林地資產評估

1、第6章 林地資產評估第一節(jié) 林地資產評估概述林地是林業(yè)生產的基礎，林地資產是森林資源資產的主要構成之一。林地資產是可以單獨經營的商品。在我國，林地資產是所有權禁止買賣，而經營權可有償轉讓的特殊商品。1、 林地資產的特點1有限性林地是不可再生的資源，其資源在一個地區(qū)、一個國家以至地球上總是有限的，可作為資產的林地更為有限。 2差異性 林地的差異性極大，除了其本身內在的生產潛力差異外(即立地質量等級)，它還存在著地利等級即生產運輸成本上的差異。 3固定性林地資產也和所有的土地資產一樣，它的位置是固定不可移動。因而附屬于該位置的溫度、濕度、光照、降雨等均有一定的狀態(tài)，它們構成了土地的自然地理位置，也

2、在影響土地的生產潛力。4易變性 林地范圍的界定是人們根據土地的植被、用途、參照有關政策和法規(guī)界定的，因而是人為規(guī)定的。隨著林地上植被的變化，林地很容易變?yōu)槠渌禺a。林地的地利等級、立地質量等級的提高，經濟效益上升，一些非資產的林地轉化為林地資產。因此在林地資產的評估中，首先就必須界定林地資產的范圍。 5依附性 林地資產是基礎性資產，它的資產是通過在其上生長的植被來確定的。因此，林地資產的評估，脫離不了林地上的林木。2、 林地地租地租主要由絕對地租和級差地租兩部分構成。l、級差地租級差地租是指經營較優(yōu)土地所獲得的，并歸土地所有者占有的那一部分超額利潤。級差地租是林地立地質量的差異以及由于地理位置

3、的差異形成所獲得的超額利潤級差地租。級差地租是林地使用期內，由于經營者增加投入，實行集約經營，使林地的生產力或地利等級提高而產生的超額利潤，即為級差地租。2、 絕對地租3、 林地使用權狹義的林地使用權是指依法對林地的實際使用；廣義的林地使用權是含有林地占有權、狹義的林地使用權、部分收益權和不完全處分權的集合。通常所說的林地使用權也是指廣義的林地使用權，它是指林地使用者通過國家（林地所有者）有償取得林地后依法進行使用或依法對其使用權進行出讓、出租、轉讓、抵押、投資的權利，是林地使用權的法律體現(xiàn)形式。 林地使用權是我國林地使用制度在法律上的表現(xiàn)。林地使用權的設定必須依法成立，任何人無論以何種方式取

4、得林地使用權都必須得到法律認可，否則為非法占用他人林地。由于林地使用權是以他人林地為客體的權利，因此，林地使用權人一般須向林地使用權出讓人支付林地使用權價格。4、 林地資產評估的性質林地資產的評估實質上是對林地使用權價格的評估，林地使用權是林地使用者依法對林地進行使用或依法對其使用權進行出讓、出租、轉讓、抵押、投資的權利。根據有關法律規(guī)定，我國的林地部分歸集體所有，其余的歸國家所有，使用者并無土地所有權。林地資產評估的目的是估計特定區(qū)域內的林地在某個時間的使用權的價格，為林地使用權的出讓、轉讓、出租、抵押、投資、合股經營、拍賣提供依據?！傲值?，包括郁閉度零點二以上的喬木林地及竹林地、灌木林地、

5、疏林地、采伐跡地、火燒跡地、未成林造林地、苗圃地和縣以上人民政府規(guī)劃的宜林地”。在林地中具有資產屬性的均為林地資產。由于林地資產的依附性，對林地資產的評估(林地使用權的評估)，實質上是根據經營林地上植被產生的超額的利潤，作為林地的收益，以此為基礎進行林地資產評估在一些無立木的林地上如采伐跡地、火燒跡地、國家規(guī)劃的宜林地，則必須為其選擇最適用的植被，平均的經營水平，來進行評估。由于林地的依附性和林木資產的多效益性，林地資產產生的直接經濟效益是較低的、尤其是防護林和用材林的林地使用權價格十分低下，是各類土地使用權中價格最低的一種。按福建現(xiàn)行的生產水平和有關技術經濟指標，其年地租約為50150元(公

6、頃年)，十分低下，而在福建南部的經濟林經營中，年地租一般為1501200元/（公頃年），兩者的差異較大。5、 影響林地價值的因子林地是通過生產木材和其它林產品來實現(xiàn)它的價值。因此，在估計這種價值時必須對這些森林的收獲進行長期的測定，即對林地未來的收益(林地本身的貢獻)進行預測。在預測中有許多因素對其結果發(fā)生影響，它們分別是：(1) 林學質量林學質量通常也稱為立地質量，一般受下列因子所決定： 1、土層厚度 2、腐殖質層厚度 3、土壤質地 4、海拔高度 5、坡位 6、坡向 7、坡形 8、地勢由于影響林學質量的因素較多，且這些因素多有交叉的配置，因此在調查中經常簡單地把立地質量分為四個立地條件類型：

7、i肥沃類型；較肥沃類型；中等肥沃類型；瘠薄類型。以林分平均高和平均年齡關系編制的地位級表；以林分優(yōu)勢高和年齡關系編制的地位指數(shù)表；影響立地質量的各因子與樹高生長間的關系編制了數(shù)量化立地指數(shù)表。(2) 經濟質量經濟質量主要是指林地的經濟位置，它通常以影響木材生產成本的因素作為主要指標。如以近期內道路是否能達到小班的可及度。即可及小班一一道路已達到該小班內或小班附近，小班內采伐的木材，不要修建道路即可運出；將可及小班一一近期內道路可延伸至小班或小班附近，小班安排采伐僅需修建少量的道路(木材生產成本可承受得了的投資)即可運出；不可及小班一一近期內道路無法延伸到小班附近，采伐木無法運出。從木材生產成本

8、費用的開支的分析中可知，在各項木材生產成本中集材成本和運輸成本的開支變幅極大。因此、在森林資產的評估中，評定林地的經濟質量必須根據木材運輸?shù)某杀緛韯澐值乩燃?。區(qū)位等級也是反映土地經濟質量的一種重要指標，它是按土地所在縣(市)經濟發(fā)展水平和交通運輸條件進行分級，并確定各個等級的地域系數(shù)，以該系數(shù)來修正林地的價格。該方法來自城鎮(zhèn)國有土地的評估，該方法簡單易行，因此，廣東省國有資產管理辦公室和林業(yè)廳共同制訂的廣東森林資源資產評估程序與方法中將其引入林地評估，用區(qū)位等級來代替地利等級，編制了立地系數(shù)表和地域系數(shù)表，并確定其標準地價為3021元/hm2。立地系數(shù)表(基準年20年)等級 每公頃出材量 立

9、地系數(shù)好60m3 1.4 中42.3 m3 1.0差33.8 m30.8 地域系數(shù)表區(qū)位等級 12345678910地域系數(shù) 6.05.55.04.03.02.41.91.51.21.0(3) 森林經營的方式及強度從經營方式看，經營不同的林種如經營用材林或經濟林，其經營的目的不同，經營的經濟效益也有很大的差別從經營的樹種看，經營不同的樹種，經濟價值相差較大從經營強度看，集約經營與粗放經營經濟效益有很大的差別(4) 林產品的市場價格林地資產的價值與林產品的價格息息相關，它經常以林地上林產品的產值扣除了成本、稅費后的純收益為基礎進行測算的。林產品的市場價格提高，對應的林地資產的價格也高。(五)生產

10、周期及利率1.是要確定森林經營的時間期限。輪伐期的確定通常是以林木的工藝成熟齡或經濟成熟齡作為確定的主要依據，是根據當?shù)匦璨牟姆N的要求以及經營單位的經濟和經營類型的齡級結構來綜合考慮確定的。擇伐周期在理論上是以林木的生長率、擇伐的強度，通過公式計算的。2.是確定評估中所要采用的利率。在森林資產的評估中，采用的利率是較低的。因為評估中各計算公式所采用的成本支出，或者經營收入，均以現(xiàn)在的價格進行計算，其采用的利率必須從現(xiàn)行的商業(yè)利率中扣除通貨膨脹率，僅由純利率和經營的風險率兩部分構成。由于經濟利率是較穩(wěn)定的，所采用的利率的變化，主要是由經營項目的風險率所決定。(6) 有林地與無林地的差別在有林地上

11、，在本周期內的經營樹種，經營方式和強度均已確定。在本周期內的土地收益必須根據現(xiàn)有狀態(tài)確定，只有在下一輪伐期后才能改變其經營的種類與方式。而無林地從評估時就必須為其確定較適合的經營樹種、經營方式和強度。此外，對有林地的更新，其成本一般要低于無林地的造林。這些因子都使有林地的價值產生差別。(7) 評估時間與交易案例時間的差異在森林資產的評估中使用現(xiàn)行市價法時，經常無法尋找到近期的交易案例，這樣使用的案例的交易時間與評估時間有較長的時間間隔，不同的時期市場的物價水平不同，也許是漲了(通貨膨脹)、也許是跌了(通貨緊縮)，這樣相同的林地，在不同時期其價值是有所不同的，利用不同時期的交易案例，必須根據市場

12、的物價水平進行調整。(8) 作林地使用，還是改變林地的用途林地由于其上生長著的林木對改善人類的生存環(huán)境有著巨大的作用，其生態(tài)、社會的效益較大，而經濟的收益相對較低。因此，在林地評估時，是否改變林地的用途對林地的價格影響極大。改變用途的林地一般增值較大，必須用改變后用途來計算其收益，評估其價值。(9) 林地交易的迫切性 林地交易是否迫切，林地的出售有否競買者，這對林地的價格有一定的影響。在通常情況下，林地出售的競買者很少，而林地所有者對林地的出售也不迫切。如果有較多的競買者，林地價格可能升高，而如果林地所有者對交易要求迫切，則林地價可能下降。影響林地價值的因子小結:1、林地立地質量及其他自然條件

13、的差異(林學質量) 2、林地地利條件差異(經濟質量) 3、林地經營方式及強度 4、林產品的市場價格 5、經營周期及利率 6、有林地與無林地的差別 7、評估時間與交易時間的不同 8、作林地使用還是改變林地用途 9、林地交易的迫切性6、 林地資產評估的基本方法現(xiàn)行市價法適用于各類林地資產林地期望價法適用于用材林地、薪炭林地、經濟林地、竹林地、疏林地、未成林造林地、灌木林地、采伐跡地、火燒跡地和國家規(guī)劃的宜林地等林地資產評估年金資本化法林地年租金相對穩(wěn)定的林地資產可采用評估有限期轉讓的林地資產可采用有限期林地費用價法評估林地費用價法適用于苗圃地等林地資產評估。比例系數(shù)法適用于異齡林林地評估1、 現(xiàn)行

14、市價法2、 現(xiàn)行市價法是以相同或類似資產的現(xiàn)行市價作為比較基礎，估算被評估資產評估價值的方法。其計算公式為 3、 式中：4、 en資產評估值；5、 k質量調整系數(shù)6、 kb物價指數(shù)調整系數(shù)；7、 g林地單位面積交易價格；8、 m林地資產評估總面積 在實際應用中其質量系數(shù)常由立地質量系數(shù)與地利等級系數(shù)構成立地質量修正系數(shù)地利等級修正系數(shù)物價指數(shù)調整系數(shù)常用兩個評估基準日時的木材銷售價格比值替代。其他因子的修正值k4只能按其實際情況進行評分，將綜合的評分值確定一個修訂值的量化指標。上式可改寫為：2、 林地期望價法林地期望價法以實行永續(xù)皆伐為前提，從無林地造林開始計算，將無窮多個輪伐期的純收益全部折

15、為現(xiàn)值累加求和，作為林地的評估值。其計算公式為：式中：bu林地資產評估值；ci第i年投入的營林生產直接費用（包括整地、栽植、撫育等費用）；au現(xiàn)實林分第u年主伐時的純收入（指木材銷售收入扣除采運成本，銷售費用、管理費用、財務費用、有關稅費、木材經營的合理利潤后的部分）；da、db現(xiàn)實林分第a、b年的間伐純收入；u經營周期；v年均營林生產間接費用（包括森林保護費、營林設施費、良種實驗費、調查設計費、基層生產單位管理費、場部管理費用和財務費用）；p利率。 重點與難點該公式與收獲現(xiàn)值法公式的區(qū)別：林地期望價公式收獲現(xiàn)值法公式請注意二者分母的不同：注意ci的不同，上式ci為無林地造林至郁閉的造林成本，

16、下式中的ci則等同于上式中的v為每年的管護成本其它計算過程與注意點與中齡林資產評估基本類似（此處略）實例1林地期望價計算某國營林場的主要技術經濟指標，杉木人工林投資，第一年180元/畝，第二年80元/畝，第三年80元/畝，第四年40元/畝，第五年起每年管護費用為5元/畝，30年主伐產量16m3，出材率70%（其中原木25%；非規(guī)格材45%）。第10年進行第一次間伐，產綜用材0.8m3，扣除成本、稅費后，純收入為60元/畝，第二次間伐為第15年間伐純收入為300元/畝。其余有關技術指標與中齡林資產評估案例同。計算其地價與年地租 有關技術經濟指標（均為虛構假設指標）（一）營林生產成本：從第五年起每

17、年的管護費用為5元/畝。（二）木材銷售價格（參照成過熟林而得）：杉原木730元/立方米；杉綜合：620元/立方米（三）兩金統(tǒng)一計征價：杉原木400元/m3；杉綜合：200元/m3 ：增值稅起征價杉原木550元元/m3 ；杉綜合：420元元/m3 ：（四）木材生產經營成本（含短運、設計、檢尺等）：130元/m3（七）木材生產經營利潤：杉原木15元/立方米；杉綜合9元/立方米（八）林業(yè)投資收益率：6%（九）出材率：杉原木出材率為25%；杉綜合出材率為45%（五）相關費用：（1）育林費：按統(tǒng)一計征價的12%計（2）維簡費：按統(tǒng)一計征價的8%計（3）木材檢疫費：按統(tǒng)一計征價的0.2%計（4）銷售費用：

18、10元/立方米（5）管理費用：按銷售收入的5%計（6）不可預見費：杉原木12元/立方米，杉綜合7元/立方米（7）增值稅：以起征價的6%計（8）城建稅、教育附加合計以增值稅的8%計）測算過程由前例計算可得 杉原木主伐純收入為a1=362元杉綜合材主伐純收入為a2=332元該林地杉木主伐時純收入為au=160.25362+160.45332=3838元四年營造林成本合計值c=1801.0630+801.0629+801.0628+401.0627=2069元該地地價為：bu=3838+601.06(30-10)+3001.06(30-15)-2069/(1.0630-1)-5/0.06=468元年

19、地租=bup=4680.06=28元3、 年金資本化法年金資本化法是將被評估的林木資產每年的穩(wěn)定收益作為資本投資的收益，按適當?shù)耐顿Y收益率估算林木資產評估價值的方法。其計算公式為：bu=a/p式中：bu資產評估值；a年平均純收益；p投資收益率當林地使用權有期限轉讓時，按以下公式計算林地使用權價格：bn=bu(1+p)n-1/ (1+p)n= a(1+p)n-1/ p (1+p)n式中：bn林地使用權有期限轉讓價格；bu林地評估值（使用權無期限轉讓評估值）；p利率；n林地使用權轉讓年數(shù)。案例2林地年金資本化法例：某林農擬向村集體承包100畝林地進行毛竹林經營，雙方協(xié)議約定每年地租為30元/畝，要

20、求現(xiàn)在一次性支付租賃期內地價。（1）承包經營期為長期經營（即無限期）（2）承包經營期為30年請分別計算該林地租賃價。（1）解：長期經營且年地租穩(wěn)定，可采用年金資本化法計算，考慮到竹林的經營效益較高，其投資收益率取值為10%，則該地價為bu=a/p=10030/0.1=30000(元）該林農一次性應支付3萬元林地使用費（2）解：承包租賃期為30年，可采用有限期林地使用費法計算可得b30=bu(1.+0.1)30-1)/(1+0.1)30=300000.943=28290元該林農一次性應支付28290元（30年）林地使用費技巧說明上述計算公式簡單易算，關鍵問題是確定平均地租和投資收益率，在竹林、經

21、濟林林地資源資產評估中，由于林地上的竹林或經濟林木在較長的時間內每年有穩(wěn)定的收入，其地租也較穩(wěn)定并經常每年定期支付，因此每年支付地租的林地資產評估中經常采用這兩種方法?，F(xiàn)在在部分地區(qū)用材林林地逐年支付地租亦可使用此方法。4、 林地費用價法林地費用價法是以取得林地所需的費用和把林地維持到現(xiàn)在狀態(tài)所需的費用來估算林地評估值的方法。其計算公式為：式中：待添加的隱藏文字內容3bu林地資產評估值；a林地購置費；mi林地購置后，第i年林地改良費；n林地購置年數(shù)；p利率。5、比例系數(shù)法設某片10公頃的闊葉異齡林承包期已滿，在新的承包合同簽訂前要求對其林地資產價格進行評估，并在這一基礎上確定新的地租租金。(1

22、)收益現(xiàn)值計算據調查該片異齡林的擇伐周期為10年，每次擇伐每公頃可出材45m3，每立方米純收入250元，每年分攤的管護費為45元/hm2，利率為6，擇伐強度為30。設某片10公頃的闊葉異齡林承包期已滿，在新的承包合同簽訂前要求對其林地資產價格進行評估，并在這一基礎上確定新的地租租金。(1)收益現(xiàn)值計算據調查該片異齡林的擇伐周期為10年，每次擇伐每公頃可出材45m3，每立方米純收入250元，每年分攤的管護費為45元/hm2，利率為6，擇伐強度為30。(2)比例系數(shù)確定比例系數(shù)的確定。據福建省現(xiàn)行政策，林價中的山價(地租）部分所占份額為1030，平均為20。(3) 計算地價與地租地價： 元/hm2

23、地租： 元/hm22、 經濟林林地資產評估經濟林林地資產的評估由于其上的經營方式不同于用材林，其評估的方法也不同于用材林。經濟林評估的方法主要有林地期望價法、現(xiàn)行市價法、年金資本化法。(1) 林地期望價法 經濟林是將經濟林在無窮多個經濟壽命期的純收益(扣除了正常成本利潤)全部折為現(xiàn)值作為林地的價格。在計算時先把各年的收入和支出(含成本利潤)折算為經濟壽命期末的后價，然后再根據無窮遞縮等比級數(shù)的求和公式將其求和其公式為：式中：ai一一各年銷售收入 ci一一各年的經營成本（含稅、費及合理利潤） u一一經濟壽命期； bu一一林地期望價該公式必須預測各年度的收益和經營成本，計算較困難，為了便于計算，可

24、假設造林的成本相同，盛產期收入相同，盛產前期的銷售收入相近，每年的經營成本大體相同。這樣該公式可簡化為：(2) 年金資本化法林地地價的年金資本化法是以林地每年的平均純收入(地租)作為投資的收益額（利息），以當?shù)卦撔袠I(yè)的平均投資收益率作為利率，來求算其本金地價的方法。其計算公式為:式中：a為年平均地租，p為投資收益率 (3) 現(xiàn)行市價法現(xiàn)行市價法是以在市場上已成交的類似的林地價格作為參照物，然后確定待評估資產的價格的方法。在所有林種的林地資產評估中現(xiàn)行市價法的公式都相同，但在經濟林林地資產的評估中比用材林更為復雜。其考慮的因子除了立地質量和地利等級外，還應考慮其上經濟林樹種、品種、年齡和經營年限

25、。3、 竹林林地資產評估竹林林地資產的評估是能用收益比例系數(shù)法、年金資本化法和現(xiàn)行市價法進行。 (一)收益比例系數(shù)法竹林是異齡林，其立竹的重置成本測算困難，無法準確劃分哪些是林地產生的價值，哪些是立竹產生的價值。因此竹林的林地資產評估和立竹資產評估一樣經常借助比例系數(shù)法。其比例系數(shù)通常選用當?shù)赜貌牧纸洜I中地租收入占經營總收益的百分比。直接用這一比例系數(shù)乘上竹林的總價值，就得到竹林林地資產的價值。(2) 年金資本化法 竹林林地資產的年金資本化法僅在竹林的經營者已明確每年交納穩(wěn)定的地租時采用。(3) 現(xiàn)行市價法各林種林地的現(xiàn)行市價計算的公式都相同，但在竹林林地價測算時必須注意參照的成交案例與待評估

26、資產在年齡結構、均勻度、整齊度、立竹度、經營級、生長級的差異。根據這些差異綜合確定其調整系數(shù)的k值，用k值對參照的成交案例的評估結果進行修正。通過對三個以上案例的測算，最后綜合確定其評估結果。第3節(jié) 其它地類林地資產評估 其它地類的林地資產是指有林地以外的各地類的林業(yè)用地資產。它主要包括疏林地、未成林造林地、苗圃地和無林地。灌木林地大多數(shù)不具備資產條件，一般不對它進行評估。1、 疏林地林地資產評估疏林地是指郁閉度在0.10.2的林業(yè)用地。疏林地林地評估的方法可以按照用材林的林地資產評估方法，或按無林地的評估方法進行。 按用材林的林地資產評估時，關鍵是要根據當?shù)氐淖匀粭l件、經濟條件選擇最適合的樹

27、種，根據培育目的確定一個最適合的森林經營類型，按該類型的森林經營設計，假設在該林永續(xù)地進行經營，來評估林地的價格。按無林地進行評估時，首先要確定適合的林種、樹種、經營類型，然后再按相應的評估方法進行評估。具體參閱無林地的林地資產評估。2、 苗圃地資產評估 苗圃地是林業(yè)用地中最小的地類，固定苗圃地通常是農用地，而且是水肥條件較好的農用地改造而成，在經營的過程中為了減輕病蟲害的發(fā)生，經常需要與農作物(水稻)進行輪作。因此，在苗圃地的評估中借用農用地的評估方法，并借用相似的農用地的經濟指標。(1) 現(xiàn)行市價法現(xiàn)行市價法也稱市場成交價比較法，它是以具有相同或類似條件的林地的現(xiàn)行市場的成交價作為比較基礎

28、，估算林地評估值得的方法。在苗圃地的評估中，其計算公式與一般林地資產評估所用的公式相同： 式中：bu一一林地資產評估值ku一一苗圃地立地質量綜合調整系數(shù)kb一一物價指數(shù)調整系數(shù)g一一參照案例的交易價格s一一待評估苗圃地的面積(2) 收益現(xiàn)值法式中r為苗圃地上種植糧食的年純收入(已扣除勞動工資、生產成本及稅金費等費用)。該法計算簡單，資料來源容易，是最簡單的評估方法。但在使用該法時要注意：1、年純收入r值的計算。2、如果苗圃地種的是經濟林木或綠化苗，其收益值明顯高過種糧食的收益值時，可將其地價適當調高。3、如果年地租是明確，而且基本合理的，其承租的合同期又較長，則可直接取r=地租，進行測算。 (

29、三)林地費用價法在苗圃地的評估中，取得林地所需的費用是指征占用苗圃地時所支付的成本；把林地維持到現(xiàn)在狀態(tài)所需費用是指將原購置的土地改為苗圃地時的土地改良費，包括修路、平整、修建排灌設施的費用。 公式為:式中：a一一林地購置費mi一一苗圃地購置后第i年投入的林地改良費n一一購置的年限p一利率 k一一設施的成新率 該法一般用于新建的苗圃，其土地購置的成本明確，年設施投入也明確，苗圃生產尚未正常使用。在使用該法時必須注意：1、林地的購置費a，在有條件時應盡可能采用重置成本。如無法進行重置，而采用歷史成本時，其測算用的利率必須包括通貨膨脹率。2、如果林地購置后一直在經營，則當a是重置成本時，不再加算利息。當a是歷史成本時，其p含有通貨膨脹率(即按通貨膨脹將其購置成本重置)。 3、如果林地購置后一直在進行改良而未正式生產，a是重置成本價時，p是不含通貨膨脹的低利率；a是歷史成本時，則p可采用市場利率。4、k為苗圃設施的成新率，它等于1減去折舊率。在評估時必須確定苗圃中各項設施的使用