項入住費(fèi)用 特此證明（蓋章）特此證明（蓋章） 已付清樓款已付清樓款 特此證明特此證明( (蓋章蓋章) ) (3)公司地產(chǎn)部 (4)大廈管理處辦公室 入住資格審查合格入住資格審查合格 特此證明（蓋章）特此證明（蓋章） 入住收摟完畢入住收摟完畢 特此證明（蓋章）特此證明（蓋章） 3收樓須知 收樓須知是指物業(yè)管理公司告知業(yè)主在收 樓時應(yīng)注意的事項，以及在辦理入住手續(xù) 時應(yīng)該攜帶

19、的各種證件、合同、費(fèi)用的文 件。從而避免遺漏、往返，給業(yè)主增添不 便。 收樓須知 大廈收樓須知 歡迎閣下成為大廈新業(yè)主： 我公司為提供良好的管理服務(wù)，茲先介紹有關(guān)收樓程序，避免您 在收樓時，產(chǎn)生遺漏而引起不便。 (一)在財務(wù)部辦理的手續(xù) 1.付清購樓余額。凡分期付款購樓者，請攜帶“本票”，抬頭“ 公司”，將購樓余款付清。 2.帶已繳款的各期收據(jù)及合同工本費(fèi)收據(jù)原件來換取“發(fā)票”，并領(lǐng) 取付清樓款證明書。 3.凡未交合同工本費(fèi)者，請準(zhǔn)備_元補(bǔ)交工本費(fèi)。 4.在銀行按揭的業(yè)主，如銀行未能在簽訂“買賣臨時合約”后_天 內(nèi)將按揭款撥付我公司的，請按所延遲的天數(shù)支付我公司的逾期利息。 5.在入住手續(xù)書(

20、1)上蓋章。 (二)在地產(chǎn)部門應(yīng)辦理的手續(xù) 1.業(yè)主最好能夠親臨地盤，接受摟宇，并請帶備： (1)業(yè)主身份證； (2)大廈入住手續(xù)書； (3)身份證或護(hù)照影印本一份； (4)買賣合同： (5)公司所簽收的商業(yè)副本； 2.在入住手續(xù)書(2)上蓋章， （三）大廈入住時，應(yīng)在管理處財務(wù)部辦理手續(xù)：交付各項管理費(fèi)用和其他費(fèi)用 (略)，并在入住手續(xù)書(3)上蓋章。 (四)在大廈管理處辦公室辦理手續(xù) 1.將入住手續(xù)書上已辦的手續(xù)交給辦公室，并在入住手續(xù)書(4)上蓋章或簽字， 交物業(yè)管理公司管理處保存； 2.辦公室向業(yè)主介紹入住的有關(guān)事項，并移交鑰匙，由業(yè)主驗收。 特此通知 物業(yè)管理公司 _年_月_日 4繳

21、款通知書 繳款通知書是物業(yè)管理公司通知業(yè)主在辦理入住手續(xù)時應(yīng) 該交納的款項及具體金額的文件。 5驗樓情況一覽表 驗樓情況一覽表是物業(yè)管理公司為方便業(yè)主對房屋進(jìn)行驗 收，監(jiān)促開發(fā)商及時整改問題，以避免相互扯皮，使問題 能得到及時解決而制定的文件。 6樓宇交接書 樓宇交接書是業(yè)主在確認(rèn)可以接受所購樓宇后，與開發(fā)商 簽訂的接受樓宇的書面文件。 如何幫助業(yè)主驗樓： 1）房屋結(jié)構(gòu)：裂縫 2) 建筑方面：地面（地漏）、墻面、門窗 3) 管道：給水、排水、電系統(tǒng) 具體驗收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法具體驗收標(biāo)準(zhǔn)及處理方法 墻面的驗收 u對墻面的驗收，主要是看室內(nèi)四周的墻面有無裂縫，空殼 等現(xiàn)象。 u如有裂縫則要看是什么樣

22、的裂縫。常見的裂縫是風(fēng)裂，其 形狀是呈網(wǎng)狀式的密布在墻面上。這種裂縫形成的原因， 主要是室內(nèi)外暖濕氣流的不均勻，加上水泥砂漿自然的干、 濕收縮。 u空殼則是粉墻時簿、厚不均，灑水時不均勻造成的，于墻 體本身質(zhì)量，沒有任何聯(lián)系。 處理方法： 如果裂縫、空殼面積比較大，則由施工單位打掉重粉。 如果只有細(xì)小的裂縫，而沒有空殼，待業(yè)主在進(jìn)行精裝修 時抹二遍膩子即可消除。 2. 墻面的陰、陽角驗收 對墻面的各個垂直拐角、水平平行角，用目測的方法進(jìn)行 觀測，檢查陰、陽角處是否不平整或波浪不平。 處理方法: 則要求施工單位用直木條夾緊粉角找直。 3. 梁、柱與墻體之間裂縫的驗收 因為整個樓盤是采用混凝土框架

23、結(jié)構(gòu)，墻體則是 待框架做好以后再砌的，難免出現(xiàn)柱、梁與墻體 之間的結(jié)合部出現(xiàn)裂縫。 常見的裂縫有兩個部位: 一是梁和墻體之間的裂縫 二是柱和墻體之間的裂縫 二個部位形成裂縫的原因是混凝土構(gòu)造的柱、梁和空心磚 墻體之間存在的一種自然的水泥收縮程度不同形成的，不 存在質(zhì)量問題，更不是墻基下沉而造的。 處理方法： 將裂縫處割開，重鋪金屬網(wǎng)或布網(wǎng)，用小比度水泥砂漿重 粉即可消除。 4. 樓板的驗收 u仔細(xì)觀看室內(nèi)地面上，是否有不同規(guī)則裂 縫，如果發(fā)現(xiàn)不同程度的存在，則要用專用小錘進(jìn)行敲打， 聽聽是否有空殼的聲音。 u如果正常，沒有空殼的聲音說明是水泥的自然風(fēng)裂.如有 異常響聲，說明結(jié)構(gòu)層與找平層之間有

24、相克現(xiàn)象的存在, 根本不存在結(jié)構(gòu)層有什么質(zhì)量問題。則要重新處理。 處理方法： 順著開裂，空殼的方向割開重新做找平層即可。同時地面 應(yīng)光潔，不能起砂。 5. 頂棚的驗收 對頂棚的驗收，也是要看有無裂縫，空殼等現(xiàn)象，如果兩 者現(xiàn)象都不存在，又無波浪，不平整的現(xiàn)象，國家標(biāo)準(zhǔn)只 是順平就可以了。 6. 進(jìn)戶門的驗收 對門的驗收要看門的四周密實度是否合適，開啟、關(guān)閉是否 順暢，關(guān)門以后縫隙不能過大，也不能太小。鑰匙開啟自如， 關(guān)、開門無異常響聲。 處理方法： 門的密實度不好，需重新填充、加固，關(guān)、開門不順暢或門 隙過大或過小，則要調(diào)整門的鉸鏈、墊鐵，達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要求。 鑰匙開起不自如，要調(diào)整鎖芯的定位螺絲，

25、使其到位。門有 響聲要調(diào)整門的平衡度、垂直度或加少許機(jī)油。 7. 窗的驗收 u要看窗的邊框四周邊緣等易受撞擊處是否密實，要仔細(xì)檢 查墻體和窗框處墻面是否有變色、起泡、脫皮、掉灰等現(xiàn) 象，檢查推拉門、窗戶玻璃是否有破裂、搭扣、五金件不 靈等現(xiàn)象。 u推拉門、窗子四周橡膠壓條是否平整，密實防水膠打的均 勻程度如何。 處理方法： 推拉門、窗的四周密實度不好，要重新填實，加固邊框。 窗框、門框處有異種變色，說明有滲漏現(xiàn)象，要重新打膠、 粉墻達(dá)到不漏程度。 玻璃破裂，五金件損壞，要重新更換。 壓條不平整，防水膠不均，要將壓條拆除重新再做，以達(dá) 到防水的效果。 8. 上、下水的驗收 檢查上水時，可將水閥打

26、開檢查各個管子接頭處有無滴水， 滲水現(xiàn)象。檢查下水時，可將水龍頭打開觀察地漏下水是 否流暢，無冒泡緩慢現(xiàn)象。 處理方法： 上水管接頭如有滴水、滲水，則說明熔焊的不牢，則要割 去原接頭，重新焊接，達(dá)到不滴不漏。 下水如果不順暢則說明地漏被異物堵塞，則要及時疏通。 9. 電的驗收 對電的驗收，要先看室內(nèi)配電盤開關(guān)板、插座板有無損壞， 安裝是否牢固、順直，過墻線路應(yīng)有導(dǎo)管，連接點必須緊 密、可靠，部件齊全，接觸良好，位置正確。 再有施工單位的電工將事先準(zhǔn)備好的插頭，插入插座板逐 個檢查線路是否正常。 處理方法： 如發(fā)現(xiàn)有上述問題則要請專業(yè)人員對損壞配件，線頭連接 處，安裝位置進(jìn)行更換、緊固、調(diào)整。

27、10. 衛(wèi)生間的驗收 衛(wèi)生間的驗收是整個驗收環(huán)節(jié)中最為重要的一點，因為衛(wèi) 生間的地面在施工過程中已做防水層，但如做的不好將會 發(fā)生滲漏現(xiàn)象。 驗收方法： 在驗收的前一天通知施工單位，用黃泥將衛(wèi)生間地漏堵上， 放水至23公分，待24小時以后，到底層觀察衛(wèi)生間的頂 棚四周、風(fēng)道周圍，上、下水管壁接合處是否有滲漏、滴 水等現(xiàn)象。 入住糾紛愈演愈烈入住糾紛愈演愈烈 1.缺乏規(guī)范的驗收標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù) 目前導(dǎo)致入住糾紛矛盾的焦點主要是：延期交房； 房屋質(zhì)量問題；小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn) 行的承諾不能兌現(xiàn)；承諾的規(guī)劃與事實不一致。 2.法律法規(guī)不健全 目前中國還沒有一部全國性的住宅方面的法律，北京市 也

28、沒有相關(guān)的法規(guī)來規(guī)范入住問題。 3.消費(fèi)者的眼光更挑剔 7.3 7.3 裝修管理裝修管理 物業(yè)管理公司對裝修的管理分為兩個部分：一是對業(yè)主的 管理，二是對施工隊的管理。無論哪種情形的裝修，業(yè)主 或使用人事先都必須向物業(yè)管理公司提出申請、詳實地填 寫“房屋裝修申請表”，經(jīng)物業(yè)管理公司審批，并與工程 隊簽訂“裝修工程隊責(zé)任書”后，方可進(jìn)行施工。工程完 工后，由物業(yè)管理公司進(jìn)行驗收。 一般物業(yè)管理公司對裝修制定如下規(guī)定： 1）凡欲進(jìn)行室內(nèi)裝修及設(shè)備改造的用戶，均應(yīng)提前5天向管 理處申報。 2）由產(chǎn)權(quán)人或其代理人攜帶有關(guān)證件，詳細(xì)、如實填寫 裝修申請表。注明裝修時間、項目及施工隊伍名稱， 并附有關(guān)圖樣

29、資料。 3）經(jīng)管理處審核同意后方可進(jìn)行裝修施工。 4）裝修施工隊?wèi)?yīng)到管理處簽定裝修工程隊治安責(zé)任書 及裝修施工保證書。 裝修申請表 業(yè)主名稱業(yè)主名稱 住址住址 聯(lián)系電話聯(lián)系電話 施工單位施工單位 負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)人 聯(lián)系電話聯(lián)系電話 開工時間開工時間 完工時間完工時間 裝修內(nèi)容裝修內(nèi)容 管管 理理 處處 意意 見見 出入證工本費(fèi)元，裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)元，合計出入證工本費(fèi)元，裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)元，合計 元。元。 審核人簽字：審核人簽字： 年年 月月 日日 說說 明明1、凡申請裝修的項目要有圖紙說明：、凡申請裝修的項目要有圖紙說明： 2、本申請表超過申請裝修完成日期后自動失效，若需要、本申請表超過申請裝修完成日

30、期后自動失效，若需要 繼續(xù)裝修要重新申請；繼續(xù)裝修要重新申請； 3、本表一式兩份，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)公司各執(zhí)一份。、本表一式兩份，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)公司各執(zhí)一份。 任何裝修都必須符合樓宇原先設(shè)計時的工 程技術(shù)規(guī)范和技術(shù)指標(biāo)。 物業(yè)裝修的法律規(guī)定物業(yè)裝修的法律規(guī)定 建設(shè)部住宅室內(nèi)裝飾專修管理辦法 禁止行為： p 未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè) 計方案，變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)； p 將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間； p 擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝 土墻體； p 損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果； p 其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。 未經(jīng)批準(zhǔn)不應(yīng)有行為未經(jīng)批準(zhǔn)不應(yīng)有行為 搭建建筑物、構(gòu)筑物； 改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗； 拆改供暖管道和設(shè)施； 拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。 批準(zhǔn)權(quán)限 1）非結(jié)構(gòu)變動由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)查勘、鑒定、批準(zhǔn)。 2）結(jié)構(gòu)變動，物業(yè)管理公司可代為報請房地產(chǎn)行政管 理部門批準(zhǔn)，并收取代辦服務(wù)費(fèi)。 3）專用設(shè)備（如