上海社區(qū)商業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀、瓶頸與對策

1、上海社區(qū)商業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀、瓶頸與對策10上海社區(qū)商業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀,瓶頸與對策文/金偉一,上海社區(qū)商業(yè)的發(fā)展的歷史和形態(tài)據(jù)研究,上海社區(qū)商業(yè)的發(fā)展的歷史演進過程,大致可以分為三個時期,主要呈現(xiàn)三種形態(tài):一是商住混雜的自然型社區(qū)商業(yè).這種類型的社區(qū)商業(yè)是歷史上積累和自發(fā)形成的.在上海中心城區(qū)特別是內(nèi)環(huán)線內(nèi),居住人口密度高,商旅流動人口數(shù)量大,各類日常消費需求數(shù)量大,沿街形成了各種類型的小店鋪,小作坊和服務(wù)型設(shè)施.最為典型事例是,存在數(shù)量眾多的為居民供應(yīng)熱水的老虎灶和小浴室.二是新村小區(qū)的配套型社區(qū)商業(yè).20世紀(jì)60年代到90年代初期,上海新建了一大批新村小區(qū),按總建筑面積3.5%的商業(yè)設(shè)施配套,以保障

2、居民的日常消費需求,形成了配套型的社區(qū)商業(yè).較為典型的有上海曲陽新村的封閉型社區(qū)商業(yè).三是多層組合的規(guī)劃型社區(qū)商業(yè).90年代后新建的小區(qū),由于開發(fā)商的規(guī)劃定位各異,形成了多層次組合的規(guī)劃型社區(qū)商業(yè).例如,上海古北,聯(lián)洋,碧云,大寧等國際社區(qū)和相關(guān)社區(qū)商業(yè),以及上海郊區(qū)城鎮(zhèn)沿街住宅樓底鋪型的社區(qū)商業(yè).由于上海是一個特大型的經(jīng)濟型城市,市場規(guī)模宏大,市場細分度高,萬商云集,推崇時尚.在歷史上,上海商貿(mào)業(yè)一直十分發(fā)達,城市居民的日常消費需求在總體上能夠得到較好的滿足.然而,由于城市建設(shè)和居民住宅建設(shè)速度很快,出現(xiàn)了大量新型的社區(qū).隨著舊城區(qū)的改造.原有保障型商業(yè)設(shè)施被改建或移作他用,城市軌道交通的建

3、設(shè),改變了城市經(jīng)濟和居住的集聚狀態(tài)和流向.在社區(qū)商業(yè)方面,如何保證新建社區(qū)日?；镜南M品供應(yīng)和服務(wù),如何保障各類城市居民的生鮮食品和蔬菜的供應(yīng),如何完善社區(qū)商業(yè)的整體布局和形態(tài)等,成為當(dāng)時亟須解決的問題.20世紀(jì)90年代中期以來,上海率先推進社區(qū)商業(yè)的發(fā)展.上海市政府對社區(qū)商業(yè)發(fā)展十分重視,2001年至2002年,兩次召開全市推進社區(qū)商業(yè)建設(shè)工作會議,提出要把發(fā)展社區(qū)商業(yè)作為一項確保市民安居樂業(yè)的重要工作來抓.2001年7月,上海分別頒布了(商業(yè)分級設(shè)置規(guī)范)和(商業(yè)零售業(yè)態(tài)規(guī)范)等地方標(biāo)準(zhǔn),有關(guān)商業(yè)研究機構(gòu)及時提供了社區(qū)商業(yè)布局類型)研究成果,給出了社區(qū)商業(yè)的界定,功能定位,布局原則,分類

4、和國際發(fā)展模式等.2002年7月,原市商委,原市計委,市規(guī)劃局下發(fā)(關(guān)于促進本市社區(qū)商業(yè)建設(shè)發(fā)展的意見),對社區(qū)商業(yè)建設(shè)的組織領(lǐng)導(dǎo),分類規(guī)劃,項目審批,業(yè)態(tài)配置和經(jīng)營管理等提出工作要求.2004年以來,市經(jīng)委編制的上海商業(yè)發(fā)展行動方案)和(上海商業(yè)發(fā)展第十一個五年計劃綱要).繼續(xù)明確要運用規(guī)劃,政策,標(biāo)準(zhǔn)等手段,規(guī)范社區(qū)商業(yè)發(fā)展.自20世紀(jì)90年代中期以來,上海隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展,消費需求的變化,社區(qū)商業(yè)的核心零售業(yè)態(tài)從以社區(qū)百貨店為中心,到大賣場,社區(qū)購物中心為中心,以及菜市場和食品超市為主體的生鮮食品供應(yīng)體系,社區(qū)商業(yè)的形態(tài)和內(nèi)涵不斷得到完善.二,上海社區(qū)商業(yè)的現(xiàn)狀和特征2005年末,上海

5、市常住人口約1780萬人,其中居住半年以上的為438萬,占全市常住人口總量的24.6%,接近1/4.2005年全市常住人口密度為2800人/平方公里.根據(jù)目前行政區(qū)劃,上海市共分為1g個區(qū)縣,下屬103個街道,108個鎮(zhèn)和3個鄉(xiāng),以及3437個居民委員會和1874個村民委員會.以現(xiàn)有街道和鎮(zhèn)作為社區(qū)主要劃分單位,上海有210個以街道或鎮(zhèn)為規(guī)模的社區(qū),即居住區(qū).若以34個居民委員會為單位規(guī)模視為一個居民小區(qū),上海城鎮(zhèn)范圍約有1100個居民小區(qū).從社區(qū)分布的角度看,上海中心城區(qū)(外環(huán)線內(nèi))面積約6oo平方公里,常住人口約98o萬人,平均人口密度為1.63萬人/平方公里.其中,內(nèi)環(huán)線以內(nèi)人口密度為3

6、.39萬人/平方公里,內(nèi)中環(huán)之間為1.75萬人/平方公里,中外環(huán)之間為o.7o萬人/平方公里.上海郊區(qū)(外環(huán)線外)面積約574o平方公里,常住人口約8oo萬人,人口密度為o.14萬人/平方公里.上海中心城區(qū)人口高度集聚,郊區(qū)農(nóng)村人口布局分散.內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的人口密度是外環(huán)線以外的24倍.所以,上海的居民社區(qū)存在多種類型,其主要特征可以從四個方面開展識別:形成歷史,規(guī)模和形態(tài):人口密度;產(chǎn)業(yè)支撐:經(jīng)濟收人狀態(tài)和偏好等.上海發(fā)展社區(qū)商業(yè),既要認識社區(qū)商業(yè)發(fā)展的共性,也要把握社區(qū)商業(yè)發(fā)展的個性,開展分類指導(dǎo).這是上海社區(qū)商業(yè)發(fā)展的重要前提條件.目前,上海已經(jīng)有175個社區(qū)被列人社區(qū)商業(yè)建設(shè)和改造范圍,約

7、占全市社區(qū)總數(shù)的50%.其中,122個老社區(qū)的商業(yè)配套已經(jīng)基本完成,改造后的社區(qū)商業(yè)面積約400萬平方米,主要包括大型綜合超市,生鮮食品超市,標(biāo)準(zhǔn)化菜場,各類專業(yè)專賣店和生活服務(wù)網(wǎng)點等,53個新建社區(qū)將自2007年起逐步列入建設(shè)計劃,預(yù)計在十一五期間全部完成.三,目前存在的問題和瓶頸1,缺乏比較完善的社區(qū)商業(yè)整體規(guī)劃.社區(qū)商業(yè)建設(shè)責(zé)任主體是各區(qū)縣政府.目前,尚缺乏較完善的整體規(guī)劃,往往注重于局部數(shù)個點上的布局,各街道之間的統(tǒng)籌協(xié)調(diào),互補相容不夠.不少地區(qū)既有社區(qū)商業(yè)配套不足,也存在過度配套的問題.隨著城市建設(shè)和舊區(qū)改造的不斷推進,一些人口導(dǎo)人區(qū)內(nèi)居住人口迅速增加,社區(qū)商業(yè)配套設(shè)施還跟不上,但在

8、部分較成熟的大型居住區(qū)域內(nèi),以大型綜合超市為代表的商業(yè)設(shè)施往往扎堆開設(shè),竟?fàn)幖ち?給社區(qū)交通,環(huán)境和中小商戶帶來不利影響.2,改造提升傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)較為困難.傳統(tǒng)居住區(qū)商業(yè)往往將公建配套商業(yè)網(wǎng)點和居民住宅設(shè)置在一起,隨著超市,便利店,快餐等新的零售業(yè)態(tài)不斷出現(xiàn),客觀上要求商業(yè)和居民區(qū)能夠適當(dāng)分離,既方便購物消費,又能還居民安靜舒適的環(huán)境.但是,這些社區(qū)受到建筑空間和周邊環(huán)境的影響,動迂成本較高,難以將商業(yè)網(wǎng)點進行適度集中設(shè)置,使得對這些社區(qū)商業(yè)進行改造和調(diào)整不易到位.3,社區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀和居民消費需求有差距.近幾年上海經(jīng)濟快速發(fā)展,人民生活水平明顯提高,已初步進入小康社會的消費水平,居民對消費的需求

9、已經(jīng)不限于商品的品種和價格,品牌消費,服務(wù)型消費和消費環(huán)境等因素越來越受到消費者的重視.但是,目前一些社區(qū)的購物環(huán)境,服務(wù)質(zhì)量和業(yè)態(tài)配置,尚不能完全滿足居民對休閑,娛樂及生活服務(wù)等綜合消費的需求.4,政府對必備型業(yè)態(tài)配套缺乏調(diào)控手段.20世紀(jì)90年代后期,原有的住宅公建配套商業(yè)網(wǎng)點劃撥政策按規(guī)定取消后,由于對新建居住區(qū)網(wǎng)點配套不再剛性要求.開發(fā)商往往注重房產(chǎn)效益而忽視配套商業(yè),特別是菜市場,大眾化餐飲,理發(fā)沐浴,維修等帶有一定公共服務(wù)性質(zhì)的必備型微利行業(yè),供需矛盾突出,影響居民日常生活,而目前政府商業(yè)主管部門還缺乏有效調(diào)控的手段.5,政府是否需要調(diào)控尚存在認識上的困惑.這里存在兩種觀點:一是認

10、為發(fā)展社區(qū)商業(yè)應(yīng)該完全依靠市場化運作;二是認為政府在保障各種人群基本生活消費的商業(yè)設(shè)施建設(shè)上,應(yīng)直接調(diào)控和發(fā)揮積極作用.目前,上海部分社區(qū)出現(xiàn)了一些新情況,即社區(qū)商業(yè)設(shè)施總量過剩和結(jié)構(gòu)性不足并存.從總體上社區(qū)商業(yè)設(shè)施并不缺乏,但單單依靠市場調(diào)節(jié),菜市場等必備的設(shè)施仍然難以得到有效配置,人們的日?；拘枨箅y以得到有效保障.四,加快社區(qū)商業(yè)發(fā)展的對策建議1,將社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)部分納入社會公共服務(wù)體系國務(wù)院關(guān)于加強和改進社區(qū)服務(wù)工作的意見(國發(fā)14號)文件第十四條明確:要指導(dǎo)社區(qū)居委會為發(fā)展社區(qū)服務(wù)提供便利條件,支持社會各方面力量利用閑置設(shè)施,房屋等資源興辦購物,餐飲,就業(yè),醫(yī)療,廢舊物資回收等與居民生

11、活密切相關(guān)的服務(wù)網(wǎng)點,并維護其合法權(quán)益.第十八條明確:要鼓勵相關(guān)企業(yè)通過連鎖經(jīng)營提供購物,餐飲,家政服務(wù),洗衣,維修,再生資源回收,中介等社區(qū)服務(wù).利用現(xiàn)代信息技術(shù),物流配送平臺幫助社區(qū)內(nèi)中小企業(yè),實現(xiàn)服務(wù)模式創(chuàng)新,推動社區(qū)商業(yè)體系建設(shè).建議要加強與民政部門溝通和協(xié)調(diào),在各地制定貫徹國務(wù)院關(guān)于加強和改進社區(qū)服務(wù)工作的意見的實施意見中,要把鼓勵社區(qū)商業(yè)發(fā)展作為重要的政策措施內(nèi)容之一,以支持社區(qū)商業(yè)發(fā)展.2,運用財政政策推進社區(qū)商業(yè)的發(fā)展對社區(qū)商業(yè)中與居民日常生活密切相關(guān)的商業(yè)和服務(wù)業(yè),建議參照社區(qū)商業(yè)設(shè)置規(guī)范的有關(guān)內(nèi)容,對菜市場,大眾餐飲,大眾理發(fā),大眾沐浴,維修,再生資源回收等,給予支持和鼓勵

12、.政府要制定有關(guān)政策,實行部分網(wǎng)點租金補貼,政府進行網(wǎng)點回購等措施,為社區(qū)商業(yè)創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境.同時,要鼓勵各類組織,企業(yè)和個人進社區(qū)開展與居民生活密切相關(guān)的社區(qū)服務(wù)業(yè)務(wù).對從事經(jīng)營菜市場,大眾化餐飲,理發(fā),沐浴,維修,廢舊物資回收等,在設(shè)置和招商時由區(qū)縣政府和街道,鄉(xiāng)鎮(zhèn)給予租金或稅收等方面的扶持3,發(fā)揮多方積極性落實網(wǎng)點資源政府部門要加強與街道,居委會的協(xié)調(diào)工作,對社區(qū)中自有和可控的商業(yè)網(wǎng)點,研究和落實優(yōu)先滿足與居民生活密切相關(guān)的服務(wù)網(wǎng)點的配套,已經(jīng)用于其它商業(yè)用途的,要逐步調(diào)整到位.要引導(dǎo)居委會將閑置的設(shè)施,房屋等資源,興辦與居民生活密切相關(guān)的社區(qū)服務(wù)業(yè)務(wù).鼓勵和支持區(qū)縣政府和街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)通

13、過財政預(yù)算或多渠道籌建資金,以成本價格向房地產(chǎn)開發(fā)商回購部分用于居民生活密切相關(guān)的服務(wù)網(wǎng)點,通過向開發(fā)商返回部分土地出讓金,彌補回購網(wǎng)點的成本價格與市場價格的差價.由政府掌控與居民生活密切相關(guān)的服務(wù)網(wǎng)點的資源,對部分社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點的用途實施有效調(diào)控.4,形成消費合作社促進社區(qū)商業(yè)發(fā)展消費合作社是國外商業(yè)活動中的一種常見的形式,即由消費者自己投資建設(shè)一些為他們所服務(wù)的商業(yè)機構(gòu),參與消費合作社的成員可在這樣的商業(yè)機構(gòu)中享受優(yōu)惠的價格和特殊的服務(wù).由于消費合作社是消費者自己的組織,具有很強的自主性和可參與性,所以在為消費者服務(wù)方面體現(xiàn)出了很高的質(zhì)量.同時也可以彌補在社區(qū)商業(yè)開發(fā)中資金不足的缺陷.我國在商業(yè)發(fā)展中,曾有供銷合作社的組織形式,該組織曾在聯(lián)接城鄉(xiāng)物資流通方面發(fā)揮了重要作用.在當(dāng)前的經(jīng)濟形勢下,消費合作社仍有適宜的發(fā)展空間,可以考慮在社區(qū)商業(yè)的發(fā)展中