物業(yè)入住交房統(tǒng)一說辭

1、統(tǒng) 一 說 辭1、什么是業(yè)主？ 答：房屋所有權(quán)人為業(yè)主。在成立業(yè)主大會(huì)及組建業(yè)主委員會(huì)過程中，除房屋權(quán)屬證書上記載的權(quán)利人可以認(rèn)定為“業(yè)主”外，購買預(yù)售商品房（含經(jīng)濟(jì)適用房），尚未取得房屋權(quán)屬證書的，房屋買賣合同記載的“購房人”可以視為“業(yè)主”。2、物業(yè)管理是做什么的？小區(qū)為什么要物業(yè)管理？答；由專門的機(jī)構(gòu)和人員，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同或契約，對(duì)物業(yè)及其附屬設(shè)施周圍環(huán)境實(shí)施專業(yè)化，綜合性的經(jīng)營管理，并向人們提供綜合性的有償服務(wù)。原因：（1）房屋產(chǎn)權(quán)多元化。（2）人們生活水平的提高，需求增強(qiáng)。（3）物業(yè)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模大，房屋及設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理要求專業(yè)性程度高。（4）有利于物業(yè)的增值保值。（5）有助于改

2、善人居工作環(huán)境。（6）有助于增加社會(huì)財(cái)富積累。（7）有助于維護(hù)社區(qū)和諧穩(wěn)定。（8）有助于提高城市管理水平。（9）有助于解決就業(yè)問題。（10）有助于推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。（11）有助于推進(jìn)社會(huì)建設(shè)。3、物管費(fèi)包括哪些項(xiàng)目？答：管理服務(wù)人員的工資和按照國家政策規(guī)定提取的管理費(fèi)用；公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)；綠化管理費(fèi)；清潔衛(wèi)生費(fèi)；秩序維護(hù)費(fèi)；辦公費(fèi)；物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；法定稅費(fèi)；其它有關(guān)本小區(qū)管理公約訂立的支出費(fèi)用等等。4、物管公司提供了哪些服務(wù)？答：日常保潔、秩序維護(hù)、日常公區(qū)維修、日常綠化養(yǎng)護(hù)、特約服務(wù)等5、物業(yè)代辦服務(wù)是如何收費(fèi)？答：業(yè)主如果有什么需要什么代辦業(yè)務(wù)，物業(yè)可以幫忙通

3、訊代辦，收費(fèi)視情況而定。6、節(jié)假日物業(yè)組織活動(dòng)嗎？答：我們會(huì)根據(jù)情況適當(dāng)?shù)拈_展一些活動(dòng)來豐富業(yè)主的文化生活，具體請(qǐng)多關(guān)注小區(qū)告示欄。7、我們小區(qū)的業(yè)主就學(xué)有特殊照顧嗎？答：目前情況下是沒有的。8、小區(qū)有沒有內(nèi)設(shè)的緊急醫(yī)療站？答：沒有。但我們的小區(qū)手冊(cè)里面為業(yè)主提供了日常的聯(lián)系方式，可以具體咨詢。9、小區(qū)里水這么多會(huì)不會(huì)有很多蚊子？將來打算怎么解決？答：小區(qū)的景觀池都是活水，加上我們綠化和保潔的頻率高，且同時(shí)會(huì)對(duì)其進(jìn)行消殺，不會(huì)出現(xiàn)蚊子多的現(xiàn)象。10、小區(qū)有哪些安防措施？答：我們小區(qū)目前采取了三種防范措施：人防、物防、技防。主要是小區(qū)設(shè)有門崗執(zhí)勤，其他地方設(shè)立巡邏崗；修筑了小區(qū)圍墻，設(shè)置密碼單元

4、門；重點(diǎn)區(qū)域安裝監(jiān)控?cái)z像頭，小區(qū)門禁系統(tǒng)，物業(yè)語音連網(wǎng)（對(duì)講機(jī)）等。11、小區(qū)出現(xiàn)失竊或車輛損壞丟失等情況物業(yè)如何處理？答：小區(qū)的智能化防盜設(shè)施以及秩序維護(hù)人員將會(huì)竭盡全力避免物件丟失現(xiàn)象的發(fā)生，我們將利用人防技術(shù)進(jìn)行彌補(bǔ)。另外業(yè)主一定要樹立防盜意識(shí)，要做好自防工作，而一旦發(fā)生了，物業(yè)公司會(huì)積極配合有關(guān)治安管理部門來處理。12、小區(qū)是封閉式管理嗎？答：住宅部分地塊小區(qū)實(shí)施全封閉式物業(yè)管理服務(wù)，能更好的確保小區(qū)內(nèi)良好的居住環(huán)境。13、這邊的治安不好，周邊有派出所嗎？答：有。就目前整體治安問題，政府也高度重視，加大了整改力度，加大了公安部門執(zhí)法力度。我們會(huì)和公安局、派出所聯(lián)合建立治安防范措施。14

5、、辦理入住手續(xù)需要哪些資料？答：需要入伙通知書、入伙須知、身份證（委托人辦理必須攜帶委托書）、購房合同、購房交款發(fā)票（房款發(fā)票、代辦費(fèi)發(fā)票）。15、業(yè)主出差代辦入住手續(xù)需要哪些資料？答：業(yè)主出差可由業(yè)主授權(quán)人代辦，但要業(yè)主的授權(quán)書。資料同上。16、業(yè)主不在本地，能否延期辦理收房手續(xù)？答：可委托他人辦理，如不是房屋質(zhì)量問題不能延期辦理收放手續(xù)。購房合同里面約定超過一個(gè)月辦理，將收取一定的違約金。17、辦理入住手續(xù)有哪些流程？答：由驗(yàn)證組工作人員查驗(yàn)客戶相關(guān)資料繳費(fèi)簽訂物管相關(guān)文件領(lǐng)鑰匙、物品、資料驗(yàn)房。（具體詳見現(xiàn)場(chǎng)公示）18、為什么你們公司要先繳費(fèi)后驗(yàn)房？答：我們小區(qū)具備了交房條件，為了方便業(yè)

6、主，在繳納大修基金的同時(shí)收取。此部分一般不講：一個(gè)樓盤交房最基本的硬件條件是，“水、電、氣、路、郵”五通必須達(dá)到（因南澗本身沒有氣必須撇開不談）且要取得兩書表（證）。不管是哪個(gè)程序，如果開發(fā)商手續(xù)不全就是屬于沒有達(dá)到交付條件的，就不能正常交房，那你就可以拒絕收房直到手續(xù)完善為止，這段期間不但不用交什么費(fèi)用，甚至造成的延期交房都可以向開發(fā)商索要違約金賠償。19、關(guān)于業(yè)主說未達(dá)到交房標(biāo)準(zhǔn)的回復(fù)要看竣工驗(yàn)收備案表。答：房屋已通過相關(guān)部門驗(yàn)收合格相關(guān)證書正在辦理當(dāng)中（因資料多，相關(guān)部門不能馬上就做出來）并會(huì)提供 “兩書”即房屋使用說明書、房屋質(zhì)量保證書。符合國家交房標(biāo)準(zhǔn)，如您個(gè)人認(rèn)為房屋質(zhì)量有問題可以

7、聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)其進(jìn)行檢測(cè)。20、業(yè)主臨時(shí)規(guī)約是什么？簽了有什么好處？答：業(yè)主臨時(shí)規(guī)約要求物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同遵守，能起到規(guī)范業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中行為，維護(hù)全體業(yè)主整體權(quán)益的作用。例如,業(yè)主臨時(shí)公約規(guī)定不允許在小區(qū)內(nèi)堆放易燃、易爆等危險(xiǎn)物品，就是為了保證小區(qū)全體住戶的安全；又如業(yè)主臨時(shí)公約規(guī)定對(duì)欠繳費(fèi)用的業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)公布欠費(fèi)名單催繳，是為了維護(hù)全體業(yè)主的利益，對(duì)欠費(fèi)業(yè)主的約束。21、業(yè)主臨時(shí)公約包括哪些主要內(nèi)容？答：業(yè)主臨時(shí)公約由開發(fā)企業(yè)在售房前制訂，主要對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。開發(fā)企業(yè)

8、制訂的業(yè)主臨時(shí)公約不能侵犯購房人的合法權(quán)益。22、違反業(yè)主臨時(shí)公約怎么處理？答：業(yè)主違反臨時(shí)公約的，應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，比如個(gè)別業(yè)主不按照公約的規(guī)定使用公用部位公用設(shè)施設(shè)備，造成損壞，是對(duì)其他業(yè)主的利益侵害，應(yīng)該賠償損失。對(duì)業(yè)主違反業(yè)主臨時(shí)公約的行為，相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)管理企業(yè)、可以督促其改正；協(xié)商調(diào)解不成的，可以提起訴訟；違反相關(guān)政策法規(guī)的，報(bào)告有關(guān)部門。23、開發(fā)企業(yè)制訂的房屋買賣合同中有關(guān)物業(yè)管理的內(nèi)容，購房人為什么不能隨意修改，是不是霸王條款？答：由于物業(yè)管理服務(wù)具有公共性的特點(diǎn)，綠化、保潔、公共秩序維護(hù)等物業(yè)服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)水平，對(duì)入住的每個(gè)業(yè)主都是一樣的，同類型物業(yè)

9、支付的費(fèi)用也應(yīng)該是一樣的。如果與每個(gè)業(yè)主約定的公共性服務(wù)內(nèi)容不一樣，沒有可操作性；如果約定的費(fèi)用不一樣，一樣的服務(wù)水平，有的費(fèi)用高，有的費(fèi)用低，對(duì)多付費(fèi)的業(yè)主不公平。（備注：回復(fù)別墅業(yè)主時(shí)要說明之所以物管費(fèi)比別人的高，是因?yàn)樵诜课菥S保的難度大一些，并且每一戶有自己獨(dú)立使用的私家花園，配備了一個(gè)獨(dú)立車位，所以物管費(fèi)相對(duì)高一些。如果對(duì)這個(gè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有疑問，待業(yè)主委員會(huì)決定）因此，房屋買賣合同中關(guān)于公共性物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用，服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求等條款應(yīng)由開發(fā)企業(yè)根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同確定，與前期物業(yè)服務(wù)合同保持一致，開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)要將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和費(fèi)用等明示給買房人并進(jìn)行約定，但不能由個(gè)別購房人與開發(fā)單位單

10、獨(dú)協(xié)商確定。這是由于前期物業(yè)管理的特殊性決定的，目的是為了維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，不應(yīng)理解為霸王條款。24、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議是什么？簽了有什么好處。答：前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議是業(yè)主和物業(yè)管理公司之間相互制約的服務(wù)性合同約定，有利的保障了業(yè)主的利益。里面涵蓋了物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容，服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)的費(fèi)用，服務(wù)的期限，雙方的權(quán)利義務(wù)，以及法律責(zé)任等。25、前期物業(yè)服務(wù)合同如何簽訂，包含哪些主要內(nèi)容？答：前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂，包含主要內(nèi)容為前期物業(yè)管理階段的服務(wù)費(fèi)用、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求、雙方的權(quán)利義務(wù)等。前期物業(yè)服務(wù)合同必須采取書面形式。然后再由物管企業(yè)和業(yè)主簽訂。26、接房時(shí)可不可以不

11、簽業(yè)主臨時(shí)規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議等相關(guān)文件。答：根據(jù)政府相關(guān)文件規(guī)定，為了規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，凡新建住宅必須簽訂相關(guān)規(guī)定和協(xié)議以便確保其他業(yè)主的公共利益。27、物業(yè)管理企業(yè)在履行合同義務(wù)時(shí)，是否有權(quán)對(duì)違反業(yè)主（臨時(shí)）公約和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為進(jìn)行制止？答：是。物業(yè)管理企業(yè)按照業(yè)主（臨時(shí)）公約的規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同的授權(quán)，有權(quán)要求業(yè)主配合物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)，對(duì)業(yè)主違反業(yè)主（臨時(shí)）公約和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為進(jìn)行勸阻、制止或按業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的授權(quán)采取其他處理措施。28、什么是業(yè)主大會(huì)？答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)是對(duì)應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域成立的，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)

12、。業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。29、什么時(shí)候應(yīng)成立業(yè)主大會(huì)？答：已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時(shí)，可組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。30、什么情況下可以不成立業(yè)主大會(huì)？答：物業(yè)管理區(qū)域只有一個(gè)業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會(huì)。決定不成立業(yè)主大會(huì)的，業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。31、業(yè)主大會(huì)成立前，業(yè)主能否以未與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同為由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用？ 答：不能。因?yàn)榘凑找?guī)定，前期的物業(yè)管理企業(yè)由開發(fā)建設(shè)單位委托，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，接受物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)。

13、32、業(yè)主大會(huì)委托業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，單個(gè)業(yè)主能否以未與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同為由拒絕交費(fèi)？答：不能。業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主必須履行業(yè)主大會(huì)委托業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的約定，交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。33、新建住宅是否必須進(jìn)行招標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)？答：不一定。按照招投標(biāo)管理辦法規(guī)定，國家提倡通過公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)；新建住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)通過招標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，沒有強(qiáng)制規(guī)定說必須實(shí)行招投標(biāo)，開發(fā)商可以委托有相應(yīng)專業(yè)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理。34、業(yè)主大會(huì)成立以后，決定續(xù)聘原

14、物業(yè)管理企業(yè)，是否應(yīng)進(jìn)行招標(biāo)？答：不需要。物業(yè)服務(wù)合同到期，業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘原物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的，可不再進(jìn)行招標(biāo)，直接授權(quán)業(yè)主委員會(huì)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。35、業(yè)主覺得物管公司管理不到位，決定更換物業(yè)管理企業(yè)，是否有權(quán)利更換？是否應(yīng)當(dāng)告知社區(qū)居委會(huì)和街道辦事處？答：是的。作為物業(yè)管理區(qū)域的重大事項(xiàng)，過半以上業(yè)主同意，業(yè)主大會(huì)有權(quán)作出更換物業(yè)管理企業(yè)的決議，決議后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知當(dāng)?shù)亟值擂k事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居委會(huì)。36、住宅是否可以辦公？答：原則上非商住兩用住宅是不可以辦公使用的，辦公須符合相關(guān)部門有關(guān)規(guī)定，經(jīng)物業(yè)同意，具有工商行政等主管部門的批文。37、辦公的物管費(fèi)怎么收？答：辦公的物管

15、費(fèi)一般為住宅的兩倍以上。38、對(duì)住宅辦公有何特殊要求？答：杜絕擾民、嚴(yán)禁從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng)。39、申請(qǐng)裝修需要哪些資料？答：裝修圖紙（包括平面、吊頂、管線等圖紙）；裝修單位營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)等級(jí)證書原件及復(fù)印件；單位負(fù)責(zé)人身份證復(fù)印件；施工人員身份證復(fù)印件。40、申請(qǐng)裝修的流程是怎樣的？答：裝修審批1）業(yè)主與裝修施工隊(duì)負(fù)責(zé)人填寫裝修申報(bào)表，2）管理中心在三個(gè)工作日內(nèi)審批；審批后繳納相關(guān)費(fèi)用，發(fā)放證件。（臨時(shí)出入證，裝修施工許可證）施工現(xiàn)場(chǎng)管理1） 裝修施工隊(duì)進(jìn)場(chǎng)施工，2）管理中心人員每日協(xié)助業(yè)主對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)管；完工登記：工程完工后，由業(yè)主、裝修隊(duì)負(fù)責(zé)人、管理中心三方填寫裝修工

16、程完工時(shí)間登記表三個(gè)月后如無質(zhì)量問題全額無息退還裝修押金。41、什么是公共性物業(yè)管理服務(wù)、特約性物業(yè)管理服務(wù)？答：公共性物業(yè)管理服務(wù)指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供的共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)、環(huán)境保潔和公共秩序等多種內(nèi)容的綜合服務(wù)。一般提到的物業(yè)管理服務(wù)主要為公共性物業(yè)管理服務(wù)。特約性服務(wù)指受個(gè)別業(yè)主的單獨(dú)委托提供的服務(wù)。比如戶內(nèi)自用部位和設(shè)備的維修、室內(nèi)保潔、代訂機(jī)票、報(bào)紙等。43、物管費(fèi)從什么時(shí)候開始記收？答：業(yè)主/使用人自購房合同約定的交付之日或者交房通知約定之日起承擔(dān)其所擁有物業(yè)的全額服務(wù)費(fèi)用。44、物管費(fèi)為什么按照建筑面積記收？答：根據(jù)云南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法的第十四條

17、之規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照房屋所有權(quán)證載明的房屋建筑面積計(jì)算。尚未取得房屋所有權(quán)證的，以購房合同中房屋建筑面積或者房產(chǎn)測(cè)繪部門實(shí)測(cè)的房屋建筑面積計(jì)算。（我們的收費(fèi)面積是以實(shí)測(cè)面積計(jì)算的）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按每月每平方米建筑面積計(jì)算，自物業(yè)交房通知約定之日開始計(jì)收，以月、季、半年或一年為交費(fèi)時(shí)限。45、你們有物業(yè)收費(fèi)文件沒有？答：我公司收取的物管費(fèi)采取市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的定價(jià)形式。在業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立前，按房屋買賣合同（或物業(yè)管理公約、房屋使用維護(hù)管理公約）約定的價(jià)格收取費(fèi)用；業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商定價(jià)。如果對(duì)價(jià)格有爭(zhēng)議，根據(jù)云南省物業(yè)管理收費(fèi)辦法規(guī)定，只能等到業(yè)主委員會(huì)

18、成立以后再進(jìn)行調(diào)整。46、物管費(fèi)以后是否會(huì)漲？答：物管費(fèi)用漲價(jià)是由政府和物價(jià)局來決定的，后期會(huì)不會(huì)漲價(jià)要看當(dāng)?shù)氐氖杖胨郊拔飪r(jià)漲幅，開發(fā)商、物業(yè)公司是沒有權(quán)利隨意調(diào)價(jià)的。47、你們的物業(yè)管理費(fèi)用還是比較高的？答：物管費(fèi)的制定是在物業(yè)管理?xiàng)l例的制約下，根據(jù)物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)公司提出申請(qǐng)而制定的。相比南澗其他沒有物管公司而言，價(jià)格不會(huì)太高。等業(yè)主委員會(huì)成立以后，物價(jià)局會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平確定物管費(fèi)，我們會(huì)讓您享受到性價(jià)比最高的服務(wù)。48、 辦理入住手續(xù)要收哪些費(fèi)用？答：大修基金，各項(xiàng)契稅，裝修押金，裝修除渣費(fèi)，一次性交一年的物業(yè)管理費(fèi)等。49、為什么要一次性交一年的物管費(fèi)？答：根據(jù)云南省物

19、業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法的第十四條第二款之規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按每月每平方米建筑面積計(jì)算，自物業(yè)交付業(yè)主之日開始計(jì)收，以月、季、半年或一年為交費(fèi)時(shí)限。考慮到入伙后業(yè)主不是很快入住，為避免業(yè)主每季度往物業(yè)公司跑的麻煩，我們實(shí)行預(yù)收一年的物業(yè)管理費(fèi)。以后入住按照每季度繳納一次的方式來收取，逾期未繳納的我們會(huì)按千分之三每日收取滯納金。50、為什么裝修要收取裝修押金和裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)？答：根據(jù)云南省物業(yè)收費(fèi)管理實(shí)施辦法為了業(yè)主的公共利益，同時(shí)也是為了更好的約束業(yè)主在裝修期間不破壞主體結(jié)構(gòu)、不違反裝修協(xié)議規(guī)定而收取。如果不收取這筆費(fèi)用，物業(yè)公司也沒有辦法去約定業(yè)主，這樣就損害了其他業(yè)主的利益。這筆裝修押金當(dāng)業(yè)

20、主裝修完畢三個(gè)月后無息退還。裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)是由幾部分組成的，主要有裝修垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi)，垃圾處置費(fèi)，業(yè)主清運(yùn)到指定地點(diǎn)期間的日常管理和日常保潔費(fèi)。（一般不講：如果業(yè)主自行清運(yùn)，必須到環(huán)保部門開具一個(gè)自行處理的證明，我們就只收取日常管理費(fèi)）51、物業(yè)管理企業(yè)是否可以將物業(yè)管理的專項(xiàng)服務(wù)委托專業(yè)公司？答：可以，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)由一家物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一管理。物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)（比如保潔、綠化、電梯維護(hù)等）委托給保潔公司、綠化公司、電梯公司等專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)以并委托給他人。52、車輛停放時(shí)停車人享有什么權(quán)利？應(yīng)遵守什么規(guī)定？答：車輛停放時(shí)停車

21、人有權(quán)按照停車管理協(xié)議的約定享受停車管理服務(wù)。同時(shí)停車人應(yīng)遵守停車管理制度，交納停車管理服務(wù)費(fèi)用，在指定的區(qū)域停放車輛，停放車輛不能占用、堵塞消防通道和消防設(shè)施等。53、小區(qū)收停車費(fèi)嗎？如收取在停車管理中應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任？答：物管公司暫時(shí)未收取停車費(fèi)，具體收取時(shí)間，方式確定以后另行通知。如收取需根據(jù)停車項(xiàng)目來確定各自的責(zé)任，目前所繳納的物管費(fèi)中不含停車費(fèi)，物管也不負(fù)保全責(zé)任。54、出租房屋時(shí)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由誰來交納？答：出租房屋時(shí)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交費(fèi)義務(wù)為業(yè)主，如果業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。55、開發(fā)企業(yè)已竣工但未出售的物業(yè)是否應(yīng)交納物業(yè)服

22、務(wù)費(fèi)用？答：開發(fā)企業(yè)已竣工但尚未出售的物業(yè)應(yīng)全額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。56、電梯費(fèi)用如何交納？答：我公司對(duì)于電梯房物管費(fèi)的收取是采取包干的形式57、首層要交電梯費(fèi)嗎？答：1樓住戶不交納電梯費(fèi)用，從二樓開始收取電梯費(fèi)，因?yàn)閺亩情_始業(yè)主有機(jī)會(huì)坐電梯，而一樓呢不坐電梯。業(yè)主大會(huì)另有決議以及業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)另有約定的，從其約定。58、業(yè)主或業(yè)主大會(huì)是否可以聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)費(fèi)用進(jìn)行審計(jì)？答：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)包干制的，業(yè)主大會(huì)主要對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核，不對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用進(jìn)行審計(jì)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行酬金制的，業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)可以在合同中約定對(duì)物業(yè)服務(wù)支出或成本進(jìn)行審計(jì)。審計(jì)機(jī)構(gòu)由

23、雙方共同委托，審計(jì)費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)，審計(jì)結(jié)果對(duì)雙方都有約束力。59、為什么要繳納專項(xiàng)維修資金？法律依據(jù)是什么。答：物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金?！薄皩ｍ?xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。”60、專項(xiàng)維修資金的用途是什么？答：專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的保修期滿后的維修工程，即除日常運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)以外的中修、大修以及更新、改造工程。61、不交納專項(xiàng)維修資金的怎么辦？答：不繳納專項(xiàng)維修資金的，房地產(chǎn)管理部門將不

24、予辦理其立契過戶手續(xù)和權(quán)屬登記手續(xù)。公司也不予交房處理。62、業(yè)主交納專項(xiàng)維修資金的標(biāo)準(zhǔn)是什么？答：商品住宅（異產(chǎn)毗連型）的專項(xiàng)維修資金按房屋買賣合同中表明的購房款的2%交納（實(shí)測(cè)面積后有變化的以結(jié)算價(jià)款為準(zhǔn)）。63、交了住宅專項(xiàng)維修資金，還用在交大中修費(fèi)嗎？答：交了住宅專項(xiàng)維修資金后，不再交納房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備大中修費(fèi)用。但是以后大修基金用完以后就需要續(xù)交，但是這個(gè)時(shí)間是比較長(zhǎng)的，短時(shí)間內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)。64、業(yè)主買房時(shí)是歸集起來的維修資金由誰代為管理？答：商品住宅專項(xiàng)維修資金是屬于業(yè)主所有的，在業(yè)主委員會(huì)成立前交由房管所代管，并存入市財(cái)政部門指定的維修資金專用銀行賬戶，保證專戶存儲(chǔ)、專款專

25、用。根據(jù)國家規(guī)定，維修資金在代管期間按活期存款利率計(jì)息。65、專項(xiàng)維修資金何時(shí)能劃回到小區(qū)進(jìn)行管理與使用？答：業(yè)委會(huì)成立后，應(yīng)將維修資金劃轉(zhuǎn)給業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一管理，業(yè)主委員會(huì)代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主在指定銀行系統(tǒng)（以下簡(jiǎn)稱經(jīng)辦行）開戶存儲(chǔ)。經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議，業(yè)委會(huì)應(yīng)委托物業(yè)管理企業(yè)代為管理，并由業(yè)委會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂維修資金委托代管協(xié)議，明確雙方權(quán)利和義務(wù)按照“專戶存儲(chǔ)，?？顚Ｓ?，按幢設(shè)帳，核算到戶”的原則進(jìn)行管理。66、維修資金的支取使用程序是什么？答：總體來說維修資金的使用應(yīng)當(dāng)遵循“年度普算-制定維修計(jì)劃-編制工程預(yù)算-批準(zhǔn)預(yù)算-委托施工-工程驗(yàn)收-分?jǐn)傎M(fèi)用與支取資金-公布賬目”的程序。

26、67、支用維修資金時(shí)按什么原則分?jǐn)傎M(fèi)用？答：住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備須進(jìn)行維修工程的，屬人為損壞的，由責(zé)任人承擔(dān)費(fèi)用，不得使用維修資金。其他按照受益人（業(yè)主）原則分?jǐn)偸褂镁S修資金。68、支用維修資金時(shí)按什么原則分?jǐn)傎M(fèi)用？答：原則上按業(yè)主所擁有的建筑面積分?jǐn)?，具體以政府規(guī)定為準(zhǔn)。69、申請(qǐng)裝修要交哪些費(fèi)用？答：裝修保證金（業(yè)主接房時(shí)交納）：2000元/戶（驗(yàn)收合格三個(gè)月后無息退還）；裝修垃圾除渣費(fèi)2元/平米；臨時(shí)出入證：工本費(fèi)5元、押金20元/證（無丟失退證還押金）。70、裝修保證金為什么是業(yè)主交，其他地方都是裝修公司交的。答：我們收取的裝修保證金是針對(duì)業(yè)主的，從法律意義上講我無權(quán)對(duì)裝修施工單位

27、進(jìn)行處罰，只能由業(yè)主和裝修單位進(jìn)行約定。71、物業(yè)管理費(fèi)里不是已有垃圾費(fèi)了嗎？答：物業(yè)管理費(fèi)里含的是生活垃圾，而這里的垃圾清運(yùn)費(fèi)是指的裝修垃圾的清運(yùn)。72、裝修押金多長(zhǎng)時(shí)間才能退？答：在一般情況下裝修驗(yàn)收合格三個(gè)月后無息退還。73、裝修押金什么情況下不退或扣錢？答：不符合有關(guān)規(guī)定的拆改，扣錢也只是暫扣，待業(yè)主將違規(guī)情況恢復(fù)原狀后即可退還。74、因開發(fā)遺留問題可以拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)嗎？答：不可以。開發(fā)遺留問題是業(yè)主和建設(shè)單位之間的法律問題，而物業(yè)管理費(fèi)用是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的法律問題，二者不能混淆。業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是違反物業(yè)服務(wù)合同的行為，要承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)于開發(fā)遺留問題，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與建設(shè)

28、單位通過協(xié)商或訴訟解決糾紛。77、為什么要規(guī)范房屋裝修裝修行為？答：我國住宅房屋多數(shù)屬于集合式樓房。在住宅小區(qū)中，住宅單體間存在共用部位，如主體結(jié)構(gòu)承重部位；單幢樓或小區(qū)內(nèi)有共用設(shè)施設(shè)備，如電梯、水、照明、消防等設(shè)施設(shè)備。不當(dāng)?shù)难b飾裝修會(huì)導(dǎo)致結(jié)構(gòu)安全和裝修人自身的生命財(cái)產(chǎn)安全，還會(huì)影響到整幢樓、整個(gè)小區(qū)的正常生活秩序。為了維護(hù)公共安全和公眾利益，需要對(duì)房屋裝飾裝修行為進(jìn)行規(guī)范，因此，業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)也應(yīng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。78、業(yè)主裝飾裝修房屋，需要事先告知物業(yè)管理企業(yè)嗎？答：裝飾裝修房屋是業(yè)主的權(quán)利，但這一權(quán)力的行使應(yīng)以

29、不損害他人利益和社會(huì)公共利益為前提。在一個(gè)存在多業(yè)主的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主裝飾裝修房屋的行為有可能會(huì)對(duì)其他業(yè)主造成影響。如裝修噪音影響相鄰業(yè)主生活和休息、破壞房屋承重結(jié)構(gòu)會(huì)對(duì)其他業(yè)主的人身和財(cái)產(chǎn)安全構(gòu)成威脅等。同時(shí)，物業(yè)管理公司有義務(wù)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理，而對(duì)物業(yè)及其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、功能、使用等情況的了解是完成這一義務(wù)的前提。因此，業(yè)主裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理公司。79、業(yè)主裝飾裝修房屋，需要與物業(yè)管理企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議嗎？答：業(yè)主應(yīng)當(dāng)在裝飾裝修房屋前與物業(yè)管理企業(yè)簽訂住宅內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：裝

30、飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容，裝飾裝修工程的實(shí)施期限，允許施工的時(shí)間，廢棄物的清運(yùn)與處置，住宅外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求，禁止行為和注意事項(xiàng)，管理服務(wù)費(fèi)用，違約責(zé)任等。80、住宅室內(nèi)裝飾裝修禁止行為有哪些？答：按照建設(shè)部第110令住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法的規(guī)定，住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止下列行為：（1）未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；（2）將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房；（3）擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺(tái)的磚、混凝土墻體；（4）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；（5）未經(jīng)批準(zhǔn)，不得搭建建筑物、構(gòu)筑物；改變住宅外立面，在非承重

31、墻上開門、窗；拆改供暖管道和設(shè)施；拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。（6）其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。81、業(yè)主裝飾裝修房屋過程中，物業(yè)管理企業(yè)能否進(jìn)行入戶檢查？答：業(yè)主裝飾裝修房屋過程中，直至裝修結(jié)束后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，對(duì)違反法律、法規(guī)和裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的予以制止；情節(jié)嚴(yán)重的，及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告。82、住宅室內(nèi)裝飾裝修的施工時(shí)間如何規(guī)定？答：具體可以看業(yè)主手冊(cè)。小區(qū)自交房之日起三個(gè)月內(nèi)可在8：00至19:00施工，當(dāng)有業(yè)主入住時(shí)，裝修時(shí)間為：（冬季：上午8：30時(shí)至12：00時(shí)，下午14：00時(shí)至18：00 時(shí)；夏季：上午：8：00時(shí)至12：00時(shí)，下午：1

32、4：00時(shí)至19：00 時(shí)）。周六、周日、法定節(jié)假日及其他時(shí)間不得噪音施工，以免噪音擾民 。83、應(yīng)如何處理住宅室內(nèi)裝飾裝修垃圾？答：住宅室內(nèi)裝飾裝修所形成的裝修垃圾，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理企業(yè)指定的位置、方式和時(shí)間進(jìn)行堆放和清運(yùn)。嚴(yán)禁從樓上向地面或者垃圾道、下水道拋棄廢棄物。建筑垃圾（如隔墻的清楚）的清運(yùn)需另行支付清運(yùn)費(fèi)用。84、住宅各部位的保修情況是怎樣的？（需魯總核實(shí)）答：具體詳見“兩書”。商品房包修范圍為：（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間和外墻面的防滲漏，為年；（三）電氣管線、給排水管道、設(shè)

33、備安裝和裝修工程，為年。85、小院里能加一些防護(hù)設(shè)施嗎？答：所有外檐部分都不可以改變包括小院。小院理論上屬于公共區(qū)域，贈(zèng)送的含義是業(yè)主僅有使用權(quán)，是沒有產(chǎn)權(quán)的，所以不允許改變。86、一樓護(hù)欄業(yè)主可以拆嗎？答：為了保持外檐統(tǒng)一，原則上不可以。另外，如果拆除，將會(huì)給秩序維護(hù)工作帶來困難，業(yè)主一旦發(fā)生什么損失，責(zé)任難以界定。（外檐未經(jīng)政府關(guān)部門驗(yàn)收，這會(huì)影響業(yè)主產(chǎn)權(quán)證的下發(fā)）87、垃圾是什么時(shí)候清理的？是定時(shí)清理嗎？答：垃圾桶設(shè)在單元門口或顯眼位置，保證每個(gè)角落清潔；垃圾集中每天上午清理。88、后期施工會(huì)不會(huì)影響正常的生活？答：基本上不會(huì)有影響，因?yàn)槲覀兊牡貕K都是在金龍路沿線，是一個(gè)地塊全部完工了才

34、交付。89、雨水積水是否會(huì)倒流戶內(nèi)？答：由于露臺(tái)與戶內(nèi)有一道反梁坎且陽臺(tái)與戶內(nèi)有內(nèi)外高差，所以雨水不會(huì)倒流戶內(nèi)。90、下水管道排水是否對(duì)下層住戶造成影響？答：我們采取的是同層排水，上層的污水排放不會(huì)對(duì)下層造成影響。91、廚、衛(wèi)的防水如何處理？答：廁所采用丙綸防水處理。天蓋用sbs改性瀝青處理。92、裝修是否可以拆改？如想拆改怎么辦？答：具體情況視圖紙而定和通過政府審批即可。93、陽臺(tái)、露臺(tái)能封閉起來嗎？答：為保證小區(qū)的整體環(huán)境不受影響，物業(yè)不允許封小院、露臺(tái)等，在不影響整體環(huán)境和鄰居使用的情況下，可做裝飾性的花架和用玻璃制作陽光棚。（限別墅個(gè)別位置）94、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共建筑和共用設(shè)施能否改變用途？確需改變用途的，如何辦理？答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，是滿足業(yè)主正常的生活、工作需求所必須的，不得擅自改變用途。95、因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主、物業(yè)公司或其他單位需臨時(shí)占用、挖掘道路和場(chǎng)地怎么辦答：因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主或其他單位確需臨時(shí)占用、挖掘道路和場(chǎng)地的，應(yīng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的同意；物業(yè)管理企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路和場(chǎng)地的，應(yīng)征得業(yè)主委員會(huì)同意，或者按照事先制定的預(yù)案進(jìn)行處理。96、業(yè)主、物業(yè)公司能否擅自占用物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備？答：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)